PROCEDIMIENTO REGISTRAL

EXPEDIENTE QUE INICIALMENTE SE TRAMITA PARA LA INMATRICULACIÓN DE PARCELA, PROCEDENTE DE MATRIZ INSCRITA Y, QUE POSTERIORMENTE, SE ESPECIFICA EN SU ADICIÓN QUE VA DESTINADO A REANUDAR EL TRACTO INTERRUMPIDO: SU DISPAR CATEGORIZACIÓN NO PERMITE OMITIR NI DAR POR SUPUESTOS LOS REQUISITOS DE CADA ESPECÍFICO PROCEDIMIENTO
Resolución de 21 de Octubre de 2.014 (B.O.E. 12 de  Noviembre de 2.014). Descargar Resolución.

La inscripción se rechaza por dos defectos: falta de citación al titular registral, exigida por el artículo 285 del Reglamento Hipotecario, específicamente referido al expediente de reanudación; y falta de expreso pronunciamiento de cancelación de las inscripciones contradictorias. El expediente de dominio para la inmatriculación y el seguido para la reanudación del tracto sucesivo interrumpido son procedimientos distintos con requisitos diferentes.

CANCELACIÓN DE ASIENTOS A FAVOR DE LA “SAREB”, COMO POENITUS EXTRANEUS, ANTE UNA RESOLUCIÓN JUDICIAL: SE REQUIERE SU CONSENTIMIENTO EN ESCRITURA, O RESOLUCIÓN JUDICIAL
Resolución de 23 de Octubre de 2.014 (B.O.E. 25 de  Noviembre de 2.014). Descargar Resolución.

La resolución judicial de una permuta en la cual no hayan sido parte los titulares posteriores que traen causa de una hipoteca sobre la cual no se tomó anotación preventiva de demanda, no puede acarrear su cancelación automática. Según la Resolución de 11 de Julio de 2.013, ni siquiera en el supuesto de que estuviera garantizada con condición resolutoria explícita inscrita en el Registro la sentencia declarativa de la resolución de la cesión, dictada en pleito entablado sólo contra el cesionario, permitiría la cancelación de los asientos posteriores que traigan causa de este último.

SENTENCIA  CONTRA HEREDEROS DEL TITULAR REGISTRAL Y TRACTO SUCESIVO
Resolución de 11 de Noviembre de 2.014 (B.O.E. 5 de  Diciembre de 2.014). Descargar Resolución.

El único tema a decidir es si es inscribible una sentencia declarativa del dominio adquirido por usucapión extraordinaria, cuando, según la sentencia la demanda se ha dirigido contra quienes son herederos del titular registral, fallecido el 9 de Enero de 1.958 en estado de soltero y sin descendencia, sin que conste acreditada tal condición ni que sean los únicos herederos del causante. Solicita la Registradora que se relacionen o acompañen los títulos que acrediten tal cualidad.
La Dirección General desestima el recurso, señalando que el principio registral de tracto sucesivo impide dar cabida en el Registro a resoluciones judiciales que pudieran entrañar una indefensión procesal patente del titular registral. El hecho de que el título de propiedad de la demandante sea la usucapión extraordinaria no altera lo anterior, pues el procedimiento deberá ser entablado contra el titular registral, para evitar su indefensión, o, si consta su fallecimiento, contra sus herederos acreditados, y a falta de ellos o concurriendo herederos conocidos con desconocidos, deberá expresarse si el Juez ha considerado suficiente la legitimación pasiva de la herencia yacente con el emplazamiento de los primeros.

TRACTO SUCESIVO EN UNA ANOTACIÓN DE EMBARGO
Resolución de 18 de Noviembre de 2.014 (B.O.E. 5 de  Diciembre de 2.014). Descargar Resolución.

Se ordena practicar una anotación de embargo sobre bienes inscritos a nombre de persona jurídica distinta de la demandada. Argumenta la recurrente que debe aplicarse la teoría del levantamiento del velo pues el titular y el demandado son idénticos sujetos; que además se han fusionado y que la demanda ya indica que lo es contra el demandado y otros.
La Dirección General desestima el recurso, ya que el principio de tracto sucesivo, esencial en el sistema registral y ligado al de legitimación y fe pública, exige que para que una resolución judicial pueda afectar al titular registral deba haber sido parte del procedimiento, previa la correspondiente notificación procesal y con ello debe habérsele garantizado su derecho de audiencia y defensa procesal.

NO ES POSIBLE INSCRIBIR UNA FINCA POR USUCAPIÓN EN VIRTUD DE ACTA OTORGADA POR QUIEN CONSIDERA SER DUEÑO. ES NECESARIA ESCRITURA PÚBLICA O RESOLUCIÓN JUDICIAL
Resolución de 5 de Diciembre de 2.014 (B.O.E. de 19 de Diciembre de 2.014). Descargar Resolución.

Una persona otorga acta notarial en la que con dos testigos y documentación, afirma ser dueño por prescripción adquisitiva de una finca inscrita a favor de la Diputación de Cádiz, constando en otra acta que el Presidente de la Diputación declaraba que el Pleno de la misma reconocía tal dominio. La Dirección General exige escritura, no acta, con los requisitos necesarios para producir una transmisión de la propiedad, ya que la prescripción adquisitiva sólo puede ser declarada por la autoridad judicial.

HIPOTECA

CRÉDITO SINDICADO: CALIFICACIÓN REGISTRAL DE LAS CLÁUSULAS. DE VENCIMIENTO ANTICIPADO Y TITULACIÓN NECESARIA PARA ACREDITAR DIVERSOS EXTREMOS DE LOS CRÉDITOS GARANTIZADOS
Resolución de 24 de Octubre de 2.014 (B.O.E. 2 de  Diciembre de 2.014). Descargar Resolución.

Extensísima resolución en la que se debate sobre determinadas cláusulas de vencimiento anticipado de una escritura de constitución de hipoteca inmobiliaria formalizada en el marco del proceso de refinanciación de la deuda bancaria de una sociedad inmobiliaria. El estudio de estas cláusulas ya fueron abordadas por el Centro Directivo en Resoluciones de 3 de Octubre de 2.014 y publicadas en esta misma revista (Número 58).
La segunda cuestión que se plantea se reduce a precisar si la constancia registral del resultado de la redistribución de la participación en la hipoteca de los distintos acreedores en las hipótesis contempladas de renuncia de cualquiera de los acreditantes de sus derechos sobre la hipoteca, o de pago, condonación o extinción de cualquiera de las obligaciones garantizadas, requiere el otorgamiento de la correspondiente escritura púbica, en virtud del principio hipotecario de legalidad en su modalidad de titulación auténtica, artículo 3 de la Ley Hipotecaria, o bien si ello puede hacerse mediante certificación bancaria expedida por las acreditantes con legitimación notarial de las firmas o comparecencia ante los Registradores correspondientes, como sostiene el recurrente.
Pues bien, la D.G.R.N. revoca la nota en cuanto a este defecto, señalando que se trata de una mera certificación con objeto de reflejar o constatar un hecho (el cálculo aritmético señalado), que encuentra amparo en la facultad certificante de saldos deudores que a las entidades financieras a las que se refiere el artículo 2 de la Ley 2/1.981, de 25 de Marzo, de regulación del mercado hipotecario, reconoce en materia de hipotecas de máximo el artículo 153 de la Ley Hipotecaria, y la posibilidad de atribuir mediante pacto a dichas entidades la facultad de fijar la cantidad exigible en caso de ejecución en función de la liquidación efectuada por la entidad financiera acreedora en la forma convenida por las partes en la escritura, así como la posibilidad de hacer constar en el Registro el cumplimiento de las condiciones suspensivas o el nacimiento de las obligaciones futuras garantizadas por hipotecas de seguridad, mediante solicitud firmada por ambas partes y ratificadas ante el Registrador o con firmas legitimadas, lo que denota un especial criterio de flexibilidad para lograr la integración registral del título ejecutivo en las citadas hipotecas de máximo, criterio de flexibilidad que se ha acentuado el régimen introducido por el artículo 153 bis de la Ley Hipotecaria.

LA SUBROGACIÓN POR PAGO EN EL CRÉDITO DEL EJECUTANTE, EX ARTÍCULO 1.210 DEL CÓDIGO CIVIL, NO PUEDE CONFUNDIRSE CON LA FACULTAD DEL  ARTÍCULO 659.3 DE LA LEY DE ENJUICIAMIENTO CIVIL A FAVOR DE TITULARES DE DERECHOS INSCRITOS DE SUBROGARSE EN LOS DERECHOS DEL ACTOR, SÓLO HASTA DONDE ALCANCE EL IMPORTE SATISFECHO, Y DENTRO DEL LÍMITE DE RESPONSABILIDAD QUE RESULTE DEL REGISTRO
Resolución de 23 de Octubre de 2.014 (B.O.E. 25 de  Noviembre de 2.014). Descargar Resolución.

En contra del criterio calificador, se admite la toma de nota marginal de la subrogación por pago en los derechos del titular de una anotación preventiva de embargo, acordada por mandamiento de la Secretaria Judicial. El Registrador negaba que el embargo anotado se estuviera ejecutando, al no haberse expedido la certificación de cargas, ni extendido la correspondiente nota marginal, de conformidad con el art 656 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Sin embargo, el Centro Directivo advierte que la extensión de la anotación preventiva de embargo presupone la existencia de un proceso de ejecución, por su regulación en el Capítulo III «del embargo de bienes», del Título IV «ejecución dineraria», dentro del Libro III relativo a «la ejecución forzosa y medidas cautelares» de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Distinto es el caso de  la ejecución directa hipotecaria, donde  la certificación registral de titularidad y cargas y la extensión de la nota marginal del art 688 en relación con el art 656 de la Ley procesal citada, sí suponen la constancia registral del inicio del proceso de ejecución hipotecaria.  

CANCELACIÓN DE HIPOTECA POR CADUCIDAD
Resolución de 5 de Noviembre de 2.014 (B.O.E. 2 de  Diciembre de 2.014). Descargar Resolución.

Consta inscrita una hipoteca en garantía de una obligación al portador, cuya fecha inicial es 1.990 y  plazo  de duración de un año, pero  prorrogable hasta un total de diez a voluntad del tenedor. El actual titular de la finca solicita la cancelación por caducidad. El Registrador suspende la inscripción pues considera que no se ha producido tal caducidad de la hipoteca ya que no han pasado los 20 años (más 1 adicional) si se considera la posible prórroga.
Rechaza el recurso la Dirección general, señalando que como ya dijera la Resolución de 31 de Julio de 1.989, siendo la regla general de nuestro ordenamiento que las inscripciones sólo pueden cancelarse por consentimiento del titular registral o por resolución judicial firme, cualquier otro supuesto ya sea convencional (párrafo segundo del artículo 82) o no (párrafo quinto) sólo será de aplicación cuando resulte de manera clara, precisa e indubitada que concurren los requisitos legalmente previstos.

ES NECESARIO REQUERIR DE PAGO AL TERCER POSEEDOR EN UNA EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA
Resoluciones de 12 y 20 de Noviembre de 2.014 (B.O.E. 5 y 12 de  Diciembre de 2.014, respectivamente). Descargar Resolución. Descargar Resolución.

Se debate si el tercer poseedor de una finca registral objeto de ejecución hipotecaria debe ser o no requerido de pago en el momento de la interposición de la demanda. Dichos titulares fueron notificados personalmente de la celebración de la subasta, pero no consta que se les requiriera de pago, ni figuran como demandados en el procedimiento en concepto de titulares de la citada finca.
La Dirección General señala es preciso que conste que el tercer poseedor haya sido requerido de pago sin que la notificación que sobre la existencia de dicho procedimiento se le haya podido realizar supla la falta de tal requerimiento.
En el procedimiento de ejecución directa sobre bienes hipotecados, se exige que la demanda se dirija frente a tal tercer poseedor (vid. 685.1. de la Ley de Enjuiciamiento Civil), imponiendo al Registrador la obligación de comprobar que se han cumplido los requisitos de la demanda y el requerimiento (cfr. artículo 132 de la Ley Hipotecaria, en su redacción vigente).

ADJUDICACIÓN HIPOTECARIA. APLICACIÓN DE DISPOSICIÓN TRANSITORIA 4ª DE LA LEY 1 / 2.013
Resolución de 21 de Noviembre de 2.014. (B.O.E. de 12 de Diciembre de 2.014). Descargar Resolución.

La Dirección General, confirmando la nota de calificación, establece que siendo la resolución de adjudicación no firme, o siendo el ejecutado susceptible de ser considerado consumidor y por tanto de padecer cláusula abusiva (artículos 3 y 82 de la Ley General de Consumidores y Usuarios), en tanto no quede justificada judicialmente la puesta en posesión de la finca antes del 15 de mayo de 2.013 o, en su caso, la no formulación en plazo o formulación insatisfactoria del incidente relacionado por parte del ejecutado, no puede procederse a la inscripción del decreto presentado, sin perjuicio de la posibilidad de que se tome anotación preventiva.
Además, en la resolución, al responder a la alegación del recurrente de su condición de tercero hipotecario del artículo 34 de la Ley Hipotecaria y que ha de ser mantenido en su adquisición, recuerda que dicho precepto exige que en el tercero concurran los requisitos que en el mismo se establecen, entre ellos el de inscribir su derecho, circunstancia que no se ha producido en este caso.

ANOTACIONES PREVENTIVAS

ANOTACIÓN PREVENTIVA QUE SOLICITA EL PROPIO TITULAR REGISTRAL: SÓLO ES POSIBLE SI SU CAUSA ES EVITAR SU INDEFENSIÓN
Resolución de 25 de Noviembre de 2.014. (B.O.E. de 19 de Diciembre de 2.014). Descargar Resolución.

Se ordena una anotación por querella por delito de estafa, en la que el querellante es el propio titular registral y los querellados el anterior titular y los apoderados de la entidad a cuyo favor se constituyó la hipoteca.
La Dirección General niega la posibilidad de la anotación, ya que no es un supuesto en que no de no hacerse se produjera un supuesto de indefensión para el demandante, pero este no es el caso,  sino que lo que se imputa al transmitente y a los empleados de la entidad bancaria es un delito de estafa impropia por cuanto que, después de ceder la propiedad de la finca al querellante pero antes de la inscripción de la cesión procedieron los querellados a constituir un préstamo hipotecario sobre la finca ya transmitida. Además, la querella no se dirige contra la persona jurídica que fue titular del derecho de hipoteca cedido sino contra el personal que intervino en la operación de concesión del préstamo. De tal modo, que si lo que se pretendiera fuera considerar que existe aquí un supuesto de falta de tracto por aportación o transmisión de derecho a sociedad interpuesta o testaferro del último párrafo del artículo 20 de la Ley Hipotecaria introducido por Ley Orgánica 15/2.003, de 25 de Noviembre, sería necesario que el Juez manifestara que existen indicios racionales de que el verdadero titular del derecho es la persona efectivamente imputada, haciéndolo constar así en el mandamiento, según doctrina reiterada de la Dirección General.

INMATRICULACIÓN/REANUDACIÓN DE TRACTO

PERMUTA DE SOLAR POR EDIFICIO FUTURO SEGUIDA POR SU RESOLUCIÓN CON EFICACIA EX TUNC: INEXISTENCIA DE DOBLE TÍTULO INMATRICULATORIO
Resolución de 17 de Octubre de 2.014 (B.O.E. 12 de  Noviembre de 2.014). Descargar Resolución.

No ha habido transmisión alguna de las fincas pendientes de inmatricular: la resolución producida dejó sin efecto alguno la primera transmisión patrimonial por título de permuta, anulándola con carácter retroactivo.
Además, señala el Centro Directivo, la inexistencia de dos transmisiones es confirmada por el tratamiento fiscal de la resolución contractual por incumplimiento de condición expresa, que no da lugar a nueva liquidación (Así, Resolución vinculante de la Dirección General de Tributos de 20 de Marzo de 2.012).

EXCESO DE CABIDA DECLARADO EN EXPEDIENTE DE DOMINIO DE FINCA PROCEDENTE DE PARCELACIÓN DE OTRA MATRIZ: IMPIDE SU INSCRIPCIÓN LA CERTEZA DEL REGISTRADOR DE QUE SE ENCUBRE LA PRETENSIÓN DE EXTENDER EL FOLIO DE UNA FINCA INSCRITA A UNA SUPERFICIE COLINDANTE ADICIONAL
Resolución de 17 de Octubre de 2.014 (B.O.E. 12 de  Noviembre de 2.014). Descargar Resolución.

Al tratarse de una finca formada por segregación y por ende, con una cabida necesariamente determinada, tal exceso no le podría ser atribuible a la misma.  Asimismo, dentro de los linderos con la medida longitudinal que aparece en el asiento de inscripción, resulta inviable una extensión territorial más amplia.
En suma, no cabría aumentar la medida superficial de la porción segregada sin disminuir simultáneamente  la de la finca resto de matriz o de las colindantes, si así fuera se desvirtuaría la presunción de exactitud de los pronunciamientos registrales tanto en la matriz como en la segregada.

NO PUEDE UTILIZARSE EL PROCEDIMIENTO DE REANUDACIÓN DE TRACTO SUCESIVO COMO VÍA PARA ELUDIR EL CUMPLIMIENTO DE LAS NORMAS LEGALES SOBRE SUBSANACIÓN DE LOS TÍTULOS INSCRIBIBLES
Resolución de 23 de Octubre de 2.014. (B.O.E. de 25 de Noviembre de 2.014). Descargar Resolución.

Se debate en el presente expediente si puede ser objeto de inscripción un auto dictado en expediente de dominio tramitado para la reanudación del tracto sucesivo, cuando de la misma resolución judicial calificada resulta que el promotor adquirió la finca por compra a uno de los herederos de los titulares registrales Se da, además, la circunstancia de que en la misma escritura el heredero actuó en su propio nombre y en el de sus hermanos sin que conste acreditada la representación de los mismos, y procede a aceptar la herencia de su padres, titulares registrales de la finca, adjudicándola por cuartas partes a favor de los cuatro hermanos
La D.G.R.N. reitera que el auto recaído en expediente de dominio es un medio excepcional para lograr la inscripción de una finca ya inmatriculada. Se impone por tanto una interpretación restrictiva de las normas relativas al expediente de reanudación del tracto  de modo que sólo cuando efectivamente concurra esta hipótesis y así resulte del auto calificado, puede accederse a la inscripción.
Se considera que dicha interrupción se produce cuando existen varios títulos pendientes de inscripción de ahí que no se admita la posibilidad de reanudación de tracto sucesivo a través de expediente de dominio cuando el promotor sea causahabiente del titular registral ya que en tales casos no hay verdadero tracto interrumpido y lo procedente es documentar y aportar el título de adquisición.
En este caso, el motivo de la no inscripción de la compraventa no es la inexistencia de un título intermedio sino el hecho de que la herencia previa, contenida en el mismo documento, no puede inscribirse porque adolece de diversos defectos subsanables, como son la falta de ratificación de los herederos que no comparecieron y de aportación de la declaración de herederos ab intestato. Lo procedente es la subsanación de los defectos o un nuevo otorgamiento, o bien acudir a un procedimiento declarativo sobre validez del título.

LA CALIFICACIÓN REGISTRAL EN LA INMATRICULACIÓN ORDENADA EN VIRTUD DE UNA CERTIFICACIÓN ADMINISTRATIVA NO PUEDE DUDAR DE LA VALORACIÓN DEL ÓRGANO COMPETENTE
Resolución de 20 de Noviembre de 2.014 (B.O.E. de 12 de Diciembre de 2.014). Descargar Resolución.

Se pretende la inmatriculación de una finca procedente de una concentración parcelaria, que califica desfavorablemente el Registrador al entender que sería de aplicación el artículo 17.4 de la Ley del Patrimonio de las Administraciones Públicas que prescribe a la Administración General del Estado entablar, frente al poseedor en concepto de dueño, la acción que corresponda ante los órganos del orden jurisdiccional civil, lo que no consta el expediente.
La Dirección General revoca la calificación negativa, al señalar que la calificación registral no puede poner en duda la valoración del delegado de Economía y Hacienda relativa a la existencia de obstáculos que impidan la incorporación de la finca al patrimonio estatal y, en ese caso, elevar las actuaciones a la Dirección General del Patrimonio del Estado, pero habiendo decidido el citado órgano competente, dentro del procedimiento establecido y concediéndose audiencia al interesado, que procede la incorporación. No puede oponerse el Registrador por una valoración diferente de las pruebas que obran en el expediente.

ES POSIBLE EL ACTA DE REANUDACIÓN DE TRACTO SI EXISTEN TÍTULOS PÚBLICOS QUE ACREDITAN QUE EL PROMOTOR ADQUIERE DE TITULARES REGISTRALES PERO AQUELLOS NO SON INSCRIBIBLES
Resolución de 26 de Noviembre de 2.014. (B.O.E. de 19 de Diciembre de 2.014). Descargar Resolución.

Se trata de una situación especial en que se produce la presentación por el mismo presentante y en el mismo día tanto de documentos auténticos notariales por los que se llevan a cabo operaciones materiales y de compraventa sobre parte de la finca inscrita, como acta notarial de notoriedad de reanudación del tracto sucesivo interrumpido a favor de quienes resultan adquirentes según los anteriores títulos. La Dirección general considera que es posible el acta de reanudación porque existen títulos públicos no inscribibles y los promotores carecen de acción para obtener título formal o para modificarlo contra todos los titulares registrales pues la relación contractual de la que aquélla nace sólo existe respecto de uno de los cotitulares.

UTILIZACIÓN INSTRUMENTAL DE LA APORTACIÓN A GANANCIALES: SE DENIEGA LA INMATRICULACIÓN
Resolución de 1 de Diciembre de 2.014 (B.O.E. de 19 de Diciembre de 2.014). Descargar Resolución.

Una madre dona a una hija una finca, el mismo día se autoriza un acta de notoriedad complementaria de la donación para su inmatriculación, que resulta negativa porque unos terceros se oponen a la misma. Ante esa situación, la donataria aporta la finca a su sociedad de gananciales.  Ese doble ya fue objeto de calificación negativa y con una resolución estimatoria de la D.G.R.N. ante un recurso, pero, por circunstancias que no conocemos, no se llegó a  inscribir, y ahora se presentan de nuevos ambos títulos una vez caducado el asiento de presentación inicial, con lo que la Dirección General considera que la Registradora no se ve atenida por la resolución estimatoria anterior y ahora, la cuestión esencial reside en determinar adecuadamente la especie de conflicto que se produce cuando, a la hora de calificar, existe presentado un documento posterior auténtico que cuestiona la validez o eficacia del primero, ya que el acta de notoriedad negativo se presentó en el Registro a los efectos de darle asiento en el Libro Diario. Es importante delimitar que el conflicto que el principio de prioridad pretende solventar es el que se produce entre dos derechos válidos compatibles o incompatibles entre sí. El Centro Directivo, en este supuesto concluye, a la vista de la situación, que la documentación es instrumental, para perjudicar los derechos de los terceros que se opusieron al acta, y, por eso, confirma la calificación.

ES POSIBLE INSCRIBIR UNA SENTENCIA SIN QUE SEA PARTE UN TITULAR REGISTRAL SI LA SENTENCIA NO LE PERJUDICA
Resolución de 2 de Diciembre de 2.014 (B.O.E. de 19 de Diciembre de 2.014). Descargar Resolución.

Se presenta testimonio de sentencia judicial por la que se declara la existencia de una doble inmatriculación declarando la nulidad del asiento de inmatriculación de una finca registral y la cancelación «de las anotaciones que en el mismo Registro de la Propiedad pudieran ser contradictorias con lo anterior», si bien las anotaciones preventivas de embargo a favor de una entidad deben mantenerse, porque son anteriores, y no es necesario contar con el consentimiento de un titular anterior al que la sentencia no le perjudica.

OBRA NUEVA Y DIVISIÓN HORIZONTAL

NO CABE EL CAMBIO DE DESTINO DE ELEMENTOS PRIVATIVOS DE VIVIENDA A LOCAL, NI LA MODIFICACIÓN DE LA FACHADA, POR LA VOLUNTAD UNILATERAL DE UN PROPIETARIO CON CONTRAVENCIÓN DE LAS NORMAS EXPRESAS DE LOS ESTATUTOS. INTERPRETACIÓN CORRECTORA DEL ARTÍCULO 108 DE LA LEY HIPOTECARIA EVITANDO ABUSOS DE DERECHO
Resolución de 21 de Octubre de 2.014 (B.O.E. 12 de  Noviembre de 2.014). Descargar Resolución.

Según tales estatutos, los elementos privativos se destinarán a viviendas o locales, según vengan caracterizados en el título constitutivo, y que la modificación de  fachada exige consentimiento de la Comunidad. La voluntad de un dueño no es apta para tales cambios de destino y fachada.
Por otra parte, aun cuando el artículo 108 del Reglamento Hipotecario ampare la facultad excepcional de reiterar la presentación del título, una vez caducado el asiento anterior, (como ya ocurrió en este supuesto dando lugar a la resolución desestimatoria de la misma pretensión de 18 de junio de 2010); mantiene el Centro Directivo que  no es admisible cuando la cuestión ha sido objeto de un recurso contra la calificación cuestionada, sea recurso potestativo o impugnación judicial.

INNECESARIEDAD DE LICENCIA PARA DIVIDIR HORIZONTALMENTE EDIFICIO YA INSCRITO AL NO CREARSE MÁS UNIDADES PRIVATIVAS DE LAS YA EXISTENTES; NO OBSTANTE HAY QUE INSCRIBIR LAS MODIFICACIONES FÍSICAS DEL EDIFICIO Y NO SE RECOGEN EN LA INSCRIPCIÓN PREVIA
Resolución de 17 de Octubre de 2.014 (B.O.E. 12 de  Noviembre de 2.014). Descargar Resolución.

En el caso resuelto, un edificio integrado por locales y viviendas que como tal se pretende dividir  horizontalmente, no se crean nuevos espacios susceptibles de propiedad separada, ni se constituye un régimen específico de complejo inmobiliario; así resulta de la interpretación conjunta del artículo 17.6 de la Ley del Suelo y el 10.3 de la Ley de Propiedad Horizontal.
La Dirección excluye la interpretación extensiva del requisito de la licencia a todos los supuestos, como éste de propiedad horizontal, recordando la doctrina de la Resolución de 21 de Enero de 2.014, diferenciando propiedad horizontal tumbada, con unidad jurídica y funcional de la finca, exenta de licencia; y por el contrario, complejo inmobiliario con fincas o edificaciones jurídica y físicamente independientes, sometidos a un régimen de organización unitaria de la propiedad, sujeto a licencia.
Ahora bien, la diferencia de la descripción registral del edificio con la que figura en la escritura de propiedad horizontal (desaparece un lindero y aparecen terraza, porche y torreón en planta de cubierta), impide la inscripción de esta última en tanto no se inscriban previamente las modificaciones existentes en el edificio originario.

SI DEL CERTIFICADO DEL TÉCNICO RESULTA QUE LA OBRA ANTIGUA SE HA REALIZADO SOBRE SUELO PROTEGIDO NO PUEDE INSCRIBIRSE SI LA LEY AUTONÓMICA DECLARA LA IMPRESCRIPTIBILIDAD
Resolución de 24 de Noviembre de 2.014 (B.O.E. de 19 de Diciembre de 2.014). Descargar Resolución.

La Dirección General, tras diferenciar tanto la prescripción de la infracción y la del procedimiento sancionador, aunque ambos procedimientos están relacionados, así como el artículo 52 del Real Decreto 1.093/1997, de 4 de Julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística, y el artículo 20, número 4, del Real Decreto Legislativo 2/2.008, de 20 de Junio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de suelo, cuando regulan la inscripción de las obras antiguas, declara que si del propio certificado del técnico resulta que la obra se ha realizado sobre un suelo protegido, la normativa de la Comunidad autónoma valenciana (artículo 224 de la Ley urbanística valenciana) recoge la imprescriptibilidad de la posibilidad de restauración de la legalidad. Salvo este caso especial, es suficiente para el acceso de las obras antiguas al Registro, la falta de constancia registral de la incoación del correspondiente expediente de disciplina urbanística, sin necesidad de aportar una más que difícil prueba negativa sobre la efectiva prescripción de la acción (atendiendo al hecho de que la posible causa de interrupción de la prescripción puede haber operado en la realidad extrarregistral). El artículo 52 del Real Decreto 1.093/1.997 responde a la idea de que el plazo de prescripción cuya causa de interrupción no se haya llevado a tiempo al Registro de la Propiedad actúa, en el ámbito registral, como un plazo de caducidad. Se trata de un mecanismo legal semejante al acogido en el artículo 177 del Reglamento Hipotecario y ahora también en el artículo 82 de la Ley Hipotecaria.

IMPOSIBILIDAD DE MODIFICACIÓN DE ESTATUTOS A PARTIR DE ACUERDOS TÁCITOS
Resolución de 24 de Octubre de 2.014 (B.O.E. de 25 de Noviembre de 2.014). Descargar Resolución.

La cláusula debatida presenta el siguiente tenor: «Artículo 15.–Se respetarán los acuerdos tácitos o sea que están implícitos en los hechos». Alega el recurrente contra la negativa del Registrador a la inscripción, que conforme a la doctrina del Tribunal Supremo, el consentimiento puede ser tácito cuando del comportamiento de las partes resulta implícita su aquiescencia a una determinada situación.
La Dirección General distingue el consentimiento que los propietarios que integran la comunidad puedan prestar en un momento dado, a posteriori, a una situación fáctica. El Tribunal Supremo, en estos casos, considera que en un supuesto concreto las circunstancias pudieren conducir a la aprobación tácita de un hecho por ser apreciada una voluntad inequívoca y contundente de realizar determinada obra, de aceptar un acceso a un elemento privativo a través de uno común, e incluso de renunciar a derechos sobre un elemento común afectado. Pero, de otra parte, estaría la posibilidad a priori y genérica de adoptar acuerdos «tácitos o que estén implícitos en los hechos» a la que se refiere este recurso.
El tema planteado es bien distinto de la apreciación post facto de una voluntad no expresada en un acuerdo y que por el tiempo transcurrido, por las circunstancias concurrentes o simplemente por su naturaleza, puedan ser consideradas convalidantes de lo actuado. La cláusula examinada permitiría considerar, a priori, correctamente adoptado un acuerdo sin el concurso de los elementos imperativos que exige la Ley sobre Propiedad Horizontal, por ello el Centro Directivo desestima el recurso planteado-

URBANISMO

ES VÁLIDA UNA CERTIFICACIÓN MUNICIPAL QUE HABILITA LA INSCRIPCIÓN DE PARCELA SEGREGADA, RESULTANDO QUE, POR LA FECHA EN QUE FUE ESCRITURADA Y POR EL TIPO DE SUELO EN QUE SE HIZO (RÚSTICO AUNQUE ACTUALMENTE ES URBANO), HA PRESCRITO TANTO LA POSIBLE INFRACCIÓN URBANÍSTICA COMO LA POTESTAD DE REESTABLECIMIENTO DE LA LEGALIDAD URBANÍSTICA
Resolución de 17 de Octubre de 2.014 (B.O.E. 12 de  Noviembre de 2.014). Descargar Resolución.

A una escritura de elevación de documento privado de 1.974 en el que se segrega y vende una parcela entonces rústica, se incorpora un certificado municipal expresivo de que la referida parcela consta segregada con su configuración actual desde el Catastro de 1.986, sin que se haya podido localizar en los archivos municipales la resolución de licencia, si bien se indica que, por el tiempo transcurrido, la posible infracción estaría prescrita; y además no se desprende del expediente que la segregación hubiera afectado a zona verde o espacio libre, único caso en que no habría limitación alguna de plazo para el ejercicio de las potestades de protección de la legalidad urbanística (ex artículo 200 de la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid).

COMPRAVENTA

NO ES INSCRIBIBLE DIRECTAMENTE UN MANDAMIENTO DEL SECRETARIO JUDICIAL  ACOMPAÑADO DE AUTO DE  EJECUCIÓN DANDO POR EMITIDA LA DECLARACIÓN DE VOLUNTAD DEL DEMANDADO DE  ELEVAR A PÚBLICO UN CONTRATO PRIVADO DE COMPRAVENTA, SIN HABERSE OTORGADO ESCRITURA PÚBLICA
Resolución de 21 de Octubre de 2.014 (B.O.E. 12 de  Noviembre de 2.014). Descargar Resolución.

Condenado el demandado a emitir una declaración de voluntad y si llegan a transcurrir 20 días sin que éste lo haga, el Tribunal puede dictar auto teniendo por emitida la declaración si estuviesen predeterminados los elementos esenciales del negocio, ex artículo 708 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Es decir, se permite al demandante otorgar la escritura por sí solo y sin necesidad de que comparezca el Juez; pero no de prescindir de dicha escritura, porque sin ella no habría entrega al adquirente.

DERECHO DE FAMILIA

VENTA DE FINCA DE UN INCAPACITADO: NECESIDAD DE INSCRIPCIÓN DE LA SENTENCIA DE INCAPACITACIÓN Y DEL NOMBRAMIENTO DE TUTOR
Resolución de 28 de Octubre de 2.014 (B.O.E. de 25 de Noviembre de 2.014). Descargar Resolución.
El supuesto planteado se refiere a una escritura de compraventa de un inmueble perteneciente a un incapaz con intervención de su tutora y del propio incapaz, pero sin autorización judicial. En la sentencia de incapacitación se menciona que el tutor tiene que intervenir en los actos complejos para completar la capacidad del incapacitado.
Dos defectos resultan de la calificación del Registrador:
1º).- El primero defecto de la calificación, que señala que no consta la inscripción de la sentencia de incapacitación y nombramiento de tutor en el Registro Civil, es confirmado por la Dirección General, señalando que dicha inscripción en el Registro Civil no sólo tiene efectos probatorios y de legitimación sino también de oponibilidad frente a terceros. Lo verdaderamente característico de las inscripciones del Registro Civil no es ya el valor probatorio que les corresponde en tanto que documentos públicos, sino que los hechos inscribibles sólo pueden ser probados a través del Registro Civil, constituyendo así una verdad oficial de lo en ellas reflejado, que sólo se puede suplir en los limitados casos que prevé la Ley. Por tanto, el Registro Civil goza del privilegio legal de exclusividad probatoria del estado civil, de forma tal que sólo en los casos excepcionales que cita el artículo 2 de la Ley cabe acudir a otros medios probatorios extrarregistrales.
En caso de conflicto de intereses cuando éstos recaen sobre bienes inmuebles o derechos reales, se da prevalencia a los criterios que resultan del órgano oficial establecido específicamente para su publicidad, esto es anteponiendo los principios que gobiernan el Registro de la Propiedad, pero esta posición no puede ser asumida coherentemente sin al tiempo procurar una correcta coordinación entre este Registro y el Registro Civil, con objeto de evitar que aquella prevalencia se convierta en un grave quebranto a la eficacia legitimadora propia del Registro Civil.
Este planteamiento de imperatividad y orden público de la nueva regulación procesal del estado civil deben llevar a rechazar la admisión extraprocesal de pruebas distintas a la oportuna acreditación documental de la inscripción en el Registro Civil de las resoluciones judiciales de incapacitación y nombramiento de tutor, como en general cuando se trate de actos o situaciones que comprometan la titularidad previamente inscrita en el Registro de la Propiedad o la legitimación del otorgante, como sucede en el presente caso.
2º).- El segundo defecto recae sobre la necesaria concurrencia de autorización judicial para la venta, que también confirma la D.G.R.N. entendiendo que la autorización judicial para la realización del acto por el representante legal, cuando la Ley lo requiere, tiene naturaleza imperativa en el Código Civil y no es un simple complemento del acto a realizar, añadiendo que la autorización judicial no es un complemento de capacidad como ocurre en la emancipación o en la curatela, sino que es un elemento del acto de disposición.

ATRIBUCIÓN DEL USO DE LA VIVIENDA FAMILIAR A LA MADRE Y LA HIJA EN CONVENIO REGULADOR SIN PREVIA LIQUIDACIÓN DE GANANCIALES
Resolución de 24 de Octubre de 2.014. (B.O.E. de 25 de Noviembre de 2.014). Descargar Resolución.

Se debate en el presente recurso si es inscribible un derecho de uso de la vivienda familia atribuido en convenio regulador, cuando el cónyuge adjudicatario, no es titular pleno y exclusivo, con carácter privativo, de dicha vivienda, sino que su titularidad es compartida en régimen de gananciales con su ex cónyuge.
La Dirección General admite esta posibilidad y la distingue de aquellos supuestos en que el  derecho de uso queda extinguido, como consecuencia de la liquidación de gananciales,  si la finca sobre la que recae es adjudicada en pleno dominio al cónyuge titular de ese derecho. Este derecho de uso es de carácter no patrimonial, sino familiar, lo cual  impone consecuencias especiales, como la disociación entre la titularidad del derecho y el interés protegido por el mismo, pues una cosa es el interés protegido por el derecho atribuido y otra la titularidad de tal derecho, la cual es exclusivamente del cónyuge a cuyo favor se atribuye el mismo. En consecuencia, no existe en puridad titularidad jurídica a favor de los hijos que son beneficiarios pero no titulares del derecho.

Dada esta disociación entre titular y beneficiarios del derecho, en el presente caso en el  que el cónyuge adjudicatario por sentencia judicial del derecho de uso de la vivienda familiar no es titular pleno y exclusivo, con carácter privativo, de dicha vivienda, sino que su titularidad es compartida en régimen de gananciales con su ex cónyuge, el derecho de ocupación que atribuye el uso de la vivienda familiar, sin perjuicio de la limitación de su carácter temporal y provisional, tiene un contenido más intenso que el derecho posesorio y de disfrute que genera la titularidad ganancial del bien, pues como en toda comunidad, salvo pacto en contrario en el título constitutivo, el derecho de servirse de la cosa común aparece comprimido por la exigencia de que su ejercicio no impida, a su vez, a los copartícipes utilizarlas según su propio derecho (cfr. artículos 392 y 394 del Código Civil), en tanto que en el caso del derecho de uso de la vivienda familiar a que se refiere el artículo 96 del Código lo que se pretende es garantizar este derecho de ocupación del cónyuge e hijos a quienes se les ha atribuido el piso.

LIQUIDACIÓN JUDICIAL DE RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL DE SEPARACIÓN DE BIENES: NO ES LA VÍA ADECUADA PARA EXTINGUIR CONDOMINIO ORDINARIO ENTRE LOS CÓNYUGES
Resolución de 30 de Octubre de 2.014 (B.O.E. 25 de  Noviembre de 2.014). Descargar Resolución.

Tras decretarse un divorcio, se dicta decreto por el que se aprobó la propuesta de liquidación de régimen económico matrimonial de separación de bienes y se adjudica al esposo un local comercial comprado por mitad pro indiviso durante su matrimonio.
La Registradora suspende la inscripción solicitada por considerar que no se trata de una liquidación de régimen matrimonial sino de una extinción pura de un condominio ordinario sobre una finca en que una de las partes se atribuye la totalidad de la misma sin las garantías que supondría para la otra comunera la utilización del procedimiento establecido en la legislación civil y procesal para la misma, ni ser adecuado en consecuencia, como título inscribible, el decreto del Secretario Judicial, que ni es sentencia judicial dictada en el correspondiente procedimiento declarativo, ni refleja el consentimiento de la titular registral de la mitad indivisa del bien inmueble que se adjudica al ex-esposo.
La D.G.R.N. confirma la calificación registral, al señalar que no existiendo en el presente caso patrimonio común familiar que liquidar, sino un local comercial, de carácter común de los litigantes, adquiridos bajo el régimen económico matrimonial de absoluta separación de bienes, cuyo régimen es el general de la copropiedad ordinaria, el cauce procesal adecuado para dividir los inmuebles propiedad de los litigantes en pro-indiviso, es el procedimiento ordinario que por la cuantía corresponda, no siendo de aplicación el artículo 806 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y siendo el órgano competente para conocer del procedimiento ordinario de división de cosa común el Juzgado de Primera Instancia al que por turno corresponda y no el de Primera Instancia con atribución del conocimiento de procesos matrimoniales –familia– ante el que se ha seguido el proceso de divorcio.  

DISOLUCIÓN DE COMUNIDAD ORDINARIA EN SENTENCIA DE DIVORCIO
Resolución de 12 de Noviembre de 2.014 (B.O.E. 5 de  Diciembre de 2.014). Descargar Resolución.

Se presenta en el Registro de la Propiedad testimonio de una sentencia que declara el divorcio del matrimonio de la recurrente y, conforme al artículo 438.3.4ª de la Ley de Enjuiciamiento Civil, estima la solicitud de extinción de la comunidad ordinaria sobre determinados bienes adquiridos antes de la celebración del matrimonio, con adjudicación a la esposa de una vivienda y una plaza de aparcamiento. El régimen económico del matrimonio es el legal supletorio en la Comunidad Valenciana, de separación de bienes.

El Registrador suspende la inscripción solicitada porque considera que, al haber adquirido ambas fincas en estado de solteros y no desprenderse del documento presentado que la vivienda constituya o haya constituido el domicilio habitual del matrimonio, existe incongruencia en el procedimiento seguido, pues no puede amparar una extinción de comunidad respecto de fincas adquiridas por ambos cónyuges en estado de solteros, por mitad y pro indiviso, con carácter privativo, y dicha extinción habrá de realizarse en escritura pública.
Sin embargo, la D.G.R.N. estima el recurso en base a lo dispuesto por el artículo 438.3.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, después de la reforma introducida por la Ley de Mediación 5/2.012, pues, al haberse ejercitado las dos acciones judiciales acumuladas (de divorcio y división de la cosa común) el documento judicial es suficiente.

DERECHO DE SUCESIONES

ELEVACIÓN A PÚBLICO DE CONTRATO PRIVADO POR PARTE DE LOS HEREDEROS, QUE SON ASIMISMO LOS ADQUIRENTES
Resolución de 21 de Noviembre de 2.014 (B.O.E. de 12 de Diciembre de 2.014). Descargar Resolución.

En un supuesto de elevación a público de un acuerdo privado de renta vitalicia, los herederos, que son también los adquirentes del inmueble, no aportan dicho documento en el que consta el acuerdo, sino unos recibos en los que se hace mención de la renta vitalicia. Se da la circunstancia de que, el causante-transmitente, desheredó a sus hijos.
La Dirección General estima el recurso, dando la razón a los recurrentes, señalando que corresponde a la autoridad judicial y no al Registrador determinar, a falta de consentimiento de los interesados, la privación de eficacia de un testamento. Además, los herederos están legitimados y son los únicos interesados para elevar a público ese acuerdo y reconocer y ratificar la voluntad cuya expresión documental no se aporta.

SOCIEDADES/JUNTA GENERAL

ESCISIÓN TOTAL DE SOCIEDAD ANÓNIMA CON DIVISIÓN Y TRASPASO DE TODO SU PATRIMONIO EN IGUAL PROPORCIÓN A DOS SOCIEDADES ANÓNIMAS DE NUEVA CREACIÓN QUE ACUERDAN LA APERTURA DE UNA SUCURSAL EN EL EXTRANJERO: NECESARIO INFORME POR EXPERTO INDEPENDIENTE DE VALORACIÓN DEL PATRIMONIO NO DINERARIO. LA OBLIGACIÓN DE INFORMACIÓN ALCANZA AL ÁMBITO LABORAL
Resolución de 21 de Octubre de 2.014 (B.O.E. 12 de  Noviembre de 2.014). Descargar Resolución.

Señala la Dirección General que según una correcta interpretación del artículo 78.3 de la Ley 3/2.009 sobre Modificaciones Estructurales de las Sociedades Mercantiles, sólo puede prescindirse de tal informe de expertos independientes en cuanto se refiera al proyecto de escisión en relación a la valoración de canje, pero no en cuanto se refiera a la integridad patrimonial de la contraprestación del capital de la sociedad beneficiaria, cuando esta sea anónima.
Asimismo, la escritura deberá contener la declaración del otorgante sobre el cumplimiento de la obligación de información impuesta por el citado artículo 39.1 de la Ley 3/2.009, no sólo para los socios, sino  también respecto de los trabajadores. Así resulta de la interpretación concordada del artículo 227.2 del Reglamento de Registro Mercantil por remisión al artículo 238 de la derogada Ley de Sociedades Anónimas.
No ofrece garantías satisfactorias del principio de realidad del capital, el hecho  de que haya sido desembolsado en las sociedades beneficiarias mediante aportaciones  dinerarias, manifestándose que el patrimonio no dinerario ha sido destinado a reservas.
Además, la apertura de la sucursal deberá inscribirse primeramente en la hoja abierta a la sociedad (artículo 296.1), donde se incluirán los datos personales de los representantes de la misma.
Por último, la fecha de retroacción contable sólo puede ser la de inicio del ejercicio por tratarse de una escisión entre empresas del grupo.

NORMA ESTATUTARIA SOBRE CONVOCATORIA POR MEDIOS TELEMÁTICOS: ES NECESARIO QUE ASEGURE EL ACUSE DE RECIBO
Resolución de 28 de Octubre de 2.014 (B.O.E. de 25 de Noviembre de 2.014). Descargar Resolución.

En este expediente debe determinarse si es o no inscribible la disposición de los Estatutos Sociales de una Sociedad de Responsabilidad Limitada según la cual las Juntas Generales podrán convocarse «…mediante correo electrónico dirigido a la dirección electrónica que conste igualmente en el Libro Registro de Socios».
El Registrador, rechaza tal pretensión y fundamenta su negativa en que el correo electrónico no es un medio que por sí solo asegure la recepción de la convocatoria por los socios, como exige el artículo 173.2 de la Ley de Sociedades de Capital, que pretende garantizar al socio una publicidad que le permita conocer, con la suficiente antelación, las cuestiones sobre las que es llamado a pronunciarse y reflexionar detenidamente sobre el sentido del voto por emitir.
La Dirección General entiende que debe admitirse, con la necesaria flexibilidad, la utilización de procedimientos telemáticos, mediante el uso de firma electrónica, en consonancia con la pretensión por parte del legislador de impulsar el uso de tales instrumentos tecnológicos también por los ciudadanos. Desde este punto de vista, es indudable que dicha comunicación puede asegurar razonablemente la recepción del anuncio por el socio considerando, además, que se trata de un instrumento de comunicación personal e individual al socio que implica un comportamiento activo consistente en poner en conocimiento de la sociedad una dirección electrónica en la que se efectuarán las preceptivas convocatorias.
Sin embargo, el sistema que aquí se pretende establecer implicaría entender que el envío de un correo electrónico, por sí solo, supone su recepción por el destinatario, sin exigir prueba alguna de la efectiva recepción. El sistema propuesto, en la forma que está redactado, no debe aceptarse, sin perjuicio de que sea admisible una vez complementado con algún procedimiento que permita el acuse de recibo del envío

CUENTAS ANUALES
    
DEBE PROCEDERSE AL DEPÓSITO DE CUENTAS A PESAR DE LA EXISTENCIA DE RESERVAS PERO QUE NO COMPROMETAN SU FIABILIDAD, SIEMPRE QUE EL INFORME DE VERIFICACIÓN NO IMPLIQUE UNA AFIRMACIÓN DE QUE LAS CUENTAS NO SON FIABLES, O DE QUE NO REFLEJAN EL ESTADO PATRIMONIAL DE LA SOCIEDAD Y DE SUS ESTADOS FINANCIEROS QUE IMPIDAN PRONUNCIARSE TÉCNICAMENTE AL AUDITOR
Resoluciones de 23 y 24 de Octubre de 2.014. (B.O.E. de 25 de Noviembre de 2.014). Descargar Resolución. Descargar Resolución.

El objeto de este expediente consiste en determinar si puede procederse al depósito de cuentas de una sociedad cuando el preceptivo informe de auditor que las acompaña contiene la siguiente afirmación: «Debido al efecto muy significativo de las limitaciones al alcance descritas, no podemos expresar una opinión sobre las cuentas anuales del ejercicio 2.013 adjuntas».
Señala el Centro Directivo que para determinar si procede el depósito de cuentas de una sociedad obligada a auditarse, es preciso analizar si con el informe aportado se cumple o no con la finalidad prevista por la legislación de sociedades y si con él se respetan debidamente los derechos del socio cuando se ha instado su realización. El auditor cumple su función cuando el informe contiene una opinión favorable o favorable con salvedades pues ambos supuestos implican la afirmación del auditor de que el informe que suscribe conlleva que las cuentas analizadas expresan la imagen fiel del patrimonio social, de su situación financiera y, en su caso, del resultado de las operaciones y de los flujos de efectivo. Tampoco es problemática la evaluación del supuesto de informe con opinión desfavorable.
Entre estos dos grupos de supuestos se encuentra aquél en que el informe contiene reservas. No es una cuestión sencilla dada la parquedad y ambigüedad con que se pronuncian las normas aplicables. Hay que partir en cualquier caso de que la finalidad de la norma es dar satisfacción al interés de socios y terceros o de un socio minoritario en que se nombre «un auditor de cuentas para que efectúe la revisión de las cuentas anuales de un determinado ejercicio ». No puede servir de soporte al depósito de cuentas cuando del mismo no pueda deducirse racionalmente ninguna información clara, al limitarse a expresar la ausencia de opinión sobre los extremos auditados  A contrario, cuando pueda deducirse una información clara sobre la fiabilidad de las cuentas en relación al estado patrimonial de la sociedad no debe ser objeto de rechazo aun cuando el auditor, por cuestiones técnicas, no emita opinión.

CIERRE DEL REGISTRO POR FALTA DE DEPÓSITO DE CUENTAS
Resolución de 4 de Noviembre de 2.014 (B.O.E. 2 de  Diciembre de 2.014). Descargar Resolución.

El objeto de este expediente consiste en determinar si puede procederse a un depósito de cuentas cuando, presentada la documentación correspondiente a las cuentas del ejercicio precedente, resultó aquélla calificada con defectos y, no subsanados éstos, caducó su asiento de presentación, sin haberse efectuado, por tanto, su depósito
La Dirección General rechaza el recurso, ya que, señala, habiéndose calificado con defectos las cuentas anuales relativas al ejercicio anterior al que ahora se pretende depositar, sin haberse subsanado aquéllos, y, caducado su asiento de presentación -de conformidad con los artículos 39, 365 y 366 del Reglamento del Registro mercantil-, es decir, inexistente el depósito del ejercicio anterior, no cabe sino apreciar que subsiste el incumplimiento sancionado por la Ley con el efecto de cierre registral, respecto de la documentación de la sociedad no cumplidora.