ALBERTO BALLARÍN MARCIAL
Notario

El artículo 24e de la nueva Ley de Arrendamientos Rústicos, de 30 noviembre de 2005, que ha entrado en vigor el día 1 de enero del presente año 2006, ha venido a complicar mucho su interpretación, pues mezcla criterios de preferencia de naturaleza civil, con  otros que podemos calificar de típicamente agrarios; aparte de haber sido desafortunada, como veremos, su redacción; por si esto fuera poco, hay que tener presente que el Rto. 1782 relativo al pago único por explotación ha reconocido "derechos históricos" importantes al arrendatario rústico que lo fue en los años 2000 a 2002, todo lo cual hace necesario un estudio de la cuestión.
He aquí el texto del artículo 24e de la citada Ley: "El arrendamiento termina:
Apartado e) por muerte del arrendatario, quedando a salvo el derecho de los sucesores legítimos. En tal caso, a falta de designación expresa efectuada por el testador, tendrá preferencia el que tenga la condición de joven agricultor y su hubiera varios, será preferente, el más antiguo. Si ninguno la tuviera, los sucesores tendrán que escoger entre ellos, por mayoría, al que se subrogará en las condiciones y derechos del arrendatario fallecido. Si se da esta última circunstancia, será necesaria la correspondiente notificación por escrito al arrendador, en el plazo de un año desde el fallecimiento".
En primer lugar, se estará a lo dispuesto por el propio arrendatario en su testamento y se empieza por respetar los derechos legitimarios, mediante la frase, "quedando a salvo los derechos de sus sucesores legítimos"...
Veamos pues, ante todo, las facultades del arrendatario testador y el camino que le conviene seguir para ordenar su sucesión, debidamente asesorado por el notario al que libremente acuda.

"El arrendatario lo que de verdad tiene en su patrimonio es una unidad económica por más que se trate del arrendamiento de una finca y no de un arrendamiento de 'explotación', pues, hoy por hoy, en España se arriendan fincas y rara vez una unidad técnico económica de explotación"

Lo primero a considerar es que, en realidad, más que el arrendamiento en sí, lo que quiere él sin duda trasmitir es su explotación agraria, basada en el contrato correspondiente. El arrendatario lo que de verdad tiene en su patrimonio es una unidad económica por más que se trate del arrendamiento de una finca y no de un arrendamiento de "explotación", pues, hoy por hoy, en España se arriendan fincas y rara vez una unidad técnico económica de explotación;  en tal sentido, lo primero que debe hacer el notario  que redacte su testamento es tratar de aplicar al caso el artículo 1056 del Código civil, modificado en 2003 por la ley de la Nueva empresa (Ley 7/2003 de 1 de abril);
Pueden surgir dificultades porque el arrendamiento sea ganancial, por haber sido otorgado después del matrimonio pero parte de las fincas llevadas en cultivo o aprovechamiento ganadero sean de la esposa del arrendatario. De ahí que el notario tenga que acudir en estos casos a lo que yo llamo la fórmula compleja de aplicar el 1056: comparecerán en la escritura de donación los dos esposos y harán donaciones colacionables de la totalidad de sus bienes con la cesión de sus respetivos contratos de arrendamiento- permitida por la Ley arrendaticia, en su artículo  25,  al hijo agricultor, reservándose los padres el usufructo al más viviente, prohibiendo la enajenación  la nuda propiedad de la explotación o de los bienes importantes que la integran, mientras viva alguno de ellos y poniendo como condición esencial de la liberalidad el pago a los otros dos hijos de su legítima en bienes de la herencia o en dinero, siendo conveniente incluso que comparezcan los dos hijos para aceptar las donaciones que sus padres les hagan de tales bienes mostrando su conformidad con la cuantía incluso de la legítima si se expresare, con todo el arreglo familiar contenido en la escritura pública que se otorgue para formalizar la donación.
Será lógico que, en el mismo acto, fijen también como condición, una cantidad de dinero mensual o anual que, pagada por el hijo beneficiario, les servirá de alimentos, también podría utilizarse la formula del arrendar la unidad al hijo y, en ambos casos, será bueno hacer constar que ha recibido la posesión de la explotación y que podrá realizar las mejoras que estime.
Recomiendo la escritura  de donación de todos los bienes siguiendo a mi maestro Juan Vallet de Goytisolo y llevado de mi razón práctica, por más que yo me sienta en mi razón teórica partidario del contrato sucesorio, pues no en balde habla el artículo 1271 reformado por la  Ley de la Nueva Empresa  de contrato sucesorio y el contrato o es irrevocable o no es contrato. 
Veamos ahora lo que sucede si no hay testamento. La nueva Ley dice que será preferido el "joven agricultor" sin exigirle que, además, hubiere sido colaborador o gestionado la empresa agraria, mas como previamente se cita por el legislador el respeto a las legítimas, creo que esa preferencia se planteará, en primer lugar, en el grupo de los sucesores legitimarios y ya se comprende que sólo excepcionalmente podrá recaer en el cónyuge  Sin embargo, aquel  cónyuge que hubiere "gestionado" la explotación tendrá el derecho que le reconoce el artículo 1406 del C.c. y superará la preferencia del joven agricultor   y demás sucesores cuando tal cónyuge sea titular de la mitad de los gananciales.
Yo tengo que lamentar la falta del requisito de la colaboración, pero pienso que el colaborador real en el trabajo y en la gestión -dos aspectos imposibles de diseccionar en la práctica- de la explotación  familiar, donde padre e hijo trabajan y dirigen siempre conjuntamente podrá invocar la analogía con el caso del cónyuge supérstite y obtener así que la explotación se impute en la partición a su cuota hereditaria y, si su valor la rebasara, podría de todos modos quedársela abonando la diferencia en metálico  por ser aquella cosa indivisible, haciéndolo al amparo de los artículos 821, 829, 1062 y 1407, segundo párrafo, del C.c  ya que para mí no hay duda de que la explotación agraria es cosa indivisible y no se aplicará ese párrafo segundo del artículo 1062 porque aquí estamos ante una preferencia legal que hay que viabilizar y del mismo modo que si el padre hace una mejora en cosa determinada será  para el hijo, aun cuando tenga que abonar en metálico el sobre valor,  así también lo podrá hacer cuando la preferencia venga de la ley y con mayor motivo.  
De este modo, se llegaría a una solución lógica, de acuerdo con los precedentes y con el Derecho autonómico que repetidamente otorgan preferencia al colaborador (el artículo 28 de la ley del EEFAJ)  disponía para el caso de falta de disposición que sucedería el "heredero legítimo más próximo que ostente la cualidad de colaborador de la misma. Concurriendo tales circunstancias en varios herederos, la explotación se atribuirá al que hubiera permanecido más tiempo colaborando en la explotación".  
Primaría, pues, esa circunstancia sobre la juventud (véase mi trabajo sobre "La sucesión agraria", en Revista jurídica del Notariado", n, 38, abril-junio 2001 p.9). Por cierto que puede suceder que padre e hijo hayan sido  colaboradores en la gestión de una explotación que era propiedad en todo o en lo parte de la madre fallecida;  la prioridad del padre es evidente porque él la tiene reconocida en el momento de liquidar la sociedad de gananciales que es siempre anterior al de la partición, donde el hijo la podría plantear. De todos modos esto nos lleva al tema de si la preferencia se podrá invocar no sólo en el caso de haber gestionado, sino también en la hipótesis, muy frecuente en la realidad, de que el hijo haya colaborado con el padre en la gestión. Pienso que tanto uno como otro podrán invocarla, uno en la liquidación de los gananciales y el otro en la partición.
Aprovecho la ocasión para decir que al menos tratándose de una explotación agraria el cónyuge debe considerarse siempre colaborador en el trabajo y en la gestión porque cualquiera que tenga un conocimiento mínimo del mundo rural sabe que así es en la realidad, eso sin contar con la anécdota de la mujer que al salir de la iglesia le dice a su recién adquirido esposo: quiero dejar claro desde el principio que, en aquellas cosas en que los dos estemos de acuerdo, mandarás tu. Me gustaría citar aquí como ejemplar el párrafo del artículo 230bis del C.c. italiano que dice:  "El trabajo de la mujer tendrá el mismo valor que el del hombre". Por lo tanto yo estimo que la esposa que se queda en casa realizando trabajos domésticos también es colaboradora en la gestión y puede invocar el 1406,2.
Ya sé que ahora, felizmente, las mujeres no van al campo a trabajar como no sea en algunos casos excepcionales, pero su trabajo en casa es tan importante como cualquier otro y la igualdad de género es hoy un imperativo constitucional que  podemos basar en el artículo 1 de la Carta Magna obligándonos el 9 a propiciarla en todo caso. Es posible que en la explotación comercial, industrial o profesional no sea así, pero yo estoy seguro de que en la agraria el "id quod plerumque accidet" es lo que yo afirmo.

"Si padre e hijo han sido colaboradores en la gestión de una explotación, propiedad en todo o en lo parte de la madre fallecida, la prioridad del padre es evidente porque la tiene reconocida en el momento de liquidar la sociedad de gananciales, que es siempre anterior al de la partición, donde el hijo la podría plantear"

Entiendo que hay razones poderosas para la preferencia que yo propongo ya que  la misma Constitución nos muestra que debe propiciarse el acceso a la propiedad del trabajador (artículo 128). La preferencia, pues, la da el trabajo, no la juventud. Además, siempre se ha considerado al arrendamiento como un peldaño para llegar a ser propietario. Tal vez ese hijo legitimario haya hecho posible con su trabajo personal la subsistencia de la explotación y que se puedan pagar las legítimas de los otros hijos en dinero u otros bienes hereditarios, ¿cómo podríamos dejarle desamparado en el momento de la sucesión?.
Si ninguno de los legitimarios o sucesores tuviera la condición de "joven agricultor", -y yo añado, después de todo lo dicho-, y si no hubiere colaborador que reclame suceder en el arrendamiento, los sucesores tendrán que escoger entre ellos por mayoría el que se subrogará en las condiciones y derechos del arrendatario  fallecido. Si se da esta última circunstancia, es decir, la elección por mayoría, será necesaria la correspondiente notificación, por escrito, al arrendador, en el plazo de un año desde el fallecimiento. Porque así lo ordena expresamente el  citado precepto.