JOSÉ JAVIER CUEVAS CASTAÑO
Notario

En plena guerra civil española, en circunstancias extremadamente duras para la mayor parte de la población, el incipiente régimen del General Franco, a través de su improvisado gobierno (inicialmente intitulado “Junta Técnica del Estado”) dictó el Decreto 264 de 1º de mayo de 1937 para liberar del pago de rentas y de los suministros básicos de agua y electricidad a los obreros y empleados españoles en paro, prorrateando la carga que ello representaba entre todos los propietarios de viviendas o solares obligatoriamente integrados en las Cámaras de la Propiedad Urbana.
La medida fue completada y desarrollada por Órdenes de 8 de mayo de 1937, 21 de junio de 1938 y 27 de noviembre de 1939. Toda esta normativa se sistematizó y actualizó en decreto de 17 de Octubre de 1940, a su vez desarrollado o complementado por Orden de 23 de mayo de 1941, Decreto de 2 de marzo de 1944, Orden de 7 de febrero de 1946, constituyendo un bloque normativo cuya vigencia se reconocía todavía en el artículo 114 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, según el cual:
“El contrato de arrendamiento urbano, lo sea de vivienda o de local de negocio, podrá resolverse a instancia del arrendador por alguna de las causas siguientes:
1. La falta de pago de la renta o de las cantidades que a ésta se asimilan.
Cuando proceda la resolución por esta causa se tendrá en cuenta lo dispuesto en los capítulos anteriores y en el Decreto de 17 de octubre de 1940, relativo a los obreros y empleados españoles que se encuentren en paro forzoso, así como las disposiciones complementarias cuya vigencia se reitera. La exención de pago, cuando proceda con arreglo al citado Decreto y disposiciones complementarias, se producirá aunque la renta de la vivienda rebase de 300 pesetas mensuales, siempre que la diferencia en más se deba a la aplicación de los aumentos que autoriza esta Ley, y comprenderá las cantidades que, según lo dispuesto en los dos capítulos precedentes, corresponda abonar al inquilino en situación de paro, de las cuales podrá resarcirse el arrendador por derrama, que se hará conforme al artículo 8 de dicho Decreto. En estos casos, el arrendador deberá hacer las notificaciones de que tratan los dos capítulos anteriores a la Cámara de la Propiedad respectiva y ésta se subrogará en los derechos que se confieren al inquilino.

"El decreto de exoneración de rentas del años 1937 sigue estando vigente, aunque hoy poir hoy resulte inaplicable"

Cuando el inquilino que se hallare en la situación de paro a que se refiere el párrafo anterior tuviese subarrendada total o parcialmente la vivienda, al amparo de lo dispuesto en esta Ley, la exención de pago de renta se limitará a la diferencia que exista entre la merced del subarriendo o subarriendos y la del arrendamiento.”
En la “Suma de Arrendamientos Urbanos” de Fuentes Lojo (edición de 1983) se recoge y comenta el artículo 114, parcialmente transcrito, sin cuestionar en lo más mínimo su plena vigencia y, por ende, la del Decreto de 17 de Octubre de 1940, que llegó intacto hasta la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994, a partir de la cual seguiría siendo aplicable a los arrendamientos concertados antes de primero de enero de 1995, situación que en nada ha sido alterada por la Ley 4/2013 de medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de viviendas. No es de extrañar, por tanto, que pese al evidente desuso en que ha caído el Decreto, fundamentalmente por falta de actualización y adaptación , se le siga considerando DISPOSICIÓN VIGENTE en el repertorio legislativo Aranzadi Insignis.

"Los obreros y empleados españoles que se encuentren en paro forzoso quedarán exentos de pagar los alquileres de sus viviendas…"

Ocurre, sin embargo, que este reconocimiento de vigencia no lleva aparejado el de su aplicabilidad, según han puesto de manifiesto los Tribunales en las dos ocasiones siguientes:
· La Audiencia Provincial de Palencia en Sentencia núm. 180/1996 de 3 de mayo consideró que “tal precepto quedó obsoleto hace ya muchos años por dos razones: porque la exención de pagos de rentas a obreros parados sólo se producía cuando la misma no excediera de 300 ptas., y porque se ha privadio a las Cámaras de la Propiedad Urbana de su antiguo carácter de Corporaciones de Derecho Público, así como se eliminó la afiliación a las mismas con carácter obligatorio de todos los propietarios urbanos de la provincia, con la correspondiente supresión de la cuota obligatoria, lo cual impide el ejercicio de la solidaridad entre propietarios, en beneficio de los obreros en paro que se establecía en el Decreto 17 octubre 1940”.
· Por su parte la Audiencia Provincial de Asturias (Sección 8ª) en Sentencia núm.559/2001de 5 de noviembre y en relación con un contrato fechado el 1 de mayo de 1973, bajo la vigencia por tanto del art.114 de la LAU de 1964, rechazó la implícita derogación del Decreto por aplicación de la Disposición Derogatoria Unica de la LAU de 1994 y declaró que “el citado precepto del art. 114.1ª contiene una norma de carácter eminentemente social, que, en principio debe reputarse vigente, conforme a lo ya razonado, pero de la que en parte por desconocimiento que de la misma se tiene y en otra parte, mas importante aún, por su escasísimo ámbito de aplicación, al no haberse corregido al alza la renta máxima que contempla, no se conocen supuestos de aplicabilidad en la actualidad.”. A pesar de estos pronunciamientos el Tribunal desestimó la pretensión del arrendatario enervadora del desahucio por falta de pago basándose en la imposibilidad de dar cumplimiento a los requisitos impuestos por el Decreto en cuestión y su normativa complementaria.
Por lo que a Cataluña hace digamos que el Decreto 504/1982 de 29 de noviembre se ocupó de regular las ayudas para el pago de alquileres sin perjuicio de la aplicación, en su caso, del Decreto de 17 de octubre de 1940”(Disposición Adicional 3ª) lo que constituyó un reconocimiento más de su vigencia. En este Decreto de la Generalitat “se crea un fondo de ayuda para el pago de alquileres a los trabajadores que se encuentren en paro forzoso y reúnan, además, las circunstancias que se establecen”. Este fondo se nutriría con cargo al presupuesto de la Generalitat y con las aportaciones de las Cámaras de la Propiedad Urbana (artículo 1º).
Lamentamos carecer de datos estadísticos sobre el funcionamiento del fondo y del montante de las ayudas que proporcionó, número y tiempo de beneficiarios de las mismas, así como del funcionamiento de los reintegros o devoluciones que preveían en su artículo 3º. Lo único que nos consta es que un nuevo Decreto de la Generalitar, 373/1991 de 25 de marzo, sustituyó la concesión de ayudas previstas en el anterior, derogándolo expresamente y diciendo en su preámbulo que “a pesar de que han disminuido los casos de paro forzoso sin subsidio, cuantitativamente ha aumentado la población con dificultades económicas para afrontar el pago de las rentas o cuotas de amortización de sus viviendas”, visto lo cual se procedió a fijar nuevos criterios de distribución y de procedimiento para hacer efectivas las subvenciones previstas, manteniéndose en cuanto a la composición del fondo la misma procedencia de fondos (Generalitat y Cámaras de la Propiedad Urbana) y sustituyéndose el requisito de paro forzoso por el de dificultades económicas conforme a baremos preestablecidos.

"En iguales condiciones dejarán de satisfacer y les serán condonados sus débitos por suministro de agua y luz eléctrica…"

Lo malo del asunto es que los buenos propósitos legislativos, al menos por lo que a Cataluña respecta, entraron pronto en colisión con la tozuda realidad al desaparecer las Cámaras de la Propiedad Urbana como Corporaciones de Derecho Público, de adscripción y cotización obligatoria, según es de ver en la Disposición Final Décima de la Ley 4/1990 de 28 de junio, de Presupuestos Generales del Estado, que fue objeto de recurso de inconstitucionalidad por parte de la Comunidad Autónoma de Galicia y 78 diputados del Grupo Parlamentario Popular, siendo estimada tal impugnación por sentencia de 20 de junio de 1994, que condujo al Gobierno a suprimir con la mayor celeridad el carácter de Corporación de Derecho Público y la adscripción obligatoria a las mismas, dictando para ello con carácter de urgencia el Real Decreto Ley 8/1994 de 5 de agosto, posteriormente complementado por el 2308/1994, de 2 de diciembre, por el que se establece el régimen y destino del patrimonio y personal de las Cámaras. El efecto colateral de estas disposiciones ha venido a ser la inviabilidad de las ayudas o subvenciones a las que tanto a nivel estatal como a nivel autonómico nos venimos refiriendo, por no disponerse ya del mecanismo de solidaridad o caja de compensación que las viejas Cámaras proporcionaban.
Mejor fortuna ha habido en relación con la “pobreza energética”. Sirvan de ejemplo las medidas adoptadas sobre esta materia en la reciente reforma del Código de Consumo de Cataluña, que entró en vigor el día 31 de marzo del presente año 2015 y que introduce    diversas medidas paliatiivas , y como solución extrema, la creación de un fondo de atención solidaria de suministros básicos,  “para que las unidades familiares que no pueden cumplir los compromisos de pago de los servicios de suministro de agua, electricidad o gas tengan los instrumentos de apoyo económico necesarios“. Este fondo de atención solidaria de suministros básicos debe desarrollarse por reglamento y debe nutrirse, entre otras aportaciones, con las que efectúen las empresas suministradoras y las administraciones públicas competentes en esta materia.

"La supresión del carácter de Corporación de Derecho Público de las Cámaras de la Propiedad Urbana y de la obligatoriedad de adscripción y cotización ha tenido el efecto colateral de eliminarlas como instrumento de solidaridad o caja de compensación"

Esta breve incursión por nuestro pasado jurídico más inmediato no tiene la más mínima pretensión de erudición ni de constituir un trabajo de investigación histórica, por simple y apresurado que fuese, pues soy de los que no valoran la historia como mera narración  o sucesión de hechos, datos, personajes y acontecimientos, sino como experiencia,  enseñanza, advertencia, reproche o escarmiento. Desde este punto de vista el mirar hacia atrás debería servirnos  para llamar la atención sobre la imperiosa necesidad de que el legislador del siglo XXI, con más razones y mayor legitimidad que aquella “Junta Técnica del Estado” del año 1937, articule  mecanismos de justicia social y de solidaridad para satisfacer el  derecho constitucional a disfrutar de una vivienda digna y adecuada,  lo que  exige que  un Estado social y democrático de Derecho, como el nuestro , intervenga, excepcional pero decididamente, en el sacrosanto marco de la economía de mercado y del  derecho a la propiedad privada, para  que ésta  y aquél cumplan con  la función social  que  les corresponde.
A grandes males, grandes remedios.

Palabras clave: Guerra civil española, paro, arrendamientos urbanos.
Keywords: Spanish civil war, unemployment, urban leases