BLANCA VALENZUELA FERNÁNDEZ
Notario de Madrid

INEFICIENCIAS JURÍDICAS

El objeto del artículo de este número insiste en el título de la Sección: No es una cuestión de Filosofía del Derecho, pero sí de filosofía de para qué sirve el Derecho. Si no es para proteger intereses de personas y para proporcionar seguridad en el tráfico jurídico, y además ocasionan gastos y dilaciones, ciertas normas deberían ser eliminadas o reinterpretadas.
A raíz de una suerte de cancelaciones de hipotecas sobre fincas que han pasado a ser propiedad de la entidad bancaria acreedora, he encontrado todo tipo de ineficiencias, y llamo la atención sobre varias:
1.- La necesidad de presentar a liquidación de impuestos, como exenta, la cancelación de hipoteca.
2.- La documentación que, de operaciones estructurales de entidades bancarias, se solicita en caso de que la hipoteca figure inscrita a nombre de una entidad desaparecida como consecuencia de dichas operaciones.
3.- Los datos que se exige figuren en la escritura de cancelación para la identificación de la hipoteca a cancelar.
4.- La imposibilidad de cancelar hipotecas de la entidad acreedora que ha devenido titular de la finca hipotecada  por dación en pago, otorgando la correspondiente escritura de cancelación, por haberse expedido certificación de cargas en el procedimiento de ejecución de la hipoteca por la misma Entidad y constar la nota marginal de dicha expedición en el Registro de la Propiedad.

"No parece tener sentido que la cancelación no pueda acceder al Registro sin la previa presentación en la oficina liquidadora, y la única consecuencia de ese requisito es  retrasar innecesariamente la inscripción y dar pie a que se encarezca la cancelación para el cliente por dicha gestión"

En cuanto a la primera, común para todas las cancelaciones de hipotecas, no parece tener sentido que la cancelación no pueda acceder al Registro sin la previa presentación en la oficina liquidadora, y la única consecuencia de ese requisito es  retrasar innecesariamente la inscripción y dar pie a que se encarezca la cancelación para el cliente por dicha gestión. Habría que cuestionarse hasta qué punto es lógica la obligación de presentar en Hacienda los documentos que únicamente documentan actos exentos, pero desde luego, no debería ser requisito previo para la inscripción, dada la información que Hacienda recibe desde la Notaría a través del Índice Único.
La necesidad de exhibir al Registro las escrituras que documentan toda la cadena de fusiones por absorción, debidamente inscritas en el Registro Mercantil correspondiente y que, además, en muchos casos son notorias o de conocimiento público, es otro impedimento a la inscripción que ocurre con frecuencia. Las entidades absorbidas desaparecen y la absorbente sucede  a la absorbida en todos sus derechos y obligaciones, sucesión universal, por lo que no hay que probar con las escrituras de fusión que una determinada hipoteca estaba comprendida en el proceso; eso sin contar con lo que encarece la inscripción el hecho de reflejar la fusión del acreedor para cancelar la hipoteca!
En varios casos se ha solicitado por el Registro que conste en la escritura de cancelación:  la fecha de la escritura de hipoteca,  el Notario autorizante de la misma, el número de protocolo y el importe de la responsabilidad asegurada por todos los conceptos, principal, intereses y costas, no bastando la remisión a la información registral continuada que se incorpora a la escritura de cancelación, ni, en el caso de que existan varias hipotecas o ampliaciones o novaciones, la expresión genérica de “ todas las hipotecas o modificaciones de las mismas inscritas a favor de la Entidad otorgante”. El tan socorrido principio de especialidad, en que se pretende justificar dicha exigencia, no hace sino complicar la obtención de datos al cancelante que en todo caso constan en el Registro,  aunque no resulten a veces de la información continuada.
En cuanto a la última, que desarrollaremos un poco más,  por imperativo del artículo  688,2  de la Ley de Enjuiciamiento Civil, concordante con el 131 de la Ley Hipotecaria: “En tanto no se cancele  por mandamiento del Secretario judicial, dicha nota marginal, el registrador no podrá cancelar la Hipoteca por causas distintas a la propia ejecución”.
La nota a la que se refiere este inciso es la nota de expedición de certificación de cargas en procedimiento de ejecución hipotecaria, cuyas funciones e importancia conocemos y no pretendemos ignorar y que como recordatorio breve, valga por todas la RDGRN de 15 de Julio de 2013,  son:
- Opera como una condición resolutoria, cuyo juego determinará la cancelación de todos los asientos practicados con posterioridad al de la hipoteca que se ejecuta.

"La necesidad de exhibir al Registro las escrituras que documentan toda la cadena de fusiones por absorción, debidamente inscritas en el Registro Mercantil correspondiente y que, además, en muchos casos son notorias o de conocimiento público, es otro impedimento a la inscripción que ocurre con frecuencia"

- Tiene el valor de notificación formal y sustitutiva de notificaciones  individualizadas a los titulares posteriores a la misma, por lo que su función es distinta de la de la nota practicada en el caso de ejecución de embargo, en el que la propia anotación cumple esa misión.
- Además, interrumpe la prescripción de la acción hipotecaria, conforme a lo dispuesto en el artículo 1973 del código Civil.
En definitiva, la nota marginal que nos ocupa proporciona seguridad jurídica a los terceros e incluso al propio deudor, que es a quien protege el TS cuando señala que no se despache ejecución si el titular registral de la hipoteca en el momento de la expedición de la certificación de cargas y de la práctica de la nota marginal no es el mismo que el que pretende continuar la ejecución, aunque sea sucesor universal del titular registral, (STS de 3 de Diciembre de 2004), sentencia harto discutible, pero que intenta proteger al ejecutado siguiendo el signo de los tiempos.
La razón por la cual la cancelación de la hipoteca, cuando existe certificación de cargas, exige mandamiento judicial, posiblemente tenga que ver con la protección del rematante, quien puede confiar en que cuando vaya a inscribir su adjudicación permanecerá en el registro la hipoteca de la que trae causa y no tendrá problemas. Pero la aplicación literal del precepto ha dado lugar a ciertas consecuencias indeseadas e ineficaces, que no se justifican en la protección de ningún interés:
a) La no inscripción de una cancelación de hipoteca cambiaria mediante acta de exhibición de las letras de cambio garantizadas, (RDGRN de 17 de Febrero de 2010).
b) La no inscripción de una escritura de novación y ampliación de  la hipoteca respecto a la cual se había practicado la nota marginal.
c) La imposibilidad de cancelar la hipoteca por caducidad  conforme al art.82 de la Ley Hipotecaria.
En una interpretación más armónica, la DGRN ha limado los efectos de la nota marginal para conciliarla con otras disposiciones legales y así admite  la cancelación por caducidad por el plazo de 20 años más 1, contados desde la fecha de inscripción de la hipoteca si la nota se practicó antes del vencimiento de la misma o desde la fecha de su práctica si fue con posterioridad a dicho vencimiento, RDGRN de 27 de Enero de 2014.
Y debería haber un paso más.
En los últimos años se ha generalizado la dación en pago de deuda como procedimiento para evitar más consecuencias indeseables para el deudor, liberándole normalmente de la totalidad de la deuda, ahorrando tiempo y gastos a él y al acreedor y facilitando la vuelta al mercado de los inmuebles en una situación de crisis económica y de colapso de los Juzgados.
En la misma línea, efectuada la dación en pago en escritura, evidentemente con el concurso de deudor en proceso de ejecución y acreedor ejecutante  y solicitada la cancelación de la hipoteca por la entidad  bancaria, ésta debería poder tener acceso al Registro, pero  no puede inscribirse por el juego del art. 688,2 de la LEC, que exige mandamiento judicial para la previa cancelación de la nota marginal de haberse expedido certificación de cargas.
Sin embargo, el artículo 190 del Reglamento Hipotecario permite la cancelación, incluso por instancia de cualquier interesado, puede ser el deudor,  en caso de confusión de derechos. En puridad, la dación no es un supuesto de confusión, (identidad entre acreedor y deudor), sino de consolidación de derechos, (identidad entre titular del domino y titular de derecho real sobre la misma finca, a salvo la servidumbre de  propietario, que conocemos).
La dación en pago es pago y por tanto extingue el crédito; pero sigue figurando la hipoteca constituida a favor del ahora titular de la finca gravada: debería poder cancelarse la hipoteca en su garantía  por la voluntad del titular de la hipoteca y propietario de la finca, expresada en la propia escritura, para salvar la rogación de la actuación registral que exige el 190 RH.

"En la misma línea, efectuada la dación en pago en escritura, evidentemente con el concurso de deudor en proceso de ejecución y acreedor ejecutante, y solicitada la cancelación de la hipoteca por la entidad  bancaria, ésta debería poder tener acceso al Registro, pero  no puede inscribirse por el juego del art. 688,2 de la LEC, que exige mandamiento judicial para la previa cancelación de la nota marginal de haberse expedido certificación de cargas"

¿Qui prodest la necesidad de mandamiento judicial que complete esa voluntad? A nadie.
La dación en pago no cancela las cargas de otros acreedores, que normalmente no existen o siguen manteniendo sus derechos reales o sus embargos asumidos por la cesionaria en pago, tanto si son anteriores como posteriores a la hipoteca que se cancela.
Podría aplicarse una solución idéntica a la del artículo 210 del Reglamento Hipotecario para los embargos: “Cuando el anotante o un tercero adquiera el inmueble o derecho real sobre el cual se haya constituido anotación de un derecho, en términos que este último quede extinguido legalmente, deberá extenderse la inscripción a favor del adquirente, si procede, en la misma forma que las demás, pero haciendo en ella la debida referencia, y si el interesado lo solicitare, la expresión de quedar cancelada la anotación, aun cuando no se presente el mandamiento judicial ordenando tal cancelación, que, en su caso, sería procedente.” Aquí el legislador prescinde de la concordancia registral con la situación judicial, y siendo una entidad bancaria la cancelante, bajo su responsabilidad, un supuesto adjudicatario distinto en el procedimiento de ejecución siempre podría reclamar al Banco.
Si se considera que el ejecutante en procedimiento especial de ejecución es de peor calidad que el  del procedimiento general con anotación de embargo al que se ha hecho referencia en el apartado anterior,  cosa que no entiendo,  debería bastar la resolución judicial que acredite el fin del procedimiento, sin necesidad de mandamiento judicial específico para la cancelación de la nota marginal, que puede acreditarse al propio Registrador o al Notario en el momento de la cancelación de la Hipoteca.
Por separado, pueden parecer cuestiones menores, pero todas juntas, convierten la cancelación de la hipoteca en el Grand National de Aintree, sólo que más cara  e ineficiente.

Palabras clave: cancelación, hipoteca, dación en pago, nota marginal de expedición de certificación de cargas, Registro de la Propiedad
Keywords: cancellation, mortgage, Land Registry