RICARDO CABANAS TREJO
Doctor en Derecho. Notario

La Resolución de 2 de julio de 2014 de la Direcció General de Dret i de Entitats Jurídiques de la Generalitat de Catalunya corre el riesgo de pasar desapercibida en el resto de España, a pesar de su indudable  interés general para todos los usuarios del servicio registral. Con independencia de la cuestión jurídica fundamental, propia del Derecho catalán, sobre la necesidad o no de una determinada licencia para inscribir una división horizontal, se plantea en ella un problema bastante frecuente en la práctica de nuestros despachos, el de la falta de claridad de algunas inscripciones antiguas en la descripción de un edificio. La exigencia de consignación de la media superficial de las fincas es relativamente reciente, prevaleciendo antes de la reforma del RH de 1959 la postura de no considerarlo un requisito esencial (Resolución de 17 de mayo de 1880). No son infrecuentes por eso los problemas con descripciones antiguas, bien sea por la falta de concreción de la superficie, o por la manifiesta inexactitud de los datos, generando la duda de si realmente se puede considerar que el edificio está inscrito, y en tal caso con cuántos metros cuadrados, dato fundamental para decidir si es necesario inscribir una declaración de obra nueva -aunque sea por antigüedad-, o basta con ampliar la ya inscrita hasta completar la superficie que interesa. Incluso, a veces no está claro si realmente es necesario declarar algo, o basta con especificar unos datos que ya resultan del Registro.

"No son infrecuentes por eso los problemas con descripciones antiguas, bien sea por la falta de concreción de la superficie, o por la manifiesta inexactitud de los datos, generando la duda de si realmente se puede considerar que el edificio está inscrito, y en tal caso con cuántos metros cuadrados"

En la actualidad ha quedado superado el tradicional concepto perimetral de finca registral, y para la definición de la misma junto a la unidad de suelo también está la unidad de edificación. Pero en los Registros de la Propiedad todavía existen muchas unidades edificatorias que fueron descritas en su día sólo con la indicación del área integrada en la delimitación perimetral resultante de sus linderos, sin expresión de la superficie total construida entre todas las plantas, pero esto no significa que ese dato esté ausente, sólo tiene que deducirse del asiento registral. El tema ya se ha planteado ante la DGRN, por ejemplo en la Resolución de 13 de febrero de 2014 a propósito de una casa de la que sólo constaba inmatriculada una mitad indivisa. Con ocasión de instar la inmatriculación de la otra mitad indivisa se recoge en el título una nueva descripción de la finca, y como la superficie declarada en el Registro estaba referida sólo a la planta, simplemente se aclara la nueva descripción para indicar ahora los metros por planta y  el total de ambas. La Resolución de la DGRN revoca la calificación y afirma que la superficie que consta en el asiento registral de forma aproximativa, ha de referirse no a la superficie construida entre las dos plantas, sino al área integrada en la delimitación perimetral resultante de los linderos que obran en la inscripción primera, es decir, la superficie por planta, de ahí que la indicación de la superficie construida total no implicara una alteración de la delimitación perimetral de la finca o del volumen edificado.

"El titular registral no ha de ver  cómo se volatilizan los metros cuadrados construidos que ya constan en la descripción de su finca, y por la misma razón tiene derecho a apoyarse en ellos  para la práctica de una nueva operación registral"

En el caso que dio lugar a la Resolución de la DGDEJ que ahora me ocupa la calificación del Registrador resultó aún más sorprendente. La descripción según Registro era de una casa de planta baja destinada a tienda, entresuelo y dos pisos, "que mide cinco metros treinta centímetros de ancho en la referida Plaza por diecinueve metros diez centímetros de largo". Para el Registrador en esta descripción sólo hay una superficie, la del solar, pues no figuran los metros cuadrados construidos ni los útiles de la edificación en cada una de las plantas (bajo, entresuelo y pisos). Aunque la afirmación se reitera a lo largo de toda la nota, se hace especialmente visible en un cuadro de superficies que compara la del Registro, la del título y la del Catastro, donde la columna "REGISTRO" señalaba expresamente una superficie de "0 m2" para cada planta, y sólo 101'23 m2  para el solar. Como consecuencia de ello, y ante la necesidad de que existieran metros de edificación para inscribir la división horizontal,  el Registrador exige una nueva descripción física del inmueble en su conjunto, la cual podría hacerse, o como obra nueva antigua si los metros edificados (ausentes del Registro según la nota) efectivamente no han sufrido variación alguna y se acreditara el cumplimiento de los requisitos legales oportunos, o como obra nueva en construcción al obtener ahora la licencia de obras, debiendo acompañarse la certificación técnica del proyecto a la que se ajuste la descripción, y a expensas entonces de la futura constancia registral de la finalización de las obras. Tertium non datur, en uno u otro caso había de ser una obra nueva. La discusión se centra en si esos antiguos y venerables metros imprescindibles para el Registrador ya constaban en el Registro a su cargo. Y lo cierto es que tenemos inscrita una casa de cuatro plantas, con indicación de una superficie que no es la total construida, es decir, la conjunta agregada de las cuatro plantas que forman el edificio, pues al indicarse en metros lineales sólo puede reflejar una superficie en planta horizontal. La cuestión que entonces se plantea es si registralmente se puede considerar que cada planta tiene la misma superficie, lo que daría como resultado una superficie total deducible del mismo Registro de 404’92  m2. De la descripción registral no resulta lo contrario, es decir, que la superficie de las distintas plantas no sea la misma. Siendo así, el propio Registro nos estaría dando la superficie por planta, y mediante una simple deducción la superficie de las cuatro plantas que ya constan declaradas.

"El resultado sería la aparición de una nueva categoría  registral que no dudo en calificar de  auténtico monstruum juridicum, y que podemos llamar edificio “cascarón”. Una casa de cuatro plantas que figura inscrita en el Registro, pero vacía por dentro, sin superficie según el mismo Registro"

Por regla general los elementos descriptivos contenidos en las inscripciones sirven de eficaz apoyo a los favorecidos por ellas, que pueden invocar a su favor la presunción de exactitud del art. 38 LH, que es una presunción iuris tantum que respeta lo que publican los asientos hasta tanto no se demuestre su disconformidad con la realidad extrarregistral (recientemente, para el principio de legitimación registral y la descripción de la finca, v. Resolución de la DGRN de 7 de junio de 2012). Por tal motivo, el titular registral no ha de ver  cómo se volatilizan los metros cuadrados construidos que ya constan en la descripción de su finca, y por la misma razón tiene derecho a apoyarse en ellos  para la práctica de una nueva operación registral. Lo contrario sería usurpar a los interesados, no ya la total superficie como dato fácilmente deducible del asiento, sino la misma superficie por planta como dato directamente expresado en el asiento a través de una simple operación aritmética (ancho x largo), reduciendo la superficie de la edificación al cero más absoluto. El resultado sería la aparición de una nueva categoría  registral que no dudo en calificar de  auténtico monstruum juridicum, y que podemos llamar edificio “cascarón”. Una casa de cuatro plantas que figura inscrita en el Registro, pero vacía por dentro, sin superficie según el mismo Registro, peor aún, con una superficie de 0  m2, como si hubiera sido construida en el aire con nubes de algodón igual que en la canción de ALBERTO CORTEZ. Sin duda alguna un singular hallazgo interpretativo que vendría a enriquecer con un nuevo concepto el siempre vivo Derecho registral.
Por el contrario, si entendemos que esos metros ya son deducibles del Registro, porque un edificio inscrito no puede ser un “cascarón” hueco por dentro, una hipotética especificación de esos metros con ocasión de un nuevo asiento no constituye una declaración de obra nueva, por más que pueda someterse a algunos de sus requisitos. En este sentido la DGRN insiste en la necesidad distinguir entre los requisitos del acto a inscribir y el nomen empleado para su identificación.  Vale por todas la Resolución de 6 de Julio de 2013, donde la escritura concretaba una superficie construida que no constaba en el título previo, insistiendo en que se hacía como concreción de un dato “y no como declaración de obra nueva”. En su calificación negativa el Registrador indica que “no se hará constar la concreción de la superficie construida, por falta de declaración de la obra nueva que supone”. El notario que interpone el recurso tiene muy claro que no se practica una declaración de obra nueva ex novo, pues no existe edificación ni construcción alguna que se deba declarar sobre la finca, pues la casa allí existente ya consta en el Registro de la Propiedad, lo que se hace es integrar la descripción existente con la aportación de determinados datos fácticos del inmueble que antes no se habían hecho constar en el Registro de la Propiedad, datos que proceden de la certificación catastral incorporada a la propia escritura y donde, además, figura el año de la construcción, a efectos de datar la antigüedad de la misma. La DGRN –que revoca la nota de calificación- admite la distinción del recurrente entre una mera concreción y una obra nueva, aunque señala que en la primera también se produce una modificación registral de la finca para la cual, “aunque no se trata formalmente de una declaración de obra nueva”, son exigibles los mismos requisitos de acreditación, que en el caso se consideraron cumplidos por la simple certificación catastral incorporada a la escritura, cuyo contenido no tiene mayor reparo en interpretar el Centro Directivo, ya que algún dato tampoco resultaba evidente. Pero la cuestión que ahora interesa es que la DGRN admite que así se haga como una simple concreción de datos, no como obra nueva.

"Por el contrario, si entendemos que esos metros ya son deducibles del Registro, porque un edificio inscrito no puede ser un “cascarón” hueco por dentro, una hipotética especificación de esos metros con ocasión de un nuevo asiento no constituye una declaración de obra nueva"

Ocurre que aquí los nombres importan, e importan mucho, como destacó acertadamente el Notario en el anterior recurso. Aunque al final los requisitos materiales para llevar a  cabo la alteración en el Registro sean similares, no es lo mismo que el título se presente formalmente como una declaración de obra nueva, a que lo haga como una mera concreción descriptiva de una edificación ya existente e inscrita, sin base o cuantía declarada. Como señala la Consulta Vinculante de la Dirección General de Tributos número V1761-13, de 29 de mayo de 2013, "la declaración de obra nueva es un acto jurídico unilateral que tiene por objeto la constancia documental ante Notario de la existencia de una obra nueva, a efectos de su acceso al registro de la Propiedad, con la declaración de obra se deja constancia de que la edificación está físicamente terminada y de que se ha adquirido el derecho a lo edificado".  En palabras de la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Madrid [sala contencioso-administrativo, sección 9ª] de 18 de julio de 2011 rec. 8/2009: "el hecho imponible de este impuesto no es el instrumento en sí, sino una entidad compleja constituida, entre otros elementos, por la realización de ciertos actos o contratos con eficacia jurídica que sean inscribibles en cualquiera de los Registros expresados, de tal manera que sin un acto humano productor de efectos jurídicos, que sea inscribible, no puede materializarse dicho gravamen tributario; por ello, la no producción directa de efectos jurídicos de ciertos actos que constituyen una simple ejecución de otros previos que ya desplegaron anteriormente su eficacia provoca que aquéllos, a pesar de cumplir los demás requisitos del presupuesto de hecho del impuesto, queden fuera de su ámbito objetivo". Por consiguiente, cuando no hay un nuevo acto edificatorio que deba ser inscrito, porque el derecho a lo edificado ya se había adquirido con anterioridad según el mismo Registro, donde consta la edificación con una superficie fácilmente deducible del asiento, no debe haber devengo del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Es evidente que la voracidad recaudatoria del Administración Tributaria no permite excluir sin más el riesgo de una futura liquidación complementaria basada en el argumento de la identidad sustancial entre ambos supuestos, pero el contribuyente no tiene por qué privarse a  sí  mismo de la posibilidad de defender la otra postura, simplemente porque un Registrador le obligue desde el comienzo a utilizar la fórmula -el nombre- que más le puede perjudicar. Para los usuarios del servicio registral no es irrelevante el nombre del acto y la forma en que se ha redactado el título, del mismo modo que en el pasado  no lo fue que se presentara como extinción de condominio sin exceso de adjudicación el fin de una comunidad sobre una vivienda con pago en metálico de la compensación, en lugar de hacerlo como venta de cuota. Cuestión de nombres, pero al final la Administración Tributaria no tuvo más remedio que claudicar, haciendo buena la idea de WITTGENSTEIN de que los límites del lenguaje y los  límites del mundo coinciden necesariamente.

"No es lo mismo que el título se presente formalmente como una declaración de obra nueva, a que lo haga como una mera concreción descriptiva de una edificación ya existente e inscrita"

Y es aquí donde destaca la contundencia de la Resolución de la DGDEJ que motiva este comentario,  que no duda en calificar de ficción jurídica la pretensión del Registrador de una casa de cuatro plantas inscrita sin superficie. Para la DGDEJ es indiscutible que consta inscrita una superficie, que está inscrita la obra nueva, y por eso la especificación  de la superficie por plantas sólo constituye una modificación descriptiva, en ningún caso una modificación de la superficie construida, sino una mera concreción de la misma. Hacer "como si" la edificación no existiera en el Registro, o que existe como el engendro de una casa sin superficie, no me parece la actitud más conforme  con la seriedad y el valor que debemos atribuir a los asientos registrales. En su día alguien pagó a un Registrador por inscribir su casa con esa descripción, y no acierto a descubrir la razón de que deba pagar otra vez, porque un Registrador distinto considera que sólo es un “cascarón” vacío.

Palabras clave: Registro de la Propiedad, superficie inmueble, Inscripción
Keywords: Land Registry, surface area of major property, registration