CARMEN VELASCO
Notario de Bilbao. Mediadora en Signum

FUNDACIÓN SIGNUM

El pasado 15 de julio el Ayuntamiento de Madrid designó a la Fundación Notarial Signum como entidad para la intermediación entre los vecinos de Madrid en situaciones de sobre-endeudamiento y sus entidades financieras respectivas, con el objetivo de facilitar acuerdos entre ambas partes para evitar y prevenir desahucios y judicialización de estos casos.

La intermediación hipotecaria es un método de resolución de conflictos que aborda un ámbito relevante pues hay un gran número de personas y familias que se encuentran en mora en el pago de sus préstamos hipotecarios. En algunos casos esta situación se ha convertido en crónica tanto para los deudores como para las entidades de crédito.
No es la pretensión de estas líneas analizar en abstracto las causas de la situación, pues cada una es diversa de otra, si bien es posible decir que en la mayoría de ellas las partes encuentran dificultad para resolverla de modo definitivo y eficiente. Es en esta situación en la que nace la intermediación hipotecaria, con el fin de ofrecer tanto a los deudores como a las entidades bancarias nuevos medios y recursos para su resolución.
La intermediación hipotecaria ofrece, a través de los principios y recursos propios de la mediación, la búsqueda de una solución para estos conflictos. La finalidad de estas breves notas es comunicar la novedad que trae consigo la utilización de la mediación en estas situaciones.

"A través de la intermediación hipotecaria se introduce en la relación entre el deudor y la entidad de crédito a un tercero imparcial, el mediador"

Esta novedad se debe, en primer lugar, a que a través de la mediación es posible afrontar un contexto que aunque frecuente, como decíamos, no viene encontrando una solución global a través del recurso tradicional a la interposición de demandas entre las partes, ni tampoco en la subasta judicial del inmueble en ejecución de la hipoteca. Sin embargo, a través de la mediación de profesionales expertos, está siendo posible afrontar la situación con todos los aspectos que la definen.
En segundo lugar, se trata de un contexto de especial urgencia, por las consecuencias que estas situaciones de impago están generando, tanto para el deudor en su esfera personal y familiar como para las entidades de crédito. Es por tanto un conflicto con gran incidencia en el tejido social y económico y de ahí el alto valor social que representa el uso de la mediación para el desbloqueo  y  resolución.  Y  en  tercer  lugar,  la  existencia  de  experiencias  reales  de intermediación hipotecaria son muestra del inicio de un importante cambio de la mentalidad de las partes de estos conflictos, pues en el hecho de afrontar la búsqueda de solución asistidos por el mediador implica una verdadera disposición a tener en cuenta las necesidades de la otra parte y tomándolas en consideración, ambas partes aceptan un marco diverso al tradicional que se caracteriza por la flexibilidad, voluntariedad y el equilibrio de las partes. Todas ellas son características novedosas en la forma de resolver los conflictos en los préstamos hipotecarios. A través de la mediación, tanto la entidad de crédito como el deudor podrían encontrar una solución a una situación que ahora para ambos es un obstáculo.

"El mediador trabajará para crear un espacio en el que las partes negocien bajo los principios de flexibilidad, seguridad y voluntariedad"

A través de la intermediación hipotecaria se introduce en la relación entre el deudor y la entidad de crédito a un tercero imparcial, el mediador. El mediador no representa a ninguna de las partes sino que facilitará una negociación entre ellos al amparo de ciertos principios y reglas, y tanto deudores como entidades de crédito aceptan ser asistidos por el mediador.
El mediador, desde su experiencia y formación, trabajará para crear un espacio en el que las partes negocien bajo, entre otros, los principios de: la flexibilidad, que permitirá integrar en la conversación todos los aspectos del problema; la seguridad, para que la información que las partes compartan sea para la mejor comprensión de la situación y facilite la búsqueda de nuevas soluciones; y la voluntariedad, de modo que durante todo el proceso las partes estén de acuerdo en trabajar con el mediador en la búsqueda de una solución que respete y satisfaga los intereses de ambas partes. El realismo exige que para que este marco exista será preciso que las partes tengan el asesoramiento jurídico suficiente, pues si éste falta, la voluntariedad y el equilibrio entre las partes no se garantizarán. Este asesoramiento en ningún caso puede proporcionarlo el mediador a riesgo de perder su imparcialidad.
El contexto que los mediadores estamos encontrando es el de personas que solicitaron un préstamo a una entidad de crédito y dieron en garantía su vivienda o la de otra persona con la que tenían relación, normalmente de familia. Su situación personal ha cambiado debido a circunstancias como la pérdida del empleo, la quiebra del negocio, la separación o divorcio... y en esta nueva situación su solvencia se ha visto afectada hasta el punto que se encuentran con la imposibilidad de pagar el préstamo con sus propios recursos. En gran parte de los casos, se trata de familias o personas que durante el tiempo en que no han pagado sus deudas han sido sostenidos en sus necesidades básicas (comida, material escolar...) por las personas de su entorno o por la caridad. En estos casos, la tradicional solución de vender el inmueble o subastarlo en ejecución de la hipoteca, ahora es una solución muy parcial. Esta parcialidad se supera en la mediación porque cuando las partes se sientan a negociar, bajo los principios citados buscan el conocimiento real de la situación y para ello analizan con detalle la realidad existente.

"Sólo el mediador garantiza la imparcialidad y la confidencialidad"

Podríamos preguntarnos por qué es necesaria la intervención de un mediador si las entidades y el deudor podrían negociar entre ellos. La realidad es que solo con la asistencia a la negociación que da el mediador se puede garantizar el equilibrio de la negociación, el uso controlado y asesorado de la información compartida. Sólo el mediador garantiza la imparcialidad y la confidencialidad.