PROCEDIMIENTO REGISTRAL

CERTIFICACIÓN REGISTRAL NECESARIA PARA ACTUAR EN JUICIO: SU EXTENSIÓN
Resolución de 23 de julio de 2015 (BOE 24 de septiembre de 2015). Descargar Resolución.

Aun cuando se confirma la negativa registral a certificar sobre cargas no vigentes, el Centro Directivo reconoce que la certificación solicitada podrá hacerse extensiva, entre otros extremos, a todo aquél contenido que sea necesario para que el recurrente pueda instar los correspondientes procedimientos judiciales.

RECTIFICACIÓN DE ERROR ADMINISTRATIVO PRODUCIDO EN SUBASTA
Resolución de 28 de julio de 2015 (BOE 30 de septiembre de 2015). Descargar Resolución.

No es inexcusable siempre y en todo caso, el consentimiento de los titulares afectados o la resolución judicial supletoria, sino que bastará con que se trate de expedientes meramente rectificadores en los que la autoridad administrativa interviniente sea competente para la modificación que se acuerde y se cumplan en ella las garantías legales establecidas en favor de las personas afectadas, constando en el expediente que el deudor ha sido expresamente notificado y que no ha formulado alegaciones.

ORDEN DE DESPACHO DE TÍTULOS Y OBLIGACIÓN DE CALIFICACIÓN
Resolución de 27 de julio de 2015 (BOE 30 de septiembre de 2015). Descargar Resolución.

En el presente expediente se presenta telemáticamente un mandamiento de prórroga de anotaciones de embargo sobre la finca en las que existe presentado el auto de adjudicación y mandamiento de cancelación derivado de una ejecución hipotecaria preferente. La Registradora despacha este documento, cancela las anotaciones que se pretendían prorrogar y notifica por correo certificado tal cancelación.
Cuando se presenta el mandamiento ordenando la prórroga, está vigente el asiento previo por el que la finca se adjudicaba a un tercero y se cancelaba la anotación cuya prórroga se pretendía. Se trata, pues, de títulos contradictorios: sólo el despacho del primero supondrá la imposibilidad de practicar el segundo; por ello la calificación debe efectuarse una vez se despache el primer documento presentado y no antes, como sucedió en este caso. Y despachado éste, procede la calificación denegatoria en los términos en que se ha producido. Lo que no cabe es que ante la imposibilidad de practicar la prórroga se devuelva el documento sin emitir la calificación.

CABE SUBSANAR POR PARTE DEL NOTARIO AUTORIZANTE LA FALTA DE UN NIE
Resolución de 5 de septiembre de 2015 (BOE 30 de septiembre de 2015). Descargar Resolución.

La subsanación por vía prevista en el artículo 153 del Reglamento Notarial por parte del Notario autorizante es posible para incorporar el NIE de la parte compradora, pues al no afectar a la declaración de voluntad no hace necesaria una nueva comparecencia por parte de los otorgantes.

IDENTIFICACIÓN DE LOS COMPARECIENTES
Resolución de 8 de septiembre de 2015 (BOE 1 de octubre de 2015). Descargar Resolución.

En el presente recurso se discute si es posible la inscripción de un título de adjudicación hereditaria a favor de una persona cuyo segundo apellido no coincide, en el Registro Civil y en su DNI/NIF, con el consignado en el testamento.
El Registrador entiende que es necesaria la rectificación del Registro Civil, pues lo que se pretende es la inscripción de los bienes adjudicados, a favor de un heredero con los apellidos que tiene en su DNI y en la escritura, pero en contra de lo que resulta del testamento, por lo que se estaría en colisión con el artículo 51.9ª del Reglamento Hipotecario.
Señala la Dirección General, al admitir el recurso interpuesto, que la identificación de los comparecientes, es un juicio que debe ineludiblemente realizar el Notario, como elemento sustancial de la autorización de la escritura pública, conforme a los artículos 23 de la Ley del Notariado y 156 y 157 de su Reglamento y con arreglo a esa identificación se practicará la inscripción, siempre que no exista contradicción con lo ya inscrito. En el presente caso, no consta la existencia de contradicción alguna, existiendo elementos suficientes, señala, para considerar que el compareciente es la misma persona que la consignada en el testamento. Además, con la autorización de acta de notoriedad por el Notario recurrente, es indudable que se presenta un conjunto de prueba suficiente para disipar cualquier duda que el Registrador pudiera albergar acerca de la identidad única del compareciente.

EL ACUERDO TRANSACCIONAL APROBADO JUDICIALMENTE NO ES TÍTULO INSCRIBIBLE
Resolución de 2 de octubre de 2015 (BOE 22 de octubre de 2015). Descargar Resolución.

La Dirección General confirma su doctrina más reciente al considerar que un acuerdo transaccional es un acuerdo privado al que la aprobación judicial no cambia su naturaleza, y que no se puede equiparar a aquellos documentos judiciales que son el resultado de un procedimiento. Por otro lado, la expresión “firme a efectos registrales” en los testimonios de documentos judiciales no es suficiente para posibilitar la inscripción del documento, ya que son sólo firmes aquellas resoluciones contra las cuales no cabe recurso alguno.

SERVIDUMBRE DE PASO: LA INSCRIPCIÓN DEL DERECHO PREVALECE SOBRE LA INFORMACIÓN REGISTRAL EXPEDIDA AL RESPECTO
Resolución de 6 de octubre de 2015 (BOE 29 de octubre de 2015). Descargar Resolución.

En la nota aparece la servidumbre de paso de carros a favor de persona determinada, si bien, en la inscripción aparece como gravamen real, sujeto por tanto a las reglas generales para su cancelación (art. 82 Ley Hipotecaria) y no como derecho personal, como esgrimía el recurrente basándose en la nota. El contenido del Registro prevalece sobre el de la nota simple, la cual contiene un error sobre la titularidad del derecho. Tampoco se trata de una mención, porque no concurren las circunstancias de su existencia.

LA OBLIGACIÓN DE APORTACIÓN DEL NIE SE EXTIENDE A TODO COMPARECIENTE, AUNQUE NO ADQUIERA NINGÚN DERECHO
Resolución de 15 de octubre de 2015 (BOE 5 de noviembre de 2015). Descargar Resolución.

La hija del causante, que carece de NIE, otorga una escritura en la que reconoce que ya ha sido satisfecha de su legítima con bienes en Irlanda, sin que adquiera derecho alguno sobre inmuebles de su padre fallecido en España, ya que sólo los adquiere la viuda.
La Dirección General considera que la obligación de consignación del NIE no está limitada al hecho de adquirir o transmitir un bien inmueble, sino que se extiende a todos los supuestos de participación en una relación jurídica con trascendencia tributaria.

INSCRIPCIÓN DE ESCRITURA PÚBLICA OTORGADA EN ITALIA SOBRE UN BIEN SITUADO EN ESPAÑA
Resolución de 13 de octubre de 2015 (BOE 5 de noviembre de 2015). Descargar Resolución.

Ante una escritura autorizada por Notario italiano que incluye una finca en Adeje (Tenerife), el Registrador no niega la inscripción por no ser autorizada por Notario español, sino porque no consta el pago de impuesto, le afecta el cierre registral derivado de la plusvalía municipal, faltan los NIES y el estado civil de los adquirentes, y no se describe adecuadamente la finca.
La Dirección General confirma la calificación solicitando la subsanación de tales defectos, pero no pone en cuestión la inscripción de un título extranjero, cuestión que si bien no era el objeto del recurso, al no plantearle al Registrador ningún problema, con lo que suponemos debe ser una práctica no desconocida en su Registro, debería haber sido objeto de pronunciamiento claro en defensa de la escritura pública notarial autorizada en España.

HIPOTECA

CESIÓN PROFESIONAL DE CRÉDITO HIPOTECARIO: LEY 2/2009
Resolución de 13 de julio de 2015 (BOE 22 de septiembre de 2015). Descargar Resolución.

Al no reunir el acreedor, titular de varias hipotecas inscritas en Registros diversos, los requisitos de inscripción en Registro especial de prestamistas profesionales y de aportación de seguro o aval en función de garantía de su actividad crediticia, no cabe la inscripción de dicha transmisión crediticia.

JUICIO DE SUFICIENCIA PARA CANCELAR HIPOTECA POR CONDONACIÓN Y PAGO
Resolución de 14 de julio de 2015 (BOE 23 de septiembre de 2015). Descargar Resolución.

El mero consentimiento formal no es título para cancelar, ha de responder a una causa. En este caso, no hay causa donandi, que excedería de las facultades de un apoderado bancario, sino que existe una causa compleja, ligada con acuerdos transaccionales y de reestructuración de la deuda, de suerte que el acto formalizado entra en el ámbito de actuación del órgano de representación sin precisarse ratificación de junta. Según la argumentación notarial, concordante con la solución del Centro Directivo, existe una renuncia o abdicación al derecho real de hipoteca, en aras de aligerar el tráfico jurídico, proporcionando al apoderado libre disposición para cancelar la hipoteca, sin consideración a la causa de dicha cancelación.

CONSTITUCIÓN DE HIPOTECA A FAVOR DE PERSONA FÍSICA: ES NECESARIA TASACIÓN SI SE QUIERE ACUDIR AL PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN DIRECTA O VENTA EXTRAJUDICIAL
Resolución de 17 de julio de 2015 (BOE 24 de septiembre de 2015). Descargar Resolución.

Ante la falta de tasación oficial prevista en la Ley 1/2013, en una escritura de hipoteca, señala la Dirección General que la exigencia de tasación y de que el valor de subasta no sea inferior al 75% de aquélla, son requisitos legales de toda hipoteca, para poder ejercitar el procedimiento de ejecución directa (art. 681 Ley de Enjuiciamiento Civil) o la venta extrajudicial. Si no constara el valor de tasación podría acudirse al procedimiento de ejecución ordinaria de los artículos 126 y 127 de la Ley Hipotecaria o al juicio declarativo ordinario, pero para poder inscribir parcialmente la escritura, con exclusión de la estipulación relativa a la nueva tasación, hace falta solicitud expresa, por tratarse de una estipulación delimitadora del contenido esencial del derecho real de hipoteca.

CLÁUSULAS ABUSIVAS EN PRÉSTAMO HIPOTECARIO
Resolución de 22 de julio de 2015 (BOE 24 de septiembre de 2015). Descargar Resolución.

Deudor y acreedor hipotecario no son empresarios sino particulares; no obstante, para la Dirección resulta determinante la intervención de una sociedad de intermediación financiera, haciendo aplicables al supuesto, tanto la LGDCU-2007, en cuanto a los servicios prestados por la intermediaria, como la Ley 2/2009 -sobre contratación con los consumidores de préstamos o créditos hipotecarios y servicios de intermediación-, teniendo en cuenta circunstancias como que es la propia intermediaria -y no los prestamistas- quien formula directamente la oferta vinculante y firma la escritura, que por cierto incluye cláusulas predispuestas por ella al modo de los contratos de adhesión. Con estas premisas, se detecta la desproporción del tipo de interés (un interés remuneratorio inadmisible superior al moratorio), la retención en concepto de provisión de fondos es correcta; sin embargo, la retención de dos meses de intereses a reintegrar a la devolución del préstamo al carecer de reciprocidad y no responder a finalidad alguna, sí que es abusiva.

EJECUCIÓN HIPOTECARIA SOBRE DOS FINCAS SIENDO UNA VIVIENDA HABITUAL Y SIN SOBRANTE: NO ES NECESARIO EL DESGLOSE PARA CADA FINCA DE LAS CANTIDADES POR LAS QUE SE DESPACHA EJECUCION, PERO SÍ CERTIFICADO DE LA DEUDA PENDIENTE
Resolución de 28 de julio de 2015 (BOE 30 de septiembre de 2015). Descargar Resolución.

No es necesario que se desglose para cada finca y por cada concepto las cantidades por las que se ha despachado ejecución ya que en este caso las fincas han sido adjudicadas por un valor que es inferior a su respectiva responsabilidad hipotecaria por principal e igualmente inferior a la cantidad reclamada por principal por lo que no cabe la posibilidad de que el valor de lo adjudicado exceda ni lo reclamado ni lo garantizado por la hipoteca y el desglose en nada contribuye a aclarar la existencia de sobrante.
El Registrador, además, exige, y en este caso la Dirección General lo confirma, que el decreto se acompañe de una certificación del tribunal acreditativa de la imputación del valor de lo adjudicado por los distintos conceptos garantizados (especialmente relevante en materia de costas, al tratarse una de las fincas de la vivienda habitual de los ejecutados) y acreditativa, igualmente, de la deuda pendiente por todos los conceptos, tal y como exige el artículo 654.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

CLARIDAD EN LA REDACCIÓN DE CLÁUSULAS QUE CONTIENEN COMISIONES
Resolución de 3 de septiembre de 2015 (BOE 30 de septiembre de 2015). Descargar Resolución.

Se trata de un préstamo concedido por una entidad de crédito a favor de dos personas físicas, recayendo la hipoteca sobre una vivienda. El Registrador aprecia en la escritura el defecto subsanable de garantizarse unas comisiones en la cláusula de constitución de hipoteca, que no se contienen en el apartado comisiones y compensaciones establecidas en la escritura, concretamente la comisión por subrogación en la posición acreedora según la Ley 2/1994, de 10 de marzo. No regula una comisión por cancelación anticipada de ningún tipo, sino que lo que regula es, una compensación por desistimiento con carácter general. Tampoco se regula de manera específica ninguna compensación para el supuesto de que la amortización anticipada total lo fuera por aplicación de la subrogación de acreedores.
La Dirección General entiende que la redacción es cuanto menos confusa, al menos no de fácil justificación, de modo que frente a la aplicación general de las normas interpretativas contenidas en los artículos 1281 y siguientes del Código Civil, deben prevalecer las exigencias de determinación del contenido y alcance de los derechos reales, derivadas del principio de especialidad registral, máxime cuando se compromete directamente el propio principio de accesoriedad hipotecaria. Además, el artículo 80 TRLGDCU, establece unos requisitos de concreción, claridad y sencillez del contenido de las cláusulas no negociadas individualmente que no concurren en el presente caso.

PRESTAMISTA NO ENTIDAD DE CRÉDITO: REQUISITOS PARA LA APLICACIÓN DE LA LEY 2/2009
Resolución de 13 de julio de 2015 (BOE 22 de septiembre de 2015). Descargar Resolución.

Se discute acerca de cuándo se puede entender que concurre el presupuesto de habitualidad en la concesión de créditos o préstamos por parte de prestamistas no entidades de crédito, si basta con que se acredite que el prestamista ha concedido un único crédito anterior para aplicar la Ley 2/2009, y si es suficiente para excluir la aplicación de dicha Ley que el acreedor haga constar expresamente que no se dedica de manera profesional a la concesión de préstamos hipotecarios.
Pues bien, señala la DGRN que el carácter de habitualidad en la concesión de préstamos no tiene una definición precisa en la legislación en general ni en la específica, siendo las diferentes normas que, de un modo u otro, aluden a este término las que en ocasiones han fijado criterios objetivos para considerar la existencia de tal carácter. Se trata de obtener datos que de manera objetiva e indubitada, acrediten o complementen el contenido de la documentación presentada o que apoyen la emisión de una calificación lo más precisa y acertada posible, y en este sentido el otorgamiento de sucesivos préstamos hipotecarios en un número considerable constituye, indudablemente, un indicio suficiente del desarrollo de una actividad profesional.

VENTA EXTRAJUDICIAL: CABE REALIZAR EL REQUERIMIENTO DE PAGO EN EL PROPIO DESPACHO NOTARIAL SOLO SI SE CUMPLEN DETERMINADOS REQUISITOS
Resolución de 4 de septiembre de 2015 (BOE 30 de septiembre de 2015). Descargar Resolución.

Se debate sobre la inscripción de la venta de determinada finca como consecuencia de la realización extrajudicial de la hipoteca constituida sobre la misma, con la particularidad de que, según consta en dicho título, habiendo resultado infructuoso el requerimiento de pago en el domicilio indicado en el Registro de la Propiedad, fue posteriormente practicado en el despacho notarial a quien compareció voluntariamente a los efectos de recibir dicho requerimiento, acreditó fehacientemente su condición de administrador único de la sociedad deudora y se hizo cargo de la cédula que lo contenía. Además, al otorgamiento de la escritura de venta comparece la parte deudora.
Aunque el Registrador deniega la inscripción porque considera que ha sido infructuoso el requerimiento de pago, la Dirección General admite el recurso porque queda acreditado bajo la fe del notario que el destinatario tiene cabal conocimiento de su contenido y la fecha, por tanto es admisible considerar practicada la diligencia y llevado a cabo el trámite en términos que no violentan los derechos constitucionales del deudor.

LA CONDICIÓN RESOLUTORIA EXPLÍCITA NO EXCLUYE LA NECESIDAD DE CITAR A LOS TITULARES DE DERECHOS POSTERIORES CUANDO HAY RESOLUCIÓN POR VÍA JUDICIAL
Resolución de 15 de septiembre de 2015 (BOE 8 de octubre de 2015). Descargar Resolución. En idénticos términos, otra Resolución de 17 de septiembre de 2015 (BOE 8 de octubre de 2015). Descargar Resolución.

Se niega una reinscripción en virtud de una condición resolutoria explícita al declararse la resolución por demanda judicial, al negarse que la causa fuera debida a culpa del cesionario del terreno, y ello porque, a juicio del Registrador no se citaba a los titulares de los derechos inscritos posteriores, calificación negativa que confirma la Dirección General, al considerar que no basta con la inscripción de la condición resolutoria explícita, porque una cosa es dar publicidad a la condición, y otra al desenvolvimiento de la misma mediante la oportuna demanda judicial, momento en el que se pone en juego un nuevo derecho, el de tutela judicial efectiva, que no resulta suficientemente protegido mediante la simple constancia registral de la condición, sino que requiere, además, que se acredite que los terceros adquirentes y titulares de cargas posteriores han tenido la posibilidad de intervenir en el proceso.

CITACIONES A HERENCIA YACENTE: SE DEBE HACER AL ALBACEA O ADMINISTRADOR JUDICIAL EN CASO DE LLAMAMIENTO GENÉRICO, EN LOS DEMÁS CASOS, A LOS HEREDEROS DETERMINADOS
Resolución de 19 de septiembre de 2015 (BOE 8 de octubre de 2015). Descargar Resolución.

En una ejecución judicial de hipoteca ha fallecido la deudora, y no consta la notificación a los herederos. En estos casos la Dirección General diferencia entre el emplazamiento en la persona de un albacea o del administrador judicial de la herencia yacente cuando, el llamamiento sea genérico, dirigiéndose la demanda contra herederos ignorados, y los demás supuestos, en los que deberá ser demandado un posible heredero que pueda actuar en el proceso en nombre de los ausentes o desconocidos.
En el segundo defecto, en una cuestión de derecho transitorio de aplicación de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, concluyendo el Centro Directivo que siendo el ejecutado susceptible de ser considerado consumidor y por tanto de padecer cláusula abusiva (arts. 3 y 82 de la Ley General de Consumidores y Usuarios), en tanto no quede justificada judicialmente la puesta en posesión de la finca antes del 15 de mayo de 2013 o, en su caso, la no formulación en plazo o formulación insatisfactoria del incidente relacionado por parte del ejecutado, no puede procederse a la inscripción del decreto presentado.

INTERESES MORATORIOS ABUSIVOS: APLICACIÓN DEL CÓDIGO DE CONSUMO CATALÁN
Resolución de 25 de septiembre de 2015 (BOE 14 de octubre de 2015). Descargar Resolución. En iguales términos, otras dos Resoluciones de 9 de octubre de 2015 (BOE 29 de octubre de 2015). Descargar Resolución. Descargar Resolución.

En una hipoteca sobre una finca en la provincia de Tarragona, se deniega la inscripción considerando que los intereses de demora exceden de los límites fijados por Ley 22/2010, de 20 de julio, que aprueba el Código de Consumo de Cataluña y por Ley 20/2014, de 29 de diciembre, de modificación del Código de Consumo de Cataluña para la mejora de la protección de las personas consumidoras en materia de créditos y préstamos hipotecarios. Ante ello, el Notario autorizante solicita que la Dirección General aclare su doctrina sobre el ámbito de la calificación registral en materia de cláusulas abusivas, lo que hace el Centro Directivo recordando fundamentalmente en las resoluciones de 3 de octubre de 2014 y 28 de abril de 2015, que ya han sido objeto de análisis en los correspondientes números de esta Revista. Además, recuerda el recurrente que la vivienda no es la habitual del hipotecante y pone en duda la constitucionalidad de la norma catalana.
En la cuestión de fondo, la Dirección General confirma la calificación, al considerar aplicable el límite del Código de Consumo catalán, norma que se debe aplicar por el Registrador mientras no se declare judicialmente su inconstitucionalidad, y si bien dicha norma no establece las consecuencias civiles de su contravención, al ser una norma legal se puede entender abusiva la cláusula que la contradiga de conformidad con la legislación estatal de protección de los consumidores.

LA CITACIÓN POR EDICTOS SÓLO ES POSIBLE CUANDO NO HAYA TENIDO ÉXITO LA NOTIFICACIÓN EN EL DOMICILIO
Resolución de 1 de octubre de 2015 (BOE 22 de octubre de 2015). Descargar Resolución.

En una ejecución hipotecaria judicial en que consta simplemente que la notificación se ha realizado por edictos, sin hacer mención a la notificación en el domicilio vigente en el Registro o el domicilio real, no debe admitirse que tal requisito esencial se ha cumplido, por aplicación del artículo 686, punto tercero, de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

HIPOTECA UNILATERAL A FAVOR DE HACIENDA: ES POSIBLE SIN CONTAR CON TASACIÓN OFICIAL
Resolución de 5 de octubre de 2015 (BOE 29 de octubre de 2015). Descargar Resolución.

El procedimiento de ejecución aplicable es el del apremio administrativo que no impone el requisito del tipo de tasación que exige el Registrador.

ANOTACIONES PREVENTIVAS

NO ES POSIBLE PRORROGAR UNA ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO YA CADUCADA CUANDO SE PRESENTA EL MANDAMIENTO ORDENANDO LA PRÓRROGA
Resolución de 29 de julio 2015 (BOE 30 de septiembre de 2015). Descargar Resolución.

Confirma, la Dirección General, su consolidada doctrina en este sentido.

NO ES POSIBLE PRACTICAR UNA ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO, SOBRE UN BIEN INSCRITO A FAVOR DE UN CÓNYUGE CON CARÁCTER PRIVATIVO POR CONFESIÓN DEL OTRO CÓNYUGE, Y MOTIVADO POR DEUDAS DEL CONFESANTE, SIN ESTAR DEMANDADO EL TITULAR REGISTRAL
Resolución de 28 de julio 2015 (BOE 30 de septiembre de 2015). Descargar Resolución.

Todo ello para evitar la indefensión del cónyuge no deudor y titular registral.

NECESIDAD DE PREVIA PRESENTACIÓN EN LA OFICINA LIQUIDADORA PARA PRACTICAR UNA ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO
Resolución de 28 de agosto de 2015 (BOE 30 de septiembre de 2015). Descargar Resolución.

El presente recurso, el Registrador suspende la práctica de una anotación preventiva de embargo por no justificarse la presentación del documento en la oficina Liquidadora competente. El documento calificado es un mandamiento por el que se ordena la práctica de una anotación preventiva de embargo, y el hecho imponible de tal impuesto no está constituido por el documento que sirve de título para la inscripción sino, en sí misma, la anotación practicada La obligación formal impone al Registrador exigir la previa presentación del documento en la oficina liquidadora competente, aunque el devengo no se haya producido todavía, o como en el supuesto del presente caso de anotaciones de embargo en que el hecho imponible se produce precisamente en el momento de practicarse la anotación, pero para cuya práctica de la anotación se exige la previa presentación.

NO ES POSIBLE CANCELAR CARGAS POSTERIORES A UNA ANOTACIÓN CADUCADA
Resolución de 8 de septiembre de 2015 (BOE 1 de octubre de 2015). Descargar Resolución.

En el supuesto de hecho de este recurso, cuando el decreto de adjudicación y el mandamiento de cancelación de cargas se presentan en el Registro la caducidad de la anotación causada en el procedimiento en el que aquel recayó ya se había producido. Sin embargo, se mantiene la anotación letra B que se encontraba vigente.
La virtualidad cancelatoria del procedimiento que da lugar a la ejecución se ve afectada por la caducidad de la anotación causada por el mismo., no cabe llevar a cabo la cancelación respecto de la anotación letra B vigente, pues la cancelación de las anotaciones, caducada la dimanante del procedimiento, no se lleva a cabo en virtud del mandamiento de cancelación de cargas, sino por caducidad y la misma todavía está vigente. No obstante, como tiene declarado este Centro Directivo el actual titular registral tiene a su disposición los remedios previstos en el ordenamiento si considera oportuna la defensa de su posición jurídica para obtener la inscripción de la finca como libre.

EMBARGO DE BIENES GANANCIALES UNA VEZ DISUELTA LA SOCIEDAD CONYUGAL, PERO NO LIQUIDADA: NO CABE EL EMBARGO DE LA MITAD INDIVISA DE UN BIEN
Resolución de 28 de julio 2015 (BOE 30 de septiembre de 2015). Descargar Resolución.

En esta situación de sociedad de gananciales, disuelta y no liquidada, podría haberse solicitado, y así ordenado en el mandamiento, el embargo y su correspondiente anotación, de los derechos que pudieran corresponder al cónyuge deudor sobre dichos bienes.
Al no estar indubitadamente determinado el carácter privativo de la finca no procede inscribirla como tal, en base a la sentencia firme de formación de inventario, para proceder posteriormente a su embargo, puesto que la formación del inventario tal y como se ha efectuado, es una operación previa a la liquidación de la sociedad de gananciales, momento en que se consolidaran los derechos de ambos cónyuges en bienes concretos. Lo que no cabe nunca es el embargo de mitad indivisa del bien, pues mientras no esté liquidada la sociedad de gananciales y aunque haya disolución por divorcio de los cónyuges, no existen cuotas indivisas sobre bienes concretos.

UNA ANOTACIÓN DE EMBARGO NO PUEDE CONSERVAR SU RANGO SI SE QUIERE AMPLIAR EL IMPORTE DE LA DEUDA ANOTADA
Dos Resoluciones de 16 de septiembre de 2015 (BOE 8 de octubre de 2015). Descargar Resolución. Descargar Resolución.

Mediante mandamiento se acuerda ampliar el embargo que ya figura anotado en el Registro de la Propiedad, por el aumento de la deuda en el expediente ejecutivo de apremio administrativo que originó aquella anotación, lo que no es por la Dirección General, ya que el asiento de anotación de embargo refleja la deuda contenida en la diligencia de embargo, sin que pueda pretenderse que garantice deudas posteriores de vencimientos periódicos, aunque sea por el mismo concepto que las ya anotadas. Admitir lo contrario implicaría que anotado un embargo por impago de una anualidad de un impuesto periódico, quedarían tácitamente garantizados todos los hipotéticos impagos sucesivos con carácter indefinido, lo cual va en contra de los principios generales en sede de tercerías, preferencias crediticias, concurrencia de ejecución, y tutela judicial efectiva; así como con los principios registrales de prioridad y legitimación registral.

EMBARGO POR DEUDAS DEL TITULAR REGISTRAL FALLECIDO
Resolución de 5 de octubre de 2015 (BOE 29 de octubre de 2015). Descargar Resolución.

Tratándose de deudas del propio titular registral, no es necesario, como exige el Registrador, que se hagan constar las circunstancias del testamento o declaración de herederos, ni que se especifique la parte que corresponde al derecho hereditario del deudor, pues no se plantea en el presente expediente el supuesto previsto en el apartado segundo del artículo 166.1 del Reglamento Hipotecario, sino el regulado en su apartado primero.

INMATRICULACIÓN/REANUDACIÓN DE TRACTO

SI EL TITULAR REGISTRAL NO HA SIDO DEMANDADO, LA SENTENCIA NO ES INSCRIBIBLE
Resolución de 17 de julio de 2015 (BOE 24 de septiembre de 2015). Descargar Resolución.

Y todo ello, aún cuando se declare la adquisición del dominio por usucapión a favor del demandante. La sentencia dictada no será inscribible por no haberse dirigido el procedimiento contra el actual titular registral.

TÍTULO SUFICIENTE PARA INMATRICULAR. COINCIDENCIA ENTRE CATASTRO Y TÍTULO
Resolución de 17 de julio de 2015 (BOE 24 de septiembre de 2015). Descargar Resolución.

Es imposible legalmente inmatricular una finca en virtud de una instancia privada acompañada de un acta de notoriedad de que quien pretende la inscripción es tenido por dueño, pero sin indicar cuál fue su título de adquisición. Además, la superficie reflejada en el acta es inferior a la catastral, incumpliéndose lo dispuesto en el artículo 53.7 de la Ley 13/1996.

CONCENTRACIÓN PARCELARIA: CAMBIO DE LA CALIFICACIÓN DE LOS TERRENOS AFECTADOS
Resolución de 14 de septiembre de 2015 (BOE 8 de octubre de 2015). Descargar Resolución.

Aunque los terrenos durante el transcurso del expediente de concentración hayan perdido el carácter de rústicos, la competencia de la Administración Agraria para aprobar la reorganización de la propiedad se mantiene intacta; cuestión diferente es que los terrenos inicialmente englobados en una concentración se hayan visto afectados por otros procesos de equidistribución urbanística, en cuyo caso pueden hacer ineficaces los actos de concentración dictados.

INMATRICULACIÓN DE FINCAS CON EDIFICACIONES: LA DESCRIPCIÓN DE LA FINCA COINCIDENTE CON EL CATASTRO DEBE SERLO CON EL SUELO, NO NECESARIAMENTE CON LA EDIFICACIÓN
Resolución de 14 de septiembre de 2015 (BOE 8 de octubre de 2015). Descargar Resolución.

El Registrador niega la inmatriculación de una finca porque no se refleja en la descripción de la misma en la escritura la edificación que sí aparece en el Catastro, solicitándose en la propia escritura que se inscriba el suelo pero no la casa.
La Dirección General da la razón al Notario recurrente, ya que la inmatriculación se refiere a la parcela, el terreno, no a las plantaciones o edificaciones que existan en la misma, sin perjuicio de que con la entrada en vigor de la modificación de la Ley Hipotecaria, se haya que identificar mediante sus coordenadas de referencia geográfica la porción de suelo ocupada por cualquier edificación, instalación o plantación (art. 10).

EXCESO DE CABIDA DECLARADO EN AUTO JUDICIAL: NO ES NECESARIO SEÑALAR LOS LINDEROS SI RESULTAN CLARAMENTE DE LA CERTIFICACIÓN CATASTRAL, NI CITAR A LOS COLINDANTES SEGÚN CATASTRO, SI NO SON LOS TITULARES REGISTRALES DE LOS PREDIOS COLINDANTES
Resolución de 22 de septiembre de 2015 (BOE 14 de octubre de 2015). Descargar Resolución.

Se trata de un expediente de dominio para hacer constar un exceso de cabida previo a la entrada en vigor de la Ley 13/2015 en el que se invocan algunos defectos por el Registrador que la Dirección General resuelve señalando que si no se expresan los linderos por los propietarios de fincas colindantes, no es obstáculo para la inmatriculación, siempre que la finca esté determinada por linderos georreferenciados, lo que no es el caso, ya que se aporta certificación catastral descriptiva y gráfica pero no consta que el auto judicial expresamente declarara acreditado que la finca registral, con su mayor cabida, se correspondiera con dicho inmueble catastral o que ni siquiera mencionara incidentalmente tal correspondencia. Respecto de que los nombres de los colindantes según Registro no coincidan con los de Catastro el Centro Directivo le resta toda importancia, dada que la mención de los nombres y apellidos de los propietarios de fincas no goza de la fe pública registral del artículo 34 de la Ley, ni de la presunción de exactitud del artículo 38. Respecto de la coincidencia absoluta de la cabida catastral con la que se pretende hacer constar en el Registro, se exige la misma, a diferencia del actual régimen derivado de la Ley 13/2015, que permitirá a los Notarios declarar un exceso de cabida diferente del que resulte del Catastro, adaptándose éste a la cabida probada en el expediente de dominio aprobado.

PUEDE DENEGARSE LA INSCRIPCIÓN DE UN EXCESO DE CABIDA DECRETADO JUDICIALMENTE CUANDO EXISTEN DUDAS FUNDADAS DE QUE TAL EXCESO CORRESPONDE A LA FINCA MATRIZ DE LA PARCELA SEGREGADA
Resolución de 15 de octubre de 2015 (BOE 5 de noviembre de 2015). Descargar Resolución.

A pesar de estar declarado judicialmente un exceso de cabida con citación de los colindantes, al Registrador niega su inscripción en el Registro alegando dudas fundadas de que ese terreno pertenece a la finca matriz de la segregación, lo que es confirmado por la Dirección General, al considerar que probablemente se produjo un error en la escritura de segregación, que fue el que a su vez originó la inicial configuración equivocada de las fincas en el Catastro y que será el que deba repararse con intervención del titular de la finca matriz.

OBRA NUEVA Y DIVISIÓN HORIZONTAL

SEGURO DECENAL OBLIGATORIO EN DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA ANTIGUA
Resolución de 13 de julio de 2015 (BOE 22 de septiembre de 2015). Descargar Resolución.

Así lo impone el artículo 20.4 de la Ley del Suelo. Argumenta la Dirección General que, como la Ley no distingue, la necesidad de seguro decenal es aplicable a todas las obras nuevas, aunque sea por antigüedad, siempre que no hayan pasado diez años desde la recepción de la obra hasta el momento en que se otorga la escritura.

INNECESARIEDAD DE LICENCIA EN DIVISIÓN HORIZONTAL
Resolución de 13 de julio de 2015 (BOE 22 de septiembre de 2015). Descargar Resolución.

No resulta del caso estudiado, ni directa ni indirectamente, la constitución de un complejo inmobiliario u operación que provoque una parcelación o el incremento del número de elementos susceptibles de aprovechamiento independiente respecto de los autorizados, casos en los que únicamente es exigible autorización administrativa previa ex artículos 17.6 de la Ley del Suelo y 10.3 de la Ley de Propiedad Horizontal. La Dirección General excluye la interpretación extensiva del requisito de la licencia a todos los supuestos de propiedad horizontal. A diferencia del complejo inmobiliario, en la propiedad horizontal tumbada se mantiene la unidad jurídica y funcional de la finca, al permanecer suelo y vuelo como elementos comunes, sin fraccionamiento jurídico del terreno.

AGRUPACIÓN DE LOCALES: MODIFICA EL TÍTULO CONSTITUTIVO DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL
Resolución de 15 de julio de 2015 (BOE 24 de septiembre de 2015). Descargar Resolución.

Se requiere acuerdo de la Junta general de la comunidad de propietarios de la División Horizontal. Se sigue, así, la doctrina de la Resolución de la DGRN de 7 de mayo de 2014.

LEGALIZACIÓN DE LIBRO DE ACTAS: NO CABE EN FINCAS FORESTALES, EX ARTÍCULO 415 DEL REGLAMENTO HIPOTECARIO
Resolución de 15 de julio de 2015 (BOE 24 de septiembre de 2015). Descargar Resolución.

La legalización entrañaría forzar una analogía inexistente entre una propiedad horizontal y la comunidad de fincas rústicas referida. No hay edificaciones ni un uso principal de vivienda, ni pueden considerarse elementos comunes las pistas forestales que le sirven de acceso, puesto que para gozar de tal carácter habría que determinarse en primer lugar el carácter privado o público de dichas pistas.

TRASTERO SIN SALIDA PROPIA E INDEPENDIENTE: NO CABE SU TRANSMISIÓN INDEPENDIENTE
Resolución de 16 de julio de 2015 (BOE 24 de septiembre de 2015). Descargar Resolución.

La Dirección General, a pesar del fundado recurso del Notario autorizante, considera en la transmisión de una participación indivisa del sótano formado por plazas de aparcamiento y trasteros, que, toda vez que al trastero se accede a través de una plaza de garaje, no puede considerarse que sea un elemento independiente y sólo con él resulta transmisible.

REQUISITOS ADMINISTRATIVOS RAZONABLEMENTE INTERPRETADOS
Resolución de 22 de julio de 2015 (BOE 24 de septiembre de 2015). Descargar Resolución.

Aun cuando la licencia de obras carece del visto bueno del alcalde, se testimonia la licencia de ocupación, que es acreditación suficiente de que la obra se ajusta a la legalidad urbanística. Por otro lado, en la certificación del arquitecto acreditativa de que la obra se ajusta al proyecto para el que se obtuvo licencia -la cual se incorpora por diligencia posterior-, no constan los datos de autorización de la escritura de obra nueva, si bien figura una descripción de obra coincidente con la del título.

RECTIFICACIÓN DE CESIÓN DE TERRENOS AL AYUNTAMIENTO
Resolución de 15 de julio de 2015 (BOE 24 de septiembre de 2015). Descargar Resolución.

El Instituto de la Viviendas de Madrid, no puede rectificar unilateralmente una escritura de declaración de obra nueva y división horizontal eliminando una obligación de cesión de terrenos al Ayuntamiento. No hay error sobre elementos descriptivos, sino la necesidad de constar el cumplimiento o no de una exigencia legal de cesión para viales y jardines. De los documentos aportados no se deduce el carácter público o privado de la parcela objeto de cesión.

ENAJENACIÓN POR EL AYUNTAMIENTO: REQUISITOS ADMINISTRATIVOS
Resolución de 22 de julio de 2015 (BOE 24 de septiembre de 2015). Descargar Resolución.

Falta el informe pericial previo -para determinar si la Comunidad Autónoma debe autorizar la transmisión o simplemente ser informada-, la tramitación del expediente que acredite la necesidad de la permuta (pues como tal se califica la operación en los acuerdos municipales) o, en su caso, las condiciones de la venta y la exclusión de la pública subasta.

REQUISITOS PARA LA INSCRIPCIÓN DE AFECCIONES Y DERECHOS URBANÍSTICOS
Resolución de 10 de septiembre de 2015 (BOE 1 de octubre de 2015). Descargar Resolución.

El presente expediente plantea la inscripción registral de determinadas condiciones de afección y derechos urbanísticos en el ámbito de la legislación urbanística valenciana.
Nuestro Derecho vigente, señala la Dirección General, prevé expresamente el acceso registral de actos, condiciones o limitaciones administrativas formalizados en certificación de tal naturaleza, en la que consten en la forma exigida por la legislación hipotecaria las circunstancias relativas a las personas, los derechos y las fincas a que afecte el acuerdo. En el caso de condiciones impuestas por actos administrativos, será preciso, además, una serie de precisiones, como la referencia al acto, su firmeza, especificación de las condiciones, acuerdo específico de su constancia registral y expresa referencia a la norma legal o reglamentaria en ella que se fundan, de acuerdo a su naturaleza reglada. Además, requisito específico desde el punto de vista registral será la debida intervención en el procedimiento administrativo del interesado y la firmeza del acto, no sólo respecto a la autorización que contiene las condiciones, sino específicamente el acuerdo administrativo de su constancia registral.

PARCELACIÓN URBANÍSTICA: VENTA DE CUOTA INDIVISA
Resolución de 10 de septiembre de 2015 (BOE 1 de octubre de 2015). Descargar Resolución.

La cuestión se concreta en entender que la compraventa de una cuota indivisa de una finca rústica puede entrañar una parcelación urbanística que, como tal, estaría sujeta a licencia. Los recurrentes alegan que la simple transmisión de una cuota indivisa de propiedad, sin que en el título traslativo se consigne derecho alguno de uso exclusivo actual o futuro sobre parte determinada de la finca, constituiría un acto neutro desde el punto de vista urbanístico y amparado por un principio general de libertad de contratación; sólo si hechos posteriores pudieran poner de relieve la existencia de una parcelación física cabría enjuiciar negativamente la utilización abusiva o torticera de aquella libertad contractual.
La DGRN rechaza el recurso, señalando que ha de ser la propia legislación urbanística que resulte aplicable la que ha establecer qué actos están sometidos a licencia y qué actos pueden estimarse como reveladores de una posible parcelación urbanística ilegal, o ser asimilados a ésta. La parcelación urbanística no exige la división física o material de la finca en lotes o parcelas a través de los actos constructivos; sino que basta para entender que la misma se ha producido con que se asignen cuotas pro-indiviso de un terreno que den lugar a diversos titulares a los que correspondería el uso individualizado de una parte de terreno.

LA MODIFICACIÓN DE LOS ELEMENTOS PRIVATIVOS DE UNA DIVISIÓN HORIZONTAL REQUIERE EL CONSENTIMIENTO INDIVIDUALIZADO DE LOS PROPIETARIOS DE DICHOS ELEMENTOS
Resolución de 18 de septiembre de 2015 (BOE 8 de octubre de 2015). Descargar Resolución.

Se confirma la doctrina de la Dirección General que en materia de actos de modificación de la división horizontal en que considera que una modificación en la descripción de los elementos privativos que afecta al contenido esencial del derecho de dominio requiere el consentimiento individualizado de los propietarios correspondientes, el cual debe constar mediante documento público para su acceso al Registro de la Propiedad, si bien no es necesario el seguro decenal exigido por la Registradora ya que no se trata de una declaración de obra terminada.

LOS BIENES DEL PATRIMONIO MUNICIPAL EN LA COMUNIDAD DE MADRID SE PUEDEN ADQUIRIR POR TÍTULO DISTINTO DE LA PERMUTA
Dos Resoluciones de 1 de octubre de 2015 (BOE 22 de octubre de 2015). Descargar Resolución. Descargar Resolución.

A diferencia del tenor literal de la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid, en su artículo 178, que permite que “los bienes de los patrimonios públicos de suelo, así como los restantes bienes de la Comunidad de Madrid y de los municipios clasificados como suelo urbano y urbanizable pueden ser: (…) e) Permutados por terrenos destinados a infraestructuras, equipamientos y servicios públicos”, entiende la Dirección General que si de una modificación de un convenio urbanístico, realizada debidamente, resultase que una entidad privada adquiere terrenos como consecuencia de unos previos deberes urbanísticos cumplidos, ello sería posible sin que conste formalmente como permuta.

CONTRATOS

DACIÓN EN PAGO: NECESIDAD DE EXPRESIÓN CLARA DE LA CAUSA DEL CONTRATO
Resolución de 4 de septiembre de 2015 (BOE 30 de septiembre de 2015). Descargar Resolución.

Se discute en el presente expediente si está debidamente causalizado un negocio de cesión o dación en pago. Aparece una causa explicitada en el título, como es la cesión o dación en pago de deuda, pero el defecto apreciado por el Registrador es que dicha causa no es correcta, pues la transmisión no se materializa en favor del acreedor hipotecario, sino en favor de un tercero.
Señala el Centro Directivo que si bien existe la posibilidad teórica de un negocio complejo con tres partes, en el caso presente la causa no está debidamente expresada pues hay una contradicción entre lo dicho en la cláusula primera referida a una dación en pago de deuda, que no es posible pues el acreedor no es el adquirente y lo dicho en la cláusula segunda que es una compraventa con retención del precio.

SIN AUTORIZACIÓN MILITAR DE DEFENSA, SI ES NECESARIA, NO ES POSIBLE EL OTORGAMIENTO DE LA ESCRITURA, NI SIQUIERA SOMETIÉNDOLA A CONDICIÓN SUSPENSIVA
Resolución de 16 de octubre de 2015 (BOE 5 de noviembre de 2015). Descargar Resolución.

Confirma la Dirección General en esta Resolución la doctrina sentada en Resolución de 5 de Marzo de este mismo año, respecto de otra escritura del mismo Notario recurrente en esta de octubre, que autoriza escrituras de adquisición de inmuebles por extranjeros no comunitarios sin autorización de Defensa, con la condición suspensiva de que no produce efectos hasta que no se obtenga la autorización. No es posible la inscripción, aunque luego se obtenga, ya que se la exigencia de autorización militar es una conditio iuris, un hecho ajeno o extrínseco al negocio mismo, pero cuya existencia es exigida por el legislador para que el negocio surta efectos, que no puede elevarse a conditio facti. El Centro Directivo exige un nuevo otorgamiento, que no tendría la prioridad del asiento de presentación del anterior documento.

CONCURSO DE ACREEDORES

LA CANCELACIÓN DE ANOTACIONES DE EMBARGO ANTERIORES AL CONCURSO REQUIERE LA NOTIFICACIÓN AL ACREEDOR PROTEGIDO POR LA ANOTACIÓN
Resolución de 22 de septiembre de 2015 (BOE 14 de octubre de 2015). Descargar Resolución.

Se plantea en esta Resolución, cuales son los requisitos para poder cancelar cargas anteriores a la declaración del concurso de acreedores una vez abierta la fase de liquidación, confirmando la Dirección General su doctrina establecida por la Resolución de 2 de julio de 2015 en el sentido de que es necesario un triple requisito (art. 55.3 de la Ley Concursal): a) que la decrete el juez del concurso a petición de la administración concursal; b) que concurra como causa habilitante el hecho de que el mantenimiento de los embargos trabados dificulte gravemente la continuidad de la actividad profesional o empresarial del concursado, y c) la audiencia previa de los acreedores afectados. Y tales requisitos deben ser adaptados a la situación creada tras la apertura de la fase de liquidación. Concretamente, la audiencia del acreedor anotante deberá entenderse sustituida por la notificación a los titulares de derechos y cargas que han de cancelarse, de conformidad con el principio de tracto sucesivo (art. 20 de la Ley Hipotecaria) y la salvaguardia judicial de los asientos.

ES NECESARIA ESCRITURA PÚBLICA PARA LA VENTA DE UN INMUEBLE DE LOS CONCURSADOS, NO BASTANDO EL PLAN DE LIQUIDACIÓN DEL CONCURSO APROBADO JUDICIALMENTE EN EL QUE SE AUTORIZA LA VENTA
Resolución de 29 de septiembre de 2015 (BOE 22 de octubre de 2015). Descargar Resolución.

Se pretende inscribir directamente en el Registro de la Propiedad la ejecución del plan de liquidación aprobado en un proceso concursal con base únicamente en el auto dictado por el Juzgado de lo Mercantil por el que se acuerda aprobar dicha adjudicación directa. Ante ello, la Dirección General, confirmando la calificación negativa, exige escritura pública en la que se documente la transmisión. Además en el auto no se recogen las menciones previstas en el artículo 9 de la Ley Hipotecaria respecto a los datos personales del adquirente, ni se menciona la situación arrendaticia del inmueble. En cuanto a la orden de cancelación de gravámenes anteriores, basta la declaración del Juez relativa a que se ha notificado a los acreedores, sin necesidad de que se especifiquen individualmente y la forma de notificación.

DECLARACIÓN DE CONCURSO: IMPLICA UN CIERRE REGISTRAL ABSOLUTO EN CUANTO AL INICIO DE EJECUCIONES SINGULARES
Resoluciones de 16 de julio de 2015 (BOE 24 de septiembre de 2015) Descargar Resolución. y otras dos de 5 y 6 de octubre de 2015 (BOE 29 de octubre de 2015). Descargar Resolución. Descargar Resolución.

El auto de declaración de concurso produce automáticamente -y con independencia de su publicidad- la prohibición de iniciar ejecuciones singulares, judiciales o extrajudiciales, así como la suspensión de las actuaciones que se hallaran en tramitación, lo que implica un cierre registral absoluto, que abarca incluso la expedición de certificación y su nota marginal. Como excepción -no aplicable al supuesto resuelto-, puede continuarse la ejecución de los embargos laborales y administrativos decretados antes de la declaración de concurso, pero sólo si los bienes no resultan necesarios para la continuidad de la actividad profesional del deudor, y siempre que no esté ya aprobado el plan de liquidación.

INSCRIBIBILIDAD DE AUTO JUDICIAL QUE ES TÍTULO Y MODO
Resolución de 6 de octubre de 2015 (BOE 29 de octubre de 2015). Descargar Resolución.

El Auto presentado no se limita a autorizar una enajenación, sino que tanto la administración concursal como el ofertante solicitaron que el auto adjudicando la unidad productiva, en la medida que ordenase la adjudicación y no la autorizase únicamente, tuviera validez en los siguientes términos “…como título y modo a los efectos de la transmisión de la propiedad y el testimonio del mismo servirá perfectamente como título inscribible en los registros públicos correspondientes”.

DERECHOS REALES

IMPOSIBLE DERECHO DE HABITACIÓN SOBRE UNA CUOTA INDIVISA DE VIVIENDA
Resolución de 5 de octubre de 2015 (BOE 29 de octubre de 2015). Descargar Resolución.

Al derecho real de habitación al serle consustancial la facultad de ocupar (físicamente) a su titular en una casa ajena las piezas necesarias para sí y para las personas de su familia, no es posible que recaiga sobre una mitad indivisa de la casa.

DERECHO DE FAMILIA

LA VIVIENDA HABITUAL ADQUIRIDA POR UNO DE LOS CÓNYUGES (O AMBOS EN PRO-INDIVISO) EN ESTADO DE SOLTEROS, PUEDE ADJUDICARSE AL OTRO, SI DICHA ADJUDICACIÓN SE REALIZA DENTRO DEL CONTENIDO TÍPICO DEL CONVENIO REGULADOR
Resolución de 9 de septiembre de 2015 (BOE 1 de octubre de 2015). Descargar Resolución.

Se decide en esta Resolución si es inscribible el convenio regulador de divorcio en la que se adjudica a uno de los cónyuges una finca que, previa manifestación de constituir la vivienda habitual del matrimonio, fue adquirida por uno de ellos en estado de soltero. En el convenio se acuerda expresamente: “Cuarta. Sobre pensión compensatoria y pactos accesorios. Debido al desequilibrio que la ruptura matrimonial provoca en la Sra. V. M. en relación con la posición que ostentaba durante el matrimonio, y tomando así mismo en consideración los posibles reintegros debidos a la sociedad de gananciales por inversiones en bienes privativos del Sr. R. R., los comparecientes han decidido que, bajo la condición que se dirá en el último párrafo, la propiedad de la vivienda que ha venido constituyendo domicilio familiar, finca registral…”.
El registrador califica negativamente el documento manifestando que del título no resulta liquidación del régimen económico matrimonial, ni acto previo de atribución de ganancialidad, ni causa jurídica suficiente y debidamente documentada para la transmisión de la finca.
Sin embargo, la Dirección General estima el recurso porque entiende que la adjudicación se realiza dentro del contenido típico del convenio regulador. Y es que la finalidad del convenio regulador, señala, debe llevarnos a incluir en su ámbito todas las operaciones que ponen fin a una titularidad conjunta de bienes entre los cónyuges, que alcanza o puede alcanzar, no sólo a la liquidación de los bienes gananciales, sino también todas aquellas operaciones encaminadas a poner fin a todo su activo y toda su vida en común.

LA MODIFICACIÓN DE UN CONVENIO REGULADOR NO ES SUFICIENTE CAUSA PARA ADJUDICAR UN BIEN
Resolución de 21 de septiembre de 2015 (BOE 14 de octubre de 2015). Descargar Resolución.

Mediante escritura pública se modifica un convenio regulador aprobado por sentencia, en el que se adjudicó una finca a un esposo y ahora se atribuye a la esposa. Señala la Dirección General que, si bien es posible en virtud de escritura modificar los efectos patrimoniales de un convenio regulador, se necesita una causa que justifique la adjudicación de un bien a favor de uno de los cónyuges, no bastando con la apelación a la simple modificación de la voluntad.

DERECHO DE SUCESIONES

PARTICIÓN SIEMPRE CON UNANIMIDAD DE LOS HEREDEROS
Resolución de 13 de julio de 2015 (BOE 22 de septiembre de 2015). Descargar Resolución.

La aceptación de herencia de un heredero y legitimario por auto judicial en virtud de la interpellatio in iure del artículo 1005 del Código Civil, no es obstáculo para exigir el consentimiento unánime de los coherederos, aun cuando la escritura de participación se ciña a adjudicar los bienes en proporción a las cuotas ideales de cada heredero, ya que entraña actos dispositivos, desde la liquidación de gananciales (lo que a su vez implica la determinación del activo y pasivo ganancial, así como la posible existencia de créditos entre los cónyuges), hasta la determinación de los bienes integrantes del caudal relicto y la propia adjudicación por cuotas.

FALLECIDO EL HEREDERO, ¿QUIEN ENTREGA LOS LEGADOS?
Resolución de 20 de julio de 2015 (BOE 24 de septiembre de 2015). Descargar Resolución.

Se precisa entrega del legado mediante escritura otorgada por el legatario y por el contador o albacea facultado para la entrega o, en su defecto, por los herederos (art. 81-c del Reglamento Hipotecario); y habiendo fallecido uno de ellos, por sus propios herederos como sucesores en sus derechos y obligaciones. Sin autorización del causante, no puede el legatario posesionarse por sí mismo del bien legado.

PRUEBA DEL DERECHO EXTRANJERO EX ARTÍCULO 36 DEL REGLAMENTO HIPOTECARIO
Resoluciones de 20 y 23 de julio de 2015 (BOE 24 de septiembre de 2015). Descargar Resolución. Descargar Resolución.

La Resolución del 20 Julio admite la inscripción de una escritura de herencia de causante alemán, donde además a instancias del heredero único, se modifica el Registro en cuanto a la reseña del régimen económico matrimonial del causante, que realmente era el de participación en las ganancias, según resuelve el Notario basándose en las manifestaciones del otorgante y las normas aplicables. No se precisa aportar traducción y apostilla del testamento, porque tales requisitos ya se cumplen en el certificado sucesorio alemán -Erbschein- que se aporta. Se trata de un documento público judicial de cuyo contenido resulta la cualidad para suceder así como la adecuación del título sucesorio al derecho material alemán, de modo que es título inscribible a los efectos de los artículos 14 de la Ley Hipotecaria y 38 del Reglamento Hipotecario.
En el caso de la Resolución del 23 de julio, se pretende, sin éxito, adjudicar a nombre de una persona designada heredera en un testamento otorgado en Cuba, donde el testador, con el mismo nombre y apellidos que el titular registral, manifiesta tener nacionalidad cubana, estar soltero y sin hijos; sin embargo, de la documentación complementaria, resulta que deja una hija. No es indubitable que el titular registral y el testador sea la misma persona. Asimismo, se aporta un certificado de vigencia emitido por el cónsul de Cuba, pero que no contiene los particulares precisos para considerar probado el Derecho cubano en cuanto a los derechos sucesorios de los familiares del causante y en cuanto a las consecuencias de la preterición.

LLAMAMIENTO A DESCENDIENTE EXTRAMATRIMONIAL: RIGE EL PRINCIPIO CONSTITUCIONAL DE IGUALDAD
Resolución de 27 de julio de 2015 (BOE 24 de septiembre de 2015). Descargar Resolución.

El conflicto surge al haber un testamento de 1967 donde hay una sustitución fideicomisaria a favor de descendientes legítimos y una aceptación de herencia posterior a 1978 en la que es sustituto fideicomisario un descendiente extramatrimonial. Según la Dirección General, en caso de duda interpretativa, es correcta la interpretación que conduce a eliminar la desigualdad injustificada cuando la norma aplicable sea susceptible de distintas interpretaciones, debiendo optarse por aquella que elimine la desigualdad. Lo contrario supone vulnerar el principio constitucional de igualdad. Admitiéndose la eficacia de la sustitución citada.

SI HAY DUDAS EN LA IDENTIFICACIÓN DE UNA FINCA LEGADA, ES NECESARIO EL CONSENTIMIENTO DE TODOS LOS INTERESADOS EN LA HERENCIA
Resolución de 21 de septiembre de 2015 (BOE 14 de octubre de 2015). Descargar Resolución.

Se pretende inscribir una escritura de entrega de legado otorgada por el propio legatario relativa a una finca que presenta dudas en su identidad, aportando un acta de manifestaciones que pretende dispar dicha duda. La Dirección General entiende que cuando existe tal duda fundada es necesario que los propios interesados en la herencia o quienes por ley tengan facultades de interpretación del testamento, sean quienes resuelvan tal discrepancia, sin perjuicio de acudir a la vía judicial en caso de falta de acuerdo.

EN LA HERENCIA DE UN CAUSANTE REGIDA POR LEY EXTRANJERA DEBE APORTARSE CERTIFICADO DEL REGISTRO DE ACTOS DE ÚLTIMA VOLUNTAD O ACREDITAR QUE NO EXISTE TAL REGISTRO
Resolución de 13 de octubre de 2015 (BOE 5 de noviembre de 2015). Descargar Resolución.

La Dirección General confirma la doctrina establecida en la Resolución de 1 de julio de 2015, exigiendo el certificado del Registro de testamentos de Francia para inscribir una herencia de un ciudadano francés fallecido antes del 17 de agosto y con testamento otorgado en España.

DERECHO NOTARIAL

LA DILIGENCIA DE INTERVENCIÓN DEBE CONTENER EL CONCEPTO EN QUE INTERVIENE CADA FIRMANTE
Resolución de 13 de julio de 2015 (BOE 22 de septiembre de 2015). Descargar Resolución.

Se deniega la inscripción de un leasing en póliza intervenida en donde, falta identificar la de algunos en su propio nombre y derecho como fiadores. Ha de expresarse el concepto en que interviene cada firmante, el cual no aparece explícitamente como contenido necesario de la póliza en el artículo 197 f), ni se recoge en el artículo 197 quater. Sin embargo, un principio de claridad y precisión en la fe pública hace necesario que los diversos conceptos en que los otorgantes comparecieron ante Notario resulten del texto de la intervención notarial, a la cual -a falta de regulación específica en este extremo- le será de aplicación el artículo 164 del Reglamento Notarial.

SOCIEDADES/JUNTA GENERAL

RENOVACIÓN DEL CÓDIGO LEI
Resolución de 16 de julio de 2015 (BOE 24 de septiembre de 2015). Descargar Resolución.

La mera renovación de un código LEI generado a favor de una persona jurídica extranjera no requiere la justificación de la subsistencia de su personalidad y actuación representativa, siempre que al Registrador Mercantil no le conste lo contrario.

SOCIEDAD PROFESIONAL: CABE LA REACTIVACIÓN DE LA DISUELTA DE PLENO DERECHO POR FALTA DE ADAPTACIÓN A LA LEY
Resolución de 20 de julio de 2015 (BOE 24 de septiembre de 2015). Descargar Resolución.

Se cierra el Registro a la inscripción de unos acuerdos sociales (cambio de administradores y de objeto), de una sociedad que subsiste como ordinaria, si bien su objeto está integrado por actividades de la abogacía. La sociedad del supuesto debería haberse adaptado como profesional y, al no haberlo hecho, se encuentra hoy disuelta de pleno derecho y su hoja registral está cerrada (transitoria primera Ley 2/2007).
Ahora bien, con ocasión de la obligación de adaptar las Sociedades Anónimas a las nuevas normas promulgadas en 1989, la Dirección elaboró una doctrina según la cual, pese a la sanción de disolución de pleno derecho impuesta literalmente a las sociedades que no se adaptasen en plazo, cabía la reactivación de las mismas (actual art. 370 Ley de Sociedades de Capital). Por ello, para poder inscribir el título calificado, es preciso reactivar la sociedad previamente y adecuarla al ordenamiento jurídico.

TÍTULOS CONTRADICTORIOS PRESENTADOS DE UNA MISMA SOCIEDAD
Resolución de 24 de julio de 2015 (BOE 24 de septiembre de 2015). Descargar Resolución.

El Registrador Mercantil ha de considerar en su calificación no sólo los documentos inicialmente presentados, sino también los auténticos y relacionados con éstos, aunque fuesen presentados después, con el objeto de se examinen en calificación conjunta todos los documentos pendientes de despacho relativos a un mismo sujeto inscribible.

TRANSMISIÓN O ADQUISICIÓN DE ACTIVOS ESENCIALES
Dos Resoluciones de 27 de julio de 2015 (BOE 30 de septiembre de 2015). Descargar Resolución. Descargar Resolución.

Confirma la Dirección General su doctrina de admitir la inscripción de transmisiones en las que intervienen sociedades, sin necesidad de manifestación expresa de sus representantes sobre el carácter no esencial del activo transmitido o adquirido, a los efectos del artículo 160 f) de la Ley de Sociedades de Capital, en atención a que el tercer adquirente de buena fe y sin culpa grave debe quedar también protegido en estos casos; y todo ello sin perjuicio de la responsabilidad social del administrador o apoderado.

INSCRIPCIÓN DE ACUERDO DE AUMENTO DE CAPITAL SOCIAL INCOMPATIBLE CON EL CONTENIDO DEL REGISTRO
Resolución de 28 de julio de 2015 (BOE 30 de septiembre de 2015). Descargar Resolución.

Se debate sobre pretensión de inscribir una escritura de aumento de capital por compensación de créditos en la que el socio que lo suscribe no tiene dicha condición puesto que se declara la resolución del contrato de compraventa en cuyo virtud adquirió las participaciones Del contenido del Registro resulta quien actuó como socio en los acuerdos de la sociedad cuya inscripción se pretende no era tal por resolución de su título de adquisición.
La anotación practicada como consecuencia de la ejecución provisional de una sentencia no firme tiene por objeto garantizar su contenido en tanto no se resuelva en la instancia superior.
La inscripción del aumento de capital en los términos que resultan de la escritura pública es incompatible con el contenido del Registro Mercantil sin perjuicio de que no siendo la sentencia firme, se decida lo contrario en vía de apelación. Todo ello independientemente de la validez o nulidad del acuerdo de aumento.

MODIFICACIÓN DE ESTATUTOS QUE NO AFECTE A LOS DERECHOS INDIVIDUALES, NO REQUIERE MAYORÍAS REFORZADAS
Resolución de 30 de julio de 2015 (BOE 30 de septiembre de 2015). Descargar Resolución.

Se pretende una modificación de estatutos de suerte que la mayoría reforzada de dos, tercios de los votos correspondientes a las participaciones sociales en ellos establecida queda sustituida por el “acuerdo de los socios que representen más de la mitad de los votos correspondientes a las participaciones en que se divida el capital social”, y, por otra parte, en el cese de la administradora única y nombramiento de nuevo administrador único. Tales acuerdos fueron adoptados en junta general, a la que asistió únicamente un socio, que es la persona nombrada para el citado cargo y cuyas participaciones representan el cincuenta y uno por ciento del capital social.
La DGRN entiende que no afecta de modo directo a los derechos individuales de los socios, por tanto, a falta de esta cautela, y dado el carácter que los estatutos tienen como norma orgánica a la que debe sujetarse la vida corporativa de la sociedad, debe respetarse forzosamente la norma estatutaria que permite la modificación de estatutos con el voto favorable de más de la mitad de los votos correspondientes a las participaciones en que se divida el capital social.

MODIFICACIÓN DE ESTATUTOS QUE AFECTE A LOS DERECHOS INDIVIDUALES DE LOS SOCIOS REQUIERE UNANIMIDAD
Resolución de 30 de julio de 2015 (BOE 30 de septiembre de 2015). Descargar Resolución.

Se trata de un acuerdo por el que junta general podrá acordar que el reparto de dividendos o de prima de emisión sea satisfecho total o parcialmente en especie y, por otro lado, se añade un artículo según el cual en caso de reducción de capital social por devolución de aportaciones, “el pago a los socios podrá hacerse en especie siempre y cuando se cumplan las condiciones previstas en el artículo 18 de estos estatutos”. Tales acuerdos fueron adoptados en junta general sin unanimidad.
Señala la Dirección General que la modificación estatutaria cuestionada afecta a los derechos individuales de los socios, pues la regla general es la de percepción en dinero de los dividendos y del valor de la aportación que se devuelva al socio mediante la reducción del capital social. Por tanto, la introducción de esta disposición en los estatutos en un momento posterior al fundacional requiere el consentimiento de los socios afectados.

LA CONVOCATORIA DE UNA SOCIEDAD ANÓNIMA DEBE HACERSE CON UNA ANTELACIÓN MÍNIMA DE UN MES, AUNQUE LOS ESTATUTOS INSCRITOS FIJEN UN PLAZO MENOR
Resolución de 21 de septiembre de 2015 (BOE 14 de octubre de 2015). Descargar Resolución.

Una Sociedad Anónima cuyos estatutos inscritos anteriores a la reforma del artículo 97 del Real Decreto Legislativo 1564/1989, de 22 de diciembre, por la Ley 19/2005, de 14 de noviembre, sobre Sociedad Anónima Europea, que establecían un plazo de quince días, en contra del plazo mínimo establecido a partir de la Ley de 2005 citada de un mes, realiza la convocatoria de una Junta General con una antelación de 22 días. La Dirección General recuerda su doctrina relativa a que la convocatoria debe realizarse conforme señalan los estatutos, pero siempre que no sea de una manera contraria o incompatible con una disposición legal, lo que se da en el presente supuesto.

UN SIMPLE DEFECTO FORMAL EN LA CONVOCATORIA NO ES OBSTÁCULO PARA EL ACCESO AL REGISTRO DE LOS ACUERDOS ADOPTADOS
Resolución de 29 de septiembre de 2015 (BOE 22 de octubre de 2015). Descargar Resolución.

En la convocatoria de una Junta en la que se iban a modificar los estatutos se menciona que los socios tienen a su disposición la documentación en el domicilio social, pero no el derecho de envío de forma gratuita. Debido a ello, el Registrador no permite la inscripción de los acuerdos, calificación que es revocada por la Dirección General, al aplicar el artículo 204.3 del texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital, modificado por la Ley 31/2014, de 3 de diciembre, por el cual no procede la impugnación de acuerdos sociales por “la infracción de requisitos meramente procedimentales establecidos por la Ley, los estatutos o los reglamentos de la junta y del consejo, para la convocatoria…” salvo que se refieran a la “forma y plazo” para llevarla a cabo. Y todo ello sin perjuicio del derecho de los socios que se vean perjudicados por tal defecto para impugnarlo judicialmente.

LA LEGALIZACIÓN DE LOS LIBROS SÓLO ES POSIBLE TELEMÁTICAMENTE
Resolución de 15 de septiembre de 2015 (BOE 8 de octubre de 2015). Descargar Resolución.

La Dirección General confirma su doctrina sobre la imposibilidad de legalizar libros en soporte papel y en blanco tras la promulgación de la Ley 14/2013, de 27 de septiembre, de apoyo a los emprendedores y su internacionalización, que entró en vigor el 29 de septiembre de ese mismo año, y respecto de ejercicios comenzados con posterioridad a dicha entrada en vigor. Y dicha confirmación se hace reproduciendo la Resolución de consulta de fecha 23 de julio de 2015, y tras señalar que si bien la Instrucción de 12 de febrero de 2015 por auto del Tribunal Superior de Justicia de Madrid de 27 de abril de 2015 ha sido suspendida, "la suspensión no alcanzó el estado de firmeza (a día de hoy, además, la demanda ha sido retirada por la parte actuante)", y recordar la propia Dirección General que una Instrucción no tiene alcance derogatorio de normas de rango superior.

NO ES POSIBLE INCLUIR EN LA DENOMINACIÓN DE SOCIEDAD NO PROFESIONAL, ACTIVIDADES PROFESIONALES GENÉRICAS
Resolución de 23 de septiembre de 2015 (BOE 14 de octubre de 2015). Descargar Resolución.

Se constituye una sociedad que incluye en su denominación la palabra “INGENIERÍA”, si bien no es profesional y si se ejercieran esas actividades profesionales señalan los estatutos que lo harían con un carácter meramente de mediación. La Dirección General confirma la calificación negativa al entender que la inclusión de esa palabra induce a confusión, lo que es contrario al artículo 406 del Reglamento del Registro Mercantil, y al propio artículo 402 del mismo texto normativo.

EL QUE EL CRÉDITO APORTADO SEA DE FECHA MUY RECIENTE NO ES OBSTÁCULO PARA LA INSCRIPCIÓN DE UN AUMENTO DE CAPITAL
Resolución de 2 de octubre de 2015 (BOE 22 de octubre de 2015). Descargar Resolución.

La Registradora niega la inscripción de un aumento de capital al considerar que el crédito se había constituido seis días antes de la Junta general y considerar que hay un ánimo fraudulento que ataca el principio de integridad del capital social, lo que es negado por la Dirección General, que entiende que en estos casos el perjudicado, si existe, puede impugnar el acuerdo, al no existir indicio alguno que permita afirmar que la entrega obedezca a una causa distinta a la indicada por la administradora en su informe (préstamos para la adquisición de activos), ni que la causa de la entrega sea la asunción de capital.

ES NECESARIO PRECISAR LAS MAYORÍAS EN LAS VOTACIONES PARA LA INSCRIPCIÓN DE LOS ACUERDOS APROBADOS
Resolución de 13 de octubre de 2015 (BOE 5 de noviembre de 2015). Descargar Resolución.

En el acta notarial de junta constan los socios que votan en contra, pero no los que votan a favor ni el voto en blanco, por lo que no puede determinarse si se alcanzó el quórum necesario para una válida adopción del acuerdo, y en consecuencia, la especificación de las concretas mayorías, bien sea de modo numérico, bien porcentual, o bien por referencia -expresa y no supuesta- a los socios votantes cuyo porcentaje resulte especificado en la lista de asistentes, resulta necesaria.

ADMINISTRADORES

REMUNERACIÓN A LOS ADMINISTRADORES CON UNA CUOTA EN BENEFICIOS
Resolución de 15 de julio de 2015 (BOE 24 de septiembre de 2015). Descargar Resolución.

La remuneración fijada el supuesto, no se ajusta lo dispuesto en artículo 218.2 de la Ley de Sociedades de Capital, según el cual sólo podrá ser detraída de los beneficios líquidos (diez por ciento -10%- de la cifra de beneficio anual de la sociedad antes de impuestos) y después de estar cubiertas las atenciones de la reserva legal y de la estatutaria y haber reconocido a los accionistas un dividendo del cuatro por ciento o el tipo más alto si lo establecen los estatutos, extremos éstos no contemplados en la remuneración propuesta.

RENUNCIA DE CARGO DE APODERADO: NO ES NECESARIA LA NOTIFICACIÓN A LA SOCIEDAD
Resolución de 30 de julio de 2015 (BOE 30 de septiembre de 2015). Descargar Resolución.

Cambio de criterio por parte de la Dirección General al permitir la inscripción de la renuncia en el Registro Mercantil, sin ser necesaria la notificación a la Sociedad.
Si bien el artículo 147.1 del Reglamento del Registro Mercantil exige para la inscripción de la dimisión de los administradores escrito de renuncia al cargo otorgado por el administrador y notificado fehacientemente a la sociedad, ninguna exigencia análoga se establece en relación con la renuncia del apoderado.
También es diferente la inscripción del nombramiento de administrador a la inscripción del nombramiento del apoderado, pues en este caso no se exige el requisito de la aceptación, todo ello sin perjuicio de la conveniencia de poner en conocimiento del poderdante de la renuncia, al objeto de poder adoptar las precauciones precisas al objeto de dar cumplimiento a lo dispuesto en el artículo 1.736 del Código Civil, en evitación de posibles responsabilidades.

ES NECESARIO QUE REVOQUEN LOS DOS ADMINISTRADORES MANCOMUNADOS CONJUNTAMENTE UN PODER DADO A UN TERCERO
Resolución de 16 de septiembre de 2015 (BOE 8 de octubre de 2015). Descargar Resolución.

La Dirección General confirma su doctrina ya establecida, entre otras, en la de 15 de abril de 2015, señalando que cuando los dos administradores mancomunados han otorgado un poder a un tercero es necesario que la revocación se realice por los dos, no bastando el consentimiento de uno de ellos, ya que lo contrario se desnaturalizaría la esencia de la actuación mancomunada en el ejercicio del poder de representación exigida por el artículo 233 de la Ley de Sociedades de Capital cuando la administración de la sociedad de responsabilidad limitada se hubiera confiado a dos administradores que actúen de forma conjunta.
Y todo ello, sin pueda aplicarse en el presente caso la Resolución de la DGRN que se refiere al supuesto en el que dos Administradores Mancomunados se confieren poder a sí mismos, en cuyo caso sí es posible la actuación de uno solo de ellos para proceder a la revocación del mismo.