EDUARDO HIJAS
Notario de Las Navas del Marqués (Ávila)

La Comunidad de Propietarios hizo su irrupción en nuestro Ordenamiento como una modalidad de la comunidad de bienes. La ley de 26 de octubre de 1.939, al modificar el texto del artículo 396Cc, enfatizó su naturaleza de propiedad singular sobre el piso o local, quedando la comunidad como accesoria y circunscrita a los elementos comunes. Con la entrada en vigor de la Ley de Propiedad Horizontal de 21 de julio de 1.960 y sus diferentes reformas ha quedado configurada como una forma de propiedad especial que no consiste en una yuxtaposición de una propiedad ordinaria y una copropiedad, sino que se trata de un único derecho de propiedad cuyo objeto es complejo. Así lo reiteró la RDGRN de 19 de abril de 2.007.
Frente al régimen previsto para la comunidad ordinaria, con el fin de facilitar el funcionamiento ordinario de la comunidad de propietarios, la LPH ha ideado una estructura orgánica, inspirada en la organización de los entes de estructura corporativa, que distribuye las competencias entre las figuras del Presidente, Secretario, Junta de Propietarios y, en su caso, del Administrador.
Esto plantea una importante cuestión: ¿tiene la Comunidad de Propietarios personalidad jurídica? Un sector de la doctrina -siguiendo la línea de los autores alemanes e italianos y el reconocimiento de personalidad jurídica al sindicato de propietarios en Francia- ha sostenido que tiene una subjetividad limitada o parcial, es decir, que es un sujeto de derecho, en tanto actúe dentro del campo que le es propio¹; un argumento a favor de esta tesis es el actual artículo 22 LPH, que hace responder a la comunidad de propietarios, en las obligaciones que contraigan frente a terceros, “con todos los fondos y créditos a su favor”.

"Con el fin de facilitar el funcionamiento ordinario de la comunidad de propietarios, la LPH ha ideado una estructura orgánica, inspirada en la organización de los entes de estructura corporativa, que distribuye las competencias entre las figuras del Presidente, Secretario, Junta de Propietarios y, en su caso, del Administrador"

Sin embargo, el Tribunal Supremo, la DGRN y la doctrina mayoritaria sostienen una postura negativa, basada, entre otros argumentos, en el rechazo de la enmienda 13 en la tramitación parlamentaria de la LPH, que proponía el reconocimiento de tal personalidad jurídica. Declinan atribuirle subjetividad, aunque con ciertos matices: la STS de 8 de marzo de 1.991 habla de una figura intermedia entre la clásica comunidad de bienes y los entes con personalidad jurídica, por lo que vedarle la posibilidad de contraer derechos y obligaciones supondría “incurrir en el absurdo de negar a las miríadas de comunidades existentes la posibilidad de obtener servicios, contratar modificaciones, adecentar elementos comunes deteriorados por el uso cotidiano, etc.”. La RDGRN de 6 de febrero de 2.014, al citar la mencionada Sentencia, explica que “la comunidad de propietarios es objeto de consideración unitaria a determinados efectos legales, como consecuencia de la existencia de un patrimonio separado colectivo” y cita, dentro de los actos jurídicos que puede realizar, el arrendamiento de los elementos comunes, junto con la capacidad procesal para demandar y ser demandada (art. 544 LEC).
La falta de personalidad jurídica de la comunidad de propietarios tiene consecuencias importantes:
1º No cabe la adquisición e inscripción de un elemento privativo a nombre de la Comunidad de Propietarios. Así lo entendió la RDGRN de 1 de septiembre de 1.981, a la que siguieron otras como la RDGRN de 23 de junio de 2.001 y 25 de mayo de 2.005. Sería necesario afectar el bien, previa modificación estatutaria y redistribución de cuotas, de modo que conste en el Registro como elemento común. Sin embargo, el artículo 11 del Reglamento Hipotecario sí permite que se practiquen anotaciones preventivas de demanda y embargo a nombre de la Comunidad de Propietarios.
2º Dado que el propietario individual no es un tercero respecto a la Comunidad, no puede oponer la exceptio non adimpleti contractus, para liberarse del pago de los gastos comunes, alegando incumplimiento de la prestación de servicios por parte de aquélla.
3º La responsabilidad declarada en sentencia contra la Comunidad de Propietarios no puede hacerse efectiva sobre los elementos privativos de sus componentes si éstos no han sido llamados como parte en las actuaciones judiciales. Entre otras, citaré las RRDGRN de 5 de febrero de 1.992 y 30 de abril de 2.009.

"¿Tiene la Comunidad de Propietarios personalidad jurídica? Un sector de la doctrina ha sostenido que tiene una subjetividad limitada o parcial, es decir, que es un sujeto de derecho, en tanto actúe dentro del campo que le es propio"

4º El interés individual del propietario no puede ser invadido por el ámbito comunitario y el interés colectivo, de manera que los órganos de la comunidad sólo actúan válidamente si lo hacen dentro de los asuntos que afectan a la propia comunidad, a diferencia de lo dispuesto en el artículo 234.1.II TRLSC, para las sociedades de capital. Esta línea divisoria competencial ha dado lugar a una abundante jurisprudencia, tanto del TS como de la DGRN, con la finalidad de deslindar los actos colectivos de la Comunidad de Propietarios (que puede ejecutar el Presidente con acuerdo de la Junta de Propietarios), de los individuales (que requieren el consentimiento uti singuli de los propietarios). Examinaré los principales supuestos:
- Vinculación ob rem como anejos de determinados zonas comunes: la RDGRN de 31 de marzo de 2.005 (al tratar la asignación del uso exclusivo de los trasteros, que eran elementos comunes en este caso, a determinadas viviendas) lo considera como un acto colectivo. Aunque la Resolución nada dice -dado que se cumplió este requisito en la escritura-, es necesario el consentimiento individual de los propietarios a los que se asignan los trasteros.
- Especificación del concreto anejo que corresponde a cada elemento privativo: la RDGRN de 12 de diciembre de 2.002 recoge un supuesto en el que en los Estatutos inscritos se hace constar que “las buhardillas o trasteros situados bajo la cubierta del inmueble pertenecen a los pisos 4 a 11, inclusive, en proporción a sus respectivas superficies”. Se presenta posteriormente a inscripción una escritura en la que se especifica el concreto trastero que corresponde a cada uno de los pisos expresados, describiendo los citados trasteros. La DGRN distingue dos actos jurídicos: la concreción del trastero que corresponde a cada departamento, que requiere el consentimiento uti singuli de todos los propietarios afectados (siguiendo el tracto sucesivo registral) y la descripción de la superficie y datos identificadores de los trasteros, que es un acto colectivo que exige el acuerdo de la Junta de Propietarios, con la finalidad de evitar que se invadan elementos comunes.

"Los órganos de la comunidad sólo actúan válidamente si lo hacen dentro de los asuntos que afectan a la propia comunidad, a diferencia de lo dispuesto en el artículo 234.1.II TRLSC, para las sociedades de capital. Esta línea divisoria competencial ha dado lugar a una abundante jurisprudencia, tanto del TS como de la DGRN, con la finalidad de deslindar los actos colectivos de la Comunidad de Propietarios de los individuales"

- Modificación de cuotas de participación en la Comunidad de Propietarios: como norma general, las modificaciones de cuota, en tanto en cuanto afecten al contenido esencial del derecho de dominio, habrán de realizarse con el consentimiento individual y singular de todos los propietarios afectados. La RDGRN de 27 de diciembre de 2.010 interpreta el artículo 3 LPH, según el cual la cuota de participación podrá variarse “por acuerdo unánime”, no como acuerdo de la Junta (órgano comunitario), sino como acuerdo unánime de todos los propietarios, prestado individualmente. Tras la Ley 8/2.013 se da nueva redacción al precepto, que dice que podrá variarse “de acuerdo con lo establecido en los artículos 10 y 17 de esta Ley”. Parece que establece un régimen más flexible, aunque la interpretación sigue siendo la misma. Es necesario consentimiento individualizado y, en el caso de existir titulares registrales posteriores al acuerdo y anteriores a la presentación de aquél en el Registro, deberán manifestar su consentimiento². No obstante ser ésta la regla general, se reconocen importantes excepciones:
a) Se admite un acuerdo de variación de las cuotas participativas en su significación de criterio determinativo de la contribución a los gastos de la comunidad (el Supremo admite la competencia de la Junta, como acto colectivo, para modificar el título constitutivo con el objeto de establecer coeficientes participativos distintos relativos al régimen de distribución de gastos). En esta línea, las SSTS de 14 de marzo de 2.000 y 7 de marzo de 2.013
b) Es competencia de la Junta de Propietarios la fijación de las nuevas cuotas de participación, en los casos de división, segregación, agrupación o agregación de los pisos o locales (art. 10.3 LPH, anteriormente art. 8 LPH). En estos casos, la modificación se sujeta al consentimiento individual de los titulares afectados, que son los que llevan a cabo el acto jurídico concreto, unido al acuerdo de la Junta de Propietarios y la modificación se realiza sin alteración de las cuotas de los restantes elementos privativos no afectados por la modificación registral del departamento/s implicado/s.
c) Los supuestos de desafectación y afectación de elementos comunes, en los que se produce más bien un reajuste proporcional de las respectivas cuotas y que pasamos a examinar. Es importante recalcar que en ambos supuestos no se modifican aleatoriamente las cuotas de participación, sino que se reajustan en proporción idéntica a los porcentajes establecidos en el título constitutivo, por lo que no existe margen de discrecionalidad en la variación.
- Desafectación y venta de elementos comunes: dentro de los elementos comunes, debemos distinguir los que lo son por naturaleza, cuyo carácter de elemento común es innegociable, de los elementos comunes por destino, que tendrán este carácter o el privativo, en función de su configuración en el título constitutivo o en acuerdos posteriores de la Comunidad. En puridad, si la Junta de Propietarios desafecta un elemento común por destino, éste pasa a ser elemento privativo y debería inscribirse en el Registro a nombre de todos y cada uno de los propietarios de los pisos o locales, en proporción a sus respectivas cuotas, por lo que la venta posterior del departamento desafectado (por el principio del tracto sucesivo registral) exigirá la prestación del consentimiento de todos y cada uno de ellos (y de sus cónyuges, respecto de los casados en gananciales) como vendedores. Dada la dificultad que ello conlleva se ha venido admitiendo, desde las importantes RRDGRN de 5 de mayo de 1.970 y 15 de junio de 1.973, la llamada doctrina del negocio complejo, esto es, en un solo acuerdo unánime, la Junta de Propietarios refleja la voluntad comunitaria de realizar ambos actos, de modo que por esta fictio iuris el departamento desafectado se transmite directamente al comprador, sin que pase a ser un elemento privativo de todos los propietarios. A estas resoluciones (que se refieren al clásico acuerdo comunitario de desafectación y venta de la garita del portero) han seguido otras muchas³. Destaca, por tratarlo desde la perspectiva del acreedor hipotecario de los pisos o locales, la RDGRN de 13 de junio de 1.998, que aclara que no es necesario el consentimiento de dichos acreedores para la validez e inscripción de los repetidos acuerdos, pues su garantía no resulta menoscabada, al subsistir sobre el elemento desafectado, en una cuota equivalente a la que al piso hipotecado correspondía anteriormente. Es el conocido coloquialmente como “arrastre de cargas”.
- Afectación de elementos comunes: aunque la conversión de elemento privativo en elemento común ha sido calificada en alguna resolución como acto individual, estamos ante el mismo supuesto que el anteriormente explicado. “Cabe transformar un elemento privativo en elemento común al servicio de todos los titulares de propiedad separada sobre los distintos pisos o locales…Dicha transformación requiere el correspondiente acto de afectación que, por comportar la modificación del título constitutivo, deberá ser acordado en Junta de Propietarios en la forma establecida en el artículo 17 LPH”, dice la DGRN. Resulta muy didáctica la Resolución de 6 de febrero de 2.014, que aclara lo siguiente: “Esta afectación tiene el carácter de acto colectivo, para cuya adopción es suficiente cumplir tales requisitos -junto al consentimiento individual del propietario del elemento privativo que se transforma-“. Como expuse, estamos ante el mismo supuesto que el anterior: el acuerdo de desafectación y venta simultáneos es un acto colectivo que puede realizar el Presidente con acuerdo de Junta y que requiere el consentimiento individualizado sólo del nuevo propietario que compra y adquiere, puesto que debe prestar su consentimiento como comprador. En el caso de compra seguida de afectación, el propietario que vende debe prestar su consentimiento individualizado en su condición de vendedor. Si el acto de afectación tiene su base en un negocio jurídico distinto de la compraventa, el titular del elemento que se afecta prestará su consentimiento individualizado como parte de dicho negocio jurídico. Pero esto no desnaturaliza el acto de afectación que es colectivo de la Junta y no requiere el consentimiento individualizado de todos y cada uno de los propietarios de los departamentos privativos del edificio, siempre que el reajuste de las cuotas por la supresión del departamento sea proporcional.
- Extinción del régimen de Propiedad Horizontal, mediante su transformación en Comunidad Ordinaria: coincido con el criterio de la RDGRN de 26 de febrero de 2.015, que exige el consentimiento individual de los propietarios “dadas las repercusiones que tiene en la titularidad de los copropietarios, pues, aunque conserven el dominio, es significativo el cambio en el régimen y condiciones de su ejercicio, que supone la modificación del régimen de propiedad”. Respecto a los acreedores de los propietarios de los departamentos, el Centro Directivo aplica la doctrina del arrastre de cargas, antes aludida al tratar de la desafectación.
- Modificación de la descripción de elementos privativos: la modificación de la descripción registral de los elementos privativos, en lo que se refiere a su superficie y linderos, afecta al contenido esencial del dominio, por lo que debe constar el consentimiento singular de cada uno de los propietarios según el Registro, incluso aunque las diferencias de descripción entre la real y la registral pueda venir amparada por una licencia de legalización del Ayuntamiento. Así lo entendió la reciente RDGRN de 18 de septiembre de 2.015.

"La casuística es muy amplia, aunque el razonamiento jurídico que subyace es el mismo: todas aquellas actuaciones que afectan al elemento privativo de cada propietario, de modo que se pueda irrogar un perjuicio para su titular, no pueden ser calificados como actos colectivos y exigen el consentimiento individualizado del mismo"

Resulta evidente por lo expuesto que la casuística es muy amplia, aunque el razonamiento jurídico que subyace es el mismo: todas aquellas actuaciones que afectan al elemento privativo de cada propietario, de modo que se pueda irrogar un perjuicio para su titular, no pueden ser calificados como actos colectivos y exigen el consentimiento individualizado del mismo. Pero además, al tratarse generalmente de actos dispositivos, pueden ser necesarios requisitos adicionales (autorización judicial, respecto de las personas con la capacidad modificada judicialmente, consentimiento del cónyuge, respecto de los bienes gananciales o la vivienda habitual del matrimonio, complemento de capacidad por parte del emancipado…). Cuando se trate de negocios jurídicos relativos a los elementos comunes e intereses de la Comunidad de Propietarios, que no invadan el contenido esencial del dominio de los propietarios, su naturaleza es la de actos colectivos imputables a ese patrimonio separado colectivo (o quizá tertium genus entre Comunidad y ente corporativo) que constituye la Comunidad de Propietarios.

¹ PÉREZ PASCUAL: El derecho de propiedad horizontal: un ensayo sobre su estructura y naturaleza jurídica, Madrid, 1974; RIVERO HERNÁNDEZ, F.: Estatuto jurídico y régimen funcional de la propiedad separada.
² RRDGRN de 22 de septiembre de 2.009 y 9 de abril de 2.014; vid. comentario del notario Alfonso De La Fuente Sancho en www.notariosyregistradores.com.
³ RRDGRN de 19 de mayo de 2.005 y 30 de noviembre de 2.006 califican la desafectación y venta como un acto colectivo y aluden al reajuste proporcional de las cuotas.

Palabras clave: Actos Colectivos, Comunidad de Propietarios, Afectación, Desafectación.
Keywords: Collective Acts, Residents Association, Involvement, effect, lack of effect