JUICIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA DE LA REPRESENTACIÓN

EN EL JUICIO DE SUFICIENCIA DEL NOTARIO, DEBE HACERSE EXPRESA REFERENCIA A ESTAR PREVISTA Y AUTORIZADA LA AUTOCONTRATACIÓN Y EL POSIBLE CONFLICTO DE INTERESES
Resolución de 20 de octubre de 2015 (BOE 23 de noviembre de 2015). Descargar Resolución. En el mismo sentido tres Resoluciones de 11 de diciembre de 2015 (BOE 28 de diciembre de 2015). Descargar Resolución. Descargar Resolución. Descargar Resolución.

Se otorga una escritura de donación en la que los donantes están representados por la donataria por medio de un poder. El Notario emite el juicio de suficiencia, pero no se hace mención a la figura de la autocontratación. El Centro Directivo recuerda su doctrina de que en el juicio de suficiencia del notario, debe hacerse expresa referencia a estar prevista y autorizada la autocontratación y el posible conflicto de intereses para el concreto acto o contrato documentado, sin que basten meras fórmulas de estilo o apodícticas como las que se limitan a hacer una simple aseveración de que la representación es suficiente para el acto o negocio documentado.

PROCEDIMIENTO REGISTRAL

NECESIDAD DE FIRMEZA DE LOS DOCUMENTOS JUDICIALES PARA QUE PUEDAN DAR LUGAR A LA PRÁCTICA EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD, DE ASIENTOS DE INSCRIPCIÓN O CANCELACIÓN, DADO EL CARÁCTER DEFINITIVO DE LOS MISMOS
Resolución de 30 de octubre de 2015 (BOE 23 de noviembre de 2015). Descargar Resolución.

En el presente expediente, consta la firmeza de forma manuscrita, en la parte superior del testimonio, por lo que las dudas del Registrador son razonables en cuanto a su autenticidad. El recurso debe ser desestimado, sin perjuicio de que su subsanación sea sencilla mediante la aportación de un nuevo testimonio que no suscite dudas de autenticidad.

USUCAPIÓN EXTRAORDINARIA: REBELDÍA PROCESAL
Resolución de 3 de noviembre de 2015 (BOE 24 de noviembre de 2015). Descargar Resolución.

Se presenta testimonio de una sentencia dictada en un procedimiento declarativo por la que se declara la titularidad por usucapión del derecho de dominio de un edificio a favor del Ayuntamiento. El procedimiento se dirigió contra los ignorados causahabientes del titular registral, la “Sociedad Cooperativa La Salvadora”, los cuales fueron declarados en rebeldía procesal.
El Registrador entiende que ha existido indefensión procesal del titular registral. En este sentido, señala, cabe plantearse si la sentencia declarativa de usucapión en tanto medio de rectificación del Registro es en cierta manera, una especialidad o excepción del principio de tracto sucesivo recogido en el artículo 20 de la Ley Hipotecaria. Y que en el caso de la usucapión extraordinaria, puesto que el procedimiento alterará el contenido de los libros del Registro deberá ser entablado, contra el titular registral.
La Dirección General revoca la calificación, señalando, por su parte, que en la sentencia dictada en rebeldía procesal resulta de aplicación lo dispuesto en el artículo 524.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y cumplidos los plazos legales nada impide la inscripción o cancelación de asientos.

EL TERCER ADQUIRENTE DEBE SER DEMANDADO EN EL PROCEDIMIENTO HIPOTECARIO SI, ANTES DE LA INTERPOSICIÓN DE LA DEMANDA, TIENE SU TÍTULO INSCRITO
Resolución de 11 de noviembre de 2015 (BOE 3 de diciembre de 2015). Descargar Resolución.

En los casos en que no se hubiere acreditado al acreedor la adquisición de los bienes hipotecados -ni se hubiera inscrito- en el momento de formular la demanda sino que hubiera inscrito su derecho posteriormente de modo que aparezca en la certificación registral, debe ser entonces (tras la expedición de dicha certificación para el proceso) cuando se le deberá notificar la existencia del procedimiento. En el presente caso, como resulta de los hechos, la inscripción a favor del titular registral se llevó a cabo antes de iniciarse el procedimiento de ejecución.

INSCRIPCIÓN DE SENTENCIA DECLARATIVA
Resolución de 18 de noviembre de 2015 (BOE 9 de diciembre de 2015). Descargar Resolución.

En este expediente se plantea la inscripción de una sentencia dictada en juicio declarativo por la que se reconoce la titularidad de los demandantes sobre determinada participación indivisa de dos fincas registrales. El Registrador encuentra tres defectos: 1º) que no se aporta la sentencia de instancia; 2º) que no se expresan determinadas circunstancias personales de los nuevos titulares; y 3º) que no se expresa el título material y su causa, onerosa o gratuita, de la adquisición.
La D.G.R.N. revoca los defectos primero y tercero y mantiene el segundo. En cuanto al primero señala que no es necesario aportar la sentencia de instancia cuando está totalmente revocada por la de apelación, que es la que es objeto de inscripción; en cuanto al segundo, que el título, la sentencia, tiene que tener las circunstancias personales exigidas en la legislación hipotecaria y en este caso no las tiene; y en cuanto al tercero, que la sentencia sí contiene el título material que es precisamente el reconocimiento de dominio basado en la fiducia.

USUCAPIÓN EXTRAORDINARIA DECLARADA EN CONTRA DE HERENCIA YACENTE
Resolución de 9 de diciembre de 2015 (BOE 28 de diciembre de 2015). Descargar Resolución.

En una sentencia en la que se reconoce la usucapión extraordinaria a favor de la demandante, simplemente declara a los demandados en rebeldía, por lo que no puede deducirse ni cómo se entendió emplazada la herencia yacente ni si en su caso se nombró a una administrador judicial o si por el contrario se localizó y notificó a algún interesado, y dado que no se acredita que ninguna de estas circunstancias se haya producido, la calificación negativa se mantiene por infracción del principio de tracto sucesivo.

ES NECESARIO ACREDITAR LA RECEPCIÓN DEL AYUNTAMIENTO DE LA DECLARACIÓN PARA EL LEVANTAMIENTO DEL CIERRE REGISTAL POR LA PLUSVALÍA
Resolución de 9 de diciembre de 2015 (BOE 28 de diciembre de 2015). Descargar Resolución.

En una escritura de donación se acompaña el impreso de la autoliquidación del impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana, pero sin acreditar el pago o, al menos, la recepción de la misma por el Ayuntamiento, lo que según el Registrador no produce el levantamiento del cierre registral determinado en el artículo 254 de la Ley Hipotecaria, lo que es confirmado por la Dirección General.

DOMICILIO A EFECTOS DE NOTIFICACIONES EN EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA
Resolución de 14 de diciembre de 2015 (BOE 30 de diciembre de 2015). Descargar Resolución.

Se inicia un procedimiento de ejecución hipotecaria sobre una finca. En la escritura de constitución se señala como domicilio del deudor la finca hipotecada tratándose de un solar y cuyo titular es una sociedad. Ante la imposibilidad de practicar en ella el requerimiento de pago, opta el Juzgado por autorizar su realización en la sede social de la mercantil deudora hipotecante, aunque no consta que se haya practicado con el representante orgánico de la sociedad. Se discute si este requerimiento en domicilio que no es el acordado por acreedor y deudor es suficiente. La Dirección General estima el recurso y entiende que no es preciso que la notificación se realice inexcusablemente en la persona del representante orgánico pudiendo hacerse en la sede social.

PETICIÓN DE CERTIFICACIÓN DE DOMINIO Y CARGAS SIN QUE EXISTA ANOTADO EL EMBARGO
Resolución de 14 de diciembre de 2015 (BOE 30 de diciembre de 2015). Descargar Resolución.

Instado procedimiento ejecutivo ordinario contra determinados deudores a consecuencia del impago de una obligación garantizada con hipoteca, se acuerda por el Juzgado, a instancia del actor, llevar a cabo la ejecución de la hipoteca dentro del mismo procedimiento a cuyo efecto se ordena la expedición de dominio y cargas prevista en el artículo 688 de la Ley de Enjuiciamiento Civil así como la práctica al margen del asiento de hipoteca de nota marginal. El Registrador suspende porque entiende que de conformidad con el artículo 143 del Reglamento Hipotecario, es preceptiva la previa práctica de anotación preventiva de embargo. El recurrente entiende lo contrario.
La Dirección General confirma la nota, pues ejercitada la acción de ejecución de la hipoteca por la vía del procedimiento ejecutivo ordinario, debe exigirse, para poder extender la nota marginal prevista en el artículo 656 LEC, la previa anotación de embargo sobre el bien ejecutado. Así lo impone el artículo 143 del Reglamento Hipotecario, cuando determina que “…no procederá la extensión de esta nota si antes no se ha hecho la anotación preventiva del embargo correspondiente”.

HIPOTECA

FALTA NOTA DE EXPEDICIÓN DE CERTIFICADO DE CARGAS, ¿QUID IURIS?
Resolución de 22 de octubre de 2015 (BOE 23 de noviembre de 2015). Descargar Resolución.

No procede la cancelación de embargo posterior sin el consentimiento del embargante. Al no haberse practicado nota marginal de expedición, aquél no pudo tener conocimiento de la existencia del procedimiento y actuar en consecuencia.

EXPRESIÓN MANUSCRITA EX ARTÍCULO 6 DE LA LEY 1/2013, DE 14 DE MAYO: ES NECESARIA CUANDO EXISTE LIMITACIÓN DE INTERESES NEGATIVOS
Resolución de 27 de octubre de 2015. (BOE 23 de noviembre de 2015). Descargar Resolución.

En los préstamos hipotecarios a interés variable en que se pacte “que la parte deudora nunca podrá beneficiarse de descensos a intereses negativos, es decir, que no podrá recibir importe alguno como retribución”, es precisa la confección de la citada expresión manuscrita por parte del deudor de comprender los riesgos que asume en presencia de dicha cláusula, para salvaguardar la transparencia de la misma.

CLÁUSULAS ABUSIVAS INTERESES DE DEMORA. APLICABILIDAD DEL LÍMITE QUE A LOS INTERESES MORATORIOS DE LOS PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS IMPONE EL ARTÍCULO 251.6, NÚMERO 4, DEL CÓDIGO DE CONSUMO DE CATALUÑA
Resolución de 10 de noviembre de 2015 (BOE 3 de diciembre de 2015). Descargar Resolución. En igual sentido Resolución de 21 de diciembre de 2015 (BOE 6 de enero de 2016). Descargar Resolución.

Se debate como primer defecto una cláusula de intereses de demora que señala: “al 10,5% nominal anual variable, al alza o a la baja, para ajustarse al resultado de multiplicar por 3 el tipo de interés legal del dinero vigente en el momento de su devengo”.
Señala la Dirección General que la finalidad del préstamo garantizado con la hipoteca es la adquisición de la vivienda habitual de los prestatarios, por lo que resulta aplicable la legislación estatal, lo que plantea la cuestión de si la aplicación de la norma estatal excluye la aplicación de la norma autonómica. No puede afirmarse que la norma autonómica supone un reforzamiento de la protección del consumidor, porque siendo idéntico el interés moratorio inicial en ambas legislaciones, mientras que en la legislación catalana el mismo permanece inalterado durante toda la vida del préstamo, en la legislación estatal si bien es susceptible de aumento, el cual siempre será moderado dada la fijación del interés legal del dinero por el Gobierno nacional, también es susceptible de disminución, de cuyo beneficio la normativa catalana priva al prestatario. En consecuencia, al ajustarse la cláusula suspendida a las exigencias de la normativa estatal aplicable, el recurso en cuanto a este defecto debe ser admitido.
El segundo defecto se refiere a los intereses moratorios en cuanto se fija un tipo máximo a efectos hipotecarios fijo del 13,180% anual, sin más salvedad. Señala aquí el Centro Directivo que debe determinarse de la responsabilidad hipotecaria por intereses moratorios, cuando sea aplicable el artículo 114.3º LH. Por tanto, deberá incluirse expresamente la referencia de que el tipo máximo fijado no será aplicable “en caso de exceder de tres veces el interés legal del dinero vigente en el momento del devengo”, es decir, que sólo se aplicará como un nuevo límite para el supuesto de que el triple del interés legal del dinero fuera superior, y nunca como un límite general a efectos hipotecarios.

CANCELACIÓN POR CADUCIDAD DE CONDICIÓN RESOLUTORIA EN PERMUTA
Resolución de 2 de diciembre de 2015 (BOE 28 de diciembre de 2015). Descargar Resolución.

Se plantea si es cancelable por caducidad determinada condición resolutoria, conforme a lo dispuesto en el artículo 82.5 de la Ley Hipotecaria. Dicha condición tiene su origen en el contrato de compraventa, por el que la propietaria de una finca cedió ésta a una sociedad mercantil pactándose como contraprestación la entrega a la cedente de unidades de obra en el edificio que dicha sociedad construirá previo derribo del anterior. En dicho contrato se pactó que el plazo de entrega sería de tres años; si transcurrido dicho plazo la sociedad adquirente no hubiera entregado los pisos o locales, se producirá la resolución del contrato. Se estableció que el incumplimiento de la obligación operaría como condición resolutoria expresa. La Registradora señala que el artículo 82.5º de la Ley Hipotecaria, por su carácter excepcional frente a la regla general de cancelación por consentimiento del titular o resolución judicial firme, es de interpretación restrictiva y ha de aplicarse únicamente a los supuestos expresamente delimitados por el mismo “condiciones resolutorias en garantía del precio aplazado a que se refiere el artículo 11 de la Ley”, y en el presente caso estamos ante una cesión de suelo por obra futura.
La D.G.R.N. desestima el recurso. Considera, interpretando el contrato, que estamos ante una permuta y no ante una compraventa, pues esa es la intención de los contratantes, a pesar del tenor literal con el que fue nominado. Parte de la base de que las condiciones resolutorias en los contratos de permuta son inscribibles, pero considera que no pueden ser objeto de cancelación por caducidad por su naturaleza más compleja, pues ni es aplicable el artículo 82.5 de la Ley Hipotecaria, al no ser compraventas, ni el artículo 13 del Reglamento Hipotecario que entiende sólo se refiere a la inscripción, no a la cancelación de estas condiciones resolutorias en permutas.

CANTIDAD RECLAMADA EN COSTAS EN UNA EJECUCIÓN HIPOTECARIA. RETROACTIVIDAD LEY 2013
Resolución de 30 de noviembre de 2015 (BOE 17 de diciembre de 2015). Descargar Resolución.

Se trata de dilucidar si la limitación establecida en el artículo 575.1 bis de la Ley de Enjuiciamiento Civil introducido por la Ley 1/2013 es aplicable a un decreto de adjudicación de fecha 28 de febrero de 2014 dictado en sede de un procedimiento iniciado en 2009, anterior por lo tanto a la citada Ley.
La Ley 1/2013 introduce un apartado 1 bis al artículo 575 de la Ley de Enjuiciamiento Civil en los siguientes términos: “En todo caso, en el supuesto de ejecución de vivienda habitual las costas exigibles al deudor ejecutado no podrán superar el 5 por cien de la cantidad que se reclame en la demanda ejecutiva”. La disposición transitoria primera de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, establece: “Esta Ley será de aplicación a los procesos judiciales y extrajudiciales de ejecución hipotecaria que se hubieran incoado a la entrada en vigor de la misma, en los que no se hubiera ejecutado el lanzamiento”.
Por tanto, la Dirección General confirma la nota, ya que del contenido de la documentación presentada no resulta si se ha ejecutado o no el lanzamiento ni si se ha llevado a cabo la fijación definitiva de las costas de ejecución, por lo que es de aplicación el efecto retroactivo antes señalado. En consecuencia, el defecto debe ser confirmado.

REQUISITOS SUBROGACIÓN ACTIVA HIPOTECARIA
Resolución de 30 de noviembre de 2015 (BOE 17 de diciembre de 2015). Descargar Resolución.

Se plantean qué requisitos son necesarios para hacer constar en el Registro de la Propiedad la subrogación activa en un préstamo hipotecario, es decir, el cambio de acreedor titular registral, operada en virtud del pago de la deuda por parte de un tercero no interesado en el cumplimiento de la obligación que no tiene la condición de entidad de crédito.
La parte recurrente sostiene que son suficientes los siguientes documentos que se han presentado en el Registro de la Propiedad: a) escritura de subrogación otorgada, por un lado, por los prestatarios iniciales y actuales y por el propietario de la finca hipotecada y, por otro lado, por la sociedad tercera que pagó la deuda y es el nuevo acreedor; y b) actas de ofrecimiento de pago, consignación notarial de los cheques que lo representan y comparecencia del antiguo acreedor aceptando el pago y comprometiéndose a otorgar certificado de cancelación económica, pero sin consentir el cambio de titularidad en la hipoteca; consentimiento expreso que en la nota de calificación registral y en su informe se considera necesario.
Esa subrogación del tercero que paga no ha sido puesta en duda por la Registradora calificante, sino que la cuestión que se dilucida en este expediente consiste en determinar cuál es el título formal necesario para reflejar esa subrogación en el Registro de la Propiedad y si el mismo debe contener una manifestación expresa del acreedor primitivo acreedor acerca de su consentimiento a la subrogación, más allá de admitir el pago realizado por parte de un tercero.
Pues bien, la Dirección General confirma la nota de calificación, señalando que, a este respecto, el artículo 1.159 del Código Civil establece que el que pague en nombre del deudor, ignorándolo éste, “no podrá compeler al acreedor a subrogarle en sus derechos”, de donde se infiere a sensu contrario que el que paga en nombre del deudor, con la aprobación de éste, podrá exigir al acreedor antiguo al que ha pagado que le subrogue en todos los derechos anexos al crédito satisfecho, incluida la hipoteca; y también que esa subrogación aunque opera ope legis salvo prueba en contrario, exige un acto del expreso de antiguo acreedor dirigido específicamente a formalizar tal subrogación y no meramente a admitir el pago. Y si el antiguo acreedor hubiere admitido el ofrecimiento de pago notarial, pero se negara o dilatara la cancelación de la hipoteca o la formalización de la subrogación, según proceda, la única alternativa que les queda al deudor o al nuevo acreedor es acudir al procedimiento declarativo que corresponda para que la autoridad judicial, oídas las partes, ordene al antiguo acreedor al cumplimiento de su obligación y, en caso de inacción del mismo, supla su consentimiento en el trámite de ejecución de la respectiva sentencia.

ES POSIBLE LA HIPOTECA SOBRE EL USO O HABITACIÓN DE UN INMUEBLE SI CONCURRE EL CONSENTIMIENTO DEL TITULAR Y LO PERMITE EL TÍTULO CONSTITUTIVO
Resolución de 10 de diciembre de 2015 (BOE 28 de diciembre de 2015). Descargar Resolución.

La Dirección General, tras hacer un análisis de la naturaleza jurídica de los derechos de uso y habitación, toma partido por la doctrina moderna que preconiza la posibilidad de su hipoteca, en contra de la dicción literal del articulo 108 LH que dice que “No se podrán hipotecar: 3º El uso y la habitación”. Y ello siempre que lo permita el título constitutivo de estos derechos y consienta su titular, como era el caso, aplicando también, por analogía, las disposiciones forales sobre la materia: así, artículo 562.4.2 del libro quinto del Código civil de Cataluña, relativo a los derechos reales; artículo 290.2 del Código del Derecho Foral de Aragón, el texto refundido de las Leyes civiles aragonesas, en relación con el usufructo vidual aragonés, que determinan la extinción de los derechos de uso y habitación en caso de ejecución de la hipoteca.

RESOLUCIÓN POR MUTUO ACUERDO DE COMPRAVENTA, CON HIPOTECA POSTERIOR. ES NECESARIO EL REQUERIMIENTO DE PAGO Y LA CONSIGNACIÓN DEL PRECIO ABONADO
Resolución de 10 de diciembre de 2015 (BOE 28 de diciembre de 2015). Descargar Resolución.

Se pretende la reinscripción a favor del vendedor en virtud de una escritura de resolución de una compraventa en la que se había establecido un pacto resolutorio por impago del precio aplazado y, además, una cláusula penal conforme a la cual “la parte vendedora hará suyas las cantidades entregadas hasta la fecha en concepto de indemnización por daños y perjuicios”. Hay una hipoteca unilateral posterior sobre el bien a favor de Hacienda. La Dirección General considera, confirmando la calificación, que es necesario el requerimiento de pago y la consignación de las cantidades entregadas hasta el momento, que deben ser devueltas al adquirente o corresponden, por subrogación real, a los titulares de derechos extinguidos por la resolución (art. 175.6.ª del Reglamento Hipotecario). Y lo argumenta en que si bien es perfecta la resolución en el ámbito obligacional -relaciones entre vendedor y comprador- y no es precisa moderación alguna de la pena al estar ambas partes de acuerdo, en el plano registral la inscripción de la condición resolutoria explícita confiere eficacia real a la eventual acción resolutoria del contrato y evita que terceros que reúnan los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria hagan inoperante ese juego resolutorio. Por eso aclara que es posible la reinscripción a favor del vendedor por mutuo acuerdo, pero no la cancelación de los asientos posteriores.

ANOTACIONES PREVENTIVAS

CANCELACIÓN ANOTACIÓN DE EMBARGO
Resolución de 13 de noviembre de 2015 (BOE 3 de diciembre de 2015). Descargar Resolución.

Es doctrina reiterada de la Dirección General que para que la cancelación de las cargas posteriores ordenadas en el mandamiento debe presentarse en el Registro el decreto de la adjudicación y el mandamiento de cancelación, o al menos el decreto de adjudicación, antes de que hubiera caducado la anotación preventiva de embargo que lo motivó; o haber solicitado la prórroga de la anotación preventiva.

ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO: LA CONTRADICCIÓN EXISTENTE ENTRE EL DECRETO ORDENANDO EL EMBARGO Y EL MANDAMIENTO PARA LA PRÁCTICA DE SU ANOTACIÓN IMPIDE QUE TENGA ACCESO AL REGISTRO
Resolución de 16 de noviembre de 2015 (BOE 9 de diciembre de 2015). Descargar Resolución.

Dadas las radicales consecuencias que tiene el proceso de ejecución y la posterior inscripción en el Registro de la Propiedad del decreto de adjudicación, que puede determinar que surja un tercero protegido por la fe pública registral, debe procederse con suma cautela. Es cierto que la contradicción existente entre el decreto ordenando el embargo y el mandamiento para la práctica de su anotación preventiva, pueda obedecer a un mero error mecanográfico. Pero no puede descartarse absolutamente que las discrepancias obedezcan a vicisitudes procesales no conocidas por la Registradora, por lo que el recurso debe ser desestimado, sin perjuicio de que el eventual error es fácilmente subsanable, mediante la correspondiente rectificación por parte del Letrado de la Administración de Justicia.

ANOTACIÓN CADUCADA: NO CABE CANCELAR CARGAS POSTERIORES
Resolución de 19 de noviembre de 2015 (BOE 9 de diciembre de 2015). Descargar Resolución.

Se debate en este recurso si practicada en virtud de adjudicación la inscripción de un bien y caducada la anotación de embargo relativa a la misma finca, procede o no cancelar las cargas vigentes sobre la misma finca, teniendo en cuenta que la anotación de embargo practicada en el procedimiento del que dimana la ejecución estaba ya cancelada por caducidad.

Se reitera, por parte del Centro Directivo, la abundantísima doctrina según la cual caducada una anotación preventiva de embargo deja de tener efectos y en consecuencia la adjudicación de la finca como consecuencia de la ejecución dependerá de que el deudor siga conservando la titularidad de la misma y en caso de existir cargas posteriores no podrán ser objeto de cancelación registral. Todo ello sin perjuicio de poder acudir a la interposición de las correspondientes tercerías de mejor derecho o de dominio.

INMATRICULACIÓN/REANUDACIÓN DE TRACTO

SENTENCIA FIRME DECLARATIVA DE DOMINIO: IDENTIDAD CON CATASTRO
Resolución de 29 de octubre de 2015 (BOE 23 de noviembre de 2015). Descargar Resolución.

El título, aunque sea judicial, ha de contener las circunstancias identificativas del titular y la finca conforme a los artículos 9 de la Ley Hipotecaria y 51 del Reglamento Hipotecario, si bien puede completarse con una instancia con firma legitimada, pues la finalidad de la norma es evitar que se practiquen inscripciones incorrectas o con errores. Además, debe aportarse certificado catastral, pues la inscripción es un procedimiento voluntario, pero recuerda el Centro Directivo que el Registrador puede obtener por sí mismo esos datos catastrales lo que puede hacer fácilmente, antes de emitir una calificación negativa para favorecer y facilitar la inscripción. En este caso, la superficie entre la sentencia y el Catastro no coinciden, por lo que se hace necesario rectificar el Catastro por el interesado.

REANUDACIÓN DE TRACTO POR EXPEDIENTE JUDICIAL: MEDIO EXCEPCIONAL
Resolución de 28 de octubre de 2015 (BOE 23 de noviembre de 2015). Descargar Resolución.

Sólo procede cuando la inscripción de una adquisición no se puede basar inmediatamente en el derecho del titular registral. En este caso, es inadmisible el expediente al ser el promotor heredero de quien adquirió del titular registral.

INSCRIPCIÓN DE RECTIFICACIONES DESCRIPTIVAS Y REPRESENTACIÓN GRÁFICAS DE LAS FINCAS. NUEVOS PROCEDIMIENTOS REGULADOS EN LA LEY HIPOTECARIA, TRAS LA LEY 13/2015
Resolución de 17 de noviembre de 2015 (BOE 9 de diciembre de 2015). Descargar Resolución.

Es objeto de este recurso resolver sobre la posible constancia registral de un exceso de cabida y agrupación del mismo titular, en base a la mera declaración de dicho titular registral con el apoyo de la licencia municipal de segregación y un plano de medición efectuado por un técnico. La certificación catastral descriptiva y gráfica, sobre la que se apoyan los argumentos del recurrente, sin embargo, no muestra la existencia de la cabida alegada. La Dirección General desestima el recurso, ya que la documentación presentada ni cumple con los requisitos establecidos en la normativa vigente anterior al 1 de noviembre de 2015, que es la aplicable al caso, ni tampoco cumple los de la normativa posterior, que no le resulta aún aplicable.
Aprovecha la D.G.R.N. para analizar en esta Resolución los diferentes procedimientos hábiles para la inscripción registral de rectificaciones descriptivas de las fincas:
1º) Procedimientos o medios que se han suprimido: la disposición derogatoria única de la Ley 13/2015 ha derogado expresamente los apartados dos, cinco, seis, siete, ocho, nueve y diez del artículo 53 de la Ley 13/1996, de 30 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social, y por tanto, entre ellos, la posibilidad de inscribir excesos de cabida inferiores a la quinta parte de la cabida inscrita mediante un simple certificado o informe sobre su superficie expedido por técnico competente, o la relativa al acta de presencia y notoriedad, supuestos ambos, ya expresamente derogados, a los que aludía el artículo 298 del Reglamento Hipotecario.
Respecto a la inscripción de rectificaciones descriptivas, ya no se encuentran como medios y procedimientos hábiles, ni la certificación técnica, ni el doble título traslativo, que sí venían contemplados en el artículo 298 del Reglamento Hipotecario.
2º) Procedimientos o medios que se mantienen pero aumentando las medidas de garantía y publicidad: cabe citar la rectificaciones de cabida que no excedan del 5% de la cabida inscrita y las rectificaciones que no excedan del 10% y que se fundamenten en certificación catastral descriptiva y gráfica, con la importante novedad de que el Registrador la notificará a los titulares registrales de las fincas colindantes. Por su parte, el expediente de dominio y el acta de notoriedad, con la nueva regulación, quedan sustituidos y refundidos en uno, por el nuevo expediente de competencia notarial para rectificar la descripción artículo 203 de la Ley Hipotecaria.
3º) Nuevo procedimiento: que resulta también hábil para obtener la inscripción de rectificaciones descriptivas, como es el regulado en el nuevo artículo 199 de la Ley Hipotecaria, cuya tramitación se atribuye a los registradores de la Propiedad.
Así, partir del 1 de noviembre de 2.015, los medios hábiles para obtener la inscripción registral de rectificaciones descriptivas, se pueden agrupar en tres grandes grupos:
A) Los que solo persiguen y solo permiten inscribir una rectificación de la superficie contenida en la descripción literaria, pero sin simultánea inscripción de la representación gráfica de la finca, como ocurre con los supuestos regulados en el artículo 201.3, letra a, y letra b de la Ley Hipotecaria, que están limitados, cuantitativamente, a rectificaciones de superficie que no excedan del 10% o del 5%, respectivamente, de la cabida inscrita, y que no están dotados de ninguna tramitación previa con posible intervención de colindantes y terceros, sino solo de notificación registral tras la inscripción “a los titulares registrales de las fincas colindantes”.
B) El supuesto que persigue y permite inscribir rectificaciones superficiales no superiores al 10% de la cabida inscrita, pero con simultánea inscripción de la representación geográfica de la finca. Este concreto supuesto está regulado, con carácter general, en el artículo 9, letra b), de la Ley Hipotecaria, cuando tras aludir al límite máximo del 10%, prevé que “una vez inscrita la representación gráfica georreferenciada de la finca, su cabida será la resultante de dicha representación, rectificándose, si fuera preciso, la que previamente constare en la descripción literaria”. Este concreto supuesto tampoco está dotado de ninguna tramitación previa con posible intervención de colindantes y terceros, si bien, como señala el artículo citado, “el Registrador notificará el hecho de haberse practicado tal rectificación a los titulares de derechos inscritos, salvo que del título presentado o de los trámites del artículo 199 ya constare su notificación”. Adviértase que el caso de rectificaciones superficiales no superiores al 10% y basadas en certificación catastral descriptiva y gráfica puede acogerse tanto a la regulación y efectos del artículo 201.3, letra a, como a la del artículo 9, letra b.
C) Y, finalmente, los que persiguen y potencialmente permiten inscribir rectificaciones descriptivas de cualquier naturaleza, de cualquier magnitud y además obtener la inscripción de la representación geográfica de la finca y la lista de coordenadas de sus vértices. Así ocurre con el procedimiento regulado en el artículo 199 y con el regulado en el artículo 201.1, que a su vez remite al artículo 203, de la Ley Hipotecaria. Ambos procedimientos, especialmente cualificados y es precisamente por virtud de su mayor complejidad de tramitación y mayores garantías para colindantes y terceros en general por lo que su ámbito de aplicación y efectos es justificadamente mucho más amplio que el de los otros supuestos concretos admitidos por la ley y enunciados en los dos primeros grupos antes aludidos.

EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA REANUDAR EL TRACTO
Resolución de 15 de diciembre de 2015 (BOE 30 de diciembre de 2015). Descargar Resolución.

Se plantea si es inscribible el testimonio del auto de reanudación del tracto sucesivo con fecha de 1.993 cuando las inscripciones contradictorias se practicaron en 1.980 y 1.984 sin que resulte el modo concreto en que se llevaron a cabo las notificaciones, y en segundo lugar, si el título aportado es apto para producir la alteración del contenido del Registro habida cuenta de que, como resulta de la documentación presentada, el promotor del expediente adquirió por compraventa del titular registral.

La Dirección General confirma la nota, señalando que la claridad con que se expresa el párrafo tercero del artículo 202 de la Ley Hipotecaria no deja duda acerca de la imposibilidad de inscribir el testimonio de un auto de expediente de dominio para la reanudación del tracto interrumpido cuando, como ocurre en este caso, la última inscripción de dominio tiene menos de treinta años y no consta que el titular o sus causahabientes hayan sido notificados tres veces, una de ellas al menos personalmente, sin que sea suficiente para tener por cumplido este requisito la mera mención genérica realizada en el auto a la observancia de lo dispuesto en la regla 3.ª del artículo 201 y a lo previsto en el artículo 202 de la Ley Hipotecaria.

OBRA NUEVA Y DIVISIÓN HORIZONTAL

LA ALTERACION DE LA SUPERFICIE DEL EDIFICIO EN SU CONJUNTO EXIGE EL CUMPLIMIENTO DE LOS REQUISITOS DE MODIFICACIÓN DEL TÍTULO CONSTITUTIVO DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL
Resolución de 12 de noviembre de 2015 (BOE 3 de diciembre de 2015). Descargar Resolución.

Lo que procede esclarecer en el presente supuesto es si, la rectificación de la superficie de los locales puede considerarse como una verdadera rectificación de dato descriptivo, por ser la nueva superficie la originariamente contenida en los linderos de las fincas; o bien, si dicha nueva superficie es el resultado de una alteración posterior de la edificación que no ha tenido el oportuno reflejo registral.
El Registrador entiende que no se trata de rectificar un erróneo dato registral, sino de alterar la superficie del edificio en su conjunto y exige el cumplimiento de los requisitos de modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal de acuerdo con el artículo 5 de la Ley sobre Propiedad Horizontal.

VALIDEZ DEL CERTIFICADO VISADO EMITIDO POR QUIEN NO DIRIGIÓ LA OBRA
Resolución de 1 de diciembre de 2015 (BOE 28 de diciembre de 2015). Descargar Resolución.

Se presenta una escritura de declaración obra nueva y división horizontal de un edificio plurifamiliar integrado por dos locales y cuatro viviendas. Entre la documentación incorporada se encuentra el certificado de declaración del final de obra expedido por ingeniero de edificación y arquitecto técnico con firma legitimada notarialmente. El técnico que expide certificado final de obra no es quien firmó el proyecto ni dirigió la obra. La certificación que se acompaña a la escritura para su inscripción en el Registro ha sido visada por el colegio profesional.
La Dirección General estima el recurso, ya que al tratarse de certificación expedida por un técnico que no firmó el proyecto para el que se concedió la licencia de edificación ni tuvo encomendada la dirección de la obra, es aplicable la norma del apartado 3 del artículo 50 del Real Decreto 1093/1997, según el cual podrá certificar como técnico competente “cualquier otro técnico, que mediante certificación de su colegio profesional respectivo, acredite que tiene facultades suficientes”. Y, como ha admitido el Centro Directivo (Resolución de 16 de diciembre de 2013), la forma de acreditación de la competencia del técnico que haya expedido dicha certificación será el visado del colegio profesional correspondiente.

CONTRATOS

DURACIÓN CONTRATO DE ARRENDAMIENTO: NO ES NECESARIO FIJAR UN NÚMERO MÁXIMO DE PRÓRROGAS
Resolución de 30 de octubre de 2015 (BOE 23 de noviembre de 2015). Descargar Resolución.

En el presente caso el contrato se establece por un período inicial de tres años, señalándose que “(...) Llegado el plazo máximo de tres años pactados, sin denuncia del arrendador o arrendatario con un plazo máximo de treinta (30) días, el contrato se prorrogará por plazos anuales. Las partes con treinta días de antelación a la fecha de finalización de cada prórroga podrán denunciar la terminación del contrato notificando (...)”. El registrador entiende que es necesario que se fije un número máximo de prórrogas anuales.
La Dirección General entiende que el defecto debe ser revocado, ya que las sucesivas prórrogas pactadas no quedan a la exclusiva voluntad del arrendatario, lo que supondría su nulidad de acuerdo, sino que queda reservada a ambas partes contratantes la posibilidad de denunciar la terminación del contrato con un preaviso de treinta días lo que debe entenderse válido civilmente, pues no supone perpetuidad del contrato que sería nulo, y no genera inseguridad respecto al tercero que consulte el Registro que puede conocer los plazos y formas de determinación de la duración del arrendamiento.

TRANSMISIÓN DE CONCESIÓN MINERA: DEBE APORTARSE LA OPORTUNA DOCUMENTACIÓN PÚBLICA DE LA QUE RESULTE LA TRANSMISIÓN O, CASO DE EXISTIR UNA RUPTURA DE TRACTO, LA DOCUMENTACIÓN DE REANUDACIÓN EN ALGUNA DE LAS FORMAS LEGALMENTE PREVISTAS
Resolución de 17 de noviembre de 2015 (BOE 9 de diciembre de 2015). Descargar Resolución.

Siendo las concesiones sobre recursos mineros derechos reales de naturaleza inmueble, su transmisión se rige por las reglas previstas para los mismos en el ordenamiento jurídico (art. 609 CC). La documentación aportada en el presente caso, no reúne ninguna de dichas características pues ni en ella puede fundar su titularidad el solicitante, al no ser documento hábil para acreditar la causa de la adquisición, ni hace fe de la misma, al carecer de efectos civiles como reiteradamente afirma la Ley especial de Minas.

DISOLUCIÓN DE COMUNIDAD SOBRE VIVIENDA EN VALENCIA: UNIONES DE HECHO
Resolución de 18 de noviembre de 2015 (BOE 9 de diciembre de 2015). Descargar Resolución.
 
Debe decidirse en este expediente si es o no inscribible una escritura de extinción de comunidad sobre una vivienda en la que los otorgantes manifiestan ser vecinos de Valencia, que están divorciados y que la vivienda ha sido adquirida por título de compra en estado de solteros. La referida finca se adjudica a uno de los comuneros y la Registradora suspende la inscripción porque, a su juicio, es necesario que se manifieste en la escritura calificada que la comunera no adjudicataria de la vivienda no tiene formalizada unión de hecho o que la finca no constituye la vivienda habitual de unión de hecho formalizada.
La Dirección General estima el recurso, recordando, como señaló la Resolución de 27 de junio de 1994, que si nadie debe permanecer en la indivisión y cualquiera de los comuneros puede obligar por la vía de la acción de división a extinguir la comunidad por medio de la venta de la vivienda, al ser ésta indivisible, esta forma de extinguir la comunidad no puede verse condicionada al consentimiento de los cónyuges de los otros titulares, ni por la existencia de uniones de hecho, ni a la autorización judicial supletoria, pues ello supondría introducir un condicionamiento o limitación a la acción de división que es de orden público, favorecida y estimulada por el legislador.

ES NECESARIO HACER CONSTAR EL NIF PARA MENORES DE 14 AÑOS
Resolución de 15 de diciembre de 2015 (BOE 30 de diciembre de 2015). Descargar Resolución.

Se otorga una escritura de donación en la que uno de los donatarios es un menor de un año de edad y en la escritura no se consigna ni DNI ni NIF del menor.
La Registradora considera necesario aportar el NIF para la inscripción, La Notaria autorizante alega, citando una Resolución de la D.G.R.N. de 22 de noviembre de 2.003, que la normativa reguladora de dicho documento no exige DNI para los menores de 14 años, por lo que no lo puede exigir tampoco la normativa hipotecaria, que no puede ir más allá de la normativa sustantiva.
El Centro Directivo desestima el recurso por imposición de lo dispuesto en el artículo 254 Ley Hipotecaria y artículo 19 del Real Decreto 1065/2007, de 27 de julio, que prevé que los menores de 14 años puedan obtener un NIF provisional, por lo que considera que la interpretación de la citada Resolución no puede sostenerse hoy en día, teniendo en cuenta los cambios legislativos producidos después de la misma.

ELEVACIÓN A PÚBLICO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE LOCAL DE NEGOCIO: ACREDITACIÓN DEL IMPUESTO
Resolución de 16 de diciembre de 2015 (BOE 30 de diciembre de 2015). Descargar Resolución.

Se presenta una escritura de elevación a público de un contrato de arrendamiento de local de negocio en la cual se arrienda una parte de finca registral, de manera que se identifica la matriz por su descripción en el Registro y la parte arrendada se describe sin mencionar los linderos.
El Registrador señala dos defectos: en primer lugar que no se acredita el pago, exención o no sujeción de los impuestos que afectaren al acto o contrato que se pretende inscribir, mediante la correspondiente nota justificativa, debidamente sellada por la oficina liquidadora correspondiente; en segundo lugar, que no se expresan los linderos de la finca arrendada en la documentación aportada.
La Dirección General confirma el primer defecto y rechaza el segundo, si bien entiende el Centro Directivo que no corresponde al Registrador calificar si el acto inscribible está sujeto a transmisiones patrimoniales o actos jurídicos documentados, por ser competencia del órgano liquidador competente. Respecto al segundo defecto, lo rechaza dando por positiva la descripción del local con la documentación aportada.

EJERCICIO DE OPCIÓN DE COMPRA. CANCELACIÓN CARGAS POSTERIORES
Resolución de 16 de diciembre de 2015 (BOE 30 de diciembre de 2015). Descargar Resolución.

Se presenta una escritura en la que se ejercita un derecho de opción de compra en la que el precio estipulado por el optante consiste en la subrogación integra del saldo pendiente del préstamo hipotecario que grava la finca. El Registrador alega tres defectos: 1º) primero, que no se acreditaba respecto del certificado, las facultades del apoderado de la Acreedora, para expedir dicho certificado bancario; 2º) segundo, que para la subrogación en el préstamo hipotecario, por el optante, se precisa el consentimiento expreso o tácito del Banco, para surtir plenos efectos; y 3º) tercero, que respecto a la cancelación de cargas posteriores, ejercitada la opción, es precisa la consignación del precio, para que tales acreedores puedan contar con dicho depósito a su disposición.
La Dirección General estima el recurso, señalando: 1º) En primer lugar estima que el certificado bancario, relativo al saldo pendiente del préstamo, sin más, sería suficiente, para acreditar el importe de la suma debida, ya que exigir que los todo certificado bancario lleve una legitimación de firma, daría lugar a la paralización de operaciones frecuentes, como el certificado de ingreso de metálico en la cuenta de la sociedad, en la constitución de sociedades mercantiles. 2º) También rechaza que sea exigible el consentimiento del acreedor para la subrogación, ya que lo pactado en la opción fue la subrogación del optante en el importe vivo del préstamo asegurado con la hipoteca. 3º) Y respecto al tercer defecto, para que sea necesaria la consignación a favor de acreedores posteriores, la subrogación o descuento no puede superar la correspondiente cobertura hipotecaria, ya que es en este supuesto, es decir el descuento o subrogación en cantidades superiores, la que origina la obligar de consignar la diferencia.

DERECHO DE FAMILIA/SOCIEDAD DE GANANCIALES

RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL DE VENDEDOR EXTRANJERO
Resolución de 28 de octubre de 2015 (BOE 23 de noviembre de 2015). Descargar Resolución.

No procede omitir la constancia de dicho régimen por difícil que resulte averiguarlo, pues afecta al poder de disposición. Para saber cuál es el derecho extranjero aplicable, y con arreglo al mismo el régimen económico legal que determina, observando lo dispuesto en el artículo 36.2 del Reglamento Hipotecario.

CONVENIO REGULADOR: ATRIBUCIÓN DE CARÁCTER GANANCIAL DE BIENES PRIVATIVOS
Resolución de 23 de noviembre de 2015 (BOE 17 de diciembre de 2015). Descargar Resolución.

Se debate en este recurso sobre la inscripción de la adjudicación del dominio de una vivienda y una plaza de garaje por liquidación de gananciales, previa inclusión de la misma en el patrimonio ganancial, en convenio regulador aprobado judicialmente como consecuencia del divorcio. La razón por la que se deniega la indicada inscripción es que al no tratarse la finca (plaza de garaje) de la vivienda habitual del matrimonio y constando inscrita con carácter privativo a favor de uno de los cónyuges, el convenio regulador no es la forma documental adecuada para la aportación de la finca al patrimonio ganancial.
La Dirección General estima el recurso, señalando que el convenio regulador aprobado judicialmente no es el documento idóneo para verificar atribuciones de ganancialidad, incorporando nuevos bienes en el patrimonio ganancial. Sin embargo, en el convenio regulador puedan los cónyuges, respecto de la vivienda familiar de que ambos cónyuges eran cotitulares en virtud de compra anterior al matrimonio, explicitar ante la autoridad judicial, con carácter previo a la liquidación de gananciales, la voluntad de atribuir carácter ganancial (cfr. Resolución 11 de abril de 2012) y este mismo criterio debe aplicarse respecto de la plaza de garaje ubicada en el mismo edificio que la vivienda familiar, dado el carácter complementario a la vivienda que puede atribuirse a la plaza de garaje.

CONVENIO REGULADOR: CABE LA ADJUDICACIÓN DE VIVIENDA FAMILIAR PRIVATIVA
Resolución de 24 de noviembre de 2015 (BOE 17 de diciembre de 2015). Descargar Resolución.

Se debate en el presente recurso si es inscribible o no el testimonio de una sentencia por la que se aprueba el convenio regulador en un procedimiento de divorcio, en el que se adjudica a uno de los cónyuges una finca que: ha constituido la vivienda habitual del matrimonio; fue adquirida por uno de los cónyuges en estado de soltero, y cuya adquisición ha sido financiada con préstamos hipotecarios satisfechos de forma prácticamente íntegra durante la vigencia de la sociedad de gananciales.
La Dirección General estima el recurso, confirmando que respecto de la vivienda familiar de la que ambos cónyuges eran cotitulares en virtud de compra anterior al matrimonio, puedan aquéllos explicitar ante la autoridad judicial, con carácter previo a la liquidación de gananciales, la voluntad de atribuir carácter ganancial a un bien cuya consideración como integrante del patrimonio conyugal ha sido tenido en cuenta por los cónyuges durante su matrimonio (Resolución de 11 de abril de 2012). Del mismo modo, los excesos de adjudicación en la liquidación de gananciales motivados por la indivisibilidad de los inmuebles puede compensarse con dinero privativo, sin que nada obste a que incluyan otros bienes privativos para compensar tales excesos. Así en la Resolución de 27 de julio de 2015 tratándose de la vivienda familiar adquirida por ambos cónyuges en estado de solteros y pagando durante el matrimonio el préstamo hipotecario con dinero ganancial, la Dirección General ha admitido que si se hubieran realizado pagos del precio aplazado de la misma con dinero ganancial, la titularidad privativa inicial habrá devenido -ex lege- con los desembolsos realizados, en el nacimiento de una comunidad romana por cuotas entre la sociedad de gananciales y los cónyuges titulares, en proporción al valor de las aportaciones respectivas.

COMPRA POR CÓNYUGES DE DIFERENTE NACIONALIDAD: HAY QUE PRECISAR EL RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL
Resolución de 4 de diciembre de 2015 (BOE 28 de diciembre de 2015). Descargar Resolución.

En la compra por un matrimonio, él marroquí, y ella estadounidense, se manifiesta que están casados “en el régimen legal de su nacionalidad”, lo que impide la inscripción, ya que el Registrador solicita que se precise cuál es ese régimen, lo que es confirmado por la Dirección General, ya que la dispensa establecida en el artículo 92 del Reglamento Hipotecario de no determinar el concreto régimen matrimonial es aplicable cuando los dos adquirentes son de la misma nacionalidad, pero no cuando lo son de distinta.

EN LA DISOLUCIÓN JUDICIAL DE UNA SOCIEDAD DE GANANCIALES DEBEN FIGURAR LOS DATOS PERSONALES DE AMBOS CÓNYUGES
Resolución de 9 de diciembre de 2015 (BOE 28 de diciembre de 2015). Descargar Resolución.

En un auto en sede de procedimiento de jurisdicción voluntaria se procedió a la liquidación de una sociedad de gananciales sin precisar los datos de los cónyuges exigidos en el art. 51 del Reglamento Hipotecario. La Dirección General confirma la calificación considerando que es necesario que se aporten tales datos.

DERECHO DE SUCESIONES

CUIDADO DE LOS TESTADORES POR LOS NIETOS: CONDICIÓN INCUMPLIDA
Resolución de 30 de octubre de 2015 (BOE 23 de noviembre de 2015). Descargar Resolución.

En sus testamentos, dos cónyuges nombran heredero a un nieto con la condición de que cuide a ambos testadores, de forma simultánea y sucesiva, hasta el fallecimiento del último de ellos; en caso de incumplimiento pasaría el cupo asignado a cualquier otro nieto que cumpliese la condición; y si ninguno lo cumpliese, tal cupo se refundiría en la herencia. Al fallecimiento de ambos testadores se dicta una sentencia en la que se declara que el nieto nombrado no ha cumplido dicha condición. En los fundamentos de derecho de la sentencia se declara también que ningún otro de los nietos cumplió la condición, aunque no en la parte dispositiva de la sentencia porque no habían sido demandados. En consecuencia, es inscribible la partición en la que el cupo legado se refunde en la herencia y se distribuye por partes iguales entre los hijos de los testadores. Constando en la herencia el incumplimiento de todos los descendientes, deviene innecesario -como exigía el Registrador- demandar a cada uno de los otros nietos que, ni son titulares registrales, ni han reclamado la herencia.

LEGADO MODAL INSCRITO: INMUEBLE DESTINABLE A TEMPLO
Resolución de 19 de octubre de 2015 (BOE 19 de noviembre de 2015). Descargar Resolución.

No es inscribible la escritura de compraventa en la que el titular legatario solicita la cancelación del modo aduciendo que es una mera mención y, expresa, de una parte, la imposibilidad de su cumplimiento, aportando un informe municipal desfavorable al destino como templo, emitido por el servicio de extinción de incendios; y de otra, que el dinero obtenido por la venta se va a destinar a construir otro templo en memoria de las mismas personas. En el caso resuelto, la voluntad del testador ha sido la de constituir un verdadero modo, que además se encuentra inscrito y por tanto, bajo la salvaguardia de los tribunales. Si se entendiese que su inscripción obedeció a un error de concepto, la subsanación requeriría acuerdo unánime de todos los interesados, incluido el Registrador, o en su defecto, resolución judicial (art. 217.1 de la Ley Hipotecaria). En otro caso, la cancelación de un asiento exige consentimiento del titular registral o sus herederos o, en su defecto, resolución judicial.

PROCEDIMIENTO CONTRA HEREDEROS DESCONOCIDOS
Resolución de 22 de octubre de 2015 (BOE 19 de noviembre de 2015). Descargar Resolución.

En aplicación del principio de tracto sucesivo a los supuestos de asientos contra la herencia yacente, que, tratándose de deudas del causante siendo sus herederos indeterminados, hay que acreditar: o bien el nombramiento y la demanda al administrador judicial de la herencia yacente; o bien que el llamamiento a herederos indeterminados no ha sido puramente genérico, sino que la demanda se ha dirigido contra personas determinadas como posibles herederos; y siempre que de los documentos presentados resulte que el juez ha considerado suficiente la legitimación pasiva de la herencia yacente.

USUCAPIÓN A FAVOR DE HERENCIA YACENTE: REQUIERE DEFENSOR
Resolución de 22 de octubre de 2015 (BOE 19 de noviembre de 2015). Descargar Resolución.

No inscribible una sentencia declarando el dominio por usucapión, recaída en procedimiento seguido contra desconocidos herederos del titular registral cuando no consta el nombramiento e intervención de un defensor judicial de la herencia yacente.

PARTICIÓN CON MENORES: AUTORIZACIÓN JUDICIAL
Resolución de 27 de octubre de 2015 (BOE 23 de noviembre de 2015). Descargar Resolución.

En el título testamentario se designan cuatro herederos por cuotas, siendo dos menores, cuya madre es también heredera. También se nombran albaceas ordenando su intervención en caso de concurrencia de menores en la partición.
En la partición se adjudican todos los bienes a un heredero. A los demás, incluidos los menores (representados por el otro progenitor) en pago de sus derechos se les reconoce un derecho de crédito, sin interés ni garantía, pagadero en el plazo de prescripción de las obligaciones.
Rechaza la Dirección General la posibilidad de inscripción de la partición otorgada ya que a los menores, representados por el padre, no se les adjudica participación alguna en los bienes inventariados, lo que es contrario al artículo1061 CC y la conversión de su haber en un derecho de crédito, sin interés y sin garantía implica una renuncia de herencia, que exige autorización judicial. Además, no puede obviarse la participación de los albaceas impuesta por el testador con carácter obligatorio.

NO ES PRECISO EL CONSENTIMIENTO DE LOS FIDEICOMISARIOS RATIFICANDO LA DIVISIÓN, PERO LA DEMANDA DEBE INTERPONERSE TAMBIÉN CONTRA LOS FIDEICOMISARIOS
Resolución de 6 de noviembre de 2015 (BOE 24 de noviembre de 2015). Descargar Resolución.

La cuestión que se plantea en el presente expediente, además de otras ya resueltas en otras ocasiones por la D.G.R.N., es determinar si la demanda de extinción de condominio interpuesta contra los herederos fiduciarios vincula a los fideicomisarios.
El conflicto eventual entre los condóminos y los terceros se soluciona primando la extinción de la situación de condominio y salvaguardando los derechos de terceros: los acreedores pueden solicitar medidas cautelares pero no impedir la división. La situación jurídica de los fideicomisarios no es la de unos acreedores, sino que son llamados a una titularidad dominical transitoria o definitiva, por lo que su consentimiento o emplazamiento, en la forma expresada, es imprescindible.

ACTAS NOTARIALES DE DECLARACIÓN DE HEREDEROS: LA CALIFICACIÓN REGISTRAL ABARCARÁ LA COMPETENCIA DEL NOTARIO, LA CONGRUENCIA DEL RESULTADO DEL ACTO CON EL EXPEDIENTE, LAS FORMALIDADES EXTRÍNSECAS Y LOS OBSTÁCULOS QUE SURJAN DEL REGISTRO
Resolución de 12 de noviembre de 2015 (BOE 3 de diciembre de 2015) y Resolución de 16 de noviembre de 2015 (BOE 9 de diciembre de 2015). Descargar Resolución. Descargar Resolución.

Se presenta al Registro copia completa del acta de cierre de la declaración de herederos abintestato a que se refiere el párrafo final del artículo 209 bis del Reglamento Notarial. El Registrador entiende que también debe presentarse el acta previa en que se documentó el inicial requerimiento al Notario autorizante.
La Dirección General estima el recurso porque el acta presentada incorpora todos los datos necesarios para la calificación e inscripción relativos a la apertura de la sucesión, los particulares de la prueba practicada en que se apoya la declaración de notoriedad, la competencia del Notario, fecha de nacimiento y de fallecimiento del causante, la ley reguladora de la sucesión, estado civil y cónyuge, número e identificación de los hijos, último domicilio del causante y la inexistencia de hijos extramatrimoniales, con expresión de los parientes concretos que gozan de la preferencia legal de órdenes y grados de sucesión con la específica y nominativa declaración de herederos abintestato.

CONCURSO ACREEDORES

CANCELACIÓN DE EMBARGOS ADMINISTRATIVOS EN CONCURSO
Resolución de 19 de octubre de 2015 (BOE 19 de noviembre de 2015). Descargar Resolución.

Abierta la fase de liquidación, con la aprobación de la adjudicación o transmisión, el Juez del concurso puede decretar la cancelación de los embargos administrativos toda vez que no se trata de créditos con privilegio especial, ni garantías reales previstas en el artículo 57.3 de la Ley Concursal.

SOCIEDADES/JUNTA GENERAL

OBJETO SOCIAL DE INVESTIGACIÓN Y EXPLOTACIÓN DE ESTUPEFACIENTES: ES NECESARIA AUTORIZACIÓN ADMINISTRATIVA
Resolución de 19 de octubre de 2015 (BOE 19 de noviembre de 2015). Descargar Resolución.

Para inscribir la constitución de una sociedad limitada cuyo objeto es la investigación y comercialización de cannabis y estupefacientes, ha de acreditarse la obtención de la preceptiva autorización administrativa (art. 84.1 RRM en relación a la Instrucción 2/2013 de la Fiscalía General del Estado).

CONVOCATORIA EN FORMA ESTATUTARIA E INFORME DE AUDITORES
Resolución de 21 de octubre de 2015 (BOE 19 de noviembre de 2015). Descargar Resolución.

El hecho de existir herencias yacentes o participaciones en litigio, no parecen obstáculos insalvables para realizar la convocatoria en la forma individual prevista en estatutos y no mediante publicación en el BORME y periódico aunque lo prevea el artículo 173 LSC con carácter subsidiario. Habiendo solicitado la minoría de ambas sociedades informe de auditoría, éste ha de incorporarse. Ex artículo 37 LME, ha de incorporarse el balance auditado, con el informe de auditoría, en su caso (art. 227.5 RRM), con la única excepción de que el balance y el informe ya estuviesen integrados en las cuentas anuales depositadas en el Registro Mercantil (Res. 21 de abril de 2014).

LA DENOMINACIÓN DE LAS SOCIEDADES FILIALES SE PUEDE COMPONER DE LA DENOMINACIÓN DE LA SOCIEDAD MATRIZ Y OTRO TÉRMINO DIFERENCIADOR
Resolución de 27 de octubre de 2015 (BOE 25 de noviembre de 2015). Descargar Resolución.

La Dirección General reconoce que existen numerosos ejemplos de grupos societarios en los que la denominación de las sociedades filiales se compone de la denominación de la sociedad matriz y de otro término diferenciador. Ahora bien, es preciso reiterar que, o bien son denominaciones que contienen términos añadidos que implican una suficiente diferenciación, o bien son supuestos en lo que, pese a carecer de dicho carácter diferenciador, la solicitud de reserva se ha llevado a cabo “a instancia o con autorización de la sociedad afectada por la nueva denominación que pretende utilizarse”, circunstancia que no resulta en el expediente objeto de la presente.

PROHIBICIÓN DE INTERPOSICIÓN DE DEMANDA SIN PREVIO SOMETIMIENTO A LA JUNTA
Resolución de 29 de octubre de 2015 (BOE 23 de noviembre de 2015). Descargar Resolución.

No hay obstáculo al acceso registral de un acuerdo, adoptado por unanimidad en junta universal, por el que se prohíbe a los accionistas incoar demanda alguna contra la sociedad, sin antes haber sometido la cuestión a la Junta y haber resuelto ésta sobre el asunto planteado. En su caso, los tribunales dictaminarían si este trámite contradice el principio constitucional de tutela judicial efectiva, o si se trata de una instancia facultativa (como el arbitraje, la mediación o la conciliación) para lograr una avenencia que evitara el recurso judicial, siendo, asimismo, competentes para decidir en este sentido, en el hipotético caso de que se produjese el ejercicio directo de una acción obviando el trámite estatutario descrito.

ESCISIÓN PARCIAL Y OPOSICIÓN DE ACREEDORES
Resolución de 4 de noviembre de 2015 (BOE 24 de noviembre de 2015). Descargar Resolución.

El supuesto de hecho se refiere a una escisión parcial con traspaso patrimonial a una sociedad beneficiaria de nueva creación, con reducción del capital de la sociedad escindida, en la que los administradores manifiestan que determinada entidad de crédito se ha opuesto a la escisión por ostentar un crédito hipotecario frente a aquella sociedad y que, no obstante, dicho crédito se encuentra suficientemente garantizado.
El Registrador entiende que el acuerdo de reducción del capital social debe cumplir los requisitos de publicación del mismo así como los relativos al derecho de oposición de acreedores (arts. 44.3 y 73.1 Ley de Modificaciones Estructurales).
La reducción del capital es un elemento natural de la escisión parcial, se inserta como medio o instrumento natural en el fenómeno más amplio de la modificación estructural, con unos requisitos específicos atendiendo a la finalidad de ésta y a los intereses afectados, debe regirse por estos requisitos si no se quiere desvirtuar el régimen propio de la escisión. Con la publicidad prevenida en el régimen de la escisión, en garantía de los derechos de socios y terceros, deben entenderse satisfechos los intereses de los mismos respecto de esa natural reducción del capital social.
La misma conclusión debe predicarse respecto de los requisitos del derecho de oposición de acreedores a falta de un acuerdo entre los interesados sobre la concurrencia de las circunstancias que hacen nacer el derecho de oposición, la reforma estructural es plenamente eficaz de concurrir los requisitos previstos en la Ley y debe procederse a la inscripción, sin perjuicio del derecho del acreedor a hacer constar en el Registro Mercantil el ejercicio unilateral de su derecho de oposición y a hacer valer su posición jurídica ante el juez competente en los términos previstos en el inciso final del artículo 44 de la Ley 3/2009.

EL HECHO DE TENER CONCEDIDA UNA DETERMINADA MARCA NO OTORGA A LA SOCIEDAD TITULAR DE LA MISMA EL DERECHO A OBTENER LA DENOMINACIÓN SOCIAL SI ES IDÉNTICA A UNA PREEXISTENTE
Resolución de 11 de noviembre de 2015 (BOE 3 de diciembre de 2015). Descargar Resolución.

En el supuesto de hecho que ahora se debate, existe una Sociedad con una determinada denominación, y una marca (idéntica a dicha denominación) concedida, por el Registro de Marcas, con posterioridad, a otra persona jurídica distinta de aquélla; marca, por cierto, que, además, ni es notoria ni renombrada.
Pues bien, señala el Centro Directivo que el hecho de que resulte concedida por el organismo competente una determinada marca en favor de una sociedad, existiendo con anterioridad otra sociedad cuya denominación, vigente en la Sección de Denominaciones del Registro Mercantil Central, es idéntica a la marca concedida, no otorga a la sociedad titular de la marca un derecho a obtener para sí la denominación social coincidente con aquel signo distintivo de productos y servicios, prescindiendo y desconociendo totalmente de las normas de Derecho Societario reguladoras de la composición y concesión de las denominaciones sociales.

REDUCCIÓN DEL CAPITAL SOCIAL POR PÉRDIDAS CON SIMULTÁNEA CONSTITUCIÓN DE RESERVA LEGAL Y VOLUNTARIA
Resolución de 16 de noviembre de 2015 (BOE 9 de diciembre de 2015). Descargar Resolución.

La posibilidad de reducción del capital sin restitución de aportaciones y con dotación de una reserva voluntaria está prevista en el artículo 317 de la Ley de Sociedades de Capital, pero en el presente caso, a la reserva voluntaria no se le ha atribuido carácter indisponible, por lo que la posición de los acreedores sociales queda menoscabada.
Por ello, a falta de la vinculación que se derivaría de la indisponibilidad de la reserva constituida, sólo cabe admitir la inscripción solicitada cuando voluntariamente se dispongan medidas tuitivas como el reconocimiento estatutario a los acreedores de un derecho de oposición o la garantía que para los mismos constituya la responsabilidad de los socios, bien establecida estatutariamente o bien asumida por estos.

LA RECTIFICACIÓN EN VALORACIÓN DE LAS APORTACIONES A UN AUMENTO DE CAPITAL INSCRITO DEBE FORMALIZARSE COMO REDUCCIÓN DEL CAPITAL SOCIAL
Resolución de 23 de noviembre de 2015 (BOE 17 de diciembre de 2015). Descargar Resolución.

Se presenta en el Registro Mercantil una escritura por la que se pretende la subsanación de otra de aumento del capital de una sociedad de responsabilidad limitada, por haber existido según se afirma error en la valoración dada a un bien inmueble aportado como contraprestación del aumento. De este modo, se manifiesta que el indicado aumento del capital social entonces adoptado no fue de 405.584,85 euros sino de 305.584,46 euros, y las nuevas participaciones sociales fueron asumidas en la forma que se especifica. El Registrador suspende la inscripción solicitada porque al implicar la rectificación acordada una reducción de capital por importe de cien mil euros con treinta y nueve céntimos, y no haber restitución de aportaciones a los socios con la consiguiente responsabilidad, en garantía de los acreedores sociales, deberá acreditarse que se ha constituido la reserva prevista en el artículo 141.1 L.S.C., por la cuantía en que se ha reducido el capital.
La Dirección General confirma la nota señalando que las aportaciones no dinerarias deben aportarse por su valor razonable y si este sufre cambio por error ello debe reflejarse en el balance. Por tanto, la sociedad no puede rebajar la cifra de capital social inscrito en perjuicio de terceros sin respetar para ello los requisitos previstos en la Ley para la reducción del capital. Y a continuación propone soluciones para reflejar la situación planteada: así pudiera tratarse de una reducción por pérdidas para compensar la reserva negativa que en el balance aflora al rectificar el valor de lo aportado, o una reducción por restitución de aportaciones, respondiendo el socio obviamente de la diferencia de valor aunque no haya existido efectiva devolución, o por amortización acordada de las consiguientes participaciones y con dotación de la reserva de capital amortizado ex artículos 140.1.b y 141.1 de la Ley de Sociedades de Capital.

LEGALIZACIÓN DE LIBROS POR PLAZO INFERIOR AL EJERCICIO SOCIAL PARCIAL: ES POSIBLE SI SE PIDE DE FORMA EXPRESA
Resolución de 10 de diciembre de 2015 (BOE 28 de diciembre de 2015). Descargar Resolución.

Respecto a la posibilidad de la legalización parcial anticipada de asientos del libro registro de socios, entiende la Dirección General que debe tener acogida en nuestro sistema (art. 329.2 RRM), pero es fundamental que la solicitud así lo haga constar (art. 330 del mismo Reglamento), para que el Registrador, previa su calificación, lo haga constar en la diligencia de despacho (art. 334) y en los asientos que practique en el libro de legalizaciones (art. 336).

INTERPRETACIÓN ARTÍCULO 160 F) DE LA LEY DE SOCIEDADES DE CAPITAL
Resolución de 14 de diciembre de 2015 (BOE 30 de diciembre de 2015). Descargar Resolución.

Se presenta una escritura de compraventa otorgada por una Sociedad en la que el administrador manifiesta a efectos de lo dispuesto en el artículo 160 de la Ley de Sociedades de Capital, “que el bien objeto de la presente escritura no tiene la condición de activo esencial de la sociedad; y que, en cualquier caso, el importe de la presente no excede del veinticinco por ciento del valor de los activos que figuran en el último balance aprobado por la entidad”. Más tarde se presenta en el mismo Registro copias de dos actas autorizada por el mismo Notario autorizante de la referida escritura de compraventa, en las que otro de los administradores solidarios manifiesta que la finca vendida constituye el único inmueble y es activo esencial de la sociedad vendedora.
La Registradora suspende la inscripción de la venta por entender que es necesario que se acredite la autorización expresa de la venta por la junta general, al existir contradicción entre la manifestación realizada por el administrador otorgante de la escritura de venta y la realizada por el otro administrador solidario de la compañía en las actas presentadas al Registro.
La Dirección General estima el recurso, señalando que, respecto a las actas, son documentos que no constituyen en modo alguno títulos inscribibles, circunstancia que por sí sola lo excluye de presentación en el Libro Diario. A continuación, interpreta el articulo 160 f) de la Ley, señalando que debe entenderse que con la exigencia de esa certificación del órgano de administración competente o manifestación del representante de la sociedad sobre el carácter no esencial del activo, cumplirá el Notario con su deber de diligencia en el control sobre la adecuación del negocio a legalidad que tiene encomendado; pero sin que tal manifestación pueda considerarse como requisito imprescindible para practicar la inscripción, en atención a que el tercer adquirente de buena fe y sin culpa grave debe quedar protegido también en estos casos (art. 234.2 LSC); todo ello sin perjuicio de la legitimación de la sociedad para exigir al administrador o apoderado la responsabilidad procedente si su actuación hubiese obviado el carácter esencial de los activos de que se trate. No existe ninguna obligación de aportar un certificado o de hacer una manifestación expresa por parte del administrador de que el activo objeto del negocio documentado no es esencial, si bien con la manifestación contenida en la escritura sobre el carácter no esencial de tal activo se mejora la posición de la contraparte en cuanto a su deber de diligencia y valoración de la culpa grave.

ADMINISTRADORES

RETRIBUCIÓN DE ADMINISTRADORES: ARTÍCULO 249.3 DE LA LEY DE SOCIEDADES DE CAPITAL Y CONTRATOS CELEBRADOS ENTRE EL CONSEJERO DELEGADO Y LA SOCIEDAD
Resolución de 5 de noviembre de 2015 (BOE 24 de noviembre de 2015). Descargar Resolución.

Los contratos entre el administrador ejecutivo y la sociedad, deben ser aprobados previamente por el consejo de administración con los requisitos que establece dicho precepto. En este contrato se detallarán todos los conceptos por los que pueda obtener una retribución por el desempeño de funciones ejecutivas, incluyendo, en su caso, la eventual indemnización por cese anticipado en dichas funciones y las cantidades a abonar por la sociedad en concepto de primas de seguro o de contribución a sistemas de ahorro. La política de retribuciones será aprobada, por la Junta general, pero la referencia a ese contrato y esa política de retribuciones no necesariamente deben constar en los estatutos.

CUENTAS ANUALES

DEPÓSITO AÚN CON INFORME DESFAVORABLE DE AUDITOR
Resolución de 20 de octubre de 2015 (BOE 19 de noviembre de 2015). Descargar Resolución.

Denegar el depósito supondría no dar publicidad a una información relevante para los socios y terceros contenida en dicho informe sobre el patrimonio y situación financiera societaria.

AUDITOR NOMBRADO POR LA SOCIEDAD: REVOCACIÓN DE CARGO Y PRESENTACIÓN DE CUENTAS
Resolución de 18 de noviembre de 2015 (BOE 9 de diciembre de 2015). Descargar Resolución.

Un socio ejerce el derecho reconocido en el artículo 265.2 de la Ley de Sociedades de Capital para que por parte del Registrador Mercantil se proceda a la designación de auditor que verifique las cuentas correspondientes al último ejercicio cerrado. La Sociedad por su parte se opone a la solicitud, conforme al artículo 354 del Reglamento del Registro Mercantil, por tener ya designado e inscrito auditor para la verificación de sus cuentas. El Registrador Mercantil acepta el motivo de oposición y desestima la solicitud del minoritario. Posteriormente la Sociedad, por acuerdo unánime en Junta universal, revoca el nombramiento de auditor, insta la cancelación de su inscripción en el Registro Mercantil y presenta las cuentas del ejercicio respecto del que se ejerció el derecho por el minoritario.
La Dirección General revoca la nota, señalando que el Registrador Mercantil que conoció del expediente de solicitud de nombramiento de auditor decidió entonces que no procedía el nombramiento porque ya existía un auditor nombrado e inscrito para la verificación de las cuentas anuales. Si con posterioridad ha calificado positivamente la cancelación del nombramiento de éste, no puede ahora actuar como si dicha cancelación no se hubiese producido. No existe ya obstáculo registral alguno para el depósito de las cuentas por lo que procede la estimación del recurso.

ES OBLIGATORIO EL INFORME DE AUDITOR CUANDO LAS CUENTAS ANUALES HAN SIDO OBJETO DE CONSOLIDACIÓN VOLUNTARIA
Resolución de 25 de noviembre de 2015 (BOE 17 de diciembre de 2015). Descargar Resolución.

En este expediente debe decidirse si es o no fundada la negativa de la Registradora a practicar el depósito de cuentas de una Sociedad que han sido objeto de consolidación voluntaria porque, a su juicio, debe aportarse el informe del auditor de cuentas. La D.G.R.N. confirma la nota de calificación. Se basa para ello simplemente en el artículo 42.4 y 6 del Código de Comercio, del que resulta claramente que si se trata de cuentas consolidadas, sea realizada la consolidación porque se está obligado a ello o sea de forma voluntaria, es inexcusable el nombramiento e informe del auditor.

PRESENTACIÓN TELEMÁTICA DE CUENTAS ANUALES
Resolución de 21 de diciembre de 2015 (BOE 6 de enero de 2016). Descargar Resolución.

Se plantea en el presente recurso si, presentándose las cuentas anuales para su depósito utilizando el sistema de presentación telemático total, generado por el programa D2, es decir, mediante comunicación telemática tanto del archivo electrónico que las contiene (zip) como el del que contiene el certificado del acuerdo de aprobación, puede o no admitirse dicho depósito cuando se acompaña un certificado de acta de la junta aprobatoria de las cuentas, certificado que no consta firmado con huella digital, según expresa la nota de defectos.

La Dirección General revoca la nota. El Centro Directivo distingue claramente los dos supuestos que pueden darse en materia de presentación de cuentas telemáticas: 1º) El primero, que las cuentas vengan en fichero zip y aparte la certificación aprobatoria de las cuentas, en cuyo caso es necesario que en la certificación se refleje el código alfanumérico generado por la presentación telemática a los efectos de correlacionar certificación con cuentas presentadas; y 2º) el segundo, que todo venga en uno sólo fichero zip en cuyo caso la correspondencia queda establecida por el propio fichero presentado sin que en este caso sea necesario que en la certificación se reitere el código alfanumérico generado por el envío telemático de las cuentas.

CIERRE DEL REGISTRO POR FALTA DE DEPÓSITO DE CUENTAS ANUALES
Resolución de 22 de diciembre de 2015 (BOE 6 de enero de 2016). Descargar Resolución.

Se presenta una escritura por la cual se reelige al administrador único de la sociedad. Se deniega la inscripción al estar cerrada la hoja de la sociedad por falta de depósito de cuentas anuales. El interesado recurre alegando que la presentación simultánea de las cuentas debe posibilitar la inscripción y además que la motivación de la calificación es insuficiente.
La Dirección General confirma la nota de calificación. Afirma que aunque haya existido una presentación conjunta del documento que refleja la reelección del administrador y las cuentas para su depósito la inscripción no puede practicarse, salvo los supuestos exceptuados, pues el depósito de las cuentas no ha sido practicado por haber sido éstas objeto de calificación negativa por causas distintas a la falta de vigencia del cargo del administrador certificante.