CÉSAR SANZ PÉREZ
Notario de Ciempozuelos (Madrid)

La reforma de la legislación catastral e hipotecaria operada por la Ley 13/2015, de 24 de junio, íntegramente en vigor desde el 1 de noviembre de 2015, persigue eliminar duplicidades en las relaciones entre el Catastro y el Registro de la Propiedad. Así, los nuevos artículos 9 y 10 LH establecen el marco regulatorio general de estas relaciones, que luego se concreta y desarrolla en cada uno de los procedimientos dirigidos a concordar el Registro y la realidad física y jurídica extrarregistral (arts. 198 y ss).
La novedad más destacada de la Ley está en la importancia atribuida a la llamada georreferenciación, operación que consiste en identificar -referenciar- la finca en el espacio terrestre, geográficamente, a través de un sistema de coordenadas, como, por ejemplo, las expresadas en longitud y latitud (el famoso GPS), si bien en el sistema actual del Catastro es obligatorio el sistema de coordenadas UTM (del inglés, Universal Transverse Mercator). El uso de coordenadas aporta mucha más seguridad que la mera y tradicional descripción literaria, por muy pormenorizada que ésta sea. Por eso ahora es imprescindible aportar la representación gráfica georreferenciada (en adelante RGG) para inscribir operaciones de inmatriculación, parcelación, reparcelación, concentración parcelaria, segregación, división, agrupación o agregación, expropiación forzosa, deslinde y declaraciones de obra nueva (tanto para la edificación como la totalidad de la parcela, según la interpretación auténtica del art. 202 LH de la Dirección General de Registros y del Notariado en la Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015). El principal efecto de la inscripción de la RGG y la coordinación gráfica Catastro-Registro es la presunción de que la finca tiene la ubicación y delimitación geográfica expresada en la representación gráfica incorporada al folio real (arts. 10 y 38 LH).
El modo ordinario de aportar la RGG es mediante la certificación catastral descriptiva y gráfica (en adelante, CCDG), aportada por los interesados u obtenida por el Notario por medios telemáticos. En los casos de formación de nuevas fincas, lo normal es que las parcelas catastrales no reflejen todavía las fincas de resultado, por eso la identificación gráfica de éstas se realizará mediante la llamada representación gráfica complementaria o alternativa, sin perjuicio de presentar además la CCDG de las de origen. También se admite la RGG alternativa en el procedimiento del artículo 199 LH, en el deslinde de fincas inscritas del artículo 200, y en los artículos 201, 202, 204 y 206 LH.

"La novedad más destacada de la Ley está en la importancia atribuida a la llamada georreferenciación"

La RGG alternativa debe respetar la delimitación de las fincas afectadas que resulte de la cartografía catastral y cumplir con los requisitos técnicos que, por remisión del artículo 10.6 LH, se contienen en la Resolución conjunta de la DGRN y de la DG del Catastro de 26 de octubre de 2015. Son requisitos muy precisos y técnicos, orientados a obtener la coordinación con el Catastro desde el otorgamiento de la escritura, mediante validación de ficheros GML que generan Códigos Seguros de Verificación (CSV). La protección del artículo 38 requiere la validación por el Catastro de la representación alternativa.
Fuera de los supuestos de aportación obligatoria de la RGG, el titular registral del dominio o de cualquier derecho real puede también aportarla potestativamente para obtener la coordinación gráfica con el Catastro al presentar cualquier documento en el Registro (compraventa, herencia, etc.) o incluso como operación específica dirigida únicamente a obtener dicha coordinación. En ambos casos se aplicará el procedimiento del artículo 199 LH.
En la Resolución-Circular de 3 de noviembre, el Centro Directivo ha precisado que para que el Registrador inicie este expediente, no hace falta una rogación expresa del presentante o interesado sino que se entiende solicitada cuando en el título presentado se rectifique la descripción literaria de la finca para adaptarla a la resultante de la RGG que se incorpore. Por ello, el notario debería advertir a los otorgantes de un documento público susceptible de provocar la coordinación gráfica si quieren o no iniciar el procedimiento del artículo 199 LH, o sólo solicitar la rectificación de algún dato descriptivo pero sin buscar la coordinación, o no hacer ni una ni otra cosa. Incluso puede ser conveniente en algún caso incluir la manifestación de que algún dato catastral es más correcto que el registral (nombre de la calle, número de policía, polígono o parcela, etc.), pero haciendo constar expresamente que los otorgantes no solicitan la coordinación gráfica.
Una vez solicitada la coordinación, el Registrador debe notificarlo a los titulares registrales del dominio de las fincas colindantes afectadas, haciéndolo constar por nota al margen de la finca correspondiente (también se notificará a los titulares registrales de la propia finca objeto del expediente si éste lo inicia el titular de un derecho real sobre ella). A los titulares catastrales colindantes, sólo se les notifica si se utiliza una RGG alternativa a la catastral. La notificación debe hacerla el Registrador “de modo personal”, y en caso de imposibilidad, mediante edicto gratuito insertado en el Boletín Oficial del Estado, sin perjuicio de utilizar, en todo caso, el sistema de alertas del artículo 203 para los usuarios suscritos a tal servicio.
Los notificados, de una u otra forma, disponen de un plazo de veinte días (entiendo que hábiles, conforme a la reciente RDGRN de 8 de octubre de 2015) para comparecer ante el Registrador y alegar lo que a su derecho convenga. Si se opone a la coordinación quien no acredita ser titular registral (por ejemplo un colindante catastral), no por ello el Registrador debe denegar la coordinación. Podría entenderse, entonces, que si se opone un titular registral, el Registrador debe denegarla, aunque nada dice la Ley.
El Registrador debe tener claro que la RGG aportada se corresponde con la finca inscrita, entendiéndose que se corresponden cuando ambos recintos se refieran básicamente a la misma porción del territorio, las diferencias de cabida, si las hubiera, no excedan del diez por ciento de la cabida inscrita y no impidan la perfecta identificación de la finca inscrita ni su correcta diferenciación respecto de los colindantes. No puede alegar falta de correspondencia basándose únicamente en la identidad de los titulares catastrales y registrales de las fincas colindantes. Debe, asimismo, comprobar que la RGG no coincide, ni total ni parcialmente, con otra representación gráfica previamente incorporada y que no invade el dominio público, a cuyo fin podrá utilizar, con carácter meramente auxiliar, otras representaciones gráficas disponibles a través de la aplicación informática única suministrada y diseñada por el Colegio de Registradores y homologada por la DGRN.
Por otra parte, la citada Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015 ha precisado que cuando la inscripción de la RGG no sea preceptiva, sino potestativa y se solicite en el mismo título en el que se formalice una transmisión o gravamen del inmueble, las vicisitudes del procedimiento de inscripción de aquéllas no deberán dilatar la inscripción, si procediere, de estas últimas.

"El notario debería advertir a los otorgantes de un documento público susceptible de provocar la coordinación gráfica si quieren o no iniciar el procedimiento del artículo 199 LH"

Si al final del proceso la calificación es positiva, la CCDG se incorpora al folio real mediante la generación de un archivo electrónico GML y un CSV¹, se hará constar que la finca ha quedado coordinada gráficamente con el Catastro, hecho que se notificará telemáticamente al mismo y se reflejará en la publicidad formal que de la misma se expida.
Asimismo, una vez inscrita la RGG de la finca, su cabida será la resultante de dicha representación, por lo que habrá que rectificar, si fuera preciso, la que figuraba en el Registro y el Registrador notificará dicha rectificación a los titulares de derechos inscritos, salvo que del título presentado o de los trámites del artículo 199 ya constare su notificación. Esta previsión del artículo 9.b LH sirve de base a la DGRN en la reciente Resolución de 17 de noviembre de 2015 (BOE de 9 de diciembre) para deducir que en él se regula un procedimiento de inscripción de la RGG que permite rectificar superficies no superiores al 10% de la cabida inscrita sin necesidad de seguir los trámites del 199, simplemente con la notificación ex post realizada por el Registrador. Sin embargo, no comparto esta conclusión porque, como hemos visto, es el propio artículo 9.b) el que, unos párrafos más arriba, remite al 199 para inscribir la RGG de forma potestativa, sin distinguir si hay o no simultánea rectificación de superficie y sea cuál sea ésta. El dato del diez por ciento es solo un criterio que el precepto ofrece al Registrador para calificar la correspondencia entre la RGG aportada y la descripción literaria de la finca registral. Es el Preámbulo de la Ley 13/2015 el que señala que los artículos 9 y 10 LH sientan las bases y principios generales de la coordinación Catastro-Registro, mientras que los procedimientos se regulan en los artículos 198 y ss.
Pero la DGRN va todavía más allá, pues afirma que con el expediente del 199, igual que con el del 201.1 LH, se puede obtener la coordinación gráfica y rectificar linderos y superficies, aunque excedan del diez por ciento de la superficie inscrita. También difiero en este punto pues la interpretación sistemática del 9.b, en relación al 198 LH permite deducir claramente, a mi entender, que la rectificación descriptiva que puede practicarse con ocasión del procedimiento del 199 es la que no excede del 10%, porque para las que exceden hay que seguir los trámites del artículo 201, ante notario competente. La simple lectura del artículo 198 LH, apartados 1º y 3º, ofrece pocas dudas sobre el objeto de los respectivos expedientes desarrollados en los artículos 199 y 201, siendo este último el reservado para la rectificación de la descripción de la finca. Obviamente, si se ubica y delimita una finca con coordenadas geográficas se determinan también sus linderos y, uniendo sus vértices, se puede también calcular su superficie. Pero esto es una consecuencia de lo anterior, no puede convertirse un efecto colateral en el objeto principal del expediente.
Nótese, además, que el artículo 198 en su último párrafo permite acumular procedimientos de concordancia del Registro y la realidad extrarregistral cuando su finalidad sea compatible y recaiga en el mismo funcionario la competencia para su tramitación. Si la Ley hubiera querido ofrecer una competencia compartida o alternativa para la tramitación de estos expedientes, lo habría hecho expresamente o, al menos, habría establecido iguales requisitos y efectos. Pero así como en el expediente del 201, el Notario debe archivarlo si se formula oposición por cualquiera de los interesados (art. 203.regla sexta, párrafo segundo), si se opone a la coordinación gráfica del 199 quien no acredita ser titular registral, no por ello se paraliza el procedimiento; e incluso si se opone un titular registral, no dice la Ley que el Registrador deba darlo por concluido. En el artículo 201, el notario debe notificar siempre a los titulares catastrales de las fincas colindantes (incluso a los titulares de derechos reales que las graven), mientras que en el 199, como vimos, sólo si se aporta una RGG alternativa.

"Un expediente que podía quedar relegado a un segundo o tercer plano pasa a convertirse en el procedimiento estrella para los Registradores, con mucha más potencial aplicación que la liberación de cargas o gravámenes o la subsanación de la doble inmatriculación"

En definitiva, da la impresión de que la DGRN ha querido superar las críticas que la reforma hipotecaria despertó en el seno del propio cuerpo registral² realizando un desarrollo cuasi reglamentario al estilo del atribuido al primer Conde de Romanones (“Ustedes hagan la Ley que ya haré yo el Reglamento”). A lo ya denunciado sobre la Resolución de 17 de noviembre de 2015 puede añadirse la citada Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015, por la forma y por el fondo.
Por la forma, porque una materia tan importante que probablemente debería haber sido objeto de Real Decreto de reforma del Reglamento Hipotecario, se regula en una Circular dirigida a los Registradores y sin publicidad en el Boletín Oficial del Estado. Por el fondo, porque su contenido va mucho más allá de cuestiones de mera mecánica de la oficina registral. ¿Puede una Circular de ese tipo exigir que para inscribir las declaraciones de obra nueva deba estar inscrita previamente la lista de coordenadas georreferenciadas de la finca en que se ubique la edificación? ¿Qué amparo legal tiene esa exigencia? Quizá lo que la DG quería decir y no se atrevió es que, para ello, será necesario seguir los trámites del artículo 199 LH pues, al fin y al cabo, inscribir la lista de coordenadas ¿es diferente a acreditar la ubicación y delimitación geográfica georreferenciada de la finca? Veremos si lo encontramos en alguna próxima Resolución frente a una calificación defectuosa por tal motivo. Con lo cual, un expediente que podía quedar relegado a un segundo o tercer plano pasa a convertirse en el procedimiento estrella para los Registradores, con mucha más potencial aplicación que la liberación de cargas o gravámenes o la subsanación de la doble inmatriculación.

¹ No son tan lejanos los tiempos en los que los notarios manejábamos con soltura siglas como CC, LH, LSA o LSL. Ahora no podemos dar un paso sin utilizar GML, PDF, UTM, CSV, etc. Parafraseando a Vargas Llosa, ¿en qué momento lo instrumental pasó a ser lo principal?
² Véase el Editorial del número de abril-junio 2015 de la revista Registradores de España. También la revista La Buhaira, Decanato Territorial de Andalucía Oriental, número 5, junio 2015.

Palabras clave: Representación gráfica georreferenciada, Coordinación, rectificación descriptiva.
Keywords: Graphic Representation, Geographical Coordinates, Coordination, Rectification of De-scription