PROCEDIMIENTO REGISTRAL

DIVISIÓN DESIGUAL SIN COMPENSACIONES DE CONSORCIO ARAGONÉS: FISCALIDAD
Resolución de 7 de enero de 2016 (BOE 4 de febrero de 2016). Descargar Resolución.

Aun cuando el artículo 104-3 de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales declara no sujetas las transmisiones entre cónyuges como consecuencia de sentencias de nulidad, separación o divorcio, se deniega la inscripción de una liquidación en convenio regulador de un consorcio conyugal con un marcado exceso de adjudicación a favor un cónyuge y sin compensaciones en favor del otro, por causa de no haberse presentado autoliquidación, declaración o comunicación relativa a la plusvalía municipal. A priori, se suscita la duda sobre si el exceso de adjudicación (no claramente justificado), está causado por el acto liquidatorio en sí, o por otros negocios desarrollados de forma paralela al divorcio, pero, señala el Centro Directivo, no puede obligarse al órgano calificador a que, bajo su responsabilidad, decida sobre una cuestión fiscal no clara, que es de competencia municipal.

PUBLICACIÓN DE EDICTO MEDIANTE DOCUMENTO ADMINISTRATIVO CON “CÓDIGO SEGURO DE VERIFICACIÓN” Y FIRMA ELECTRÓNICA
Resolución de 13 de enero de 2016 (BOE 4 de febrero de 2016) Descargar Resolución. y cuatro Resoluciones más en el mismo sentido de 11 de febrero de 2016 (BOE 10 de marzo de 2016). Descargar Resolución. Descargar Resolución. Descargar Resolución. Descargar Resolución.

La cuestión que se plantea en el presente recurso es determinar si puede hacerse constar la publicación de edictos en el Ayuntamiento a los efectos de inmatriculación conforme a lo que dispone el artículo 205 de la Ley Hipotecaria, mediante documento expedido por el Ayuntamiento en el que consta un código seguro de verificación y se usa como firma electrónica el sello de Secretaría del Ayuntamiento. La Registradora de la Propiedad suspende la constancia registral ya que es necesario aportar la certificación que acredite la exposición del edicto firmada por el Secretario del Ayuntamiento con el Visto Bueno del Alcalde.
La Dirección General analiza la aplicabilidad al ámbito registral de la Ley 11/2007, de 22 de junio, de acceso electrónico de los ciudadanos a los Servicios Públicos, Ley en que funda su vigencia y eficacia el documento con código seguro de verificación. Y, revoca el defecto ya que según artículo 19 del Real Decreto 1671/2009, de 4 de noviembre, por el que se desarrolla parcialmente la mencionada Ley, la creación de los sellos electrónicos se realizará mediante resolución del titular del organismo público competente, que se publicará en la sede electrónica correspondiente, y, en este caso, existe una Resolución de la alcaldía determinando cuáles son las actuaciones administrativas automatizadas y entre las que se encuentra la diligencia de exposición de los edictos o anuncios publicados en el tablón que serán firmados por el sello de órgano que le acompañara un código seguro de verificación (csv), que facilitará la comprobación de forma remota de la existencia y validez del documento.

FIRMEZA DE LOS ACTOS ADMINISTRATIVOS: PRESUPUESTO NECESARIO PARA SER INSCRITOS
Resolución de 8 de febrero de 2016 (BOE 10 de marzo de 2016). Descargar Resolución.

Por lo tanto, no es inscribible una licencia municipal de segunda ocupación si contra la misma cabe recurso potestativo de reposición. Será preciso que se haya agotado la vía administrativa, aun cuando sea susceptible de revisión judicial, habida cuenta de que con la sola e innegable posibilidad de anotación preventiva de demanda de un eventual recurso contencioso administrativo quedan garantizados los derechos de los titulares registrales.

ES POSIBLE LA INSCRIPCIÓN POR UNA ADJUDICACIÓN JUDICIAL A FAVOR DE UNA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DERIVADA DE UNA ADJUDICACIÓN
Resolución de 12 de febrero de 2016 (BOE 10 de marzo de 2016). Descargar Resolución.

Se pretende inscribir un decreto judicial adjudicando a favor de una comunidad de propietarios una finca embargada. La Dirección General, tras hacer un repaso a la cuestión de la personalidad jurídica de la comunidad de propietarios, señalando la negación de la misma, pero admitiendo la inscripción con carácter transitorio, teniendo en cuenta que no puede entenderse que actúa como una comunidad ordinaria de bienes sino que se la debe considerar como un ente de proyección jurídica propia que actúa a través de su representante. En consecuencia, la jurisprudencia admite ciertas actuaciones de la comunidad de propietarios en el ámbito procesal, arrendaticio y otros, sobre todo dándole capacidad para litigar, y además en algunos asientos como la anotación preventiva, son materias en las que la comunidad tiene reconocida esa capacidad procesal. La inscripción debe serlo con carácter transitorio hasta su posterior transmisión, a su atribución a los copropietarios en proporción a sus cuotas o a su conversión en elemento común.
Además, con carácter accesorio, y respecto de la cuestión de la expresión del carácter posesorio de la finca, no expresada en el decreto judicial, tratándose de una plaza de aparcamiento, concluye la Dirección General que no es aplicable a las plazas de aparcamiento independientes el régimen de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

ACREDITACIÓN DE LOS REGÍMENES MATRIMONIALES DE EXTRANJEROS CONTRATANTES
Resolución de 15 de febrero de 2016 (BOE 11 de marzo de 2016). Descargar Resolución.

Se deniega la inscripción de compraventa entre alemanes representados por un mismo apoderado, teniendo el transmitente un régimen de comunidad y el adquirente un régimen de participación de ganancias modificado, sin especificar la modificación ni tampoco los datos del cónyuge. Tampoco se aporta prueba alguna del Derecho alemán.

HIPOTECA

LEGISLACIÓN ESTATAL O CATALANA: ESA ES LA CUESTIÓN
Resolución de 4 de enero de 2016 (BOE 4 de febrero de 2016). Descargar Resolución.

En un préstamo hipotecario de vivienda sita en Cataluña, se fija el interés de demora sumando 7’5 puntos al interés remuneratorio, con el límite del triple del interés legal del dinero (que al tipo actual equivaldría al 10’5%); y se establece un tipo de interés de demora a efectos de responsabilidad hipotecaria, del 15%.
Curiosamente, surge un dilema: decidir la aplicabilidad de la legislación estatal (art. 114.3 Ley Hipotecaria) o la catalana (art. 256 Código de Consumo).
La finalidad del préstamo es la adquisición de la vivienda habitual del deudor, que resulta hipotecada, así pues, reuniéndose todos sus presupuestos, resulta aplicable, señala la DGRN, la legislación estatal, determinando como límite a los intereses de demora el triple del interés legal del dinero vigente en el momento de su devengo; límite que sí resulta respetado por el título calificado. En contraste, de haber sido aplicable la normativa catalana -como pretendía el Registrador- el límite aplicable hubiese sido el triple interés legal del dinero vigente al constituir el préstamo, es decir, el 10’5%; límite que hubiese resultado incumplido en el título. A pesar de todo, se deniega la inscripción porque en la previsión del interés de demora a efectos hipotecarios del 15%, falta hacer constar que dicho tipo no será aplicable en caso de exceder del triple del interés legal del dinero vigente al tiempo de su devengo.

EN EJECUCIÓN HIPOTECARIA HA DE DEMANDARSE Y REQUERIR DE PAGO AL DEUDOR NO HIPOTECANTE
Resolución de 25 de enero de 2016 (BOE 11 de febrero de 2016). Descargar Resolución.

Se plantea si para la inscripción de una adjudicación por ejecución hipotecaria es necesaria la demanda y requerimiento de pago a todos los prestatarios, sean o no hipotecantes, o si basta con la demanda y requerimiento al deudor hipotecario, que constituyó la garantía sobre una finca de su propiedad, debiendo ser tratados los deudores no hipotecantes de forma equivalente a la de fiadores solidarios, tal como sostiene el recurrente.
La Dirección General confirma la nota argumentando que existe una razón fundamental para que aun no siendo demandado sea necesaria la intervención del deudor no hipotecante y es que dentro del mismo procedimiento de ejecución se prevé que si la enajenación de la finca fuera insuficiente para el pago de la obligación, se permita al acreedor que continúe el procedimiento con el embargo de otros bienes del deudor para la satisfacción de la parte que ha quedado sin pagar. Concluye que la falta de demanda contra el deudor y en cualquier caso la ausencia del requerimiento de pago al mismo supone la infracción de un trámite esencial del procedimiento que podría dar lugar a su nulidad y que es calificable por el Registrador.

EN LA EJECUCIÓN DE HIPOTECA MOBILIARIA SE DEBE CITAR AL TITULAR REGISTRAL
Resolución de 4 de febrero de 2016 (BOE 23 de febrero de 2016). Descargar Resolución.

La cuestión que se plantea en el recurso es si puede llevarse a cabo la cancelación de un asiento de anotación de embargo posterior al de hipoteca mobiliaria cuando no resulta del procedimiento de ejecución de ésta que el titular registral ha sido notificado de la existencia del procedimiento. La Tesorería General de la Seguridad Social, que era quien ejecutaba la hipoteca considera que el trámite específico de notificación a los titulares registrales posteriores no está contemplado en el Reglamento General de Recaudación de la Seguridad Social para el supuesto de ejecución sobre bienes muebles previamente hipotecados, pero la Dirección General considera que la tutela judicial efectiva consagrada en el artículo 24 de la Constitución Española, y del cual es manifestación el artículo 99 del Reglamento Hipotecario, que debe ser aplicado en congruencia con los artículos 1, 20 y 40 de la Ley Hipotecaria. Mantener lo contrario sería incurrir en patente tacha de inconstitucionalidad. Y ello resulta de normas con rango de Ley que regulan el procedimiento de ejecución de hipoteca, ya sea la Ley de Enjuiciamiento Civil (arts. 659 y 689), la Ley sobre Hipoteca Mobiliaria y Prenda sin Desplazamiento (art. 87.4.ª en su redacción dada por la Ley 15/2015, de 2 de julio, de la Jurisdicción Voluntaria) o la Ley del Notariado (art. 74.2 introducido por misma Ley 15/2015, de 2 de julio, de la Jurisdicción Voluntaria), así como de la normativa a la que se remite el propio Reglamento General de Recaudación en su disposición final primera. De la regulación del Reglamento General de Recaudación de Tributos aprobado por el Real Decreto 939/2005, de 29 de julio, artículo 74.6, resulta con toda claridad la obligación de la administración actuante tanto de solicitar al Registro competente la expedición de certificación de dominio y cargas así como la de notificar a los titulares posteriores a la hipoteca que se ejecuta. E incluso del propio Reglamento General de Recaudación de la Seguridad Social cabe deducir que es necesaria (entre otros, ex arts. 28, 102.5, 117.2.b, 122.1 y 104.3).

NOTIFICACIÓN EN EJECUCIÓN POR VENTA EXTRAJUDICIAL: SE CUMPLE SIEMPRE QUE EL DEUDOR TENGA CONOCIMIENTO DE LA MISMA
Resolución de 18 de febrero de 2016 (BOE 10 de marzo de 2016). Descargar Resolución.

El Notario acude al domicilio de la entidad deudora, lugar señalado para hacer el requerimiento de pago. No puede hacer la notificación. La hace en el domicilio de la representante de la Entidad según la escritura, que era la propia finca hipotecada, recogiendo la cédula el portero de la finca. Un día después de la publicación de los edictos de la subasta en el Boletín Oficial de la Provincia, el abogado de la entidad acude a la Notaría con un poder exigiendo copia del requerimiento de pago. El Notario se la entrega y se le interpone una querella por la propia Entidad, que es sobreseída. Por prudencia, no celebra la subasta hasta que termina el proceso penal. Finalmente se celebra, tras un posterior recurso de reforma también desestimado, un año y medio después.
El Registrador considera que la notificación no está debidamente realizada, calificación que es revocada por la Dirección General, quien, tras admitir que el requerimiento de pago al deudor no se acomodó a lo establecido en el artículo 236-c.2 del Reglamento Hipotecario, señala acertadamente, que ha considerado que si el propio destinatario, conocedor de la tramitación del procedimiento, se persona ante el Notario (por sí, o debidamente representado) al efecto de recibir el requerimiento de pago, ha de entenderse que no se perjudica su posición jurídica ni su derecho a reaccionar en la forma que el ordenamiento le permite. Entender lo contrario sería admitir una conducta que claramente vulnera el principio de buena fe procesal que también ha de presidir este procedimiento de venta extrajudicial.

LA RESPONSABILIDAD HIPOTECARIA ES EL LÍMITE DE LO QUE PERCIBE EL ACREEDOR HIPOTECARIO CUANDO HAY OTROS ACREEDORES POSTERIORES
Resolución de 19 de febrero de 2016 (BOE 10 de marzo de 2016). Descargar Resolución.

Aplicando los artículos 119 de la Ley Hipotecaria y el 692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, la Dirección General confirma la calificación al resultar que la cantidad reclamada por intereses ordinarios es de 21.581,67 euros y su cobertura hipotecaria es de 5.850 euros. No existiendo terceros, el acreedor puede reclamar la totalidad de su crédito sobre cualquiera de las fincas hipotecadas, pero existiendo titulares de cargas posteriores, el importe de las cantidades consignadas por cada uno de los conceptos objeto de cobertura hipotecaria tienen el carácter de límite de dicha reclamación.

ES POSIBLE INSCRIBIR LA CANCELACIÓN DE UNA HIPOTECA AUNQUE HAYA NOTA MARGINAL VIGENTE DE EXPEDICIÓN DE CERTIFICACIÓN DE DOMINIO Y CARGAS CUANDO SE EJECUTA UNA HIPOTECA PREFERENTE
Resolución de 19 de febrero de 2016 (BOE 11 de marzo de 2016). Descargar Resolución.

La dicción literal de los artículos 131 de la Ley Hipotecaria y del apartado 2º del 688 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que impiden la cancelación de hipoteca mientras subsista la nota marginal de expedición de certificación de dominio y cargas, tiene excepciones y una de ella es la ejecución de una hipoteca preferente. Y ello se fundamenta en el artículo 134.1 de la Ley Hipotecaria y el artículo 692.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

ANOTACIONES PREVENTIVAS

INSTANCIA PRIVADA: TÍTULO INHÁBIL PARA LA MISMA
Resolución de 8 de enero de 2016 (BOE 4 de febrero de 2016). Descargar Resolución.

El asiento de anotación preventiva de embargo está bajo la salvaguardia de los Tribunales y sólo puede rectificarse o dejarse sin efecto por los procedimientos legalmente previstos.

CONVERSIÓN DE EMBARGO PREVENTIVO EN EJECUTIVO. CANCELACIÓN DE CARGAS POSTERIORES
Resolución de 18 de enero de 2016 (BOE 11 de febrero de 2016). Descargar Resolución.

Se discute si es posible cancelar las cargas posteriores a la anotación preventiva que determina la ejecución en base a los siguientes hechos: con fecha 13 de enero de 2010 se practica anotación preventiva de embargo letra A en procedimiento de juicio cambiario. El día 22 de abril de 2013 se practica nota al margen de la anotación letra -A- del siguiente tenor literal: “El procedimiento cambiario que motivó la adjunta anotación preventiva de embargo letra A, ha pasado a ejecución registrada con el número 27/2011, según resulta de diligencia de ordenación de fecha 18 de marzo de 2013, que se acompaña al mandamiento…”. Con fecha 20 de noviembre de 2014 con motivo de practicarse otro asiento, se cancela por caducidad la anotación preventiva de embargo letra A al haber transcurrido más de cuatro años desde la fecha de la misma. El defecto alegado por el Registrador, resumidamente, es que cancelada la anotación preventiva de embargo, no procede cancelar las cargas posteriores.
La Dirección General desestima el recurso, señalando que caducada la anotación principal, también caducan todas sus notas marginales, salvo que se ordenase expresamente la prórroga de la anotación, pero, en este caso, ésta deberá practicarse mediante otro asiento de anotación conforme al artículo 86 de la Ley Hipotecaria. Por eso, el asiento procedente para constatar la conversión del embargo de preventivo en ejecutivo es la anotación preventiva y no la nota marginal. La nueva anotación publica en realidad una garantía diferente, aunque conexa con la medida cautelar previa, por lo que debe asimismo conectarse registralmente con la primera a efectos de conservar su prioridad, mediante la oportuna nota marginal de referencia, ya que de otra forma el objetivo de la medida cautelar quedaría estéril. En cuanto a los efectos de la caducidad de la anotación, la DGRN reitera su doctrina afirmando, por un lado, que caducada la anotación, la inscripción de la adjudicación de la finca como consecuencia de la ejecución no producirá la cancelación de las cargas posteriores y, por otro, que para que la cancelación de las cargas posteriores ordenadas en el mandamiento hubiera sido posible, debió haberse presentado en el Registro el decreto de la adjudicación y el mandamiento de cancelación, o al menos el decreto de adjudicación, antes de que hubiera caducado la anotación preventiva de embargo que lo motivó; o haber solicitado la prórroga de la anotación preventiva.

NO PUEDE INSCRIBIRSE LA VENTA PREVIA A UNA ANOTACIÓN PREVENTIVA DE PROHIBICIÓN DE DISPONER DE ORIGEN JUDICIAL
Resolución de 28 de enero de 2016 (BOE 11 de febrero de 2016). Descargar Resolución.

Se impide el acceso de una venta realizada por una entidad implicada en un procedimiento penal, que no se inscribió tras la venta y lo pretende hacer meses más tarde, existiendo en el Registro una anotación preventiva de prohibición de disponer.
La Dirección General, después de reconocer la doctrina no pacífica sobre la cuestión, analiza los diferentes supuestos que pueden darse, según la procedencia de las prohibiciones de disponer, voluntarias, judiciales o administrativas, señalando en este supuesto, que procede de un procedimiento penal, concluyendo en este caso que debe prevalecer el principio de prioridad registral, negándose el acceso de una venta otorgada en escritura pública, ya que tiende a asegurar el estricto cumplimiento del resultado del proceso penal, al estar la orden prohibitiva del juez más bien dirigida a evitar el acto ilegal o ilícito que a decretar su nulidad, y por la conveniencia de negar la entrada en los libros hipotecarios a las enajenaciones del imputado.

CANCELACIÓN DE CARGAS POSTERIORES A UNA RESOLUCIÓN DE VENTA: ES NECESARIA LA CONSIGNACIÓN
Resolución de 10 de febrero de 2016 (BOE 10 de marzo de 2016). Descargar Resolución.

Resuelta una venta en ejercicio del artículo 1504 del Código Civil, y transmitida la finca a un tercero, se plantea si es posible inscribir la transmisión constando en el Registro una anotación preventiva de embargo sobre el pleno dominio de la finca vendida, practicada con anterioridad a la resolución de la venta.
La Registradora de la Propiedad suspende la inscripción solicitada porque no se acredita la consignación de cantidad alguna a favor del titular de la anotación de embargo ni su consentimiento para la cancelación del asiento o la subsidiaria resolución judicial que la ordene. La Dirección General confirma la nota y ello porque es principio básico de nuestro Derecho hipotecario, íntimamente relacionado con los de salvaguardia judicial de los asientos registrales y legitimación (vid. arts. 1, 38, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria), el de tracto sucesivo, en virtud del cual, para inscribir un título en el Registro de la Propiedad se exige que esté previamente inscrito el derecho.

INMATRICULACIÓN/REANUDACIÓN DE TRACTO

TITULARES INTERMEDIOS CAUSAHABIENTES NO CITADOS: SENTENCIA NO INSCRIBIBLE
Resolución de 7 de enero de 2016 (BOE 4 de febrero de 2016). Descargar Resolución.

Una sentencia declarativa sólo valdrá para reanudar el tracto cuando hayan sido demandados los titulares registrales, quienes de ellos adquirieron, y todos los titulares intermedios hasta enlazar con la titularidad del demandante, y se declare la realidad, validez y eficacia de todos los títulos intermedios.
Para subsanar el título calificado no es procedente la simple instancia privada de la parte interesada, la cual no puede suplir la competencia del Juzgado para determinar la condición y el carácter de la intervención de los demandados, mediante aclaración, subsanación o complemento de la sentencia.

EL EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA INMATRICULACIÓN DE FINCA DEBE CONTENER TODOS LOS DATOS REQUERIDOS POR LA LEGISLACIÓN HIPOTECARIA
Resolución de 4 de febrero de 2016 (BOE 23 de febrero de 2016). Descargar Resolución.

Se presenta una auto aprobatorio de un expediente de dominio, autorizado y presentado antes de la entrada en vigor de la reforma producida por la Ley 13/2015, de 24 de junio, en la legislación hipotecaria y del Catastro, y que adolece de falta de NIF del propietario, no hay identidad de la finca con la que resulta de la certificación catastral, y no se ha citado a los colindantes. Todos los defectos son confirmados por la Dirección General, aplicando la legislación vigente en la fecha del auto, la presentación y la calificación, y cuyos requisitos también se recogen en la legislación vigente, si bien la tramitación y aprobación ya no corresponde a los Jueces sino a los Notarios, a partir del 1 de noviembre de 2015.

INMATRICULACIÓN DE EDIFICIO RELIGIOSO Y APLICABILIDAD DE LA LEY 13/2015
Resolución de 17 de febrero de 2016 (BOE 11 de marzo de 2016). Descargar Resolución.

La cuestión que se plantea en el presente recurso es determinar si se puede o no inmatricular una determinada Basílica a favor de una Hermandad Sacramental, en virtud de certificación prevista en el artículo 206 de la Ley Hipotecaria antes de la reforma operada por la Ley 13/2015, de 24 de junio, de reforma de Ley Hipotecaria y del texto refundido del Catastro Inmobiliario por aplicación de su disposición transitoria única. El Registrador deniega la inmatriculación porque habiéndose presentado la certificación de inmatriculación con posterioridad a la entrada en vigor de la Ley 13/2015 (entró en vigor el 26 de junio de 2015) es de aplicación la nueva redacción del artículo 206 de la Ley Hipotecaria en el que se suprime la inmatriculación de bienes a favor de entidades que integran la Iglesia Católica por certificación de dominio.
La Dirección General desestima el recurso ya que habiéndose presentado la certificación de dominio para inmatricular con posterioridad a la entrada en vigor de la Ley 13/2015, no es de aplicación la normativa anterior y por tanto no es admisible dicha certificación debiendo acudir al procedimiento común de inmatriculación regulado en el artículo 205 de la Ley Hipotecaria.

OBRA NUEVA Y DIVISIÓN HORIZONTAL

MODIFICACIONES FÍSICAS DE ELEMENTOS PRIVATIVOS QUE AFECTAN AL TÍTULO CONSTITUTIVO: REQUIERE LA UNANIMIDAD DE PROPIETARIOS
Resolución de 8 de enero de 2016 (BOE 4 de febrero de 2016). Descargar Resolución.

Se rechaza la inscripción de la escritura por la que se modifican las superficies, cubierta y descubierta, de las dos plantas de una vivienda unifamiliar integrada en un conjunto inmobiliario en régimen de propiedad horizontal. Se acompaña certificación de acuerdo unánime de junta, cuyo contenido no se corresponde claramente con la modificación efectuada. Respecto de elementos privativos, cabe modificar sus elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios cuando no se menoscabe o altere la seguridad, estructura, configuración o estado exteriores del edificio, o perjudique los derechos de otro propietario (art. 7 LPH). Pero una modificación como la presente excede del ámbito de actuación individual y requiere acuerdo unánime de la junta.

UNA AMPLIACIÓN DE SUPERFICIE NO IMPLICA NECESARIAMENTE MODIFICAR LA CUOTA DE UNA PROPIEDAD HORIZONTAL
Resolución de 13 de enero de 2016 (BOE 4 de febrero de 2016). Descargar Resolución.

Se formaliza la declaración de obra nueva respecto de un local comercial situado en la planta baja de un edificio constituido en régimen de propiedad horizontal en virtud de la cual se aumenta la superficie construida, teniendo esta modificación un alcance puramente interno del local, sin afectar a fachada ni a elementos estructurales o comunes según certifica el técnico. No se modifica su coeficiente en la propiedad horizontal.
El Registrador suspende la inscripción solicitada porque, a su juicio, la modificación de la descripción de la finca en el Registro exige que conste que la cuota de participación en elementos comunes fijada se ajusta a la superficie cuya inscripción se pretende, para lo que se debe aportar certificación del secretario de la comunidad de propietarios con el visto bueno del presidente, toda vez que conforme al artículo 5 de la Ley sobre propiedad horizontal la cuota de participación se fijará atendiendo, entre otros extremos, a la superficie útil del local, superficie que, según se declara ahora, quedó modificada por la construcción de las entreplantas referidas.
La DGRN revoca la calificación, señalando con respecto del defecto alegado que si bien es cierto que los coeficientes tienen que corresponderse, como norma general, con la superficie construida, otra cosa es que dicha modificación sea automática. En el presente caso no hay modificación del coeficiente por lo que nada se debe exigir en este punto al propietario del local, sin perjuicio de que cualquier propietario pueda instar y exigir esa modificación en el procedimiento oportuno. Además, no es competencia del Secretario certificar lo que pide el Registrador. Respecto de la modificación arquitectónica llevada a cabo en el local, considera que está suficientemente acreditada por el técnico, amparada por lo dispuesto en el citado artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal y que no supone alteración del título constitutivo.

OBRA NUEVA: LA IDENTIDAD CATASTRO-REGISTRO NO HA DE SER PLENA. NECESARIA IDENTIFICACIÓN DEL SUELO OCUPADO POR COORDENADAS GEOREFERENCIADAS
Resolución de 8 febrero de 2016 (BOE 10 de marzo de 2016). Descargar Resolución.

Se revoca la nota registral dando luz verde a la inscripción de una obra nueva ya prescrita al no concurrir dudas esenciales sobre la identidad de la finca. Se admite la posición recurrente en el sentido de que la normativa previa a la Ley 13/2015 tan sólo exigía acreditar que la obra se encontraba en su integridad dentro de la finca registral. Ahora bien, matiza lo anterior en el sentido de que el Registrador ha de comprobar, por exigencias de la Ley del Suelo, que el suelo no tiene carácter demanial o está afectado por servidumbres de uso público general, y recuerda la necesidad de notificar al Ayuntamiento y a la Comunidad Autónoma, todo lo cual podía exigir, incluso con la normativa anterior, mayores precisiones.
Este planteamiento empuja al Centro Directivo a reflexionar sobre el artículo 202 de la Ley Hipotecaria tras la reforma de la Ley 13/2015 poniendo de manifiesto que para inscribir cualquier edificación, nueva o antigua, cuya declaración documental y solicitud de inscripción se presente en el Registro de la Propiedad a partir del 1 de noviembre de 2015, fecha de la plena entrada en vigor de la Ley 13/2015, será requisito, en todo caso, que la porción de suelo ocupada habrá de estar identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica.

NO ES NECESARIO EL CONSENTIMIENTO DEL ACREEDOR HIPOTECARIO PARA SEGREGAR Y AGRUPAR
Resolución de 16 de febrero de 2016 (BOE 11 de marzo de 2016). Descargar Resolución.

Se debate en este recurso la inscripción de una escritura pública por la que los titulares de dos fincas registrales proceden a segregar dos habitaciones de una de ellas para agregarlas a la otra finca registral. La finca que se segrega consta gravada con hipoteca y en el mismo documento notarial, cuya inscripción ahora se suspende, el Notario advierte a los comparecientes que la hipoteca que grava la finca continúa tanto sobre la finca matriz como sobre la porción segregada salvo que el acreedor hipotecario preste su consentimiento. La Registradora suspende la inscripción solicitada al apreciar el defecto subsanable de que al estar una de las fincas objeto de la escritura, hipotecada, debe comparecer el Banco para autorizar las operaciones.
La Dirección General estima el recurso, señalando que el gravamen hipotecario no comporta por sí ningún tipo de limitación o restricción a las facultades dispositivas del propietario de la finca gravada, pues únicamente -cfr. artículo 104 de la Ley Hipotecaria- sujeta directa e inmediatamente los bienes sobre que se impone, cualquiera que sea su poseedor, al cumplimiento de la obligación para cuya seguridad fue constituida, y su efectividad se basará en la acción ejecutiva a través de los procedimientos previstos en la Ley. Es principio básico de nuestro sistema, que la división de finca hipotecada no precisa el consentimiento del acreedor hipotecario, si bien de no mediar dicho consentimiento, cada una de las nuevas fincas resultantes responden de la totalidad del crédito garantizado, pudiendo el acreedor pedir la ejecución de cualquiera de ellas o de todas simultáneamente.

A LAS DECLARACIONES DE OBRAS ANTIGUAS, AUNQUE ESTÉN PRESCRITAS, LES AFECTA LA NORMATIVA SECTORIAL DE PROTECCIÓN DEL DOMINIO O USO PÚBLICO
Resolución de 19 de febrero de 2016 (BOE 10 de marzo de 2016). Descargar Resolución.

Se pretende inscribir una obra antigua de 1972 que está prescrita pero el Registrador lo impide alegando, además de defectos relativos a imprecisiones en la licencia, que está construida sobre suelo no urbanizable de especial protección infraestructuras y al tener en cuenta las distancias recogidas en la Ley 37/2015, al no ubicar la situación de obra nueva declarada sobre la finca, máxime cuando hay construcciones posteriores.
La Dirección General confirma la calificación tras señalar que obviamente pueden tener acceso al Registro las obras realizadas sin licencia, prescrita la infracción urbanística aplicable, pero en este caso hay que aplicar la legislación aplicable de carreteras, que impide, al estar en zona afectada por la misma, el acceso al Registro de la obra.

SEGREGACIONES

LA GEORREFERENCIA ES NECESARIA RESPECTO DE LAS SEGREGACIONES ANTERIORES A LA REFORMA DE LA LEY 13/2015, QUE SE PRETENDAN INSCRIBIR CON POSTERIORIDAD
Resolución de 12 de febrero de 2016 (BOE 10 de marzo de 2016). Descargar Resolución.

Se presenta para su inscripción una segregación de 1954, negándose la misma al no tener, en la actualidad el resto de finca matriz cabida suficiente por exceder la medida en 54 decímetros. La Dirección General, tras confirmar la calificación, al entender que aunque la diferencia sea muy pequeña, debe respetarse el derecho del titular registral, aprovecha para sentar doctrina sobre si es necesaria la expresión georreferenciada de la parcela segregada exigida por la reforma de la Ley 13/2015, concluyendo que todo documento, cualquiera que sea la fecha de su otorgamiento, en el que se formalice una división o agrupación de finca, incluyendo las subespecies registrales de la segregación y la agregación, y que se presente a inscripción a partir del 1 de noviembre de 2015, habrá de cumplir con la exigencia legal de aportación preceptiva, para su calificación e inscripción, de la representación georreferenciada con coordenadas de los vértices de las fincas a las que afecte.
Y respecto del procedimiento analiza la conexión del artículo 9 de la Ley Hipotecaria con el artículo 199 e invoca la Resolución conjunta de la propia Dirección General y la Dirección General del Catastro de fecha 26 de octubre de 2015, a la que remite el artículo 10 de la Ley Hipotecaria, y la previsión en la disposición adicional primera, apartado 3, de la Ley 13/2015 de un plazo para la homologación de la aplicación informática para la calificación de las representaciones gráficas (tres meses desde la aprobación de la resolución conjunta de la Dirección General de los Registros y del Notariado y de la Dirección General del Catastro prevista en el ap. 6 del art. 10 de la Ley Hipotecaria), así como un plazo de seis meses contados a partir de la publicación de la Resolución Conjunta de 26 de octubre de 2015, durante el cual los Registradores de la Propiedad podrán seguir remitiendo al Catastro Inmobiliario la información con respecto a los hechos, actos o negocios por ellos inscritos que venían siendo objeto de comunicación conforme a la Orden de 23 de junio de 1999 (disposición final de la Resolución Conjunta).

SEGREGACIONES ANTIGUAS ADMISIBLES VÍA PRESCRIPCIÓN
Resolución de 15 de febrero de 2016 (BOE 11 de marzo de 2016). Descargar Resolución.

El Centro Directivo da luz verde a la división de un elemento privativo que se ha prolongado en el tiempo, sin necesidad de previa licencia o autorización administrativa, aun cuando resulte un incremento de los elementos privativos previamente existentes o autorizados en la licencia de edificación. Tal asertación constituye una excepción a la interpretación concordada de los artículos 10.3.b de la Ley de Propiedad Horizontal y el artículo 26.6 de la Ley del Suelo. A partir de la Resolución de 17 de octubre de 2014 ha admitido la analogía en la admisión de la prescripción acreditada para inscribir no sólo edificaciones, sino también divisiones y segregaciones antiguas, aplicable también en cuanto a las cautelas y actuaciones que de oficio han de tomarse registralmente, antes o después de la práctica de los asientos. En virtud de esta misma lógica, cabe la inscripción de segregaciones respecto de las cuales ya no se pueden adoptar medidas del restablecimiento de la legalidad urbanística, por haber transcurrido los plazos de prescripción extintiva.

CONTRATOS

DERECHO DE USO DE LA VIVIENDA FAMILIAR Y EXTINCIÓN DE CONDOMINIO
Resolución de 19 de enero de 2016 (BOE 11 de febrero de 2016). Descargar Resolución.

En convenio regulador de divorcio se atribuye el uso de la vivienda familiar a la esposa siendo ésta de titularidad conjunta. La guarda y custodia de los menores se atribuye igualmente a la madre. Posteriormente, ambos cónyuges extinguen en escritura el condominio sobre dicha vivienda, que se adjudica íntegramente al marido, inscribiéndose en el Registro de la Propiedad la vivienda a nombre de éste. Después de dicha inscripción se presenta testimonio de la sentencia que atribuye a la esposa el uso de la vivienda familiar.
El Registrador deniega la inscripción del derecho de uso atribuido por la sentencia por entender que al haberse inscrito con anterioridad un título traslativo (disolución de condominio), ha variado la situación registral de la finca y, por tanto, no es posible su inscripción actualmente en los términos en que fue concedido en la sentencia, ya que ésta lo hizo sólo sobre la mitad indivisa de la finca, que a la sazón pertenecía al marido por compra, partiendo de una situación dominical distinta y más restringida que la actual inscrita de la finca.
La Dirección General estima el recurso, señalando que la situación registral no es defecto que impida la inscripción porque el derecho de uso sobre la vivienda familiar se atribuye con independencia del régimen de bienes que tenga el matrimonio y de la forma de titularidad acordada entre los propietarios (STS 14 de abril de 2011). Debe tenerse en cuenta, señala, que el derecho de uso previsto en el artículo 96 del Código Civil ha de ser conferido sobre la globalidad de la vivienda y no sobre una participación indivisa de la misma, y que su constitución tiene carácter excluyente respecto del cónyuge no adjudicatario cualquiera que sea la titularidad que ostenta sobre la vivienda. Por tanto, aunque al tiempo del reconocimiento del derecho de uso ambos progenitores fueran dueños por mitad de la vivienda, el derecho concedido no se limita a la mitad perteneciente al cónyuge no titular del derecho de uso, sino que se extiende a la vivienda en su totalidad. Este efecto es una consecuencia del carácter familiar que tiene el derecho de uso, que no tiene carácter patrimonial y es ajeno a la clasificación entre derechos reales y de crédito.

DERECHO DE SUCESIONES

LA ACREDITACIÓN DE LOS SUSTITUTOS DE UN HEREDERO PREMUERTO PUEDE SER POR CERTIFICADO DE DEFUNCIÓN Y LIBRO DE FAMILIA
Resolución de 29 de enero de 2016 (BOE 11 de febrero de 2016). Descargar Resolución.

En un supuesto de fallecimiento de ambos padres con sus respectivos testamentos que tenían ocho hijos y fallece uno de ellos tras la muerte del padre y antes del de la madre, designándose en el testamento de ésta ya los nietos en vez del hijo premuerto. En la escritura de adjudicación de herencia de ambos padres, se ha acreditado el fallecimiento del heredero premuerto mediante el certificado de defunción y la identificación de sus hijos mediante su Libro de familia. El Registrador califica negativamente, al considerar que en la herencia del padre hay que acreditar quiénes son los sustitutos por un acta de notoriedad, aplicando el artículo 82 del Reglamento Hipotecario.
La Dirección General da la razón al Notario recurrente, al considerar que tal artículo no establece una única forma de acreditar, y que la acreditación aportada es suficiente, aún más en este caso en el que el testamento de la madre ya designaba nominativamente a sus nietos sustitutos.

DERECHO DE TRANSMISIÓN Y VIUDA DE UN HIJO FALLECIDO: SI ES HEREDERA UNIVERSAL (Y NO SÓLO LEGITIMARIA), DEBE PARTICIPAR EN LA PARTICIÓN DE LA HERENCIA DEL PRIMER CAUSANTE
Resolución de 4 de febrero de 2016 (BOE 23 de febrero de 2016). Descargar Resolución.

Se plantea en esta Resolución la cuestión de determinar si la heredera universal (y esposa) del hijo fallecido con posterioridad a su madre, debe o no intervenir en la herencia de ésta, ex artículo 1006 del Código Civil (ius transmisionis), a tenor de la reciente jurisprudencia del Tribunal Supremo sobre el tema.
Pues bien, confirma la Dirección General la necesaria concurrencia de la heredera (esposa) del heredero fallecido quien ha de intervenir necesariamente en la escritura de herencia de la madre del citado heredero, siendo irrelevante a estos efectos que la herencia hubiera sido aceptada tácitamente por el heredero fallecido o que, por no haberse aceptado, tuviera lugar el derecho de transmisión. Y señala, que la reciente doctrina jurisprudencial sobre el derecho de transmisión, que excluye al cónyuge viudo legitimario del transmitente de la herencia del primer causante, no es aplicable cuando dicho cónyuge es heredero (STS 11 septiembre de 2013, asumida por la Resolución de la DGRN de 26 marzo de 2014).

PROCEDIMIENTO JUDICIAL DE PARTICIÓN HEREDITARIA SOBRESEÍDO
Resolución de 9 febrero de 2016 (BOE 10 de marzo de 2016). Descargar Resolución.

Tal sobreseimiento no tiene efecto de cosa juzgada y excluye los efectos de la misma sin que quepa adoptar acuerdos sobre la partición planteada en la demanda, ni por lo tanto ordenar la entrega de bienes ni la inscripción en el Registro de un acuerdo inter-partes no aprobado judicialmente.

SUSTITUCIÓN VULGAR Y DERECHO DE ACRECER
Resolución de 17 de febrero de 2016 (BOE 11 de marzo de 2016). Descargar Resolución.

Se plantea en este recurso cómo ha de interpretarse una cláusula testamentaria en la que se debate si prevalece una sustitución vulgar a favor de una persona extraña al circulo familiar ordenada por el testador (como sostiene la Registradora) o prevalece el derecho de acrecer a favor de la hermana de la difunta instituida heredera junto con ella en el testamento del padre común de ambas (como sostiene la recurrente).
La Dirección General estima el recurso afirmando que no puede negarse que la sustitución ordenada tras la institución por iguales partes de las dos hijas no indica sino que la sustitución opera a falta de ambas instituidas y de descendientes de ambas. En consecuencia, si ha premuerto una de las hermanas instituidas en primer lugar, sin descendientes habrá de jugar el derecho de acrecer (arts. 912.3º, 982 y 983 CC), heredando en el todo la hermana instituida y sobreviviente.

CONCURSO ACREEDORES

CANCELACIÓN DE ANOTACIÓN DE EMBARGO SOBRE FINCA DE SOCIEDAD CONCURSADA, PRACTICADA CON ANTERIORIDAD AL CONCURSO
Dos Resoluciones de 9 de febrero de 2016 (BOE 10 de marzo de 2016). Descargar Resolución. Descargar Resolución.

Se plantea en este recurso si es o no posible cancelar determinada anotación preventiva de embargo practicada con anterioridad a la declaración de concurso de la sociedad titular de los bienes embargados. La cancelación se ordena en virtud de mandamiento de cancelación de cargas, expedido por el Juzgado de lo Mercantil encargado de resolver sobre el concurso de acreedores, una vez autorizada la venta de la finca objeto de embargo teniendo en cuenta que el acreedor titular de la anotación que se pretende cancelar no se ha personado en los autos, y no consta que en la citada actuación judicial que origina el mandamiento de cancelación se le haya dado audiencia o notificación alguna de la resolución judicial.
La Dirección General confirma la nota: además de impedirlo el principio de tracto sucesivo y la garantía de interdicción procesal, la Resolución de 5 de septiembre de 2014 señala que practicada la anotación preventiva o la inscripción (del concurso), no podrán anotarse respecto de aquellos bienes o derechos más embargos o secuestros posteriores a la declaración de concurso que los acordados por el Juez de éste, salvo lo establecido en el artículo 55.1.

SOCIEDADES/JUNTA GENERAL

REACTIVACIÓN DE SOCIEDAD DISUELTA: POSTERIOR SEPARACIÓN DE SOCIOS
Resolución de 7 de enero de 2016 (BOE 4 de febrero de 2016). Descargar Resolución.

No cabe tal separación, si no se inscribe simultáneamente la reducción de capital o bien conste la adquisición por la sociedad de las participaciones del socio disidente (arts. 349 Ley de Sociedades de Capital y 206-2 Reglamento del Registro Mercantil), y siempre reflejando debidamente el pago o la consignación de la cantidad correspondiente al socio separado (art. 356 Ley de Sociedades de Capital).

NECESARIA ADAPTACIÓN A LA LEY 2/2007 DE SOCIEDADES PROFESIONALES PARA INSCRIBIR ACUERDOS SOCIALES
Resolución de 11 de enero de 2016 (BOE 4 de febrero de 2016). Descargar Resolución.

Se deniega la inscripción de acuerdos sociales de una Sociedad Limitada, que pervive como sociedad ordinaria, si bien su objeto está integrado por actividades comprendidas dentro del ámbito de aplicación de la Ley 2/2007; en concreto, se trata de actividades propias de la arquitectura y el urbanismo. En este supuesto, la sociedad se encuentra disuelta de pleno derecho y su hoja registral está cerrada, por efecto de la transitoria primera de la Ley 2/2007. Con ocasión de la obligación de adaptar las sociedades anónimas a las nuevas normas promulgadas en 1989, la Dirección elaboró una doctrina según la cual, pese a la sanción de disolución de pleno derecho impuesta literalmente a las sociedades que no se adaptasen en plazo, cabía la reactivación de las mismas (actual art. 370 Ley de Sociedades de Capital). Para poder inscribir el título calificado, es preciso reactivar la sociedad previamente y adecuarla al ordenamiento jurídico; y sólo después podrá realizar las modificaciones que su junta general estime oportunas.

OBJETO SOCIAL Y RETRIBUCIÓN DE LOS ADMINISTRADORES
Resolución de 21 de enero de 2016 (BOE 11 de febrero de 2016). Descargar Resolución.

Se plantea la admisibilidad de dos cláusulas estatutarias, la primera, relativa al objeto social, cuando dice: “Tenencia, administración, adquisición y enajenación de valores mobiliarios y participaciones sociales de empresas, bajo la normativa de la Ley del Mercado de Valores”. Y la segunda, relativa a la retribución de los administradores, cuando dice que “el cargo de administrador será retribuido con la cantidad que, para cada ejercicio, acuerde la Junta General”.
La Dirección General confirma la nota de calificación en cuanto ambos defectos, señalando que es obvio que si el artículo sobre el objeto relativo a valores mobiliarios dice que se sujeta a la LMV debe cumplir con las exigencias de dicha Ley ya que lo que debería haber dicho es que el objeto se realizaría por cuenta propia o excluyendo precisamente las actividades sujetas a la indicada Ley. Y en cuanto al defecto relativo a la retribución del órgano de administración para la Dirección General la expresión o palabra “cantidad” no expresa ningún sistema retributivo y por tanto no es admisible.

ES POSIBLE TRASLADAR POR ACUERDO DEL ÓRGANO DE ADMINISTRACIÓN EL DOMICILIO SOCIAL A CUALQUIER PUNTO DEL TERRITORIO NACIONAL AUNQUE LOS ESTATUTOS LO LIMITEN AL MISMO TÉRMINO MUNICIPAL
Resolución de 3 de febrero de 2016 (BOE 23 de febrero de 2016). Descargar Resolución.

Se plantea la repercusión práctica de la modificación recogida en el artículo 285.2 de la Ley de Sociedades de Capital que atribuye al órgano de administración competencia para cambiar el domicilio social dentro del territorio nacional, apareciendo en los Estatutos de la sociedad implicada, que se habilita para cambiarlo dentro de la "misma población", artículo redactado durante la vigencia del texto refundido de la Ley de Sociedades Anónimas aprobado por el Real Decreto Legislativo 1564/1989, de 22 diciembre.
La Dirección General estima el recurso, al señalar que los Estatutos de la sociedad recogían una disposición legal, y que no aceptar ahora la aplicación de la nueva norma, introducida por Ley 9/2015 de 15 de mayo, sería discriminar a aquellas sociedades que dispusieron una norma estatutaria, respecto de aquellas que guardaron silencio en este punto, ya que la doctrina de la propia Dirección General es que las referencias estatutarias sobre cualquier materia en que los socios se remiten al régimen legal entonces vigente (sea mediante una remisión expresa o genérica a la Ley o mediante una reproducción en estatutos de la regulación legal supletoria) han de interpretarse como indicativas de la voluntad de los socios de sujetarse al sistema supletorio querido por el legislador en cada momento.

ADMINISTRADORES

ES NECESARIA LA NOTIFICACIÓN AL ADMINISTRADOR SALIENTE EX ARTÍCULO 111 DEL REGLAMENTO DEL REGISTRO MERCANTIL, AUNQUE SU CARGO ESTUVIERA CADUCADO
Resolución de 8 de febrero de 2016 (BOE 10 de marzo de 2016). Descargar Resolución.

Nombrados dos administradores solidarios para una sociedad, ha de notificarse fehacientemente al anterior, aun cuando su cargo esté ya caducado. Así se deduce de la interpretación concordada del artículo 111 RM, del artículo 222 de la Ley de Sociedades de Capital y del artículo 145.1 RRM. La razón de ello consiste en procurar mayor seguridad jurídica, y a su vez, para evitar la paralización de la vida social.

INSCRIPCIÓN DE APODERAMIENTOS: ES IRRELEVANTE EL DOMICILIO DEL ADMINISTRADOR
Resolución de 16 de febrero de 2016 (BOE 11 de marzo de 2016). Descargar Resolución.

No puede afirmarse que se haya producido un error o discordancia de cara a la inscripción de la escritura de poder mercantil por el hecho de que el administrador otorgante de la misma exprese un domicilio “a tales efectos” y en el Registro conste otro domicilio distinto.

CUENTAS ANUALES

DENEGACIÓN DEL DEPÓSITO DE CUENTAS POR FALTA DEL INFORME DEL AUDITOR SOLICITADO POR LA MINORÍA
Resolución de 18 de enero de 2016 (BOE 11 de febrero de 2016). Descargar Resolución. Idéntica Resolución de 19 de enero de 2016 (BOE 11 de febrero de 2016). Descargar Resolución. Y otra más también idéntica de 10 de febrero de 2016 (BOE 10 de marzo de 2016). Descargar Resolución.

Presentadas para su depósito las cuentas sociales correspondientes al ejercicio 2014, el Registrador Mercantil rechaza su práctica al haber sido solicitada designación de auditor a instancia de la minoría de conformidad con la previsión del artículo 265.2 de la Ley de Sociedades de Capital y no acompañarse el preceptivo informe de auditoría. El recurrente afirma que no siendo firme el nombramiento de auditor, por haber sido objeto de recurso, el depósito de cuentas debe ser practicado.
La Dirección General desestima el recurso, señalando que en estos casos lo procedente es esperar a que la resolución del Centro Directivo sobre la procedencia o no del nombramiento de auditor haya sido dictada y entonces proceder a la calificación del depósito.

ES NECESARIO EL DEPÓSITO DE CUENTAS DE LOS TRES ÚLTIMOS EJERCICIOS EN LAS SOCIEDADES IRREGULARES
Resolución de 25 de enero de 2016 (BOE 11 de febrero de 2016). Descargar Resolución.

Se presenta el depósito de cuentas del último ejercicio de una sociedad inscrita cinco años después de su constitución. El Registrador suspende la inscripción por falta de depósito de los tres ejercicios anteriores. La DGRN confirma la nota entendiendo que para inscribir estas constituciones de sociedades retrasadas sería necesario presentar de forma simultánea los depósitos de cuentas pendientes correspondientes a los ejercicios anteriores.