PROCEDIMIENTO REGISTRAL

CÓDIGO SEGURO DE VERIFICACIÓN: CONSTATA LA VERACIDAD DE UN DOCUMENTO
Resolución de 25 de febrero de 2016 (BOE 28 de marzo de 2016). Descargar Resolución.

Se ha hecho constar correctamente la publicación del edicto durante un mes, mediante un documento expedido por el Ayuntamiento en el que consta un código seguro de verificación, usando como firma electrónica el sello de la Secretaría municipal. El Ayuntamiento había determinado, mediante resolución de la Alcaldía, cuáles son las actuaciones administrativas automatizadas y, dentro de ellas, se incluía la diligencia de exposición de edictos o anuncios publicados en el tablón, cumpliéndose, de este modo, la habilitación específica prevista en el artículo 38-2 de la Ley 11/2007.

NULIDAD: CANCELACIÓN DE ADJUDICACIÓN SÓLO CONSINTIENDO LOS TITULARES
Resolución de 1 de marzo de 2016 (BOE 6 de abril de 2016). Descargar Resolución.

No es inscribible una certificación de la Tesorería General de la Seguridad Social para dejar sin efecto la inscripción de la previa adjudicación en un procedimiento de apremio, que ha sido anulado judicialmente. El órgano jurisdiccional debería haber apreciado si el titular registral afectado ha podido intervenir en el proceso. De la documentación presentada resulta que la única demandada fue dicha Tesorería y no consta intervención alguna del titular registral. No fue bastante el haberle notificado la sentencia, porque esta notificación posterior no le posibilita intervenir en el procedimiento para la defensa de sus derechos.

MODALIZACIÓN DEL PRINCIPIO DE PRIORIDAD EN SU VERTIENTE FORMAL
Resoluciones de 7 y 8 de marzo de 2016 (BOE 6 de abril de 2016). Descargar Resolución. Descargar Resolución.

El artículo 105 del Reglamento Hipotecario modaliza el principio de tracto sucesivo previsto en el artículo 20 de la Ley Hipotecaria ya que, al ser calificado un defecto como subsanable, la fecha del asiento de presentación del título presentado primeramente determina la prioridad del mismo y también la del que fue presentado posteriormente con objeto de acreditar aquella cualidad de causahabiente, permitiendo con ello reconstruir el tracto, de tal manera que los efectos de la subsanación del defecto de la falta de tracto se retrotraerán a la fecha del asiento de presentación del título subsanado.
En definitiva, en los casos en que la finca aparezca inscrita a favor de persona distinta del disponente, o del ejecutado en el caso de los embargos, pero de la que traiga causa el derecho de éste, constando tal cualidad de causahabiente en el propio Registro (en otras fincas registrales) o alegándose tal cualidad en el propio título presentado, ha de entenderse que se ha configurado legalmente una suerte de reserva de rango a través del asiento de presentación del título con defecto formal de tracto a favor del título que falta para completar o reconstruir el tracto, a cuyo favor se produce un trasvase de la prioridad del título al que subsana.

JUICIO DE SUFICIENCIA DE FACULTADES: ES NECESARIO QUE SEA CONCRETO Y ESPECÍFICO
Resolución de 10 de marzo de 2016 (BOE 27 de abril de 2016). Descargar Resolución.

Se pretende inscribir una compraventa en la que el vendedor otorga un poder autorizado por la misma Notario autorizante de la compraventa, que contiene la facultad de vender una participación indivisa en el inmueble, adquiriendo el poderdante la totalidad en virtud de un procedimiento judicial seguido contra otra condueña.
La Registradora en primer lugar alega para fundamentar su calificación negativa que el juicio de facultades es una cláusula genérica, y al habérsele aportado, indebidamente y sin identificar al aportante, la copia del poder, considera que el apoderado podía vender una participación indivisa, pero no la totalidad.
La Dirección General considera que el juicio debe ser concreto y específico al acto o contrato otorgado, y una vez señalado esto, revoca la calificación al entender que no parece razonable restringir las facultades del representante exclusivamente a la participación indivisa de la que era titular registral el poderdante al tiempo de otorgar el poder.

UN ACTA DE MANIFESTACIONES NO ES TÍTULO APTO PARA RECTIFICAR EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD
Resolución de 14 de marzo de 2016 (BOE 6 de abril de 2016). Descargar Resolución.

La rectificación de los asientos exige el consentimiento del titular registral y de todos aquellos a los que el asiento atribuya algún derecho o bien la oportuna resolución judicial. El recurrente manifiesta que no pretende rectificar los asientos registrales, sino dejar constancia por nota al margen de la situación de irregularidad que existe, a los efectos de proteger a los terceros futuros adquirentes, evitando cualquier perjuicio que pueda ocasionarles en el caso que se declare la nulidad de las transmisiones.
La Dirección General desestima el recurso, pues pretender hacer constar en el Registro de la Propiedad una situación litigiosa, sin la previa presentación de la demanda y sin el correspondiente auto dictado por la autoridad judicial, podría acarrear el gravísimo riesgo de hacer constar en el Registro de la Propiedad reclamaciones improcedentes que obstaculizarían el tráfico jurídico.

LA MODIFICACIÓN DEL CONTENIDO DEL REGISTRO, EN CUANTO A LA INCORPORACIÓN DE LA REFERENCIA CATASTRAL, NO PUEDE SOLICITARSE POR LOS TITULARES CATASTRALES SI NO SON LOS TITULARES REGISTRALES
Resolución de 14 de marzo de 2016 (BOE 6 de abril de 2016). Descargar Resolución.

La Dirección General desestima el recurso pues ni consta el consentimiento de dicho titular registral, ni aparece que el procedimiento en el que recayó la sentencia cuya inscripción se solicita, se haya entablado directamente contra él. Lo mismo ocurre para rectificar (superficie, linderos) la descripción registral de una finca en comunidad: es necesario el consentimiento de todos los condueños (Resolución de 13 de octubre de 2009).

RECTIFICACIÓN DE ERROR DE CONCEPTO; SOLICITUD DE INSCRIPCIÓN DE OBLIGACIONES PERSONALES
Resolución de 15 de marzo de 2016 (BOE 6 de abril de 2016). Descargar Resolución.

En una escritura se hizo la adjudicación de las viviendas de un edificio por terceras partes iguales entre los herederos, pero la inscripción se practicó únicamente a favor de dos de los herederos (en cuanto a una tercera parte indivisa cada uno) por cuanto el tercer heredero no solicitó que se practicara inscripción alguna de su tercera parte indivisa. Existía un compromiso entre los herederos de adjudicar las fincas en una futura división horizontal adjudicándolas de una manera determinada. Se presenta ahora la escritura junto con instancia suscrita por el tercer heredero que no es titular registral, solicitando se rectifique la inscripción practicada por haberse omitido en la misma la obligación de adjudicar las fincas en una futura división horizontal.
Pues bien, se deniega la inscripción solicitada, con apoyo en el artículo 217, párrafo primero, de la Ley Hipotecaria, que dispone que los errores de concepto cometidos en inscripciones, anotaciones o cancelaciones, o en otros asientos referentes a ellas, cuando no resulten claramente de las mismas, no se rectificarán sin el acuerdo unánime de todos los interesados y del Registrador, o una providencia judicial que lo ordene. Además, no son inscribibles ni la obligación de constituir el dominio o derecho real sobre cualquier inmueble ni la de celebrar en el futuro contratos ni cualesquiera otras obligaciones o derechos personales sin perjuicio de que se inscriba en cada uno de estos casos la garantía real constituida para asegurar su cumplimiento.

DISCREPANCIA ENTRE EL ASIENTO REGISTRAL Y EL NIE CONSIGNADO EN LA ESCRITURA
Resolución de 21 de marzo de 2016 (BOE 6 de abril de 2016). Descargar Resolución.

El Registrador de la propiedad suspende la inscripción solicitada porque el N.I.E., de la transmitente consignado en la escritura no coincide con el que resulta del Registro, por lo que dada dicha divergencia, es necesario acreditar que la persona que comparece en la escritura como transmitente, es la misma persona que consta en el Registro como titular de la finca objeto de transmisión.
La Dirección General estima el recurso afirmando que es evidente que del documento de identidad cuyo testimonio se acompaña a la escritura calificada se desprenden los datos necesarios para salvar la discrepancia a la que se refiere al Registrador, pues, a la vista del N.I.E., basta realizar el cálculo del dígito de control del mismo (conforme a la web oficial del Ministerio del Interior, http://www.interior.gob.es/web/servicios-al-ciudadano/dni/calculo-del-digito-de-control-del-nif-nie) para comprobar que se produjo el error en el título previo, en el asiento registral practicado o en ambos, y que no cabe duda alguna sobre la identificación de la vendedora.

NO ES INSCRIBIBLE UN MANDAMIENTO JUDICIAL EXPEDIDO POR UN LETRADO DE LA ADMINISTRACIÓN DE JUSTICIA SI NO INCORPORA DECRETO FIRME POR EL QUE SE APRUEBE LA EJECUCIÓN
Resolución de 6 de abril de 2016 (BOE 27 de abril de 2016). Descargar Resolución.

Derivado de una acción reivindicatoria, de deslinde, rectificación y doble inmatriculación, se ordena rectificar la cabida de dos fincas colindantes. Se presenta como título un mandamiento expedido por el secretario judicial (hoy letrado de la Administración de Justicia) que no recoge el decreto, lo que la Dirección General confirma como defecto aplicando la normativa procesal y la hipotecaria. Además, se señala que en un deslinde parcial que se presente a inscripción ya bajo la vigencia de la nueva redacción de la Ley Hipotecaria operada por la Ley 13/2015, sí hay que expresar necesariamente la georreferenciación de cada uno de los vértices de la línea continua o quebrada de separación entre ambas fincas.

HIPOTECA

CAMBIO POSTERIOR DEL TIPO DE SUBASTA: LA HIPOTECA NO PIERDE SU RANGO
Resolución de 29 de febrero de 2016 (BOE 28 de marzo de 2016). Descargar Resolución.

Es inadmisible la liquidación del importe obtenido en la subasta, ofrecido por el acreedor como único postor, dado que se incluye una cantidad conjunta, y no desglosada, para comisiones y para costas y gastos, la cual excede de las garantizadas respectivamente para ambos conceptos, sin existir sobrante a disposición de los titulares de asientos posteriores. Si se hubieran respetado los topes de dichas partidas, sí que hubiera habido sobrante.
En segundo lugar, la defensa por los terceros, titulares registrales de derechos reales o cargas intermedias entre la constitución de la hipoteca y la modificación de la tasación, se articula a través de la notificación de la existencia de la ejecución hipotecaria habiendo tenido la oportunidad de ejercitar las acciones que les competan, incluida la de nulidad del asiento de modificación, que en caso de obtener una resolución favorable les proporcionará un nuevo reparto del sobrante o del valor de adjudicación; no pueden alegar indefensión alguna, ni el Registrador de Propiedad puede suplir su inacción en este campo y sin que quepa entender que tales titulares posteriores mejoran su rango registral frente a la hipoteca ejecutada.

INTERESES MORATORIOS Y DEBER DE INFORMACIÓN
Resolución de 9 de marzo de 2016 (BOE 6 de abril de 2016). Descargar Resolución.

Se trata de una hipoteca sobre vivienda no habitual siendo los deudores personas consumidoras, con un 25% del principal en garantía de los intereses de demora. Se deniega la inscripción de las concretas cláusulas relativas: al devengo de intereses moratorios y a la constitución de hipoteca en cuanto a la responsabilidad hipotecaria por dichos intereses moratorios; al cumplimiento por el notario autorizante de sus deberes de información para con los consumidores del Código de consumo de Cataluña, y a determinados supuestos de vencimiento anticipado del préstamo hipotecario. Respecto a la constitucionalidad del Código de consumo de Cataluña y competencia para resolver el recurso ya han sido objeto de estudio en resoluciones anteriores.
La cuestión de fondo principal de este recurso reside en la aplicabilidad del límite que a los intereses moratorios de los préstamos hipotecarios impone el artículo 251-6, número 4, del Código de consumo de Cataluña. Siendo de aplicación la norma autonómica catalana, sí es vulnerada, ya que el límite legal en la fecha de otorgamiento de la escritura de los intereses moratorios era del tipo el 10,50% durante toda la vida del préstamo, mientras que el estipulado es el resultado de adicionar 6 puntos porcentuales a los intereses ordinarios vigentes en el momento del devengo, el cual podría ser superior al máximo legal en algún momento de la vida del préstamo. También se deniega la inscripción de la responsabilidad hipotecaria que garantiza el concepto de los intereses moratorios, en la que se fija un tipo máximo del 15,00% a efectos hipotecarios, cuando a efectos obligaciones y de conformidad con lo expuesto en el fundamento de Derecho anterior, el límite máximo posible sería del 10,50% durante toda la duración del contrato por aplicación del Código de consumo de Cataluña.
Respecto a los deberes de información notarial del Código de consumo de Cataluña, la cuestión que se plantea es si la omisión en la escritura de constitución de la hipoteca de haberse suministrado por parte del Notario autorizante la información a que se refiere el número 2 del indicado precepto, por sí sola, es motivo suficiente para suspender la inscripción de la hipoteca pactada. El Registrador de la Propiedad no sólo puede sino que debe comprobar si en el proceso de contratación han sido cumplidos los requisitos de información establecidos en la normativa vigente, este criterio ha de aplicarse al artículo 123-10, número 2, del Código de consumo de Cataluña. El artículo 30 de la Orden EHA 2899/2011, que constituye la regla general de la actuación notarial en este campo, genera que no todo requisito o información recogida en la norma catalana que analizamos deba tener la misma consideración a los efectos de la inscripción registral.
El cumplimiento de este requisito de puesta a disposición para su examen del proyecto de escritura, la efectividad de ese estudio anticipado o la renuncia del prestatario a su derecho a examinar el proyecto, debe tener un reflejo expreso en la propia escritura. El Notario debe velar porque se haya cumplido la obligación del predisponente y él mismo debe proporcionar de modo que sea comprensible información acerca de las consecuencias jurídicas.
Respecto de la información del arbitraje de consumo y demás mecanismos extrajudiciales de resolución de conflictos que son consecuencia de no atender las obligaciones derivadas del contrato, al tratarse de una información que no repercute en la comprensión del prestatario acerca de las consecuencias económicas y jurídicas de lo que firma, se encuadra dentro de los deberes generales del Notario de informar a las partes sobre ciertos aspectos asociados al contrato que se va a otorgar, pero que no afectan a la validez civil del mismo.

CONCRECIÓN DE HIPOTECA SOBRE FINCA SEGREGADA: NO SE NECESITA EL CONSENTIMIENTO DEL ACREEDOR HIPOTECARIO SI LA CARGA RECAE SOBRE UNA CUOTA, Y NO SOBRE LA TOTALIDAD DEL INMUEBLE
Resolución de 16 de marzo de 2016 (BOE 6 de abril de 2016). Descargar Resolución.

Una finca perteneciente en pro indiviso a dos personas es objeto de segregación con extinción parcial de la comunidad, adjudicándose la finca segregada a uno de comuneros y el resto de la finca matriz al otro. Por estar la cuota de uno de los comuneros gravada, por razón de procedencia, con cargas hipotecarias solicitan que las mismas se concreten en el resto de la finca matriz adjudicada a la sociedad titular de la cuota indivisa gravada con aquéllas, quedando libre de las mismas la porción segregada. La Registradora de la Propiedad practica la inscripción solicitada, pero suspende la solicitud de concreción de las hipotecas pues para ello entiende, por aplicación del artículo 124 de la Ley Hipotecaria, que se requiere el consentimiento de los acreedores hipotecarios.
La D.G.R.N. estima el recurso, señalando que la jurisprudencia existente sobre la materia concluye que, en estos casos de hipoteca sobre cuota indivisa del comunero y no sobre la totalidad de la finca, no se necesita el consentimiento de los acreedores para realizar la partición, sin perjuicio de su derecho recogido en el artículo 123 de la Ley Hipotecaria cuando la carga afecta a toda la finca. Y es que cuando la carga afecta exclusivamente a una cuota, la división implica registralmente y en aplicación del principio de subrogación real, el arrastre de las cargas que pesaban sobre la cuota, a la finca adjudicada por así disponerlo el artículo 399 del Código Civil.

ES POSIBLE LA EJECUCIÓN SOBRE UNA FINCA DE UN DEUDOR CONCURSADO TRAS EL CONVENIO CON LOS ACREEDORES SI DE ÉSTE NO RESULTA CAUSA QUE LO IMPIDA
Resolución de 4 de abril de 2016 (BOE 27 de abril de 2016). Descargar Resolución.

Se niega por la Registradora la expedición de una certificación de dominio y cargas, prevenida en el artículo 688 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, relativa a una finca de una Sociedad en concurso, por no constar que el bien no está sujeto o afecto, o no es necesario para la continuidad de la actividad profesional o empresarial del deudor, a pesar de existir un convenio con los acreedores.
La Dirección General revoca la calificación tras exponer profusamente la jurisprudencia del Tribunal Supremo sobre esta cuestión, al igual que la propia doctrina del Centro Directivo, que sienta el principio de la eliminación de los efectos propios de la declaración de concurso, y su sustitución por los establecidos en el convenio, cuando se aprueba éste, sin perjuicio de entender que el concurso no puede entenderse concluido hasta que no alcance firmeza el auto que declare cumplido el mismo, de acuerdo con lo previsto en los artículos 141 y 176.1.2º de la Ley Concursal.

ES ABUSIVO EL INTERÉS ORDINARIO CLARAMENTE SUPERIOR AL MORATORIO
Resolución de 7 de abril de 2016 (BOE 27 de abril de 2016). Descargar Resolución.

La Dirección General en un préstamo entre particulares pero en el que interviene una intermediaria que percibe un 15% del total del préstamo, en el que se retienen cantidades para el pago de la escritura, de la inscripción, la gestión y el pago de los impuestos, así como se anticipan el pago de dos mensualidades de intereses que se devolverán sin intereses a la cancelación del préstamo, considera abusivas y nulas tales disposiciones, si bien mantiene otras al no ser el prestamista profesional, a pesar de que en su informe, y tras consulta en el Sistema Nacional de Información registral, el Registrador descubre que el prestamista tiene diversas hipotecas a su favor en diversos lugares de España.
La abusividad de los intereses ordinarios, un 14,99% durante toda la vida del contrato, siendo el interés moratorio de “tres veces el interés legal del dinero” (10,50% en el momento de la firma de la escritura de préstamo hipotecario), se fundamenta en artículo 4 del Real Decreto-Ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, que fija el interés moratorio en dos puntos por encima de los intereses remuneratorios pactados; o la del artículo 576.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil que fija el interés de la mora procesal en el interés legal del dinero más dos puntos; o la del artículo 20 de la Ley 16/2011, de 24 de junio, de contratos de crédito al consumo, que fija el interés moratorio de los descubiertos en cuenta corriente en 2,5 veces el interés legal del dinero; o, finalmente, la del artículo 114, párrafo tercero, de la Ley Hipotecaria, que para el préstamo destinado a la adquisición de la vivienda habitual la fija en tres veces el interés legal del dinero. La de la retención de dos meses de intereses (999,34 euros) para ser reintegrados a la cancelación del préstamo, en la falta de reciprocidad, ya que en este caso no se pagan intereses a los prestatarios. Y respecto de la última retención señalada, aplicando la doctrina establecida en la Sentencia de Tribunal Supremo de 23 de diciembre de 2015, que ha considerado abusivas por contrarias al artículo 89.2 y.3 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, las cláusulas que impongan de cuenta exclusiva de la parte prestataria gastos de tramitación o gestión que por ley corresponden al acreedor.

ANOTACIONES PREVENTIVAS

IDENTIDAD DE DEUDOR EMBARGADO Y TITULAR REGISTRAL
Resolución de 3 de marzo de 2016 (BOE de 6 de abril de 2016). Descargar Resolución.

No puede practicarse anotación preventiva solicitada al no coincidir el DNI del deudor embargado con el del titular registral.

URBANISMO

OBRA NUEVA ANTIGUA EN SUELO NO URBANIZABLE PROTEGIDO
Resolución de 1 de marzo de 2016 (BOE 6 de abril de 2016). Descargar Resolución.

La antigüedad de la edificación, según certificación técnica, es anterior a la norma que impuso un régimen de imprescriptibilidad al suelo no urbanizable de protección (art. 255 del Real Decreto Legislativo 1/1992), quedando la edificación declarada, en un régimen jurídico de fuera de ordenación o asimilado -de modo similar al caso resuelto por la Resolución de 28 de febrero de 2015-, a falta de la resolución de la administración urbanística competente, que deberá dictar tras la comunicación posterior a la inscripción, que habrá de hacer el Registrador, al Ayuntamiento respectivo y a la Comunidad Autónoma, haciendo constar en la inscripción, en la nota de despacho, y en la publicidad formal que expida, la práctica de dicha notificación.

PARCELACIÓN DE FINCA RÚSTICA SUJETA A CONTROL MUNICIPAL
Resolución de 4 de marzo de 2016 (BOE 6 de abril de 2016). Descargar Resolución.

No es posible la inscripción de sentencia declarando extinguido el condominio sobre una finca rústica y la procedencia de dividirla conforme a la parcelación descrita en la demanda, de acuerdo a la actual descripción catastral. No puede la resolución judicial eludir el requisito de licencia de parcelación o declaración de su innecesariedad, según el artículo 245-2 Ley Urbanismo de Aragón; además, el artículo 241-3 dispone este requisito a Notarios y Registradores, como premisa, para autorizar e inscribir parcelaciones. No obstante, siempre podría invocarse la antigüedad suficiente de la división -por ejemplo mediante certificación catastral- que justifique la prescripción de las medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística para exceptuar la exigencia de licencia.

CANCELACIÓN DE UN DERECHO DE REVERSIÓN EN UNA FINCA APORTADA A UNA JUNTA DE COMPENSACIÓN
Resolución de 30 de marzo de 2016 (BOE 13 de abril de 2016). Descargar Resolución.

Extensa resolución cuyo problema esencial es dilucidar el modo de cancelar una mención registral del derecho de reversión expectante o reconocido derivado de la expropiación de unos terrenos a un propietario no adherido a una junta de compensación. La Dirección General, tras analizar profusamente el derecho de reversión, en su evolución legislativa jurisprudencial, señala que ni la Ley de Expropiación Forzosa ni su Reglamento dicen nada respecto de la existencia de un plazo de prescripción o de caducidad del derecho de reversión, más la jurisprudencia viene entendiendo que no es correcta la aplicación del plazo de prescripción genérico de las acciones personales, confirmando la calificación en cuanto a la exigencia de certificación del acto administrativo firme que, con audiencia del interesado, declare la extinción del derecho de reversión, siempre y cuando tal decisión haya adquirido firmeza.
Al hilo de la cuestión la resolución se plantea dos preguntas interesantes: si es posible renunciar al derecho de reversión, y la posible procedencia del expediente de liberación de cargas y gravámenes regulado en el artículo 210 de la Ley Hipotecaria, tras la redacción dada por Ley 13/2015, para el específico supuesto del derecho de reversión procedente de una expropiación urbanística, dentro de un proceso de equidistribución por compensación, que es a la que se refería el asunto de la misma.
En cuanto a la primera la Dirección General refleja la jurisprudencia contradictoria sobre la cuestión, resolviendo en el sentido de que, en tales casos de mediar tal renuncia anticipada, no estaríamos rectius en presencia de una expropiación, sino de una transmisión voluntaria, lo cual será relevante a efectos registrales pues el registrador no consignará la mención legal de la reserva reversional en el asiento correspondiente.
Y respecto de procedencia del expediente de liberación, al no poder invocar la existencia de un término final de ejercicio, no resultaría de aplicación, al caso particular de ejecución de urbanización. Sin embargo, sí puede estimarse procedente la cancelación (art. 82.2 de la Ley Hipotecaria), una vez transcurridos cinco años contados desde la fecha de recepción de las obras de urbanización por la Administración, según se acredite mediante certificación administrativa del acta, siempre que no conste anotación preventiva de demanda u otro asiento que indique haberse ejercitado el derecho o formulado reclamación judicial sobre su cumplimiento.

INMATRICULACIÓN/REANUDACIÓN DE TRACTO

ADQUISICIÓN DIRECTA DE TITULAR REGISTRAL O HEREDEROS: TRACTO NO INTERRUMPIDO
Resolución de 1 de marzo de 2016 (BOE 6 de abril de 2016). Descargar Resolución.

El promotor había adquirido en documento privado del titular registral; por tanto, no se considera interrumpido el tracto, tampoco se ha expuesto ni justificado en el documento judicial una dificultad excepcional en la formación del título perdido o ausente.

IMPOSIBILIDAD DE INMATRICULACIÓN DE FINCA QUE INVADA EL DOMINIO PUBLICO
Resolución de 15 de marzo de 2016 (BOE 6 de abril de 2016). Descargar Resolución.

La D.G.R.N. entiende que en el presente caso, como resulta de la certificación administrativa, no estamos simplemente ante la inmatriculación de una finca de propiedad privada que linde con dominio público, sino que nos encontramos ante la pretensión de inmatricular una finca que, al menos en parte, ocupa el trazado de una vía pecuaria, que es un bien de dominio público, por lo que no puede practicarse la inmatriculación pretendida. Aun cuando su asiento de presentación se practicó con anterioridad a la plena entrada en vigor de la reforma de la Ley Hipotecaria operada por la Ley 13/2015, no sólo resultan indicios fundados de que la inmatriculación pretendida pudiera invadir el dominio público, en este caso una vía pecuaria, sino que consta certificación administrativa acreditativa de tal extremo, por lo que, señala el Centro Directivo que la calificación registral negativa ha de ser evidentemente confirmada, y en consecuencia desestimado el presente recurso.

EXCESO DE CABIDA DESPROPORCIONADO POR ACTA DE NOTORIEDAD: PUEDE ENCUBRIR LA INMATRICULACIÓN DE UNA NUEVA FINCA
Resolución de 21 de marzo de 2016 (BOE 6 de abril de 2016). Descargar Resolución.

Se pretende hacer constar en el Registro por acta de notoriedad un exceso de cabida, casi exponencial, de superficie, pasando de 60 a 914 metros cuadrados. El Registrador en su nota de calificación expresa que el motivo por el que no se permite el acceso del exceso al Registro es su excesiva magnitud, y que por ello se pretende la inclusión dentro de la finca inscrita de una nueva realidad física, correspondiente a otra entidad independiente, que habrá ser objeto de inmatriculación de manera propia y posterior agrupación.
La Dirección General confirma la nota, señalando que desde el punto de vista fáctico, en la finca se produce un exceso muy desproporcionado, casi exponencial, de superficie, pasando de 60 a 914 metros cuadrados, generándose un cambio en la naturaleza de varios de los linderos (pasando de fincas colindantes, algunas de la misma propiedad en origen, a calles o vías públicas). De la inicial descripción de “corral”, la nueva descripción pasa a ser de “tres almacenes y un espacio deportivo con solar anejo” y, como se ha dicho, de 60 a 914 metros cuadrados, por lo que es razonable la duda de que más que un exceso de cabida, se pretende inmatricular una nueva porción de terreno.

CONTRATOS

LA VENTA DE UNA FINCA EN QUE UN INCAPACITADO TIENE UNA PARTICIPACIÓN DEBE SER EN SUBASTA PÚBLICA
Resolución de 31 de marzo de 2016 (BOE 13 de abril de 2016). Descargar Resolución.

Se pretende inscribir la compra de un inmueble en el que una participación indivisa pertenece a una incapacitada representada por su tutora, que es su hermana, que tiene autorización judicial que no dice nada sobre dispensar la subasta pública.
La Dirección General, sin dejar de mencionar que la subasta puede ser económicamente perjudicial, se decanta por la necesidad de la misma aplicando el tenor literal del artículo 65 de la Ley 15/2015, de 2 de julio, de la Jurisdicción Voluntaria.

ES ADMISIBLE LA DISOLUCIÓN DE COMUNIDAD EN DOS FINCAS, ADJUDICANDO LA TOTALIDAD DE UNA A UN COMUNERO Y LA OTRA A LOS DOS CON DIFERENTES PORCENTAJES
Resolución de 4 de abril de 2016 (BOE 27 de abril de 2016). Descargar Resolución.

Correspondiendo por herencia a dos hermanos por mitad y proindiviso dos fincas, se realiza una extinción parcial de comunidad en la que: se adjudica a uno de los comuneros el 100% de la propiedad de una de las fincas y el 26,875% de la otra; al otro comunero se le adjudica el 73,125% de la segunda finca.
El Registrador considera que no hay una verdadera disolución de comunidad, ya que permanece respecto de una de las dos fincas, aunque con diferentes cuotas, lo que no comparte la Dirección General, al considerar que si hay un negocio tendente a la disolución de la comunidad, ya que se extingue la comunidad respecto de una de las fincas, y la otra es indivisible, no hay compensación en metálico, pero al no adjudicatario de la primera finca se le compensa con mayor porcentaje en la segunda.    

SOCIEDAD DE GANANCIALES

AFIRMACIÓN DE LA PROCEDENCIA PRIVATIVA: PRUEBA DOCUMENTAL PÚBLICA
Resolución de 2 de marzo de 2016 (BOE 6 de abril de 2016). Descargar Resolución.

No basta para rectificar la constancia del carácter ganancial o presuntivamente ganancial de una finca con la aportación de una instancia privada unida a otros documentos. El artículo 95 del Reglamento Hipotecario exige documento público suficiente, sin que la mera afirmación de la procedencia privativa del dinero sea suficiente, dado su carácter fungible.

DERECHO DE SUCESIONES

EXCESO DE ADJUDICACIÓN: DEBE EXPRESARSE SUFICIENTEMENTE EN EL TÍTULO LA CAUSA DE LA ATRIBUCIÓN PATRIMONIAL CORRESPONDIENTE AL EXCESO ADJUDICADO
Resolución de 9 de marzo de 2016 (BOE 6 de abril de 2016). Descargar Resolución.

Los herederos mayores de edad pueden verificar la partición del modo que tengan por conveniente (cfr. art. 1058 del Código Civil). Por ello, no se advierte obstáculo para que los otorgantes, mayores de edad, puedan trasmitirse recíprocamente bienes por cualquier título adecuado. Pero no lo es menos, que el mero negocio particional no puede justificar cualquier transmisión patrimonial, si no queda suficientemente causalizada y sin perjuicio de que pueda implicar la existencia de excesos o defectos de adjudicación, declarados o comprobados. Debe exteriorizarse debidamente el completo negocio celebrado que justifique jurídicamente el resultado perseguido, sin que baste para ello una genérica referencia a la libertad y autonomía contractual de los otorgantes.

NO ES NECESARIO DEFENSOR JUDICIAL O EN SU CASO APROBACIÓN JUDICIAL CUANDO CONCURREN EN UNA MISMA PERSONA LA CONDICIÓN DE CONTADOR PARTIDOR Y CURADORA
Resolución de 16 de marzo de 2016 (BOE 6 de abril de 2016). Descargar Resolución.

Concurriendo todos los herederos, así como la sometida a curatela junto con la curadora, que completa su capacidad, según se deduce de los artículos 289, 290 y 293 de Código Civil no se precisa aprobación judicial para la partición de la herencia, lo que igualmente resultaba de la anterior redacción del artículo 1060 del Código Civil.
Tampoco se precisa el nombramiento de un defensor judicial, por cuanto la curadora no tiene un interés personal en la herencia, lo cual no queda desvirtuado por el hecho de que haya sido designada también contadora-partidora, pues además, en el presente expediente, como se ha dicho, la partición ha sido aceptada por todos los herederos.

SENTENCIA CONTRA HERENCIA YACENTE SIN NOMBRAMIENTO DE ADMINISTRADOR JUDICIAL
Resolución de 17 de marzo de 2016 (BOE 6 de abril de 2016). Descargar Resolución.

Se trata de dilucidar en este expediente si es inscribible una sentencia recaída en procedimiento ordinario seguido contra desconocidos herederos del titular registral y su cónyuge también titular registral, sin que conste que haya tenido lugar el nombramiento del administrador judicial de la herencia.
La Dirección General estima el recurso, señalando que no cabe desconocer al respecto la doctrina jurisprudencial en la que se admite el emplazamiento de la herencia yacente a través de un posible interesado, aunque no se haya acreditado su condición de heredero ni por supuesto su aceptación. Sólo si no se conociera el testamento del causante ni hubiera parientes con derechos a la sucesión por ministerio de la ley, y la demanda fuera genérica a los posibles herederos del titular registral sería pertinente la designación de un administrador judicial.
No ocurre esto en el caso presente, pues la demanda se ha dirigido contra herederos del titular registral y su cónyuge, lo cual determina la innecesariedad de exigir el nombramiento de un administrador de la herencia yacente, por imperativo del artículo 795 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y la doctrina del Tribunal Supremo.

DOCUMENTOS A PRESENTAR EN LA SUCESIÓN DE UN HOLANDÉS
Resolución de 21 de marzo de 2016 (BOE 6 de abril de 2016). Descargar Resolución.

Se presenta una escritura de aceptación y adjudicación herencia causada por el fallecimiento de un ciudadano de nacionalidad holandesa. A dicha escritura se incorpora certificado notarial de herederos expedido por un Notario holandés, debidamente traducido y apostillado. En este certificado el Notario certifica el fallecimiento del causante; su fecha de nacimiento; su último domicilio (en los Países Bajos); su matrimonio con la compareciente en la escritura; sus cuatro descendientes, todos ellos comparecientes en la escritura notarial española; se hace relación de la declaración del Registro Central de Últimas Voluntades en La Haya (Países Bajos) del que resulta haber otorgado testamento el 7 de Marzo de 1996 ante un notario holandés, nombrando herederos a su cónyuge e hijos. En el mencionado testamento el causante adjudicó todos los bienes de su herencia a su cónyuge, con la obligación del pago de deudas, cargas y adeudar a cada coheredero. Presentada la anterior documentación en el Registro de la Propiedad, fue objeto de calificación negativa en cuanto a dos defectos: a) Falta acompañar certificado de defunción debidamente apostillado y copia autorizada y debidamente apostillada del testamento b) No se aporta certificado del Registro General de Actos de Última Voluntad o documento de similar naturaleza reconocido por el Derecho holandés.
El Notario autorizante interpone recurso alegando principalmente que este certificado, con arreglo al Derecho holandés, es título sucesorio formal en sí mismo y, en cualquier caso, aunque no lo fuera, también se aplica erróneamente la legislación española pues sería un testimonio notarial suficiente del testamento y de los certificados de defunción y Últimas Voluntades holandeses con la virtualidad necesaria para fundamentar la inscripción.
La Dirección General revoca la nota de calificación, señalando que el certificado de la herencia holandés tiene una función probatoria de la ley aplicable; de legitimación de los beneficiarios de la sucesión y de contribución a la seguridad al tráfico especialmente cuando se trata de transmisión de bienes inmuebles. Establece una presunción a favor de la persona en él considerada heredero, tanto respecto de su cualidad de tal como de los derechos sucesorios que en el certificado se le reconocen, sirviendo el testamento de base para la emisión del propio certificado. Constituye el título sucesorio abstracto de conformidad con el Derecho holandés. En cuanto a la necesidad de aportar el certificado de defunción y del Registro de Actos de Última Voluntad de Holanda, documentos exigibles para su calificación registral, conforme al artículo 76 RH, en el caso del certificado holandés por aplicación del principio de adaptación, esa aportación sería necesaria en los supuestos en que no resultaren del propio certificado notarial sucesorio holandés (art. 78 RH), que en el presente caso se entiende cumplido.

ENTREGA DE LEGADO Y TRACTO SUCESIVO
Resolución de 28 de marzo de 2016 (BOE 13 de abril de 2016). Descargar Resolución.

Un causante dispuso en su testamento la siguiente cláusula “instituye heredero universal (…) Para el supuesto de no aceptar estos la herencia, designa a la Fundación M. S. D. (…)”. Disposición segunda, “dicha Fundación tendrá como domicilio la finca sita en Barcelona (...), que le es entregada en propiedad pero con dicha exclusiva finalidad, debiendo respetar el derecho de uso y habitación que sobre la misma tiene Doña M. C. A. C.”. Posteriormente se inscribió en el Registro la escritura de entrega de legado a favor de la citada fundación sin mencionar el derecho de uso y habitación a favor de la recurrente. Ahora se presenta dicha escritura y el Registrador la deniega dado que la finca está inscrita a nombre de la fundación privada “M. S. D.”, persona distinta del causante, por lo que por aplicación del principio de tracto sucesivo debe denegarse la inscripción.
La Dirección General confirma la nota ordenando rectificar la escritura de entrega de legado a favor de la fundación haciéndose mención del citado derecho a favor de la recurrente.

NO ES INSCRIBIBLE EL PACTO SUCESORIO GALLEGO DE USUFRUCTO VIUDAL UNIVERSAL RECÍPROCO EN VIDA DE AMBOS OTORGANTES
Resolución de 5 de abril de 2016 (BOE 27 de abril de 2016). Descargar Resolución.

Dos cónyuges gallegos pactan el usufructo viudal universal de sus bienes, de acuerdo con la legislación gallega. Pretenden inscribirlo como una limitación a la facultad de disponer sobre los bienes, a lo que el Registrador se niega, lo que se confirma por la Dirección General al considerar que sólo producirá efectos post mortem, tras el fallecimiento de uno de los cónyuges, y que en vida de los dos es una simple expectativa de derechos sin que suponga una prohibición de disponer.

EL PRELEGADO DEBE SER ENTREGADO POR TODOS LOS HEREDEROS CUANDO HAY LEGITIMARIOS, SALVO TESTAMENTO PARTICIONAL O EXPRESA AUTORIZACIÓN QUE PREVEA LO CONTRARIO
Resoluciones de 4 de marzo, 28 de marzo y 5 de abril de 2016 (BOE 6, 13 y 27 de abril de 2016). Descargar Resolución. Descargar Resolución. Descargar Resolución.

La heredera a la que el testador deja una finca otorga escritura de adjudicación de la finca legada en virtud de su condición de heredero y aplicando el artículo 1056 del Código Civil, ya que el testador hace referencia en su testamento a una partición que no consta en documento público. Ante ello, la Dirección General señala que si la partición no se hace en el propio testamento o en documento público, lo único que constituiría esa partición privada serían unas normas de la partición. Además el legado debe entregarse por todos los herederos, ya que antes es pagar las deudas que los legados, y además existen legitimarios, lo que obliga a que concurran todos los herederos para hacer entrega del legado, y de concurrir todos se evitan los problemas en la descripción de la finca, como aparecen en este caso.

CONCURSO

CONCURSO DE ACREEDORES: CANCELACIÓN DE CARGAS
Resolución de 16 de marzo de 2016 (BOE 6 de abril de 2016). Descargar Resolución.

Se plantea en este recurso si es posible cancelar una inscripción de hipoteca anterior a la declaración de concurso de la sociedad titular de la finca hipotecada. La cancelación se ordena en virtud de mandamiento, expedido por el Juzgado de lo Mercantil encargado de resolver el concurso de acreedores, una vez adjudicada la finca hipotecada mediante subasta judicial, en fase de liquidación. La Registradora, deniega la cancelación porque al tratarse de un crédito con privilegio especial, es necesario el consentimiento del acreedor hipotecario o la correspondiente resolución judicial que expresamente ordene dicha cancelación.
La Dirección General estima el recurso pues en el presente caso, consta en los documentos calificados que el acreedor con privilegio especial se ha personado e intervenido activamente, que ha tenido conocimiento de las medidas tomadas en relación con la satisfacción del crédito con privilegio especial y que ha recibido determinada cantidad en tal concepto.

SOCIEDADES/JUNTA GENERAL

ANTES ES PAGAR QUE LIQUIDAR ADJUDICANDO BIENES A LOS SOCIOS
Resoluciones de 29 de febrero de 2016 (BOE 28 de marzo de 2016) y 3 de marzo de 2016 (BOE 6 de abril de 2016). Descargar Resolución. Descargar Resolución.

En consecuencia, la aprobación del balance final de liquidación constituye una conditio iuris del nacimiento de la causa que justifica la transmisión de bienes sociales a los socios en pago de su cuota de liquidación social. No cabe alegar, como pretenden los recurrentes, que la transmisión que se hace en compensación del futuro crédito de liquidación o, caso de que el balance final no llegue a aprobarse, en concepto de compraventa, dado que el régimen de liquidación resulta de normas imperativas que responden a de rectitud y transparencia del desarrollo de las operaciones liquidatorias y a la tutela de los derechos no sólo de socios, sino también de terceros.
Por ello, el liquidador no puede repartir el haber social sin previamente satisfacer a los acreedores (art. 391-2 Ley de Sociedades de Capital); ni puede hacerlo en forma distinta a la establecida en los estatutos o en el acuerdo social (art. 391-1 de la misma Ley); ni puede satisfacer la cuota en otra cosa que no sea dinero, salvo disposición contraria de los estatutos (art. 393 LSC); ni puede pagarla hasta que haya devenido definitiva (art. 394 LSC), lo que exige que la junta apruebe el balance final de liquidación y determine si el informe del liquidador refleja o no de forma veraz el estado patrimonial de la sociedad (art. 390 LSC).

SE DEBE APLICAR DE OFICIO LA DISPOSICIÓN TRANSITORIA 3ª DE LA LEY DE SOCIEDADES PROFESIONALES: DISOLUCIÓN DE LAS SOCIEDADES QUE NO SE HAYAN ADAPTADO A LA LEY
Resolución de 29 de marzo de 2016 (BOE 13 de abril de 2016). Descargar Resolución.

Un socio y, al mismo tiempo, consejero de una sociedad profesional solicita, en aplicación de lo dispuesto en la disposición transitoria primera, número 3, de la Ley 2/2007 de 15 de marzo, de sociedades profesionales, la inscripción de la disolución de pleno derecho y consiguiente cancelación de los asientos registrales de determinada sociedad, dándose las circunstancias de que desde la aplicación del plazo fijado por la citada disposición transitoria se ha inscrito, entre otros hechos, el nombramiento de consejeros, y que hay interpuesta demanda judicial sobre la existencia de la causa de disolución. El punto tercero de tal Disposición transitoria dispone lo siguiente: “3. Transcurrido el plazo de dieciocho meses desde la entrada en vigor de la presente Ley sin que haya tenido lugar la adaptación y su presentación en el Registro Mercantil, la sociedad quedara´ disuelta de pleno derecho, cancelando inmediatamente de oficio el Registrador Mercantil los asientos correspondientes a la sociedad disuelta”.
La Dirección General revoca la calificación, en primer lugar respecto del criterio de que hay que esperar al resultado del procedimiento judicial, ya que la simple manifestación de la existencia del procedimiento no debe ser obstáculo para una inscripción. También respecto de la cuestión principal del recurso, esto es, la aplicación de la DT 1ª de la Ley de Sociedades Profesionales, fijando que el Registrador debe proceder a la aplicación de tal disposición, sin que pueda excusarse en que carece de medios para determinar si la sociedad viene actuando o no como sociedad profesional.
Con posterioridad a la interposición del recurso, se presenta escritura que eleva a público acuerdos -cuya fecha no se especifica- de “adaptación a la Ley 2/2007 de sociedades profesionales” de la sociedad. Y, al comentar esta circunstancia, la Dirección General aprovecha para hacer alguna precisión respecto de los efectos de una resolución estimatoria en recursos contra la calificación de los registradores. Sin perjuicio de que la calificación debe ser “global y unitaria”, ello no excluye la posibilidad de una calificación adicional e incluso distinta a la que se haya podido producir en un primer momento en cumplimiento de los plazos exigidos por el propio artículo 18, justificada en que la documentación complementaria aportada contradice a la que ya consta en el expediente o cuando se ha producido una alteración en el contenido del Registro de tal especie que fuerza a modificar la calificación primeramente emitida, de tal modo que pueda lograrse un mayor acierto en la calificación, así como evitar inscripciones inútiles e ineficaces.

ADMINISTRADORES

VÁLIDA CONSTITUCIÓN Y FUNCIONAMIENTO DEL CONSEJO EXISTIENDO VACANTES
Resolución de 14 de marzo de 2016 (BOE 6 de abril de 2016). Descargar Resolución.

Se convoca junta general por un consejo formado por tres miembros, de los cuales uno de ellos ha dimitido constando la dimisión ya inscrita en el Registro con fecha anterior a la de convocatoria. La Registradora entiende que la convocatoria no es válida ni puede ser considerada a los meros efectos de elección de un nuevo consejero por comprender otros acuerdos que exceden de la competencia del consejo incompleto. El recurrente sostiene que el consejo está válidamente constituido por lo que el acuerdo unánime de convocar junta es, a su vez, válido debiendo enmarcarse los acuerdos adoptados.
La necesidad permanente de que la sociedad esté dotada de un órgano de administración impone tanto su existencia como su capacidad de actuación y por ello la legislación dota a las sociedades de mecanismos para que así sea, incluso cuando se dan situaciones especiales. De aquí que se prevea la posibilidad de la existencia de sustitutos y en el caso de consejo de administración de sociedades anónimas, de la figura de la cooptación e incluso que sean lícitas las previsiones estatutarias dirigidas a dar solución a situaciones anormales que puedan producirse a lo largo de la vida social. Dispone el artículo 247.2 del texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital, que para la válida constitución del consejo de administración de una sociedad anónima es preciso que “concurran a la reunión, presentes o representados, la mayoría de los vocales”.
En el supuesto de hecho, la vacante producida por la renuncia del tercer consejero, no impide la válida constitución por la concurrencia de los dos restantes quienes deben decidir por unanimidad mientras no se cubra la plaza vacante (art. 248 de la misma Ley). La conclusión anterior lo es sin perjuicio de que la vacante producida pueda cubrirse por los medios legalmente previstos (cooptación, acuerdo de junta) y de la obligación de los consejeros restantes, en cumplimiento de su deber de diligente administración (arts. 167 y 225 del Texto Refundido), de promover su cobertura de la forma más adecuada para los intereses sociales.

TRASLADO DE DOMICILIO SOCIAL DENTRO DE TERRITORIO NACIONAL. APLICABLE LA LEGISLACIÓN ACTUAL A LAS SOCIEDADES QUE TENÍAN CLÁUSULA ESTATUTARIA REFLEJO DE LA LEY ANTERIOR
Resolución de 30 de marzo de 2016 (BOE 13 de abril de 2016). Descargar Resolución.

Repite esta resolución el caso y la doctrina señalada en la resolución de 3 de Febrero del presente año y comentada en el anterior número de la revista. Se plantea la repercusión práctica de la modificación recogida en el artículo 285.2 de la Ley de Sociedades de Capital que atribuye al órgano de administración competencia para cambiar el domicilio social dentro del territorio nacional, apareciendo en los Estatutos de la sociedad implicada, que se habilita para cambiarlo dentro de la "misma población", artículo redactado durante la vigencia del texto refundido de la Ley de Sociedades Anónimas aprobado por el Real Decreto Legislativo 1564/1989, de 22 diciembre.
La Dirección General estima el recurso, al señalar que los Estatutos de la sociedad recogían una disposición legal, y que no aceptar ahora la aplicación de la nueva norma, introducida por Ley 9/2015 de 15 de mayo, sería discriminar a aquellas sociedades que dispusieron una norma estatutaria, respecto de aquellas que guardaron silencio en este punto, ya que la doctrina de la propia Dirección General es que las referencias estatutarias sobre cualquier materia en que los socios se remiten al régimen legal entonces vigente (sea mediante una remisión expresa o genérica a la Ley o mediante una reproducción en estatutos de la regulación legal supletoria) han de interpretarse como indicativas de la voluntad de los socios de sujetarse al sistema supletorio querido por el legislador en cada momento.

CUENTAS ANUALES

LAS CUENTAS ANUALES DE UNA SOCIEDAD ANÓNIMA, NO OBLIGADA A VERIFICACIÓN CONTABLE, QUE DESIGNÓ VOLUNTARIAMENTE AUDITOR CONSTANDO DICHA DESIGNACIÓN INSCRITA EN EL REGISTRO MERCANTIL, DEBEN ACOMPAÑARSE DEL INFORME DEL AUDITOR DESIGNADO
Resolución de 15 de marzo de 2016 (BOE 6 de abril de 2016). Descargar Resolución.

El ámbito de voluntariedad en el que pudo moverse, terminó cuando la Junta General de accionistas acordó, entre otros acuerdos, el nombramiento de auditor de cuentas y esos acuerdos, elevados a públicos, se inscribieron en el Registro Mercantil. Inscrito el nombramiento de auditor voluntario, el depósito de las cuentas sólo puede llevarse a cabo si vienen acompañadas del oportuno informe de verificación. Esta doctrina ha recibido sanción legal de modo expreso por cuanto la redacción del artículo 279 de la Ley de Sociedades de Capital (por modificación que entró en vigor el pasado día 1 de enero de 2016).