PROCEDIMIENTO REGISTRAL

PUBLICIDAD DE LAS CERTIFICACIONES REGISTRALES: ACTA DE TOMA DE POSESIÓN
Resolución de 7 de abril de 2016 (BOE 2 de junio de 2016). Descargar Resolución.

Los datos sensibles de carácter personal o patrimonial contenidos en los asientos registrales no podrán ser objeto de publicidad formal ni de tratamiento automatizado, para finalidades no registrales. Cuando se ajusta a la finalidad registral, la publicidad del contenido de los asientos no requiere el consentimiento del titular ni es tampoco necesario que se le notifique su cesión o tratamiento, sin perjuicio del derecho de aquél a ser informado, a su instancia, del nombre o de la denominación y domicilio de las personas físicas o jurídicas que han recabado información respecto a su persona o bienes.
Por exceder de los fines registrales, no cabe certificar del acta de toma de posesión del Registro por parte del actual Registrador titular, ni del Libro Inventario a que aluden los artículos 400 y 401 del Reglamento Hipotecario. 

DISPONENTE QUE TRAE CAUSA DEL TITULAR REGISTRAL: ARTÍCULO 105 DEL REGLAMENTO HIPOTECARIO
Resolución de 12 de abril de 2016 (BOE 2 de junio de 2016). Descargar Resolución.

El documento presentado en primer lugar (la compraventa) gana prioridad, no solo para sí, sino también para los documentos presentados después, cuando éstos sean necesarios para su despacho a fin de subsanar la falta de tracto sucesivo y siempre que el disponente del primer documento presentado sea causahabiente del titular registral y ello aunque la atribución de prioridad suponga dotar al subsanatorio de preferencia sobre el intermedio contradictorio (aportación) que se presentó antes, pero después del subsanado.

Inscrita una finca a favor de tercero distinto del disponente, o del ejecutado en el caso de los embargos, pero del que traiga causa el derecho de éste, constando tal cualidad de causahabiente en el propio Registro (en otras fincas registrales) o alegándose tal cualidad en el propio título presentado, ha de entenderse que se ha configurado legalmente una suerte de reserva de rango a través del asiento de presentación del título con defecto formal de tracto a favor del título que falta para completar o reconstruir el tracto, a cuyo favor se produce un trasvase de la prioridad del título al que subsana. Ello, además, es congruente con el artículo 24 de la Ley Hipotecaria, pues si a consecuencia de la suspensión respecto de la compraventa se despachase primero la aportación (bajo el presupuesto de concurrir los presupuestos necesarios), esta decisión supondría inscribir antes un título contradictorio presentado después, y esto sí que supondría violentar el principio de prioridad. Si bien, la aplicación del artículo 105 del Reglamento Hipotecario exige que el título presentado posteriormente, no adoleciendo de defectos o habiendo sido estos subsanados, llegue a inscribirse.

REQUISITOS PARA LA CANCELACIÓN DEL DERECHO DE REVERSIÓN
Resolución de 19 de abril 2016 (BOE 2 de junio de 2016). Descargar Resolución.

Se solicita por la Administración expropiante la cancelación de un derecho de reversión a favor del expropiado porque ha caducado al amparo del artículo 82 de la Ley Hipotecaria, circunstancia ésta que ha quedado acreditada en el expediente administrativo y que no es contradicha en la calificación registral. Se alega por la Registradora que se precisa el consentimiento del titular registral o la resolución judicial supletoria.
La Dirección General entiende que la regla general del consentimiento del titular registral o la resolución judicial supletoria tiene importantes excepciones y una de ellas es cuando el derecho inscrito se haya extinguido por imperativo del propio título inscrito, o por disposición directa de la ley (art. 82 de la Ley Hipotecaria). Y eso es precisamente lo que ha ocurrido en este supuesto. A través del oportuno expediente administrativo, ha quedado acreditado que el derecho de reversión ha incurrido en causa de caducidad y extinción de conformidad con lo establecido en el artículo 55.3 de la Ley sobre Expropiación Forzosa. Por tanto, ha de considerarse suficiente para la cancelación del mencionado derecho la presentación del oficio y de la resolución librada por el Instituto de Vivienda, Infraestructura y Equipamiento de la Defensa, titular registral actual de la finca a la que se acompaña la certificación comprensiva de los trámites esenciales del procedimiento.

NORMATIVA DE PROTECCIÓN DE DATOS EN LA EXPEDICIÓN DE CERTIFICACIONES REGISTRALES
Resolución de 19 de abril de 2016 (BOE 2 de junio de 2016). Descargar Resolución.

Se plantea si el arrendatario de un local de negocio, que en el contrato de arrendamiento había renunciado al derecho de adquisición preferente del local en caso de venta, puede obtener certificación registral que ponga de manifiesto el precio en que fue vendido a un tercero el local arrendado.
Señala la Dirección General que el interés legítimo del arrendatario solicitante estaría en el ejercicio del derecho de retracto, pero una vez admitida la eficacia de la cláusula de renuncia del derecho de adquisición preferente, son aplicables las limitaciones y salvaguardas que, en orden a hacer valer la debida protección de datos personales, introduce la normativa de protección de datos. Esto impide ofrecer publicidad registral con datos protegidos, como pudieran ser entre otros, los relativos al precio de la operación donde el solicitante no ha sido parte interviniente ni tampoco ostenta un derecho relevante. Por ello, se desestima el recurso, si bien, se señala que podrá el interesado de conformidad con el artículo 284 de la Ley de Enjuiciamiento Civil proponer en sede judicial como prueba que se aporte la correspondiente certificación registral y así podrá ser acordada por el Tribunal, de conformidad con el artículo 285 de la misma Ley.

EL ACUERDO TRANSACCIONAL HOMOLOGADO JUDICIALMENTE NO PUEDE ACCEDER AL REGISTRO AL SER DOCUMENTO PRIVADO
Resolución de 4 de mayo de 2016 (BOE 6 de junio de 2016). Descargar Resolución.

Se presenta para su inscripción un acuerdo transaccional homologado judicialmente en el que se disuelve el condominio de una vivienda.
La Dirección General confirma la nota del Registrador. El Centro Directivo confirma su doctrina: la homologación judicial no altera el carácter privado del documento pues se limita a acreditar la existencia de dicho acuerdo. Las partes no podrán en ningún caso negar, en el plano obligacional, el pacto transaccional alcanzado y están obligados, por tanto, a darle cumplimiento. Si bien es cierto que en virtud del principio de libertad contractual es posible alcanzar dicho acuerdo tanto dentro como fuera del procedimiento judicial, no es menos cierto que para que dicho acuerdo sea inscribible en el Registro de la Propiedad deberán cumplirse los requisitos exigidos por la legislación hipotecaria.

LOS PLAZOS DE IMPUGNACIÓN DE RESOLUCIONES JUDICIALES DEBEN SER APRECIADOS POR EL JUEZ, NO POR EL REGISTRADOR
Resolución de 12 de mayo de 2016 (BOE 6 de junio de 2016). Descargar Resolución.

En una situación de rebeldía de uno de los titulares registrales, la favorecida por la decisión judicial pretende inscribir su derecho considerando que es aplicable el plazo de 20 días naturales establecido por el artículo 502 la Ley de Enjuiciamiento Civil, habiéndose notificado por correo certificado. La Dirección General considera que no corresponde al Registrador su valoración, ni la posibilidad de prolongación del plazo de ejercicio de la acción por la existencia de fuerza mayor a que se refiere el número 2 del citado artículo. Tampoco puede presumirse su inexistencia del hecho de haberse notificado personalmente la sentencia, por lo que sólo el Juzgado ante el que se siga el procedimiento podrá aseverar tanto el cumplimiento de los plazos que resulten de aplicación, incluyendo en su caso la prolongación de los mismos, como el hecho de haberse interpuesto o no la acción rescisoria.

AFECCIÓN FISCAL: PLAZO DE CINCO AÑOS DE CADUCIDAD
Resolución de 17 de mayo de 2016 (BOE 9 de junio de 2016). Descargar Resolución.

Se trata de un plazo que no está sujeto ni a suspensiones ni a interrupciones. El dies a quo para computar sus cinco años de duración tiene lugar en el momento en que se le dé publicidad a través de la práctica de la nota marginal de la misma.

ES NECESARIA, SI SE PRODUCE, SALVAR LA AUTOCONTRATACIÓN EN EL JUICIO DE FACULTADES DEL APODERADO
Resolución de 26 de mayo de 2016 (BOE 10 de junio de 2016). Descargar Resolución.

Se debate si es o no inscribible una escritura de adjudicación de herencia en la que una de las herederas está representada por la otra; la compareciente se adjudica el único bien del inventario; la Notaria hace su juicio de suficiencia pero no menciona de forma expresa que en el poder reseñado se salva la contraposición de intereses. La Registradora señala como defecto la falta de legitimidad de la heredera compareciente, ya que al existir conflicto de intereses, del juicio de suficiencia no resulta la facultad de autocontratación.
La Dirección General desestima el recurso, señalando que en el presente caso, si bien la Notaria autorizante de la escritura de adjudicación de herencia emitió un juicio de suficiencia de las facultades acreditadas para formalizar el concreto acto o negocio jurídico pretendido en relación con las facultades que se pretenden ejercitar, sin embargo no hizo constar la posibilidad de salvar el autocontrato o el conflicto de intereses. Faltando tal concreción, y de conformidad con la doctrina antes reseñada, no puede estimarse correctamente formulado el juicio notarial de suficiencia de las facultades representativas del apoderado.

HIPOTECA Y CONDICIÓN RESOLUTORIA

ACLARACIÓN DE HIPOTECA TRAS ASIENTOS INTERMEDIOS: NO CAMBIA EL RANGO
Resolución de 13 de abril de 2016 (BOE 2 de junio de 2016). Descargar Resolución.

Constituida una hipoteca ex artículo 153 bis de la Ley Hipotecaria, debe inscribirse con mejor rango que la concesión del derecho a explotar los áridos y servidumbre de paso presentada después, aun cuando haya una escritura posterior de rectificación hipotecaria con carácter aclaratorio de la naturaleza de la primera. En este caso concreto, el plazo fijado en la escritura de subsanación -doce años- es el mismo que el de la obligación garantizada (el préstamo) de mayor duración, es decir, inferior a la práctica habitual de las entidades financieras que suelen prever, en presencia sólo de obligaciones presentes, un margen temporal un año superior al de la obligación garantizada más longeva para posibilitar el ejercicio de la acción ejecutiva en caso de impago del último vencimiento. Tampoco puede alegarse desconocimiento, por parte de los titulares del asiento de presentación intermedio, de la situación en que se encontraba la hipoteca que goza de prioridad registral respecto al mismo porque, de conformidad con los artículos 222.5 y 230 de la Ley Hipotecaria, 332.5 y 345 de su Reglamento y concordantes, la publicidad registral ordinaria se extiende a todos los asientos vigentes que afecten a una determinada finca, lo que incluye, cuando al tiempo de expedirla existiere algún título pendiente de inscripción, los correspondientes asientos vigentes del Libro Diario, dentro de cuyo contenido se encuentra la nota de calificación suspensiva, y en la misma, en este caso, consta que respecto de la escritura de hipoteca de máximo presentada falta por aclarar qué tipo de hipoteca de máximo es y el plazo de duración de la hipoteca o de la cuenta corriente.

COMPRAVENTA CON CONDICIÓN RESOLUTORIA CADUCADA EN EL MOMENTO DE PRACTICARSE LA INSCRIPCIÓN: ES POSIBLE SU ACCESO AL REGISTRO SIN LA CONDICIÓN RESOLUTORIA
Resolución de 20 de abril de 2016 (BOE 2 de junio de 2016). Descargar Resolución.

Se debate sobre la inscripción de escritura de compraventa con precio aplazado garantizado con condición resolutoria que no llegó a inscribirse en su momento y ahora el comprador solicita la inscripción sólo de la compraventa y no de la condición resolutoria por estar caducada. Se establecía una caducidad convencional del derecho y del propio asiento registral de tres meses a partir del vencimiento.
La condición resolutoria forma parte del precio y por ello una condición resolutoria en garantía de precio aplazado debe acceder al Registro conjuntamente con la adquisición del dominio, salvo consentimiento del vendedor en escritura pública. Pero en supuestos como el presente en que se ha establecido un plazo de caducidad convencional del derecho real que ha transcurrido ya al tiempo de la presentación, cabe la inscripción del dominio adquirido sin la condición resolutoria, de otra forma se estaría reflejando en el Registro un derecho inexistente.

CANCELACIÓN POR CADUCIDAD DE LAS CONDICIONES RESOLUTORIAS EN GARANTÍA DE OBLIGACIONES DISTINTAS A LA DEL PAGO DEL PRECIO
Resolución de 21 de abril de 2016 (BOE 2 de junio de 2016). Descargar Resolución.

Se debate en este recurso la posibilidad de cancelación mediante instancia privada del dueño de la finca de una condición resolutoria sin consentimiento del beneficiario de la condición, al amparo del artículo 177 del Reglamento Hipotecario. Se trata de garantizar el cumplimiento de obligaciones de hacer (construir dentro de un plazo) y no hacer (no enajenar en plazo determinado sino a entidades que cumplan determinados requisitos). Se fija un plazo de tres años, que vencía el 26 de julio de 2010.
La Dirección General entiende que ni el artículo 82, párrafo quinto, de la Ley Hipotecaria, ni el artículo 177 del Reglamento Hipotecario, son aplicables, siendo necesario por el momento el consentimiento del titular registral (de la condición resolutoria) o resolución judicial, pues la caducidad no se produciría hasta pasados cinco años desde la entrada en vigor de la Ley 42/2015, por tanto el 26 de octubre de 2020, salvo que antes se hubiera producido la caducidad. Sería aplicable el artículo 210.8 de la Ley Hipotecaria que se refiere a las inscripciones de hipotecas, condiciones resolutorias y cualesquiera otras formas de garantía con efectos reales, cuando no conste en el Registro la fecha en que debió producirse el pago íntegro de la obligación garantizada, cuando hayan transcurrido veinte años desde la fecha del último asiento en que conste la reclamación de la obligación garantizada o, en su defecto, cuarenta años desde el último asiento relativo a la titularidad de la propia garantía.

REQUISITOS DE CANCELACIÓN DE HIPOTECA CAMBIARIA
Resolución de 25 de abril de 2016 (BOE de 6 de junio de 2016). Descargar Resolución.

La presente Resolución tiene por objeto la cancelación de una hipoteca constituida en garantía de 120 pagarés. Existen cinco pagarés que no han sido inutilizados y que en su lugar se exhibe a la notaria un certificado que acredita sólo el hecho de haber adeudado por cuenta del cliente en determinada cuenta los efectos que detalla, sin que se acredite, por la entidad bancaria la tenencia de los efectos y su inutilización.

Señala la DGRN que cabe sustituir la inutilización de parte de los pagarés en la escritura de cancelación de la hipoteca por una certificación bancaria acreditativa del adeudo en cuenta de los pagarés no inutilizados ni exhibidos al notario, vía artículo 45 de la Ley Cambiaria y del Cheque, como medio para suplir la inutilización de los títulos garantizados con la hipoteca cambiaria.
Y, en cuanto a la cancelación derivada de los pactos especiales que establecen, por un lado, la cancelación por carta de pago otorgada por el primer tomador de la letra, no se admiten por ser contrario al orden público económico, ya que del tomador pueden aún circular y pasar a nuevos tenedores.

EN PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN DE HIPOTECA NO ES NECESARIO DEMANDAR Y REQUERIR DE PAGO AL CÓNYUGE DEL DEMANDADO SI EL BIEN ES PRIVATIVO
Resolución de 3 de mayo de 2016 (BOE 6 de junio de 2016). Descargar Resolución.

La cuestión objeto de este recurso es determinar si es inscribible un testimonio de decreto de adjudicación y de mandamiento de cancelación de cargas dictados en el seno de un procedimiento de ejecución hipotecaria. La Registradora suspende la inscripción por no constar en la documentación presentada que haya sido demandada y requerida de pago a la esposa del demando.
La Dirección General estima el recurso, porque habiendo el interesado constituido e inscrito la hipoteca a su favor en virtud del régimen de separación de bienes, no se le puede exigir posteriormente que se demande y requiera de pago a su esposa cuando el bien consta inscrito a su nombre con carácter privativo, reforzando también este criterio, el hecho de que la finca en cuestión no es su vivienda familiar habitual según consta en el historial registral y en la nota simple expedida.

EN LA EJECUCIÓN DE VIVIENDA HABITUAL SIN POSTOR EN LA SUBASTA, PUEDE EL ACREEDOR ADJUDICARSE LA FINCA POR EL 70% DEL VALOR DE LA SUBASTA O POR LA CANTIDAD DE LA DEUDA SI ES MENOR A ESE PORCENTAJE
Resolución de 12 de mayo de 2016 (BOE 6 de junio de 2016). Descargar Resolución.

La Dirección General interpreta el artículo 621 de la Ley de Enjuiciamiento Civil que literalmente dice así: “si en la subasta no hubiere ningún postor, podrá el acreedor, en el plazo de los veinte días siguientes al del cierre de la subasta, pedir la adjudicación del bien. Si no se tratare de la vivienda habitual del deudor, el acreedor podrá pedir la adjudicación por el 50 por cien del valor por el que el bien hubiera salido a subasta o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos. Si se tratare de la vivienda habitual del deudor, la adjudicación se hará por importe igual al 70 por cien del valor por el que el bien hubiese salido a subasta o si la cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por el 60 por cien”, en el siguiente sentido, respecto del supuesto de vivienda habitual: si se tratare de la vivienda habitual del deudor, la adjudicación se hará por importe igual al 70 por cien del valor por el que el bien hubiese salido a subasta o si la cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por la cantidad que se le deba al ejecutante por todos los conceptos, con el límite mínimo del 60 por cien del valor de subasta. Y ello en aplicación de la finalidad del legislador perseguida en la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social.

MODIFICACIONES ESTRUCTURALES BANCARIAS: CAMBIOS DE TITULARIDAD
Resolución de 17 de mayo de 2016 (BOE 9 de junio de 2016). Descargar Resolución.

Puede practicarse la cancelación de hipoteca solicitada, a través de su representante, por una entidad beneficiaria de la segregación del negocio financiero de la originaria entidad hipotecante. El cambio de titularidad hipotecaria producido como consecuencia de tal segregación se puede hacer constar en el Registro por el mecanismo del tracto sucesivo abreviado ex artículo 20 de la Ley Hipotecaria, al estar dicha sucesión suficientemente acreditada al haber sido objeto de publicación en el “Boletín Oficial del Registro Mercantil” y en el “Boletín Oficial del Estado”, siendo notoria la sucesión y constándole al Registrador en los libros del Registro de la Propiedad a su cargo.

HIPOTECA MOBILIARIA: CUMPLIMIENTO DEL TRACTO
Resolución de 18 de mayo de 2016 (BOE 9 de junio de 2016). Descargar Resolución.

Se debate en el presente recurso si cabe practicar la nota regulada en el artículo 75 de la Ley sobre Hipoteca Mobiliaria y Prenda Sin Desplazamiento de Posesión cuando, una vez inscrita una hipoteca mobiliaria sobre una maquina en el Registro de Bienes Muebles, pretende hacerse constar en el folio registral de la finca donde se encuentra situada la misma, siendo así que la hipotecante titular de la maquinaria hipotecada es arrendataria de la finca registral, sin que conste inscrito el contrato de arrendamiento.
La Dirección General niega esta posibilidad, ya que la finca se encuentra inscrita a favor de un tercero, sin ser parte del negocio jurídico de constitución correspondiente y sin constar inscrito el derecho de arrendamiento sobre la misma, con lo que no consta registralmente el carácter de arrendataria de la mercantil hipotecante. Sería suficiente la previa inscripción de la escritura de arrendamiento a favor de la hipotecante, para que pueda hacerse constar la nota marginal prevista en el artículo 75 de la Ley sobre Hipoteca Mobiliaria y Prenda Sin Desplazamiento de Posesión.

PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN: TASACIÓN DE COSTAS, LÍMITE EL 5%
Resolución de 19 de mayo de 2016 (BOE 9 de junio de 2016). Descargar Resolución.

El expediente deriva de un decreto de adjudicación y un mandamiento de cancelación de cargas resultantes de un procedimiento de ejecución directa. La Registradora se opone por el hecho de que la tasación de costas realizada en el procedimiento vulnera lo establecido en el artículo 575.1 bis de la Ley de Enjuiciamiento, en tanto que, tratándose de una ejecución sobre la vivienda habitual de los ejecutados, supera el 5% de la cantidad reclamada en la demanda.
El recurrente alega que mediante decreto de fecha de 13 de mayo de 2013, por tanto anterior a la entrada en vigor de la Ley 1/2013, se aprobaron las costas. Pero dicho decreto se ha aportado mediante fotocopia, sin firma y junto al escrito de recurso. El defecto es de fácil subsanación, ya que mediante una nueva presentación de la documentación calificada junto con el original o testimonio, quedará acreditada la no aplicabilidad del artículo 575.1 bis de la Ley de Enjuiciamiento Civil en los términos antes relacionados.

ANOTACIONES PREVENTIVAS

UNA ANOTACIÓN DE PROHIBICIÓN DE DISPONER NO IMPIDE LA ADJUDICACIÓN QUE TRAIGA CAUSA DE UN ASIENTO ANTERIOR
Resolución de 5 de mayo de 2016 (BOE 6 de junio de 2016). Descargar Resolución.

Se adjudica un inmueble en un procedimiento judicial cuya anotación de embargo es anterior a una anotación de prohibición de disponer solicitada en el curso de un procedimiento penal. La Dirección General, recordando su resolución de 22 de febrero de 1989, revoca la calificación del Registrador, en aplicación de la doctrina sentada en la misma, al considerar que se debe permitir la inscripción que contradiga la prohibición cuando se trata de actos de disposición o enajenación posteriores a la prohibición pero extraños a la voluntad del titular afectado por la anotación, es decir cuando vienen impuestos en procedimientos judiciales o administrativos de apremio u otros que impongan una condena o conducta sobre el bien o derecho sometido a la prohibición de disponer o enajenar, en aras a que la seguridad económica del deudor no puede mantenerse a costa de tan considerables quebrantos para la organización jurídica de la colectividad.

EMBARGO POR DEUDAS DEL TITULAR REGISTRAL FALLECIDO Y RENUNCIA DEL ÚNICO HEREDERO
Resolución de 17 de mayo de 2016 (BOE 9 de junio de 2016). Descargar Resolución.

No es óbice a la anotación preventiva circunstancia de que el procedimiento haya sido seguido contra el único llamado a la herencia conocido como heredero universal, el cual renuncia a la misma, según resulta del propio mandamiento. Se entiende que la actuación judicial ha sido suficientemente garantista para entender cumplidos los requisitos hipotecarios en la traba del embargo, al haber identificado al llamado a la herencia, así como haber entendido con el mismo el procedimiento, pese a su posterior declaración unilateral de renuncia en relación al llamamiento hereditario.

ANOTACIÓN DE EMBARGO PRORROGADA Y VIGENTE: NO CANCELABLE
Resolución de 18 de mayo de 2016 (BOE 9 de junio de 2016). Descargar Resolución.

Se niega la idoneidad del procedimiento de liberación de cargas y gravámenes del artículo 210 de la Ley Hipotecaria para obtener la cancelación de anotaciones de embargo vigentes.

DISUELTA LA COMUNIDAD, LAS ANOTACIONES PREVENTIVAS POR DEUDAS QUE RECAÍAN EN UNA CUOTA INDIVISA NO SE PUEDEN HACEN CONSTAR SI EL ADJUDICATARIO NO ES EL DEUDOR
Resolución de 25 de mayo de 2016 (BOE 10 de junio de 2016). Descargar Resolución.

Se solicita la cancelación de una anotación preventiva de embargo sobre una cuota indivisa de una finca cuyo condominio se extingue, con plena adjudicación a un comunero por indivisibilidad, sin que sea ordenada por providencia ejecutoria firme, dimanante del Tribunal que en su día ordenó la práctica de las expresadas anotaciones, a solicitud del adjudicatario, solamente. La Dirección General considera que ello es posible, siempre que el titular de la anotación preventiva sea notificado con carácter previo a la extinción del condominio, al objeto de que pueda hacer valer los derechos que el artículo 403 del Código Civil concede a los acreedores de los partícipes a concurrir a la división, a oponerse y a impugnar la misma.

URBANISMO

TRANSMISIÓN DE APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO: IDENTIFICACIÓN DE FINCAS
Resolución de 13 de abril de 2016 (BOE 2 de junio de 2016). Descargar Resolución.

No es inscribible la venta de unidades de aprovechamiento urbanístico de una parcela urbanizable en suelo sectorizado al propietario de otra parcela de características semejantes a la primera. Estando pendiente de aprobación definitiva el Plan Parcial del que forman parte, es imposible identificar perfectamente las fincas de origen y destino del aprovechamiento, contraviniéndose así los artículos 33 y siguientes del Real Decreto 1093/1997 y en Andalucía el artículo 62 de la Ley 7/2002. Consecuentemente, no se puede saber si el valor urbanístico del aprovechamiento urbanístico que se transmite es equivalente o no al del aprovechamiento objetivo atribuido por razón del mismo a la finca de destino. Tampoco consta la cesión gratuita al municipio, libre de cargas y en pleno dominio, de las superficies de suelo de que trae causa el aprovechamiento subjetivo objeto de transferencia y no se acredita la autorización del municipio para la transferencia de aprovechamiento que se pretende, con la consiguiente inscripción de dicha transferencia en el Registro de transferencias de aprovechamiento.

SEGREGACIÓN SIN LICENCIA OTORGADA EN 1997 Y PRESENTADA A INSCRIBIR EN 2015: NO ES INSCRIBIBLE, AUNQUE HAYA QUE VALORAR CASO POR CASO
Resolución de 5 de mayo de 2016 (BOE 6 de junio de 2016). Descargar Resolución.

La cuestión se centra en el problema de derecho intertemporal que plantea la presentación en el Registro, en el año 2015, de una escritura en la que, por razón de la fecha de otorgamiento, al año 1997, se practica una segregación realizada con anterioridad a la legislación que actualmente la regula. La Dirección General confirma la calificación, ya que tiene en cuenta la legislación vigente en el momento del otorgamiento de la escritura, si bien luego menciona el artículo 26.2 del actual Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, y todo ello siempre que no exista documento o prueba concluyente de haberse producido la prescripción de la infracción urbanística.

INMATRICULACIÓN / REANUDACIÓN DE TRACTO / EXCESOS DE CABIDA

NO COLINDANCIA CON DOMINIO PÚBLICO: AUSENCIA DE INFORMES
Resolución de 12 de abril de 2016 (BOE 2 de junio de 2016). Descargar Resolución.

Al no apreciarse indicio alguno de colindancia de la finca cuya inmatriculación se pretende con monte alguno, ni con ningún otro elemento integrante del dominio público, incluso no inmatriculado, huelga el informe indicado en el artículo 22 de la Ley de Montes 43/2003, de 21 de noviembre.

INTERPRETACIÓN DEL NUEVO ARTÍCULO 208 DE LA LEY HIPOTECARIA
Resolución de 14 de abril de 2016 (BOE 2 de junio de 2016). Descargar Resolución.

Procede el expediente de reanudación del tracto cuando la obtención de la titulación ordinaria revista extraordinaria dificultad.
Sólo se excluye la existencia de propia interrupción del tracto cuando la persona a cuyo favor hubiera de practicarse la inscripción haya adquirido su derecho directamente del titular registral o de todos sus herederos, por lo que ha de admitirse la existencia de propia interrupción del tracto, y por tanto la viabilidad del expediente del nuevo artículo 208, cuando la persona a cuyo favor hubiera de practicarse la inscripción haya adquirido su derecho de alguno o algunos herederos concretos del titular registral que previamente se hubieran adjudicado el bien en virtud de un título particional: a falta de la correcta documentación pública e inscripción de ese previo título particional, el adquirente final pueda subsanar esa interrupción del tracto sucesivo por el procedimiento regulado en el nuevo artículo 208 de la Ley.
Por otra parte, cuando el expediente era tramitado ante el Juez, (anterior art. 201), la incomparecencia e incluso la oposición formal de algunos de los citados no determinaba necesariamente el fracaso del expediente. Pero en el nuevo expediente notarial, regulado tras la Ley 13/2015 en el nuevo artículo 208 de la Ley Hipotecaria, “si alguno de los citados no compareciese o, compareciendo, formulase oposición, el Notario dará por conclusas las actuaciones, dejando constancia de dicho extremo en el acta que ponga fin al expediente con expresión de la causa en que se funde”. El tenor literal de esta regla cuarta debe entenderse necesariamente relacionado con el número 4 que le precede y considerarse sólo referido a la conclusión por incomparecencia de titulares registrales o herederos de los mismos cuya inscripción tenga menos de treinta años de antigüedad y hayan sido citados personalmente, así como a la conclusión por la comparecencia con oposición de cualesquiera titulares de derechos inscritos con independencia de la antigüedad de su asiento. Otra interpretación se alejaría del concepto y finalidad propios de este procedimiento para reanudar el tracto, y dificultaría gran parte de los supuestos en la práctica.

AGRUPACIÓN PREVIA A INMATRICULACIÓN EN PROPIEDAD HORIZONTAL
Resolución de 18 de abril de 2016 (BOE 2 de junio de 2016). Descargar Resolución.

La finca cuya inmatriculación indebidamente se pretende recae sobre uno de los elementos privativos de otra inscrita dividida en régimen de propiedad horizontal. Por ello, para proceder a su inmatriculación debe entenderse necesaria la agrupación de ambas fincas y la modificación del título constitutivo de propiedad horizontal (cfr. arts. 5, 12 y 17.1 de la Ley sobre propiedad horizontal), o bien la modificación de la finca inscrita de forma que incorpore a su descripción la superficie adicional construida sobre su planta, con carácter previo a una agrupación de dichos metros al edificio que se pretende inmatricular, realizando para ello las operaciones oportunas, de forma que se adecue, cumpliendo los requisitos antes mencionados, la realidad física y jurídica de los inmuebles con la registral. Lo que no se admite es inmatricular por medio del expediente de dominio, sin efectuar las anteriores operaciones y presentar simultáneamente los documentos públicos que las recojan, una finca que se ubica, aunque sea en parte, sobre otra previamente inmatriculada, y sin que el hecho de que el titular de esta última haya sido notificado en el expediente altere la antedicha conclusión, pues en todo caso va a ser necesario su consentimiento expreso -y, en su caso, el de todos los demás titulares registrales-, debidamente formalizado, o subsidiariamente, una sentencia judicial en procedimiento en el que todos ellos hayan sido demandados.
Además, tampoco existe una total coincidencia entre la certificación catastral aportada y el título inmatriculador presentado.

INMATRICULACIÓN DE FINCAS: COINCIDENCIA DE LOS TÍTULOS ADQUISITIVOS
Resolución de 21 de abril de 2016 (BOE 2 de junio de 2016). Descargar Resolución.

El objeto de este recurso es resolver la posibilidad de inmatriculación de varias fincas, cuando existen ciertas discrepancias entre la descripción de las fincas en el título inmatriculador y en aquél que le sirve de título previo justificativo y faltando la certificación catastral descriptiva y gráfica de uno de los inmuebles.
La Dirección General entiende que si bien debe existir identidad entre ambas descripciones, la exigencia de correspondencia plena no puede ser confirmada porque ello, como ha quedado señalado, eliminaría el juicio de valor que la redacción del artículo 205 de la Ley Hipotecaria parece querer imponer al Registrador. Respecto a la falta de la certificación catastral no podía procederse a la inmatriculación de una finca si no se aportaba certificación catastral descriptiva y gráfica en términos totalmente coincidentes con el inmueble tal y como resultaba descrito en el título inmatriculador.

RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA POR EXCESO DE CABIDA SUPERIOR AL 10%: DEBE PROCEDERSE CONFORME EL ARTÍCULO 203 DE LA LEY HIPOTECARIA
Resolución de 22 de abril de 2016 (BOE 2 de junio de 2016). Descargar Resolución.

Se solicita la inscripción de una manifestación de herencia en instancia privada en la que se realizan excesos de cabida en varias fincas, que exceden del 10% de la cabida inscrita. De los medios hábiles para obtener la inscripción registral de rectificaciones descriptivas, se aplica a este supuesto los que persiguen y potencialmente permiten inscribir rectificaciones descriptivas de cualquier naturaleza (tanto de superficie como linderos, incluso linderos fijos), de cualquier magnitud (tanto diferencias inferiores como superiores al 10% de la superficie previamente inscrita) y además obtener la inscripción de la representación geográfica de la finca y la lista de coordenadas de sus vértices -pues no en vano, como señala el artículo 199, es la delimitación georreferenciada de la finca la que determina y acredita su superficie y linderos, y no a la inversa-. Así ocurre con el procedimiento regulado en el artículo 199 y con el regulado en el artículo 201.1, que a su vez remite al artículo 203, de la Ley Hipotecaria. Ambos procedimientos, especialmente cualificados, sí que incluyen entre sus trámites una serie de garantías de tutela efectiva de los intereses de terceros afectados y todo ello con carácter previo a la eventual práctica de la inscripción registral que en su caso proceda. En el caso que nos ocupa puede acudirse a alguno de los procedimientos indicados en este último punto (arts. 199 y 201.1 de la Ley Hipotecaria) para obtener la inscripción del exceso resultante de la representación gráfica catastral de la finca que se aporta.

DIVISIÓN MATERIAL DE FINCA CON DISTRIBUCIÓN DE LA AFECCIÓN URBANÍSTICA: SE EXIGE EL CONSENTIMIENTO DEL AYUNTAMIENTO
Resolución de 25 de abril de 2016 (BOE 6 de junio de 2016). Descargar Resolución.
 
En sentencia firme se acuerda la división material de una finca formando dos parcelas denominadas “A” y “B”; la disolución de la comunidad existente entre todos sus titulares y la distribución entre las dos fincas formadas por división material, de la afección urbanística derivada del proyecto de reparcelación que grava la finca matriz.
La Registradora considera necesario para inscribir la concreción de garantía, al tratarse de una carga urbanística, el consentimiento del Ayuntamiento, por lo que éste deberá aprobar la distribución. La Dirección General confirma la calificación puesto que la carga urbanística se asigna en función del aprovechamiento atribuido, por lo que su división debe conservar el criterio de proporcionalidad respecto a la finca resultante que no solo se determina en función de la superficie, y dado que, la afección no solo garantiza la retribución y beneficio del urbanizador y la garantía legal es de interés público, con importantes privilegios y efectos erga omnes desde su inscripción, su alteración debe requerir la intervención del órgano administrativo que tiene legalmente atribuida la dirección y control del procedimiento urbanístico.

EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA REANUDAR EL TRACTO
Resolución de 28 de abril de 2016 (BOE 6 de junio de 2016). Descargar Resolución.

Se presenta un expediente para reanudar el tracto en el que su promotor adquirió directamente su participación del titular registral, mediante documento privado de compraventa. A día de hoy, la sociedad vendedora se encuentra ya disuelta y liquidada. No han sido notificados los demás cotitulares de la finca en cuestión, ni consta el estado civil y en su caso el carácter de la adquisición del comprador.
La Dirección General desestima el recurso, señalando que el auto aprobatorio del expediente simplemente determina la relación causal directa entre el titular registral y el demandante en el expediente, sin más apreciación o consideración. Cualquier otra circunstancia que pudiera justificar alguno de los casos antes mencionados que habilitasen al expediente de dominio debieron haberse aportado al título presentado, no siendo suficiente su alegación y justificación en el trámite del recurso.

ACTA DE SUBASTA PÚBLICA NO INSCRITA
Resolución de 3 de mayo de 2016 (BOE 6 de junio de 2016). Descargar Resolución.

La cuestión que se plantea en el presente recurso es determinar si puede o no inscribirse un acta de subasta pública de una finca que no está inscrita. La DGRN confirma la nota, señalando que en el presente caso, que se trataba de una comunidad de regantes, no se debió iniciar el procedimiento administrativo de apremio contra la finca objeto del expediente dado que es un monte de dominio público, sino que se tendría que haber dirigido dicho procedimiento contra bienes patrimoniales del Ayuntamiento, salvo que se hubiera procedido previamente a la desafectación del citado bien mediante el oportuno expediente de exclusión del monte del Catálogo de montes de utilidad pública (art. 19 de la Ley de Montes de Castilla y León).

ACTA DE DESLINDE DE FINCAS
Resolución de 4 de mayo de 2016 (BOE 6 de junio de 2016). Descargar Resolución.

Se debate en este expediente la posibilidad de inscripción de un “acta de deslinde” autorizada antes de la entrada en vigor de la Ley 13/2015, de 24 de junio, en la que no se acompaña, al tiempo de la presentación, la certificación catastral de las fincas cuyo deslinde se realiza y en la que no han intervenido todos los dueños de los predios colindantes.
La Dirección General revoca la nota. Entiende el Centro Directivo que hasta la entrada en vigor de la reforma hipotecaria cabía el deslinde realizado por los interesados en cuanto a los lindes que les afectan respecto a las fincas inscritas (posibilidad que subsiste, vía artículo 384 del Código civil, en cuanto a las fincas no inscritas) y sin necesidad de aportar certificación catastral descriptiva y gráfica acreditativa de la concreta situación gráfica de la finca. De la documentación aportada parece desprenderse que la modificación afecta exclusivamente a los límites inter partes de las fincas delimitadas, por lo que, como señalan las Sentencias del Tribunal Supremo de 3 de noviembre de 1989, 16 de octubre de 1990 y 27 de enero de 1995 no es precisa la intervención de los colindantes con cuyas fincas no existe confusión de linderos, pues sería absurdo obligar a traer a la litis a personas a quienes esta acción de deslinde no va a afectar pues la acción de deslinde sólo interesa a los propietarios que estén en linde incierta y discutida y no a los demás que tengan perfectamente reconocidos sus límites.

INMATRICULACIÓN DE FINCA
Resolución de 4 de mayo de 2016 (BOE 6 de junio de 2016). Descargar Resolución.

El objeto de este recurso se centra en resolver sobre la inmatriculación de una finca habiéndose presentado una escritura de subsanación de otra escritura de aceptación de herencia y un acta complementaria de título para inmatricular. El Registrador suspende la inmatriculación por apreciar el carácter instrumental de la documentación presentada, elaborada ad hoc, a los solos efectos de conseguir la inmatriculación, dado que el acta complementaria se otorga en la misma fecha que la escritura de rectificación, y porque, a su juicio, aprecia dudas sobre la identidad de la finca, dudas fundadas en que las diferencias descriptivas del inmueble entre la inicial y la rectificada son muy relevantes.
La DGRN estima el recurso, ya que entiende que estamos ante un único título de adquisición (herencia) que, efectivamente, ha sido rectificado y un acta complementaria destinada a la inmatriculación. También sostiene, en cuanto a las dudas del Registrador sobre la identidad de la finca, que existen un número de evidencias lo suficientemente claras que indican que se trata de un espacio físico similar o aproximado y que, por tanto, la rectificación del título no responde, en ningún caso, a una operación instrumental que sólo pretende obtener la inmatriculación, sino que es debida a un error descriptivo del título.

INMATRICULACIÓN POR DOBLE TÍTULO
Resolución de 5 de mayo de 2016 (BOE 6 de junio de 2016). Descargar Resolución.

La Dirección General señala en una calificación con varios defectos, que la aportación a gananciales debe expresar una causa para producir un efecto traslativo, en segundo lugar, que el procedimiento regulado en el artículo 205 de la Ley Hipotecaria, relativo a la inmatriculación por doble título exige plena identificación de la superficie de la finca en el título y la certificación catastral, no sirviendo la georreferenciación de la misma, y por último, confirmando la doctrina de la propia Dirección señalada en la Resolución de 17 de noviembre de 2015, el título VI del Reglamento Hipotecario debe entenderse tácitamente derogado por la nueva regulación del título VI de la Ley Hipotecaria introducida por la Ley 13/2015, de 24 de junio.

LA EXTINCIÓN DE UNA COMUNIDAD VALENCIANA CONSTITUYE TITULO INMATRICULADOR
Resolución de 12 de mayo de 2016 (BOE 6 de junio de 2016). Descargar Resolución.

La Dirección General entiende que en los supuestos de inmatriculación por doble título que establece el vigente artículo 205 de la Ley Hipotecaria, tras la Ley 13/2015, de 24 de junio, la extinción de la llamada comunidad valenciana para su posterior conversión en propiedad horizontal tiene efectos verdaderamente traslativos y, por lo tanto, se puede considerar, perfectamente, como un primer título exigido por el artículo citado.

LA DESCRIPCIÓN DE LA FINCA DEBE COINCIDIR CON LA CERTIFICACIÓN CATASTRAL EN EL MOMENTO DE LA INMATRICULACIÓN
Resolución de 12 de mayo de 2016 (BOE de 6 de junio de 2016). Descargar Resolución.

Se trata de un supuesto en que la certificación catastral de la finca que se pretende inmatricular conforme al artículo 205 de la Ley Hipotecaria actualmente vigente, difiere de la que aparece en el título de inmatriculacíón y la que solicita la Registradora en el momento de la inscripción.
La Dirección General confirma la calificación resaltando que han de concurrir simultáneamente dos exigencias de identidad descriptiva: la primera, entre el título traslativo inmatriculador y el título adquisitivo previo; y la segunda, entre dicho título inmatriculador y la certificación catastral descriptiva y gráfica que necesariamente ha de aportarse al efecto. Pero con la particularidad, de que para el primer supuesto, la Ley exige que exista “identidad… a juicio del Registrador”. Y en cambio, para el segundo supuesto, la ley exige que exista “identidad… en todo caso”. Lo cual ya induce a interpretar que el grado de identidad exigible no es exactamente el mismo en ambos supuestos, exigiéndose la plena identificación de la certificación catastral, ya no sólo en el momento de la incorporación al título inmatriculador, que se otorgó hace cinco años, sino en el momento de la inscripción, tendiendo derecho los Registradores a pedir certificación catastral, de acuerdo con el apartado 8.º de la Resolución conjunta de la Dirección General y la Dirección General del Catastro de 26 de octubre de 2015.

UN EXCESO DE CABIDA DERIVADO DE UNA SENTENCIA JUDICIAL SE PUEDE INSCRIBIR, PERO CUMPLIENDO LOS REQUISITOS HIPOTECARIOS EXIGIBLES
Resolución de 23 de mayo de 2016 (BOE 10 de junio de 2016). Descargar Resolución.

Se declara judicialmente el dominio de una finca, siendo este el objeto del procedimiento judicial, pero, al mismo tiempo, para identificar la misma, se estable la extensión, que es mayor, que la que aparece en el Registro. La Dirección General considera que el Registrador no puede entrar en la valoración de la prueba, en cuanto a lo que es la extensión superficial de la finca, pero sí en la exigencia de los requisitos establecidos por la legislación hipotecaria para los excesos de cabida, como es, en este caso, la notificación a colindantes.

OBRA NUEVA Y PROPIEDAD HORIZONTAL

DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA POR ANTIGÜEDAD: REQUISITOS EXIGIBLES
Resolución de 19 de abril de 2016 (BOE 2 de junio de 2016). Descargar Resolución.

Se debate sobre la inscripción de un acta notarial de obra nueva terminada en el año 2008 acreditada por certificación catastral descriptiva y gráfica. Se aporta licencia de legalización de fecha 26 de septiembre de 2011 pero no se aporta certificado de georreferenciación de la edificación, ni certificado de eficiencia energética, ni Libro del Edificio.
El primer defecto se refiere a la falta de certificado del técnico acreditativo de que la obra se ajusta al proyecto y a la licencia, con la fecha exacta de su terminación. La Dirección General lo revoca porque la obra se declara por antigüedad. Tampoco es preciso determinar la fecha exacta de terminación, sino que estaba terminada en una determinada fecha.
El segundo defecto se debe a la falta de aportación de las coordenadas de georreferenciación del edificio, el Centro Directivo declara que la legislación vigente exige necesariamente la georreferenciación de la porción de suelo ocupada por las obras nuevas, precisando lo siguiente: a) No es necesaria la georreferenciación de la parcela, salvo que el Registrador albergue dudas sobre si la edificación se encuentra dentro o no de la finca registral. b) No es necesario aportar fichero informático GML y basta aportar la lista de coordenadas de la edificación. c) No es necesario notificar a colindantes, salvo que el Registrador albergue dudas de la ubicación de la edificación. d) No es necesario iniciar ningún procedimiento de coordinación de la finca con el Catastro.
Respecto el tercer defecto debido a la falta de certificado de eficiencia energética, la Dirección General afirma que no es aplicable a las obras nuevas declaradas por antigüedad respecto de las cuales ya no proceda adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición.

REQUISITOS DE LA INSCRIPCIÓN DE OBRA NUEVA TRAS LA NUEVA LEY 13/2015, DE 24 DE JUNIO
Resolución de 9 de mayo de 2016 (BOE 6 de junio de 2016). Descargar Resolución.

La Dirección General, después de señalar que en los supuestos de inmatriculación por doble título que establece el vigente artículo 205 de la Ley Hipotecaria, se exige la perfecta identidad de la finca, entre la superficie hipotecaria y la reflejada en la certificación catastral, declara que en la inscripción de toda obra terminada nueva o antigua en el Registro de la propiedad, es preciso hacer constar las coordenadas georreferenciadas de la edificación y lo que ocupa en el terreno en que está situada. No necesita ser aportada necesariamente en el concreto formato GML. También será válida la aportación de una representación gráfica de la porción de suelo ocupada realizada sobre un plano georreferenciado o dentro de una finca georreferenciada, aunque no se especifiquen las coordenadas concretas de aquélla.

DECLARADA LA PRESCRIPCIÓN DE UNA ACCIÓN POR INFRACCIÓN URBANÍSTICA, PROCEDE LA INSCRIPCIÓN DE LA OBRA NUEVA
Resolución de 13 de mayo de 2016 (BOE 6 de junio de 2016). Descargar Resolución.

En el supuesto del cambio de uso de un local, con división en dos viviendas, se presenta resolución del Ayuntamiento en el que constaba la denegación de la licencia pero también la prescripción de la infracción. La Dirección General considera que en este caso procede la inscripción de la escritura, sin perjuicio de que luego se comunique la misma por el Registro al Ayuntamiento, todo ello congruente con la admisión de la inscripción en el Registro de la Propiedad de las edificaciones en situación de fuera de ordenación (o situación a ella asimilada), que consagró expresamente el Real Decreto-Ley 8/2011, de 1 de julio, al modificar la redacción del artículo 20, número 4, de la Ley de Suelo.

UNA PLANTA SUPERIOR DECLARADA NO REQUIERE GEORREFERENCIA NUEVA, YA QUE NO AMPLÍA LA SUPERFICIE QUE SE OCUPA DEL TERRENO
Resolución de 23 de mayo de 2016 (BOE 10 de junio de 2016). Descargar Resolución.

La Dirección General considera que no es de aplicación el rigor del artículo 202 de la Ley Hipotecaria cuando la superficie ocupada por la construcción ya consta en el Registro, y no es objeto de modificación o alteración en la escritura de ampliación de obra nueva por elevación de nuevas plantas.

CONTRATOS

COMPRAVENTA DE FINCA QUE LLEVA APAREJADA, COMO TITULARIDAD OB REM, UNA CUOTA INDIVISA DE OTRA FINCA
Resolución de 22 de abril de 2016 (BOE 2 de junio de 2016). Descargar Resolución.

Se debate la inscripción de una escritura de compraventa de una finca que lleva consigo, como titularidad ob rem, una participación o cuota indivisa en la matriz de la que se segregó y que es en la que se ubican los elementos comunes del conjunto. Inscrita la primera finca a favor del comprador, se suspende la inscripción de la cuota indivisa, pues la misma figura inscrita a favor de otra persona distinta del vendedor.
Al no figurar inscrita a nombre del vendedor la titularidad ob rem de la cuota, no es preciso el consentimiento de los restantes titulares de participaciones, para inscribir ésta a nombre del vendedor, sino que el único consentimiento contractual preciso es el prestado al negocio traslativo del elemento principal, sin que se precise un consentimiento adicional para que se entienda asimismo transmitida la titularidad ob rem de la finca o cuota vinculada. En consecuencia, se trata de una inexactitud registral en tanto en cuanto el asiento publica la titularidad en favor de una persona que no puede ser titular de ella, toda vez que no es titular de la finca principal, sin que se pueda alegar falta de tracto sucesivo, dado que el tracto en los supuestos de titularidad ob rem es el de la finca principal (tracto sustantivo) y no al de la subordinada.
El carácter de titularidad ob rem que figura en la inscripción de la finca subordinada impide que su titular registral pueda ejercitar el poder de disposición que de otra forma la propia inscripción presupondría. La Dirección General ha admitido la posibilidad de rectificar el contenido del Registro sin necesidad de acudir al procedimiento general de rectificación, siempre que el hecho básico que desvirtúa el asiento erróneo sea probado, de forma absoluta. Por tanto, bastará para llevar a cabo la subsanación la mera petición de la parte interesada, acompañada de los documentos que aclaren y acrediten el error padecido.

CARÁCTER REAL O PERSONAL DE LOS DERECHOS DE INDEMNIZACIÓN Y REALOJO DE LA LEGISLACIÓN URBANÍSTICA
Resolución de 28 de abril de 2016 (BOE 6 de junio de 2016). Descargar Resolución.

Se plantea la naturaleza de los derechos de indemnización y realojo reconocidos por la legislación urbanística a los sujetos afectados por una actuación de transformación urbanística, es decir, si tal cláusula en un contrato tiene carácter real o personal y, por ende, si es inscribible.
La Dirección General desestima el recurso, señalando que no pueden considerarse cumplidos los requisitos expuestos para el acceso registral de los derechos de realojamiento y retorno, pues en el supuesto que se refieran a los derechos legales derivados de una actuación urbanística, no se acredita el título administrativo que los reconozca; y en el supuesto que pretenda atribuirse convencionalmente, no se delimitan los elementos esenciales básicos que permitan configurar con eficacia frente a tercero, el contenido concreto y plazo de cumplimiento de tal derecho -vid. Sentencia de 14 de junio de 2013 de la Sala Primera del Tribunal Supremo-, exigencia derivada del principio general de especialidad registral, sin perjuicio de la caducidad legal de la nota marginal por el transcurso de cinco años. Todo ello añadido a que no se identifica la finca registral sobre la que se hará efectivo el realojamiento o retorno y sobre la que deberá recaer la nota marginal del mentado artículo 15 del Reglamento Hipotecario, coherentemente con las exigencias del folio real. En lo que se refiere a los derechos de indemnización, ciertamente, no puede admitirse el carácter real y consiguiente inscripción, con eficacia frente a tercero, al faltar la nota esencial de poder directo e inmediato sobre cosa inmueble, atribuyendo únicamente al titular, por razón del bien, eso sí, el derecho a percibir una prestación de otro sujeto.

DERECHO DE SUPERFICIE Y OPCIÓN DE COMPRA: SU COMPATIBILIDAD
Resolución de 19 de mayo de 2016 (BOE 9 de junio de 2016). Descargar Resolución.

Se debate en este expediente la posibilidad de inscribir un derecho de superficie constituido en el ámbito de un negocio jurídico complejo en que se faculta al superficiario para optar entre ejercitar una opción de compra sobre el pleno dominio de la finca sobre la que se constituye el derecho de superficie dentro de un plazo, o mantenerse en la propiedad superficiaria durante la totalidad del plazo señalado para la duración del derecho de superficie, más largo que el concedido para el ejercicio de la opción.
La Dirección General estima el recurso. Señala que respecto a la eventual desnaturalización del derecho de superficie con opción de compra aquí discutido, no se ve problema ninguno en que llegado el momento del ejercicio de la opción (que será calificado en su día por el Registrador) se extinga la superficie por confusión de derechos a favor del optante adquirente del pleno dominio. Transcurrido el plazo para el ejercicio de la opción sin ejercitarla, el derecho de superficie se extinguirá por vencimiento del término y se producirá la natural reversión al propietario del suelo. Se trata, en suma, de dos derechos reales con contenido y dinámica propia, cuya compatibilidad debe ser aceptada, sin que pueda apreciarse elemento alguno que los desnaturalice. Sin que a ello obste la existencia de un negocio complejo que de origen a ambos derechos y que permita establecer una relación entre ellos. En todo caso, debe reunir los requisitos requeridos por el ordenamiento jurídico, fundamentalmente que exista una causa justificada y que se respeten las exigencias impuestas a favor de terceros por el sistema registral, con pleno respecto al principio de autonomía de la voluntad y a la libertad en la creación de nuevas formas jurídico-reales, exigiéndose que el derecho constituido tenga la suficiente claridad y certeza como para dotarla de efectos erga omnes.
Podrá decirse que el artículo 14 impide la inscripción de un derecho de opción por más de cuatro años, pero también cabe entender que cuando se trata de una opción complementaria de otra figura jurídica que lo admita (como el derecho de superficie), siempre que esté suficientemente delimitada, pueda acceder a los libros registrales configurada al amparo de los principios de libertad civil y numerus apertus en materia de derechos reales.

SOCIEDAD DE GANANCIALES

CONFESIÓN DE PRIVATIVIDAD EN DERECHO EXTRANJERO
Resolución de 3 de mayo de 2016 (BOE 6 de junio de 2016). Descargar Resolución.

Se debate en este recurso la inscripción del carácter privativo de la adquisición de una finca por una persona casada en régimen de comunidad extranjero por haber adquirido el bien el comprador con dinero procedente de una donación que se relaciona en el documento presentado pero que no se acompaña.
La Dirección General desestima el recurso, señalando que cuando se trata de hacer constar el carácter privativo de un bien que, de otro modo, pertenecería a la comunidad, el momento de probar el derecho extranjero será el de la adquisición, pues dicha constancia hará que su titular pueda disponer, llegado el momento, del bien sin consentimiento de su cónyuge y sin ninguna traba. Probado debidamente el Derecho extranjero y en el supuesto de que fuera admisible el carácter de bienes privativos por donación, ninguna dificultad existiría en admitir como prueba del carácter privativo, la donación del dinero mediante escritura formalizada el día anterior.

CONVENIO REGULADOR APROBADO JUDICIALMENTE: ADJUDICACIÓN DE FINCA ADQUIRIDA ANTES DEL MATRIMONIO
Resolución de 4 de mayo de 2016 (BOE 6 de junio de 2016). Descargar Resolución.

Es objeto de este recurso resolver sobre la posibilidad de inscribir la adjudicación verificada en convenio regulador, aprobado por sentencia de divorcio, relativa a un bien que constando inscrito como privativo por partes iguales -debido a su adquisición previa al matrimonio, en estado de solteros- se adjudica en su totalidad a uno de los esposos como parte de la liquidación del régimen económico matrimonial.
La Dirección General desestima el recurso, ya que la diferente causa negocial, ajena a la liquidación del patrimonio común adquirido en atención al matrimonio, y las exigencias derivadas del principio de titulación auténtica, unidas a la limitación de contenido que puede abarcar el convenio regulador, según doctrina reiterada, deben resolverse a favor de la exigencia de escritura para la formalización de un negocio de esta naturaleza.

ES POSIBLE EL CONVENIO REGULADOR SOBRE BIEN PRIVATIVO DE AMBOS EXCÓNYUGES CASADOS EN SEPARACIÓN DE BIENES Y ADQUIRIDO DURANTE EL MATRIMONIO
Resolución de 5 de mayo de 2016 (BOE 6 de junio de 2016). Descargar Resolución.

A diferencia del caso anterior en el que no era posible la liquidación de un bien privativo, ya que era previo a la celebración del matrimonio, en este caso la Dirección General entiende que al comprarse durante la vida en común, sí tiene carácter familiar y es posible incluirlo dentro de la liquidación de los bienes del convenio regulador.

ES POSIBLE ATRIBUIR CARÁCTER GANANCIAL A UN BIEN ADJUDICADO EN DISOLUCIÓN DE COMUNIDAD EN EL QUE UNO DE LOS CÓNYUGES TIENE UNA CUOTA PRIVATIVA
Resolución de 11 de mayo de 2016 (BOE 6 de junio de 2016). Descargar Resolución.

Habiéndose producido la disolución de comunidad de un inmueble en el que un cónyuge tiene una cuota del diez por ciento con carácter privativo, al compensar a los otros comuneros con dinero ganancial, se atribuye al bien adjudicado carácter ganancial. Si bien no se declara de forma expresa la atribución de ganancialidad ex artículo 1353 del Código Civil, se infiere de su contenido, por lo cual la causa matimonii de la aportación a la sociedad de gananciales tiene plena eficacia jurídica.

DECLARADO UNO DE LOS CÓNYUGES INCAPAZ, LA ENAJENACIÓN DE BIENES GANANCIALES DEBE SER EN SUBASTA PÚBLICA DE TODA LA FINCA, NO SÓLO UNA MITAD
Resolución de 13 de mayo de 2016 (BOE 6 de junio de 2016). Descargar Resolución.

Autorizada la venta de tres fincas gananciales, en un matrimonio en el que el marido es declarado incapaz, la esposa subasta sólo el 50% de cada una, a pesar de contar con autorización judicial. La Dirección General confirma la calificación dada la especial naturaleza de la sociedad de gananciales, y los términos de la propia autorización judicial.

DERECHO DE SUCESIONES

SUSTITUCIÓN FIDEICOMISARIA EO QUOD SUPERERIT: LEGITIMACIÓN
Resolución de 11 de abril de 2016 (BOE 2 de junio de 2016). Descargar Resolución.

Los bienes sometidos al fideicomiso de residuo no deben formar parte del inventario de la herencia del fiduciario porque una vez fallecido sin haber dispuesto de ellos inter vivos a título oneroso, corresponden los herederos fideicomisarios, destinatarios finales de los mismos.

SUCESIÓN DE EXTRANJEROS: SE ACREDITA SU LEY POR EL ARTÍCULO 36 DEL REGLAMENTO HIPOTECARIO, COMO LEY ESPECIAL FRENTE A LA RECIENTE LEY 29/2015, DE 30 DE JULIO, DE COOPERACIÓN JURÍDICA INTERNACIONAL EN MATERIA CIVIL
Resolución de 9 de mayo de 2016 (BOE 6 de junio de 2016). Descargar Resolución. En parecidos términos Resolución de 11 de mayo de 2016 (BOE 6 de junio de 2016). Descargar Resolución.

La Dirección General considera que la Ley 29/2015, de 30 de julio, de cooperación jurídica internacional en materia civil (en vigor desde el 20 de agosto de 2015), no es aplicable a la prueba del derecho extranjero en el ámbito registral, considerando que debe aplicarse el artículo 36 del Reglamento Hipotecario, al ser, según el centro directivo, norma especial frente a la norma general. Descargar Resolución.

HERENCIA CON HEREDERO NO DEFINIDO
Resolución de 26 de mayo de 2016 (BOE 10 de junio de 2016). Descargar Resolución.

Se debate si es o no inscribible una escritura de adjudicación de herencia en la que la institución de heredero tiene el tenor siguiente: “Instituye heredero universal en todos sus bienes, derechos y acciones a su querido esposo (…), en la seguridad de que su esposo respetará en todo caso tanto los deseos de la testadora respecto del destino de sus objetos personales, como la voluntad de ambos de que a su fallecimiento su patrimonio pase a la Fundación que lleva el nombre de (…)”. Existe un albacea que ejecuta la voluntad de la causante en los mismos términos.
El Registrador señala que no consta con claridad y certeza que la causante hiciera ninguna disposición testamentaria instituyendo heredero para el supuesto de que el esposo no llegara a heredar. Por tanto, no existiendo designación de heredero, procede la apertura de la sucesión abintestato.
La DGRN estima el recurso, señalando que la voluntad de ambos esposos, si bien no era literalmente la misma, era que sus bienes pasaran finalmente a la Fundación, y que además el albacea tenía facultades para interpretar la voluntad de la testadora, y habiendo ésta nombrado como albacea a uno de sus patronos, era evidente, su voluntad de que los bienes pasaran a la Fundación referida. Por tanto, en el testamento de la esposa hay una voluntad clara de que dicha Fundación fuera sustituta fideicomisariamente, lo que implica, según doctrina consolidada del Centro Directivo, que dicha sustitución implica la vulgar tácita.

CONCURSO DE ACREEDORES

VENTA DE LOCALES POR SOCIEDAD CONCURSADA
Resolución de 25 de abril de 2016 (BOE 6 de junio de 2016). Descargar Resolución.

Tiene por objeto este expediente una escritura en la que los administradores concursales llevan a cabo la venta de tres locales comerciales propiedad de la sociedad en concurso, dentro del marco de las operaciones del plan de liquidación. Los defectos apreciados son los siguientes: a) No acreditarse las facultades del administrador concursal; b) Resultar incongruente el juicio de suficiencia efectuado por el Notario; c) Existir dudas sobre la autenticidad de la diligencia de ordenación del secretario judicial de fecha 15 de Junio de 2015, por carecer de sello y rúbrica, y d) No ajustarse el contenido de la escritura a la oferta de adquisición, ya que dicha oferta es para la adquisición de un local.
Pues bien, respecto del primer defecto la DGRN considera suficientemente acreditado el cargo de Administradores Concursales por la consulta telemática incorporada del citado Registro y del Plan de Liquidación aportado. También considera que el juicio de suficiencia está bien expresado, en particular porque se trata de una representación orgánica. En cuanto al tercer defecto, lo confirma ya que la Diligencia de ordenación del Plan de Liquidación debe reunir los requisitos formales habituales, para tener certeza de que se han cumplido los trámites previstos en dicho Plan. Respecto del último defecto, también lo confirma pues considera necesario que se aclare con algún documento adicional la discrepancia entre la oferta de compra (un local) y lo vendido (tres locales) ya que hay diferencia también en el número de policía expresado en ambos.

SOCIEDADES / JUNTA GENERAL

DETERMINABILIDAD DE OBJETO SOCIAL Y DE LA JUNTA: PILARES SOCIETARIOS
Resolución de 4 de abril de 2016 (BOE 2 de junio de 2016). Descargar Resolución.

Rica resolución en la que, discutiéndose varias cuestiones, se estima sólo parcialmente el recurso interpuesto. Así, señala el Centro Directivo lo siguiente:
- El objeto social no tiene por qué configurarse como mero epígrafe del CNAE, pero ha de establecerse el CNAE de la actividad principal del mismo y la comprobación registral se ciñe a la correspondencia de alguna actividad con el objeto social establecido.
- No cabe Junta sin plazo. Es preciso fijar un concreto plazo de convocatoria, eso sí, sin imponerse un mínimo; sin perjuicio de ello, cabe la previsión estatutaria de convocarse excepcionalmente por razones de urgencia con la antelación suficiente que permita a los miembros reunirse.
- No se puede inscribir la cláusula estatutaria en virtud de la cual la competencia para enajenar o adquirir activos no aprobados en el plan de negocio de la sociedad y que tengan un importe superior a un millón de euros, será de la Junta General. El objeto social no limita la capacidad de la sociedad, sino la representación de los administradores.
Y, para los actos comprendidos en el objeto social, son ineficaces las limitaciones frente a terceros. La limitación estatutaria tiene sólo efectos internos, pudiendo inscribirse si se hace constar el 234 de la Ley de Sociedades de Capital.

DENOMINACIÓN SOCIAL: NO PUEDE INCLUIR EL NOMBRE O PSEUDONIMO DE UNA PERSONA SIN SU CONSENTIMIENTO
Resolución de 19 de abril de 2016 (BOE 2 de junio de 2016). Descargar Resolución.

El artículo 406 del Reglamento del Registro Mercantil establece la prohibición de denominaciones que induzcan a error o confusión en el tráfico mercantil sobre la propia identidad de la sociedad. También se prohíben las denominaciones oficiales o la que haga referencia a una actividad no incluida en el objeto de la sociedad. Todas estas normas responden al principio de veracidad de la denominación social, en consonancia con la finalidad perseguida por el legislador de evitar confusiones en el tráfico jurídico mercantil en el que se impone la exigencia de la necesaria claridad de las denominaciones sociales a fin de que no se resienta la seguridad de dicho tráfico.

AUMENTO DE CAPITAL SOCIAL MEDIANTE APORTACIÓN DE INMUEBLE AFECTADO POR UNA LIMITACIÓN DISPOSITIVA
Resolución de 22 de abril de 2016 (BOE 2 de junio de 2016). Descargar Resolución.

El adjudicatario de una finca con las limitaciones dispositivas que fueron dejadas sin efecto por el propio Ayuntamiento, años después la aporta a una Sociedad Limitada mediante un aumento de capital. En el Registro aún consta como carga la limitación de disponer pero se acompaña certificación expedida por la Secretaria del Ayuntamiento del acuerdo adoptado por el Pleno por el que se acuerda dejar sin efecto las limitaciones indicadas.
El Registrador deniega la inscripción pues considera que los contratos del sector público sólo podrán modificarse cuando así se haya previsto en los pliegos o en el anuncio de licitación o en los casos taxativos legalmente establecidos. La Dirección General estima el recurso y revoca la calificación, señalando que la compraventa de un bien inmueble por una Administración pública es, en vía de principios, un contrato privado y no administrativo. La normativa actualmente vigente sobre modificación de los contratos privados celebrados por los entes públicos no resulta aplicable al presente contrato privado, que se rige únicamente por el texto refundido de la Ley de Contratos de las Administraciones Públicas, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2000, de 16 de junio, según el cual se aplican a sus efectos y extinción, y por ende a la modificación, las normas de Derecho privado.

CONVOCATORIA DE JUNTA MEDIANTE SISTEMA ALTERNATIVO PREVISTO EN LOS ESTATUTOS
Resolución de 25 de abril de 2016 (BOE 6 de junio de 2016). Descargar Resolución.

Se convoca una Junta utilizando el segundo medio alternativo establecido en los Estatutos Sociales: carta certificada con acuse de recibo. El Registrador estima que tal medida es contraria al artículo 173 de la Ley de Sociedades de Capital, que no permite sistemas alternativos de convocar la Junta, y por tanto, mientras que la Sociedad no se adapte a la nueva norma, las convocatorias deben hacerse, dado que la sociedad carece de web, en el Borme y en un diario.
Por la sucesión de normas aplicables a la forma de convocatoria de la junta en tan corto espacio temporal, la DGRN entiende que la finalidad perseguida por el legislador en todas ellas es la de simplificar la forma de convocar la Junta general de las sociedades de capital, como medio de minimizar costes de funcionamiento de la propia sociedad, incrementando así su competitividad. También se aprecia, en todas las reformas sucesivas, que en materia de sociedades limitadas es preferente lo que digan los estatutos sobre forma de convocar la junta que el sistema o sistemas supletorios que en defecto de regulación estatutaria establezca la norma legal.
Por eso, la Dirección General llega a la conclusión, en base a las reglas de interpretación de los contratos, que el artículo de los estatutos sólo ha quedado derogado en lo que en la actualidad es contrario a la normativa vigente, es decir en cuanto a que la convocatoria de la Junta pueda hacerse en un determinado diario. Todo ello debe llevarnos a la conclusión de que el precepto estatutario, en cuanto a la forma de convocar la junta por correo certificado con acuse de recibo, perfectamente adecuada a la vigente regulación legal, sigue siendo aplicable pues su aplicabilidad en nada contraría la norma legal vigente en el momento de convocar la junta, es más conforme con la voluntad de los socios que la establecieron como una las formas supletorias de la legal y se evita de esta forma una modificación de estatutos y una nueva convocatoria de junta que previsiblemente conduciría al mismo resultado.

AUMENTO DE CAPITAL SOCIAL E INFORME DE AUDITOR
Resolución de 19 de mayo de 2016 (BOE 9 de junio de 2016). Descargar Resolución.

Mediante el presente recurso se pretende la inscripción de una escritura de aumento del capital social de una Sociedad anónima por compensación de determinados créditos, en la que se incorporó informe de auditor de cuentas en el que se indica que tal informe especial se emite “a los fines previstos en el artículo 301.3 del texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital”. El Registrador suspende la inscripción porque el informe del auditor no acredita que una vez verificada la contabilidad social, resultan “exactos” los datos ofrecidos por los administradores sobre los créditos en cuestión.
Pues bien, rechaza tal interpretación el Centro Directivo, señalando que en el presente caso es indudable que el informe del auditor cumple la norma técnica referida y se ajusta al modelo contenido en la citada Resolución de 10 de abril de 1992, del Instituto de Contabilidad y Auditoría de Cuentas. El hecho de que, siguiendo las prescripciones de la norma técnica aplicable, el auditor exprese en su informe que la documentación preparada por los administradores ofrece información “adecuada”, en vez de emplear el término información “exacta”, no puede constituir obstáculo a la inscripción.

CLÁUSULA ESTATUTARIA DE TRANSMISIÓN DE PARTICIPACIONES SOCIALES
Resolución de 20 de mayo de 2016 (BOE 9 de junio de 2016). Descargar Resolución.

Se pretende la inscripción de una cláusula estatutaria de una sociedad de responsabilidad limitada en la que, después de disponer que cualquier transmisión inter vivos de las participaciones sociales quedará sometida al consentimiento de la sociedad, que se expresará mediante acuerdo de la Junta general, se añade que “la sociedad podrá bien denegar la autorización para transmitir; bien autorizar la transmisión de forma incondicional; o bien autorizarla condicionada a que el comprador ofrecido por el socio que proponga transmitir las participaciones acepte comprar también las del resto de los socios que también se ofrezcan a transmitirlas”, y que “en cualquier caso en que se deniegue al socio la autorización para transmitir, éste podrá separarse de la sociedad dentro del plazo de un mes a contar desde la recepción por dicho socio de notificación fehaciente de la denegación de la autorización remitida por la sociedad”.
La Registradora suspende la inscripción solicitada porque, a su juicio, no cabe la mera negativa de la sociedad a la solicitud de transmisión de las participaciones sin la comunicación de adquirentes alternativos ya sean otros socios, terceros o la propia sociedad, conforme al artículo 107.f de la Ley de Sociedades de Capital.
La DGRN estima el recurso, señalando que no cabe rechazar la inscripción de la cláusula debatida, en cuanto atribuye al socio el derecho de separación para el caso de denegación de la autorización para transmitir sus participaciones, de modo que no perturba la realización del valor patrimonial de las participaciones con una dificultad objetiva que sea prácticamente insalvable, y no puede considerarse que rebase los límites generales a la autonomía de la voluntad (cfr. arts. 1255 y 1258 del Código Civil, 28 de la Ley de Sociedades de Capital y 188.1 del Reglamento del Registro Mercantil).

ADMINISTRADORES

NO ES VÁLIDO EL PODER OTORGADO POR EL ADMINISTRADOR PARA AUTOCONTRATAR Y DONAR ACTIVOS
Resolución de 11 de abril de 2016 (BOE 2 de junio de 2016). Descargar Resolución.

La admisibilidad del poder a un tercero para autocontratar de modo genérico entrañaría una pretendida dispensa preventiva de eventuales o futuros conflictos de intereses para la cual sólo el órgano supremo societario, la junta general, estaría facultado. Por otra parte, aun partiendo de la base de que el administrador, como representante social, pudiera otorgar donaciones cuando sea necesario o conveniente al fin social, en cambio, excedería de sus facultades, disponer directamente de los activos sociales esenciales e indispensables para el desempeño del objeto social. Análogamente, no tendría tampoco legitimación alguna para conceder a un tercero poder con la intención de facultarle para llevar a cabo tales donaciones; es decir, se trataría de poderes que excederían de su competencia administrativa.

DIFERENCIAS EN EL DOMICILIO DE LOS ADMINISTRADORES: SU RELEVANCIA REGISTRAL
Ocho Resoluciones de 12 de abril de 2016 (BOE 2 de junio de 2016). Descargar Resolución. Descargar Resolución. Descargar Resolución. Descargar Resolución. Descargar Resolución. Descargar Resolución. Descargar Resolución. Descargar Resolución.

En el nombramiento de dos administradores mancomunados, comparecen para elevarlo a público, tanto el nuevo, que es una persona jurídica, a través de su representante, como el anterior que dimite como administrador único y se da por notificado de su cese. Y, como no hay que hacer ninguna comunicación del 111 del Reglamento del Registro Mercantil, es innecesario señalar el domicilio exacto del que ya era administrador y firma la escritura. Asimismo, no es obstáculo el que se exprese como su domicilio la sede social y en el Registro figure como domicilio particular del administrador persona física otra dirección distinta. Cuando las normas mercantiles exigen expresar el domicilio del administrador, lo es por las implicaciones de notificación por ejemplo que tiene, por lo que no compete al Registrador entre dos domicilios tener que decidir cuál es el correcto.
No puede afirmarse que exista propiamente un error o una discordancia a efectos de la inscripción de la escritura calificada por el hecho de que uno de los administradores que comparecen para elevar a público el acuerdo de reducción del capital social exprese que tiene determinado domicilio “a tales efectos” y en el Registro conste un domicilio distinto.
Sentado lo cual, también dice la DGRN que la correcta identificación del domicilio del administrador lo será para aquellas escrituras que lo exijan (v.gr. el nombramiento de nuevo administrador).

SOCIOS MINORITARIOS VERSUS DESIDIA DE LIQUIDADORES
Resolución de 13 de abril de 2016 (BOE 2 de junio de 2016). Descargar Resolución.

Solicitado con carácter previo al Registrador Mercantil por uno de los socios la separación y cese de los administradores solidarios inscritos, en tanto no sea resuelto el expediente por el Registrador Mercantil, en el cual deberá darse audiencia a tales administradores, no procede la inscripción del nombramiento del liquidador designado por la Junta general. De admitirse el nombramiento de éste último, con posterioridad al ejercicio de dicho derecho, los socios deberían esperar otros tres años para volver a pedir su cese -ex artículo 389 de la Ley de Sociedades de Capital- , con el indudable perjuicio que ello supone. Habiendo tenido la Junta general de la sociedad tiempo suficiente, a juicio del legislador, para remediar la falta de diligencia de los liquidadores por ella nombrados, y así el acuerdo mayoritario adoptado por la junta no puede ser tenido en cuenta si por otros socios minoritarios se ha iniciado el procedimiento de jurisdicción voluntaria mediante el ejercicio del derecho contemplado en el artículo 389 de la Ley de Sociedades de Capital.
Según el Centro Directivo el artículo 389 en concordancia con el 380.2 de la citada Ley tienen como finalidad evitar una excesiva prolongación del proceso de liquidación en perjuicio de los socios o personas con interés legítimo.

FIJACIÓN EN LOS ESTATUTOS DE LA FORMA DE ACTUACIÓN DE LOS ADMINISTRADORES
Resolución de 28 de abril de 2016 (BOE 6 de junio de 2016). Descargar Resolución.

Se pretende la inscripción de una disposición de los estatutos de una sociedad de responsabilidad limitada según la cual en el caso de que la administración de la sociedad se organice por el sistema de varios administradores con facultades mancomunadas (cuyo número se determinará por la junta general sin que pueda ser inferior a dos ni superior a seis), “el poder de representación se ejercerá mancomunadamente al menos por dos de ellos”. El Registrador rechaza la inscripción de dicha disposición porque considera que la expresión “al menos” contenida en la misma “deja indeterminada en estatutos la forma en que los administradores mancomunados, caso de ser más de dos, han de ejercer el poder de representación”.
La Dirección General estima el recurso. Confirmando que la cláusula debatida se ajusta a los términos literales empleados por el legislador en el citado artículo 233.2.d) de la Ley de Sociedades de Capital; y por el hecho de que se disponga que el poder de representación se ejercerá mancomunadamente por al menos dos de los administradores conjuntos no puede entenderse que adolezca de indeterminación. En consecuencia, de la expresión estatutaria de que la “…representación se ejercerá mancomunadamente al menos por dos de ellos”, no debe deducirse que se permita que la Junta general pueda, sin modificación estatutaria, establecer que la actuación se ejerza mancomunadamente por tres, cuatro, etc., o de manera diferente a lo estatutariamente previsto, sino que en tal caso de utilización de la fórmula legal, la forma de actuación de los administradores mancomunados forzosamente habrá de ser por sólo dos o más de ellos.

ES POSIBLE LA FIJACIÓN EN ESTATUTOS DE UNA RETRIBUCIÓN A UNO DE LOS ADMINISTRADORES POR SUS TRABAJOS DEPENDIENTES AJENOS AL EJERCICIO DE SU CARGO
Resolución de 10 de mayo de 2016 (BOE 6 de junio de 2016). Descargar Resolución.

Se modifican los estatutos de modo que, tras decir que el cargo no será retribuido, se acuerda retribuir a una de las administradoras solidarias “por los trabajos dependientes que realiza para la empresa”. La Dirección General, tras diferenciar entre dos supuestos: el de retribución de funciones inherentes al cargo de administrador y el de la retribución de funciones extrañas a dicho cargo, considera que la disposición de los estatutos es válida, ya que se retribuirá por la prestación de otros servicios o por su vinculación laboral para el desarrollo de otras actividades ajenas al ejercicio de las facultades de gestión y representación inherentes a aquel cargo.

CUENTAS ANUALES

CIERRE DEL REGISTRO POR BAJA PROVISIONAL EN EL ÍNDICE DE ENTIDADES
Resolución de 18 de mayo de 2016 (BOE 9 de junio de 2016). Descargar Resolución. En iguales términos Resolución de 26 de mayo de 2016 (BOE 10 de junio de 2016). Descargar Resolución.

Vigente la nota marginal de cierre por baja provisional en el Índice de Entidades, no podrá practicar ningún asiento en la hoja abierta a la Sociedad afectada, a salvo las excepciones legales. En el supuesto contemplado, no se podrá inscribir la renuncia del administrador pero sí el cambio de unipersonalidad.

CIERRE DEL REGISTRO POR FALTA DE DEPÓSITO DE CUENTAS: LA FALTA DE ACTIVIDAD DE LA SOCIEDAD NO EXIME DE SU OBLIGATORIEDAD DE PRESENTAR CUENTAS
Resolución de 20 de abril de 2016 (BOE 2 de junio de 2016). Descargar Resolución.

El Registrador rechaza la inscripción del título presentado porque la hoja de la sociedad ha sido cerrada, por falta de depósito de las cuentas anuales. El recurrente alega que la sociedad adquirió personalidad jurídica el día de su inscripción en el Registro Mercantil -9 de enero de 2014-, por lo que no está obligada a formular ni depositar las cuentas anuales correspondientes al ejercicio 2013.
Confirma el Centro Directivo la calificación, señalando que la inscripción en el Registro Mercantil sólo es necesaria para que las sociedades de capital adquieran “su” especial personalidad. La Ley autoriza, expresamente, a que la fecha de comienzo de la actividad pueda ser, por disposición estatutaria, una posterior a la fecha de la escritura de constitución; lo que no autoriza, en ningún caso, es que la fecha de comienzo de operaciones quede en suspenso a voluntad de la sociedad a efectos del cumplimiento de una obligación legal como es el depósito de las cuentas anuales.
Al condicionarse el levantamiento del cierre registral únicamente a la acreditación de la falta de aprobación mediante la certificación del órgano de administración con expresión de la causa de la falta de aprobación, sin que se distinga según cuál sea dicha causa, sería suficiente certificar que tales cuentas no habían sido formuladas por carecer la sociedad de actividad. La causa de falta de actividad, como razón o motivo para el no depósito, es trascendente pues debe considerarse que, dada su naturaleza, no será necesario ratificar o reiterar cada seis meses.

INFORME DE AUDITOR SIN EXPRESAR OPINIÓN POR CAUSA NO IMPUTABLE A LA SOCIEDAD
Resoluciones de 28 de abril y 3 de mayo de 2016 (BOE 6 de junio de 2016). Descargar Resolución. Descargar Resolución.

Se plantea nuevamente que consideración ha de darse al documento de auditoría presentado en el Registro Mercantil, con ocasión del depósito de las cuentas anuales. El Registrador suspende el depósito pues a su juicio no se pueden entender auditadas las cuentas sociales cuando el auditor manifiesta no poder expresar una opinión sobre las cuentas anuales. La Sociedad recurre alegando que no está obligada a verificación contable, por lo que el hecho de que el auditor se limite a manifestar que no puede expresar una opinión sobre las cuentas anuales, no constituye en modo alguno causa suficiente para suspender la práctica de su depósito.
La Dirección General revoca la nota, señalando que no debe admitirse el depósito de cuentas cuando los motivos que impiden al auditor expresar su opinión, pueda ser imputada a la actitud de la propia Sociedad, por haberse comprometido la objetividad o independencia del auditor o por no haberse realizado por la sociedad la entrega de la documentación correspondiente (arts. 3.2 de la Ley y 7.2 de su Reglamento). Concluye que denegar el depósito de cuentas privaría a los destinatarios de la publicidad del Registro Mercantil de una información difícil de obtener por otros cauces, de forma que se frustraría la finalidad perseguida por la legislación societaria. Por eso, una denegación del depósito de cuentas fundada en el contenido del informe del auditor debe tener un carácter restrictivo, puesto que sólo excepcionalmente se puede privar de la información a quienes tienen derecho a conocer el contenido de las cuentas y en tales casos la decisión tiene que necesariamente estar dirigida a proteger un interés concreto, como será el caso de los socios cuando la sociedad pretende burlar su derecho no suministrando información al auditor.

FACULTAD CERTIFICANTE EN EL DEPÓSITO DE CUENTAS ANUALES
Resolución de 28 de abril de 2016 (BOE 6 de junio de 2016). Descargar Resolución.

Se plantean en este recurso dos cuestiones, relativa la primera a la ausencia del visto bueno del Presidente del consejo en la certificación de acuerdos presentada a los efectos de depósito de cuentas y, la segunda, relativa a la identidad de dicha firma a los oportunos efectos calificadores.
La DGRN confirma la nota, ya que las certificaciones se tienen que emitir siempre con el visto bueno del Presidente o, en su caso, del vicepresidente de dicho órgano. Ninguna excepción se establece a la norma del artículo 109 del Reglamento del Registro Mercantil. La identificación de las firmas también es necesaria. Así lo establece, entre otras, en la Resolución de 28 de junio de 2013, dado que el Registrador debe calificar que los que firman son los que constan inscritos en el Registro. Ahora bien, dicha identificación no es necesario que se haga en la antefirma pues es suficiente con que resulte de la certificación y con relación a la consignación del DNI, la misma no es necesaria, pues en ninguna norma se exige.

PRÓRROGA TÁCITA DEL NOMBRAMIENTO DE AUDITORES
Resolución de 25 de mayo de 2016 (BOE 10 de junio de 2016). Descargar Resolución.

Conforme a lo dispuesto en el artículo 52.1 del Reglamento de Auditoría, en relación al artículo 19 de la Ley de Auditoría de Cuentas, una vez ha finalizado el período por el que fueron contratados los auditores de cuentas y las sociedades de auditoría para realizar la auditoría de cuentas, podrán ser prorrogados expresamente, incluso de forma sucesiva, por períodos máximos de hasta tres años, por lo que es posible la constancia registral de la misma, sin perjuicio de ello que la comunicación al Registro Mercantil del hecho de que existía una prórroga del contrato de auditoría celebrado para el ejercicio finalizado el día 31 de diciembre de 2013 no se ha llevado a cabo hasta mucho tiempo después, ya que lo relevante es que la prórroga se produjo dentro del plazo establecido en la Ley de Auditoría.