REALIDAD, CATASTRO Y REGISTRO DE LA PROPIEDAD

La intervención del notario en el proceso de concordancia entre Catastro, Registro y realidad se produce antes y después del otorgamiento de la escritura. Antes, ayudando a identificar el bien inmueble objeto del negocio jurídico y a subsanar las posibles divergencias que pueda haber en su descripción catastral o registral. Después del otorgamiento el notario colabora suministrando al Catastro información del documento autorizado.

Intervención notarial anterior al otorgamiento
Para formar el consentimiento es fundamental la tarea de identificación de la finca objeto del negocio jurídico. Para ello, el notario en la sede electrónica del Catastro podrá consultar los datos físicos, jurídicos y económicos de los bienes inmuebles, tanto vigente como de fechas anteriores; obtener certificaciones catastrales descriptivas y gráficas (CCDG) que incluyan, como anexo en formato pdf o GML, las coordenadas georreferenciadas de los vértices de las parcelas catastrales; o validar las representaciones gráficas alternativas en los expedientes en que se admitan.
No hay que confundir la constancia de la referencia catastral de la finca, que es obligatoria en el título y en el asiento, con la operación de coordinación gráfica que, por lo general, es voluntaria, aunque dicha constancia no presupone la coordinación gráfica. Ésta representa un nivel superior de concordancia entre el Catastro y el Registro que, una vez alcanzada, supone, conforme a los artículos 10 y 38 Ley Hipotecaria (LH), que a todos los efectos legales se va a presumir que la finca inscrita y coordinada tiene la ubicación y delimitación geográfica expresada en la representación gráfica georreferenciada (RGG) incorporada al folio real.
Respecto a la coordinación, hay que diferenciar las operaciones que impliquen el nacimiento de nuevas fincas registrales y/o catastrales y las que no lo hagan. Sólo en las primeras la concordancia entre ambas informaciones es obligatoria (véase el art. 9.b LH), aportando la CCDG de la finca. No obstante, en los casos previstos en el artículo 10.3 LH (parcelación, reparcelación, segregación, división, agrupación o agregación o deslinde judicial) se admite la llamada RGG alternativa que deberá ser validada técnicamente en la sede electrónica del Catastro para su inscripción. Para las operaciones que no supongan el nacimiento de nuevas fincas la concordancia entre la información catastral y la registral es voluntaria. Si los interesados no saben cuál de las descripciones se ajusta a la realidad, y no quieren subsanar nada, el notario comprobará la referencia catastral, y dejará la descripción registral como está, sin pretender la coordinación gráfica y sin que se haga de oficio por el registrador.

"Para formar el consentimiento es fundamental la tarea de identificación de la finca objeto del negocio jurídico. Para ello, el notario en la sede electrónica del Catastro podrá consultar los datos físicos, jurídicos y económicos de los bienes inmueb

Si los interesados manifiestan que la descripción catastral no es la correcta y quieren subsanarla, pueden hacerlo por vía administrativa o también, con intervención notarial, a través del procedimiento de subsanación de discrepancias del artículo 18.2.c y d) de la Ley del Catastro Inmobiliario (LCI), que permite subsanar las que afecten a la configuración o a la superficie de la parcela, pero no sirve para cambios de titularidad, existencia de segregaciones o edificaciones, que se deben incorporar al Catastro por el procedimiento de comunicación o declaración de la alteración.
El notario pedirá a los interesados que acrediten la discrepancia por cualquier medio de prueba admitido en derecho (planos, títulos de propiedad, etc.). Si no la estima acreditada, no puede seguir adelante: dejará constancia de la discrepancia en el documento público y por medios telemáticos informará de su existencia a la Dirección General del Catastro para que ésta, en su caso, incoe el procedimiento oportuno.
Si, por el contrario, el notario entiende que la discrepancia entre la realidad física y la catastral está bien acreditada, lo notificará a los titulares catastrales colindantes que pudieran resultar afectados por la rectificación para que en el plazo de veinte días puedan alegar lo que a su derecho convenga. Si alguno de ellos se opone, no se puede seguir el expediente e informará a Catastro como en el caso anterior. Pero si ninguno de los citados se opone (y aquí está la principal novedad respecto al sistema anterior), el notario sí podrá incorporar la nueva descripción del bien inmueble en el mismo documento público o en otro posterior autorizado al efecto y, dentro de los cinco días posteriores, informará por medios telemáticos a la Dirección General del Catastro, la cual validará técnicamente la rectificación declarada e incorporará la alteración catastral. Si se ha aportado un plano representado sobre la cartografía catastral, la alteración se realizará en el plazo de cinco días desde su conocimiento por el Catastro.

Concordancia registral
Una vez que los interesados ya han dado por buena la descripción catastral, puede ocurrir que la inexactitud, sea física o jurídica, se dé en la registral, por lo que habrá que acudir a los procedimientos de concordancia de los artículos 198 y siguientes LH.
Excede de los límites de un artículo como éste el realizar un análisis completo de todos ellos. Sólo veremos los autorizados por notario¹. Me remito al texto legal para sus trámites, requisitos y plazos, aunque destacaré algunos aspectos puntuales. A falta de mayor claridad legal y de desarrollo reglamentario, es significativa la doctrina que está creando la Dirección General de los Registros y del Notariado. Todos estos expedientes notariales de la LH se tramitan ante notario hábil para actuar en el distrito notarial donde radiquen las fincas o en sus colindantes.

"A falta de mayor claridad legal y de desarrollo reglamentario, es significativa la doctrina que está creando la Dirección General de los Registros y del Notariado"

Deslinde
El artículo 200 LH regula el expediente de deslinde de fincas inscritas en el Registro, las que no lo están se deslindan ante el Letrado de la Administración de Justicia (arts. 104 y ss de la Ley 15/2015, de Jurisdicción Voluntaria). Si alguno de los inmuebles afectados pertenece a una Administración pública, el deslinde se practicará conforme a su legislación específica (ley de montes, de costas, etc.).
Sólo procede el deslinde cuando haya confusión de linderos entre dos o más fincas. Si lo que el interesado pretende es recuperar parte de un terreno cuya propiedad se discute, lo correcto es el ejercicio judicial de una acción reivindicatoria. Puede también ocurrir que acudan a la Notaría el promotor y alguno o algunos de sus colindantes con la intención de hacer el deslinde de forma consensuada. Lo que habrá que controlar es que, bajo la apariencia de un deslinde, no se pretenda encubrir un exceso de cabida o una operación de segregación, transmisión y agrupación/agregación. En tales casos habría que formalizar debidamente los negocios encubiertos, sin poder aplicar los trámites del artículo 200.
En este expediente el notario no tiene facultad decisoria sino simplemente mediadora, buscando la avenencia entre los interesados. Si se consigue, el deslinde se formaliza en una escritura pública, en la que habrá que expresar las coordenadas georreferenciadas de la línea de separación entre las fincas que se han deslindado. Si el deslinde es total, las coordenadas de toda la parcela. Si es parcial, sólo las de la zona donde los linderos estaban confusos (véase RDGRN de 6 de abril de 2016). En ambos casos, en los cinco días siguientes, el notario informará por medios telemáticos a la Dirección General del Catastro sobre la rectificación realizada (art. 18 LCI). Si no hay acuerdo entre los interesados, se cierra el acta inicial y no se otorga ninguna escritura.

Rectificaciones descriptivas
Se regulan en el artículo 201 LH que remite, en ciertos aspectos, al 203. Ahora bien, no procede para la rectificación descriptiva de edificaciones, fincas o elementos integrantes de división horizontal (sino que ha de rectificarse el título constitutivo), ni tampoco para fincas resultantes de expediente administrativo de reorganización de la propiedad, expropiación o deslinde (pues habrá de tramitarse otro procedimiento administrativo).
Por otro lado, no es necesario tramitar este expediente si se pretende rectificar un dato de una finca distinto de la superficie o los linderos, tales como la calificación o clasificación, el destino, o el número o denominación de la calle, lugar o sitio en que se encuentre. En estos casos, la modificación ha de acreditarse al registrador de modo suficiente, en la forma que se determine reglamentariamente.
En cuanto a las rectificaciones de superficie inferiores al 5% de la cabida inscrita, no es necesario tramitar ningún expediente, basta con que el registrador no tenga dudas sobre la realidad de la mayor o menor cabida. Una vez inscrita la rectificación, el registrador la notifica a los titulares registrales de las fincas colindantes. Si además de la diferencia de superficie se quiere inscribir la representación gráfica, habrá que pedirlo expresamente y aportar la CCDG.
En cuanto a las diferencias superiores al 5 pero inferiores al 10% de la cabida inscrita, si se acreditan mediante CCDG, y hay plena coincidencia entre la finca registral y la catastral, no es necesario seguir el expediente del 201, si el registrador no tiene dudas sobre la realidad de la mayor o menor cabida. Una vez inscrita la rectificación, el registrador la notifica a los titulares registrales de las fincas colindantes. La RDGRN de 17 de noviembre de 2015 admitió que también es posible la constatación registral de diferencias de cabida inferiores al 10% de la inscrita al amparo del artículo 9.b) LH, que exige también la coordinación gráfica, esto es, la inscripción de la RGG. En este caso, una vez practicada la inscripción, el registrador la notifica a los titulares de derechos inscritos sobre la finca (no los colindantes).
Si la diferencia de cabida inferior al 10% (pero superior al 5%) no se acredita mediante CCDG porque sus datos no son correctos a juicio del promotor, puede tramitarse el expediente del 201 acreditando la diferencia mediante RGG alternativa, y el notario informará a la Dirección General del Catastro por medios telemáticos sobre la rectificación realizada dentro de los cinco días siguientes a la formalización del documento público. A mi juicio, también es posible rectificar la certificación catastral y después, con la correcta, solicitar la inscripción de la diferencia de cabida al amparo del 201.3.a), con la simple notificación registral posterior a la inscripción.
Finalmente, para las diferencias de cabida superiores al 10% de la cabida inscrita debe tramitarse el expediente notarial del 201, aunque, según las RDGRN de 17 de noviembre de 2015 y 8 de junio de 2016, el interesado puede optar, de forma alternativa, por incoar el expediente del 199².

Declaraciones de obra nueva
Su inscripción se regula en el artículo 202 LH, que exige definir la porción de suelo que ocupe la edificación o instalación mediante sus coordenadas georreferenciadas. La DGRN ha interpretado, en diversas Resoluciones y Circulares (3 de noviembre de 2015, 8 de febrero, 19 de abril y 23 de mayo de 2016), que esta exigencia se aplica sólo a las obras nuevas terminadas, no en construcción, y tanto las antiguas como las propiamente nuevas. Si el registrador tiene dudas de que la edificación quepa dentro del perímetro de la finca, será necesario, además, inscribir las coordenadas de toda la parcela, a través del procedimiento que corresponda. Las coordenadas, en uno y otro caso, no tienen que aportarse necesariamente en formato GML, ni reunir los demás requisitos de la resolución conjunta de 26 de octubre de 2015, pero sí utilizar el sistema oficial de georreferenciación que utiliza el Catastro (Proyección UTM, sistema ETRS89 para la península o RegCan95 para Canarias).

"La efectividad de la colaboración se logrará plenamente si se habilitan lenguajes y canales de comunicación telemática que de una forma rápida y sencilla permitan intercambiar información entre Notarías y Catastro"

El Centro Directivo también ha admitido que si se aporta un plano georreferenciado de la parcela, no es necesario que en la escritura se expresen las coordenadas de la edificación (con lo que se traslada al registrador la determinación de esas coordenadas, que deberán constar en la inscripción y remitirse al Catastro). Por último, otra novedad en materia de obras nuevas es que el libro del edificio ya no se deposita en la Notaría sino en el Registro de la Propiedad, en soporte informático.

Expedientes para la inmatriculación de fincas
Debido a la extensión de esta materia, trataremos únicamente algunos aspectos del expediente de dominio y la inmatriculación por doble título, en particular, los que han sido resueltos por la DGRN en diversas resoluciones clarificadoras. La compleja regulación del primero dificulta llevarlo a cabo con éxito, por lo que se nota en el Centro Directivo una tendencia a facilitar la otra vía flexibilizando sus requisitos.
Así, en cuanto al llamado expediente notarial de dominio del artículo 203 LH, me interesa destacar dos puntos. El primero, que es imprescindible que la descripción literaria de la finca en el título de propiedad se corresponda con la que resulte de la CCDG de la parcela o parcelas catastrales. La RDGRN de 18 de abril de 2016 ha extendido la misma doctrina construida sobre la Ley 13/1996 a la 13/2015. Así, en cuanto a la superficie, es necesaria una total coincidencia entre la descripción del título y la de la certificación catastral, sin que pueda aplicarse el margen del 10% que se admite para la inscripción de la referencia catastral. Entiendo que habría que exceptuar el hecho de que en Catastro no aparezcan decimales. También se exige total coincidencia en cuanto a la ubicación y delimitación geográfica de la finca. Pero no es necesaria la coincidencia de identidad de los titulares catastrales colindantes con los colindantes mencionados en el título inmatriculador.
El segundo punto a destacar es que, tras las múltiples notificaciones que exige el 203, el notario deberá archivar el expediente si cualquiera de los interesados se opone o si se entabla juicio declarativo ordinario relativo al dominio o cualquier otro derecho inscribible sobre la misma finca. El promotor podrá entablar demanda en juicio declarativo contra todos los interesados que se hubieran opuesto, ante el Juez de primera instancia correspondiente al lugar en que radique la finca³. Pero si nadie se opone, y la inmatriculación se practica, no está sujeta a la suspensión de efectos de los dos años del artículo 207 LH (a diferencia del 205).
En cuanto a la Inmatriculación por título público de adquisición, se regula en el artículo 205 LH. Exige dos títulos de propiedad, siempre públicos, y ha de haber un año de diferencia entre las fechas de las adquisiciones documentadas en los mismos, no entre las fechas de los títulos (así, RDGRN de 19 de noviembre de 2015 para las herencias). El segundo título debe ser traslativo de la propiedad, pero el primero puede ser simplemente de adquisición, es decir, determinativo (como en las disoluciones de comunidad o liquidaciones de sociedad ganancial). La DGRN ha admitido ya la extinción de la comunidad ordinaria, la adquisición producida en la llamada comunidad valenciana (R 12 de mayo de 2016), y la aportación a sociedad de gananciales (R de 5 de mayo de 2016) siempre que se exprese la causa del negocio, sea una causa donandi, o la simple causa matrimonii. En todo caso, es necesario que no sean títulos creados claramente ad hoc de forma instrumental o fraudulenta.
Por otra parte, hay que entender derogada la posibilidad del acta de notoriedad complementaria del título público de adquisición del antiguo artículo 199 LH y 298 RH. No obstante, la DGRN, en su línea de potenciar la vía del 205, en la Resolución de 19 de noviembre de 2015 permite acudir a un Acta de notoriedad del artículo 209 RN, en la que el notario emitiría su juicio sobre que determinada persona ha acreditado la propiedad de una finca desde una fecha concreta (al menos anterior en un año al otro título). A mi entender, es una solución bienintencionada pero arriesgada porque la responsabilidad asumida por el notario es grande.
Otro aspecto importante del 205 es la exigencia de la doble identidad descriptiva. La primera se predica de la descripción de la finca en los dos títulos pero no ha de ser total, pues el registrador tiene margen para apreciar, a su juicio, la identidad entre ambos títulos, si va referida a la misma porción de territorio y coinciden, básicamente, superficie y linderos. Así, RRDGRN de 21 de abril, 5 y 12 de mayo de 2016.
En cambio, la coincidencia sí ha de ser total entre la descripción de la finca en el segundo título (el inmatriculador) y la CCDG. Así se deduce de la expresión “en todo caso” que utiliza el 205. Y lo ha reconocido la Dirección General en las mencionadas resoluciones. Por tanto, no cabe inmatricular, por ninguna vía, mediante representación gráfica alternativa. Si la descripción catastral no es correcta, habrá que cambiarla previamente.

Reanudación de tracto sucesivo interrumpido
Regulado en el artículo 208 LH, la tramitación de este expediente es íntegramente notarial, no requiere aprobación judicial como en el sistema anterior. Ante un caso concreto, lo fundamental es determinar si hay o no interrupción del tracto. Se entiende que no lo hay -y, por tanto, no procede este expediente-, si su promotor ha adquirido su derecho directamente del titular registral o de todos sus herederos. En estos casos basta con presentar a inscripción el documento en que se formalizara la adquisición. Pero si el interesado ha adquirido su derecho únicamente de alguno o algunos herederos concretos del titular registral que se hubieran adjudicado el bien en un título particional, sí hay tracto interrumpido. Así lo ha aclarado la DGRN que, como en el expediente anterior, ha hecho una interpretación flexible de sus requisitos, tendente a que pueda ser útil y eficaz (así, Resoluciones de 14 de abril, 28 de abril, y 23 de mayo de 2016).

"Hay que destacar que los notarios, a través de la sede electrónica del Catastro, podrán descargar los acuerdos catastrales derivados de la información remitida, para su incorporación en las copias del documento público que se entregará a los interesados"

El escollo principal es la exigencia de que todos los notificados por el notario -que son muchos- comparezcan ante él y consientan la reanudación del tracto. El Centro Directivo diferencia dos categorías de personas citadas a efectos de calibrar la importancia de su no comparecencia o de su oposición. Así, es fundamental la citación personal y comparecencia de los titulares registrales o sus herederos cuya inscripción tenga menos de treinta años de antigüedad (o, en los casos en que se hubiese practicado con posterioridad, dentro de dicho plazo, algún otro asiento relativo a cualquier título otorgado por el titular registral o sus herederos). Cuando la última inscripción tenga más de treinta años, la citación al titular registral debe ser nominal, pudiendo practicarse, no obstante, por edictos, y respecto de sus herederos la citación, que también puede ser por edictos, sólo hace falta que sea nominal cuando conste su identidad de la documentación aportada.
Y por otro lado, es fundamental que, no sólo comparezca sino que además no se oponga cualquier persona que sea titular de un derecho inscrito, con independencia de la antigüedad de su asiento. Lo que no queda claro en la doctrina de la Dirección General en este punto es si este titular de un derecho inscrito, ha de serlo sobre la finca registral cuyo tracto se quiere reanudar o si también de las colindantes (a quienes hay que notificar por remisión al art. 203), porque en tal caso, se antoja difícil que un usufructuario de avanzada edad o un acreedor hipotecario de una finca registral colindante vaya a comparecer y consentir la reanudación.

Intervención notarial posterior al otorgamiento
En esta fase, nos centraremos en la colaboración específica con el Catastro, que se ha reforzado con la nueva ley y la Resolución de la Dirección General del Catastro de 26 de octubre de 2015. La efectividad de la colaboración se logrará plenamente si se habilitan lenguajes y canales de comunicación telemática que de una forma rápida y sencilla permitan intercambiar información entre Notarías y Catastro.
Quiero destacar el procedimiento de comunicación del artículo 14.A LCI, que permite la incorporación al Catastro de las alteraciones en los bienes inmuebles contenidas en escritura pública, siempre que (i) conste la referencia catastral de los inmuebles afectados; (ii) exista correspondencia entre dichos bienes y las descripciones catastrales; y (iii), en el caso de actos de segregación, división, agregación o agrupación, que se aporte el plano representado sobre la cartografía catastral que permita la identificación de estas alteraciones y la validación técnica por el Catastro. Si se dan estos requisitos, con la comunicación notarial se produce la incorporación al Catastro de esas alteraciones y, por tanto, se exime al titular catastral de la obligación de presentar la correspondiente declaración. La Ley 13/2015 ha ampliado el ámbito objetivo y ha acortado los plazos.
Antes sólo se comunicaba el cambio de titularidad cuando se transmitía el 100% del pleno dominio del inmueble. Ahora también se comunica la transmisión de cuotas indivisas, y no solo de propiedad, sino también de usufructo, superficie y concesión administrativa. También se han incluido las agrupaciones, agregaciones, segregaciones o divisiones de fincas. Todos estos actos jurídicos, más la constitución del régimen de propiedad horizontal, hay que comunicarlos en los cinco días posteriores al otorgamiento de la escritura⁴.
Por último, hay que destacar que los notarios, a través de la sede electrónica del Catastro, podrán descargar los acuerdos catastrales derivados de la información remitida, para su incorporación en las copias del documento público que se entregará a los interesados.

¹ En cuanto a la inscripción de la representación gráfica georreferenciada, regulada en el artículo 199 LH, se tramita por el registrador, puede verse un análisis en SANZ PEREZ, C. ,“El artículo 199 de la Ley Hipotecaria en el marco de la coordinación Catastro-Registro”, en EL NOTARIO DEL SIGLO XXI, núm. 65 (enero-febrero 2016), págs. 62 y ss.
² Véase la crítica a esta doctrina en el citado núm. 65 de EL NOTARIO DEL SIGLO XXI.
³ Es destacable que en todos los procedimientos de concordancia en los que interviene el notario, la oposición de cualquier interesado determina el cierre automático de los mismos. Esto contrasta, por un lado, con el margen que tiene el registrador en el ámbito del artículo 199 para valorar las oposiciones o alegaciones que presenten los colindantes notificados. Y, por otro, con las facultades que al mismo cuerpo notarial otorga la Ley de Jurisdicción Voluntaria en materias como la aprobación de convenios conyugales de separación o divorcio, o de la partición realizada por contador partidor dativo. Véase sobre este punto BARRIO DEL OLMO, C.P., “Función notarial y desarrollo práctico de la Ley de la Jurisdicción Voluntaria”, en EL NOTARIO DEL SIGLO XXI, núm. 67, mayo-junio 2016, pág.58.
⁴ El Consejo General del Notariado informó recientemente que en la plataforma SIGNO se va a habilitar en breves fechas la aplicación informática que permitirá cumplir con las obligaciones derivadas de este procedimiento de comunicación, comenzando por los cambios de titularidad, y sin necesidad de incorporar las titularidades intermedias que hubieran podido existir, siempre y cuando el notario se asegure de su certeza.

Palabras clave: Coordinación catastral, Inmatriculación, Obra nueva, Subsanación de discrepancias, Reanudación tracto interrumpido.
Keywords: Cadastre Coordination, Registration, New Work, Correction of Discrepancies, Resumption of an Interrupted Chain.