PROCEDIMIENTO REGISTRAL

MANDAMIENTO JUDICIAL ORDENANDO LA ELEVACIÓN A PÚBLICO DE UN CONTRATO VERBAL: DEBE CONTENER TODAS LAS CIRCUNSTANCIAS NECESARIAS PARA SU INSCRIPCIÓN
Resolución de 2 de junio de 2016 (BOE de 23 de junio de 2016). Descargar Resolución.

No es inscribible un mandamiento judicial que condena a la parte demandada a la elevación a escritura pública de un contrato de compraventa suscrito de forma verbal en 1970, pero sin decir cuál es el contenido de dicho contrato. No basta con que la Sentencia declare que la finca es propiedad del demandante y que se inscriba a su nombre, sino que debe contener los elementos esenciales del contrato que se pretende elevar a público.

DESCRIPCIÓN LITERARIA DE LA FINCA NO OBLIGATORIA EN TÉRMINOS COINCIDENTES CON EL CATASTRO
Resolución de 8 de junio de 2016 (BOE de 28 de junio de 2016. Descargar Resolución.

No se exige que además de aportar la certificación catastral descriptiva y gráfica, haya de describirse en el título la finca según lo que resulta de tal certificación. Según el artículo 170.1 del Reglamento Notarial, la rectificación de la descripción literaria, pero no obligatoria, máxime cuando no es exigible la total coincidencia descriptiva, salvo en supuestos de inmatriculación.
Si ha de manifestar dudas el Registrador, deberá hacerlo al comienzo del expediente.

ASIENTO DE PRESENTACIÓN: PRIORIDAD

Resolución de 7 de junio de 2016 (BOE de 28 de junio de 2016). Descargar Resolución.

El mismo día del otorgamiento de una escritura de compraventa se remitió por fax al Registro la comunicación de haberse autorizado, dando lugar al correspondiente asiento de presentación, que, conforme al artículo 418 del Reglamento Hipotecario tiene una vigencia de diez días hábiles, debiendo presentarse, en dicho plazo, la copia auténtica de la escritura que lo motivó. Pero, al no haber sido presentada ésta en el Registro, provocó la caducidad del asiento, perdiendo la prioridad ganada, y sin que los ahora recurrentes puedan beneficiarse de las ventajas y garantías de la inscripción.

TRACTO SUCESIVO: LEGITIMACIÓN PARA SOLICITAR LA INSCRIPCIÓN DEL TÍTULO PREVIO
Resolución de 16 de junio de 2016 (BOE de 21 de julio de 2016). Descargar Resolución.

Se debate en este recurso la inscripción de una ampliación de capital realizada por un heredero que aporta un tercio de una finca sin que se acredite inicialmente ni la inscripción de la herencia en favor del heredero, ni el pago del impuesto.
Se presenta de nuevo la escritura de ampliación de capital junto con una de rectificación a las que se acompaña una instancia privada suscrita por una representante de la sociedad cuyo capital se amplía en la que se acredita la presentación de la herencia en la oficina liquidadora y se acompaña el título hereditario a favor del aportante, como heredero único.
El registrador entiende que la representante de la sociedad no puede operar a efectos jurídicos sobre el patrimonio de dicho heredero no representado.
El defecto, señala la DGRN, no puede mantenerse, porque lo único que hace la representante de la sociedad es presentar en el Registro de la Propiedad un documento público, previo para el despacho de una ampliación del capital de la sociedad a la que representa para poder lograr la inscripción de su título. En cuanto a la legitimación de la firma debe compartirse la opinión del notario recurrente en el sentido de que lo que se inscriben son los documentos a los que acompaña la instancia y no la instancia misma.

NO CABE SILENCIO ADMINISTRATIVO POSITIVO EN TRANSMISIONES INMOBILIARIAS POR PARTE DE CÁMARA AGRARIA DE UN BIEN PATRIMONIAL
Resolución de 21 de junio de 2016 (BOE de 21 de julio de 2016). Descargar Resolución.

Se pretende la inscripción de la aportación de una finca que realiza la Cámara Agraria Provincial de Cuenca en favor de una Fundación sin la preceptiva autorización previa por parte de la Consejería de Agricultura y Medio Ambiente de Castilla-La Mancha, impuesta por el artículo 14.7 de la Ley 1/1996, de 27 de junio, de Cámaras Agrarias de Castilla-La Mancha, por considerar que la misma ha sido obtenida por la vía del silencio administrativo positivo. El Registrador sostiene que no cabe aplicación de la doctrina del silencio positivo en esta materia al tratarse de un acto jurídico-privado, que no está sometido por tanto a los principios administrativos.
La DGRN confirma la nota de calificación estimando que no puede aplicarse la doctrina del silencio administrativo, ya que la enajenación de un bien patrimonial por una Cámara Agraria es un acto jurídico privado, al que se aplican las reglas generales, que no administrativas contractuales de la Ley de Contratos del Sector Público.

NOTA SIMPLE: DEBE EXISTIR INTERÉS LEGÍTIMO, CONOCIDO Y DIRECTO EN LA SOLICITUD, DEBIÉNDOSE ACREDITAR AL REGISTRADOR
Resolución de 21 de junio de 2016 (BOE de 21 de julio de 2016). Descargar Resolución.

Se confirma en el presente caso el defecto que señala la registradora en su nota de calificación por cuanto no ha quedado suficientemente acreditado en la instancia el interés legítimo y la causa de la solicitud que se le exige a todo interesado, defectos fácilmente subsanables mediante la acreditación, en los términos expresados.
Señala, además, el Centro Directivo, que al solicitar la información contenida en asientos vigentes, no aquellos cancelados que por tanto hayan perdido vigencia, y aunque se trate de bienes pertenecientes a Administraciones Públicas, no se conculcarían las restricciones que en la emisión de tal información limitan la actuación de los registradores de la propiedad.

EL RECURSO GUBERNATIVO NO SIRVE PARA SOLICITAR LA CANCELACIÓN DE ASIENTOS YA PRACTICADOS
Resolución de 12 de julio de 2016 (BOE de 12 de agosto de 2016). Descargar Resolución.

En relación a un recurso relativo a una falta de notificación de calificaciones negativas previa a la Instrucción de la Dirección General de 9 de febrero de 2016, el propio Centro Directivo recuerda que un recurso gubernativo no es el cauce adecuado para plantear la cancelación de asientos vigentes en el Registro de la Propiedad.

EL AUTO POR EL QUE SE HOMOLOGA UNA TRANSACCIÓN JUDICIAL DE UNA DISOLUCIÓN DE COMUNIDAD, NO ES TÍTULO INSCRIBIBLE, SIN QUE HAYA CONCURRIDO A SU ELEVACIÓN A ESCRITURA PÚBLICA UNO DE LOS CONDUEÑOS
Resolución de 19 de julio de 2016 (BOE de 19 de septiembre de 2016). Descargar Resolución.

Este recurso tiene por objeto una escritura de disolución de comunidad otorgada exclusivamente por uno de los dos condueños titulares de la finca, en cumplimiento de un auto judicial que homologa el acuerdo transaccional alcanzado por ambos en la tramitación de un juicio ordinario. El registrador suspende la inscripción por considerar que el auto por el que se homologa una transacción judicial no es título inscribible, sin que haya concurrido a su elevación a escritura pública uno de los condueños.
Confirma la calificación la Dirección General señalando que tratándose de un acuerdo por el que se conviene la disolución de una comunidad ordinaria sobre una finca, si ambas partes no proceden voluntariamente a otorgar la correspondiente escritura, cualquiera de ellas puede solicitar la ejecución del mismo a través de lo establecido en los artículos 705 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Lo que no es admisible es que, como sucede en el supuesto objeto de este expediente, la escritura de disolución de condominio haya sido otorgada unilateralmente por uno de los condueños.

INSTANCIA PRIVADA ACOMPAÑADA DE CERTIFICACIÓN CATASTRAL: NO TIENE APTITUD PARA GENERAR MODIFICACIONES EN LA TITULARIDAD DOMINICAL
Resolución de 22 de julio de 2016 (BOE de 19 de septiembre de 2016). Descargar Resolución.

El presente caso trata de decidir si es o no inscribible una instancia privada en la que se solicita por quien no es titular registral que se anule una inscripción y se proceda a inscribir de nuevo el dominio a su favor. El registrador no practica el asiento de presentación al señalar que sólo acceden al Registro de la Propiedad títulos públicos conforme al artículo 3 de la Ley Hipotecaria y la instancia privada no lo es. La recurrente señala que la certificación catastral descriptiva y gráfica que aporta al expediente es documento público y en ella se acredita que el dominio le pertenece.
La Dirección General señala que el documento que resulta de la oficina virtual del Catastro no tiene la aptitud de generar modificaciones en la titularidad dominical del Registro de la Propiedad y que el artículo 420 del Reglamento Hipotecario es claro en este sentido.

HIPOTECA

PRESTAMISTA INDIVIDUAL: EL ACREEDOR HIPOTECARIO HABITUAL DEBE CUMPLIR TODOS LOS REQUISITOS DE LA LEY 2/2009
Resolución de 31 de mayo de 2016 (BOE de 23 de junio de 2016). Descargar Resolución.

Así, la falta de previa inscripción en el Registro especial y contratación de seguro o aval es defecto subsanable, ya el artículo 7 Ley 2/2009 remite a la sanción de los artículos 51 y 52 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, que no impone la invalidez del contrato, sino sólo multas y posible cierre temporal del establecimiento.
En cambio, la infracción de los requisitos de información precontractual se considera defecto insubsanable. La Dirección General asume la doctrina del Tribunal Supremo que considera que la contratación con condiciones generales es una categoría contractual diferenciada de la individual, cuya eficacia no depende tanto del consentimiento del adherente como del cumplimiento por el predisponente de sus deberes de información.

ADJUDICACIÓN EX ARTÍCULO 671 LEC: NO ES DACIÓN EN PAGO SI HAY SOBRANTE
Resolución de 1 de junio de 2016 (BOE de 23 de junio de 2016). Descargar Resolución.

Ante el dilema de si la adjudicación de la finca ejecutada al hipotecante por la cantidad que se le deba “por todos los conceptos” extingue o no el crédito hipotecario, el Centro Directivo mantiene la subsistencia de éste último; por lo tanto, si el valor de adjudicación excediese de la garantía hipotecaria, tendría el mismo tratamiento que el precio de remate. Así, en el supuesto de un embargo posterior, el sobrante debe quedar a disposición de éste.
El artículo 671, vigente en el momento de la subasta, permite al acreedor pedir la adjudicación, bien por el 50% del valor de subasta, bien por la cantidad que se le deba por todos los conceptos. Pero esta opción no debe impedir la satisfacción del crédito de los acreedores posteriores: si el acreedor hubiese optado por la adjudicación por el 50% de la tasación y este porcentaje fuese superior a la deuda, habría tenido que consignar la diferencia; y de la misma forma habrá que proceder cuando opte por la otra alternativa.

EJECUCIÓN HIPOTECARIA: RECURSO DE APELACIÓN
Resolución de 16 de junio de 2016 (BOE de 21 de julio de 2016). Descargar Resolución.

En el presente recurso se plantea la inscripción resultante de una ejecución hipotecaria de vivienda en la que el decreto y mandamiento de se dictaron un día después de la entrada en vigor de la Ley 9/2015, que concedió un nuevo plazo de preclusión de dos meses para formular recurso de apelación basado en la existencia de las causas de oposición previstas en el apartado 7.º del artículo 557.1 y en el apartado 4.º del artículo 695.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Señala, por tanto, la DGRN que al no haber transcurrido el plazo de dos meses extraordinario para interponer recurso de apelación, sin que conste en el mismo decreto que no se había formulado oposición por alegarse el carácter abusivo de una cláusula contractual que constituya el fundamento de la ejecución o que hubiese determinado la cantidad exigible, no puede afirmarse que el decreto sea firme y pueda motivar asientos definitivos como la inscripción de la adjudicación y las cancelaciones ordenadas, de conformidad con el artículo 524.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN SOBRE DOS FINCAS: DISTRIBUCIÓN DE RESPONSABILIDAD. A PARTIR DE LA SUBASTA Y HASTA EL REMATE CADA FINCA SE CONSIDERA DE MANERA INDIVIDUALIZADA
Resolución de 17 de junio de 2016 (BOE de 21 de julio de 2016). Descargar Resolución.

La cuestión esencial que se plantea en este recurso es si ejecutándose un crédito en cuya garantía se constituyó hipoteca sobre dos fincas registrales y adjudicándose una de ellas por la cantidad “que se le adeuda por todos los conceptos” ha de entenderse referida dicha cantidad a la total que se le adeude en ese procedimiento de ejecución, o si, por el contrario, cabe considerar dicha cantidad como la referida a la diferente responsabilidad hipotecaria atribuida a cada finca de modo que tras dicha adjudicación pueda todavía quedar un remanente que se le siga adeudando al ejecutante.
Pues bien, la Dirección General estima que no hay objeción legal para que, si se ejecuta una hipoteca distribuida entre varias fincas, pueda pedirse la adjudicación por valores fijados siguiendo métodos diferentes, siempre que se cumplan, claro está, los mínimos legales. La tramitación puede ser unitaria hasta el momento de la subasta, pero a partir de este momento y hasta el remate cobra protagonismo cada finca considerada de un modo individualizado.

HIPOTECA: PRESTAMISTA PERSONA FÍSICA. INTERESES ABUSIVOS
Resolución de 20 de junio de 2016 (BOE de 21 de julio de 2016). Descargar Resolución.

El presente expediente se refiere a una escritura de préstamo hipotecario en la que el prestamista es una persona física que manifiesta no dedicarse profesionalmente a la concesión de créditos y los prestatarios son dos personas físicas, las cuales hipotecan una vivienda de su propiedad manifestando que no constituye su domicilio habitual. El interés ordinario pactado es el fijo durante toda la vida del préstamo del 14,99%.
Ha intervenido una entidad como intermediaria, y es quien ha entregado una parte del importe del préstamo a los prestatarios, el resto ha sido retenido por la misma para aplicarlo a diversas finalidades de las cuales 349,77 euros se corresponden con dos mensualidades de intereses, que retiene la intermediaria “BEP Corporación Financiera, S.L.”, y que se dice que devolverá al vencimiento del préstamo. No se expresa en la escritura de préstamo, ni en la ficha de información personalizada ni en la oferta vinculante, el destino o finalidad del capital prestado.
La registradora apunta a que el tipo de los intereses ordinario del 14,99% anual es abusivo en cuanto que ese interés ordinario es superior al interés moratorio pactado que es de “tres veces el interés legal del dinero”, en el momento de la firma de la escritura del 10,50%.
El segundo defecto se refiere a que la retención de la cantidad de 349,77 euros del capital concedido, cantidad equivalente a dos mensualidades de intereses (pero que constituye realmente capital), unido a la aplicación a tal cantidad del citado interés fijo del 14,99 % anual, que se cobra no obstante no existir entrega de dicha cantidad hasta el término de la operación, constituye una cláusula abusiva por no existir razón y proporcionalidad en tal retención.
Confirma la Dirección General ambos defectos, el primero por su carácter claramente abusivo y en cuanto al segundo, por el carácter asimismo abusivo de la cláusula de retención por parte del acreedor, por no concurrir razón justificativa ni proporcionalidad en la misma, lo que supone un desequilibrio en perjuicio del prestatario (cfr. art. 87 Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios). Se reitera a este respecto que este tipo de estipulaciones, que no afectan al objeto principal del contrato, pueden ser objeto de control registral de abusividad.

DOMICILIO PARA NOTIFICACIONES EN EL PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN: DEBE CONSTAR EL DEL HIPOTECANTE Y EL DEL DEUDOR, SI SON PERSONAS DISTINTAS
Resolución de 20 de junio de 2016 (BOE de 21 de julio de 2016). Descargar Resolución.

Se pretende la inscripción una escritura de constitución de hipoteca con dos prestatarios, uno de ellos a la vez también hipotecante. La cuestión de fondo es si es suficiente que en el procedimiento extrajudicial de ejecución hipotecaria se designe únicamente un domicilio para notificaciones y requerimientos para la parte hipotecante o si, por el contrario, es necesario que se fije también un domicilio para los deudores no hipotecantes y, en tal caso, si es suficiente para cumplir con este requisito, con la remisión a la estipulación en la que figura el domicilio de los prestatarios a estos efectos.
La Dirección General entiende que hay que fijar un domicilio de notificaciones para el hipotecante y para el deudor en ambos procedimientos, judicial y extrajudicial, aunque admite que puede ser un domicilio unitario para hipotecante y deudor siempre que esté claramente determinado.

EJECUCIÓN HIPOTECARIA. ES NECESARIO QUE LA DEMANDA SE DIRIJA TAMBIÉN CONTRA EL TERCERO ADQUIRENTE QUE INSCRIBIÓ SU TÍTULO ANTES DE INICIARSE EL PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN
Resolución de 27 de junio de 2016 (BOE de 27 de julio de 2016). Descargar Resolución.

Se trata de dilucidar si es inscribible un decreto de adjudicación en procedimiento de ejecución directa sobre bienes hipotecados si en el procedimiento no se ha demandado al titular registral que, no siendo deudor del préstamo hipotecario ni hipotecante no deudor, adquirió la finca ejecutada e inscribió su adquisición antes de iniciarse dicho procedimiento.
Pues bien, confirma la DGRN su doctrina en el sentido de que el tercer adquirente debe ser demandado en el procedimiento hipotecario si antes de la interposición de la demanda tiene su título inscrito quedando suficientemente acreditado frente al acreedor (art. 685.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) desde el momento que éste conoce el contenido de la titularidad publicada. La notificación que sobre la existencia de dicho procedimiento se le haya podido realizar no puede suplir a la demanda ni al requerimiento de pago.

PARA CANCELAR UNA HIPOTECA POR CADUCIDAD HAN DE HABER PRESCRITO LAS POSIBLES ACCIONES DERIVADAS DE LAS OBLIGACIONES GARANTIZADAS
Tres Resoluciones de 8 de julio de 2016 (BOE de 12 de agosto de 2016). Descargar Resolución. Descargar Resolución. Descargar Resolución.

La Dirección General señala, repitiendo su doctrina sobre esta cuestión, que para que opere la cancelación por caducidad o extinción legal del derecho es necesario que haya transcurrido el plazo señalado en la legislación civil aplicable para la prescripción de las acciones derivadas de dicha garantía o el más breve que a estos efectos se hubiera estipulado al tiempo de su constitución, contados desde el día en que la prestación cuyo cumplimiento se garantiza debió ser satisfecha en su totalidad según el Registro, al que en el artículo 82 de la Ley Hipotecaria se añade el año siguiente, durante el cual no resulte del mismo Registro que las obligaciones garantizadas hayan sido renovadas, interrumpida la prescripción o ejecutada debidamente la hipoteca.

BASTA LA CONCESIÓN DE DOS PRÉSTAMOS PARA CONSIDERAR QUE UNA PERSONA ES PRESTAMISTA A LOS EFECTOS DE LA LEY 2/2009, DE 31 DE MARZO, POR LA QUE SE REGULA LA CONTRATACIÓN CON LOS CONSUMIDORES DE PRÉSTAMOS O CRÉDITOS HIPOTECARIOS Y DE SERVICIOS DE INTERMEDIACIÓN PARA LA CELEBRACIÓN DE CONTRATOS DE PRÉSTAMO O CRÉDITO
Resolución de 11 de julio de 2016 (BOE de 12 de agosto de 2016). Descargar Resolución.

Una persona que tiene constituidos seis préstamos hipotecarios a su favor con diferentes deudores y otros muchos ya cancelados, manifiesta en una escritura que no se dedica de forma profesional a dicha actividad a los efectos de la Ley 2/2009 citada. La registradora consulta el sistema de interconexión de Registros y obtiene dicha información, por lo que deniega la inscripción en el Registro, alegando la necesidad de cumplir los requisitos necesarios señalados en dicha Ley.
La Dirección General confirma la calificación señalando que bastan dos préstamos para considerar a una persona prestamista a los efectos de dicha Ley, y el incumplimiento de los requisitos como defectos insubsanables ya que afectan a la validez de los contratos por remisión a los artículos 5, 7 y 10 de la Ley 7/1998, de 13 de abril, sobre condiciones generales de la contratación, y 14.3 de la Ley 2/2009.

ES NECESARIA LA EXPRESIÓN MANUSCRITA CUANDO SE EXCLUYAN LOS INTERESES NEGATIVOS
Resolución de 15 de julio de 2016 (BOE de 15 de agosto de 2016). Descargar Resolución.

La Dirección General considera que es aplicable el artículo 6 de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, cuando se niegue la posibilidad de intereses del prestamista a favor del prestatario, como la del caso recurrido: “En el supuesto de que en la fecha de revisión del tipo de interés aplicable al préstamo, el tipo de interés de referencia sea inferior a 0, en ningún caso devengaran intereses favorables para la parte prestataria”. ya que, sin negar que es contrario a la naturaleza del contrato de préstamo, aplica la jurisprudencia del Tribunal Supremo, entre otras sentencias de 9 de mayo y 8 de septiembre de 2014, para considerar que esta cuestión entra dentro del control de transparencia previo al otorgamiento de la escritura.

UN PRESTAMISTA AL QUE SEA DE APLICACIÓN LA LEY 2/2009 DEBE ESTAR INSCRITO. UN ACTA DE NOTORIEDAD POR SIMPLE DECLARACIÓN DE TESTIGOS NO ES SUFICIENTE PARA NEGAR LA CONDICIÓN DE PRESTAMISTA
Resolución de 22 de julio de 2016 (BOE de 19 de septiembre de 2016). Descargar Resolución.

En una escritura de cesión de crédito hipotecario, el Notario hace constar por notoriedad que el cesionario no es prestamista al que le sea de aplicación lo dispuesto en la Ley 2/2009, de 31 de marzo, por la que se regula la contratación con los consumidores de préstamos o créditos hipotecarios y de servicios de intermediación para la celebración de contratos de préstamo o crédito, basando dicha notoriedad en la declaración de dos testigos, pero sin practicar otras pruebas, lo que merece el reproche de la Dirección General, que niega eficacia a dicho juicio de notoriedad. Además, exige al prestamista la inscripción en el Registro de prestamistas regulado en dicha Ley y, en consecuencia, aplicar los especiales requisitos de la misma, incluso en un supuesto de cesión de créditos, al que considera extensible la Dirección General el ámbito objetivo de la Ley.

ANOTACIONES PREVENTIVAS

ANOTACIÓN CANCELADA: NO SE PUEDE REACTIVAR
Resolución de 1 de junio de 2016 (BOE de 23 de junio de 2016). Descargar Resolución.

No cabe la cancelación de una cesión hipotecaria y posterior remate, por causa de nulidad, a instancia del titular del embargo intermedio, el cual solicita la reactivación de la anotación preventiva que fue cancelada por virtud de la adjudicación. Tal rectificación ha de hacerse por quien se considere lesionado por el asiento practicado (titular registral) por sí o por su representante, o bien mediante resolución judicial. En cualquier caso, la representación mencionada debe acreditarse y no está incluida dentro de la autorización de los artículos 6 de la Ley Hipotecaria y 39 de su Reglamento para presentar los documentos en el Registro.

ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO Y CUMPLIMIENTO DEL TRACTO SUCESIVO
Resolución de 17 de junio de 2016 (BOE de 21 de julio de 2016). Descargar Resolución.

En el presente expediente, se presenta mandamiento dictado en procedimiento de ejecución de títulos judiciales, en el que se despacha ejecución contra los bienes propiedad del demandado y se declaran embargados determinados bienes a instancia de la Comunidad de Propietarios del Edificio. Del mandamiento resulta que el procedimiento declarativo y el ejecutivo que de él trae causa se han seguido contra el deudor efectivo y contra el titular registral de la finca objeto del embargo. La registradora deniega la práctica de la anotación por hallarse la finca objeto de embargo inscrita a favor de la “Comunidad Autónoma Andaluza” y no del demandado. El recurrente alega que el titular registral de la finca consta haber sido demandado, cumpliéndose en consecuencia con los principios de legitimación y tracto sucesivo.
La Dirección General estima el recurso, ya que desde la perspectiva registral se han cumplido los principios de legitimación registral y tracto sucesivo, sin que el Registro de la Propiedad deba proteger derechos de terceros que no han inscrito.

ANOTACIÓN DE EMBARGO CAUTELAR: CALIFICACIÓN DE DOCUMENTOS ADMINISTRATIVOS
Resolución de 23 de junio de 2016 (BOE de 27 de julio de 2016). Descargar Resolución.

Se trata de dilucidar si habiéndose embargado por la Agencia Estatal de Administración Tributaria, los créditos comerciales reclamados por la mercantil deudora, “X, S.L.”, responsable tributaria, a otra entidad, “Y, S.A.”, y no habiendo efectuado esta última pago alguno del citado crédito, procede practicar anotación preventiva del embargo cautelar ordenado por la Agencia Estatal de Administración Tributaria en el seno del expediente de derivación de la responsabilidad solidaria al amparo del artículo 42.2.b) de la Ley 58/2003 General Tributaria.
La Ley General Tributaria, contempla expresamente la derivación de responsabilidad por la actuación culpable o negligente del tercero que frustra el embargo decretado por la Administración y que la apreciación de si realmente el impago, en este concreto supuesto, obedece a la mera imposibilidad de satisfacer la deuda o se enmarca dentro de tal conducta obstativa, queda sujeta a su determinación dentro de los cauces legales del procedimiento administrativo, donde caben los recursos procedentes, inclusive el contencioso administrativo.
Por tanto, aunque el registrador puede calificar la congruencia de la resolución administrativa con el procedimiento seguido (ex art. 99 del Reglamento Hipotecario), no cabe duda que el embargo preventivo acordado es congruente con el expediente de exigencia de responsabilidad solidaria (ex art. 42.2 de la Ley General Tributaria), y no puede entrar a analizar el fundamento de fondo de la Administración Tributaria que motiva la apertura del citado expediente de derivación de responsabilidad solidaria, amparado por las normas legales y basado en la autotutela de la Administración, por otra parte sancionada constitucionalmente y sujeta a revisión jurisdiccional.

ANOTACIÓN DE EMBARGO CADUCADA
Resolución de 24 de junio de 2016 (BOE de 27 de julio de 2016). Descargar Resolución.

Es objeto de este expediente resolver -una vez aceptado parcialmente el recurso interpuesto, tal y como resulta del informe en defensa de la nota de calificación- sobre la posibilidad de cancelar los asientos posteriores a la anotación del embargo que genera la adjudicación, bajo la circunstancia de que dicha anotación se encontraba caducada al tiempo de la presentación del decreto de adjudicación y del mandamiento cancelatorio.
Caducada la anotación, debe actuar el registrador a estos efectos como si nunca se hubiera practicado la citada anotación, en cuyo caso la inscripción de la adjudicación de la finca como consecuencia de la ejecución, como se ha señalado reiteradamente por este Centro Directivo, dependerá de que el deudor siga conservando la titularidad de la misma y en caso de existir cargas posteriores no podrán ser objeto de cancelación registral.

NO ES POSIBLE UN EMBARGO A CUENTA DE LOS DERECHOS HEREDITARIOS QUE CORRESPONDEN A UN DEUDOR EN UNA HERENCIA SIN ACREDITAR SU DERECHO CONCRETO
Resolución de 6 de julio de 2016 (BOE de 12 de agosto de 2016). Descargar Resolución.

Se solicita anotación preventiva de embargo sobre los derechos que pudieran corresponder al deudor en la herencia del titular registral, respecto de un bien concreto, pero no se acompaña ni testamento ni declaración de herederos de dicho titular. Sólo se acredita que es hijo y certificación negativa del Registro de Actos de Última Voluntad. La Dirección General niega tal posibilidad alegando que es necesario presentar un título sucesorio que determine el derecho sucesorio del deudor, porque sólo ese puede ser objeto de embargo, y no el de los otros posibles herederos.

TEORÍA DEL LEVANTAMIENTO DEL VELO PARA PRACTICAR UNA ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO
Resolución de 12 de julio de 2016 (BOE de 12 de agosto de 2016). Descargar Resolución.

La Dirección General, antes de desestimar un recurso, hace un análisis de la teoría del levantamiento del velo aplicada a la práctica de las anotaciones embargo, partiendo de los procedimientos tributarios que lo permiten en el artículo 170, párrafo 6, de la Ley General Tributaria, en la redacción dada por Ley 7/2012, de 29 de octubre, de modificación de la normativa tributaria. Ésta ampara la posibilidad de tomar anotación preventiva de prohibición de disponer sobre bienes inmuebles de una sociedad, sin necesidad de que el procedimiento recaudatorio se dirija contra ella, cuando se hubiera embargado al obligado tributario acciones o participaciones de tal sociedad y ejerza sobre la misma un control efectivo, siempre que en el mandamiento se justifique la relación de control, así como el artículo 20 de la Ley Hipotecaria, párrafo último, conforme al cual en los procedimientos criminales podrá´ tomarse anotación de embargo preventivo o de prohibición de disponer de los bienes, como medida cautelar, cuando a juicio del juez o tribunal existan indicios racionales de que el verdadero titular de los mismos es el imputado, haciéndolo constar así en el mandamiento.
Pero en los procedimientos civiles esa decisión sobre el levantamiento del velo, no puede tomarse al margen de un procedimiento entablado contra la propia sociedad titular del bien (arts. 24 de la Constitución Española y 1, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria), salvo en los supuestos legalmente admitidos, que son excepcionales y de interpretación restrictiva.

URBANISMO

PROYECTO DE COMPENSACIÓN: RECTIFICACIÓN ADMINISTRATIVA
Resolución de 2 de junio de 2016 (BOE de 23 de junio de 2016). Descargar Resolución.

En contra de la postura registral, cabe su rectificación sin consentimiento de los titulares afectados o resolución judicial supletoria. Basta con el expediente rectificador promovido por la Administración competente, cumpliendo las garantías legales en favor de las personas afectadas.

LICENCIA Y GEORREFERENCIA GRÁFICA: SON INNECESARIAS EN UNA AGRUPACIÓN DE FINCAS
Resolución de 13 de junio de 2016 (BOE de 21 de julio de 2016). Descargar Resolución.

No exigen licencia de agrupación, ni el legislador estatal, que solo habla de actos de división y segregación, ex artículo 26.2 Texto Refundido de la Ley de Suelo Rehabilitación Urbana, Real Decreto Legislativo 7/2015, 30 de octubre, ni el de la Comunidad Autónoma de Madrid, como se deduce en este último caso del artículo 143 de la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid. No es precisa la aportación de la base gráfica georreferenciada de la finca agrupada, basta con la constatación de las bases gráficas catastrales de las dos parcelas que se agrupan.

LA SUPUESTA PARCELACIÓN URBANÍSTICA DEBE SER CLARA PARA DENEGAR LA INSCRIPCIÓN POR FALTA DE LICENCIA
Resolución de 12 de julio de 2016 (BOE de 12 de agosto de 2016). Descargar Resolución.

Se presenta una escritura de adjudicación a favor de dos hermanos de una finca no urbanizable por mitad y pro indiviso. El registrador exige licencia ya que, según él, se trata de una parcelación urbanística, pero la Dirección General, revoca la calificación, indicando que hay que tener indicios claros de tal parcelación para realizar una calificación negativa, sin perjuicio de que la autoridad administrativa, utilizando medios más amplios que los que están al alcance del registrador, pueda estimar la existencia o no de una parcelación ilegal.

APROVECHAMIENTOS URBANÍSTICOS
Resolución de 22 de julio de 2016 (BOE de 19 de septiembre de 2016). Descargar Resolución.

Interesante resolución, no en cuanto al caso concreto, en el que se confirman todos, menos uno, de los defectos impugnados, pero sí en cuanto el análisis que se hace en la resolución de la figura de los aprovechamientos urbanísticos, desde su creación jurisprudencial, su refrendo legislativo estatal, declarado inconstitucional por exceso de competencias, y hasta el actual reconocimiento autonómico.

INMATRICULACIÓN/REANUDACIÓN DE TRACTO/EXCESOS DE CABIDA

INMATRICULACIÓN: LA EXIGENCIA DE QUE LA CERTIFICACIÓN CATASTRAL DEBA COINCIDIR CON EL TÍTULO INMATRICULADOR NO SE EXTIENDE A LAS CONSTRUCCIONES
Resolución de 23 de junio de 2016 (BOE de 27 de julio de 2016). Descargar Resolución.

Se pretende la inmatriculación de una finca tras la reforma de la Ley 13/2015, mediante una escritura de aportación a gananciales de la mitad indivisa de una finca que se describe como solar, acompañada por una Acta de Notoriedad complementaria de título público, tramitada conforme a la legislación anterior a dicha reforma. En el Catastro, dicha finca aparece con una edificación dividida horizontalmente.
La registradora, considera que la certificación catastral aportada en el título inmatriculador así como en el documento complementario no resulta coincidente con la descripción de la finca tal y como resulta en el propio documento notarial, ya que la legislación aplicable impone en todo caso, la aportación de una certificación catastral descriptiva y gráfica en términos totalmente coincidentes con la descripción que se ha incorporado al título inmatriculador.
Señala la DGRN que este criterio, sin embargo, ha sido matizado en su doctrina más reciente, de tal manera que la verdadera identidad en la descripción del título y la que resulta de la certificación catastral debe extenderse únicamente a la ubicación, la fijación de linderos y perímetro de la parcela registral y catastral, descartando así construcciones o edificaciones existentes sobre la misma.

EXPEDIENTE NOTARIAL PARA INMATRICULAR: NO VALE CERTIFICACIÓN DE DOMINIO EXPEDIDA UNILATERALMENTE POR EL SUPUESTO DUEÑO
Resolución de 24 de junio de 2016 (BOE de 27 de julio de 2016). Descargar Resolución.

En el presente recurso se plantea si la certificación de dominio emitida por una parroquia de la Iglesia Católica puede ser considerada como título de propiedad a los efectos del inicio del expediente de dominio para la inmatriculación de fincas regulado en el artículo 203 de la Ley Hipotecaria.
Señala, a estos efectos, la Dirección General que desde la entrada en vigor de la nueva redacción del artículo 206 de la Ley Hipotecaria, la Iglesia Católica ya no puede obtener la inmatriculación de sus bienes inmuebles por la vía que anteriormente le concedía, esto es mediante certificación expresiva del título de adquisición. Una simple certificación de dominio librada por el supuesto dueño, en tanto que documento confeccionado unilateralmente por el favorecido por el mismo, y sea cual fuera el título material o modo de adquisición del dominio que se exprese en dicha certificación, no es nunca en sí mismo un título de dominio o de propiedad, y por tanto, no debió permitir la iniciación notarial del expediente de dominio, ni debe permitir la expedición registral de la certificación solicitada ni la práctica de la anotación preventiva previstas en el artículo 203 de la Ley Hipotecaria.

EXPEDIENTE NOTARIAL DE INMATRICULACIÓN: LA AGRUPACIÓN NO ES TITULO SUFICIENTE A LOS EFECTOS DEL ARTÍCULO 203 DE LA LEY HIPOTECARIA
Resolución de 27 de junio de 2016 (BOE de 27 de julio de 2016). Descargar Resolución.

El registrador aprecia dos defectos: tener dudas sobre la posibilidad de que la finca, o parte de ella, estuviera ya inmatriculada, y la necesidad de identificar y aportar el título material y formal de adquisición.
Señala la Dirección General que en el caso de albergar dudas el registrador, debe admitirse la posibilidad de continuar con la tramitación de mismo, pudiendo el notario realizar actuaciones y pruebas que permitan disipar tales dudas. Así, en el presente caso, el notario continuó con el acta de inmatriculación, practicando determinadas pruebas encaminadas a despejar las dudas expuestas por el registrador. Por eso, en este punto, se estima el recurso, por cuanto las dudas deben entenderse disipadas.
Ahora bien, con respecto a la necesidad de que el documento acredite la titularidad del promotor que justifique su derecho, señala el Centro Directivo que el acto de agrupación no puede configurarse, a la luz del artículo 203 de la Ley Hipotecaria como un verdadero título atributivo del dominio, careciéndose del previo de una de las fincas objeto de dicha agrupación.

EXCESO DE CABIDA Y OPOSICIÓN DE COLINDANTES
Resolución de 19 de julio de 2016 (BOE de 19 de septiembre de 2016). Descargar Resolución.

Se aporta acta que incorpora certificación catastral de la que resulta un exceso de cabida que se pretende rectificar en el Registro. El registrador, siguiendo el procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecara, cita a los colindantes. Uno de ellos se opone.
Señala, por eso, el Centro Directivo que para lograr la inscripción de la rectificación descriptiva, ahora denegada, el interesado tiene oportunidad de instar el deslinde conforme al artículo 202 de la Ley Hipotecaria, o de lograr el consentimiento los colindantes registrales afectados a la rectificación, ya sea en documento público, o bien por comparecencia en el propio expediente y ratificación ante el registrador.

OBRA NUEVA Y PROPIEDAD HORIZONTAL

OBRA NUEVA ANTIGUA. INFORME TÉCNICO. DISMINUCIÓN DE CABIDA
Resolución de 30 de mayo de 2016 (BOE de 23 de junio de 2016). Descargar Resolución.

Se indica por certificado técnico una concreta antigüedad de la obra a declararse, que es superior al plazo de prescripción de posibles infracciones urbanísticas; y anterior a la norma sustantiva autonómica que establece la imprescriptibilidad de infracciones en suelo protegido. Sin embargo, dicho documento sólo tiene el valor de informe técnico, no de verdadera certificación acreditativa de la específica calificación urbanística del suelo, extremo éste reservado a la administración competente redactora del planeamiento urbanístico o de ordenación del territorio, que tiene categoría reglamentaria. En cualquier caso, la principal causa por la que se deniega su inscripción, reside en una reducción de cabida de la finca sobre la que se alza la edificación (de 1610 a 1530 metros cuadrados), cuya causa determinante no se acredita.

APERTURA DE NUEVO ACCESO PARA LOCAL: CONSENTIMIENTO DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS
Resolución de 6 de junio de 2016 (BOE de 28 de junio de 2016). Descargar Resolución.

Se afecta a la fachada del edificio, elemento común, estando prohibida su alteración unilateral, sin que en el título constitutivo del edificio conste cláusula alguna por la que la comunidad anticipe el consentimiento requerido para tal operación.

CAMBIO DE DESTINO DE PISO: INTERPRETACIÓN DE ESTATUTOS
Resolución de 19 de julio de 2016 (BOE de 19 de septiembre de 2016). Descargar Resolución.

Se pretende alterar la configuración de una oficina en vivienda al amparo de lo previsto en los estatutos de la división horizontal. De la dicción de los estatutos no resulta una limitación en este sentido; otras limitaciones en ellos contenidas han de ser interpretadas restrictivamente. Admitiendo el derecho del propietario al cambio de destino del piso (de comercial a residencial), cuando dicho cambio no aparece expresamente limitado por el régimen de propiedad horizontal, su título constitutivo o su regulación estatutaria. No estando expresamente limitado el cambio de uso no cabe entender que ello implique una actuación en contra de los establecido en el título, lo que solo podría llevarse a cabo modificándolo por acuerdo de la junta de propietarios.

CONTRATOS

RETRACTO ARRENDATICIO EN PLAZO Y OTORGAMIENTO DE POSTERIOR ESCRITURA DE VENTA
Resolución de 30 de mayo de 2016 (BOE de 23 de junio de 2016). Descargar Resolución.

El arrendatario manifiesta en documento privado su decisión de “salir al retracto”, si bien por acuerdo de las partes se decide posponer el otorgamiento de la escritura de compraventa, que tiene lugar pasados sesenta días desde la notificación ex artículo 48 de la Ley de Arrendamiento Urbanos de 1964. No ha de confundirse el ejercicio de un derecho con su formalización. El derecho ya se ha consumado al ejercitarse, como vinieron a reconocer arrendador y arrendatario, y obliga al tercero comprador contra el que se ejercita, a pasar por él.

TRANSMISIÓN DE ESPACIOS NATURALES: DERECHO DE TANTEO A FAVOR DE LA ADMINISTRACIÓN
Resolución de 15 de junio de 2016 (BOE de 21 de julio de 2016). Descargar Resolución.

Debe decidirse en este expediente si es o no inscribible una escritura de compraventa de una finca rústica situada en la Sierra de Tramontana en la que, según los datos del Registro, la finca mide 227 hectáreas. El registrador señala como defecto que impide la inscripción la falta de notificación de las condiciones esenciales de la venta, a efectos de posible ejercicio de derecho de tanteo por la Administración pública competente.
En base a lo expuesto y dado que la finca registral está situada en el término municipal de Banyalbufar y como éste forma parte del paraje natural de Serra de Tramontana, el transmitente tiene que notificar fehacientemente a la Administración las condiciones esenciales de la transmisión pretendida o, en su caso, copia fehaciente de la escritura pública en que se haya instrumentado la transmisión a efectos de ejercitar los derechos de tanteo y retracto. Hay que rechazar el argumento que señala el recurrente de que ha cumplido con la obligación legal de notificar a la administración la transmisión, por el hecho de haber enviado copia electrónica con firma reconocida de la escritura a la Agencia Tributaria de las Illes Balears por no ser la administración competente.

LICENCIA DE OFICINA DE FARMACIA: ES SUSCEPTIBLE DE CONSTITUIR UNA PRENDA SIN DESPLAZAMIENTO
Resolución de 15 de junio de 2016 (BOE de 21 de julio de 2016). Descargar Resolución.

La pignoración de licencias de farmacia (en rigor de los derechos de explotación derivados de la licencia) es por tanto perfectamente admisible, siempre que se acredite su titularidad y sea transmisible. Y las prendas sin desplazamiento de posesión que pueda constituirse sobre las mismas son susceptibles de inscripción en el Registro de Bienes Muebles.
Se plantea la posible infracción, mediante la constitución de esta garantía, de la prohibición del artículo 55 de la Ley sobre hipoteca mobiliaria, que veta la posibilidad de pignorar bienes o derechos que deberían ser objeto de hipoteca. Sin embargo, este obstáculo decae desde el momento en que existe, tanto en el artículo 54 de la Ley sobre Hipoteca Mobiliaria y Prenda sin desplazamiento de Posesión y en el artículo 38.3 de la Ley 19/1998 de la Comunidad de Madrid, encaje legal para amparar la constitución del derecho real de prenda sobre el derecho derivado de una licencia administrativa.

EN UNA COMPRAVENTA BASTA LA MANIFESTACIÓN DEL VENDEDOR DE QUE EL ARRENDATARIO HA RENUNCIADO, POR CONTRATO, AL DERECHO DE ADQUISICIÓN PREFERENTE PARA LA INSCRIPCIÓN DE LA VENTA
Resolución de 11 de julio de 2016 (BOE de 12 de agosto de 2016). Descargar Resolución.

En una escritura de compraventa manifiesta el vendedor que el inmueble está arrendado pero que el arrendatario renunció en el contrato al derecho de adquisición preferente. Se testimonia en la escritura el contrato de arrendamiento. El registrador exige la liquidación del contrato de arrendamiento y que se le acrediten los cargos de los representantes de la sociedad arrendataria.
Lógicamente la Dirección General revoca la calificación al indicar que basta con la manifestación de la vendedora de la renuncia del derecho de arrendamiento, y que no se puede exigir la liquidación del contrato de arrendamiento, porque este contrato no se inscribe.

EN LA FIDUCIA CUM CREDITORE DEL DERECHO NAVARRO, CONSTANDO LA OPOSICIÓN DEL DEUDOR, DEBE RESOLVER EL JUEZ
Resolución de 14 de julio de 2016 (BOE de 15 de agosto de 2016). Descargar Resolución.

En el Derecho Foral Navarro, a diferencia del Derecho Común, se reconoce la figura de la fiducia cum creditore, en la que se inscribe un inmueble a favor del acreedor fiduciario, quien, en caso de mora del deudor, adquiere irrevocablemente el bien. Ahora bien, la Dirección General considera que si hay una oposición fundada del deudor, debe aplicarse la misma doctrina que la derivada del artículo 1504 del Código Civil y se debe decidir, por tanto, la cuestión por resolución judicial.

DONACIONES

REVERSIÓN EX ARTÍCULO 812 EN DONACIÓN DE BIENES GANANCIALES
Resolución de 13 de junio de 2016 (BOE de 21 de julio de 2016). Descargar Resolución.

Ambos cónyuges donan una finca ganancial a una hija. Fallece la esposa y después la hija. El padre otorga escritura de reversión.
La reversión se produce ipso iure a causa del fallecimiento de la donataria sin que los bienes sujetos a reversión formen parte de la herencia de ésta última y, por tanto, no responden de las posibles deudas. Asimismo, el Centro Directivo niega toda razón a la tesis registral, en cuanto sostiene que el padre no puede revertir la totalidad del bien donado con carácter privativo, pues no donó la totalidad del bien. Para refutar lo anterior declara que la reversión no es una especie de sucesión legal, sino un supuesto de resolución de la donación, aunque no tiene eficacia retroactiva. En caso de donación de bienes gananciales, basta que uno de los cónyuges sobreviva, para que se entienda cumplido el requisito de la supervivencia de la parte donante. La reversión se produce a favor del donante superviviente, pero con carácter ganancial y se integra en la masa ganancial de la que salió, por lo que ha de procederse después a la liquidación ganancial de dicho bien revertido.

DERECHO DE SUCESIONES

HEREDERA ÚNICA Y RENUNCIA DE LEGADOS: INEXISTENCIA DE SUSTITUTOS
Resolución de 6 de junio de 2016 (BOE de 28 de junio de 2016). Descargar Resolución.

Los bienes que fueron inicialmente legados a las dos renunciantes se adjudican a la heredera única, quien alega la improcedencia de la sustitución vulgar a favor de los descendientes de las renunciantes. La inscripción se deniega en cuanto a la primera renunciante, porque la circunstancia de carecer de descendientes debe acreditarse, sin que sea suficiente le mera manifestación, admitiéndose a estos efectos el acta notarial de notoriedad (art. 82 RH), no siendo precisa en cuanto a la segunda renunciante, ya que no está llamada por la sustitución.
Pues bien, recuerda la Dirección General que para calificar la capacidad del heredero o legatario se atenderá al tiempo de la muerte del causante; y si fuese institución condicional, se atenderá “además” al tiempo en que se cumpla la condición (art. 758 CC). De ello se deduce que el sustituto, para poder heredar necesita haber sobrevivido, tanto al testador como al acto jurídico de la repudiación (siendo excepciones a esta regla general las del nasciturus, el concepturus nacido con técnicas de reproducción asistida, los sustitutos fideicomisarios, y los descendientes comunes en caso de delegación de la facultad de mejorar del art. 831 CC). Así, la bisnieta cuya renuncia exige la registradora no tiene capacidad para suceder, porque todavía no había nacido al tiempo de la apertura de la sucesión.

PARTICIÓN OTORGADA POR CONTADOR PARTIDOR: ESTÁ SUJETA A LA CONDICIÓN SUSPENSIVA DE LA ACEPTACIÓN POR PARTE DE LOS HEREDEROS
Resolución de 19 de julio de 2016 (BOE de 19 de septiembre de 2016). Descargar Resolución.

Admitida la inscripción de derechos condicionados, lo que se plantea es como puede acreditarse el cumplimento de la condición para que la situación provisional se convierta el definitiva. En el presente caso no consta aceptación expresa de la herencia, ni en documento público, ni privado (que debería elevarse a público) para hacer constar en el Registro el cumplimiento de la condición con arreglo al artículo 23 de la Ley Hipotecaria.
Para cancelar la condición sobre los bienes de la herencia es necesaria la aceptación, expresa o tácita, en los términos expresados, pero se plantea en este punto si la aceptación debe realizarse respecto de aquellos herederos a los que se les adjudican bienes inmuebles, no bastando la simple presentación de la liquidación de impuestos.

NO ES NECESARIO PROBAR LA SITUACIÓN FAMILIAR QUE RESULTA DE UN TESTAMENTO
Resolución de 6 de julio de 2016 (BOE de 12 de agosto de 2016). Descargar Resolución.

Se presenta una escritura de adjudicación de herencia otorgada por la única hija viva que fue declarada heredera en el testamento, en el que el testador declara que no tiene más descendientes, habiéndosele premuerto una hija. La registradora solicita pruebas de que la hija premuerta n tenía hijos, lo que la Dirección General niega, entendiendo que el contenido del testamento se presume iuris tantum válido y eficaz. Afirmar lo contrario conduciría a la ineficacia de todo testamento como título sucesorio si no va acompañado de un acta acreditativa de la inexistencia de otros herederos que los nombrados en el propio testamento, (art. 14 de la Ley Hipotecaria y Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 4 de mayo de 1999 y de 29 de enero de 2016).

ES POSIBLE EL PACTO DE MEJORA SOBRE BIENES DE LA COMUNIDAD POSTGANANCIAL
Resolución de 13 de julio de 2016 (BOE de 15 de agosto de 2016). Descargar Resolución.

En una escritura de pacto de mejora gallego se adjudica a un hijo un bien de la comunidad postganancial posterior a su disolución por fallecimiento de uno de los cónyuges. El registrador señala que no es posible hacer disposiciones sobre tal bien, pero el Notario considera que se debe aplicar por analogía el artículo 1380 del Código Civil, lo que confirma la Dirección General, ya que el Derecho Civil gallego no cuenta con disposiciones sobre legado de cosa ganancial y hay que acudir al Código Civil español, del que resulta por analogía (art. 1.4), la aplicación del citado artículo 1380.
 
UN ACTA DE NOTORIEDAD PARA ACREDITAR EL CUMPLIMIENTO DE UNA CONDICIÓN DEBE CITAR A LOS PERJUDICADOS
Resolución de 13 de julio de 2016 (BOE de 15 de agosto de 2016). Descargar Resolución.

En un testamento en que se instituye herederos a cuatro personas sometidas a la condición de cuidar a la testadora, muerta la misma, otorgan la escritura de adjudicación dos de los cuatro herederos, acompañando a la escritura de adjudicación, un acta de notoriedad acreditan que sólo ellos han cumplido la condición impuesta en el testamento.
La Dirección General considera que el acta de notoriedad exige, como dispone el artículo 209 del Reglamento Notarial en su apartado 2.2, que, “en el caso de que fuera presumible, a juicio del notario, perjuicio para terceros, conocidos o ignorados, se notificará la iniciación del acta por cédula o edictos, a fin de que en el plazo de veinte días puedan alegar lo que estimen oportuno en defensa de sus derechos, debiendo el Notario interrumpir la instrucción del acta, cuando así proceda, por aplicación del número quinto de este artículo”.

PAGO EN METÁLICO DE LEGÍTIMAS: REQUISITOS
Resolución de 18 de julio de 2016 (BOE de 19 de septiembre de 2016). Descargar Resolución.

De la escritura y de la documentación presentada no resulta que el pago de las legítimas se haya realizado; tampoco hay dinero en la herencia para el mismo, ya se gastó antes de las operaciones particionales en otras atenciones. Por su parte, el contador partidor sólo se compromete a que el pago se realice en breve. No se les paga con bienes de la herencia a las legitimarias, sino que el contador ordena el pago a los herederos, mutando la pars bonorum en un derecho de crédito, por lo que, señala la Dirección General, deben exigirse las garantías y cautelas de los 841 y siguientes del Código Civil. En consecuencia, no cabe la inscripción sino hasta que las nietas presten su consentimiento o en su caso apruebe el notario o el letrado de Administración de Justicia la partición. Caso de que se proceda a su aprobación por el notario, esta aprobación notarial de la partición realizada por el contador a la que se refiere el artículo 843 del Código Civil es diferente a la autorización de la escritura de partición.

CONCURSO DE ACREEDORES

VIS ATRACTIVA DEL PROCEDIMIENTO CONCURSAL: EJECUCIÓN EN SUSPENSO
Resolución de 7 de junio de 2016 (BOE de 28 de junio de 2016). Descargar Resolución.

Habiéndose iniciado un procedimiento de ejecución hipotecaria, se declara en concurso la sociedad ejecutada, el concurso llega a fase de liquidación y después se presenta decreto de adjudicación y mandamiento de cancelación de cargas.
Señala la Dirección General que declarado el concurso, se suspende el procedimiento ejecutivo, sea o no firme, y aunque ya estuvieran publicados los anuncios de subasta; y ello, hasta que se presente testimonio de la resolución del Juez del concurso que declare que los bienes o derechos no son precisos para la continuidad de la actividad profesional o empresarial del deudor, según se desprende del artículo 56.2 de la Ley Concursal en relación con el artículo 57 de la misma Ley.

SOCIEDADES/JUNTA GENERAL

REDUCCIÓN POR COMPENSACIÓN DE PÉRDIDAS: NO SIN BALANCE AUDITADO
Resolución de 2 de junio de 2016 (BOE de 23 de junio de 2016). Descargar Resolución.

Sólo sería posible la exclusión de la verificación contable si no hay perjuicio para socios ni acreedores; es decir, cuando concurre el consentimiento unánime de todos los socios y además los intereses de los acreedores están salvaguardados por mantenerse o fortalecerse la situación económica de la sociedad a consecuencia de un aumento subsiguiente del capital (“operación acordeón”).

AMPLIACIÓN A AGENCIAS DE ACTIVIDADES TURÍSTICAS. DETERMINACIÓN
Resolución de 3 de junio de 2016 (BOE de 23 de junio de 2016). Descargar Resolución.

No es preciso hacer constar obligatoriamente qué tipo de agencia se constituye, de entre las previstas en el artículo 3 Reglamento de Agencias de Viajes de la Comunidad Valenciana.

NO CABE EL USO DE CALIFICATIVO PROFESIONAL EN LA DENOMINACIÓN SOCIAL
Resolución de 6 de junio de 2016 (BOE de 28 de junio de 2016). Descargar Resolución.

El objeto social comprende las actividades de consultoría de gestión empresarial, así como las de agentes y corredores de seguros, con exclusión expresa de aquellas actividades sujetas a la Ley de Sociedades Profesionales, lo cual es inadmisible para la Dirección General; puede inducir a error o confusión sobre la clase o naturaleza de la sociedad, según el artículo 406 del Reglamento de Registro Mercantil. Además, en el enunciado del objeto social se recogen dos modalidades de mediación de seguros (agentes con vínculo contractual y corredores sin ese vínculo) incompatibles entre sí, de acuerdo con el artículo 7 Ley 26/2006 de 17 de julio, de mediación de seguros y reaseguros privados.

APORTACIÓN DE BIENES DE FORMA CONJUNTA O EN GLOBO: INNECESARIA CONCRECIÓN DEL NÚMERO
Resolución de 7 de junio de 2016 (BOE de 28 de junio de 2016). Descargar Resolución.

Tratándose de una aportación conjunta, cabe una valoración en bloque ex artículo 1532 del Código Civil, sin individualización de todos los elementos del grupo. La razón de ello reside en que en las sociedades limitadas se ha sustituido el sistema de valoración de experto independiente como garantía de la realidad del capital social, por un régimen de especial responsabilidad, en cuanto al título y valoración, para cada aportante y para los ulteriores adquirentes de las participaciones asignadas a cambio. Ahora sí, han de determinarse qué participaciones son las asumidas mediante el desembolso de cada una de esas aportaciones conjuntas o en bloque, pues tan sólo así podrá identificarse a los sujetos legalmente responsables de la realidad y valor de tal aportación en caso de que se pongan en cuestión.

FALTA DE REPRESENTACIÓN DE INCAPAZ EN JUNTA: NO PERJUDICA A TERCEROS
Resolución de 13 de junio de 2016 (BOE de 21 de julio de 2016). Descargar Resolución.

Se acuerda un aumento de capital por compensación de créditos. Por otras circunstancias, el registrador sabe que una de las suscriptoras está incapacitada judicialmente habiéndosele nombrado defensor judicial. Extralimitándose de su competencia, quiere verificar la correcta representación de la incapaz y si su defensor judicial contaba con las debidas autorizaciones, pidiendo que se le aporte el acta notarial de la junta; sin embargo, la Dirección General pone freno a tal exigencia.
Por razón de dicho aumento, el paso de un crédito a formar parte del capital social, presupone el consentimiento del titular creditico, aun cuando se exteriorice tácitamente, al votar a favor del acuerdo, o de forma expresa al manifestar su deseo en la junta de que su crédito se transforme en capital. El Centro Directivo, fundándose en la aplicación analógica del 234 del Código de Comercio, en lo concerniente a la actuación de los representantes legales de menores e incapaces, concluye que si hay algún suscriptor incapacitado, la competencia para determinar, bajo su responsabilidad, si está debidamente representado, previo cumplimiento a las garantías legales pertinentes, es del Presidente de la junta no pudiendo, por ende, el registrador mercantil calificar la representación en la misma.

SOCIEDADES DE SEGURIDAD PRIVADA: CONTROL ADMINISTRATIVO
Resolución de 14 de junio de 2016 (BOE de 21 de julio de 2016). Descargar Resolución.

En contra del criterio registral, no se exige que en la escritura de constitución ni en la inscripción en el Registro Mercantil conste el ámbito territorial de actuación de la misma (estatal o autonómico), aun cuando ulteriormente se haga constar el mismo en el registro administrativo competente. Por otra parte, sólo pueden tener por objeto las actividades del artículo 5 de la Ley 5/2014, de 24 de abril, debiendo suprimirse del objeto todas las que no sean exclusivas de entidades de seguridad privada.

LA REDUCCIÓN DE CAPITAL POR PÉRDIDAS SÓLO ES POSIBLE SI REFLEJA FIELMENTE LA REALIDAD DEL PATRIMONIO SOCIAL
Resolución de 8 de julio de 2016 (BOE de 12 de agosto de 2016). Descargar Resolución.

Se produce una operación acordeón en la que la cifra inicial es de 784.000 y tras ella resulta de 3.000 euros. El registrador se niega a inscribirla al señalar que en el balance aparece una partida positiva por cuanto del balance utilizado a tal fin resulta la existencia de una partida positiva por 109.341 euros. La Dirección General confirma la calificación al señalar que la función de garantía que, entre otras, desempeña el capital social, exige que el rigor de las exigencias legales para su reducción haya de observarse escrupulosamente en la medida que puede comprometer las expectativas de cobro de los acreedores sociales, riesgo que también existe cuando tal reducción tan sólo persigue el restablecimiento del equilibrio entre aquél y el patrimonio, pues, si bien en este caso el activo social no varía, sí que posibilita que se puedan distribuir los beneficios futuros entre los socios, en lugar de ir destinados necesariamente a cubrir las pérdidas acumuladas (art. 273.2 de la Ley de Sociedades de Capital).

ADMINISTRADORES

CABE LA DETERMINACIÓN DE “AL MENOS” DOS ADMINISTRADORES MANCOMUNADOS EN LA FORMA DE ACTUAR EXTERNAMENTE EL ÓRGANO DE ADMINISTRACIÓN
Resolución de 28 de abril de 2016 (BOE de 28 de junio de 2016). Descargar Resolución.

No hay indeterminación, en la expresión “al menos”: se trata de los términos literales del artículo 233.2 d) de la Ley de Sociedades de Capital.

REGISTRO DE BIENES MUEBLES

PRENDA SIN DESPLAZAMIENTO DE LICENCIA DE TAXI. LEGITIMACIÓN Y ESPECIALIDAD
Resoluciones de 30 y 31 de mayo de 2016 (BOE de 23 de junio de 2016). Descargar Resolución. Descargar Resolución.

No se acredita la titularidad de la licencia pignorada: se aporta una simple fotocopia de la licencia, mientras que lo correcto es aportar una certificación municipal acreditativa de la titularidad actual. El segundo defecto es la falta de concreción de la cantidad de responsabilidad por gastos.

LEVANTAMIENTO DE CARGAS ANTERIORES AL CONCURSO SOBRE UN VEHÍCULO
Resolución de 9 de junio de 2016 (BOE de 28 de junio de 2016). Descargar Resolución.

En este caso, no existe ninguna carga, salvo la anotación de concurso por lo que el mandamiento no puede ser despachado.

CUENTAS ANUALES

UNA SOCIEDAD CONCURSADA EN FASE DE LIQUIDACIÓN DEBE AUDITAR SUS CUENTAS
Dos Resoluciones de 6 de julio de 2016 (BOE de 12 de agosto de 2016). Descargar Resolución. Descargar Resolución.

Tras la fase de liquidación una sociedad concursada debe seguir auditando sus cuentas, a pesar de que se encuentre en dicha situación de liquidación, debido a, según la doctrina de la Dirección General, la naturaleza esencialmente reversible de la sociedad en liquidación, cuya personalidad jurídica subsiste en tanto no se haya procedido al reparto del activo sobrante entre los socios y, una vez extinguida, a la cancelación de sus asientos en el Registro Mercantil.

NOMBRADO UN AUDITOR A INSTANCIA DE UN SOCIO MINORITARIO, LAS CUENTAS LAS DEBE AUDITAR ÉL Y NO UNO NOMBRADO POR LA PROPIA SOCIEDAD
Resolución de 11 de julio de 2016 (BOE de 12 de agosto de 2016). Descargar Resolución. En parecidos términos Resolución de 22 de julio de 2016 (BOE de 19 de septiembre de 2016). Descargar Resolución.

La Dirección General considera que una vez nombrado un auditor a instancia de un socio minoritario, debe ser él el que audite las cuentas que se pretendan inscribir en el Registro Mercantil, sin que quepa admitir una auditoría nombrada por la propia sociedad.