ANTONIO DOMÍNGUEZ MENA
Notario de Madrid

En el número 2 de esta revista, el abogado Ernesto Jiménez Astorga comentó el acierto de la Sentencia de 23 de Mayo de 2.005, del Juzgado de Primera Instancia número 8 de los de Granada, al fijar los límites de la calificación registral en materia urbanística. La mencionada sentencia fue recurrida en apelación por la Abogacía del Estado, siendo desestimada la apelación y confirmada la resolución inicial, por la Sección Quinta de la Audiencia Provincial de Granada, por Sentencia de 24 de Marzo de 2.006, la cual ha devenido firme. Veamos brevemente los criterios que de la última sentencia se deduce y, por tanto, cuáles son los límites de la calificación registral en materia de actos urbanísticas.
El supuesto de hecho versaba sobre la inscripción de una escritura de declaración de obra nueva y división horizontal sobre una parcela urbana inscrita en el Registro con la calificación de “verde privada”, si bien se incorporaba a la escritura un Estudio de Detalle aprobado por el Ayuntamiento competente, por el cual se transfería a esta finca el aprovechamiento urbanístico de otra finca colindante propiedad del mismo dueño. Se denegó su inscripción alegando: a) la existencia de un obstáculo registral para ello, cual era la calificación aludida, y b) la opinión de la registradora de que el Estudio de Detalle no era título válido para la modificación registral de la calificación urbanística de la finca, pues sólo –en su opinión- el Plan General de Ordenación Urbana es el instrumento idóneo para la modificación de la calificación y usos urbanísticos, calificando de nulo este acto administrativo. Por ello, se denegaba la inscripción al existir incongruencia de la resolución con la clase de expediente o procedimiento seguido y una manifiesta incompetencia del órgano que tramitó y aprobó el expediente.
Como decimos, la Sentencia del Juzgado de Primera Instancia número 8 de los de Granada revocó la calificación y ordenó la inscripción, confirmada por la Audiencia Provincial.

"El supuesto de hecho versaba sobre la inscripción de una escritura de declaración de obra nueva y división horizontal sobre una parcela urbana inscrita en el Registro con la calificación de 'verde privada'"

La Audiencia entiende que no existe obstáculo registral alguno, pues la declaración de obra nueva “es una manifestación de haberse ejecutado un acto de edificación y éstos están sometidos a la preceptiva licencia municipal”, y, por tanto, al constar incorporada la mencionada licencia a la escritura “no existe obstáculo registral alguno para inscribir el derecho que refleja el título, pues el derecho a edificar se adquiere desde que se otorga la licencia (art. 33.1 de la Ley del Suelo), sin que ese derecho pueda ser restringido por el registrador, por cuanto las licencias se otorgan de acuerdo con las previsiones de la legislación y planeamiento urbanísticos”, presumiéndose que el acto administrativo de otorgar la licencia se realiza conforme a derecho, sobre terreno urbano y con la calificación adecuada para que pueda ser edificado. Y añade que, por otra parte, como la licencia es uno de los títulos conforme a los cuales (art. 51.1 RH) se puede hacer constar en el Registro la calificación urbanística de la finca, también es título hábil para alterar o modificar dicha circunstancia. De esta forma se justifica la inexistencia del pretendido “obstáculo registral”.
Sin embargo, la Audiencia va más allá, en primer lugar, llamando la atención sobre el hecho de que la generalidad con la que se expresa el art. 51.1 RH respecto de los títulos aptos para alterar o modificar la calificación urbanística conduce a que deba tenerse en cuenta que algunos de ellos, como la “cédula” o la “licencia” son creados o expedidos exclusivamente por los Ayuntamientos y, en segundo lugar, porque el Estudio de Detalle que supone una alteración de la descripción registral es un instrumento de ordenación urbanística que, como tal, puede ser un medio útil para tal modificación, existiendo congruencia entre la resolución y el expediente seguido.
Pero, quizás, la afirmación más importante de la Audiencia se refiere al alcance de la propia calificación, al decir que “el titular del Registro ha extendido su función calificadora al ámbito intrínseco del documento administrativo, a su objeto material, haciendo una valoración jurídica de la actuación administrativa que –a diferencia de lo que ocurre en el ámbito privado en el que el registrador debe calificar la validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas- no entra dentro de la función calificadora cuando se trata de un documento administrativo, sino que pertenece al ámbito jurisdiccional”; y así resulta del Reglamento Hipotecario. Incluso, añade, desde el punto de vista material, aun cuando hubiera podido entrar en el fondo del asunto, el Estudio de Detalle puede formularse para completar o adaptar determinaciones establecidas en los Planes Generales y en los Parciales, y no puede apartarse del instrumento superior al que “complementa” o “adapta”, y tampoco consiste en una mera reiteración de las previsiones del Plan.
Dejando a un lado la sentencia y entrando en materia de declaraciones de obras nuevas, también es conveniente recordar las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 1 de Marzo y 22 de Septiembre de 2.003 y 8 de Septiembre de 2.004 (B.O.E. de 10-IV y 16-X de 2003 y 4-XI-2004), en las cuales ya se expresó que la responsabilidad por la veracidad de la coincidencia de la obra nueva declarada con la licencia concedida es exclusiva del técnico certificante, sin que pueda entrar el registrador a examinar dicha circunstancia, pues lo que exigen los arts. 22 de la Ley 6/98 del Suelo y 46 y ss. del Real Decreto 1093/1997, de 4 de Julio, para la inscripción de obras nuevas es que se acredite el otorgamiento de licencia y la descripción de la obra en construcción o concluida conforme al proyecto para el cual se obtuvo aquélla mediante certificación expedida por técnico competente.
De todo lo expuesto concluimos: a) El otorgamiento de una licencia de edificación se presume dictado conforme a derecho, por cuanto las licencias se otorgan de acuerdo con las previsiones de la legislación y planeamiento urbanísticos, sobre terreno urbano con la calificación adecuada para que pueda ser edificado; b) la licencia de edificación (y el Estudio de Detalle también) es uno de los títulos hábiles para alterar o modificar la calificación urbanística de un terreno a efectos de inscripción –y, añadimos, a cualquier efecto-; c) la calificación del registrador no puede extenderse al contenido material de la licencia otorgada, aspecto que está sujeto sólo al control jurisdiccional; d) la veracidad de la coincidencia de la obra nueva declarada con el proyecto para el cual se obtuvo la licencia es responsabilidad exclusiva del técnico certificante y, por tanto, no entra en el ámbito de la calificación registral.