DERECHO CIVIL

HIPOTECAS

CANCELACIÓN DE HIPOTECA CAMBIARIA: ES NECESARIO PRESENTAR LAS CAMBIALES.
Resolución de 15 de Febrero de 2.006,  (B.O.E. del 24 de Marzo de 2006). Descargar Resolucion.

Se deniega la cancelación registral de una hipoteca constituida en garantía de letras de cambio y, por tanto, en favor de sus tenedores presentes o futuros, defecto que es confirmado por la D.G.R.N., ya que los títulos cambiales, de acuerdo con el art. 221 del Reglamento Hipotecario, no se han presentado en su totalidad y no existe certeza de que los mismos no hayan sido endosados a ulteriores tenedores, a los que perjudicaría la cancelación del gravamen hipotecario constituido en garantía de los mismos. Tampoco se tiene en cuenta la pretensión del recurrente sobre la prescripción de la acción cambiaria, hecho que no puede apreciar el Registrador, a diferencia de la caducidad o extinción legal de la hipoteca a que se refiere el párrafo quinto del art. 82 de la LH y que, en este caso concreto, no se ha producido.

DISOLUCIÓN DE COMUNIDAD

USUFRUCTO Y EXTINCIÓN DE CONDOMINIO.
Resolución de 3 de Marzo de 2006 (BOE de 6 de abril de 2006). Descargar Resolucion.

Se presenta en el Registro escritura por la que una madre y sus tres hijos, dueña la primera de un tercio del usufructo de una finca y los segundos de dicho tercio en nuda propiedad y los dos tercios restantes en pleno dominio, por terceras partes, disuelven la comunidad adjudicando el pleno dominio a uno de los hermanos, quien, como contraprestación abona a su madre y hermanos una cantidad de dinero. La Registradora suspende la inscripción porque "la usufructuaria de una tercera parte indivisa de la finca no tiene comunidad con ningún otro titular, porque no tiene comunidad con los dueños de la finca, y no existe ningún otro cotitular del derecho de usufructo... por lo que no existe causa jurídica adecuada para la extinción de dicho derecho". La Notaria recurre.
La D.G.R.N.  estima el recurso ya que entiende que existe un pacto por el que se extingue el derecho de usufructo a cambio de una contraprestación, no existiendo ningún precepto que prohíba tal negocio, el cual tiene causa suficiente, como lo es la causa genérica onerosa del artículo 1274 del Código Civil.

INMATRICULACIÓN DE FINCAS / REANUDACIÓN DEL TRACTO SUCESIVO INTERRUMPIDO

FALTA DE IDENTIFICACIÓN DE FINCA: IMPOSIBILIDAD DE INSCRIPCIÓN.
Resolución de 10 de Febrero de 2.006. (BOE de 24 de Marzo de 2006). Descargar Resolucion.

Se presenta un auto de adjudicación del pleno dominio de una finca con una superficie de 36.060 metros, cuando, según el Registro, el demandado es titular de una tercera parte indivisa de una finca de 76.000 metros. La Registradora suspendió la inscripción por falta de identificación de la finca y por no ser titular de los otros dos tercios.
La D.G.R.N.  confirma su criterio, pues no coinciden la superficie registral con la expresada en el mandamiento, de lo que parece deducirse que falta una previa disolución de comunidad y división de la finca entre los tres comuneros (el demandado y sus dos hermanos), con adjudicación de  la porción de  36.060 metros al demandado en este procedimiento. Una vez inscrita la disolución nada impediría la inscripción del testimonio del auto de adjudicación.

NATURALEZA DEL DOCUMENTO PREVIO FEHACIENTE A LOS EFECTOS DE INMATRICULACIÓN DE FINCAS: ¿ES ADMISIBLE UN TÍTULO MERAMENTE INSTRUMENTAL?.
Resolución de 11 de Marzo de 2.006. (B.O.E. del 18 de Abril de 2006). Descargar Resolucion.

Se deniega la inmatriculación de una finca solicitada en virtud de una escritura de transmisión, en concepto de aportación, conforme al artículo 134 de la Ley de Derecho Civil de Galicia de una finca en la que comparecieron, como transmitente un hijo y como adquirentes los padres, existiendo como título previo fehaciente a los efectos del artículo 205 de la Ley Hipotecaria y 298 de su Reglamento, la escritura la cesión que, por vía de mejora, habían hecho al transmitente sus padres, en escritura autorizada por el mismo Notario en el mismo día y con el número de protocolo anterior al de la aquella escritura autorizada.
Se niega la inmatriculación porque no se aporta certificación catastral y el título fehaciente anterior ha sido autorizado ex profeso con ese objetivo, defecto este último que la D.G.R.N., confirma, entendiendo que tales escrituras son transmisiones instrumentales que no bastan para cumplir  los requisitos exigidos por el art. 205 de la LH. Tras de reconocer que el artículo 205 L.H. trata de facilitar la inmatriculación de fincas, y pese a la publicación de edictos exigida, y el plazo de no protección, a los efectos de la fe pública registral durante dos años del artículo 207,  el Centro Directivo rechaza el recurso, cuando, como en este caso, los documentos se elaboran ad hoc, con la única finalidad de conseguir la inmatriculación. Si bien las simples sospechas, no son suficientes para suspender la inscripción, el hecho de que el mismo Notario, autorice las dos escrituras el mismo día, con números de protocolo seguidos, y comparezcan los mismos otorgantes, refleja que se trata de simples transmisiones instrumentales para conseguir inmatricular.  Señala, a estos efectos, la Resolución que "la limitación de medios del Registrador, no puede llevar a desconocer lo que paladinamente reflejan los dos documentos que califica".

REANUDACIÓN DE TRACTO INTERRUMPIDO SOBRE PARTE DE FINCA INSCRITA.
Resolución de 16 de Marzo de 2.006 (B.O.E. de 25 de Abril de 2.006). Descargar Resolucion.

Se presenta en el Registro de la Propiedad un expediente de dominio con la intención de reanudar el tracto sucesivo de una parte de una finca inscrita en su día a nombre de tres titulares registrales. El promotor del expediente lo adquirió de los herederos de uno de ellos. Sin embargo el auto acuerda "la inmatriculación de una finca nueva a efectos registrales, aunque esté integrada dentro de otra antigua y la reanudación del tracto sucesivo interrumpido" sobre la parte de finca en cuestión que se describe en los antecedentes de hecho del expediente. La Registradora deniega la inscripción por entender que no existe verdadera interrupción del tracto, no saberse si se pretende inmatricular una finca o reanudar el tracto en un único expediente, faltar licencia para segregar y no expresarse en el auto las inscripciones contradictorias que deben cancelarse.
La D.G.R.N. confirma la nota, salvo lo relativo a la interrupción del tracto, pues, existe verdadera interrupción del mismo ya que, al menos,  falta un título, el de la adjudicación al causante, cuyos herederos vendieron al promotor del expediente. Ahora bien, lo que no cabe es inmatricular una porción segregada de una finca inscrita porque el todo ya lo está. Reanudar el tracto tan solo de esa parte es posible, pero para ello se precisa cumplir con todos los requisitos del expediente de reanudación del tracto, especialmente las citaciones a los titulares registrales en la forma reglamentariamente debida, ordenar la cancelación de las inscripciones contradictorias y obtener la pertinente licencia de segregación.

EXPEDIENTE DE DOMINIO: NO HAY TRACTO INTERRUMPIDO SI LA DUEÑA ES HEREDERA DEL TITULAR REGISTRAL.
Resolución de 24 de Febrero de 2.006 (B.O.E. de 2 de Mayo de 2.006). Descargar Resolucion.

La cuestión que se discute en este recurso es la posibilidad de reanudar el tracto sucesivo interrumpido, por medio de expediente de dominio, cuando la actual propietaria es heredera del último titular registral o, si por el contrario en este caso, procede la inscripción directa a favor de la misma mediante la correspondiente presentación de los documentos sucesorios.
Confirma la D.G.R.N. la doctrina que no cabe acudir al expediente de reanudación de tracto, cuando no existe propiamente tracto interrumpido, lo cual considera que ocurre cuando el promovente del expediente es heredero o causahabiente del titular registral, incluso cuando adquirió de los herederos de éste. El expediente de dominio tiene carácter excepcional y supletorio respecto de los supuestos de rectificación de inexactitud registral contemplados en la legislación hipotecaria que considera como supuesto normal el de la aportación del título correspondiente. Lo que procede, pues, es la presentación de los documentos sucesorios correspondientes para practicar, en su caso, la inscripción directa a favor de la heredera ahora promovente.

ANOTACIONES PREVENTIVAS

ANOTACIÓN DE DEMANDA: PUEDE PRACTICARSE AUN CUANDO LA FINCA TODAVÍA ESTÉ INSCRITA A NOMBRE DEL DEMANDANTE.
Resolución de 14 de febrero de 2006 (BOE del 24 de marzo). Descargar Resolucion.

En el supuesto del presente recurso, se debate sobre la procedencia de una anotación preventiva de demanda, acordada en procedimiento ordinario, respecto de una finca que, por no haber inscrito determinada ransmisión, figura inscrita todavía a nombre de la demandante. En dicha demanda, interpuesta por quien transmitió a la sociedad demandada, se solicita la resolución del contrato por incumplimiento por parte de la adquirente de una serie de obligaciones que asumió en aquél.
La Dirección General estima el recurso,  pues, si bien en nuestro sistema registral todo título cuyo acceso al Registro se pretenda ha de venir otorgado por el titular registral o en procedimiento dirigido contra él (por lo que, en principio, la anotación preventiva de demanda debe practicarse siempre que dicha demanda se interponga frente al titular registral y suspenderse o denegarse cuando la finca esté inscrita a favor de otra persona), es distinto el problema que se plantea cuando el titular de la finca es el propio demandante. En ese caso, en aras del principio de tutela judicial efectiva, habrá de admitirse tal anotación cuando, de no hacerse, se produciría un supuesto de indefensión para el demandante, caso que ocurre cuando existe un título de transmisión o gravamen referente a la finca objeto de la demanda que aún no se haya sido inscrito, pero cuya inscripción podría traer como consecuencia la adquisición por un tercero de la finca repetida. Ello no es contrario al principio de tracto sucesivo, pues tal principio exige el rechazo del documento sólo cuando el titular de la finca es una tercera persona.

ARTÍCULO 86 DE LA LEY HIPOTECARIA Y ARTÍCULO 199 DEL REGLAMENTO HIPOTECARIO: INTERPRETACIÓN DE LA CADUCIDAD DE LAS ANOTACIONES PRORROGADAS.
Resoluciones de 16, 18, 21 y 23 de Febrero y 4 de Marzo de 2006, (B.O.E. del 23 y 24 de Marzo, 4 y 8 de Abril de 2006). Descargar Resolucion. Descargar Resolucion. Descargar Resolucion. Descargar Resolucion. Descargar Resolucion.

Se vuelve a debatir sobre la negativa a cancelar por caducidad una anotación preventiva de embargo, que fue prorrogada con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley de Enjuiciamiento Civil. La D.G.R.N. entendiendo la confusión que puede derivarse del  criterio aislado de la resolución  21 de julio de 2005, contrario al sustentado con anterioridad por la propia D.G.R.N., desea aclarar definitivamente la cuestión para el futuro, confirmando el criterio de la Instrucción de  de 12 de diciembre de 2000, y precisamente, tras haber transcurrido cuatro años de la entrada en vigor de la LEC, no puede alegarse que las anotaciones prorrogadas con anterioridad han caducado por el transcurso de los 4 años señalados en el art. 82 de la LH, argumentando, además de lo ya invocado por la Instrucción (la irretroactividad de las normas, salvo disposición en contrario), la inseguridad jurídica que perjudicaría, especialmente, a aquellos que se vieron sometidos a la propia Instrucción, por lo que no sería admisible realizar, ahora, un cambio de criterio. Por tanto, si el mandamiento judicial interesando la prórroga se presenta antes de entrar en vigor la L.E.C. del 2.000, ésta se considera indefinida en los términos del artículo 199.2 del RH, sin necesidad de solicitar renovación a los cuatro años, aunque la anotación de prórroga se practique después;  ahora bien una vez transcurridos seis meses desde la emisión de la resolución judicial firme en el proceso en que anotación y prórroga fueron decretadas, puede solicitarse la cancelación.  Razones de seguridad jurídica avalan  este planteamiento: evitándose la indefensión de los anotantes en situaciones transitorias y al mismo tiempo fijándose así  criterios interpretativos estables de tales hipótesis.

LA INSCRIPCIÓN DE LA MEDIDA CAUTELAR ACORDADA POR LOS ÁRBITROS EN EL LAUDO ARBITRAL REQUIERE EL AUXILIO DEL JUEZ O TRIBUNAL COMPETENTE.
Resolución de 20 de Febrero de 2.006. (B.O.E. de 23 de Marzo de 2.006). Descargar Resolucion.

Se rechaza la práctica de anotación de prohibición de disponer  solicitada en virtud de laudo arbitral protocolizado notarialmente, en garantía de los derechos de una de las partes en la controversia "hasta tanto quede totalmente consumado el contrato o resuelta la misma", dada la ausencia de la preceptiva asistencia judicial para la ejecución de las medidas adoptadas.
Frente a este planteamiento se aduce por los recurrentes que la equiparación del Laudo arbitral a la sentencia y la escritura de protocolización del Laudo a la certificación o mandamiento permite la aplicación analógica del artículo 521.1 de la L.E.C. según el cual no ha de despacharse ejecución para permitir la inscripción o modificación en los Registros Públicos.
Pese a todo, se corrobora la decisión registral de suspensión a la vista del artículo 23 de la Ley de Arbitraje 60/2003 de 23 de diciembre, el cual exige recurrir a la autoridad judicial para la ejecución de las medidas cautelares dictadas por los árbitros (a éstos sólo se les reconoce la vertiente declarativa de la actividad cautelar, no la ejecutiva). En relación a este aspecto, los artículos 23,2 y el 44 de la Ley 60/2003 conducen a la legislación procesal, artículo 738  L.E.C. el cual, en sede de anotaciones preventivas se remite a la hipotecaria, artículos 42.4 LH y 165 del RH de los que resulta preceptivo recabar el auxilio judicial para conseguir el reflejo registral de tales medidas.

ANOTACIÓN DE PROHIBICIÓN DE DISPONER: PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO.
Resolución de 27 de febrero de 2006 (BOE del 10 de abril). Descargar Resolución.

Se deniega la práctica de una anotación preventiva de prohibición de disponer por constar la finca inscrita a nombre de persona distinta del demandado.
La Dirección General desestima el recurso, rechazando los anteriores argumentos con base a lo siguiente:
A).- El principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos y de interdicción de la indefensión procesal exige que el titular registral afectado por el acto inscribible, cuando no conste su consentimiento auténtico, haya sido parte o, si no, haya tenido, al menos, legalmente la posibilidad de intervención en el procedimiento determinante del asiento. Así se explica que, aunque no sea incumbencia del Registrador calificar la personalidad de la parte actora ni la legitimación pasiva procesal apreciadas por el Juzgador ni tampoco el cumplimiento de los trámites seguidos en el procedimiento judicial, su calificación de actuaciones judiciales sí deba alcanzar, en todo caso, al hecho de que quien aparece protegido por el Registro haya sido emplazado en el procedimiento. Presumiéndose que los derechos reales inscritos pertenecen al titular registral se deduce el principio de tracto sucesivo, estableciendo expresamente el artículo 20.7 de la Ley Hipotecaria que no podrá tomarse anotación de demanda, embargo o prohibición de disponer, ni cualquier otra prevista en la Ley, si el titular registral es persona distinta de aquella contra la cual se ha dirigido el procedimiento.
B).- Respecto del segundo motivo, conforme al principio de prioridad, no puede tomarse en consideración la posterior presentación de mandamiento de anotación de prohibición de «inscribir» debiendo solicitarse y decretarse, en su caso, anotación preventiva de demanda, en procedimiento seguido contra el actual titular registral.
C).- En cuanto al tercer motivo, la mala fe del titular registral no es una cuestión que pueda apreciar el Registrador dados los medios de que dispone en su
función calificadora, debiendo quedar reservada dicha declaración al orden jurisdiccional, en procedimiento seguido contra el mismo, no debiéndose olvidar que de conformidad con el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, la buena fe del tercero se presume siempre, mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro.
D).-Por último, respecto de la solicitud final que realiza la recurrente de que se
anule la inscripción practicada, reitera la Dirección General que una vez practicado un asiento en el Registro de la Propiedad, éste se presume exacto y válido y queda bajo la salvaguardia de los Tribunales, procediendo su rectificación sólo en la forma prevista en el artículo 40 de la Ley Hipotecaria, sin que el recurso gubernativo sea la vía adecuada para lograr la anulación del asiento practicado

CANCELACIÓN DE CARGAS POSTERIORES A ANOTACIÓN CADUCADA.
Resolución de 14 de Marzo de 2006, (B.O.E. del 18 de Abril de 2006). Descargar Resolución.

Se pretende la cancelación de cargas posteriores a una anotación preventiva caducada y el mandamiento correspondiente se presenta en el Registro una vez que tal caducidad se ha producido. Se confirma el defecto en virtud de la nueva regulación del artículo 86 de la Ley Hipotecaria tras la Ley de Enjuiciamiento Civil.

ANOTACION  DE EMBARGO CADUCADA: PRODUCE LA PÉRDIDA DE LA PRIORIDAD REGISTRAL.
Resolución de 8 de Marzo de 2006 ( B.O.E. de 7 de Abril de 2006). Descargar Resolución.

Se presenta en el Registro mandamiento judicial ordenando la cancelación de la anotación de embargo que ha dado lugar a la ejecución y de todas las cargas posteriores a dicha anotación y que constan en la certificación prevista en el artículo 674.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, así como también las posteriores a la expedición de dicha certificación, dándose la circunstancia de que en el momento de presentarse dicho mandamiento en el Registro de la Propiedad había caducado ya la anotación de embargo origen del procedimiento, denegando el Registrador la cancelación de todas las cargas posteriores alegando que la caducidad de la anotación ha producido su pérdida de la prioridad con la consiguiente mejora de rango de las posteriores.
La D.G.R.N.  desestima el recurso. Es doctrina reiterada de este Centro, en cuanto a la cancelación de los asientos posteriores, que la caducidad de las anotaciones preventivas opera ipso iure una vez agotado el plazo de cuatro años, hayan sido canceladas o no, si no han sido prorrogadas previamente, careciendo desde entonces de todo efecto jurídico, de modo que los asientos posteriores mejoran su rango en cuanto dejan de estar sujetos a la limitación que para ellos implicaba aquel asiento y no podrán ser cancelados en virtud del mandamiento prevenido en el artículo 175-2º del Reglamento Hipotecario dictado en el procedimiento en el que se ordenó la práctica de aquella anotación, si al tiempo de presentarse aquél en el Registro, se había operado ya la caducidad.

ANOTACIÓN DE EMBARGO: EL RECAUDADOR DE UN AYUNTAMIENTO NO PUEDE EMBARGAR INMUEBLES SITOS EN OTROS MUNICIPIOS.
Resolución de 9 de Marzo de 2.006 (B.O.E. del 14 de Abril de 2.006). Descargar Resolución.

Se presenta al Registro mandamiento de embargo del Recaudador Municipal de un Ayuntamiento por impago del Impuesto de Actividades Económicas y de Basuras de diferentes ejercicios con providencia de embargo de inmuebles de un deudor sitos en otro término municipal. El Registrador deniega la anotación por falta de competencia del Ayuntamiento al carecer de jurisdicción para trabar bienes en actuaciones de recaudación ejecutiva situados fuera del territorio de su corporación.
La Dirección General confirma el defecto, pues el artículo 8 de la Ley Reguladora de las Haciendas locales expresamente recoge que las actuaciones en materia de inspección o recaudación ejecutiva que hayan de efectuarse fuera del territorio de la respectiva entidad local en relación con los ingresos de derecho público propios de ésta deberán ser practicados por los órganos competentes de la correspondiente Comunidad Autónoma o del Estado según los casos, previa solicitud del presidente de la Corporación. Además, la calificación registral de los documentos administrativos, a pesar de su alcance limitado, alcanza a la competencia del órgano administrativo que dicta la resolución presentada.

LA ANOTACIÓN DE CRÉDITO REFACCIONARIO NO ES UNA SUBESPECIE DE LA ANOTACIÓN DE DEMANDA: DEBEN SEGUIRSE SUS PROPIOS TRÁMITES.
Resolución de 10 de marzo de 2.006 (B.O.E. de 25 de Abril de 2.006). Descargar Resolución.

Se solicita la práctica de una anotación preventiva de demanda en la que se pide la condena al demandado al pago de determinadas cantidades. La Registradora suspende la práctica de la anotación por no tener la demanda trascendencia real. La recurrente alega que la demanda contiene una pretensión de condena dineraria, derivada de la existencia de un contrato de ejecución de obra relativo a la finca registral descrita, por lo que nos encontramos ante un crédito de naturaleza refaccionaria.
La D.G.R.N. confirma el defecto, porque, aunque el ámbito de la anotación de demanda ha sido ampliado por la doctrina científica y la propia Dirección General, es lo cierto que a lo más que puede llegarse es a abarcar aquellas demandas cuya estimación pudiera producir una alteración en la situación registral, pero en modo alguno pueden incluirse aquellas otras, como la ahora debatida, en las que únicamente se pretende el pago de una cantidad de dinero. Cuando lo que se pretende es afectar una finca al pago de una cantidad lo procedente es una anotación de embargo si se dan los requisitos para ello.
La anotación de crédito refaccionario (42.8 LH) no es una subespecie de la de demanda (42.1 LH), pues tiene sus trámites propios y, en especial, han de concurrir terceras personas que podrían verse afectadas por dicha anotación.

ERROR EN EL IMPORTE DE LA ANOTACIÓN: PROCEDIMIENTO DE CONSTANCIA REGISTRAL. NO CABE RECURSO GUBERNATIVO CONTRA LA ALTERACIÓN DEL ORDEN DE LOS TÍTULOS EN EL DESPACHO.
Resolución de 18 de Marzo de 2.006 (B.O.E. de 25 de Abril de 2.006). Descargar Resolución.

Cancelada registralmente una anotación de embargo, el Registrador deniega el mandamiento judicial de rectificación del importe correspondiente a la cantidad reclamada, pese a que se presentó con anterioridad al mandamiento de cancelación, en base a que existen terceros con derechos inscritos que no han prestado su conformidad a la rectificación y por estar cancelada la anotación del embargo en virtud de un mandamiento de fecha anterior al de rectificación.
La D.G.R.N. revoca el primer defecto, porque la existencia de tales terceros no impide la rectificación, pues incluso la ampliación sin error del embargo por intereses y costas sobre lo inicialmente previsto en la ejecución en que se acordó, puede hacerse constar aunque la finca se halle inscrita a nombre de otra persona, salvo que haya sido adquirida en virtud de otra ejecución. Lo esencial es que resulte del mandamiento que la cantidad por la que se quiere ampliar o rectificar el embargo corresponda a la misma obligación que motivó la anotación inicial y así se deduce del mandamiento de rectificación calificado.  Todo ello resulta de la naturaleza y efectos de la anotación de embargo, que no es constitutiva ni supone la afección de un bien al pago de un determinado crédito, sino que publica frente a terceros la afección de la finca al resultado del procedimiento de ejecución.
El Centro Directivo confirma, en cambio, el segundo defecto, pues no es el recurso gubernativo el cauce adecuado para determinar si el Registrador procedió bien o no al alterar el orden de prioridad en el orden de despachos de los títulos, pues la cancelación se basó en una calificación positiva que no puede ser objeto de recurso gubernativo, por lo que se tendría que acudir a la vía jurisdiccional.  No cabe, por tanto, cuestionar mediante recurso gubernativo la calificación del Registrador que dio lugar a la cancelación de la anotación que ahora se pretende rectificar. Extendido el asiento de cancelación, la situación registral queda ya bajo la salvaguarda de los Tribunales, produciendo todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en la Ley.

URBANISMO/PARCELACIONES

INSCRIPCIÓN DE ACTOS DE NATURALEZA URBANÍSTICA: REQUISITOS FORMALES.  INTERPRETACIÓN DEL SILENCIO ADMINISTRATIVO Y SUS EFECTOS JURÍDICOS. LIMITACIÓN DE LOS MEDIOS DE CALIFICACIÓN REGISTRAL.
Descargar Resolución.

Se plantea el siguiente dilema registral: Si a efectos librarios puede estimarse  suficientemente acreditada la obtención de Licencia de parcelación por silencio positivo, cuando a la escritura de división de determinada finca, se acompaña solicitud de licencia presentada en el Ayuntamiento junto con solicitud (presentada dos meses después) de certificación de acto presunto; o si por el contrario, según sostiene la Registradora, ha de justificarse también (además de los anteriores extremos), que dicho silencio no sea constitutivo de contravención grave y manifiesta de la ordenación urbanística, aparte de considerar que en los períodos ::de información pública de los Planes-alegando que así ocurre en el lugar en el que está enclavada la finca-se suspenden las licencias.
No vacila la D.G.R.N. en revocar la nota de calificación negativa en los términos en los que se pronuncia. Así, sostiene:
1.- Que la normativa aplicable al caso concreto confirma la aplicación del silencio positivo a las solicitudes de licencia de parcelación: Artículo 242.6 del TRLS de 26 de junio de 1992, Disposición adicional 4ª  de la Ley 6/1994 de la Comunidad Valenciana. Se corrobora este criterio en Sentencia del Tribunal Supremo de 10 de julio de 2001.
2.- La limitación de los medios calificatorios ex artículo 18 de la Ley Hipotecaria, impide recabar elementos de juicio suficientes para apreciar ese silencio administrativo. Lo correcto es que actúe la Registradora dando por adquirido por silencio tal derecho y practicar el asiento oportuno, a salvo la vía judicial para impugnar la validez del acto cuyo acceso registral se pretende.

SEGREGACIÓN EN SUELO RÚSTICO: REQUISITOS CUANDO EXISTEN DUDAS DE FORMACIÓN DE NÚCLEO DE POBLACIÓN. RÉGIMEN TRANSITORIO.
Resolución de 13 de Marzo de 2.006. (B.O.E. de 25 de Abril de 2.006). Descargar Resolución.

Se autoriza en 1.979 una escritura de agrupación y posterior segregación de 24 parcelas rústicas. Dicha escritura no se inscribió, en su día, al estar interrumpido el tracto. Reanudado éste se vuelve a presentar a inscribir la escritura de segregación, acompañada de los siguientes documentos:
-Certificación catastral descriptiva y gráfica, del que resultan catastradas como independientes las 24 parcelas.  
- Sendos certificados del Ayuntamiento correspondiente de 2.002 y 2.004, de los que resulta que no hay incoado expediente de restauración de la legalidad urbanística, y que se ha sobreseído un expediente sancionador.
- Y otro Certificado más de la Comisión Territorial de Urbanismo de Castilla León, que indica se ha sobreseído provisionalmente tal expediente.
La Registradora rechaza la inscripción, porque existe infracción de la unidad mínima de cultivo (Ley de Explotaciones Agrarias de 1.995) y si el terreno fuese urbano, por exigirse la Licencia de segregación (Ley de Urbanismo de Castilla-León de 1.999). Se recurre la calificación en base sobre todo al principio de irretroactividad de las leyes, y se  indica que al tiempo del otorgamiento de la escritura (1.979), no estaban vigentes las actuales limitaciones, tanto en la ley de Reforma y desarrollo Agrario, ni en la O.M. de 1958 que fijaba como unidad mínima rústica para regadío, la respetada en las segregaciones efectuadas.
La D.G.R.N. rechaza el recurso, estimando que si bien es cierta la aplicación del principio de irretroactividad de la ley, las normas vigentes al tiempo del otorgamiento de la escritura (1.979) prohibían también la parcelación sin licencia. Asimismo, sugiere la aplicación aquí del procedimiento previsto en los artículos 79 y 80 del R.D. 1.093/1.997 que se refieren a la segregación de parcelas en suelo no urbanizable inferiores o superiores a la unidad de cultivo, cuando se tenga duda de si se está creando un núcleo de población, en cuyo caso, el Registrador lo puede poner en conocimiento del Ayuntamiento, a fin de que adopte el acuerdo que estime conveniente, y si éste no estima que hay una parcelación ilegal, en tal caso el Registrador puede inscribir; o bien si estima la existencia de infracción urbanística puede instar la anotación preventiva correspondiente; estableciéndose, además, que si se dan unidades inferiores a la mínima de cultivo, el Registrador lo puede también poner en conocimiento de la Administración Agraria correspondiente, para que adopte el acuerdo pertinente en orden a la declaración de nulidad del acto.

PROCEDIMIENTO REGISTRAL / RECURSO GUBERNATIVO

EL RECURSO GUBERNATIVO NO ES EL MEDIO ADECUADO PARA DEJAR SIN EFECTO UNA CANCELACIÓN YA PRACTICADA.
Resolución de 11 de Febrero de 2.006 (BOE del 24 de Marzo de 2.006). Descargar Resolución.

En el presente recurso se vuelve a debatir sobre la posible cancelación por caducidad de una anotación preventiva prorrogada con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 1/2000, de 7 de enero de Enjuiciamiento Civil. En concreto, lo que se pretende en este recurso es dejar sin efecto una cancelación de anotación preventiva de embargo ya practicada en los Libros del Registro.  Al respecto, la Dirección General vuelve a reiterar que en un recurso gubernativo no pueden dejarse sin efecto asientos ya practicados, sean inscripciones o cancelaciones. No es el recurso gubernativo cauce para obtener la reviviscencia de una anotación ya cancelada, ya que dicho recurso tiene por exclusivo objeto las calificaciones por las que se suspende o deniega la práctica de los asientos solicitados. Para la rectificación de un asiento ya practicado es preciso, bien el consentimiento de sus titulares, bien la oportuna resolución judicial dictada en juicio declarativo. Por esta razón, la Dirección General no entra a conocer de la procedencia o improcedencia de la cancelación practicada.

EFICACIA DE LOS PRINCIPIOS DE LEGITIMACIÓN REGISTRAL Y DE TRACTO SUCESIVO. CALIFICACIÓN REGISTRAL. TUTELA JUDICIAL EFECTIVA.
Resolución de 28 de febrero de 2006 (B.O.E. de 6 de Abril de 2.006). Descargar Resolución.

Tomando como premisa los citados principios, la Dirección General explica que aunque no sea incumbencia del Registrador apreciar la personalidad de la parte actora ni la legitimación pasiva procesal, su calificación de actuaciones judiciales debe alcanzar, en todo caso, al hecho de que el titular registral, que goza de la protección tabular, haya sido emplazado en el procedimiento, independientemente del modo en el que se cumplimenta este emplazamiento. Caso de fallecimiento de dicho titular registral habrá que justificar quiénes son todos sus herederos, dándose una hipótesis de litisconsorcio pasivo necesario, resulta imprescindible la presentación del título sucesorio (artículo 14 LH), para acreditar que han intervenido todos los herederos del titular registral, haciendo desvanes de esta forma toda sombra de indefensión judicial.

CANCELACIÓN ORDENADA EN RESOLUCIÓN JUDICIAL: TIENE QUE SER FIRME.
Resolución de 2 de Marzo de 2.006.  (BOE de 6 de Abril de 2.006). Descargar Resolución.

En el supuesto de hecho se dicta auto acordando la ejecución provisional de una sentencia, sentencia que ha sido objeto de recurso de apelación, y en cuyo fallo se declaraba la nulidad del título de propiedad de los demandados y se acordaba la cancelación de la correspondiente inscripción. En cumplimiento de dicho auto se expide mandamiento ordenando la cancelación de la Inscripción. El Registrador suspende la cancelación por no ser firme la sentencia que declara la nulidad del título, al estar pendiente de apelación.
La D.G.R.N.  confirma la calificación en base al art. 524.2 párr. 4º LEC  y a los arts. 3 y 82 L.H. y 174 R. H. que disponen que las inscripciones hechas en virtud de escritura pública no se cancelarán, en caso de faltar el consentimiento del titular, sino por sentencia firme y que los asientos registrales están bajo la salvaguarda de los Tribunales y sólo pueden ser rectificados en virtud de pronunciamientos judiciales firmes. Señala además que el concepto de firmeza es unitario: son firmes aquellas resoluciones contra las que no cabe recurso alguno, por no preverlo la ley, o por haber transcurrido el plazo fijado sin que se haya presentado (art. 207.2 LEC). Sostiene, por tanto, que para practicar la cancelación por resolución judicial es necesario acreditar la firmeza de la misma, y en caso contrario sólo cabría practicar un asiento con vocación temporal, como es una anotación preventiva.

INSCRIPCIÓN DE MANDAMIENTO JUDICIAL.
Resolución de 15 de Marzo de 2.006, (B.O.E. del 18 de Abril de 2.006). Descargar Resolución.

Una  sentencia condena al demandado a que indemnice a la parte actora en una cantidad determinada, valor correspondiente a la mitad indivisa de determinada finca inscrita a nombre de los demandantes, debiendo distribuirse dicha indemnización por partes iguales entre los actores, acordándose, además, asimismo, la inscripción registral de esa mitad indivisa de la finca de la que son titulares los mencionados actores a favor del demandado. 
Se alegan diversos defectos por el Registrador:
- Primero, la falta de firma y sello de la primera hoja del mandamiento, lo que rechaza la D.G.R.N., ya que el Registrador no expresa ninguna duda sobre la autenticidad del mandamiento.
- Segundo, la falta de firmeza del mandamiento y de la sentencia, defecto que tampoco se mantiene, ya que si bien eran inicialmente recurribles, no lo fueron y adquirieron firmeza.
- Tercero, el usufructo de la finca está inscrito a favor de un tercero que no ha sido parte en el procedimiento, lo que podía dar lugar a una inscripción parcial pero no a la negativa a la inscripción.
- Cuarto, la falta de datos personales de los interesados, defecto que sí es confirmado.
- Y quinto, y último,  la falta de mención de la situación arrendaticia de la finca a fin de garantizar que, en  su caso, el derecho de retracto del artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, defecto también confirmado ya  que se trata de un negocio jurídico patrimonial inter vivos de naturaleza onerosa por virtud del cual se ha producido la transmisión del dominio de la mitad de la finca, una vivienda de naturaleza urbana.

ACTO DE CONCILIACIÓN: NO ES INSCRIBIBLE.
Resolución de 22 de Febrero de 2006. (BOE de 23 de Marzo de 2006). Descargar Resolución.

Se presenta en el Registro de la Propiedad el testimonio de un acto de conciliación en la que una Entidad, acreedor hipotecario, se aviene a prestar el consentimiento para la cancelación de la inscripción de una hipoteca. La Registradora deniega la inscripción por no constar lo convenido en escritura pública.
La D.G.R.N.  reconoce que uno de los principios básicos del sistema registral es el llamado de legalidad, por el que el art. 3 L.H. establece la exigencia documento público y auténtico para que pueda practicarse inscripción en los Libros registrales. Sin embargo según doctrina reiterada del propio Centro Directivo, al exigir el art. 3 L.H. para inscribir en el Registro los títulos relativos a bienes inmuebles o derechos reales que estén consignados en escritura pública, ejecutoria o documento auténtico, no quiere decir que puedan constar en cualquiera de estas clases documentos indistintamente, sino en aquellos que legalmente sean los propios del acto o contrato que haya de inscribirse. Y por lo que se refiere al acto de conciliación señala que su naturaleza es, según nuestra legislación procesal, una actuación de carácter preliminar que debe intentarse en general para poder entablar juicio declarativo, y cuyos efectos, - art. 476 LEC de 1881-son que "lo convenido por las partes en acto de conciliación se llevará a efecto por el mismo Juez ante el que se celebró, por los trámites establecidos para la ejecución de las sentencias dictadas en juicio verbal, y cuando se trate de asuntos de la competencia del propio Juez, y en los demás casos tendrá valor y eficacia de un convenio consignado en documento público y solemne". Sin embargo concluye que ello no significa que sea título inscribible, ya que no es más que un acuerdo entre partes y que los convenios conciliatorios no tienen las garantías de las resoluciones judiciales ni de las transacciones u otros contratos autorizados por Notario.

DERECHO DE SUCESIONES

NO PUEDE PRACTICARSE LA PARTICIÓN DE UNA HERENCIA SIN LA INTERVENCIÓN DE LOS CAUSAHABIENTES DEL LEGITIMARIO.
Resolución de 1 de Marzo de 2006 (B.O.E. del 8 de Abril de 2.006). Descargar Resolución.

Resumiendo los hechos acaecidos en este recurso, una persona fallece bajo testamento en que "sin perjuicio de la cuota legitimaria que corresponda a su madre, si le sobrevive, instituye heredera a su cuñada". Se formaliza escritura de partición de herencia, en la que interviene tan sólo la cuñada, como única heredera, sin que intervenga la madre del testador, fallecida con posterioridad a éste, ni tampoco los causahabientes de la legitimaria. En una primera calificación, el Registrador alega que la escritura no ha sido liquidada del impuesto de sucesiones. Y, subsanado el defecto, se vuelve a rechazar la inscripción, estimando que es imprescindible la intervención de los herederos de la legitimaria. Pero sin embargo, en esta segunda calificación, nada se dice de la primera, y se omite en el informe el modo y fecha de notificación de la calificación al presentante y al Notario, estableciendo finalmente la posibilidad de solicitar una "calificación formal".  La heredera recurre contra la calificación y presenta el recurso en el Colegio Notarial correspondiente, que remite el recurso a la Dirección General.
El Centro Directivo, antes de entrar en el fondo del asunto realiza una las siguientes matizaciones, en orden al lugar de presentación y requisitos de la calificación registral y del informe:
A).- El Colegio Notarial, como Corporación de Derecho Público de base asociativa privada, no tiene el carácter de Administración Pública y por eso su Registro no tiene la condición de Registro de Entrada de documentos a efectos de la ley 30/92 de Administraciones Públicas.
B) La calificación registral debe ser unitaria, es decir, deben incluirse en la misma todos los defectos existentes, sin que el documento se pueda someter a sucesivas calificaciones parciales.
C) La nota de calificación debe ser correcta, no sólo en el aspecto sustantivo, sino también en el formal: ha de ser notificada en tiempo y forma, indicando el plazo para recurrir, recursos posibles y órganos ante los que se puede plantear. Y además tal notificación ha de quedar acreditada en el expediente, en cuanto a la fecha que se realiza y medio utilizado. La falta de tales requisitos puede dar lugar a la nulidad formal de la notificación, ya que no se sabría el dies a quo del plazo para recurrir, ni el del plazo de 60 días de prórroga del asiento de presentación.
Por otra parte, y ya desde el punto de vista sustantivo, la Dirección General desestima el recurso, ya que la especial cualidad del legitimario en nuestro Derecho común -donde la legítima tiene el carácter de "pars bonorum"-, caso de que exista en una sucesión, hace imprescindible su concurrencia para la adjudicación y partición de la herencia.  Por ello habiendo sobrevivido la madre legitimaria, ésta se convierte en sucesora del causante y transmite su derecho a sus herederos, por lo que se hace indispensable acreditar quienes sean los causahabientes de la legitimaria fallecida, a fin de que concurran a la partición del primer causante.

HERENCIA YACENTE Y SU REPRESENTACIÓN PROCESAL: ES NECESARIO QUE ESTÉ DEBIDAMENTE REPRESENTADA.
Resolución de 24 de Febrero de 2.006 (B.O.E. de 4 de Abril de 2.006). Descargar Resolución.

Se solicita la inscripción de una escritura de elevación a público de un documento privado de compraventa, habiendo fallecido el vendedor y siendo desconocidos sus herederos, quienes son representados por el Juez. Previamente, se ha demandado a estos desconocidos herederos de la parte vendedora y se ha obtenido resolución judicial favorable. El Registrador rechaza la inscripción alegando que la relación jurídico-procesal no se ha constituido debidamente, lo que provoca la indefensión de la masa hereditaria y, en consecuencia de los herederos llamados a la misma. La demanda, entiende, debería haberse dirigido contra el legal representante de esa masa hereditaria cuyo titular está transitoriamente indeterminado, representante que, según la propia Ley de Enjuiciamiento Civil, no son los "ignorados herederos del vendedor fallecido" sino la persona que el Juez "de oficio" ha de designar en tales casos para que se encargue de la administración del caudal relicto.
La D.G.R.N. confirma plenamente las tesis del Registrador entendiendo que, efectivamente, para estar debidamente representados en el juicio dichos desconocidos herederos ha de nombrarse por el juez un Administrador de la herencia que los represente, conforme a las normas procesales, pues en otro caso se produce una situación de indefensión procesal. Y ello tanto respecto de la actual L.E.C. como de la antigua. Esta materia entronca con el delicado tema de precisar el alcance de  la calificación registral frente a  las actuaciones judiciales, lo que salva la D.G.R.N. entendiendo que no estamos ante un problema de tramitación defectuosa, sino ante una inadecuación o incongruencia entre el procedimiento seguido y la Resolución judicial, al no estar debidamente representada una de las partes, de conformidad con el principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos y de interdicción de la indefensión procesal. Y es que la calificación registral en actuaciones judiciales sí debe alcanzar, en todo caso, al hecho de que quien aparece protegido por el Registro haya sido emplazado en el procedimiento judicial, independientemente del modo en que se haya cumplimentado ese emplazamiento, que sólo compete al Juez. Y, en este caso, no cabe entender que una herencia, siendo ignorados los llamados a aceptarla, como masa patrimonial carente transitoriamente de titular haya sido parte en el proceso, al haberse omitido el procedimiento legalmente establecido al efecto, que prevé la adopción por el Juez de las disposiciones procedentes sobre la seguridad y administración de la herencia, en espera de un heredero definitivo, designando, a tal efecto, un administrador que la represente, con quien sustanciar entretanto el procedimiento, sin que la falta de ese cargo que asuma la defensa jurídica de la herencia pueda entenderse suplida simplemente mediante la demanda y citación genéricas a los causahabientes desconocidos del causante. Y es que la demanda dirigida contra los herederos desconocidos de una persona fallecida no garantiza una adecuada defensa de los intereses de la herencia aún no aceptada (ni por tanto, los del definitivo heredero que podrá ser, en última instancia, el Estado o Entidad pública correspondiente) si no se adoptaran las oportunas medidas de administración y garantía de ese patrimonio de titular transitoriamente indeterminado.

DERECHO MERCANTIL

CIERRE REGISTRAL POR FALTA  DE DEPÓSITO DE CUENTAS ANUALES. EXCEPCIONES AL MISMO: INSCRIBIBILIDAD DE LA DIMISIÓN DE UN ADMINISTRADOR.
Resolución de 25 de febrero de 2006. (B.O.E. de 6 de abril de 2006). Descargar Resolución.

Se estima el presente recurso señalando que la falta de tal depósito, según resulta del artículo 378 del R.R.M. en concordancia con el artículo 221 L.S.A. y 84 L.S.R.L., no constituye obstáculo a la inscripción del cese de los administradores, aunque por hallarse cerrado el Registro, no pueda ser inscrito el nombramiento del nuevo.
En igual sentido se pronuncia la Dirección General en resoluciones de 21 de marzo de 2001, 11 de abril de 2001 y 11 de marzo de 2005, aparte de otras muchas que insisten en esta misma doctrina.

DISPARIDAD EN LA FECHA DE CELEBRACIÓN DE LA JUNTA ENTRE LA QUE FIGURA EN LA ESCRITURA Y EN LA CERTIFICACIÓN: NECESIDAD DE CORRECCIÓN.
Resolución de 6 de Abril de 2.006 (B.O.E. de 27 de Abril de 2.006). Descargar Resolución.

Se plantea la cuestión de si puede inscribirse un acuerdo social de revocación de auditor de cuentas formalizado en escritura pública, existiendo discrepancia entre el cuerpo de la escritura y la Certificación social incorporada en relación a la fecha de adopción del acuerdo. El Registrador suspende la inscripción por la existencia de la disparidad señalada. El Notario autorizante recurre alegando que el error denunciado no es óbice para la inscripción pues en nada puede afectar la fecha que aparece en el expositivo de la escritura a la fecha consignada en la certificación que es la base de la escritura y de la inscripción.
La D.G.R.N. desestima el recurso, determinando que existiendo discrepancia en relación a la fecha de celebración de la Junta General entre la que consta en la escritura y la que aparece en la certificación protocolizada, no puede pretenderse la inscripción del documento sin la corrección oportuna por parte del fedatario. 

PLAZO DE CONVOCATORIA DE LA JUNTA: DERECHO ESENCIAL SANCIONADO CON NULIDAD EN CASO DE CONTRAVENCIÓN.
Resolución de 24 de Marzo de 2.006 (B.O.E. de 2 de Mayo de 2.006). Descargar Resolución.

Se solicita el depósito de cuentas de una sociedad anónima, que es rechazado por un doble defecto:
1º).- El anuncio de convocatoria publicado en el B.O.R.M.E. no cumple el requisito de ser anterior en quince días a la fecha de celebración de la Junta que exige el art. 97 de la LSA (anterior redacción).
2º).- Existe contradicción entre la fecha de celebración de la Junta en la primera y la segunda convocatoria, según consta en la certificación y en los anuncios.
Alega el recurrente el transcurso del plazo de 40 días que tienen los socios para impugnar los acuerdos anulables, sin que exista reclamación judicial alguna por tal motivo, por lo que el defecto invocado ha quedado convalidado. Respecto del segundo defecto se dice simplemente que es un error material que será subsanado.
La D.G.R.N. confirma la nota de calificación, ratificando, una vez más, su doctrina acerca de la esencialidad del cumplimiento de todos los requisitos establecidos para la convocatoria de la Junta. Estamos ante la omisión de un requisito legal que afecta a un derecho especialmente protegido y cuyo incumplimiento acarrea la nulidad de los acuerdos adoptados. Respecto de la alegación del transcurso del plazo para la impugnación de los acuerdos sociales, sin que conste que los mismos hayan sido impugnados, hace constar lo siguiente: A) que el acto no es anulable, sino nulo y que los actos nulos no son susceptibles de convalidación; B) que el plazo de impugnación es el de un año y que no sólo los socios están legitimados para su impugnación sino también los administradores y cualquier tercero que acredite interés legítimo;  y C) que por tanto el transcurso del plazo para la impugnación en ningún caso convalida el acuerdo adoptado y ello sin perjuicio, claro está, de que el Juez, ante una eventual impugnación, pueda optar por la conservación de los acuerdos.

REGISTRO DE BIENES MUEBLES

LA PRÁCTICA DE ANOTACIÓN DE EMBARGO EN EL REGISTRO DE BIENES MUEBLES REQUIERE LA PERFECTA IDENTIFICACIÓN DEL BIEN.
Resolución de 13 de Febrero de 2.006 (BOE del 24 de Marzo de 2.006). Descargar Resolución.

En el presente supuesto se presenta recurso ante la negativa del Registrador
a practicar anotación preventiva de embargo en el Registro de Bienes Muebles, por no estar suficientemente identificados los bienes, no existiendo el número de bastidor en la base de datos de la Dirección General de Tráfico en algunos vehículos, y no coincidiendo el D.N.I. del titular consignado en el mandamiento con el que consta en la base de datos de aquella Dirección General.
La Dirección General, después de enunciar las normas por las que se rige el Registro de Bienes Muebles, desestima el recurso interpuesto y confirma la nota de calificación, señalando lo siguiente:
A).- La Instrucción  de 3 de diciembre de 2002 dispone que los Registradores seguirán utilizando como instrumento auxiliar en su calificación el sistema de interconexión informática entre el Registro de Vehículos y el Registro de Bienes Muebles, de manera que podrán fundar la suspensión de la inscripción o anotación preventiva en la existencia de titularidades contradictorias obrantes en el Registro de Vehículos, siempre teniendo en cuenta que la presunción de existencia y titularidad del derecho sólo deriva de los asientos del Registro de Bienes Muebles. En caso de suspensión de anotación de embargo por existir titularidad contradictoria en el Registro de Vehículos, se podrá practicar anotación preventiva de suspensión a solicitud del presentante o interesado, para que durante su vigencia puedan éstos instar la rectificación de la base de datos de Tráfico.
B).- Es cierto que la presunción de titularidad en el ámbito jurídico la determina el Registro de Bienes Muebles; pero no es menos cierto que las inscripciones en el citado Registro, dados los importantes efectos que atribuye, deben basarse en una perfecta identificación del bien. Se trataría de una situación similar a la existente en el ámbito inmobiliario, donde la inmatriculación en el Registro de la Propiedad exige una plena identificación física de la finca en el Catastro. También el Registro de Bienes Muebles debe partir de una plena identificación física del bien, y no cabe duda que esas características físicas y su aptitud para circular, tratándose de vehículos, las determina el Registro administrativo de vehículos dependiente de la Dirección General de Tráfico. Cualquier otra solución llevaría a dobles inmatriculaciones de vehículos o de cargas y gravámenes sobre los mismos, con grave quebranto de la seguridad jurídica.