DERECHO CIVIL

PARTE GENERAL

PODER OTORGADO ANTE NOTARIO INGLÉS: SÓLO ES VÁLIDO EN ESPAÑA SI HAY EQUIVALENCIA DE FUNCIONES CON EL NOTARIO ESPAÑOL
Resolución de 14 de septiembre de 2016 (BOE 5 de octubre de 2016). Descargar Resolución.

Se autoriza una escritura actuando uno de los otorgantes en ejercicio de unas facultades concedidas en un poder conferido ante un notary public de Liverpool (Reino Unido). El documento, que aparece apostillado, se denomina Notarial Certificate. El registrador entra a calificar el documento y considera que no está suficientemente probado el Derecho extranjero.
La Dirección General defiende que el registrador califique dicho documento, pese a que la notario autorizante española ha dado su juicio de suficiencia, y tras aclarar el régimen actual de prueba de Derecho extranjero conforme a la Ley 29/2015, de 30 de julio, de cooperación jurídica internacional en materia civil (en vigor desde el 20 de agosto de 2015), señala que el documento extranjero, para ser válido en España, tiene que existir una equivalencia de funciones del funcionario público extranjero y el notario español. Y ello no se produce en el caso del notary public inglés, y sí en el caso de los llamados notaries-at-law o lawyer notaries. Esta resolución cuenta con un artículo de opinión dedicado a su análisis.

LA INTERVENCIÓN MEDIANTE PODER EXIGE DOS REQUISITOS: RESEÑA IDENTIFICATIVA DEL DOCUMENTO AUTÉNTICO Y JUICIO DE FACULTADES
Resolución de 10 de octubre de 2016 (BOE 1 de noviembre de 2016). Descargar Resolución.

Se otorga una escritura de aclaración de una escritura de cesión de préstamo hipotecario, actuando un apoderado de los cesionarios presentando una copia simple del poder. Posteriormente se quiere subsanar el defecto presentando la copia autorizada directamente al Registro.
La Dirección General niega tal posibilidad, exigiendo que se presente al notario autorizante para que éste cumpla los dos requisitos que exigen el artículo 98.1 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social y el artículo 166 del Reglamento Notarial, recordando una vez más su doctrina sobre la cuestión, esto es: que el notario deberá emitir con carácter obligatorio un juicio acerca de la suficiencia de las facultades acreditadas para formalizar el acto o negocio jurídico pretendido o en relación con aquellas facultades que se pretendan ejercitar y las facultades representativas deberán acreditarse al notario mediante exhibición del documento auténtico.
Además, en esta resolución, al igual que la Resolución de 13 de septiembre de 2016 (BOE 5 de octubre de 2016), comentada en este mismo número del EL NOTARIO DEL SIGLO XXI, se exige la inscripción del prestamista en el Registro correspondiente conforme a la Ley 2/2009.

CONTRATOS/COMPRAVENTAS

ARRENDADOR FINANCIERO: NO PUEDE SER UN PARTICULAR
Resolución de 28 de julio de 2016 (BOE 21 de septiembre de 2016). Descargar Resolución.

Derogada la Ley 26/1998, de Venta a Plazos de Bienes Muebles, su disposición adicional 7ª ha sido sustituida por la adicional 3ª Ley 10/2014, de ordenación, supervisión y solvencia de entidades de crédito, según la cual el arrendador debe tener la cualidad de entidad de crédito o establecimiento financiero, si lo que se pretende es la aplicación del régimen legal y fiscal del arrendamiento financiero, figura que debe distinguirse del arrendamiento con opción de compra, el cual sí puede ser concertado por arrendadores particulares, si bien en este caso, si se pretende su inscripción en el Registro de Bienes Muebles, debe realizarse a través del modelo específico, no el del arrendamiento financiero.

COMPRAVENTA: CONFLICTO DE INTERESES Y PRUEBA DE DERECHO EXTRANJERO
Resolución de 3 de agosto de 2016 (BOE 23 de septiembre de 2016). Descargar Resolución.

La cuestión que se plantea en el presente expediente es la posible existencia de un conflicto de intereses en el supuesto en que el representante de la sociedad vendedora sea el cónyuge de la adquirente, estando ambos casados bajo el régimen de separación de bienes con nivelación de ganancias, del Derecho alemán.
Señala la DGRN que no puede deducirse del solo hecho de que el administrador de la sociedad vendedora sea el marido de la compradora, cuando esta actúa en su propio nombre y derecho, sin adquirir con carácter común, que se haya quebrantando el deber de lealtad y se haya causado un perjuicio a la sociedad, cuestiones estas de carácter sustantivo, que deberán ventilarse en el juicio correspondiente. En el presente supuesto la sociedad ha consentido el acto, mediante su ratificación en junta universal y por unanimidad. Esta circunstancia zanja toda posibilidad de duda sobre la validez y eficacia traslativa del acto concernido.
Y, en cuanto a la prueba del derecho extranjero, se señala que si al notario o al registrador no se le acredita debidamente el derecho extranjero o no lo conocen, deben denegar la autorización o suspender inscripción hasta que resulte debidamente acreditado. El artículo 36 del Reglamento Hipotecario posibilita que el Derecho extranjero pueda ser acreditado, mediante aseveración o informe de un notario, pero si el registrador entendiese, que del informe emitido por el notario no se dedujera la conclusión pretendida en cuanto al sentido, alcance e interpretación de las normas extranjeras, deberá el registrador al calificar expresar y motivar las concretas razones de su rechazo.

COMPRAVENTA: POSIBLE INVASIÓN DEL DOMINIO PÚBLICO
Resolución de 23 de agosto de 2016 (BOE 23 de septiembre de 2016). Descargar Resolución.

En el presente recurso se discute acerca si es o no requisito previo para la inscripción de un contrato de compraventa sobre una finca registral de cuya descripción no resulta que linda con la ribera del mar, aportar certificación del Servicio Periférico de Costas acreditativa de que la finca no invade el dominio público marítimo-terrestre y su situación en relación a las servidumbres de protección y tránsito, habiendo manifestado el registrador sospechas sobre este extremo.
Se señala por el Centro Directivo la necesidad de fundamentación de las dudas sobre la ubicación de la finca en relación al dominio público que también se recoge en el apartado 2 del artículo 35 del Reglamento General de Costas. Y en el presente caso, la falta de fundamentación de las sospechas queda corroborada con la certificación del Servicio de Costas relativa a la no invasión del dominio público ni afectación a las servidumbres con la que quedó subsanado el defecto. La mera sospecha del registrador, sin que conste la colindancia en el Registro ni se contradiga motivadamente la identificación realizada en el título, no es suficiente para justificar la exigencia de previa aportación del certificado que permita acreditar la colindancia o intersección así como si la finca invade o no el dominio público marítimo-terrestre.

RECONOCIMIENTO DE DEUDA, NECESIDAD DE EXPRESIÓN DE LA CAUSA. PRÉSTAMOS DE CONSUMIDORES CON ENTIDADES DISTINTAS A LAS DE CRÉDITO. LA CONCESIÓN DE DOS PRÉSTAMOS CONSTITUYE INDICIO SUFICIENTE ACERCA DEL CARÁCTER PROFESIONAL DEL PRESTAMISTA
Resolución de 2 de septiembre de 2016 (BOE 27 de septiembre de 2016). Descargar Resolución.

Se plantea determinar si es o no inscribible una escritura en la que unos cónyuges, como consecuencia de determinadas relaciones, reconocen adeudar a una entidad, que no es de crédito una suma de dinero y en garantía del pago de dicha cantidad, constituyen solidariamente hipoteca a favor de la sociedad. La expresión de la causa es genérica, al decirse únicamente “…como consecuencia de relaciones mercantiles, reconoce adeudar…”. Ante esta manifestación, el registrador considera que la causa del reconocimiento de deuda es consecuencia de una entrega de dinero y por tanto exige la acreditación de los medios de pago. Señala la Dirección General, a la vista del expediente del caso que hubiera sido suficiente que se manifieste que dicha deuda trae causa de un contrato de ejecución de obra habiendo realizado la empresa constructora un trabajo que se encuentra pendiente de pago.
Por otra parte el registrador afirma que no se cumplen las exigencias legales que impone la Ley 2/2009 para la celebración de contratos suscritos entre consumidores y entidades distintas a las de crédito, señalando el centro Directivo que un indicio suficiente del desarrollo de una actividad profesional, son los datos obrantes en los diferentes Registros de la Propiedad, que revelan una habitualidad en la concesión de préstamos con garantía hipotecaria. La concesión de simplemente dos préstamos constituye indicio suficiente acerca de la cuestión debatida y justificación adecuada para exigir bien el cumplimiento de los requisitos legales impuestos por la citada Ley o bien una prueba satisfactoria de su no necesidad.

COMPRAVENTA DE FINCA CON MODIFICACIÓN DE DESCRIPCIÓN DE LAS FINCAS: SE PUEDE INSCRIBIR LA COMPRA, AUNQUE NO SE INSCRIBA LA MODIFICACIÓN PRETENDIDA
Resolución de 3 de octubre de 2016 (BOE 18 de octubre de 2016). Descargar Resolución.

Debe decidirse en este expediente si es o no inscribible una escritura de compraventa de dos fincas registrales cuyas descripciones se rectifican. El registrador suspende la inscripción por existir dudas fundadas de identidad entre el bien inscrito y el transmitido.
Respecto a la primera finca, se ponen de manifiesto dudas de identidad derivadas de la modificación de un lindero móvil a fijo, lo que unido al incremento superficial puede suponer un perjuicio para colindantes. Respecto a la segunda finca, el registrador alberga dudas acerca de la identidad de la finca, existiendo una importante desproporción en la cabida y pudiendo encubrir operaciones de modificación de entidad hipotecaria.
Confirma la Dirección General la calificación, señalando que no es posible inscribir las rectificaciones descriptivas sin la previa tramitación del procedimiento correspondiente, pero ello no es óbice para proceder a la práctica de inscripción de la compraventa.

URBANISMO/SEGREGACIÓN

SEGREGACIÓN Y UNIDAD MÍNIMA DE CULTIVO
Resolución de 29 de julio de 2016 (BOE 21 de septiembre de 2016). Descargar Resolución.

Constituye el objeto del presente recurso determinar si es inscribible una segregación de una porción de finca urbana cuando la superficie de la finca resto tras la segregación es inferior a la parcela mínima fijada por el planeamiento vigente aplicable. Las determinaciones contenidas en un Plan deben prevalecer e imponerse sobre las previsiones de aquellos instrumentos de planeamiento que sean de inferior jerarquía, lo que conlleva que estos últimos no pueden modificar ni alterar aquél al que deben desarrollar y al que están sujetos y sometidos, de manera que, en el supuesto de declararse nulidad total o parcial de un instrumento de ordenación, los actos que traen causa del mismo pueden devenir nulos. En nuestro caso, no puede mantenerse la existencia de defecto esencial ostensible en la resolución administrativa que ampara las operaciones contenidas en el documento calificado, licencia que, por otra parte permite cumplir el mandato impuesto al registrador por el artículo 26.2 del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana aprobado por Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, en cuanto a la exigencia de la acreditación documental de la conformidad, aprobación o autorización administrativa a que esté sujeta, en su caso, la división o segregación conforme a la legislación que le sea aplicable.

SEGREGACIÓN: ES POSIBLE INSCRIBIR PARCIALMENTE EL DOCUMENTO SOLAMENTE EN CUANTO A LA PORCIÓN SEGREGADA DE LA QUE SE APORTA REPRESENTACIÓN GRÁFICA
Resolución de 2 de septiembre de 2016 (BOE 27 de septiembre de 2016). Descargar Resolución.

Se plantea el régimen jurídico aplicable a las segregaciones en relación a la incorporación de la representación gráfica georreferenciada de las fincas, tanto segregada como resto. Conforme al nuevo artículo 9 de la Ley Hipotecaria, todo documento, cualquiera que sea la fecha de su otorgamiento, en el que se formalice una división o agrupación de finca, incluyendo las subespecies registrales de la segregación y la agregación, y que se presente a inscripción a partir del 1 de noviembre de 2015, habrá de cumplir con la exigencia legal de aportación de la representación georreferenciada con coordenadas de los vértices de las fincas a las que afecte.
Señala la Dirección General que el artículo 47 del Reglamento Hipotecario, en el que se permite que accedan en diferente momento temporal segregaciones de múltiples porciones es un supuesto especial. Únicamente deberá aportarse, para su constancia en el folio real, la representación gráfica correspondiente a la porción que es objeto de inscripción en cada momento sin que pueda exigirse representación gráfica de otras porciones que no son objeto del título en cuestión ni causan asiento de inscripción (cfr. art. 9 Ley Hipotecaria). Esta imposibilidad deberá valorarse en cada caso de modo objetivo.

DOMINIO PÚBLICO MARÍTIMO TERRESTRE: DEBE ACREDITARSE EL DESLINDE PARA INSCRIBIR TRANSMISIONES EN URBANIZACIONES MARÍTIMO TERRESTRES
Resolución de 14 de septiembre de 2016 (BOE 5 de octubre de 2016). Descargar Resolución.

Se presenta un acta de adjudicación de la AEAT, en virtud de la cual se adquiere una finca destinada a zona de amarre de embarcaciones. El registrador exige que se acredite, mediante el correspondiente deslinde, que no se invade el dominio público marítimo terrestre.
La Dirección General confirma la calificación al entender que hasta que llegue la incorporación al Sistema Informático Registral de la representación gráfica georreferenciada en la cartografía catastral, tanto de la línea de dominio público marítimo-terrestre, como de las servidumbres de tránsito y protección, que ha de trasladar en soporte electrónico la Dirección General de Sostenibilidad de la Costa y del Mar a la Dirección General de los Registros y del Notariado, es necesario acreditar que conforme al nuevo deslinde no existe invasión del dominio público, conforme al artículo 36 del Reglamento de Costas.

VENTA DE CUOTA INDIVISA VERSUS PARCELACIÓN
Resolución de 5 octubre de 2016 (BOE 21 de octubre de 2016). Descargar Resolución.

Se presenta a inscripción una escritura de venta de una participación indivisa del 90,52% de una finca rústica, tras otra calificada negativamente de una cuota de 4,74%. En dicha escritura comparece el arrendatario para renunciar a su derecho de adquisición preferente y manifestar que tal cuota indivisa no confiere derecho a un uso individualizado de una parcela determinada de la finca y ni altera la naturaleza rústica de la finca general, ni tiene por finalidad la edificación crear infraestructuras ni da lugar a parcelación contraria a la Ley de Urbanismo Valenciana. Con posterioridad a su presentación, se aporta en el Registro de la Propiedad un mandamiento judicial en procedimiento de posible incapacitación de la vendedora y ordenando una anotación preventiva de incapacidad, y luego de prohibición de disponer sobre la finca. El registrador suspende la inscripción por tres defectos: falta de inscripción del arrendamiento, falta de capacidad de la parte vendedora y falta la licencia municipal de segregación/parcelación urbanística.
La Dirección General estima el recurso:
1º) En cuanto al primer defecto, señala que no es preciso inscribir el arrendamiento pues la comparecencia personal del arrendatario en el otorgamiento de la escritura hace las veces de notificación exigida en el artículo 22 de la Ley de Arrendamientos Rústicos.
2º) En cuanto al segundo defecto, señala que el registrador no puede desvirtuar el juicio notarial de capacidad y la presunción iuris tantum que genera, máxime cuando estamos ante una persona mayor de edad que no ha sido judicialmente incapacitada.
3º) Por último, en cuanto a la falta la licencia municipal de segregación/parcelación urbanística (o la declaración de innecesariedad) por riesgo de formación de un núcleo de población ante la venta de una cuota indivisa de finca rústica, señala que el procedimiento a seguir en estos casos lo marca el articulo 79 Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio.

CONDICIÓN RESOLUTORIA

SIN CONSIGNACIÓN NO HAY REINSCRIPCIÓN
Resolución de 28 de julio de 2016 (BOE 21 de septiembre de 2016). Descargar Resolución.

Resulta imposible la cancelación de las cargas posteriores a una permuta que es resuelta convencionalmente por las partes, porque, del importe entregado a los cedentes al tiempo de la permuta, no se acredita la consignación de la cantidad que corresponda a los titulares de dichas cargas. Es cierto que en la permuta a que se refiere el supuesto, se pactó que, en caso de resolución, la parte cedente retendría como cláusula penal las obras ejecutadas hasta ese momento, pero es constante doctrina que, tratándose de resolución convencional, no cabe deducción alguna de la cantidad que deba ser consignada, ya que la cláusula penal es susceptible de moderación judicial (art. 1154 CC).

OBRA NUEVA Y DIVISIÓN HORIZONTAL

OBRA NUEVA Y DELIMITACIÓN GEOGRÁFICA
Resolución de 6 septiembre de 2016 (BOE 30 de septiembre de 2016). Descargar Resolución.

Sobre una finca se declara una obra de dos edificaciones cuyas coordenadas resultan de la certificación catastral, a su vez la finca sobre la que se declaran se dice se corresponde con dos fincas catastrales cuya superficie excede en más del 10% de la registral. El registrador entiende que es preciso tramitar un expediente -del 199 o del 203 de la Ley Hipotecaria- ya que en otro caso no puede acreditarse con certeza que las edificaciones se encuentren dentro de la finca registral. El notario, por el contrario, alega que en la superficie registrada hay cabida suficiente para la declaración de obra ya que las edificaciones son notoriamente inferiores.
La Dirección General confirma la nota de calificación, recordando la doctrina recogida en las Resoluciones de 8 de febrero, 19 de abril y 9 de mayo de 2016 en las que se establece que “…para inscribir cualquier edificación, nueva o antigua, cuya declaración documental y solicitud de inscripción se presente en el Registro a partir del 1 de noviembre de 2015… será requisito, en todo caso, que la porción de suelo ocupada habrá de estar identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica… y que para que el registrador pueda tener la certeza de que esa porción de suelo se encuentra íntegramente comprendida dentro de la delimitación perimetral de la finca sobre la que se pretende inscribir, es posible que necesite, cuando albergue duda fundada a este respecto, que conste inscrita, previa o simultáneamente, y a través del procedimiento que corresponda, la delimitación geográfica y lista de coordenadas de la finca en que se ubique, tal y como ya contempló este centro directivo en el apartado octavo de su Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015 sobre la interpretación y aplicación de algunos extremos regulados en la reforma de la Ley Hipotecaria operada por la Ley 13/2015, de 24 de junio”.

PRESENTACIÓN OBLIGATORIA DEL LIBRO DEL EDIFICIO EN TODA OBRA NUEVA
Resolución de 8 septiembre de 2016 (BOE 30 de septiembre de 2016). Descargar Resolución.

Es objeto de este recurso determinar si es o no inscribible una escritura de agrupación y declaración de obra nueva terminada de una edificación para discapacitados en la que se hace constar que no es necesario seguro decenal por tratarse de residencia para discapacitados ya que no tienen carácter de vivienda a pesar de tener una vocación de permanencia y tampoco es exigible el libro del edificio por tratarse de una edificación destinada a uso propio del promotor. El registrador suspende la inscripción de la declaración de obra nueva, señalando que es necesario aportar el libro del edificio conforme al artículo 202 de la Ley Hipotecaria.
La Dirección General confirma la nota, señalando que tras los cambios por la reforma de la Ley 13/2015 el artículo 202.3 de la Ley Hipotecaria señala que “salvo que por la antigüedad de la edificación no le fuera exigible, deberá aportarse para su archivo registral el libro del edificio, dejando constancia de ello en el folio real de la finca”; y se exige a todo tipo de edificación lo que confirma el artículo 9 a) LH al señalar que: “A tal fin, la inscripción contendrá las circunstancias siguientes: a) (…) y, tratándose de edificaciones, expresión del archivo registral del libro del edificio, salvo que por su antigüedad no les fuera exigible”.

SE PUEDE INSCRIBIR UN CAMBIO DE USO SIN LICENCIA CUANDO PRESCRIBE LA INFRACCIÓN
Resolución de 12 de septiembre de 2016 (BOE 5 de octubre de 2016). Descargar Resolución.

Se pretende que acceda al Registro un cambio de uso de local por vivienda, sin contar con la licencia exigida por la legislación balear, si bien han transcurrido los ocho años señalados por dicha Ley para que prescriban las infracciones.
La Dirección General permite la inscripción al considerar que se le debe dar el mismo tratamiento que a las edificaciones fuera de ordenación, y si a las mismas se les permite su inscripción una vez acreditada la antigüedad necesaria para la prescripción de la infracción, cómo no a una que lo es de menor entidad. Si bien, se le plantean dudas al Centro Directivo en relación a la especial naturaleza de la infracción, ya que es de ejercicio continuado en el tiempo, y la dificultad de señalar el momento inicial del cómputo para la prescripción, examinando la jurisprudencia del Tribunal Supremo, si bien, al final resuelve en el sentido ya indicado, derivado de la declaración de arquitecto sobre la antigüedad del cambio de uso.

GEORREFERENCIACIÓN: SÓLO EXIGIBLE PARA LA FINCA SEGREGADA
Resolución de 21 de septiembre de 2016 (BOE 14 de octubre de 2016). Descargar Resolución.

Cabe la inscripción de una porción segregada de la que se incorpora su representación georreferenciada, aun cuando resulte imposible -ex artículo 47 del Reglamento Hipotecario-, la constancia registral de la representación gráfica de la porción restante por haberse calificado negativamente por falta de correspondencia entre la finca registral y la parcela catastral, siempre que ello no afecte a la calificación positiva e inscripción de la representación de la porción segregada.
Además de la segregación, en la escritura calificada se incluye la agrupación de la finca segregada con otra registral; sin embargo, a falta de correspondencia entre la representación gráfica aportada con la descripción de la finca resultante de la agrupación según el Registro, lo que impide también su incorporación al folio registral sin la previa tramitación del procedimiento de rectificación.

OBRA SOBRE SUELO AJENO INDIVISIBLE: ADQUISICIÓN EX ARTÍCULO 361 DEL CÓDIGO CIVIL
Resolución de 21 de septiembre de 2016 (BOE 14 de octubre de 2016). Descargar Resolución.

Sobre finca rústica ajena indivisible en la que previamente había una casa, se construye una vivienda, presentándose a la postre el dilema del artículo 361 del Código Civil. Según el criterio registral, el carácter indivisible de la finca impide el ejercicio de la opción legal de poder el edificante hacer suya la obra dada la imposibilidad de individualizar. Se resuelve, sin embargo, que ello no es óbice para la constitución voluntaria de una comunidad entre el edificante y los dueños del suelo. Se señala que en la escritura calificada, además de la declaración de obra nueva, se contiene un negocio jurídico de carácter oneroso, que aunque no está expresamente nombrado, tiene aptitud suficiente para provocar el traspaso patrimonial cuya inscripción se solicita. Por otra parte, no hay indicio alguno de la existencia de dudas registrales sobre el carácter protegido del suelo rústico mencionado, luego nada hay que acreditar. Sin embargo, no constan las coordenadas de los vértices de la porción de suelo ocupada por la obra ni está representada en plano georreferenciado que permita deducir tales coordenadas, quedando sin satisfacer la exigencia del artículo 202 de la Ley Hipotecaria.

OBRA NUEVA SOBRE DERECHO DE SUPERFICIE: NECESIDAD DE CONSTITUCIÓN EN DOCUMENTO PÚBLICO
Resolución de 28 de septiembre de 2016 (BOE 14 de octubre de 2016). Descargar Resolución.

Los copropietarios de determinada finca y los dos únicos socios de una sociedad civil, elevan a público un documento privado, por el que tales propietarios cedieron a la sociedad un derecho de superficie sobre una finca para construir las edificaciones que tuvieran por convenientes. Asimismo, en otra escritura, se hace constar que los dos intervinientes, como únicos socios de la sociedad civil declaran formalmente que desde el año 2001 existe construida una nave industrial.
La Dirección General exige escritura pública para la constitución del derecho de superficie, no siendo el documento privado el título constitutivo de dicho derecho, sino que lo es la propia escritura por la que tal documento se eleva a público. El derecho de superficie cuestionado debe entenderse constituido mediante la escritura de elevación a público de documento privado, es decir en un momento en que, como afirma la registradora, no se trataría de un derecho de superficie para construir una edificación sino de un derecho de superficie que recae sobre edificio construido con anterioridad a la constitución de tal derecho, que atribuye al superficiario temporalmente la propiedad separada de las construcciones ya realizadas.

FINAL DE OBRA: NECESIDAD DE PRECISAR LA DELIMITACIÓN GEOGRÁFICA Y LISTA DE COORDENADAS DE LA FINCA SOBRE LA QUE SE DICE ESTAR UBICADA LA EDIFICACIÓN
Resolución de 28 de septiembre de 2016 (BOE 14 de octubre de 2016). Descargar Resolución.

La cuestión principal que se plantea es la de si para inscribir sobre una finca una edificación con las coordenadas de la superficie ocupada por ella es necesaria o no la previa inscripción de las delimitación geográfica y lista de coordenadas de la finca sobre la que se dice estar ubicada dicha edificación.
La Dirección General entiende con carácter general, que la obligada georreferenciación de la superficie ocupada por cualquier edificación, no requiere, desde el punto de vista procedimental, que se tramite un procedimiento jurídico especial con notificación y citaciones a colindantes y posibles terceros afectados, salvo que registrador en su calificación sí lo estimare preciso para disipar tales dudas fundadas acerca de que la edificación se encuentre efectivamente incluida en la finca sobre la que se declara.
En el presente caso, no estando debidamente fundadas las dudas que justifiquen la necesidad de previa georreferenciación de la parcela, este defecto señalado en la nota de calificación ha de ser revocado.

INTERPRETACIÓN DE CLÁUSULA ESTATUTARIA
Resolución de 5 de octubre de 2016 (BOE 21 de octubre de 2016). Descargar Resolución.

Se efectúa una desvinculación y segregación de un garaje que estaba configurado como anejo de una vivienda. El artículo 9 de los estatutos de Propiedad Horizontal permite a los distintos propietarios la facultad de agruparlas o agregarlas a otras contiguas, autorizándose, cuando se trate de los anejos, la previa desvinculación de los mismos. En tales casos, su ejercicio no precisará del consentimiento de la Juntas de la Comunidad o Subcomunidad respectiva, sin perjuicio “de la obligación de comunicarlo al Presidente de ambas o de las Subcomanidades afectadas”. Se acompañan a la escritura unos escritos de notificación firmados por el receptor, que según la registradora no son originales sino meras fotocopias en color. La registradora suspende la inscripción por entender necesario aportar el original de dichas comunicaciones, con firma debidamente legitimada por notario, quien a su vez debe legitimar los cargos de los firmantes teniendo a la vista el libro de actas correspondiente.
La Dirección General estima el recurso, ya que de la lectura de la norma comunitaria discutida resulta que la obligación de notificar a la comunidad, no constituye un presupuesto del ejercicio unilateral de la facultad de llevar a cabo modificaciones estatutarias. Aquel ejercicio no se sujeta al consentimiento de la junta de la comunidad, ni tampoco se subordina a la verificación de su notificación previa a las mismas, sino que el objetivo de su obligación es extender expresamente a dichas operaciones las obligaciones del propietario que con carácter general se recogen el citado artículo 7.1 de la Ley sobre Propiedad Horizontal, sin que la falta de notificación impida la inscripción ni tenga virtualidad para convertir unas obras legales en ilegales.

DERECHO DE FAMILIA/SOCIEDAD DE GANANCIALES

EFECTIVIDAD LIQUIDATORIA NO EXTENSIBLE A OTROS NEGOCIOS
Resolución de 26 de julio de 2016 (BOE 20 de septiembre de 2016). Descargar Resolución.

No es inscribible la adjudicación en convenio regulador aprobado por sentencia de divorcio, de un bien que consta inscrito como privativo de ambos cónyuges por mitad, al haber sido adquirido en estado de solteros. No consta el carácter de vivienda habitual ni otra causa matrimonial o familiar, fuera de la mera intención de liquidar el indiviso existente entre ambos. La efectividad del convenio regulador es meramente liquidatoria del régimen económico conyugal, no cabe extenderlo a otros actos con significación negocial propia, que requerirían escritura pública. La razón de ello estriba en que el título público presentado, que inicia el procedimiento registral ha de ser siempre congruente con el acto inscribible.

EN UN CONVENIO REGULADOR NO SE PUEDEN DISOLVER LOS BIENES EN COMÚN DE LOS PADRES NO CASADOS
Resolución de 13 de octubre de 2016 (BOE 2 de noviembre de 2016). Descargar Resolución.

Se pretende mediante un convenio privado aprobado por el organismo judicial, regulador de la guarda y custodia de los hijos menores de edad no matrimoniales, inscribir la extinción del pro indiviso y la adjudicación de los bienes integrantes en una comunidad Se trata de una liquidación ajena a la causa matrimonial stricto sensu.
La Dirección General entiende que es necesaria escritura pública, al tratarse de una transmisión voluntaria y libre, verificada por dos personas plenamente legitimadas, capaces de obrar y no sujeta -como tal extinción de pro indiviso- a la aprobación judicial.

DERECHO DE SUCESIONES

INSTANCIA PRIVADA: SÓLO ES POSIBLE EN CASO DE HEREDERO ÚNICO
Resolución de 26 de julio de 2016 (BOE 20 de septiembre de 2016). Descargar Resolución.

No es inscribible una instancia de aceptación de herencia de causante eslovaco fallecido en 2011, bajo un testamento en el que señala como heredera forzosa a su esposa y como heredero testamentario a su hijo, a quien deja un inmueble sito en Bratislava, manifestando que el testamento se refiere sólo a dicho bien y no al resto de su patrimonio. La instancia está suscrita sólo por la esposa, quien se adjudica un bien sito en España. Se acompaña certificación apostillada de notario eslovaco, sobre legislación sucesoria vigente según la ley nacional del causante (al ser un supuesto anterior al Reglamento de Sucesiones), según la cual, si por testamento se sucede sólo una parte de la herencia, el resto se sucede por los herederos designados por la Ley. La inscripción se deniega porque, siendo la actividad registral competencia exclusiva del Estado donde radique el Registro, el artículo 14 de la Ley Hipotecaria, admite sólo la instancia privada en caso de heredero único, sin que exista ningún interesado con derecho a la legítima. En el supuesto resuelto, hay otro interesado en la sucesión, por lo que no es posible prescindir de la titulación pública.

HERENCIA DE CAUSANTE BRITÁNICO: DEBE MANIFESTARSE QUE EN DICHO PAÍS NO EXISTE REGISTRO DE ACTOS DE ÚLTIMA VOLUNTAD
Dos Resoluciones de 28 de julio de 2016 (BOE 21 de septiembre de 2016). Descargar Resolución. Descargar Resolución.

En escritura de herencia autorizada el día 11 de noviembre de 2015 se protocolizan las operaciones particionales de una ciudadana de nacionalidad británica, y residente en Londres, quien había otorgado testamento autorizado el 14 de julio de 1997 en el que constan dos cláusulas: “10. Primero. Nombra herederos de sus bienes en España a sus dos hijos. 11. Segundo. En el resto de sus bienes, situados fuera de España, se remite a las disposiciones de última voluntad otorgadas por ella en su país de origen, que declara plenamente subsistentes a estos efectos”. Se insertan certificados de defunción y del Registro de Últimas Voluntades español. El patrimonio relicto en España consiste en un inmueble que pertenecía en su totalidad a la causante con carácter privativo. En la escritura de partición se señala expresamente que la ley aplicable a su sucesión es la Ley del Reino Unido. El registrador exige la aportación del certificado del Registro General de Actos de Última Voluntad del país de la nacionalidad del causante o acreditarse que en dicho país no existe dicho Registro de Actos de Última voluntad o que por las circunstancias concurrentes al caso concreto no sea posible aportar dicho certificado.
Señala la Dirección General que para la resolución del recurso hay que estar, por tanto, a la ley de la nacionalidad del causante, aplicable de conformidad con la norma de conflicto española, artículo 9.8 del Código Civil, que conduce en este caso a la aplicación de la ley británica. El citado artículo recoge el principio de universalidad de la sucesión, como regla general, de modo que el fenómeno sucesorio se sujeta en primer término a la ley de la nacionalidad del causante, salvo que las normas de conflicto de ésta remitan a la ley española, único caso de reenvío admitido por nuestras normas de Derecho Internacional Privado. El derecho sucesorio británico, fundado en el principio de libertad de testar, es uno de los sistemas que establece una dualidad de régimen según se integre la sucesión de bienes muebles o inmuebles, de suerte que estos últimos, si estuvieran situados en país extranjero, se regirán por la lex rei sitae, lo cual supone en este caso la remisión al derecho español. Es cierto que conforme lo expuesto la lex causae en este caso no exige el certificado de Últimas Voluntades o similar, es más en Inglaterra, la necesidad de probar los testamentos implica la intervención de la Autoridad Pública en la ejecución de la herencia designando al ejecutor o administrador tratándose de un auténtico proceso sucesorio lo que hace en cierta medida innecesaria la existencia de un registro de testamentos que como se ha dicho participan en buena medida del carácter de documento privado. La acreditación de tal inexistencia, debió constar en la escritura de partición. Por lo que el defecto debe confirmarse siendo fácilmente subsanable mediante la manifestación hecha por el notario en la escritura.

DERECHO LEGITIMARIO GALLEGO: LA ANOTACIÓN PREVENTIVA PUEDE REALIZARSE POR INSTANCIA PRIVADA
Resolución de 2 de agosto de 2016 (BOE 23 de septiembre de 2016). Descargar Resolución.

La cuestión que se debate es, si para la práctica de la anotación preventiva del derecho de un legitimario de la Ley de Derecho Civil de Galicia, basta la solicitud directa de éste, mediante instancia presentada en el Registro, o por el contrario, se requiere que sea el Juzgado quien se pronuncie sobre su práctica, lo que hace necesaria una providencia judicial.
Señala el Centro Directivo que la legítima gallega es una obligación de valor que puede ser satisfecha en metálico. El artículo 249.3 de la Ley 2/2006 prevé: “Podrá el legitimario solicitar también anotación preventiva de su derecho en el Registro de la Propiedad sobre los bienes inmuebles de la herencia”. Esta anotación puede tener encaje en el artículo 42.10 de la Ley Hipotecaria por lo que podrá realizarse mediante simple instancia, en los que se manifiesten o describan los bienes, siempre que éstos estén perfectamente identificados y sitos en la circunscripción territorial de aquél.

MEJORA EN DERECHO SUCESORIO GALLEGO Y DERECHO INTERREGIONAL
Resolución de 29 de septiembre de 2016 (BOE 14 de octubre de 2016). Descargar Resolución.

Mediante la escritura cuya calificación es objeto del presente recurso, los cónyuges propietarios de una finca situada en Cataluña adjudican en concepto de mejora con entrega de presente el pleno dominio de la misma a sus dos hijas, quienes aceptan y adquieren dicho inmueble. En la escritura se expresa que los transmitentes nacieron y tienen su domicilio en Galicia y que son de vecindad civil gallega. La registradora suspende la inscripción alegando que la transmisión que se realiza debe quedar sujeta al Derecho civil de Cataluña, sin que los otorgantes puedan por razones fiscales elegir la legislación civil aplicable a la transmisión.
La solución que debe darse, discurre necesariamente por senderos distintos de los que se derivarían de la aplicación del artículo 10.1 del Código Civil, toda vez que la posición que se mantiene en la nota de calificación resultaría contraria al principio de unidad de la sucesión que proclama el artículo 9.8 de nuestro Código Civil y el propio Reglamento UE 650/2012 si en la sucesión aparece algún elemento internacional. Si no cabe escindir la sucesión en función de una posible dispersión de elementos de la relación jurídica entre diversos Estados, con mayor razón carece de toda lógica cualquier pretensión de escindirla en un conflicto interregional, que habrá de ser resuelto conforme a los criterios que fija el Título Preliminar del Código Civil, aplicando por consiguiente al caso que motiva este recurso la legislación civil gallega.

DESHEREDACIÓN: REQUISITOS
Resolución de 1 de septiembre de 2016 (BOE 27 de septiembre de 2016). Descargar Resolución.

Debe decidirse si es inscribible una escritura de adjudicación de herencia en la que el causante divorciado y sin descendientes deshereda a sus padres por haberle negado sin motivo legítimo alimentos. La madre desheredada del causante fallece con posterioridad. La escritura de adjudicación es otorgada por la heredera por derecho de trasmisión de la que ha sido instituida como heredera en el testamento.
Señala la DGRN que los herederos pueden realizar la adjudicación o partición de herencia sin necesidad del concurso de los desheredados expresamente, pero es preciso que en la escritura pública de herencia se contengan datos suficientes para deducir la plena legitimación de los otorgantes. Además deberá expresarse la causa legal de la desheredación, que si bien, no ha de ser probada por el testador, al menos ha de ser alegada como fundamento de la privación sucesoria Por su parte la identificación del sujeto desheredado, ha de serlo, al menos, con el mismo rigor que se exige para la designación de heredero “por su nombre y apellidos”. Subsidiariamente habrán de ser perfectamente determinables, por estar designados de manera que no pueda dudarse de quien sea el sujeto afectado.
Por último el desheredado ha de ser susceptible de imputación, esto es, que al tiempo del testamento haya nacido y tenga aptitud o idoneidad para que le sea jurídicamente imputable la conducta que constituye la causa legal de desheredación. Lo que no cabe duda es que se requiere un mínimo de madurez física y mental para que una persona pueda ser civilmente responsable del acto que se le imputa.

DERECHO INTERTEMPORAL DE LA LEGÍTIMA VASCA DE LOS ASCENDIENTES
Resolución de 6 octubre de 2016 (BOE 21 de octubre de 2016). Descargar Resolución.

La cuestión que se plantea en el presente recurso es determinar si puede inscribirse una escritura de partición de herencia en la que comparece únicamente el cónyuge viudo, cuando en el testamento se realiza un legado en atribución de la legítima a los padres del causante, hecho al amparo de la legislación anterior (Ley de 1 de julio de 1992 de Derecho Civil Foral del País Vasco) cuando la ley vigente (Ley 5/2015, de 25 de junio, de Derecho Civil Vasco) en el momento del fallecimiento del causante, 10 de enero de 2016, no reconoce a los ascendientes derecho legitimario alguno.
La Dirección General estima el recurso, señalando que necesariamente debe interpretarse la disposición testamentaria e integrarla en el Derecho vigente en los siguientes términos: la condición de heredero tiene una vis atractiva sobre posibles legados vacantes (art. 888 Código Civil). La voluntad del testador fue que la “porción vacante” derivada de la reducción de los derechos legitimarios legales corresponda a quien hubiese designado heredero frente a quien designa legatario. Más dudoso sería si la legítima se hubiera atribuido sobre bienes concretos o por cuotas determinadas. Extender la voluntad del causante más allá de la literalidad de la cláusula testamentaria, que parece claro que se realiza en atribución de la legítima, es una cuestión que no puede deducirse de una manera indubitada de una lectura del testamento. Por ello, deducir que el testador hubiera atribuido la mitad de los bienes de su herencia a sus padres de no haber existido esa legítima es difícilmente justificable.

DERECHO MERCANTIL

SOCIEDADES/JUNTA GENERAL

NOMBRAMIENTO DE AUDITOR VOLUNTARIO
Resolución de 26 de julio de 2016 (BOE 20 de septiembre de 2016). Descargar Resolución.

No resulta aplicable la exigencia del artículo 264.1 de la Ley de Sociedades de Capital de que el nombramiento del auditor obligatorio debe ser anterior al fin del ejercicio a auditar, según pone de manifiesta la Dirección General. En el caso resuelto, no consta si la sociedad está obligada o no a auditar. Por otro lado, el artículo 204.2 de la misma Ley permite sustituir válidamente un acuerdo por otro con idéntico contenido, con efecto preclusivo sobre la acción de impugnación.

CAPITALIZACIÓN DE RESERVAS SI NO HAY PÉRDIDAS
Resolución de 27 de julio de 2016 (BOE 20 de septiembre de 2016). Descargar Resolución.

Es ininscribible un aumento con cargo a reservas si en el preceptivo balance que recoge la existencia de éstas, también refleja pérdidas en cuantía superior. El artículo 273.2 de la Ley de Sociedades de Capital impide repartir las reservas de libre disposición en tanto el valor del patrimonio neto contable no siga siendo tras el reparto, superior al capital social.

MANDAMIENTO DE CANCELACIÓN SIN FIRMEZA
Resolución de 27 de julio de 2016 (BOE 20 de septiembre de 2016). Descargar Resolución.

El fundamento legal de su rechazo está en el artículo 15 del Reglamento de Registro Mercantil. Del mandamiento de cancelación de anotación preventiva de demanda sólo resulta que se ha dictado sentencia desestimatoria la cual ha sido recurrida, sin que resulte de dicho mandamiento que por la parte demandante se había mostrado conformidad con el levantamiento de la medida cautelar.

AUMENTO DE CAPITAL: FALTA DE PRESENTACIÓN DE CUENTAS ANUALES
Resolución de 2 de septiembre de 2016 (BOE 27 de septiembre de 2016). Descargar Resolución.

Convocada la junta general, la misma se celebra con la concurrencia de la totalidad del capital social, adoptándose los acuerdos con el 74,19% del capital social. Son cuatro los defectos alegados por el registrador: el primero es confirmado por cierre del Registro por falta de depósito de las cuentas correspondientes al año 2014; el segundo, vulnerar los artículos 96.2 y 188.2 de la Ley de Sociedades de Capital que consagran el principio de proporcionalidad entre el valor nominal de la acción y el derecho de voto, confirmado pues es evidente según el acuerdo y los estatutos sociales que nada dicen del derecho de voto implica que cada acción de un euro de valor concede el derecho a un voto, exactamente igual que las que representan 120,20 euros de valor nominal; el tercero, vulnerar el artículo 287 de la Ley de Sociedades de Capital por cuanto debe expresarse en la convocatoria “con la debida claridad los extremos que hayan de modificarse”, revocado por el centro directivo; y, por último, el cuarto, por vulnerar los artículos 286 de la Ley de Sociedades de Capital y 158 del Reglamento del Registro Mercantil conforme al cual la escritura tiene que contener la transcripción literal de la propuesta de modificación de estatutos (o bien señalar que la propuesta es coincidente con los estatutos aprobados), así como la manifestación que se ha emitido el informe justificativo de la modificación y su fecha, revocado igualmente.

NO CABE INCLUIR UNA PROFESIÓN PARA DENOMINAR SOCIEDADES NO PROFESIONALES
Resolución de 6 septiembre de 2016 (BOE 30 de septiembre de 2016). Descargar Resolución.

Se constituye una sociedad con la denominación de “Forge Arquitectura, S.L.”. Su objeto lo constituye la “gestión urbanística del suelo, redacción de proyectos de arquitectura, ingeniería y urbanismo a través de los oportunos profesionales”. Se expresa en la escritura que se trata de una sociedad de intermediación no sujetándose, por tanto, a la Ley 2/2007, de 15 de marzo.
El registrador suspende la inscripción pues no siendo la sociedad profesional no puede incluir el término “arquitectura”.
La Dirección General confirma la nota de calificación, ya que el artículo 406 del Reglamento del Registro Mercantil establece la prohibición de denominaciones que induzcan a error o confusión en el tráfico mercantil sobre la propia identidad de la sociedad. En concreto y para este supuesto dice que la utilización del término “arquitectura” sin hacer la precisión de que es de intermediación en actividades de arquitectura, da lugar a confusión, en el sentido de que se presenta en el tráfico jurídico y mercantil, como una sociedad de arquitectura, cuando en realidad es de intermediación de arquitectura.

DISOLUCIÓN DE SOCIEDAD CON UN ÚNICO ACREEDOR Y SIN HABER SOCIAL: NO ES NECESARIA LA DECLARACIÓN DEL CONCURSO
Resoluciones de 1, 3 y 22 de agosto de 2016 (BOE 23 de septiembre de 2016). Descargar Resolución. Descargar Resolución. Descargar Resolución.

Se presenta escritura de disolución por pérdidas, liquidación y extinción de una sociedad. Se declara por el liquidador que la sociedad tiene un solo acreedor y que ha sido inadmitida la demanda de concurso de acreedores, según auto en el que se expresa que “es requisito conceptual inherente a toda declaración de concurso el relativo a la existencia de un número de acreedores plural y concurrente, elemento esencial sobre el que pivota toda la institución concursal”. El registrador mercantil resuelve suspender la inscripción al no acreditarse en la escritura calificada la previa satisfacción a los acreedores.
Señala el Centro Directivo que aunque es principio básico de nuestro ordenamiento jurídico societario que el reparto del haber social entre los socios requiere inexcusablemente la previa satisfacción de los acreedores, es también cierto que esas disposiciones presuponen necesariamente una disponibilidad patrimonial que permita el cumplimiento de tales obligaciones, de suerte que si resulta acreditada la inexistencia de haber social, no puede impedirse la cancelación de los asientos registrales de la sociedad.
Así, cuando no hay haber social con el que satisfacer a los acreedores el procedimiento legal previsto para la extinción de la sociedad es el concurso de acreedores, con independencia de que exista una pluralidad de acreedores o que las deudas de la sociedad las ostente un único acreedor. Pero este criterio no puede ser mantenido. En primer lugar porque en casos como el presente, de improcedencia de la declaración de concurso judicialmente declarada, no se puede condenar a los socios a la subsistencia de la inscripción registral de una sociedad disuelta. En segundo lugar porque, con independencia de que sea o no procedente la declaración de concurso, las normas de la Ley de Sociedades de Capital y de la Ley Concursal no supeditan la cancelación de los asientos registrales de una sociedad que carezca de activo social a la previa declaración de concurso ni a la intervención del único acreedor.

LUGAR DE CELEBRACIÓN DE JUNTA: CABE FIJAR EN LOS ESTATUTOS SOCIALES LUGARES ALTERNATIVOS DEBIDAMENTE DETERMINADOS
Resolución de 3 de octubre de 2016 (BOE 18 de octubre de 2016). Descargar Resolución.

Mediante la escritura cuya calificación es objeto del presente recurso se modifican los estatutos de una sociedad de responsabilidad limitada para establecer que “las Juntas Generales (...) se celebrarán en el término municipal donde la sociedad tenga su domicilio o, de forma alternativa, en el término municipal de Madrid (...)”. El registrador suspende la inscripción solicitada porque, a su juicio, “no resulta determinado el lugar de celebración de la junta general”.
La Dirección General estima el recurso entendiendo que La cláusula estatutaria debatida no excede de las limitaciones derivadas de la interpretación que del artículo 175 de la Ley de Sociedades de Capital. Por un lado, la previsión de que las juntas sean convocadas bien en el lugar donde la sociedad tiene su domicilio social bien en el término municipal de Madrid determina adecuadamente el contenido estatutario. Por otro lado la designación de un término municipal como alternativo al lugar previsto legalmente para la celebración de la junta no puede considerarse perjudicial en modo alguno para los derechos de los socios.

SOCIEDAD PROFESIONAL DISUELTA EX LEGE: ES NECESARIA SU REACTIVACIÓN
Resolución de 17 de octubre de 2016 (BOE 10 de noviembre de 2016). Descargar Resolución.

Inicialmente se presenta escritura de reducción de capital societario, denegándose por entenderse que se trata de una sociedad profesional. El registrador disuelve de pleno derecho tal sociedad por el transcurso del plazo para la adaptación de la sociedad y cancela sus asientos. Posteriormente se presenta escritura por la que se modifica el objeto, sin embargo, habiéndose practicado la disolución de pleno derecho de la Sociedad, de conformidad con la disposición transitoria primera de la Ley 2/2007, de 15 de marzo, de sociedades profesionales, y estando los asientos del Registro bajo la salvaguarda de los Tribunales, de conformidad con el artículo 7 del Reglamento del Registro Mercantil, no procede la inscripción debiendo procederse con carácter previo a la reactivación de la sociedad.

LAS SOCIEDADES CIVILES REQUIEREN FIJAR LAS CUOTAS DE LOS SOCIOS PERO NO EL DÍA DE INICIO DE SUS ACTIVIDADES
Resolución de 19 de octubre de 2016 (BOE 12 de noviembre de 2016). Descargar Resolución.

En una escritura de reactivación, cambio de denominación y de domicilio y modificación de estatutos de determinada sociedad civil por adaptación a la forma de sociedad civil profesional, se califican varios defectos; la liquidación del documento, que la Dirección General considera necesario, no dejando en el registrador la responsabilidad de decidir si es una acto sujeto o no, la necesidad de establecer un día de inicio de actividades, que el Centro Directivo revoca en su resolución, ya que no se aplican por analogía las normas de la Ley de Sociedades de Capital, y la necesidad de establecer cuotas, defecto si confirmado, al aplicar la Ley 2/2007 de Sociedades Profesionales, ya que toda sociedad profesional en la que por su forma social no sea necesario un aporte de capital que sería el que fijara la participación de cada socio en la sociedad, debe determinarse, respecto de los socios de industria, en nuestro caso profesionales, que su aportación sea debidamente evaluada para concretar su eventual participación en beneficios y pérdidas y para fijar igualmente los derechos políticos que, en su caso, el socio profesional ostenta en la sociedad.

ADMINISTRADORES

DECLARADA LA DISOLUCIÓN, SE CONVIERTEN LOS ADMINISTRADORES EN LIQUIDADORES SALVO QUE HAYA DISPOSICIÓN EN CONTRARIO, O CUANDO ÉSTA NO PUEDA LLEVARSE A CABO
Resolución de 12 de septiembre de 2016 (BOE 5 de octubre de 2016). Descargar Resolución.

Dos cuestiones se plantean en este recurso: el acuerdo en que declara la disolución, se cesa a los administradores y se encomienda a la designación judicial el nombramiento de los liquidadores, y si el ejercicio de la acción de responsabilidad contra uno de los administradores, impide que éste sea liquidador.
La Dirección General entiende que se aplica por defecto las normas de la Ley de Sociedades de Capital, esto es, la conversión automática de administradores en liquidadores, ya que el Juez resuelve que no procede por él el nombramiento, sin necesidad de aceptación de los liquidadores, y respecto del segundo defecto también se revoca la calificación registral, ya que el artículo 238.3 de la Ley de Sociedades de Capital señala que el acuerdo de promover la acción (social de responsabilidad) o de transigir determinará la destitución de los administradores afectados.

ACTUACIÓN DE ADMINISTRADOR CON CARGO NO INSCRITO
Resolución de 29 de septiembre de 2016 (BOE 14 de octubre de 2016). Descargar Resolución.

Se debate en este recurso la inscripción de una dación en pago de deuda con pacto de retro en la que comparece en representación de la sociedad cedente un administrador solidario cuyo cargo no está inscrito en el Registro Mercantil.
La Dirección General entiende que cuando no conste dicha inscripción en el Registro Mercantil, deberá acreditarse la legalidad y existencia de la representación alegada en nombre del titular registral a través de la reseña identificativa de los documentos que acrediten la realidad y validez de aquélla y su congruencia con la presunción de validez y exactitud registral establecida en los artículos 20 del Código de Comercio y 7 del Reglamento del Registro Mercantil, para que el nombramiento de administrador produzca efectos desde su aceptación, háyase o no inscrito dicho nombramiento en el Registro Mercantil, es preciso justificar que dicho nombramiento es además válido por haberse realizado con los requisitos, formalidades y garantías establecidas por la legislación de fondo aplicable.

ADMINISTRADORES MANCOMUNADOS: NO PUEDE DEJARSE A LA JUNTA EL MODO DE PROCEDER DE LOS ADMINISTRADORES
Resolución de 18 de octubre de 2016 (BOE 10 de noviembre de 2016). Descargar Resolución.

La cláusula estatutaria debatida, bajo el epígrafe Órganos de administración, establece que “la sociedad se regirá, a elección de la Junta: (…) d) Por varios administradores mancomunados, con un mínimo de tres y un máximo de siete”. El registrador rechaza la inscripción porque considera que no determina a quién corresponderá el ejercicio del poder de representación y no pueda dejarse al arbitrio de la junta general el modo de actuar de dichos administradores.
La Dirección General da la razón al registrador, confirmando que los estatutos sociales calificados se limitan a determinar que la sociedad se regirá por los administradores, sin especificación de la necesaria atribución del poder de representación en forma alguna.

CUENTAS ANUALES

DEPÓSITO DE CUENTAS: NO CABE INFORME DE AUDITORÍA REALIZADO POR UN AUDITOR NOMBRADO POR LA PROPIA SOCIEDAD DISTINTO DEL AUDITOR NOMBRADO E INSCRITO POR EL REGISTRADOR MERCANTIL
Resolución de 15 de septiembre de 2016 (BOE 4 de octubre de 2016). Descargar Resolución.

Se plantea la cuestión de si es posible llevar a cabo el depósito de cuentas de una sociedad respecto de la que un socio minoritario ha ejercido su derecho a que el registrador mercantil designe auditor para la verificación de las cuentas anuales cuando, nombrado e inscrito, no se acompaña informe de auditoría llevado a cabo por dicho auditor sino que se pretende aportar otro realizado por auditor nombrado por la propia sociedad.
La Dirección General desestima el recurso, señalando que no cabe llevar a cabo el depósito de las cuentas si la solicitud no se acompaña precisamente del preceptivo informe de auditoría realizado por el auditor nombrado e inscrito en el Registro Mercantil. Mientras que la inscripción de nombramiento de auditor a instancia de la minoría continúe vigente, el registrador debe calificar en función de su contenido de conformidad con las reglas generales.

FALTA DE DEPÓSITO: REAPERTURA INADMISIBLE
Resolución de 19 de septiembre de 2016 (BOE 6 de octubre de 2016). Descargar Resolución.

Aprobadas las cuentas por la Junta, se presentan para su depósito al Registro Mercantil transcurrido un año del cierre del ejercicio social: se produce el cierre registral y no cabe la reapertura de la hoja de la sociedad al amparo del artículo 378.5 del Reglamento del Registro Mercantil. En contraste, si no se han aprobado debidamente las cuentas por la causa que fuere y se ha pasado el plazo del año desde el cierre del ejercicio, ex artículo 378.7 del Reglamento del Registro Mercantil, sí que podría solicitarse la apertura.

LEGALIZACIÓN DE LIBROS DE ACTAS ENCRIPTADOS O CIFRADOS
Tres Resoluciones de 26 de julio de 2016 (BOE 20 de septiembre de 2016) Descargar Resolución. Descargar Resolución. Descargar Resolución. , tres Resoluciones de 27 de julio de 2016 (BOE 20 de septiembre de 2016) Descargar Resolución. Descargar Resolución.  Descargar Resolución. y seis Resoluciones de 20 de septiembre de 2016 (BOE 6 de octubre de 2016). Descargar Resolución. Descargar Resolución. Descargar Resolución. Descargar Resolución. Descargar Resolución. Descargar Resolución. Otra Resolución de 5 de septiembre de 2016 (BOE 27 de septiembre de 2016). Descargar Resolución. Ídem las cinco últimas Resoluciones de 6 octubre de 2016 (BOE 21 de octubre de 2016) Descargar Resolución. Descargar Resolución. Descargar Resolución. Descargar Resolución. Descargar Resolución. y ocho Resoluciones más de 16 de septiembre de 2016 (BOE 4 de octubre de 2016) Descargar Resolución. Descargar Resolución. Descargar Resolución. Descargar Resolución. Descargar Resolución. Descargar Resolución.  Descargar Resolución. Descargar Resolución.

Se presentan en el Registro Mercantil telemáticamente para su legalización los libros Diario, Inventario y Cuentas Anuales de una sociedad encriptados. El registrador suspende la legalización en esencia por no poder calificar “la validez del contenido de los libros que se pretenden legalizar, dado el sistema de encriptación de los documentos que se acompañan”. La Dirección General revoca la nota de calificación ratificando la posibilidad de legalización de cualquier clase de libro que venga debidamente encriptado y resume, de forma fundamentada, el nuevo sistema de legalización de libros.

REGISTRO DE BIENES MUEBLES

ES POSIBLE LA PRENDA DE LA LICENCIA DE TAXI CON CONDICIÓN SUSPENSIVA DE OBTENER LA AUTORIZACIÓN PARA LA TRANSMISIÓN POR EL AYUNTAMIENTO
Resolución de 10 de octubre de 2016 (BOE 1 de noviembre de 2016). Descargar Resolución.

En un contrato bastante confuso se establece un derecho de prenda sobre una licencia de taxi, pero sin acompañarse de la autorización del Ayuntamiento para su transmisión.
La Dirección General confirma la calificación que exige la autorización, sin perjuicio de señalar que es posible una constitución de prenda sujeta a la condición suspensiva de la obtención de la autorización del Ayuntamiento, por cuanto no puede decirse que en estos casos estemos en presencia de verdaderas conditio iuris, dado que además la transmisión se llevará a efecto, en su caso, con su ejecución hipotecaria.

CONCURSO DE ACREEDORES

EMBARGO A CONCURSADO: JUEZ CONCURSAL
Resolución de 22 de septiembre de 2016 (BOE 14 de octubre de 2016). Descargar Resolución.

La razón del embargo estriba en el impago de cuotas de urbanización por parte de una sociedad en concurso. La determinación de si los créditos son comunes o si son de urbanización, con la calificación de créditos con privilegio especial o, en su caso, de créditos contra la masa, así como las consecuencias que puedan derivarse de la cancelación por caducidad de la afección registral por gastos de urbanización (cfr. arts. 19 y 20 Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio) compete al Juzgado de lo Mercantil que conoce del concurso. Además, no habiéndose constituido con anterioridad al concurso una específica hipoteca en garantía de los gastos de urbanización, tal y como contemplan los artículos 150 y 153 de la Ley 5/2014, de 25 de julio, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje, de la Comunitat Valenciana, la ejecución de esta garantía debe desarrollarse bajo la competencia del juez del concurso, quien a instancia de parte decidirá sobre su procedencia. Si se hubiera constituido hipoteca, su ejecución se verificará atendiendo a las reglas generales de si resultan o no necesarios para la continuidad de su actividad profesional o empresarial (cfr. art. 56 Ley Concursal) y la fase del concurso en que se encuentre.

DERECHO HIPOTECARIO

PROCEDIMIENTO REGISTRAL

NECESARIA JUSTIFICACIÓN DE SUCESIVAS TRANSMISIONES REALIZADAS: TRACTO ABREVIADO
Resolución de 28 de julio de 2016 (BOE 21 de septiembre de 2016). Descargar Resolución.

Se pretende la inscripción de venta por un órgano de una congregación religiosa que absorbió otra ya desaparecida que figura como titular registral, con la misma denominación de aquélla, si bien con diferente domicilio, CIF y número de inscripción en el Registro de Entidades Religiosas. Es preciso que queden acreditadas las sucesivas transmisiones por fusión o reestructuración de la congregación religiosa vendedora, desde el titular registral hasta la actual congregación que interviene como transmitente, lo cual puede realizarse bien mediante la aportación de la escritura de reestructuración debidamente inscrita en el Registro de Entidades Religiosas, o bien mediante certificación del mismo Registro. Cumplida esta premisa de acreditación de transmisiones previas, no hay inconveniente en que se inscriban en un solo asiento por tracto abreviado.

ERROR DE CONCEPTO
Resolución de 2 de agosto de 2016 (BOE 23 de septiembre de 2016). Descargar Resolución.

La Dirección General afirma que cuando los recurrentes entiendan que la resolución no es conforme con sus pretensiones deben recurrir contra la resolución dictada en la forma y plazo que establece el artículo 328 de la Ley Hipotecaria.
Si los recurrentes entienden que se ha producido un error de concepto, el artículo 216 de la Ley Hipotecaria señala que existe error de concepto cuando al expresar en la inscripción alguno de los contenidos en el título se altere o varíe su verdadero sentido. La rectificación de los asientos exige, bien el consentimiento del titular registral y de todos aquellos a los que el asiento atribuya algún derecho -lógicamente siempre que se trate de materia no sustraída al ámbito de autonomía de la voluntad-, bien la oportuna resolución judicial recaída en juicio declarativo entablado contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda algún derecho.

NO ES INSCRIBIBLE LA HOMOLOGACIÓN DE ACUERDO TRANSACCIONAL EN EJECUCIÓN DE SENTENCIA
Resolución de 6 de septiembre de 2016 (BOE 30 de septiembre de 2016). Descargar Resolución.

Este recurso tiene por objeto un auto judicial que homologa el acuerdo transaccional alcanzado por los litigantes en la tramitación de un juicio de ejecución de títulos judiciales. En el acuerdo se modifica parcialmente el contenido de la sentencia, concretamente la adjudicación de una de las fincas y las compensaciones económicas entre comuneros.
La registradora suspende la inscripción, como defecto principal, por considerar que el auto por el que se homologa una transacción judicial no es título inscribible, sino que debe otorgarse la correspondiente escritura pública de disolución de condominio ya que no estamos ante el supuesto excepcional de la aprobación judicial del convenio regulador, que sí es inscribible.
La Dirección General confirma la nota de calificación, ya que tratándose de un acuerdo por el que se conviene la disolución de una comunidad ordinaria sobre varias fincas, si ambas partes no procedieron en su momento a otorgar la correspondiente escritura, y no pudiera otorgarse voluntariamente en la actualidad, cualquiera de ellas puede solicitar la ejecución del mismo a través de lo establecido en los artículos 705 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por lo que, transcurridos veinte días sin emitir una declaración de voluntad a la que se está obligado, el tribunal, por medio de auto, resolverá tener por emitida la declaración de voluntad, si estuviesen predeterminados los elementos esenciales del negocio. En ese caso, el ejecutante podrá acudir solo al notario aportando testimonio del referido auto. Lo que no cabe es la inscripción directa del auto referido.

INSCRIPCIÓN DE SENTENCIA CONTRA HERENCIA YACENTE
Resolución de 8 de septiembre de 2016 (BOE 30 de septiembre de 2016). Descargar Resolución. En igual sentido otras dos Resoluciones de 4 de octubre de 2016 (BOE 18 de octubre de 2016). Descargar Resolución. Descargar Resolución.

En esta resolución el Centro Directivo reitera su doctrina sobre los requisitos necesarios que han de concurrir para la inscripción de resoluciones judiciales en procedimientos dirigidos con herencias yacentes. En ellos es preciso que la demanda se articule mediante el nombramiento de un administrador judicial, en los términos previstos en los artículos 790 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil; si bien matizada en el sentido de que la exigencia del nombramiento del defensor judicial se limite a los casos en que el llamamiento a los herederos desconocidos sea genérico y no haya ningún interesado en la herencia que se haya personado en el procedimiento considerando el Juez suficiente la legitimación pasiva de la herencia yacente. No impide la aplicación de esta doctrina el hecho de que en la sentencia se declare el dominio por prescripción: la prescripción extraordinaria se consuma por el transcurso del tiempo con los requisitos legalmente establecidos, pero aun cuando opera de forma automática, no puede ser declarada de oficio, sino que necesita de un procedimiento que culmine con su declaración.

NO ES POSIBLE LA RECTIFICACIÓN DE LA DESCRIPCIÓN APELANDO A UNA DEMANDA DESESTIMADA
Resolución de 12 de septiembre de 2016 (BOE 5 de octubre de 2016). Descargar Resolución.

Se pretende eliminar de la descripción de una finca unas edificaciones, alegando que el titular registral ha perdido una demanda de propiedad de las mismas. La regularización de las obras se había producido en escrituras de obra nueva, si bien en la demanda desestimada se acredita que las construcciones pertenecían a la finca matriz. Los demandados, una vez ganado el juicio, pretenden que se elimine su inscripción.
La Dirección General rechaza tal pretensión, entendiendo que debería haberse producido la reconvención o solicitado la anotación preventiva de la demanda, conforme al artículo 406 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que hubiera sido el mecanismo adecuado para pedir del Juez que ordenase en la sentencia la rectificación de los asientos registrales solventándose así la inexactitud registral que se infiere del contenido de la misma.

EL PROCEDIMIENTO DEL ARTÍCULO 199 DE LA LEY HIPOTECARIA NO EXIGE LIQUIDACIÓN FISCAL DE LA INSTANCIA PRESENTADA
Resolución de 12 de septiembre de 2016 (BOE 5 de octubre de 2016). Descargar Resolución.

Se presenta una instancia privada con firma legitimada notarialmente, junto a una certificación catastral para iniciar el procedimiento de modificación de la descripción registral de la finca del artículo199 de la Ley Hipotecaria, y ante la exigencia del registrador de la liquidación fiscal, un escrito en el que consta la comunicación a la administración tributaria de la presentación de la instancia. El registrador solicita que se retire la instancia, como título original, y que se vuelva a presentar con la nota de presentación fiscal.
La Dirección General revoca la nota de calificación, al señalar que el procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria no se trata de un acto sujeto a impuesto, por lo que no es de aplicación el cierre registral establecido en el artículo 254 de la Ley Hipotecaria.

LEGALIZACIÓN DE LIBRO DE ACTAS
Resolución de 17 de octubre de 2016 (BOE 10 de noviembre de 2016). Descargar Resolución.

Se discute en el presente expediente si el registrador de la propiedad debió legalizar un libro de actas respecto de una comunidad no constituida formalmente, siendo aportado junto al ejemplar una instancia suscrita por un letrado junto con dos documentos privados, un escrito que manifiesta ser un acta de una junta de propietarios y un plano de unas parcelas, ambos impresos en sendos folios el primero sin encontrarse la firma legitimada y el segundo siquiera sin firmas.
La DGRN confirma la negativa del registrador, ya que la finca es rústica, no está integrada por dos o más edificaciones o parcelas independientes entre sí cuyo destino principal sea la vivienda o locales. La legalización en este caso supondría dotar a la comunidad de una presunción de semejanza con una comunidad en propiedad horizontal que no se corresponde con la naturaleza rústica de las fincas.

LA PRIORIDAD NO IMPIDE LA RECONSTRUCCIÓN DEL TRACTO
Resolución de 17 de octubre de 2016 (BOE 10 de noviembre de 2016). Descargar Resolución.

Se presentan una compraventa, un mandamiento y en tercer lugar la herencia de la que trae causa el vendedor. En este caso, se considera que falta de tracto sucesivo por falta de inscripción del título del disponente, siendo éste causahabiente del titular registral, quedan modalizados los principios hipotecarios de tracto sucesivo y de prioridad, ha se ser de aplicación ponderada de todos los principios e intereses en juego, así como de las normas hipotecarias vigentes, se debe de entender que el documento presentado en el diario en primer lugar gana prioridad no sólo para sí, sino también para los documentos presentados con posterioridad cuando éstos sean necesarios para su despacho a fin de subsanar el concreto defecto de falta de tracto sucesivo que impedía su inscripción, siempre que el disponente del primer documento presentado sea causahabiente del titular registral, y ello aunque tal atribución de prioridad suponga dotar al documento subsanatorio de preferencia sobre el intermedio contradictorio que se presentó antes, pero después del subsanado.

ERROR EN LA COPIA DEL TÍTULO INSCRITO: NO ES NECESARIO ACUDIR AL PROCEDIMIENTO GENERAL DE RECTIFICACIÓN DE ASIENTOS
Resolución de 18 de octubre de 2016 (BOE 10 de noviembre de 2016). Descargar Resolución.

En el supuesto de hecho planteado no existe error del Registro y la inexactitud es motivada por un error en la copia del título inscrito. En este caso, la rectificación de error se refiere a hechos susceptibles de ser probados de un modo absoluto con documentos fehacientes, independientes, por su naturaleza, de la voluntad de los interesados, no es necesario acudir al procedimiento general de rectificación registral ni inexcusable la aplicación de los artículos 40 d) y 82 de la Ley Hipotecaria.
El consentimiento para la inscripción de la compraventa en los términos que figuran en la matriz ya ha sido prestado. La copia rectificada trata, precisamente, de servir de vehículo para adecuar el contenido inexacto del Registro a la voluntad de los interesados. Ahora bien, obviamente en el caso de existir terceros titulares de derechos inscritos o anotados con posterioridad a la inscripción rectificada, la rectificación tendrá el límite de que en ningún caso podrá perjudicar los derechos adquiridos por tercero a título oneroso de buena fe durante la vigencia del asiento que se declare inexacto.

INMATRICULACIÓN/REANUDACIÓN DE TRACTO/EXCESOS DE CABIDA

ACTA DE NOTORIEDAD COMPLEMENTARIA DE TÍTULO INMATRICULADOR
Resolución de 3 de octubre de 2016 (BOE 18 de octubre de 2016). Descargar Resolución.

Se pretende la inmatriculación de una finca en el Registro de la Propiedad, aportando una escritura complementada por un Acta de Notoriedad, autorizadas en el año 2.007 pero presentados después de la entrada en vigor de la Ley 13/2015, es decir, después de 1 de noviembre de 2015.
Se deniega tal posibilidad, señalando el Centro Directivo que el registrador deberá tener en cuenta la descripción catastral vigente en el momento de la inscripción y en este caso la descripción de la finca en la no es coincidente con la que aparece en el certificado catastral vigente. Además la tramitación del acta conforme al normativa ya derogada no le atribuye al documento notarial la aptitud inmatriculadora exigida tras la reforma operada por la Ley 13/2015, de 24 de junio. Por último, las obras nuevas que accedan al Registro deben de estar georreferenciadas en todo caso.

HIPOTECA

EJECUCIÓN DIRECTA O EXTRAJUDICIAL: NO CABEN SIN FIJACIÓN DEL DOMICILIO DEL DEUDOR
Resolución de 26 de julio de 2016 (BOE 20 de septiembre de 2016). Descargar Resolución.

Ante la falta de la designación de domicilio del deudor para notificaciones y requerimientos sólo podrá ejecutarse la hipoteca por el régimen general, pero no por los procedimientos de ejecución directa o extrajudicial ante notario, de carácter potestativo. No cabe expedir certificación de dominio y cargas, ni practicar la nota marginal de expedición, cuya relevancia excede la mera publicidad-noticia, alcanzando valor de notificación formal y operando como una condición resolutoria, que determinará la cancelación de los asientos posteriores a la hipoteca ejecutada.

EJECUCIÓN HIPOTECARIA: DEMANDA AL TITULAR REGISTRAL EN CASO DE FUSIÓN POR ABSORCIÓN
Resolución de 1 de agosto de 2016 (BOE 23 de septiembre de 2016). Descargar Resolución.

En el presente supuesto se trata de dilucidar si, no habiendo sido demandada la sociedad mercantil titular registral de la finca hipotecada que adquirió e inscribió su derecho con posterioridad a la hipoteca, pero antes de que se iniciara el procedimiento de ejecución hipotecaria, cabe inscribir la finca a nombre del ejecutante y practicar las demás actuaciones derivadas del procedimiento.
Sin embargo, señala la Dirección General que han de tenerse en cuenta las circunstancias especiales que concurren en este supuesto. El título de adquisición de la finca por parte del titular registral fue el de absorción. En la fusión de sociedad por absorción, si bien se produce la extinción de la personalidad de la sociedad absorbida, la absorbente adquiere el patrimonio de esta sociedad y se produce la adquisición por sucesión universal de los derechos y obligaciones de la absorbida, de forma que queda vinculada, activa y pasivamente, por las relaciones contractuales que ligaban a la sociedad absorbida con terceros. La sociedad absorbente y la absorbida tenían la misma administradora única. Ello implica que desde el momento en que la sociedad recibió el traslado de la demanda de ejecución hipotecaria y el requerimiento de pago, la sociedad absorbente, tuvo necesariamente conocimiento del inicio de dicho procedimiento y posibilidad de comparecer al efecto de ejercer las facultades que procesalmente le atribuye la Ley de Enjuiciamiento Civil.

EJECUCIÓN HIPOTECARIA. DEMANDA AL TITULAR REGISTRAL
Resolución de 2 de agosto de 2016 (BOE 23 de septiembre de 2016). Descargar Resolución.

La DGRN confirma la doctrina de que el tercer adquirente debe ser demandado en el procedimiento hipotecario si antes de la interposición de la demanda tiene su título inscrito quedando suficientemente acreditada frente al acreedor (art. 685.1 LEC) desde el momento que éste conoce el contenido de la titularidad publicada.

EJECUCIÓN DE HIPOTECA: USO DE VIVIENDA FAMILIAR INSCRITO
Resolución de 5 de septiembre de 2016 (BOE 27 de septiembre de 2016). Descargar Resolución.

Sobre una finca privativa se constituye una hipoteca en el año 2003. En el año 2013 se expide la nota de certificación de cargas del artículo 681 LEC, a efecto de iniciar un procedimiento de ejecución hipotecaria. No obstante, antes de la misma se había inscrito, como medida provisional, un derecho de uso y disfrute, como vivienda familiar, en favor de la ex-esposa del hipotecante y de sus dos hijas menores, y cuya medida provisional se transformó, posteriormente, en definitiva. En el año 2016 de dictó el decreto de adjudicación a favor de una entidad mercantil por cesión de remate del Banco acreedor y adjudicatario, constando, como se indica, inscrito en el Registro de la Propiedad, el derecho de uso y disfrute en favor de la ex esposa y de sus dos hijas menores.
El registrador suspende la inscripción de dicho decreto hasta que se ordene judicialmente la cancelación del derecho de uso de la vivienda familiar, ya que existen terceros poseedores, dado el derecho de uso de vivienda familiar, inscrito con anterioridad a extenderse la nota marginal de expedición de cargas, los cuales (ex esposa e hijos) debieron ser demandados y requeridos de pago, todos ellos, junto con el deudor hipotecante, conforme a los artículos 685 y 686 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y artículo 132 de la Ley Hipotecaria ya que aunque la identidad de los menores se concretó con posterioridad a la nota de expedición de cargas, el derecho de uso constaba inscrito con anterioridad a dicha nota.
La Dirección General confirma la nota de calificación, señalando que el derecho de uso al ser inscribible, lleva consigo la aplicación de los principios del sistema hipotecario, por tanto el de prioridad, y por tanto lo que procede es la purga del derecho de uso, como consecuencia de la ejecución de una hipoteca inscrita con anterioridad por lo que los terceros poseedores debieron de haber sido demandados y requeridos de pago.

LAS SIMPLES ADVERTENCIAS EN UN CERTIFICADO DE TASACIÓN NO IMPIDEN LA INSCRIPCIÓN DE LA HIPOTECA
Resolución de 14 de septiembre de 2016 (BOE 5 de octubre de 2016). Descargar Resolución.

Se incorpora un certificado de tasación que advierte la existencia de discrepancias entre las características físicas y/o registrales y/o catastrales (relativas a la superficie) que no inducen a dudas ciertas sobre la identificación del inmueble tasado, recomendándose su modificación en el Registro de la Propiedad y/o Catastro. Según la registradora y su sustituto ello constituye un defecto que impide la inscripción de la hipoteca.
La Dirección General señala que la calificación no puede mantenerse, ya que tales advertencias no tienen entidad suficiente para afirmar la invalidez de la tasación realizada, ya que en ningún caso supone una condición suspensiva a la espera de la modificación del registro y del Catastro, terminando la resolución el Centro Directiva con la precisión de que, en lo que fuera posible la inscripción parcial debe practicarse aún sin la petición del acreedor.

ADJUDICACIÓN DE VIVIENDA EX ARTÍCULO 671 DE LA LEY DE ENJUICIAMIENTO CIVIL: SU INTERPRETACIÓN
Resolución de 21 de septiembre de 2016 (BOE 14 de octubre de 2016). Descargar Resolución.

No se permite al acreedor, tras quedarse desierta la subasta, adjudicarse la vivienda hipotecada por el 60% del valor de subasta, aun siendo el saldo de la deuda un poco inferior al 70%; pues sigue existiendo deuda pendiente que el acreedor puede seguir reclamando al deudor ejecutado por el procedimiento correspondiente. Este sería el resultado en el supuesto de hecho de la interpretación literal del artículo 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. El Centro Directivo corrige tal resultado atendiendo al espíritu de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de reforzar la protección del ejecutado de vivienda habitual, así como a la interpretación sistemática del 671 con el 670 de la citada Ley de Enjuiciamiento Civil.

HIPOTECA DE MÁXIMO: EL PLAZO DE DURACIÓN DE LA HIPOTECA NO TIENE PORQUÉ COINCIDIR CON EL DE VENCIMIENTO DE LA OBLIGACIÓN GARANTIZADA
Resolución de 22 de septiembre de 2016 (BOE 14 de octubre de 2016). Descargar Resolución.

Se plantea resolver la cuestión de la no coincidencia del plazo de la hipoteca con el plazo del préstamo garantizado, debe tenerse en cuenta que el artículo 153 bis de la Ley Hipotecaria eleva el plazo de duración de la hipoteca flotante, cualquiera que fuere el número, clase o naturaleza de las obligaciones garantizadas ya que no distingue a este respecto, al carácter de requisito estructural o de constitución de la misma, de tal manera que sin el mismo no se podrá inscribir la hipoteca.
Este plazo de duración de la hipoteca flotante no tiene que coincidir con el plazo de vencimiento de ninguna de las obligaciones garantizadas, porque en la hipoteca flotante no existe la accesoriedad propia del resto de las hipotecas que garantizan una única obligación, siendo esta la razón por la que la Ley ha establecido la necesidad de dicho pacto, ya que la duración de las distintas obligaciones garantizadas pueden no coincidir entre sí.
En cuanto a la exigibilidad de la constancia en la escritura de hipoteca del tipo máximo a efectos hipotecarios aplicable a los conceptos de intereses ordinarios y de demora, la DGRN entiende que siendo admisible que la responsabilidad hipotecaria por intereses se fije hasta una cantidad máxima o en un porcentaje, desde el momento en que ésta no puede exceder del resultado de aplicar a un período de cinco años el tipo de interés máximo a efectos hipotecarios establecido, la determinación de cuál haya de ser ese tipo es de todo punto necesaria.

EJECUCIÓN HIPOTECARIA: DEMANDA AL TITULAR REGISTRAL
Resolución de 22 de septiembre de 2016 (BOE 14 de octubre de 2016). Descargar Resolución.

Se plantea si una ejecución en la que el deudor es una persona y el hipotecante en garantía de esa deuda otra, basta con que se dirija la demanda ejecutiva contra el hipotecante no deudor que es el directamente afectado por la ejecución hipotecaria. La Dirección General entiende que no nos encontramos ante una omisión en la formulación de la demanda que podría dar lugar a la nulidad del procedimiento, sino ante una serie de decisiones judiciales sobre la condición de demandado del deudor y por ende sobre los efectos de la omisión puesta de manifiesto, esto es sobre la propia existencia de la nulidad, que proceden de la valoración e interpretación de la normativa aplicable por el Juez competente, en cuya fundamentación no puede entrar el registrador.

EJECUCIÓN HIPOTECARIA: HERENCIA YACENTE. ES NECESARIO QUE EL PROCEDIMIENTO SE SIGA CONTRA PERSONA EN CONCEPTO DE HEREDERA DEL TITULAR REGISTRAL
Resolución de 23 de septiembre de 2016 (BOE 14 de octubre de 2016). Descargar Resolución.

Se plantea si es inscribible un decreto de adjudicación dictado en procedimiento de ejecución hipotecaria seguido frente a la herencia yacente y los herederos desconocidos e inciertos del titular registral cuando no consta el nombramiento e intervención de un defensor judicial de la herencia yacente. En el supuesto de este expediente el llamamiento a la herencia es genérico (“herederos indeterminados” del fallecido) y la citación ha sido por edictos, sin embargo no se ha seguido el procedimiento de ejecución con persona alguna en concepto de heredero del titular registral, por lo tanto no cabe sino confirmar el defecto advertido en la nota de calificación.

EN UN PROCEDIMIENTO EXTRAJUDICIAL DE EJECUCIÓN DE HIPOTECA ES VÁLIDA LA NOTIFICACIÓN REALIZADA A UNO SOLO DE LOS ADMINISTRADORES MANCOMUNADOS DE LA SOCIEDAD DEUDORA
Resolución de 13 de octubre de 2016 (BOE 2 de noviembre de 2016). Descargar Resolución.

La notificación se practica a uno de los tres administradores mancomunados de la sociedad deudora, en quien coincide su condición, como persona física de hipotecante no deudor. La registradora considera que la sociedad no está debidamente representada, mientras que el notario recurrente apela al artículo 235 de la Ley de Sociedades de Capital.
La Dirección General da la razón al notario, ya que la dicción del artículo citado es clara: “Cuando la administración no se hubiera organizado en forma colegiada, las comunicaciones o notificaciones a la sociedad podrán dirigirse a cualquiera de los administradores. En caso de consejo de administración, se dirigirán a su Presidente”, diferenciándolo del artículo 233 respecto de la representación de la sociedad, que en juicio o fuera de él, corresponde a los administradores en la forma determinada por los estatutos, sin perjuicio de las reglas contempladas en el propio artículo.

ANOTACIONES PREVENTIVAS

CANCELACIÓN DE ANOTACIÓN DE DEMANDA: FIRMEZA DEL MANDAMIENTO
Resolución de 27 de julio de 2016 (BOE 20 de septiembre de 2016). Descargar Resolución.

Resulta inviable dicha cancelación en virtud de mandamiento judicial que no indique que sea firme, lo cual es requisito indispensable para practicar cualquier asiento definitivo (arts. 524.4 Ley de Enjuiciamiento Civil y 83 Ley Hipotecaria).

CANCELACIÓN ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO
Resolución de 29 de julio de 2016 (BOE 21 de septiembre de 2016). Descargar Resolución.

El registrador no practica una anotación solicitada por no constar inscrita la finca a nombre del embargado, sino a nombre de una entidad mercantil. La Dirección General precisa que los registradores pueden y deben tener en cuenta documentos pendientes de despacho relativos a la misma finca o que afecten a su titular, aunque hayan sido presentados con posterioridad con el fin de realizar una más acertada calificación. Esto supone una modalización del principio de prioridad en su vertiente formal En definitiva, en los casos en que la finca aparezca inscrita a favor de persona distinta del disponente, o del ejecutado en el caso de los embargos, pero de la que traiga causa el derecho de éste, constando tal cualidad de causahabiente en el propio o resultando tal cualidad en el propio título presentado, ha de entenderse que se ha configurado legalmente una suerte de reserva de rango a través del asiento de presentación del título con defecto formal de tracto a favor del título que falta para completar o reconstruir el tracto, a cuyo favor se produce un trasvase de la prioridad del título al que subsana. En consecuencia procede el despacho, previa su calificación por el registrador, del testimonio de la sentencia presentado como título que subsana el incumplimiento del tracto que ha sido recogido en la nota de calificación.

ANOTACIÓN DE DENUNCIA Y ALZAMIENTO DE BIENES
Resolución de 28 de julio de 2016 (BOE 21 de septiembre de 2016). Descargar Resolución.

Reconoce el Centro Directivo, en contra del criterio registral, que dicha anotación refleja el ejercicio de una acción real susceptible de modificar el Registro, dado que la responsabilidad civil derivada del delito de alzamiento de bienes entraña el reintegro al patrimonio del deudor los bienes indebidamente sacados, salvo que estén en poder de terceros ajenos al consilium fraudis y sean irreivindicables. El mandamiento judicial ordena al registrador que anote la denuncia y el procedimiento incoado en relación a cierta finca registral, comunicándose también la existencia del procedimiento al determinado Juzgado de Primera Instancia para su debida constancia en el procedimiento de ejecución hipotecaria que se sigue ante él.

ANOTACIONES DE EMBARGO CONTRA HERENCIAS YACENTES: DEBE EMPLAZARSE AL MENOS A UNO DE LOS HEREDEROS
Resolución de 11 de octubre de 2016 (BOE 1 de noviembre de 2016). Descargar Resolución.

Por deudas de una vivienda, la comunidad de propietarios consigue mandamiento judicial de embargo contra la herencia yacente de los titulares registrales.
La Dirección General recuerda su doctrina sobre la necesidad en el caso de que las deudas se hayan producido después del fallecimiento de los titulares registrales, por herederos indeterminados será preciso, para poder considerarse cumplimentado el tracto sucesivo, o bien que se acredite en el mandamiento que se ha dado emplazamiento a alguno de los posibles llamados a la herencia, o bien que se ha procedido al nombramiento judicial de un administrador de la herencia yacente.

EL EMBARGO SOBRE BIENES CONSORCIALES EN ARAGÓN SI EL CÓNYUGE DEL DEUDOR ESTÁ EN CONCURSO SE DEBE DECRETAR POR EL JUZGADO QUE SIGA EL CONCURSO
Resolución de 13 de octubre de 2016 (BOE 2 de noviembre de 2016). Descargar Resolución.

Se plantea si procede decretar el embargo sobre bienes consorciales en Aragón por deudas del cónyuge del concursado y, en caso de que proceda, qué órgano judicial es competente para decretarlo y en qué circunstancias. El registrador niega la práctica de la anotación, considerando que el embargo debería proceder del Juzgado de lo Mercantil en cumplimiento de lo previsto en los artículos 24, 49 y 77 de la Ley Concursal.
La Dirección General comparte el criterio del registrador, aplicando el artículo 49.2 de la Ley Concursal, introducido por la reforma de la Ley 38/2011, de 10 octubre, que literalmente reza así: “En el caso de concurso de persona casada en régimen de gananciales o cualquier otro de comunidad de bienes, se integrarán en la masa pasiva los créditos contra el cónyuge del concursado, que sean, además, créditos de responsabilidad de la sociedad o comunidad conyugal”. En este caso el embargo es solicitado por los acreedores del cónyuge no concursado, debiendo ser notificado el concursado para que pueda optar por disolver la comunidad conyugal o, como le permite el Código de Derecho Foral de Aragón, salvar el valor que le corresponde en el patrimonio común, pidiendo la liquidación del bien, sin disolución del consorcio, y esta opción debe ejercitarse ante el Juez del concurso, y al tener el concursado sus facultades intervenidas, se requiere la concurrencia de la administración concursal.