DERECHO CIVIL

PODERES

PODER DADO POR APODERADO DE SOCIEDAD: JUICIO DE SUFICIENCIA
Resolución de 14 de diciembre de 2016 (BOE 7 de enero de 2017). Descargar Resolución.

El poder objeto de sustitución, inscrito en el Registro Mercantil, es un poder general que faculta al apoderado sustituyente para toda clase de actos jurídicos de administración y de disposición plena. El Centro Directivo revoca la calificación recordando finalmente su doctrina según la cual, aunque un poder no puede ser objeto de una interpretación extensiva, de modo que se incluyan en él supuestos que no estaban previstos en sus términos, ello no significa que deba interpretarse restrictivamente, dándole una amplitud menor que la prevenida en su texto, sino estricta, es decir, atendiendo a lo que propiamente y sin extralimitaciones constituye su verdadero contenido.

CONTRATOS

EL ARRENDAMIENTO CONCERTADO POR EL USUFRUCTUARIO NO QUEDA RESUELTO POR LA EXTINCIÓN VOLUNTARIA DEL USUFRUCTO
Resolución de 10 noviembre de 2016 (BOE 2 de diciembre de 2016). Descargar Resolución.

La usufructuaria vitalicia de una finca rústica celebró un contrato de arrendamiento, que consta inscrito en el Registro de la Propiedad. Con posterioridad, la usufructuaria vende su usufructo al nudo propietario, manifestando que “extinguido el derecho de usufructo por la reunión del usufructo y la propiedad en una misma persona, el contrato de arrendamiento de la finca descrita que consta inscrito, celebrado por la entonces usufructuaria (…) queda subsistente durante el presente año agrícola y se resolverá, una vez finalizado el mismo; todo ello conforme al artículo 480 del Código civil y artículo 10 de la Ley 49/2003 de 26 de diciembre, de Arrendamientos Rústicos”.
El Registrador señala que la cancelación pretendida del arrendamiento inscrito es improcedente pues, tal y como establece el artículo 175.1º del Reglamento Hipotecario, la conclusión de dicho usufructo no se ha producido por un hecho ajeno a la voluntad de dicho usufructuario, sino que al contrario resulta de un contrato de compraventa voluntaria.
La Dirección General confirma la nota, señalando que si el usufructo se extingue o concluye por un hecho ajeno a la voluntad del usufructuario, el derecho de arrendamiento (y cualesquiera otros gravámenes constituidos sobre el derecho de usufructo) podrán cancelarse a instancia del dueño del inmueble con sólo presentar el documento que acredite la conclusión de dicho usufructo y ello con arreglo al artículo 175 del Reglamento Hipotecario. Esta distinción -la concurrencia o no de la voluntad del usufructuario en la conclusión del usufructo- es también la acogida en el artículo 107.1 de la Ley Hipotecaria que, tras declarar que podrá hipotecarse el derecho de usufructo, distingue según el usufructo concluya por un hecho dependiente o no de la voluntad del usufructuario. Cuando medie la voluntad del usufructuario, la hipoteca no se extingue sino que subsiste hasta que se cumpla la obligación asegurada, o, hasta que venza el tiempo en el que usufructo habría naturalmente concluido de no mediar el hecho que le puso fin.

IDENTIFICACIÓN DEL VENDEDOR EN UNA COMPRAVENTA CUANDO EL NÚMERO DEL PASAPORTE ES DIFERENTE AL REFLEJADO EN EL REGISTRO
Resolución de 15 noviembre de 2016 (BOE 2 de diciembre de 2016). Descargar Resolución.

Debe decidirse en este expediente si es o no inscribible una escritura de compraventa en la que concurre la circunstancia de que los números de los pasaportes de los vendedores -británicos- con los que se identifican en el otorgamiento, no coinciden con los que en su día se reflejaron en la inscripción de su título de adquisición.
El Registrador tiene dudas de que se trate de las mismas personas. El Notario autorizante recurre y alega que la duda del Registrador no está justificada en ningún indicio que la apoye y por el contrario hay numerosos indicios en la escritura acreditativos de dicha identidad de personas. Además el Notario está emitiendo un juicio implícito de atribución de titularidad de dicha propiedad.
La DGRN desestima el recurso: concluye que en estos casos en los que el número de pasaporte no coincide, es necesaria una expresa declaración del Notario, bajo su responsabilidad, de la correspondencia de los comparecientes con los titulares registrales sin que sea suficiente su reconocimiento implícito en la fe de conocimiento.

DONACIONES

RESERVA DE FACULTAD DE DISPONER EL DONANTE Y EMBARGO
Resolución de 24 de octubre de 2016 (BOE 22 de noviembre de 2016). Descargar Resolución.

Constan inscritos sucesivamente los siguientes títulos: donación de un padre a sus hijos, con reserva de la facultad de disponer a favor sólo del donante; nueva donación por los hijos a favor de una primera asociación religiosa; anotación preventiva de embargo administrativo; y donación otorgada por el primer donante, actuando en su propio nombre y como representante de la donataria, que es una segunda asociación religiosa. El recurso se interpone por no haberse cancelado la anotación de embargo al inscribirse la última donación.
Señala la Dirección general que la donación con reserva de la facultad de disponer (art. 639 CC) es una donación sujeta a condición resolutoria, que otorga la propiedad al donatario, si bien los terceros adquirentes quedan sujetos al ejercicio del derecho del donante (salvo que estén protegidos por la buena fe, ex arts. 34 y 37 LH). Por tanto, la anotación preventiva sobre el derecho del donatario se extinguiría, en el caso de resolverse el mismo. La facultad de disponer se diferencia de la condición resolutoria en que, en la primera, la extinción de la primitiva transmisión depende sólo de la libre voluntad del reservista, por lo cual se justifica la necesidad de que intervengan los titulares de cargas intermedias para proceder a la reinscripción. La Dirección desestima el recurso: se precisa la intervención del acreedor embargante: al extinguirse el derecho del donatario, desaparece el objeto de la traba, dejando infructuosa la ulterior ejecución. Además, las anotaciones practicadas en virtud de mandato judicial o administrativo no se cancelarán sino mediante resolución judicial firme o, en su caso, por consentimiento del titular registral.

ES VÁLIDA LA DONACIÓN OTORGADA POR EL DONATARIO CON PODER GENERAL DEL DONANTE
Resolución de 25 de octubre de 2016 (BOE 18 de noviembre de 2016). Descargar Resolución.

Es suficiente el poder para donar sin necesidad de especificar el bien o el donatario, dada la inexistencia de una norma semejante a la del artículo 221 CC (que prohíbe al tutor recibir liberalidades del tutelado); sin perjuicio de una posible extralimitación o abuso del poder, cuestión cuya apreciación, si no resulta del propio poder, debe ventilarse judicialmente.

DONACIÓN: NECESIDAD DE ACEPTACIÓN EN VIDA DEL DONANTE
Resolución de 2 de noviembre de 2016 (BOE 22 de noviembre de 2016). Descargar Resolución.

Mediante escritura pública autorizada el día 10 de diciembre de 1987, dos cónyuges de vecindad civil catalana, casados en régimen de separación de bienes, donaron a una hija determinada finca, de la que eran titulares por mitad y pro indiviso, reservándose a su favor el usufructo vitalicio de dicha finca. En el otorgamiento de esa misma escritura compareció quien manifestó actuar como mandatario verbal de la donataria, el cual, en nombre ésta, aceptó la donación. El día 18 de febrero de 2015 falleció el marido donante. En escritura autorizada el día 9 de julio de 2015 la hija donataria manifestó ratificar la donación.
Presentadas a inscripción esas dos escrituras en el Registro, el Registrador procedió a la inscripción parcial de la donación, inscribiendo a favor de la hija donataria la nuda propiedad de una mitad indivisa de esa finca por título de donación de su madre y a favor de la madre donante tanto el usufructo vitalicio de esa mitad como el usufructo vitalicio de la otra mitad indivisa en virtud de acrecimiento por fallecimiento de su esposo; y denegó la inscripción a favor de la hija de la nuda propiedad de la otra mitad indivisa donada por el padre por falta de aceptación de esa donación en vida del padre donante.
Ante el recurso planteado, la Dirección General da la razón al Registrador, señalando que la aceptación es esencial para que la donación pueda existir y producir efectos. Nadie está obligado a aceptar. La autonomía privada para aceptar o no aceptar la donación es absoluta. Pero la aceptación no produce efecto “si no se hiciese en vida del donante” (art. 633, párrafo segundo, CC). El fundamento de esta exigencia legal se encuentra en que, en el momento de la muerte o la declaración de fallecimiento, es imprescindible conocer qué bienes y derechos integran el caudal hereditario, sin que la pertenencia de un bien o de un derecho al patrimonio hereditario pueda depender de un hecho futuro e incierto, como es la aceptación de la donación por el beneficiario de esa atribución gratuita, que puede producirse o no.

LA IMPUTACIÓN Y COLACIÓN SON INSTITUCIONES DIFERENTES
Resolución de 12 de diciembre de 2016 (BOE 5 de enero de 2017). Descargar Resolución.

El Registrador se niega a inscribir una donación en la que literalmente se dice: “El donante ordena que la donación aquí recogida sea imputable por este orden a los tercios de mejora, libre disposición y legitima, ordenado que no sea colacionable”, confundiendo las instituciones de imputación de las donaciones con la colación, lo que es corregido por la Dirección General al revocar la calificación, admitiendo el recurso del Notario recurrente, señalado, además de la compatibilidad de ambas instituciones, que es necesario que hay un causante, por lo que en vida del donante no cabe hablar de conflicto en la eficacia de estas instituciones.

UNA PROHIBICIÓN DE DISPONER A FAVOR DE DONATARIOS MENORES NO REQUIERE ACEPTACIÓN DE SUS REPRESENTANTES LEGALES
Resolución de 12 de diciembre de 2016 (BOE 5 de enero de 2017). Descargar Resolución.

En una donación en la que se incluye la cláusula señalada en la anterior resolución comentada de misma fecha, se impone a los donatarios de 17 y 14 años una prohibición de disponer sobre los bienes donados sin el consentimiento del donante o en el caso de fallecimiento o incapacidad mental permanente del mismo de la madre de los donatarios. El Registrador considera que es necesaria una plena capacidad de los donatarios para aceptar la donación, por lo que exige el consentimiento de la madre de los donatarios y esposa del donante, al no ser una donación pura y simple y aplicarse el artículo 626 CC.
La Dirección General revoca la calificación, citando la Convención sobre los Derechos del niño adaptada por la Asamblea General de las Naciones Unidas el 20 de noviembre de 1989, ratificada por España, y señalando que una prohibición de disponer no es una carga modal u onerosa para los donatarios.

URBANISMO

RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO POR INEXACTITUD REGISTRAL
Resolución de 22 noviembre de 2016 (BOE 15 de diciembre de 2016). Descargar Resolución.

Es objeto de este recurso decidir si es inscribible una escritura de segregación de una porción de finca que se corresponde con una parcela catastral, cuando el número de dicha parcela catastral, según consta en el Registro, no se corresponde con el expresado ahora en la escritura. La DGRN estima el recurso, apuntando que los datos de polígono y parcela catastral no identifican la parcela de modo completo, y que sólo deben acceder al Registro con la certificación catastral descriptiva y gráfica y no por la mera manifestación de los interesados. Por otro lado la representación gráfica tiene unos efectos limitados ya que en ningún caso puede equipararse con la coordinación gráfica, ni supone la inscripción de la representación gráfica ni la rectificación de la descripción literaria conforme a la misma. En el presente caso, hay una inexactitud registral que carece de entidad para impedir la inscripción pretendida habida cuenta, además, que del título presentado resultan claramente acreditados todos los elementos necesarios para su rectificación, sin que pueda exigirse adicionalmente la rectificación de ningún otro título ni ningún consentimiento adicional al ya manifestado en la escritura ahora calificada.

LA RECTIFICACIÓN DE ERRORES REGISTRALES DERIVADO DE UN PROCEDIMIENTO ADMINISTRATIVO DE CESIÓN, REQUIERE MODIFICACIÓN DEL PROPIO EXPEDIENTE
Resolución de 12 de diciembre de 2016 (BOE 5 de enero de 2017). Descargar Resolución.

Un Ayuntamiento pretende que se haga constar en la inscripción de unas fincas cedidas gratuitamente un derecho de reversión que en su día no se hizo constar. Ante ello, la Dirección General, confirmando la nota de calificación, considera que, salvo que concurra el consentimiento del titular registral, es necesario que se produzca la rectificación del expediente administrativo en virtud del cual se hicieron las inscripciones de las cesiones, o en su caso, que se aporte el documento fehaciente que acredite tanto el texto literal de la resolución administrativa firme que acuerde la cesión, y contenga la citada garantía, como también la aceptación del cesionario de esos términos en el correspondiente expediente administrativo -artículo 51.g) del Decreto 18/2006-, que debieron reflejarse tanto en el documento de formalización como en la inscripción registral, para lo cual será preciso aportar nuevamente la escritura en la que se encuentre incorporada el acuerdo de cesión con la reversión.

SERVIDUMBRES

CONSTITUCIÓN DE SERVIDUMBRE Y DERECHO TRANSITORIO
Ocho Resoluciones de 8 noviembre de 2016 (BOE 2 de diciembre de 2016). Descargar Resolución. Descargar Resolución. Descargar Resolución. Descargar Resolución. Descargar Resolución. Descargar Resolución. Descargar Resolución. Descargar Resolución.
 
Se discuten en el presente expediente las siguientes cuestiones: 1.º) Si puede constituirse una servidumbre de aguas siendo el predio sirviente un pozo inscrito como aguas privadas y cualidad inherente de un fundo; 2.º) Si tal servidumbre está suficiente determinada para poder tener acceso al folio registral; y 3.º) Si cabe que se indique simplemente el precio que se ha abonado por la misma sin acreditar el medio de pago del mismo.
1.º) A la primera cuestión el Centro Directivo resuelve que, en aplicación de las disposiciones transitorias de la Ley de Aguas y de la doctrina de la Sentencia del Tribunal Constitucional 227/1988, para constituir un derecho de servidumbre que suponga una modificación de la ubicación y/o de la superficie sobre la que se aplica el recurso en el caso de aprovechamiento de regadío, será preciso, para conseguir su inscripción en el Registro de la Propiedad, justificar mediante la correspondiente certificación del Registro competente de aguas, la existencia de la oportuna concesión que ampare la totalidad de la explotación, tal y como dispone la disposición transitoria tercera, apartado 3, del texto refundido de la Ley de Aguas, o que, pese a dichas modificaciones de uso, ubicación o variación de superficie, las aguas siguen teniendo carácter privado (disp. trans. 2ª Ley 10/2001, de 5 de julio, del Plan Hidrológico Nacional).
2.º) En relación con la segunda cuestión debatida, se declara que para que puede entenderse cumplido el principio de determinación, debe recordarse la doctrina reiterada de este Centro Directivo que la inscripción del derecho de servidumbre debe expresar su extensión, límites y demás características configuradoras, como presupuesto básico para la fijación de los derechos del predio dominante y las limitaciones del sirviente y, por tanto, no puede considerarse como suficiente a tal efecto, la identificación que de aquellas se efectúa cuando se convienen indeterminaciones sobre datos esenciales que afectan a las facultades de inmediato uso material que las servidumbres confieren, con la consiguiente vinculación, sin límites temporales en este supuesto, de la propiedad en una extensión superior a la exigida por la causa que justifica la existencia de la servidumbre.
3.º) Por último, en relación con la tercera cuestión la Dirección General recuerda que en los pagos mediante transferencia los comparecientes deberán manifestar los datos correspondientes a los códigos de las cuentas de cargo y abono, quedando constancia en la escritura de dichas manifestaciones.

OBRA NUEVA Y DIVISIÓN HORIZONTAL

COORDENADAS GEORREFERENCIADAS DEL SUELO Y LIBRO DEL EDIFICIO EN OBRA NUEVA
Resolución de 26 de octubre de 2016 (BOE 22 de noviembre de 2016). Descargar Resolución.

Ambos requisitos son exigibles; y respecto al segundo, el artículo 21 de la Ley castellano-leonesa 9/2010 de Derecho a la Vivienda -aplicable al supuesto- regula la obligación de depositar el Libro del edificio, sin que exista norma estatal o autonómica que exima del depósito previo en el Registro para los casos de autopromoción (a diferencia de lo que ocurre con otras exigencias, como el seguro decenal).

DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA: DELIMITACIÓN DE LAS COORDENADAS GEORREFERENCIADAS
Resolución de 7 de noviembre de 2016 (BOE 23 de noviembre de 2016). Descargar Resolución.

Se plantea la inscripción de una escritura de declaración de obra nueva terminada y división horizontal. El Registrador suspende la inscripción, en primer lugar, por considerar que es preciso aportar una representación gráfica alternativa tanto del suelo como de la obra nueva, ya que considera no inscribible la representación gráfica de la finca que se incorpora en el título al existir un desplazamiento patológico en la cartografía catastral del municipio. Pero la cuestión principal que aquí se plantea es la de si para inscribir sobre una finca una edificación con las coordenadas de la superficie ocupada por ella es necesaria o no la previa inscripción de las delimitación geográfica y lista de coordenadas de la finca sobre la que se dice estar ubicada dicha edificación. El Registrador entiende que deben acreditarse las coordenadas referenciadas geográficas alternativas tanto del suelo como de la obra nueva declarada, así como también de la finca en la que se halla dicha obra nueva. La Dirección General entiende que en el presente caso, no estando debidamente fundadas las dudas que justifiquen la necesidad de previa georreferenciación de la parcela, por lo que este defecto señalado en la nota de calificación ha de ser revocado.
Además, y en cuanto a la forma de acreditar las coordenadas georreferenciadas, la Dirección General ha interpretado este requisito de una manera amplia, en el modo en que pueden acreditarse dichas coordenadas de la edificación, de forma que pueden contenerse en una certificación catastral descriptiva y gráfica o en un certificado técnico, en formato GML u otro, no siendo preciso, además, que el certificado técnico deba ser suscrito por el mismo técnico que dirigió la obra o proyecto.
Respecto al defecto relativo a la exigencia de licencia de primera ocupación, dado el tiempo transcurrido desde la fecha de conclusión de la edificación, señala el Centro Directivo que no procede en este momento exigir aquellas licencias o autorizaciones, ya que ha transcurrido el periodo de tiempo necesario para que la Administración pueda instar el restablecimiento de la legalidad urbanística (4 años), y no resulta del Registro la incoación de ningún expediente de infracción urbanística, por tanto no hay obstáculo para la inscripción de la obra nueva en los libros registrales.

REPRESENTACIÓN GRÁFICA E INSCRIPCIÓN TRAS EL PROCEDIMIENTO DEL ARTÍCULO 199 DE LA LEY HIPOTECARIA
Resolución de 14 de noviembre de 2016 (BOE 30 de noviembre de 2016). Descargar Resolución.

La Dirección General recuerda que cuando existan dudas que impidan la inscripción de la representación gráfica se podrá acudir a la previsión que a este efecto se contiene en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, pudiendo el promotor instar el deslinde conforme al artículo siguiente, salvo que los colindantes registrales afectados hayan prestado su consentimiento a la rectificación solicitada, bien en documento público, bien por comparecencia en el propio expediente y ratificación ante el Registrador, siempre que con ello no se encubran actos o negocios jurídicos no formalizados e inscritos debidamente.

EL CAMBIO DE USO DE UN LOCAL A VIVIENDA REQUIERE LICENCIA SI LA NORMATIVA AUTONÓMICA ASÍ LO REQUIERE
Resolución de 30 de noviembre de 2016 (BOE 22 de diciembre de 2016). Descargar Resolución.

En Asturias se otorga escritura de compraventa de local cuyo uso se cambia a vivienda, aportando, además del acuerdo de Junta de Propietarios, una licencia de obras, pero no la licencia de primera ocupación.
La Dirección General confirma la calificación negativa al considerar que la interpretación del párrafo 1 del artículo 28 de la Ley del Suelo cuando establece la exigencia de las autorizaciones administrativas necesarias para garantizar que la edificación reúne las condiciones necesarias para su destino al uso previsto en la ordenación urbanística aplicable, determina la necesaria licencia de ocupación conforme al artículo 228 del texto refundido de las disposiciones legales vigentes en materia de ordenación del territorio y urbanismo del Principado de Asturias, aprobado por Decreto Legislativo de 22 de abril de 2004, al decir este último precepto que están supeditados a la obtención de licencia previa “la primera utilización de los edificios y la modificación del uso de los mismos”. Si bien, no será necesario seguro decenal ni certificado de eficiencia energética, al no suponer una variación esencial de la composición general del exterior, la volumetría o del conjunto estructural del edificio.

RECTIFICACIÓN DE SUPERFICIE ADOPTADA EN JUNTA DE PROPIETARIOS CON LA ÚNICA ASISTENCIA DEL INTERESADO
Resolución de 20 de diciembre de 2016 (BOE 9 de enero de 2017). Descargar Resolución.

Es objeto de este recurso decidir si puede rectificarse la superficie de dos fincas registrales que constituyen elementos integrantes de un edificio en régimen de propiedad horizontal, aportando a tal efecto acuerdo de la Junta de propietarios documentado en acta notarial en la cual en la citada reunión sólo asistió el propio interesado.
La Registradora estima en su calificación que no resulta acreditada la circunstancia de que el acuerdo ha sido adoptado por unanimidad, al no aportarse certificación del secretario de la que resulte que el acuerdo se ha adoptado con dicha unanimidad al no haberse opuesto ningún propietario en el plazo de un mes desde su notificación.
La Dirección General estima el recurso, señalando que de la documentación presentada resulta efectuada de forma fehaciente la citación a los propietarios y la notificación del acuerdo a los no asistentes así como el transcurso del plazo previsto en el precepto citado sin impugnación del mismo, motivo por el cual debe entenderse válidamente adoptado el acuerdo conforme a la Ley sobre propiedad horizontal.

DERECHO DE FAMILIA/SOCIEDAD DE GANANCIALES

EL DERECHO DE USO SOBRE VIVIENDA: ES NECESARIO FIJAR UN PLAZO ESPECÍFICO
Resolución de 20 de octubre de 2016 (BOE 18 de noviembre de 2016). Descargar Resolución.

Se deniega la inscripción de un derecho de uso sobre la vivienda familiar a favor de la esposa, consignado en un convenio regulador de divorcio, por carecer de plazo específico de duración. No habiendo hijos menores de edad, a falta de otro interés superior, se tutela el del propietario, imponiéndose la necesaria temporalidad del derecho derivada del principio de especialidad.
Así, la Ley Valenciana 5/2011 (de relaciones familiares de hijos e hijas cuyos progenitores no convivan) impone en todo caso la temporalidad del derecho y obliga al juez a que determine el período máximo de uso. Pero el supuesto es anterior a la vigencia de esta norma, por lo cual procede la aplicación del artículo 96 del Código Civil, en los términos expuestos.

OBRA NUEVA: NO CABE SU DECLARACIÓN EN UN CONVENIO REGULADOR
Resolución de 24 de octubre de 2016 (BOE 18 de noviembre de 2016). Descargar Resolución.

No es sede adecuada para la declaración de las obras sobre las fincas inventariadas de cara a la liquidación de la sociedad conyugal contenida en el convenio. Si bien las construcciones deben ser adecuadamente descritas en el convenio regulador para realizar una valoración adecuada, esto no quiere decir que la incorporación de la descripción sea necesaria para liquidar el régimen económico conyugal. Será después el adjudicatario quien, mediante escritura, deba solicitar una inscripción que es voluntaria.

NO ES INSCRIBIBLE UN TESTIMONIO DE LETRADO DE LA ADMINISTRACIÓN DE JUSTICIA APROBANDO UN DOCUMENTO PRIVADO DE DIVISIÓN DE PATRIMONIO CONYUGAL: ES NECESARIA ESCRITURA PÚBLICA
Resolución de 30 de noviembre de 2016 (BOE 22 de diciembre de 2016). Descargar Resolución.

Se pretende la inscripción de testimonio de Letrado de la administración de justicia por el que se aprueba un documento privado que comprende las operaciones de la liquidación de una sociedad de gananciales. El Registrador exige el otorgamiento de escritura pública, lo que confirma la Dirección General, aplicando el artículo 787.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, porque se trata, no de un convenio regulador, sino de una división de una comunidad postganancial, tras haberse producido la disolución de la sociedad de gananciales pero no su liquidación, recordando su doctrina, entre otras, resolución de 19 julio de 2016, por la cual en los procesos judiciales de división de herencia que culminan de manera no contenciosa se precisa escritura pública, y esta misma regla es aplicable por la remisión legal al caso de la liquidación judicial de gananciales.

DERECHO DE SUCESIONES

PARTICIÓN GALLEGA SIN TODOS LOS HIJOS
Resolución de 26 de octubre de 2016 (BOE 22 de noviembre de 2016). Descargar Resolución.

Se parte de un testamento en que la testadora instituyó herederos a sus dos hijos y, en virtud del artículo 1056 CC y disposiciones concordantes de la Ley de Derecho Civil de Galicia, adjudicó a sus hijo determinadas fincas, además de imponerle la obligación de colacionar otra finca que le había sido donada en su día; legó ciertas fincas a una nieta; y a su hija, le adjudicó otras fincas determinadas, así como el resto de bienes que pudiera haber en la herencia.
Pues bien, se admite la adjudicación parcial de herencia de la causante y entrega de legado, otorgada sin intervención del hijo-heredero. En esta partición testamentaria se adjudican los derechos que corresponden a la testadora sobre bienes gananciales. Se desestima el defecto de la calificación consistente en exigir la previa liquidación de la sociedad conyugal. Según el Derecho gallego, la legítima es sólo un derecho al valor (pars valoris). Ex artículos 205 y siguientes de la Ley gallega, la disposición testamentaria de la participación que del testador en un bien ganancial se concretará, al prestar su consentimiento el cónyuge superviviente, en la mitad indivisa de la finca.
El hijo-heredero no compareciente tiene interés en la determinación de haberes líquidos y la coordinación de créditos y débitos entre bienes privativos y comunes, sin embargo, en el testamento se hace una adjudicación residual a la hija, que es quien asumiría el resultado negativo de dicha coordinación.

INSTITUCIÓN DE HEREDERO SUJETO A LA CONDICIÓN DE HABER CUIDADO A LA TESTADORA
Resolución de 27 de octubre de 2016 (BOE 22 de noviembre de 2016). Descargar Resolución.

La testadora nombró herederos y albaceas a sus tres hermanos o al que de ellos la cuidase; y para el caso de fallecer residiendo en una institución o al cuidado de otra persona, instituía heredera a dicha institución o persona.
Señala la DGRN que no resulta inscribible la escritura en la cual uno solo de los hermanos se adjudica la herencia del causante, manifestando que los otros dos hermanos premurieron, que él es el único que cuidó a la causante hasta su muerte y requiriendo al Notario para que recoja las manifestaciones de los hijos de los hermanos fallecidos que testifican y reconocen como cierto cuanto se expresa en la escritura. La razón estriba en que no estar debidamente acreditado el cumplimiento de la condición. El artículo 80.2 del Reglamento Hipotecario prevé el acta de notoriedad como título para hacer constar el cumplimiento o no de la condición. En el título calificado, se entiende cumplido el requisito de citación a los terceros eventualmente perjudicados (art. 209.2.2 RN), porque las manifestaciones del heredero se ven corroboradas por los hijos de los demás herederos, de cuya declaración resulta además que no hubo otras personas o instituciones cuidando al causante a su fallecimiento. Sin embargo, el acta está inconclusa porque no consta en ella la declaración de notoriedad por parte del notario autorizante.

CONTADOR PARTIDOR: NECESIDAD DE PROTOCOLIZACIÓN NOTARIAL DE LAS OPERACIONES DIVISORIAS
Resolución de 2 de noviembre de 2016 (BOE 22 de noviembre de 2016). Descargar Resolución.

Es objeto del presente expediente discernir si para la inscripción de una partición hereditaria realizada por contador-partidor designado en el procedimiento judicial de división de herencia, es suficiente el testimonio del decreto dictado por el Letrado de la Administración de Justicia en el que se aprueban, sin oposición de las partes, las operaciones divisorias o si, por el contrario, se precisa además su protocolización notarial. La Dirección General desestima el recurso, ya que en la parte dispositiva del decreto judicial, se acuerda lo siguiente: “1. Aprobar las operaciones divisorias de la herencia de la finada Dª. J. P. A., realizadas por el contador D. J. T. G. las cuales se protocolizarán en la Notaría que por turno corresponda…”.

PSEUDOUSUFUCTO: CANCELACIÓN DE CONDICIÓN RESOLUTORIA
Resolución de 14 de noviembre de 2016 (BOE 30 de noviembre de 2016). Descargar Resolución.

En el presente caso, de la disposición testamentaria discutida se advierte la existencia de un llamamiento directo en usufructo a favor de los cuatro hijos así como un llamamiento a favor de los hijos que respectivamente dejare cada uno de ellos y le sobrevivan; y si alguno de sus nominados hijos muere sin descendientes legítimos, los bienes que en virtud de dicha institución hubieren usufructuado recaerán en pleno dominio en sus hermanos que le sobrevivan y en los descendientes legítimos de los fallecidos si hubieran dejado y que respectivamente sobrevivan al usufructuario, llevando en pleno dominio la descendencia del fallecido, la porción que a su padre o madre, según al que represente, le hubiera correspondido en el momento de la extinción del usufructo por muerte del hijo de los testadores que no deje descendientes.
El Registrador entiende que para cancelar es necesaria sentencia firme o una escritura o documento auténtico en el cual preste su consentimiento para la cancelación la persona a cuyo favor se hubiere hecho la inscripción El recurrente señala que puede cancelarse por caducidad la condición resolutoria por haber transcurrido el plazo de prescripción previsto en la legislación civil aplicable.
Pues bien, señala el Centro Directivo que no procede cancelar la condición resolutoria por caducidad en virtud del artículo 82.5 o en el artículo 210.1.8.a de la Ley Hipotecaria ya que no estamos ante una condición resolutoria en garantía del precio aplazado (art. 82.5.o) ni tampoco ante una condición resolutoria como forma de garantía con efectos reales (art. 210.1.8.a), ni un derecho de opción, retracto convencional o cualesquiera otros derechos o facultades de configuración jurídica, sino ante un llamamiento sucesorio en favor de no concebidos, en el que hasta que no se produzca el fallecimiento de la usufructuaria no pueden los titulares del derecho consolidar su dominio. La cancelación podría obtenerse mediante el procedimiento general regulado en el artículo 210 de la Ley Hipotecaria relativo al expediente de liberación de cargas y gravámenes o bien acreditando el fallecimiento de la usufructuaria acompañada de acta de notoriedad en relación a la existencia e identificación de los sucesores, a los efectos de entenderse cumplida la condición impuesta en el testamento.

CONFLICTO DE INTERESES EN LA LIQUIDACIÓN DE SOCIEDAD DE GANANCIALES
Resolución de 15 de noviembre de 2016 (BOE 3 de diciembre de 2016). Descargar Resolución.

En una escritura de liquidaciones de sociedades de gananciales y adjudicación de herencia concurren la primera esposa del causante y la viuda, los dos hijos de primer matrimonio, y está representada la hija de segundo matrimonio por su madre en ejercicio de patria potestad; se liquidan las dos sociedades de gananciales de sendos matrimonios y se adjudica la herencia del causante; los bienes se adjudican en la forma y en su caso porciones indivisas y usufructos que resultan de las instituciones de herencia y legados, a excepción de una vivienda que integraba la primera sociedad de gananciales y que se adjudica a la primera esposa en cuanto a una mitad indivisa y a uno de sus hijos en cuanto a la otra mitad, compensándose en metálico al otro hijo y a la menor.
La Registradora señala como defecto que dado que los bienes se adjudican de forma desigual y más concretamente una de las fincas, existe contraposición de intereses, por lo que es necesario el nombramiento de un defensor judicial y en su caso ha de ser aprobada judicialmente.
La DGRN revoca el defecto. Parte de considerar que no hay conflicto de intereses, en general, cuando hay automatismo en las diversas fases de la adjudicación hereditaria, tales como confección del inventario, liquidación de las cargas y en la adjudicación de los bienes si se realizan las adjudicaciones o bien en proindiviso o bien conforme a la dispuesto en el testamento. Sin embargo, cuando hay una elección por el representante legal del menor sí puede existir ese conflicto de intereses. En el presente caso considera que se produce una adjudicación desigual, lo que apareja la ruptura del principio de proporción de las respectivas cuotas de los herederos en relación con la voluntad del causante. No obstante considera que no hay propiamente conflicto de intereses sino intereses conjuntos de madre e hija pues ni la representante ni la representada son adjudicatarias de bienes concretos ni porciones distintas de las señaladas en el testamento y además considera razonable la adjudicación realizada pues con ello se evita el proindiviso.

ES POSIBLE LA INSCRIPCIÓN DE LEGADOS BAJO CONDICIÓN SUSPENSIVA, AUNQUE NO CONSTE LA ACEPTACIÓN DE LOS LEGATARIOS
Resolución de 30 de noviembre de 2016 (BOE 22 de diciembre de 2016). Descargar Resolución.

Se deniega la inscripción de una escritura de protocolización de operaciones particionales realizada por contador-partidor dativo, previa designación del mismo conforme al artículo 50 de la Ley del Notariado y bajo aprobación notarial de la misma, por no recaer confirmación expresa de todos los herederos y legatarios (arts. 1057.2 CC y 66 LN).
La Dirección General revoca la calificación en parte, tras diferenciar tres actos diferentes: lo que es propiamente el proceso de nombramiento del contador-partidor dativo; las operaciones particionales que debe realizar este contador-partidor dativo; y, en tercer lugar, la aprobación por el Notario (o el Letrado de la Administración de Justicia) de la partición así practicada, señalando que:
1.º) Respecto del nombramiento de contador partidor, corresponde exclusivamente al Notario la apreciación de que la citación a los interesados se ha realizado adecuadamente, y si así lo afirma, el requisito está cumplido.
2.º) En cuanto a la entrega de legados, el Centro Directivo hace un instructivo repaso a su doctrina sobre la cuestión, concluyendo que es necesaria la aceptación, si bien en tanto no se acredite la misma, es posible que la inscripción se practique al modo que cualquier otra adquisición de derechos sujetos a condición suspensiva, o sea, con la advertencia de que no se ha acreditado aquella, extremo que podrá hacerse constar posteriormente en cualquier momento, y que estará implícita en cualquier acto voluntario que realice el titular del derecho inscrito como tal, sin perjuicio de que acreditada la renuncia voluntaria o provocada se cancele la inscripción reviviendo la titularidad del causante hasta que se complete la partición con la adición de los derechos vacantes al margen del posible juego de una sustitución.

DERECHO MERCANTIL

SOCIEDADES/JUNTA GENERAL

ACTA NOTARIAL PREVALECE FRENTE A CERTIFICACIÓN CONTRADICTORIA
Resolución de 24 de octubre de 2016 (BOE 18 de noviembre de 2016). Descargar Resolución.

Son inscribibles los acuerdos, recogidos en acta notarial de junta, de cese de todos los consejeros, de cambio a sistema de administrador único y nombramiento del mismo. Es insostenible la negativa registral porque resulte del acta notarial que la presidenta de la junta decidió: no conceder derecho de voto a determinadas participaciones, representativas del 18% del capital (por haberse meramente solicitado por vía judicial la nulidad de su venta); y no admitir la representación de quien asiste en nombre de la sociedad titular de participaciones que representan el 51% del capital (por nulidad -no declarada- de la junta que nombró al administrador que confirió la representación al asistente). Asimismo, se recogen en el acta las reservas y protestas formuladas por el socio (recurrente) afectado por la negativa de voto y representación. Cierto es que es cometido del presidente de la junta declarar válidamente constituida la misma, fijar qué socios acuden a ella presentes o representados y cuál es su participación en el capital, así como proclamar el resultado de las votaciones, de suerte que las manifestaciones de los asistentes recogidas en el acta no pueden tener a efectos registrales el mismo valor que las del presidente. Sin embargo, ello no implica que las declaraciones del presidente vinculen absolutamente al registrador por sí solas, de modo de que éste deba desconocer la realidad de lo ocurrido en una junta amparada por la fe notarial, ignorando las afirmaciones de los socios. El registrador no queda vinculado por la declaración del presidente cuando quede contradicha por la documentación aportada y los asientos del Registro.

ACUERDO SUBSANATORIO EN SEGUNDA JUNTA: CAUSA DE DISOLUCIÓN
Resolución de 26 de octubre de 2016 (BOE 22 de noviembre de 2016). Descargar Resolución.

La convocatoria de la primera junta acordando una operación acordeón carece de la debida claridad, al omitir el dato esencial de que la reducción de capital es a cero, lo cual afecta decisivamente a la posición del socio; sin embargo, el socio disidente no sufrió indefensión, ya que asistió a la junta y había conocido con antelación -por los informes obligatorios del auditor y del administrador- que la solución a la situación económica de la sociedad pasaba por las operaciones realizadas. Por otra parte, la eficacia retroactiva del acuerdo subsanatorio de defectos formales -como lo es el del supuesto- encuentra refrendo normativo en el efecto preclusivo sobre la acción de impugnación establecido en el artículo 204.2 de la Ley de Sociedades de Capital. No obstante lo anterior, tras la operación acordeón, la sociedad continúa incursa en causa de disolución, de conformidad con el artículo 363.1.e de la Ley de Sociedades de Capital, para el caso de pérdidas que reduzcan el patrimonio neto por debajo de la mitad del capital social. Pero esta causa de disolución no es automática, sino que debe ser acordada en junta (art. 365 y ss.).

CONVOCATORIA DE LA JUNTA REALIZADA EN LA PÁGINA WEB DE LA SOCIEDAD. ES NECESARIO QUE SE HAYA CREADO CONFORME AL ARTÍCULO 11 BIS DE LA LEY DE SOCIEDADES DE CAPITAL
Resolución de 2 de noviembre de 2016 (BOE 23 de noviembre de 2016). Descargar Resolución.

La sociedad de cuyos acuerdos sociales se trata carece de página web creada, inscrita y publicada en los términos referidos en la norma actualmente vigente. Consecuentemente, y por aplicación del artículo 173 de la Ley de Sociedades de Capital, la convocatoria de la junta general debía haber sido publicada en el “Boletín Oficial del Registro Mercantil” y en uno de los diarios de mayor circulación en la provincia en que esté situado el domicilio social, lo que no se llevó a cabo.

RENUNCIA DEL CARGO POR EL ADMINISTRADOR ÚNICO: NECESIDAD DE CONVOCATORIA DE JUNTA Y DE CONSTATAR LA FORMA Y LA FECHA EN QUE HA SIDO REALIZADA
Resolución de 3 de noviembre de 2016 (BOE 22 de noviembre de 2016). Descargar Resolución.

Se presenta escritura por la que el único administrador con cargo vigente renunció al mismo, limitándose a añadir que había convocado junta general de la sociedad por el procedimiento de comunicación individual y escrita previsto en los estatutos, sin acreditarlo documentalmente, por lo que la Notaria autorizante hace la pertinente advertencia. El Registrador resuelve no practicar la inscripción porque no se acredita la comunicación de la convocatoria de Junta General de la entidad en la que conste entre los puntos del orden del día la designación de un nuevo nombramiento de administrador.
En el caso de emplearse medios privados de convocatoria, señala, es necesario que quede constancia en la forma indicada tanto de la fecha como de la forma en que ha sido realizada la convocatoria de la junta, pues dichos datos son necesarios para que el Registrador pueda calificar la regularidad de dicha convocatoria, al comprobar por la fecha que la misma se ha realizado con la antelación debida, y que -por la forma que ha sido realizada- se ajusta a los medios estatutariamente establecidos Para lograr la inscripción en el presente bastaría que se manifestara por el administrador bien que se ha remitido la convocatoria a todos los socios mediante correo certificado con aviso de recibo, o bien que, habiéndola remitido al socio que se indica, no existen más socios.

SECRETARIO DEL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN: PUEDEN LOS ESTATUTOS SOCIALES OBLIGAR A QUE SEA NECESARIAMENTE UN CONSEJERO
Resolución de 7 de noviembre de 2016 (BOE 23 de noviembre de 2016). Descargar Resolución.

El cargo de secretario del consejo de administración de una sociedad limitada puede ostentarlo una persona que no sea consejero. No hay ningún precepto que exija que el secretario del consejo, cuando sea éste el órgano de administración, sea además consejero. No obstante, tal exigencia puede venir impuesta en los estatutos con base en la atribución legal al propio consejo de la facultad de auto organización, al establecer la disciplina mínima de su organización y funcionamiento. La Dirección General entiende que en el presente caso, mediante una interpretación gramatical y lógica, atendiendo al contexto de la expresión, debe darse el mismo significado a la frase empleada para indicar que los consejeros “elegirán entre ellos los cargos de Presidente y Secretario”.

CONVOCATORIA DEL CONSEJO: NO BASTA CON LA CONSIDERACIÓN DE LA APLICACIÓN GENERAL DE LA NORMA IMPERATIVA CONTENIDA EN EL CITADO ARTÍCULO 246.2 DE LA LEY DE SOCIEDADES DE CAPITAL
Resolución de 14 de noviembre de 2016 (BOE 30 de noviembre de 2016). Descargar Resolución.

Se pretende de una sociedad de responsabilidad limitada, cuyos estatutos rezan “El Consejo se reunirá siempre que lo solicite un Consejero o lo acuerde el Presidente, o quien haga sus veces, a quien corresponde convocarlo. En el caso de que lo solicitara un Consejero, el Presidente no podrá demorar la convocatoria por un plazo superior a quince días contados a partir de la fecha de recepción de la solicitud”.

La Dirección General señala que tiene declarado que no es necesario reproducir reglas idénticas a las legales cuando se haga constar la remisión al contenido de la Ley, dada la aplicación, unas veces imperativa y en otras ocasiones supletoria, que tienen las normas contenidas en ella si bien esas menciones necesarias, así como aquellas otras que incluyan los socios en los estatutos potestativamente, deben ser objeto del consentimiento contractual expresado en el otorgamiento de la escritura de constitución, no estando los socios fundadores exonerados de la obligación de incluir en el título esas menciones estatutarias -necesarias unas y, en su caso, potestativas otras-, pues tales estatutos no tienen el carácter de norma legal a la que los socios puedan remitirse o que entre en juego supletoriamente.?Enfocada así la cuestión, debe concluirse que la cláusula estatutaria debatida, en tanto que no contiene salvedad alguna, contradice directamente la norma legal de legitimación mínima de determinados administradores para convocar el consejo de administración. Y es que no basta con la consideración de la aplicación general de la norma imperativa contenida en el citado artículo 246.2 de la Ley, pues la cláusula debatida como concreta previsión estatutaria podría perfectamente interpretarse en el sentido de que la voluntad de los fundadores ha sido obviar la regla legal invocada por el registrador y sustituirla por la plasmada en la redacción de aquella.

DETERMINACIÓN DEL VALOR RAZONABLE DE LAS PARTICIPACIONES SOCIALES EN CASO DE TRANSMISIÓN
Resolución de 15 noviembre de 2016 (BOE 2 de diciembre de 2016). Descargar Resolución.

Mediante la escritura objeto de la calificación impugnada se elevan a público los acuerdos adoptados por unanimidad en junta universal de una sociedad de responsabilidad limitada, por los que se modifican los estatutos sociales, de modo que se dispone que, en caso de transmisión voluntaria de participaciones sociales por acto inter vivos, a título oneroso o gratuito, los demás socios y, en su defecto, a la sociedad, podrán ejercitar un derecho de adquisición preferente con la siguiente regla: “g) El derecho de adquisición preferente se ejercitará por el valor razonable de las participaciones de cuya transmisión se trate, que será el menor de los dos siguientes: el precio comunicado a la sociedad por el socio transmitente, o el valor contable que resulte del último balance aprobado por la Junta. En los casos en que la transmisión proyectada fuera a título oneroso distinto de la compraventa o a título gratuito, el valor razonable coincidirá con el valor contable que resulte del último balance aprobado por la Junta”.
La Registradora deniega la inscripción de dicha disposición porque, según expresa en su calificación, “la determinación del valor razonable de las participaciones sociales por el valor contable que resulte del último balance aprobado por la Junta, puede vulnerar el derecho del socio transmitente a obtener el valor razonable de sus participaciones apreciado el día en que se hubiera comunicado a la sociedad el propósito de transmitir (art. 107 LSC)”.
La Dirección General estima el recurso, señalando que no puede afirmarse que la cláusula debatida tenga objetivamente carácter expropiatorio o sea leonina para el socio transmitente. Y, aun cuando en el momento de realizar la transmisión el valor contable fuera inferior al valor razonable, tampoco puede afirmarse que comporte enriquecimiento injusto o sin causa en favor de los restantes socios o de la sociedad, en tanto que responde a lo pactado y aceptado previamente por todos los socios. En el presente caso, el acuerdo debatido ha sido adoptado por unanimidad de los socios en junta general universal, por lo que se cumple el requisito establecido en el citado artículo 175.2.b) del Reglamento del Registro Mercantil para la inscripción del “pacto unánime de los socios de los criterios y sistemas para la determinación del valor razonable de las participaciones sociales previstas para el caso de transmisiones inter vivos o mortis causa…”. No obstante, no puede desconocerse que la cláusula estatutaria debatida atribuye un derecho de adquisición preferente no sólo a los socios sino también a la sociedad y como ha reiterado esta Dirección General (Resolución de 28 de enero de 2012), han de rechazarse todos aquellos sistemas de tasación que no respondan de modo patente e inequívoco a las exigencias legales de imparcialidad y objetividad. En el presente caso el sistema establecido no garantiza el cumplimiento de tales exigencias si el derecho de adquisición preferente es ejercitado por la sociedad, en tanto en cuanto el valor contable depende del balance aprobado por la junta general. Pero tal objeción no ha sido expresada en la calificación impugnada (cfr. art. 326 LH).

LA VALIDEZ DE UNA JUNTA UNIVERSAL NO SE VE AFECTADA POR LA FALTA DE FIRMA DE UN SOCIO
Resolución de 12 de diciembre de 2016 (BOE 5 de enero de 2017). Descargar Resolución.

En una junta universal, uno de los tres administradores de unas acciones correspondientes a un socio fallecido, no firma por desacuerdo en la información ofrecida, si bien estuvo de acuerdo en la celebración y orden del día de la junta universal. La Dirección General revoca la calificación señalando que los tres requisitos de una junta universal son: 1.º) que esté presente o representado la totalidad del capital social; 2.º) que los asistentes, una vez comprobada la presencia del cien por cien del capital social, acepten por unanimidad la celebración de la junta así como el orden del día de la misma; y 3.º) que la certificación de los acuerdos sociales (o la escritura o acta notarial) exprese las circunstancias previstas en los artículos 97 y 112 del Reglamento del Registro Mercantil, entre las que se encuentra la firma de acta por todos los asistentes a la misma. Pero este último requisito, que es el que entra en cuestión en el presente caso, se ha flexibilizado por la jurisprudencia, al entender que por la falta de firma de uno de los socios, no queda comprometida la validez y regularidad de los acuerdos adoptados, ni queda excluida la posibilidad de expedir certificaciones de su contenido, sin perjuicio de considerar que las firmas de los socios suponen una garantía de la veracidad del acta, en cuanto ratifican la presencia y aceptación de los socios. En cuanto a un segundo defecto en relación a la amortización de acciones por reducción de capital con restitución de aportaciones, el Centro Directivo, recuerda que hay que ser especialmente exigente en el detalle y especificación de la numeración de acciones, cantidades y socios respectivos, en garantía de los acreedores de la sociedad y terceros afectados.

SOCIEDADES PROFESIONALES: FALTA DE ADAPTACIÓN A LA NORMATIVA VIGENTE
Resolución de 16 de diciembre de 2016 (BOE 7 de enero de 2017). Descargar Resolución.

En el supuesto se debate la inscripción del nombramiento de administradores de una sociedad que tiene objeto profesional y no se ha adaptado a la Ley 2/2007, de 15 de marzo, de sociedades profesionales.
La consecuencia es que se halla incursa en causa de disolución de pleno derecho, de modo que para inscribir tales nombramientos deberá presentarse, bien el acuerdo de reactivación de la sociedad y, simultáneamente, su adaptación a la citada Ley 2/2007, bien la reactivación de la sociedad y, simultáneamente, la modificación del objeto social, suprimiendo las actividades profesionales que el mismo contiene, o bien el acuerdo de liquidación de la sociedad.

RENUNCIA AL CARGO DE ADMINISTRADOR ÚNICO Y ACTA DE JUNTA NOTARIAL
Resolución de 16 de diciembre de 2016 (BOE 7 de enero de 2016). Descargar Resolución.

El Registrador suspende porque, a su juicio, debe acreditarse la válida convocatoria de una junta en la que los socios puedan proceder al nombramiento de un nuevo órgano de administración evitando de esta forma la paralización de la vida societaria, por lo que, una vez formulada la solicitud de presencia de Notario en la junta los acuerdos sólo serán eficaces si constan en acta notarial pues en otro caso los socios no habrían estado en condiciones de adoptar un acuerdo válido de nombramiento de un nuevo administrador.
En el presente caso ha quedado debidamente acreditada la convocatoria de junta general por el administrador renunciante y el procedimiento para hacer constar en el Registro Mercantil que el acta de la junta se formalice por Notario es el previsto en el artículo 104 del Reglamento del Registro Mercantil, por todo ello el recurso ha de ser estimado.

NECESIDAD DE DETERMINACIÓN DE LAS PARTICIPACIONES ADJUDICADAS EN SOCIEDAD LIMITADA
Resolución de 19 de diciembre de 2016 (BOE 9 de enero de 2017). Descargar Resolución.
 
En una escritura de constitución de sociedad limitada con un capital de 30.000 euros se realiza una aportación dineraria por parte de uno de los socios y aportaciones tanto dinerarias como no dinerarias por parte del otro socio fundador. Las aportaciones in natura consisten en varias aves, expresándose en su descripción la numeración de sus anillos identificadores y el valor de cada una de ellas. A este último socio se le adjudican 29.990 participaciones, distinguidas con los números 1 a 29.990, por su valor nominal, “que desembolsa de la siguiente manera: a) Con la aportación que realiza en este acto de todas y cada una de las aves relacionadas en el exponendo I anterior, por su valor global de 28.000 euros. b) Y con aportación dineraria que asciende a la suma de 1.990 euros”. El Registrador rechaza la inscripción pues entiende que no se determinan las participaciones sociales adjudicadas al socio indicado por cada una de las aves aportadas y por el dinero aportado, como exige el artículo 63 de la Ley de Sociedades de Capital.
La DGRN estima el recurso en este punto. Señala que es obligatorio identificar la numeración de las participaciones sociales desembolsadas mediante aportación no dineraria, diferenciando claramente qué participaciones se desembolsan mediante aportación no dineraria, y cuáles mediante aportación dineraria, cumpliendo así con lo preceptuado en el artículo 190 del Reglamento del Registro Mercantil, que exige la especificación de “la numeración de las participaciones asignadas en pago”.

ADMINISTRADORES

NO CABE LA INSCRIPCIÓN DE ADMINISTRADOR CUANDO SE HA DADO LA BAJA DE LA SOCIEDAD EN EL ÍNDICE DE ACTIVIDADES DE LA AGENCIA ESTATAL DE ADMINISTRACIÓN TRIBUTARIA
Resolución de 23 de noviembre de 2016 (BOE 15 de diciembre de 2016). Descargar Resolución.
 
Se plantean los efectos de cierre provocados por la nota marginal de baja provisional en el Índice de Entidades de la Agencia Estatal de Administración Tributaria respecto a una escritura de cese y nombramiento de administrador.
La Dirección General desestima el recurso. Reitera su doctrina que se contiene en el artículo 119.2 de la Ley 27/2014, de 27 de noviembre, del Impuesto sobre Sociedades, que establece que practicada la nota marginal de baja no podrá realizarse ninguna inscripción “sin presentación de certificación de alta en el índice de entidades”.

ES POSIBLE LA INSCRIPCIÓN DE NOMBRAMIENTOS DE LIQUIDADORES POSTERIORES AUNQUE ESTÉN PENDIENTES LOS ANTERIORES SI SON COMPATIBLES ENTRE SÍ
Resolución de 30 de noviembre de 2016 (BOE 22 de diciembre de 2016). Descargar Resolución.

Una sociedad anónima se disuelve en 2014 por la junta general de socios, previa convocatoria judicial, si bien en la junta no se nombraron liquidadores. El día 8 de marzo de 2016 en junta general se acordó la designación de liquidadores, pero el Registrador Mercantil denegó la inscripción por entender que la junta general no había sido válidamente convocada. Dicha calificación, de fecha 22 de abril de 2016, fue impugnada el día 25 de mayo de 2016; y mediante Resolución de 3 de agosto de 2016, la Dirección General desestimó el recurso y confirmó dicha calificación. Entre tanto, el 1 de junio de 2016, la junta general, convocada por el registrador mercantil, acordó el cese de los administradores inscritos en el Registro Mercantil, el cese de los liquidadores designados en la junta general de fecha 8 de marzo de 2016, con cargos no inscritos en el Registro, y el nombramiento de los tres liquidadores, adoptado en la junta general de fecha 1 de junio de 2016, cuya inscripción se solicita, y el registrador niega porque está vigente el asiento de presentación del nombramiento de los liquidadores de la junta de 8 de marzo de 2016.
La Dirección General revoca la calificación, ya que considera que los respectivos nombramientos de liquidadores y el cese de los inicialmente nombrados, son perfectamente compatibles.

CUENTAS ANUALES

INSCRIPCIÓN DE AUDITOR EN LA QUE SE EXCLUYE LA AUDITORÍA DE CUENTAS DE LOS EJERCICIOS EN QUE NO HAYA OBLIGACIÓN LEGAL DE AUDITAR
Resolución de 15 de diciembre de 2016 (BOE 7 de enero de 2017). Descargar Resolución.

Se debate en este expediente si es posible depositar en el Registro Mercantil, sin acompañar informe de auditoría, las cuentas anuales de una sociedad no obligada legalmente a verificación contable, pero que cuenta en su hoja registral con una inscripción vigente de nombramiento de auditor “para aquellos ejercicios en que la auditoría resulte obligatoria por la normativa vigente”.
En este caso si bien el nombramiento del auditor se ha fijado por un plazo de duración inicial de nueve años, dicho nombramiento se ha limitado únicamente a aquellos ejercicios en que la auditoría de cuentas resulte legalmente obligatoria, lo cual es posible.

DEPÓSITO DE CUENTAS: “CÓDIGO ROAC DEL AUDITOR FIRMANTE”
Resolución de 15 de diciembre de 2016 (BOE 7 de enero de 2017). Descargar Resolución.

Se plantea en el presente expediente la cuestión de si en la casilla “Código ROAC del Auditor Firmante”, del modelo oficial debe hacerse constar el código del Registro Oficial de Auditores de Cuentas del auditor nombrado e inscrito en el Registro Mercantil, sea persona física o jurídica, o si por el contrario, como pretende la Registradora, ha de figurar el código del Registro Oficial de Auditores de Cuentas de la persona física que firma en representación de la sociedad auditora.
Pues bien, señala el Centro Directivo que el código que ha de constar en la casilla de la solicitud es la del auditor, persona física o jurídica que hubiese verificado las cuentas y que figura en su caso inscrito en el Registro Mercantil como tal, cuya inscripción en el Registro Oficial de Auditores de Cuentas ha debido verificar el registrador y cuyo nombre o denominación ha de comunicarse a este Centro Directivo en cumplimiento de la establecido en la citada Instrucción.

REGISTRO DE BIENES MUEBLES

NO ES POSIBLE LA INSCRIPCIÓN DE UN ARRENDAMIENTO DE AERONAVE SI NO ESTÁ INSCRITA LA MISMA
Tres Resoluciones de 20 de diciembre de 2016 (BOE 9 de enero de 2017). Descargar Resolución. Descargar Resolución. Descargar Resolución.

Se presenta en el Registro de Bienes Muebles un contrato de arrendamiento de aeronave que no figura previamente inscrito, por lo que el Registrador, deniega, entre otras razones, la inscripción del arrendamiento, exigiendo la previa inscripción de la aeronave en virtud de titulo válido. La Dirección General, después de informar de la regulación sobre la materia actualmente vigente, explica, ante las quejas del recurrente, la diferencia entre el Registro de Aeronaves y el Registro de Bienes Muebles, concluyendo que son totalmente independientes aunque interconectados telemáticamente.

CONCURSO DE ACREEDORES

CONFORMIDAD DEL JUEZ DEL CONCURSO PARA ANOTAR EL EMBARGO
Resolución de 14 de diciembre de 2016 (BOE 7 de enero de 2017). Descargar Resolución.

Para que pueda extenderse la anotación de embargo ordenada en una ejecución singular iniciada una vez concluido el concurso por insuficiencia de masa activa, es preciso que quede debidamente acreditado que la finca no ha sido objeto de liquidación en sede concursal o, en caso contrario, que no se ha acordado la reapertura del concurso, todo lo cual deberá acreditarse, mediante la aportación de la oportuna resolución del juez concursal.

DERECHO HIPOTECARIO

PROCEDIMIENTO REGISTRAL

NULIDAD DE APREMIO SIN DEMANDAR AL ADJUDICATARIO, AÚN TITULAR
Resolución de 20 de octubre de 2016 (BOE 18 de noviembre de 2016). Descargar Resolución.

Falta el tracto sucesivo al no haberse demandado al actual titular inscrito, que es el adjudicatario en el procedimiento de apremio cuya nulidad se pretende. A él no puede afectar el nuevo proceso, ya que el demandante de la nulidad no protegió su interés mediante la anotación preventiva de su demanda. El título presentado tampoco aclara el tipo de asiento a practicar (parece que se trata de una cancelación). Se estima incorrecta la declaración del secretario judicial considerando el título “firme a efectos registrales”, cuando la firmeza es única a todos los efectos.

CALIFICACIÓN NOTIFICADA TELEMÁTICAMENTE HACE MÁS DE UN MES
Tres Resoluciones de 20 de octubre de 2016 (BOE 18 de noviembre de 2016). Descargar Resolución. Descargar Resolución. Descargar Resolución.

Ha pasado más de un mes computado de fecha a fecha desde el día siguiente al de la notificación, ex artículo 48-2 LRJAP-PAC. La calificación no recurrida en plazo deviene firme, de modo que caduca el asiento de presentación con la correspondiente pérdida de prioridad.

INSCRIPCIÓN AUTO DE ADJUDICACIÓN
Resolución de 27 de octubre de 2016 (BOE 22 de noviembre de 2016). Descargar Resolución.

Una finca registral consta inscrita por mitad y proindiviso, a favor de dos cónyuges. También consta anotación preventiva letra A de derecho hereditario a favor de don J. A. M. P., de la cual resulta el fallecimiento de uno de los titulares registrales y el procedimiento seguido a instancia de don J. A. M. P., contra los otorgantes de la escritura (que no consta inscrita) de aceptación de herencia, inventario y partición o adjudicación, del referido titular registral. En fecha 28 de junio de 2011 recayó sentencia estimatoria y declarativa de que don J. A. M. P. es heredero forzoso y legitimario y que le corresponde la mitad de un tercio de la herencia de su padre, condenando al otro heredero (don F. J. M. P.) y al albacea a la rectificación de la escritura de aceptación de herencia.
La cuestión es si debe rectificarse antes de la inscripción la escritura de partición para que refleje el resultado de la sentencia, o si cabe inscribir la escritura de partición y, una vez inscrita, practicar el asiento ordenado en el auto de ejecución de la sentencia. La Dirección General entiende que cabe aportar la escritura de herencia junto con el indicado auto de ejecución de sentencia de 12 de mayo de 2016, y siempre que exista solicitud de inscripción parcial podrá practicarse la inscripción de una sexta parte indivisa de la mitad indivisa por herencia causada al fallecimiento de don F. M. M., denegándose respecto de la mitad indivisa de titularidad de doña J. P. M.

LA NO APORTACIÓN DE REFERENCIA CATASTRAL NO ES DEFECTO QUE IMPIDA LA INSCRIPCIÓN
Resolución de 3 de noviembre de 2016 (BOE 23 de noviembre de 2016). Descargar Resolución.

Se plantea si para inscribir la transmisión de una finca por título de adjudicación hereditaria, es defecto que impida la inscripción la no aportación de la referencia catastral del inmueble.
Señala el Centro Directivo que la referencia catastral se recogerá en el asiento como uno más de los datos descriptivos de la finca. Pero su falta no es defecto que impida la inscripción y no sustituye a la descripción de la finca que figura en el Registro ni implica una incorporación inmediata del cambio de naturaleza, de linderos y superficie catastrales en el folio registral.

AGREGACIÓN: NECESIDAD DE APORTAR REPRESENTACIÓN GRÁFICA GEORREFERENCIADA
Resolución de 14 de noviembre de 2016 (BOE 30 de noviembre de 2016). Descargar Resolución.

Se plantea en este recurso si para inscribir una operación de agregación es preciso aportar la representación gráfica georreferenciada de la finca resultante de dicha operación. Conforme al nuevo artículo 9 de la Ley Hipotecaria, la inscripción habrá de contener, necesariamente, entre otras circunstancias, “la representación gráfica georreferenciada de la finca que complete su descripción literaria, expresándose, si constaren debidamente acreditadas, las coordenadas georreferenciadas de sus vértices”.
En el presente caso, se pretende completar la descripción literaria con la representación gráfica catastral incorporada al título y que se afirma corresponder con la finca resultante de la agregación. Sin embargo, las diferencias de superficie entre tal representación gráfica y descripción literaria exceden del 10% a que se refiere el artículo 9 de la Ley Hipotecaria. Y no es admisible la alegación del recurrente en el sentido de que no debe tenerse en cuenta a efectos de este cómputo la superficie que se dice serán cedidos para viales, toda vez que no está documentada ni consignada registralmente dicha cesión de viales, que además requeriría la correspondiente modificación hipotecaria para lograr la disminución de la cabida por tal cesión.

ES POSIBLE UNA PÓLIZA DE COMPRAVENTA DE BUQUE
Resolución de 28 de noviembre de 2016 (BOE 22 de diciembre de 2016). Descargar Resolución.

En una póliza intervenida por Notario se instrumenta una compraventa de buque. El Registrador exige escritura pública. El Notario autorizante recurre y la Dirección General le da la razón, con el argumento del artículo 118 de la Ley 14/2014, de 24 de julio, de Navegación Marítima, modificado por la disposición final sexta de la Ley 9/2015, de 25 de mayo, pues, al haber entrado en vigor el día 27 de mayo de 2015, ya que por dicha disposición con rango de ley la póliza es ahora medio hábil para documentar la transmisión del buque que se llevó a término y para lograr su acceso a la Sección correspondiente del Registro de Bienes Muebles, a pesar de la dicción de las normas notariales, si bien el artículo 144 del Reglamento Notarial se remite a la posibilidad de que Ley, como es el caso, permita redactar un contrato no financiero en póliza, y todo ello de acuerdo a lo que recalca el Centro Directivo, que el Notario, “en su condición de funcionario público autorizado para dar fe, conforme a las leyes, de los contratos y demás actos extrajudiciales, obligado velar por la regularidad no sólo formal sino material de los actos o negocios jurídicos que autorice o intervenga (arts. 1 y 24 de la Ley del Notariado) deberá, bajo su responsabilidad, ajustar la autorización o intervención notarial a una forma documental que se corresponda con el contenido del acto o del contrato, conforme a lo dispuesto en los artículos 17.1 de la Ley del Notariado y 144 del Reglamento Notarial”.

ES POSIBLE LA EJECUCIÓN DE UNA DEUDA DE LA SEGURIDAD SOCIAL AUNQUE LA TASACIÓN DISTE AÑOS DE LA SUBASTA
Resolución de 30 de noviembre de 2016 (BOE 22 de diciembre de 2016). Descargar Resolución.

Se presenta para su inscripción una certificación de adjudicación derivada de un apremio de la Tesorería General de la Seguridad Social, rechazada por la Registradora por alejarse de los precios de mercado habida cuenta del tiempo transcurrido entre la realización de la tasación (julio de 2011) y la providencia de subasta (enero de 2016).
La Dirección General considera que corresponde a jueces y Tribunales esa apreciación, y para ello el ejecutado tuvo su defensa mediante el recurso ante la propia Tesorería de la Seguridad Social o ante aquellos. Seguir el criterio de la Registradora exigiría paralizar todas las ejecuciones hipotecarias, obligando a unas nuevas tasaciones de los bienes hipotecados en el momento de la ejecución.

INMATRICULACIÓN/REANUDACIÓN DE TRACTO/EXCESOS DE CABIDA

INNECESARIA GEORREFERENCIACIÓN DE PARTE EXPROPIADA
Resolución de 24 de octubre de 2016 (BOE 18 de noviembre de 2016). Descargar Resolución.

Es inscribible la adjudicación hereditaria de una finca que se describe con un defecto de cabida respecto de la inscrita, como consecuencia de una expropiación que no ha accedido al Registro. Para la descripción del resto tras una expropiación, no es necesaria la previa inscripción del procedimiento, al igual que no es necesaria la inscripción de una segregación no inscrita para disminuir la superficie en la finca matriz que posteriormente se transmite. Tampoco se acoge la alegación registral de existencia de un desplazamiento “patológico” de la cartografía catastral de ese municipio. El apartado 5 del punto 7.º de la resolución conjunta DGRN y DGC 26 octubre 2015 prevé la inscripción de la representación gráfica alternativa derivada de un informe técnico que ponga de manifiesto un desplazamiento o giro de la cartografía catastral, de modo que no corresponde al Registrador revisarla de oficio.

INMATRICULACIÓN DEL ARTÍCULO 205 DE LA LEY HIPOTECARIA: EL PLAZO DE UN AÑO SE PUEDE COMPUTAR DESDE EL FALLECIMIENTO DEL CAUSANTE DE LA HERENCIA
Resolución de 14 de noviembre de 2016 (BOE 30 de noviembre de 2016). Descargar Resolución.

La cuestión que se plantea es la de si procede acceder a la inmatriculación de una finca conforme al artículo 205 de la Ley Hipotecaria en virtud de escritura pública de compraventa de fecha 18 de abril de 2016, acompañada del título de adquisición de los vendedores, que es escritura pública de adjudicación de herencia de fecha 16 de diciembre de 2015, dándose la circunstancia de que el fallecimiento de la causante de dicha herencia se produjo el 27 de junio de 2015.
Pues bien, señala la Dirección General que en los casos de aceptación de herencia y formalización en título público de la adjudicación y adquisición de la propiedad de los bienes hereditarios, si con posterioridad otorga título traslativo de ellos a un tercero, el plazo de un año a que se refiere el artículo 205 de la Ley Hipotecaria se puede computar desde el fallecimiento del causante de la herencia, momento desde el cual se puede entender adquirida por el heredero la posesión.

DOBLE INMATRICULACIÓN: INICIO DE OFICIO POR EL REGISTRADOR DEL PROCEDIMIENTO DEL ARTÍCULO 209 DE LA LEY HIPOTECARIA
Resolución de 22 de noviembre de 2016 (BOE 15 de diciembre de 2016). Descargar Resolución.
 
Se plantean en este expediente dos cuestiones: si un tercero no titular de fincas registrales afectadas por una doble inmatriculación está legitimado para iniciar el procedimiento previsto en el artículo 209 de la Ley Hipotecaria y si el Registrador puede declinar iniciar este expediente de oficio, pese haber reconocido la existencia de la doble inmatriculación, alegando que es preciso que se pronuncie previamente la Administración titular de una de las fincas respecto a la aplicación de los procedimientos específicos contemplados en la Ley 33/2003 del Patrimonio de las Administraciones Públicas.
La Dirección General confirma la nota. En cuanto a la primera cuestión, señala, está regulada en la regla segunda del artículo 209 de la Ley Hipotecaria en el que fuera de los supuestos de iniciación de oficio por el Registrador, sólo reconoce legitimación a los titulares registrales de derechos inscritos en las fincas afectadas por la doble inmatriculación. En cuanto a la segunda, hay que tener en cuenta que tras la reforma operada por la Ley 13/2015, introduce la novedad de permitir el inicio de este procedimiento de oficio por el Registrador (art. 209 regla tercera), posibilidad ésta que le estaba vedada anteriormente. En el caso que nos ocupa el Registrador reconoce la existencia de la doble inmatriculación pero sin que se pueda pasar por alto el hecho de que una de las fincas implicadas en esta situación patológica sea titularidad de la Administración Pública sin olvidar en lo dispuesto en el apartado 4 del artículo 37 de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas, y demás disposiciones concordantes. Esto implica que la Ley Hipotecaria está atribuyendo prevalencia al procedimiento específico que en sede administrativa tenga por objeto resolver la situación de doble inmatriculación, el cual se desarrolla en los artículos 48 a 53 del Real Decreto 1373/2009, de 28 de agosto, y permite resolver las situaciones de doble inmatriculación en las que estuvieran afectadas fincas titularidad de la Administración.
En nuestro caso, la Administración tiene conocimiento fehaciente de la situación de doble inmatriculación que afecta a fincas de su titularidad, sin que conste en el Registro asiento alguno que refleje el inicio de un procedimiento administrativo con tal finalidad, por lo que nuestro Centro Directivo entiende plenamente justificado el hecho de que el Registrador recabe de la Administración la información sobre la existencia de un procedimiento administrativo en el que se decida sobre la doble inmatriculación, para evitar iniciar la tramitación del procedimiento del artículo 209 de forma paralela y estéril a otro administrativo con igual objeto y trámites específicos, considerando, además, la prevalencia que la Ley Hipotecaria atribuye a las resultas de dicho eventual procedimiento administrativo.

EN LA COORDINACIÓN GEORREFERENCIADA DE FINCAS INSCRITAS NO PUEDE HABER DUDAS, COMO LA DERIVADA DE UNA OPOSICIÓN DE LOS COLINDANTES
Resolución de 14 de noviembre de 2016 (BOE 30 de noviembre de 2016). Descargar Resolución.

Se agrupan dos fincas, aportando una representación gráfica alternativa que es objeto de oposición por dos colindantes, en el procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, considerando que invaden sus respectivas fincas.
La Dirección General, confirmando la calificación, señala en su resolución que el procedimiento de dicho artículo no es generalizable, sino sólo en los casos en que pueda producirse indefensión de los colindantes, y recordando que los procedimientos ordinarios previstos en la Ley 13/2015, de 24 de junio, de reforma de la Ley Hipotecaria, de deslinde y de rectificación de la descripción, superficie o linderos de cualquier finca registral son los expedientes notariales regulados en los artículos 200 y 201 de la Ley Hipotecaria.

UNA INSCRIPCIÓN SOBRE UNA FINCA QUE APARECE EN EL REGISTRO SIN SUPERFICIE EXIGE QUE SE EXPRESE EN EL TÍTULO Y SE APLIQUEN LOS MISMOS PROCEDIMIENTOS QUE PARA INMATRICULARLA
Resolución de 13 de diciembre de 2016 (BOE 5 de enero de 2017). Descargar Resolución.

En una escritura de herencia se adjudica una finca que consta en el registro con “extensión superficial ignorada”, sin que se concrete en la escritura. La Dirección General confirma la calificación, al entender que uno de los elementos fundamentales de la inscripción de una finca es su extensión y si carece de ella en el Registro se debe entender que procede un procedimiento de rectificación de superficie, como los recogidos en la Ley Hipotecaria, ya que si bien no se trata propiamente de una inmatriculación, la determinación de la superficie que no figura en el registro sí tiene una cierta trascendencia inmatriculadora.

RECTIFICAR UNAS SEGREGACIONES SOBRE UNAS FINCAS QUE HAN SIDO OBJETO DE REPARCELACIÓN EXIGE MODIFICAR EL PROYECTO DE REPARCELACIÓN
Resolución de 13 de diciembre de 2016 (BOE 5 de enero de 2017). Descargar Resolución.

Se pretende modificar la superficie de unas fincas que fueron erróneamente medidas en unas segregaciones, pero esas mismas fincas fueron objeto de una reparcelación, dando lugar a fincas registrales diferentes. La Dirección General, después de recordar el efecto jurídico de subrogación de las fincas que se produce en una reparcelación, señala que esa rectificación de actos previos a dicho procedimiento requiere que el propio proyecto de reparcelación sea objeto de rectificación, ya que de otro modo no es posible modificar la descripción de las fincas de reemplazo.

NO CABE LA INMATRICULACIÓN CON INSTANCIA PRIVADA Y ACTA DE NOTORIEDAD ANTERIOR A LA LEY
Resolución de 14 de diciembre de 2016 (BOE 7 de enero de 2017). Descargar Resolución.

No cabe la inmatriculación de fincas aportando como título inmatriculador una instancia privada de manifestación de herencia suscrita por heredero único complementada por acta de notoriedad autorizada con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 13/2015, de 24 de junio. Ya no se admite la simple declaración de la notoriedad del hecho de que una determinada persona es tenida por dueña de una determinada finca, como venía admitiendo el artículo 298 del Reglamento Hipotecario, sino que, conforme a las exigencias expresadas en el nuevo artículo 205 de la Ley Hipotecaria, y a la regulación del artículo 209 del Reglamento Notarial, será necesario que, tras el requerimiento expreso en tal sentido y la práctica de las pruebas y diligencias pertinentes, el Notario emita formalmente, si procede, su juicio sobre la acreditación de la previa adquisición y su fecha, siempre y cuando, como señala el mismo precepto reglamentario, tales extremos le “resultasen evidentes por aplicación directa de los preceptos legales atinentes al caso”. De esta manera, la tramitación del acta conforme al normativa ya derogada no le atribuye al documento notarial la aptitud inmatriculadora exigida tras la reforma operada por la Ley 13/2015, de 24 de junio.

EXPEDIENTE DE RECTIFICACIÓN DE SUPERFICIE: NO SE PUEDE DENEGAR LA CERTIFICACIÓN AUNQUE EL REGISTRADOR TENGA DUDAS FUNDADAS
Resolución de 20 de diciembre de 2016 (BOE 9 de enero de 2017). Descargar Resolución.

Ante una solicitud del Notario de una certificación del registro para el expediente de rectificación de superficie regulado en el artículo 201 de la Ley Hipotecaria, el Registrador se niega a expedirla aduciendo dudas de identidad de la finca, calificación que es revocada por la Dirección General argumentando que la certificación debe expedirse, sin perjuicio de que el Registrador exprese las dudas de identidad que pudieran impedir la inscripción una vez terminado el procedimiento, ya que de este modo se evitan a los interesados dilaciones y trámites innecesarios.

HIPOTECA

ADJUDICACIÓN DE VIVIENDA QUEDANDO REMANENTE DE DEUDA
Resolución de 21 de octubre de 2016 (BOE 18 de noviembre de 2016). Descargar Resolución.

Tras quedar desierta la subasta en procedimiento judicial de ejecución hipotecaria, se pretende tal adjudicación de la vivienda habitual del deudor por el sesenta por ciento del valor de tasación, dejándose subsistente una parte de la deuda. Siendo así, no se frenaría el endeudamiento del ejecutado. Se rechaza tal adjudicación por ser contraria al espíritu de los artículos 670.4 y 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, reformados por la Ley 1/2013, protectora al ultranza de los intereses del deudor.

EMBARGO TRAS HIPOTECA: CONSTANCIA DE SALDO CERO EN ÉSTA
Resolución de 24 de octubre de 2016 (BOE 18 de noviembre de 2016). Descargar Resolución.

No cabe la práctica de una nota al margen de la inscripción de la hipoteca preferente en la que conste que el saldo del crédito garantizado por ella es cero, de modo que el posible adjudicatario en la subasta del bien embargado no asume el cargo de tal hipoteca de máximo (arts. 654 LEC y 144 LH). La razón estriba en que cancelación de una hipoteca exige consentimiento de su titular o sentencia firme dictada en procedimiento contra el mismo, ex artículo 82 de la Ley Hipotecaria. Cierto es que no se pretende con esa nota marginal inadmitida la cancelación de la hipoteca de carácter flotante, sino la constancia de que el saldo actual es de cero euros. Aun careciendo la nota pretendida de efectos cancelatorios, sí que afectará a la posterior realización de la subasta. Se garantiza un crédito hipotecario abierto, cuyo saldo puede ser cero a día de hoy, si bien nada impide que fluctúe y que entonces la finca doblemente hipotecada y embargada siga respondiendo por obligaciones futuras nacidas dentro del resto del plazo de vigencia de dicho crédito.

EMBARGO TRAS HIPOTECA: MODIFICACIÓN DEL TIPO DE SUBASTA
Resolución de 26 de octubre de 2016 (BOE 22 de noviembre de 2016). Descargar Resolución.

Innecesario consentimiento del titular embargante posterior. La hipoteca anterior conserva su rango preferente y los terceros posteriores no se encuentran en situación de indefensión, ya que pueden intervenir en la ejecución, aprovechándose de un tipo bajo de subasta, o satisfacer antes del remate el importe del crédito y demás responsabilidades garantizadas, quedando subrogados en la posición del actor hasta donde alcance el importe satisfecho.

CANCELACIÓN DE HIPOTECA EN GARANTÍA DE EMISIÓN DE OBLIGACIONES: CÓMPUTO DEL PLAZO ARTÍCULO 82 DE LA LEY HIPOTECARIA
Resolución de 7 de noviembre de 2016 (BOE 22 de noviembre de 2016). Descargar Resolución.

Se debate en este recurso la determinación del «dies ad quem» para el cómputo de un plazo de caducidad conforme al artículo 82 de la Ley Hipotecaria de una hipoteca en la que existe la siguiente condición: “La compareciente se obliga a pagar a los tenedores de los citados títulos el valor nominal de los mismos a su vencimiento; no obstante si al concluir el plazo señalado no se pagasen las obligaciones emitidas, se entenderá, si no exigen los tenedores de las mismas el reembolso o pago, y hasta que lo exijan, prorrogada la obligación de pagar de año en año, en un máximo de diez años”. Se constituye una única hipoteca en garantía de una emisión de 35 obligaciones hipotecarias al portador de diferentes importes nominales cada una. Se ejecuta la hipoteca por parte de tenedores de quince obligaciones y concluye el procedimiento con la adjudicación de la finca y la cancelación parcial de la hipoteca en cuanto a las obligaciones reclamadas. Con posterioridad se cancela la hipoteca en cuanto a otras quince obligaciones mediante la inutilización de las mismas y la oportuna acta notarial de exhibición. Quedan, por lo expuesto, cinco obligaciones hipotecarias garantizadas cuya cancelación pretende el recurrente por haber caducado el asiento de hipoteca conforme a lo dispuesto en el artículo 82 de la Ley Hipotecaria.
Señala la DGRN que al haberse prorrogado por diez años el plazo de la hipoteca por inacción de los tenedores de las obligaciones, sin que, además, se haya requerido de pago a los mismos, el cómputo del plazo ha de realizarse a partir del vencimiento final de la prórroga, el 18 de noviembre de 1997, por lo que el plazo señalado en el artículo 82 de la Ley Hipotecaria vencerá el día 18 de noviembre de 2018.

HIPOTECA: COBERTURA SUBSIDIARIA DE LOS INTERESES MORATORIOS NO PACTADOS
Resolución de 7 de noviembre de 2016 (BOE 22 de noviembre de 2016). Descargar Resolución.

La única cuestión de fondo recurrida y que debe dilucidarse en este expediente consiste en determinar si es posible incluir en la responsabilidad hipotecaria una cobertura concreta para garantizar intereses moratorios, en aquellos supuestos en que la escritura de constitución de hipoteca no contiene una cláusula específica en que las partes convengan que las cantidades impagadas por el prestatario queden sujetas al devengo de tales intereses moratorios y se determine la concreta cuantía de los mismos.
La regla general, señala el Centro Directivo, es que no cabe la posibilidad de extender la garantía hipotecaria a conceptos cuya obligación de pago no resulte de la propia escritura de préstamo hipotecario, ya que la accesoriedad del derecho real de hipoteca respecto del crédito garantizado exige una precisa determinación de éste. Para incluir una responsabilidad hipotecaria específica por una determinada comisión a pagar por el deudor, o por los gastos extrajudiciales de conservación de la finca hipoteca que siendo de cuenta del prestatario hubieren sido anticipados por el acreedor, es preciso que dichas comisiones o anticipo de gastos vengan previamente determinados en el clausulado de la hipoteca. Pero este criterio quiebra en presencia de los interese moratorios, que constituyen una indemnización por los perjuicios causados al acreedor por el retraso en el pago, y de las costas y gastos de la ejecución, porque estas obligaciones no derivan directamente del contrato sino de la conducta ulterior del prestatario y, además, son impuestos a éste ex lege; la indemnización en que se traducen los intereses moratorios no opera porque haya sido pactada por las partes, sino porque la Ley expresamente atribuye ese efecto al incumplimiento y lo cuantifica de forma subsidiaria. De quererse que también los intereses de demora resulten hipotecariamente garantizados debe precisarse separadamente, como así ocurre en el supuesto que analizamos, el alcance de la responsabilidad hipotecaria que los cubra.
A su vez, esta cobertura hipotecaria diferenciada de los intereses de demora, cuando éstos sean variables, se articula a través de la técnica registral de la hipoteca de seguridad en su modalidad de máximo, que exige, como regla, el señalamiento de una cifra máxima de responsabilidad.

EJECUCIÓN HIPOTECARIA CONTRA HERENCIA YACENTE
Tres Resoluciones de 15 de noviembre de 2016 (BOE 2 y 3 de diciembre de 2016). Descargar Resolución. Descargar Resolución. Descargar Resolución.

Se pretende la inscripción de un decreto de adjudicación dictado en procedimiento de ejecución hipotecaria seguido frente a una herencia yacente y herederos desconocidos adjudicándose determinadas fincas registrales a la actora entidad de crédito.
El Registrador suspende la inscripción por no resultar de la documentación aportada que la ejecución se haya dirigido contra alguna persona que tenga interés en la herencia o contra el administrador judicial de la herencia.
La Dirección General estima el recurso. Sienta su doctrina sobre el problema de la representación procesal de la herencia yacente y entiende que se admite el emplazamiento de la herencia yacente a través de un posible interesado, aunque no se haya acreditado su condición de heredero ni por supuesto su aceptación. Sólo si no se conociera el testamento del causante ni hubiera parientes con derechos a la sucesión por ministerio de la ley, y la demanda fuera genérica a los posibles herederos del titular registral sería pertinente la designación de un administrador judicial.

LA REITERACIÓN EN LA REALIZACIÓN DE OPERACIONES HIPOTECARIAS PRESUPONE EL CARÁCTER PROFESIONAL Y LA APLICACIÓN DE LA LEY 2/2009
Resolución de 24 de noviembre de 2016 (BOE 15 de diciembre de 2016). Descargar Resolución.

Se plantean dos cuestiones derivadas de una escritura de cesión de préstamo hipotecario entre una sociedad cedente y un particular cesionario, acompañado de una acta de notoriedad en el que el mismo Notario declara por declaraciones de testigos, sin practicar ninguna prueba, que el cesionario no es profesional: las condiciones que deben reunir los prestatarios no entidades de crédito para que les sea de aplicación la Ley 2/2009, de 31 de marzo, por la que se regula la contratación con los consumidores de préstamos o créditos hipotecarios y de servicios de intermediación para la celebración de contratos de préstamo o crédito, y determinar si dicha Ley es aplicable también a la cesión de un préstamo hipotecario o únicamente lo es en caso de concesión de préstamos o créditos.
El Registrador, que consulta el sistema de interconexión y comprueba que los mismos intervinientes ya han realizado varias operaciones hipotecarias, considera que es de aplicación la Ley 2/2009, y exige que el cesionario esté inscrito en el Registro de entidades que recoge dicha Ley y la suscripción de un seguro de responsabilidad civil o aval bancario alternativo.
La Dirección General reitera su doctrina sobre esta cuestión, entre otras resolución de 13 de septiembre de 2016, examinada en el número anterior de la Revista, en la que, en el presente caso por las especiales circunstancias concurrentes, niega validez a la notoriedad declarada en el acta, y considera que la reiteración en las operaciones hipotecarias hace evidente la aplicación de la Ley citada, en aras a la protección del deudor hipotecario, aunque se trate de una escritura de cesión, considerando que en este caso se deben extremar las precauciones.

ANOTACIONES PREVENTIVAS

POSIBILIDAD DE PRÓRROGA DE ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO SIN PREVIA INSCRIPCIÓN DE LA CESIÓN DEL DERECHO
Resolución de 7 de noviembre de 2016 (BOE 22 de noviembre de 2016). Descargar Resolución.

El objeto único del presente recurso la posibilidad de practicar la prórroga de una anotación preventiva de embargo, alegando el Registrador como defecto que no se ha hecho constar en el Registro de la Propiedad la cesión del crédito del acreedor embargante a favor de la nueva titular incumpliendo con ello el artículo 20 de la Ley Hipotecaria.
Señala la DGRN que existe diferencia sustancial entre el procedimiento de ejecución ordinario y el procedimiento de ejecución directa contra bienes hipotecados, pues en este caso sólo puede ejercitarse como realización de una hipoteca inscrita, sobre la base de aquellos extremos contenidos en el título que se hayan recogido en el asiento respectivo Por ello, la Dirección General exige la previa inscripción a favor del acreedor hipotecario ejecutante en relación con la inscripción del decreto judicial de adjudicación en el procedimiento de ejecución directa hipotecaria. Sin embargo, esta doctrina no es directamente aplicable respecto de las anotaciones preventivas de embargo, dadas las diferencias estructurales existentes entre quien es titular de un crédito hipotecario y quien es titular de una anotación preventiva de embargo.

ANOTACIÓN DE DEMANDA DE RECLAMACIÓN DE CANTIDAD POR DEUDAS FRENTE A LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS
Resolución de 23 de noviembre de 2016 (BOE 15 de diciembre de 2016). Descargar Resolución.
 
Se presenta un mandamiento en el que se ordena la práctica de anotación de demanda, dictado en un procedimiento de juicio verbal de reclamación de cantidad por impago de cuotas de gastos de comunidad correspondientes a un piso inscrito a nombre de una persona ya fallecida. El procedimiento se ha seguido contra la herencia yacente del titular registral. El Registrador deniega la anotación por considerar que no puede tomarse anotación preventiva de demanda cuando el objeto de la pretensión es una reclamación de cantidad, conforme a lo establecido en el artículo 42.1.o de la Ley Hipotecaria La comunidad de propietarios recurrente alega que si no se practica la anotación, considerando que el procedimiento puede ser prolongado y que cabe la posibilidad de que la finca se enajene a un tercero, quedaría frustrada la posibilidad de satisfacción de la deuda.
La DGRN desestima el recurso, partiendo de que la afección legal del artículo 9.1 de la Ley de Propiedad Horizontal no permite considerar que una demanda en juicio ordinario en reclamación de una cantidad de dinero adeudada por el impago de las cuotas de comunidad tenga eficacia real; para ello sería preciso que se pretenda la constancia de la preferencia del crédito frente a anteriores acreedores o que se demande al titular actual de la finca por las deudas del anterior propietario. En tales casos sí sería anotable la demanda, pero no en cuanto a la pretensión personal de obtención de una sentencia condenatoria al pago de una cantidad, sino en cuanto a la real por la que se pretende el reconocimiento y traslado al Registro de una afección real, ya existente por disposición legal.