DERECHO CIVIL

OBRA NUEVA Y DIVISIÓN HORIZONTAL

COMUNIDAD DE PROPIETARIOS SUI GENERIS
Resolución de 3 de enero de 2017 (BOE 25 de enero de 2017). Descargar Resolución.

Constan inscritas a nombre de sus respectivos propietarios varias edificaciones física y jurídicamente independientes. Ahora se pretende inscribir una escritura por la que una entidad mercantil cede gratuitamente dos fincas para que constituyan los elementos comunes de la comunidad de propietarios formada -según se manifiesta- por las edificaciones y elementos comunes aludidos, incorporándose a la escritura los estatutos que han de regir la comunidad. La escritura está suscrita por el representante de la sociedad y por quien afirma ser el presidente de la comunidad de propietarios.
La situación descrita podría obedecer, bien a un régimen de propiedad horizontal de hecho (no constituido formalmente), bien a una comunidad ordinaria por cuotas. El recurrente afirma que se trata de la segunda opción; pero en tal caso, señala el Centro Directivo, sería necesario: el consentimiento de todos los que van a adquirir las cuotas de las zonas comunes cedidas, especificando la causa onerosa o gratuita de la adquisición, la cuota que cada uno adquiere y si la cuota corresponde al titular presente o al que en cada momento lo sea de la vivienda, mediante la correspondiente vinculación ob rem. Desde luego, es insuficiente la mera comparecencia de quien dice ser presidente de una supuesta comunidad de propietarios, cuyo régimen jurídico no está constituido ni inscrito.

LIBRO DEL EDIFICIO EN EXPLOTACIÓN PORCINA ARAGONESA
Resolución de 9 de enero de 2017 (BOE 31 de enero de 2017). Descargar Resolución.

Lo exige el artículo 202 de la Ley Hipotecaria para todo tipo de edificación, ya sea vivienda o industrial, con el fin de tutelar el interés, no ya del promotor, sino el de los ulteriores usuarios de la edificación. La normativa aragonesa -aplicable al caso- no contiene norma que exima del depósito del libro del edificio. En cuanto a la excepción del ámbito de aplicación de la Ley de Ordenación de la Edificación prevista en su artículo 2, respecto de construcciones de escasa entidad constructiva y sencillez técnica sin carácter residencial ni público y desarrolladas en una sola planta, entiende la Dirección que su apreciación entraña un juicio de valor de carácter técnico que excede de la función calificadora, por lo que se precisaría que un técnico certificase bajo su responsabilidad tal circunstancia.

SEGREGACIÓN CON LICENCIA PERO POR DEBAJO DE LA UNIDAD MÍNIMA DE CULTIVO: NO ES POSIBLE LA INSCRIPCIÓN
Resolución de 10 de enero de 2017 (BOE 31 de enero de 2017). Descargar Resolución.

La Dirección General entiende que, siendo nulo el acto de segregación, se denegará la inscripción aunque exista licencia, aunque exista un posible supuesto de excepción y aunque el motivo de la nulidad sea la insuficiencia de la documentación aportada y sin perjuicio de los posibles recursos administrativos de que goza el interesado o la posibilidad de la nueva presentación en el Registro.

AGREGACIÓN: REQUISITOS DE LA REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA APORTADA
Resolución de 16 de enero de 2017 (BOE 7 de febrero de 2017). Descargar Resolución.

Es objeto de este expediente decidir si es inscribible una agregación de fincas aportando una representación gráfica alternativa a la catastral, la cual consta en plano topográfico expedido por técnico e incorporado en la escritura. Confirmada la necesidad de aportar la representación gráfica georreferenciada de la finca resultante de la agregación, procede analizar la admisibilidad a tales efectos de la representación gráfica alternativa aportada, atendiendo a los requisitos técnicos que ésta debe reunir, cuestión que constituye el verdadero objeto de este recurso.
Y, señala en este sentido la Dirección General que el plano topográfico incorporado a la escritura no reúne los requisitos técnicos expuestos, por lo que la calificación debe ser confirmada. La Registradora en su nota indica acertadamente la necesidad de aportar bien la representación gráfica catastral o bien alternativa que cumpla los requisitos antes expuestos. Esto que no debe ser entendido, como hace el recurrente, en el sentido de que se exija necesariamente la representación catastral, sino que una de las posibles vías de subsanar el defecto es lograr la previa rectificación catastral correspondiente que incluya las alteraciones que deriven de representación gráfica alternativa aportada, de modo que pudiera acceder ya al registro como representación gráfica catastral, con las ventajas que ello conlleva en cuanto a los efectos de la inscripción.
Por tanto, quedan excluidas de estos efectos las representaciones gráficas alternativas, salvo en los supuestos en que dicha representación haya sido validada previamente por una autoridad pública, y hayan transcurrido seis meses desde la comunicación de la inscripción correspondiente al Catastro, sin que éste haya comunicado al Registro que existan impedimentos a su validación técnica.

SEGREGACIÓN: REANUDACIÓN DEL TRACTO
Resolución de 16 de enero de 2017 (BOE 7 de febrero de 2017). Descargar Resolución.

En el presente expediente se plantea la inscripción de un mandamiento judicial, que transcribe la sentencia firme por la que se declara a la sociedad de gananciales integrada por un matrimonio, como legítimo propietario de dos parcelas de terreno edificables, las cuales forman parte de una finca registral, ordenándose igualmente que se proceda a su segregación de dicha finca. La Registradora señala como defectos la exigencia de acreditación de licencia municipal o declaración de innecesariedad, para la segregación ordenada en el documento judicial, y en segundo lugar, el figurar inscrito el dominio a favor de los titulares que se enumeran detalladamente en la nota de calificación, personas distintas de los demandados, no constando que haya sido dirigida la demanda contra dichos titulares.
Respecto a la licencia, la Dirección General declara que tratándose de inscribir un documento judicial en el que se pretende una segregación de finca registral es exigible la acreditación ante el Registrador de la licencia administrativa.
En cuanto al segundo defecto, la Dirección General confirma la calificación, ya que la sentencia dictada en procedimiento declarativo solo valdría para reanudar en el tracto en el supuesto en que aparecieran como demandados los titulares registrales, quienes de ellos adquirieron y todos los titulares intermedios hasta enlazar con la titularidad del demandante, y en que se pidiese la declaración de realidad, validez y eficacia de todos esos títulos traslativos intermedios.

AMPLIACIÓN DE OBRA: NECESIDAD DE APORTAR EL LIBRO DEL EDIFICIO
Resolución de 17 de enero de 2017 (BOE 7 de febrero de 2017). Descargar Resolución.

Se debate en el presente recurso si es exigible el Libro del edificio para la inscripción de una obra nueva de dos naves industriales, declarada una de ellas por antigüedad.
Tal cuestión se encuentra regulada en el artículo 202 de la Ley Hipotecaria, que establece que “salvo que por la antigüedad de la edificación no le fuera exigible, deberá aportarse para su archivo registral el libro del edificio, dejando constancia de ello en el folio real de la finca”.
Respecto a las obras nuevas declaradas con licencia debemos referirnos a la legislación autonómica para concretar la exigencia de aportar el libro del edificio en los casos de declaraciones de obras nuevas terminadas consistentes en naves industriales. En este caso, debe concluirse que la legislación autonómica aplicable limita la exigencia de tal depósito a las edificaciones cuyo uso principal sea residencial vivienda, sin poder extender tal requisito a las obras consistentes en naves industriales por aplicación del artículo 202 de la Ley Hipotecaria.

ACTA FINAL DE OBRA: NECESIDAD, EN SU CASO, DE APORTAR EL LIBRO DEL EDIFICIO
Resolución de 18 de enero de 2017 (BOE 7 de febrero de 2017). Descargar Resolución.

Es objeto de este expediente decidir si es necesario aportar el libro del edificio para la constancia registral de una finalización de obra. Alega la recurrente que, a su juicio, es innecesario aportar el mismo ya que se excluyen del ámbito de la Ley de Ordenación de la Edificación las construcciones de escasa entidad constructiva y sencillez técnica que no tengan, de forma eventual o permanente, carácter residencial ni público y se desarrollen en una sola planta.
Señala la DGRN que se deducen tres requisitos que han de concurrir cumulativamente para excepcionar la aplicación de la Ley, y si bien los mencionados en segundo y tercer lugar son circunstancias objetivas que pueden ser apreciadas por el Registrador según las circunstancias expresadas en la documentación presentada a inscripción, no ocurre lo mismo con la primera de ellas ya que la “escasa entidad constructiva y sencillez técnica” implica un juicio de valor de carácter técnico. Por todas las consideraciones anteriores, el defecto debe ser confirmado.

ES POSIBLE DECLARAR UNA NUEVA PLANTA EN UN EDIFICIO SIN LIBRO DEL EDIFICIO NI COORDENADAS GEORREFERENCIADAS DADA LA ANTIGÜEDAD DE LA CONSTRUCCIÓN
Resolución de 6 de febrero de 2017 (BOE 28 de febrero de 2017). Descargar Resolución.

Se presenta una escritura de subsanación de otras dos anteriores de los años 2005 y 2013, respectivamente, en la que se declara que el edificio tiene un planta más, aportando una certificación catastral de la que resulta la antigüedad necesaria. El Registrador exige Libro del Edificio y coordenadas georreferenciadas del suelo que se ocupa, lo que es revocado por la Dirección General en todos los defectos invocados en la calificación, invocando la interpretación del propio Centro Directivo de la Ley 13/2015, de 24 de junio, así como el apartado cuarto del artículo 28 de la Ley de Suelo, que no incluye los mismos requisitos exigidos por el apartado primero respecto la declaración de obra nueva terminada, cuando dicha declaración se realiza bajo el régimen que estatuye dicho específico apartado primero.

PARA LA INSCRIPCIÓN DE UNA OBRA NUEVA SE REQUIEREN LAS COORDENADAS GEORREFERENCIADAS DE LA CONSTRUCCIÓN, PERO NO NECESARIAMENTE LAS DE LA FINCA EN QUE ESTÁ SITUADA
Resolución de 6 de febrero de 2017 (BOE 28 de febrero de 2017). Descargar Resolución. En idéntico supuesto, la Resolución de 2 de marzo de 2017 (BOE 17 de marzo de 2017). Descargar Resolución.

En una escritura de declaración de obra nueva se aportan las coordenadas georreferenciadas de las construcciones, pero no constan las de la finca matriz en que están situadas.
La Dirección General permite la inscripción, ya que considera que las dudas del Registrador no están suficientemente fundadas, señalando que es necesario determinar en cada caso particular, y no basta comparar en términos aritméticos, las superficies de las edificaciones declaradas con respecto a la de la finca sobre la que se declaran, sino que es preciso comparar las ubicaciones geográficas de aquélla con la de ésta. Y no constando inscrita esta última, no es posible efectuar tal comparación geométrica, y, además, no resulta de ningún precepto legal la exigencia previa de lograr la coordinación gráfica con el Catastro, prevista en el artículo 10 de la Ley Hipotecaria, para despejar las dudas sobre la ubicación de las edificaciones.

PUEDE EXISTIR UNA MÍNIMA DIFERENCIA ENTRE LA SUPERFICIE QUE CONSTE EN EL TÍTULO Y LA QUE RESULTE DE LAS COORDENADAS GEORREFERENCIADAS
Resolución de 7 de febrero de 2017 (BOE 28 de febrero de 2017). Descargar Resolución.

La Dirección General permite que haya una pequeña discrepancia, en este caso de tres metros cuadrados, entre la superficie que consta en el título, que coincide con la que figura en la certificación catastral, y la que resulta de las coordenadas georreferenciadas, al justificar tal diferencia en la mención de un patio de esa misma superficie, así como que la superficie construida que consta como alfanumérica en la certificación catastral puede no coincidir con la superficie gráfica. Ello es así porque a efectos catastrales pueden haberse aplicado las “normas técnicas de valoración y el cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana” aprobadas por el Real Decreto 1020/1993, de 25 de junio.

SUBCOMUNIDAD EN PROPIEDAD HORIZONTAL
Resolución de 22 de febrero de 2017 (BOE 10 de marzo de 2017). Descargar Resolución.

Es objeto de este recurso decidir si es inscribible una escritura en la que se acuerda la ampliación de un edificio en régimen de división horizontal, efectuada sobre elementos comunes y resultando veintitrés nuevos elementos, que se configuran como una subcomunidad de elementos privativos, si bien por su destino se trata de servicios comunes. El Registrador señala como defectos la falta de aportación de licencia administrativa, ya que lo que se incorpora es un acuerdo de incoación de caducidad de una licencia; que no puede entenderse creada una subcomunidad por carecer de unidad e independencia económica y funcional algunos elementos, y, finalmente, que deben prestar el consentimiento todos los titulares de dominio y cargas de las fincas integrantes de la división horizontal.
La Dirección General desestima el recurso. En cuanto al primer defecto, señala que hay que aportar la propia licencia para su calificación y no bastan documentos de los que se deduzca que existe tal licencia. Respecto del segundo defecto, considera que no hay subcomunidad en el sentido de la Ley pues no hay varios propietarios de elementos privativos que dispongan en régimen de comunidad de ciertos elementos o servicios comunes que sean independientes y diferenciados respecto de otros elementos comunes de la misma división horizontal; tampoco es un complejo inmobiliario al no existir dos o más edificaciones o parcelas independientes entre sí, cuyo destino principal sea la vivienda o locales, que participen de una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios. Considera que la situación creada se asemeja más a la de los elementos procomunales que se caracterizan porque necesitan precisar el departamento privativo destinado al servicio común, y su conexión ob rem y cuota con los otros elementos privativos con los que se vincule y de los que sería inseparable. Y, en el presente caso, falta el consentimiento para dicha vinculación, conforme se dice en el defecto tercero.

OBRA NUEVA DESCRITA EN DOS CUERPOS INDEPENDIENTES
Resolución de 22 de febrero de 2017 (BOE 10 de marzo de 2017). Descargar Resolución.

Se solicita la inscripción de una obra nueva rechazada por el Registrador porque, a su juicio, la configuración de la obra nueva aparece descrita en “dos cuerpos” cuyas edificaciones lindan directamente en parte con fincas o parcelas contiguas y en otra parte con el resto de parcela sin edificar, generando una aparente parcelación cuya justificación y adecuación a la legislación urbanística no se ha producido en la escritura.
La Dirección General estima el recurso, afirmando que no existe registralmente ningún problema en que sobre una misma finca registral puedan declararse las obras nuevas correspondientes a diversas edificaciones existentes sobre la misma, sin que ello implique la existencia de una parcelación o división, pues la finca debe ser transmitida en su conjunto como una unidad. Cuestión diferente es si, en un futuro, se trata de configurar cada una de las edificaciones como entidades registrales independientes, cuestión que no se plantea en el presente expediente.

DERECHO DE FAMILIA/SOCIEDAD DE GANANCIALES

EL CONVENIO REGULADOR DE DIVORCIO ES DIRECTAMENTE INSCRIBIBLE SIEMPRE QUE NO EXCEDA DE SU CONTENIDO TÍPICO. SI NO, SERÁ NECESARIA ESCRITURA PÚBLICA
Resolución de 11 de enero de 2017 (BOE 31 de enero de 2017). Descargar Resolución.

Se presenta a inscripción un convenio regulador de divorcio aprobado judicialmente con liquidación de la sociedad de gananciales, en la que se inventarían una vivienda y dos plazas de garaje adquiridas por los ex cónyuges en estado de solteros, por mitad y proindiviso.
La Dirección General entiende que, por su carácter excepcional, al no constituir un documento público propiamente dicho, el convenio regulador aprobado judicialmente no puede exceder del contenido propio del mismo: la liquidación del régimen económico-matrimonial y en general del haber común del matrimonio, además de los actos relativos a la vivienda familiar. Por lo que, en este caso, deberían los interesados acudir a la escritura pública notarial para extinguir el proindiviso surgido antes de contraer matrimonio.

LA ACCIÓN DE DIVISIÓN DE LA COSA COMÚN EJERCIDA POR CUENTA DE UNA CUOTA GANANCIAL REQUIERE EL CONSENTIMIENTO DE AMBOS CÓNYUGES
Resolución de 1 de febrero de 2017 (BOE 22 de febrero de 2017). Descargar Resolución.

Se presenta en el Registro un decreto de adjudicación procedente de un procedimiento de ejecución de una sentencia dictada en un juicio verbal de disolución de condominio, promovida por el titular de una quinta parte indivisa de la nuda propiedad de la finca con carácter ganancial, pero solo por el marido, no por la esposa, que no consta tampoco como demandada.
La Dirección General considera que es necesario el concurso de la esposa por el carácter ganancial de la cuota, al que se deben aplicar las normas de gestión de los bienes gananciales, artículos 1375 y siguientes del Código Civil, y en aplicación de la última jurisprudencia del Tribunal Supremo, sentencia de 25 de febrero de 2011, todo ello complementado con los principios de legitimación registral y de tracto sucesivo (arts. 1.3º, 20, 38 y 40 LH).

EL CARÁCTER PRIVATIVO DEL PRECIO DEBE CONSTAR SIN DUDA ALGUNA
Resolución de 2 de febrero de 2017 (BOE 22 de febrero de 2017). Descargar Resolución.

Se compra una plaza de garaje por el marido afirmando que el precio se ha pagado con dinero privativo, procedente de unos depósitos inicialmente privativos, pero que luego se confunden con otras cantidades.
La Dirección General tiene en cuenta esta última circunstancia, señalando que no consta de forma indubitada la exclusiva procedencia privativa de los fondos, sin que un acta ratificada por la esposa valga, porque eso sería una confesión de privatividad.

EL CONVENIO REGULADOR DE LOS PROCESOS DE SEPARACIÓN O DIVORCIO NO ES EQUIPARABLE AL ACUERDO EXTRAJUDICIAL ALCANZADO ENTRE LOS EX CÓNYUGES
Resolución de 16 de febrero de 2017 (BOE 8 de marzo de 2017); Descargar Resolución. y, en igual sentido, Resolución de 1 de marzo de 2017 (BOE 17 de marzo de 2017). Descargar Resolución.

Se plantea la inscripción de un acuerdo extrajudicial alcanzado entre los ex cónyuges, y cuya virtud se adjudica a la esposa una vivienda que pertenecía por mitad y pro indiviso a ambos. La Registradora considera que no constituye título formal hábil para practicar la inscripción. La recurrente invoca la equiparación de este caso al del convenio regulador de los procesos de separación o divorcio, a los efectos de solicitar su acceso al Registro.
La Dirección General ha señalado que en los procesos judiciales de división de herencia que culminan de manera no contenciosa se precisa escritura pública, y esta misma regla es aplicable por la remisión legal que se efectúa conforme ha quedado expuesto, al caso de la liquidación judicial de gananciales. Por ello, se confirma el defecto y la calificación.

DERECHO DE SUCESIONES

HERENCIA DE EXTRANJERO: TRADUCCIÓN PARCIAL DE DOCUMENTO Y NECESIDAD DE CERTIFICADO DE ÚLTIMAS VOLUNTADES
Resolución de 11 de enero de 2017 (BOE 31 de enero de 2017). Descargar Resolución.

La traducción de un documento extranjero redactado en lengua extranjera a efectos de acreditar su contenido y procurar su inscripción, ha de ser completa, sin que sea suficiente la que se ha llevado a cabo de forma parcial. Este es el sistema que resulta del artículo 37 del Reglamento Hipotecario.
Deberá aportarse, además, certificado del Registro General de Actos de Última Voluntad del país de la nacionalidad del causante o acreditarse que en dicho país no existe dicho Registro de Actos de Última voluntad o que por las circunstancias concurrentes al caso concreto no sea posible aportar dicho certificado.

CABE LA RECTIFICACIÓN DE LA PARTICIÓN POR EL CONTADOR PARTIDOR ANTES DE LA ACEPTACIÓN DE LOS HEREDEROS
Resolución de 19 de enero de 2017 (BOE 7 de febrero de 2017). Descargar Resolución.

Se debate si, entre las facultades de los contadores-partidores, están las de aclarar y rectificar la descripción de las fincas en el Registro para adaptar la realidad del mismo a la realidad jurídica extrarregistral, teniendo en cuenta que las operaciones particionales habían sido anteriormente protocolizadas en escritura previa.
La Dirección General entiende que antes de la constancia en el Registro de la aceptación de la herencia, es posible esta rectificación de las descripciones por parte de los contadores partidores, y no habiéndose producido tal aceptación que cancela la condición suspensiva, debe estimarse el recurso interpuesto. Otra cosa hubiera sido que la aceptación de la herencia por cualquiera de los herederos hubiese accedido al Registro, en cuyo caso, no estaría la partición pendiente de la condición suspensiva y los principios hipotecarios de legitimación y tracto sucesivo producirían todos sus efectos y no cabría la rectificación sino con el consentimiento de los titulares registrales.

PARTICIÓN HEREDITARIA CON ARREGLO AL DERECHO CIVIL GALLEGO PREVIA A LA LIQUIDACIÓN DE LA SOCIEDAD CONYUGAL
Resolución de 24 de enero de 2017 (BOE 10 de febrero de 2017). Descargar Resolución.

Se debate si es o no inscribible en el Registro un acta de protocolización de operaciones particionales y de adjudicación de herencia en la que concurren las circunstancias siguientes: el contador-partidor otorgante, respecto de una causante de vecindad civil gallega, formaliza la adjudicación hecha por la testadora, de una finca registral perteneciente a la sociedad de gananciales disuelta y aún no liquidada tras el fallecimiento de su consorte -cuyo testamento se incorpora y del que resulta un contador partidor que ha fallecido-, en los términos y con los efectos del artículo 206 de la Ley de Derecho Civil de Galicia; no se ha liquidado la sociedad de gananciales; ratifican la adjudicación dos de los tres hijos instituidos herederos en los testamentos. A juicio de la Registradora es necesario, para poder practicar la inscripción, la previa liquidación de la ya disuelta sociedad de gananciales, para lo que deben concurrir todos los herederos del cónyuge de la testadora, ya que contador-partidor de ésta había fallecido.
La Dirección General desestima el recurso. Señala que la legítima gallega tiene actualmente naturaleza de pars valoris por lo que es posible la partición por mayoría de los herederos, y también la partición conjunta de ambos cónyuges, aunque sea en testamentos separados, con adjudicaciones con independencia del origen de los bienes. Recuerda que la naturaleza de la legítima en Galicia vendrá determinada por la fecha de fallecimiento del causante y no por la de la partición. En el presente caso, el marido de la causante falleció antes del cambio legislativo, por lo que la legítima de los hijos será una pars bonorum. En cuanto al fondo del asunto debatido, recuerda que es posible la disposición de un bien ganancial completo o de los derechos que ostente el testador sobre un bien ganancial, conforme a lo dispuesto en los artículos 1379 y 1380 CC y el artículo 206 de la Ley 2/2006 de Galicia, de contenido similar. De las anteriores normas y de la jurisprudencia que cita concluye que en las herencias con bienes gananciales se exige con carácter general la liquidación previa de la sociedad de gananciales y por ello que no puede reconocerse la eficacia definitiva del acto particional como atributivo de la propiedad, por lo que la partición no es inscribible. Recuerda también que en Galicia cabe la posibilidad de la partición realizada por mayoría de los herederos, conforme a los artículos 295 y siguientes de la Ley 2/2006 de Galicia, y que ello sería aplicable al presente supuesto, aunque el marido de la causante haya fallecido en 1993, ya que la partición habrá de regirse por las normas vigentes en el momento en que se otorgue pero que al no haberse seguido el procedimiento previsto en dicha norma la partición realizada no puede inscribirse.

SUBSANACIÓN PARA REANUDAR EL TRACTO EN CUADERNO PARTICIONAL
Resolución de 30 de enero de 2017 (BOE 16 de febrero de 2017). Descargar Resolución.

Es objeto de este recurso decidir si es inscribible una escritura de protocolización de cuaderno particional, considerando el Registrador que no es coincidente la descripción de la finca en el título con la que consta en el Registro y que sería precisa la tramitación del procedimiento de rectificación de descripción previsto en el artículo 201 de la Ley Hipotecaria. El recurrente alega que se pretende la inscripción de este título y de varios sucesivos con objeto de reanudar el tracto, que deberían calificarse todos ellos de manera unitaria, que no se pretende rectificar la descripción que consta en el Registro y que la descripción correcta es la que figura en escritura de subsanación posterior, otorgada por todos los interesados.
La Dirección General estima el recurso, ya que toda vez que hay presentada una escritura que subsana la descripción de la finca que se hace en la escritura de protocolización de cuaderno particional, debe considerarse que estamos ante un nuevo otorgamiento negocial que subsana o rectifica y sustituye al anterior (art. 153 RN y Resolución de la DGRN de 4 mayo 2016). Por tanto, siendo la descripción de la finca la misma en la escritura de protocolización de la partición (una vez subsanada) y el asiento registral, procede la inscripción sin procedimiento alguno de rectificación.

SI EL NOTARIO EXTRANJERO CERTIFICA QUE HA CONSULTADO EL REGISTRO DE TESTAMENTOS, NO ES NECESARIO PRESENTAR CERTIFICADO DEL MISMO
Resolución de 2 de febrero de 2017 (BOE 22 de febrero de 2017). Descargar Resolución.

En la escritura de adjudicación de herencia de un inmueble en España, el título sucesorio es un acta de notario belga en la que declara los herederos abintestato de la causante, afirmando que “de la búsqueda en el Registro Central de Testamentos, resulta lo que aquí sigue: I. (…) III. Últimas Voluntades. No se conoce disposición por causa de muerte de la difunta”. El Registrador exige certificado del Registro belga, lo que es negado por la Dirección General, señalando que esa afirmación del notario belga elimina la necesidad de otras precauciones.

FINCA NO EXPRESADA EN INSTANCIA PRIVADA DE HEREDERO ÚNICO
Resolución de 13 de febrero de 2017 (BOE 8 de marzo de 2017). Descargar Resolución.

En dicha instancia solo se solicita que se practiquen las oportunas operaciones registrales respecto de una de las fincas, sin poder sobreentenderse, por aplicación de los principios de voluntariedad y de rogación, que deba el Registrador practicar operación alguna respecto de la finca registral omitida en la instancia.

DERECHO MERCANTIL

SOCIEDADES/JUNTA GENERAL

APORTACIÓN ENCUBIERTA DE SOCIEDADES PREVIAMENTE CONSTITUIDAS
Resolución de 3 de enero de 2017 (BOE 25 de enero de 2017). Descargar Resolución.

No se admite un aumento de capital de una sociedad limitada mediante la aportación de un conjunto de bienes que forman una unidad económica; concretamente, un stock de sociedades que han sido preconstituidas con la finalidad específica de la posterior transmisión a terceros de sus participaciones sociales (de acuerdo con determinadas normas sobre el Registro Censal de Hacienda y sobre blanqueo de capitales). Mediante una subsanación posterior se aclara que lo realmente aportado son sociedades ya constituidas. El objeto de la aportación no ha sido correctamente determinado. Las sociedades son sujetos de Derecho, y no pueden ser objeto de aportación a otra sociedad. Cuestión distinta sería que se aportasen sus participaciones o que se efectuase una modificación estructural de fusión o de escisión con aportación de lo escindido a un aumento de capital.

CIERRE REGISTRAL POR BAJA EN ÍNDICE DE ENTIDADES DE LA AEAT: IMPIDE LA INSCRIPCIÓN DEL CESE Y NOMBRAMIENTO DE ADMINISTRADORES
Resolución de 18 de enero de 2017 (BOE 7 de febrero de 2017). Descargar Resolución.

Se debate sobre los efectos del cierre registral provocado por la nota marginal de baja provisional en el Índice de Entidades de la Agencia Estatal de Administración Tributaria. La Dirección General establecía que se imponía un cierre registral prácticamente total del que tan solo quedaba excluida la certificación de alta en dicho Índice. En el presente supuesto, en las escrituras presentadas se produce el cese, cambio de sistema de administración, y nombramiento de un nuevo administrador, aunque los recurrentes, que son los cesados, solicitan únicamente su cese como tales administradores.
El Centro Directivo contesta a las alegaciones de los recurrentes señalando que el Registrador califica por lo que resulta del Registro en el momento de la calificación y que si los nombramientos no se han inscrito en tiempo hábil ha sido por responsabilidad de los mismos interesados pues los nombramiento deben inscribirse dentro de los diez días de la aceptación de los administradores y en todo caso dentro del mes siguiente al otorgamiento de los documentos necesarios para procurarla, lo que tampoco ha sido cumplido en este caso.
 
EL OBJETO SOCIAL SE PUEDE EXTENDER, UNA VEZ DELIMITADO, A LAS ACTIVIDADES PREPARATORIAS O AUXILIARES DEL MISMO
Resolución de 6 de febrero de 2017 (BOE 28 de febrero de 2017). Descargar Resolución.

La Dirección General entiende que, una vez delimitado el objeto social de forma precisa, no es obstáculo para que se incluyan, dentro del mismo, las actividades preparatorias, complementarias, derivadas y auxiliares de las que lo constituyen sin que de ello resulte ni una indeterminación de su contenido, ni una relación de actos o actividades que impliquen un desarrollo de aquél.

TRANSFORMACIÓN DE SOCIEDAD CIVIL EN SOCIEDAD LIMITADA: REQUISITOS DE PUBLICIDAD
Resolución de 16 de febrero de 2017 (BOE 8 de marzo de 2017). Descargar Resolución.

Se plantean dos defectos: el medio en que se ha publicado el anuncio de transformación, no es un diario “de gran circulación de la provincia en que la Sociedad tenga su domicilio” y porque se ha realizado con anterioridad a la fecha del acuerdo.    
La Dirección General confirma el segundo defecto, y respecto del primero entiende que el Registrador puede apreciar la insuficiencia del medio empleado por el hecho de que el diario no sea de gran circulación, la calificación de tal extremo debe motivarse adecuadamente, según criterios objetivos, sin que pueda aceptarse una valoración puramente subjetiva, ya que por regla general, habrán de ser los Tribunales los que, de impugnarse por tal motivo el acto sujeto a inscripción, y a la vista de las pruebas aportadas, se pronuncien sobre tal cuestión.

NEGATIVA REGISTRAL A EXPEDIR CERTIFICACIÓN DE CARGOS
Resolución de 1 de marzo de 2017 (BOE 17 de marzo de 2017). Descargar Resolución.

La razón alegada estriba en que los índices de las sociedades están configurados por sus denominaciones independientemente de quienes sean sus Administradores o Apoderados. Lo que hace Centro Directivo es dar relieve al carácter territorial de la competencia registral y su función de publicidad, mas sin contradecir las razones alegadas por el Registrador en el supuesto de hecho.

LA NO ADAPTACIÓN A LA LEY DE SOCIEDADES PROFESIONALES IMPIDE LA INSCRIPCIÓN DE ACTOS EN EL REGISTRO MERCANTIL
Resolución de 2 de marzo de 2017 (BOE 17 de marzo de 2017). Descargar Resolución.

Se presenta una escritura de poder otorgada por el administrador único de la compañía. El Registrador fundamenta su negativa a practicar la inscripción del apoderamiento en que, al tener esta objeto profesional (“el asesoramiento, estudio, confección y realización de toda clase de proyectos urbanísticos, mediante la intervención de los titulares correspondientes cuando sea preceptivo”) y no haberse adaptado a la Ley 2/2007, de 15 de marzo, de sociedades profesionales, dicha sociedad ha quedado disuelta de pleno derecho, habiendo quedado reflejado en la hoja registral, de modo que para inscribir tal apoderamiento deberá presentarse, bien el acuerdo de liquidación de la sociedad, bien el acuerdo de reactivación de la sociedad y, simultáneamente, su adaptación a la citada Ley 2/2007, o bien la reactivación de la sociedad y, simultáneamente, la modificación del objeto social, suprimiendo las actividades profesionales que el mismo contiene.
La Dirección General desestima el recurso, afirmando que disuelta de pleno derecho la sociedad y cerrada su hoja como consecuencia de la aplicación directa de la previsión legal de la Ley 2/2007, de 15 de marzo, no procede la inscripción del apoderamiento prescindiendo de dicha situación. Es necesario proceder con carácter previo a la reactivación de la sociedad en los términos que resultan de las consideraciones anteriores y su adecuación al ordenamiento jurídico. De este modo, una vez abierta la hoja social y adecuado el contenido del Registro a las exigencias legales, la sociedad podrá llevar a cabo el apoderamiento que el órgano de administración estime oportuno.

CUENTAS ANUALES

PRECEPTIVO INFORME DE AUDITOR EN VIRTUD DE ACUERDO DE JUNTA INSCRITO
Resolución de 21 de diciembre de 2016 (BOE 10 de enero de 2017). Descargar Resolución.

Para el depósito de cuentas de sociedad anónima que designó voluntariamente auditor para tres ejercicios, y consta inscrita dicha designación, por lo que se exige aportación del informe contable.

PROBLEMAS TÉCNICOS NO EXIMEN DE PRESENTAR INFORME CONTABLE
Tres Resoluciones de 2 de enero de 2017 (BOE 25 de enero de 2017). Descargar Resolución. Descargar Resolución. Descargar Resolución.

No se admite el depósito de cuentas de una sociedad obligada a verificación contable, porque el auditor manifiesta que no ha podido obtener evidencia de la razonabilidad de los saldos reflejados en las cuentas, debido a que la instalación de un nuevo programa informático en la sociedad auditada ha generado debilidades de control interno, gestión y registro contable de las operaciones.

NO PUEDE CERTIFICAR UN SOLO ADMINISTRADOR MANCOMUNADO
Resolución de 2 de enero de 2017 (BOE 25 de enero de 2017). Descargar Resolución.

Es rechazado un depósito de cuentas anuales, porque la certificación del acuerdo de junta que las aprueba, ha sido expedida solo por uno de los dos administradores mancomunados. Los administradores mancomunados deben ejercer la representación social en forma conjunta (art. 210 LSC); y la facultad de certificar corresponde en este caso a los administradores que tengan el poder de representación (art. 109 RRM, del cual resulta también que la facultad de certificar es indelegable).

DEPÓSITO DE CUENTAS EN CASO DE CAMBIO DE REGISTRO POR CAMBIO DE DOMICILIO
Resolución de 17 de enero de 2017 (BOE 7 de febrero de 2017). Descargar Resolución.

El artículo 19 del Reglamento del Registro Mercantil es claro al establecer que cuando un sujeto inscrito traslade su domicilio a otra provincia se presentará en el Registro Mercantil de ésta certificación literal de todas sus inscripciones, a fin de que se trasladen a la hoja que se le destine en dicho Registro. La Dirección General entiende que la competencia y registro legitimado para practicar el depósito de cuentas es aquél en el que la sociedad figura inscrita.

APROBACIÓN DE CUENTAS ANUALES SIN LA MAYORÍA PREVISTA EN LOS ESTATUTOS
Resolución de 19 enero de 2017 (BOE 7 de febrero de 2017). Descargar Resolución.

Se pretende el depósito de las cuentas anuales de una sociedad cuando el acuerdo se adoptó con el voto favorable de dos de los tres socios que representan dos terceras partes del capital social. Los estatutos de la sociedad establecen que “los acuerdos sociales se adoptarán por mayoría que suponga el voto favorable del setenta por cien (70%) de los votos correspondientes a las participaciones sociales en que se divide el capital social”. El Registrador deniega el depósito ya que considera que no puede entenderse como válidamente adoptado el acuerdo al no contar con el voto favorable de al menos el 70% del capital social previsto en los estatutos sociales; el recurrente, sin embargo, alega que exigir esta mayoría implicaría que tuvieran que votar a favor del acuerdo los tres socios lo que supondría exigir la unanimidad, que está prohibida por el artículo 200 de la Ley de Sociedades de Capital.
La DGRN confirma la nota de calificación, señalando que el valor normativo de los estatutos de la sociedad que deben respetarse en todo caso, y que ello no se ve afectado por la situación fáctica en que pueda encontrarse la sociedad por el juego de las mayorías según los socios que en cada momento sean titulares del capital social.
Respecto a la alegación del recurrente de que hay abuso de derecho por parte del socio minoritario establece que ello es una cuestión sujeta al control judicial y que escapa de las funciones propias del Registrador Mercantil.

CONCURSO DE ACREEDORES

CONCURSO DE ACREEDORES: EJECUCIÓN HIPOTECARIA EN FASE DE LIQUIDACIÓN DEL CONCURSO
Resolución de 10 de enero de 2017 (BOE 31 de enero de 2017). Descargar Resolución.

Se plantea en esta Resolución si es posible inscribir la adjudicación derivada de una ejecución hipotecaria, cuando el deudor está en concurso y la demanda ejecutiva se presentó días después de la apertura de la fase de liquidación.
Desde la declaración de concurso, los titulares de derechos reales de garantía, sobre bienes o derechos de la masa activa necesarios para la continuidad de la actividad profesional o empresarial del concursado, no pueden iniciar procedimientos de ejecución o realización forzosa sobre esos bienes o derechos. No obstante, los acreedores hipotecarios y pignoraticios siguen gozando de una situación particular. No solo obtendrán satisfacción de los créditos garantizados con el valor de realización de los bienes gravados, como consecuencia de la afección real propia de estos derechos de garantía, sino que tienen, además, cierta posición de control en la realización de los bienes. En este caso el administrador concursal conoció la existencia de la ejecución hipotecaria, sin que hubiera formulado oposición, ni alegado la nulidad de lo actuado; y es evidente igualmente que se aquietó al resultado de esa ejecución. Pero esa aquiescencia no puede sanar la nulidad radical de la ejecución, ni puede legitimar la inscripción de la nueva titularidad a favor de la entidad de crédito ejecutante y adjudicataria. No resuelve la Ley Concursal qué sucede si un Juzgado de Primera Instancia tramita la ejecución hipotecaria o pignoraticia a pesar de la apertura de la fase de liquidación, y en esa ejecución se adjudican fincas pignoradas o hipotecadas. Pero el silencio legal debe colmarse con arreglo a los principios generales del ordenamiento jurídico, los actos contrarios a las normas imperativas y a las normas prohibitivas son nulos de pleno derecho, salvo que en ellas se establezca un efecto distinto para el caso de contradicción.

CONCURSO DE ACREEDORES: EXPEDICIÓN DE CERTIFICACIÓN DE DOMINIO Y CARGAS PARA EJECUCIÓN HIPOTECARIA EN FASE DE LIQUIDACIÓN DEL CONCURSO
Resolución de 19 de enero de 2017 (BOE 7 de febrero de 2017). Descargar Resolución.

Se solicita la expedición de certificación de dominio y cargas de una finca registral para la ejecución hipotecaria, inscrita a favor de una sociedad, en concurso de acreedores, en fase de convenio, debidamente aprobado e inscrito. Se deniega la expedición hasta que se acredite la situación del concurso mediante la oportuna declaración del Juez del concurso sobre el carácter necesario o no de los bienes. El mandamiento es objeto de nueva presentación y se hace constar que una vez abierta la fase de liquidación dicha sociedad queda disuelta no siendo pues objeto de su actividad la finca objeto de ejecución y se deniega nuevamente la expedición de la certificación por resultar de los antecedentes del Registro que la sociedad, titular registral, se encuentra concursada e inscrita la apertura de la fase de liquidación por incumplimiento del convenio siendo competente para tramitar la ejecución el Juez del concurso con fundamento en el artículo 57.3 Ley Concursal. La constitución de hipoteca objeto de ejecución como el inicio del procedimiento han tenido lugar en la fase de convenio pero cuando se solicita la certificación consta en el Registro la apertura de la fase de liquidación.
La Dirección General distingue según se trate o no de bienes necesarios para la continuación de la actividad profesional o empresarial del deudor, correspondiendo en todo caso al Juez del concurso esta determinación ex artículo 56.5 de la Ley Concursal. Cuando la garantía real esté constituida por “bienes necesarios” para la continuación de la actividad profesional o empresarial del deudor la competencia para la ejecución corresponde al Juez del concurso. Cuando se trate de “bienes no necesarios”, la ejecución de las garantías reales corresponde al juez que sea competente según las normas extra-concursales. En este caso, el proceso de ejecución hipotecaria se inició habiendo sido aprobado el convenio por lo que la competencia correspondería al Juez ordinario pero, antes de solicitar la expedición de certificación de dominio y cargas, se declaró la apertura de la fase de liquidación por incumplimiento del convenio. Además, se da la circunstancia de que el crédito garantizado con la hipoteca no es un crédito concursal si no un crédito contra la masa por lo que no se ve afectado por el contenido del convenio que es de fecha anterior. Una vez producida la apertura de la fase de liquidación, procede suspender el curso de las actuaciones pasando la competencia al juez del concurso, acumulándose al procedimiento de ejecución colectiva como pieza separada (art. 57.3). El acreedor hipotecario no pierde su condición de ejecutante con todos los derechos que la ley procesal le concede si cumple todos los requisitos necesarios para una ejecución singular en esta fase pero se produce un cambio del juzgado competente, que pasar a ser el juzgado mercantil, y con la previsión de que el sobrante obtenido de la ejecución, de haberlo, pasará a formar parte de la masa de bienes con que hacer pago a los acreedores concursales.

DERECHO HIPOTECARIO

PROCEDIMIENTO REGISTRAL

LA TRANSACCIÓN HOMOLOGADA JUDICIALMENTE NO ES TÍTULO INSCRIBIBLE
Resolución de 21 de diciembre de 2016 (BOE 10 de enero de 2017). Descargar Resolución. En idéntico sentido, otra Resolución de 27 de febrero de 2017 (BOE 16 de marzo de 2017). Descargar Resolución.

Se presenta un testimonio de auto de homologación de acuerdo transaccional, por el que se adjudican dos fincas. En la calificación se niega la inscripción solicitando escritura pública, lo que es confirmado por la Dirección General al considerar que la homologación judicial no cambia la naturaleza de documento privado de la transacción, pues el Juez se limita a comprobar la capacidad de los otorgantes para transigir y la inexistencia de prohibiciones o limitaciones derivadas de la Ley (art. 19 LEC), pero sin que lleve a cabo ni una valoración de las pruebas ni un pronunciamiento sobre las pretensiones de las partes (art. 209 LEC), exigiendo escritura pública, como el artículo 782 de la Ley de Enjuiciamiento Civil obliga respecto de la partición de herencia no contenciosa.

REPRESENTACIÓN DE SOCIEDAD LUXEMBURGUESA CON PODER NO INSCRITO
Resolución de 5 de enero de 2017 (BOE 25 de enero de 2017). Descargar Resolución.

Se admite la cancelación de hipoteca constituida a favor de una sociedad luxemburguesa, que interviene representada mediante poder otorgado ante notario español, poder que se rige por la Ley luxemburguesa (art. 9.11º CC). La Ley española resulta aplicable a: las formalidades del otorgamiento (art. 11.1º CC), la relación externa con los terceros (art. 10.11º CC) y a la cancelación -incluyendo su inscripción- realizada en ejercicio del poder (art. 4.1º-C del Reglamento Roma I). El notario, bajo su responsabilidad, ha tenido que verificar con arreglo a las leyes de Luxemburgo la existencia y capacidad de la sociedad extranjera y la regularidad de la actuación de quien interviene en su nombre confiriendo el poder. Pero la nacionalidad extranjera de la sociedad determina que el poder no resulte inscribible en el Registro Mercantil español.
Y, en cuanto a la acreditación de no ser necesaria la inscripción según la Ley luxemburguesa, hay que tener en cuenta que una de las formas de acreditar el Derecho extranjero es la aseveración o informe de nootario (art. 36 RH), de modo que, si el Registrador entiende que del juicio notarial de suficiencia no se deduce correctamente el sentido, alcance e interpretación de la norma extranjera, debe motivar las razones de su rechazo, sin que sea suficiente una referencia genérica a la falta de prueba del Derecho extranjero.

OPCIÓN DE COMPRA: CADUCIDAD
Resolución 12 de enero de 2017 (BOE 31 de enero de 2017). Descargar Resolución.

Los titulares del dominio solicitan la cancelación de un derecho de opción de compra, en base a que no se ha ejercitado la opción, dejando sin efecto lo pactado en su día. El recurso no puede prosperar. Inscrito el derecho de opción solo procede su cancelación en los términos establecidos en el artículo 82 de la Ley Hipotecaria: bien porque conste el consentimiento del titular registral bien porque se presente resolución judicial firme recaída en procedimiento en el que aquél haya sido parte.

SENTENCIA DICTADA EN REBELDÍA: AUNQUE SEA FIRME SOLO ES INMEDIATAMENTE SUSCEPTIBLE DE ANOTACIÓN PREVENTIVA
Resolución de 18 de enero de 2017 (BOE 7 de febrero de 2017). Descargar Resolución.

Se discute en el presente expediente si es inscribible un testimonio de una sentencia recaída en ejercicio de la acción de rescisión de un contrato de cesión por obra futura dictada en rebeldía procesal de varios de los demandados sin que conste el transcurso de los plazos indicados por la Ley de Enjuiciamiento Civil para el ejercicio de la acción de rescisión, pese a constar en diligencia de ordenación la firmeza de la misma.
La Dirección General entiende que solo el juzgado ante el que se siga el procedimiento podrá aseverar tanto el cumplimiento de los plazos que resulten de aplicación, incluyendo en su caso la prolongación de los mismos, como el hecho de haberse interpuesto o no la acción rescisoria.
Todas estas circunstancias son esenciales para la calificación del Registrador, puesto que según el artículo 524 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, mientras quepa la acción de rescisión, la sentencia dictada no es inscribible sino solamente susceptible de anotación preventiva. Por tales motivos el citado defecto debe confirmarse.

LA REFERENCIA CATASTRAL SOLO SE HACE CONSTAR EN LA INSCRIPCIÓN CUANDO NO HAYA DUDAS EN LA IDENTIFICACIÓN DE LA FINCA Y UNA DIFERENCIA DE SUPERFICIE INFERIOR AL 10%
Resolución de 2 de febrero de 2017 (BOE 22 de febrero de 2017). Descargar Resolución.

Se presenta una escritura de adjudicación de herencia y una rectificatoria, constando una primera referencia catastral y en la segunda una diferente, teniendo en cuenta que los parajes que figuran en la inscripción no se corresponden con los del Catastro.
La Dirección General confirma la calificación, descartando una consulta al Catastro aportada al expediente del recurso, aplicando el artículo 45 de la Ley del Catastro que dispone que se entenderá que la referencia catastral se corresponde con la identidad de la finca siempre que los datos de situación, denominación y, superficie, si constara esta última, coincidan con los del titular y en su caso, con los del Registro de la Propiedad, cuando existan diferencias de superficie que no sean superiores al 10% y siempre que, además, no existan dudas fundadas sobre la identidad de la finca derivadas de otros datos descriptivos. Si hubiera habido un cambio en el nomenclátor y numeración de calles, estas circunstancias deberán acreditarse, salvo que le constaran al órgano competente, notario o Registrador.

DUDOSA NATURALEZA JURÍDICA DE BIENES COMUNALES INSCRITOS
Resolución de 8 de febrero de 2017 (BOE 1 de marzo de 2017). Descargar Resolución.

Se deniega el cambio de titularidad registral de bienes comunales (procedentes de la desamortización de Mendizábal) a favor de una Entidad Local, al no resultara acreditado que se les haya atribuido legalmente. Primero, están inscritos a favor de vecinos concretos y determinados, aun con el añadido “de demás vecinos del pueblo”, a raíz de una escritura del año 1870 de redención del censo que estaba constituido a favor del Estado. Segundo, existió un censo enfitéutico que gravaba esta propiedad, y que se redimió por el Ayuntamiento y el común de los vecinos. Tercero, había una junta administradora. A la vista de estos datos, es discutible si los bienes inscritos, cuya titularidad se pone en tela de juicio, son comunales típicos o atípicos, por lo que la rectificación del Registro deberá realizarse por los medios establecidos en el artículo 40 de la Ley Hipotecaria, debiéndose tener en cuenta, actualmente, el nuevo expediente notarial de reanudación de tracto, regulado en el artículo 208 de la Ley Hipotecaria, según redacción dada por la Ley 13/2015, de 24 de junio.

NO CONSENTIMIENTO DE TITULARES REGISTRALES EXPROPIADOS
Resolución de 9 de febrero de 2017 (BOE 1 de marzo de 2017). Descargar Resolución.

Se presenta escritura de “elevación a público de acuerdos expropiatorios” en la que tan solo comparece la entidad beneficiaria de la expropiación. Señala el Centro Directivo que el “nomen iuris” notarial es incorrecto. Verdaderamente, se trata de un acta de protocolización de determinados documentos administrativos, y que, por serlo, ya eran de por sí documentos públicos, que cumplen los requisitos formales y sustantivos para su inscripción, en particular los del artículo 32.4 del Reglamento Hipotecario: acta de ocupación y documento acreditativo de pago.

DIVISIÓN DE FINCA EN SENTENCIA FIRME: CONTROL ADMINISTRATIVO
Resolución de 13 de febrero de 2017 (BOE 8 de marzo de 2017). Descargar Resolución.

No puede evitarse la negativa registral alegándose que el Ayuntamiento se ha negado a otorgar la declaración de innecesariedad solicitada por no cumplir una de las parcelas resultantes la condición de parcela mínima. Según el Centro Directivo, debe aportarse el correspondiente título administrativo habilitante. El control registral del cumplimiento de la legalidad urbanística en los actos de parcelación, se concreta en la exigencia de acreditación de la licencia o declaración de innecesariedad, o bien, cuando se solicite su inscripción por antigüedad, la prueba de ésta, mediante certificación catastral, escritura o certificado municipal, que si es superior al plazo de prescripción de las acciones de restablecimiento de legalidad urbanística permitirá su inscripción, debiendo el Registrador comunicar su práctica al Ayuntamiento y al órgano autonómico y dejando constancia en el asiento, en la nota de despacho y en la publicidad que se expida de la finca. Esta actuación registral permitirá al órgano administrativo competente controlar el acto y actuar en consecuencia. Además, esta actuación registral será independiente del tipo de documento público en que se formalice el acto de parcelación, notarial, judicial o administrativo.

RECTIFICACIÓN DE ERROR CONSISTENTE EN LA EXTENSIÓN DE UN ASIENTO EN FOLIO PERTENECIENTE A FINCA DISTINTA DE AQUÉLLA EN QUE DEBIÓ HABERSE PRACTICADO
Resolución de 13 de febrero de 2017 (BOE 8 de marzo de 2017). Descargar Resolución.

La rectificación registral se practica conforme indica el artículo 40 de la Ley Hipotecaria. En este caso, el error se considerará comprendido en el artículo 213 de la Ley, y si procediere la rectificación se trasladará el asiento al lugar y folio que le corresponda, extendiendo al margen del asiento rectificado una nota expresiva del número, folio, finca y tomo en que se ha practicado el nuevo asiento y la causa del traslado.    
No obstante, de no haber existido otros asientos posteriores en la finca registral al que se pretende dar traslado, el error podría ser rectificado de oficio por la Registradora, al resultar con claridad de la confrontación del título con el mismo y atendiendo a la doctrina de la Dirección General para los casos en que resulte probado el error de modo absoluto con documento fehaciente independientemente de la voluntad de los interesados.    
Ahora bien, en el historial registral de la finca que se pretende la rectificación, existe tres posteriores y la última de las inscripciones es de dominio, que necesariamente también tiene que ser rectificada.    

IDENTIFICACIÓN DE LOS OTORGANTES: LAS POSIBLES DUDAS DEL REGISTRADOR TIENEN QUE ESTAR SUFICIENTEMENTE MOTIVADAS
Resolución de 15 de febrero de 2017 (BOE 8 de marzo de 2017). Descargar Resolución.

Se presente una escritura de herencia denegándose la inscripción por no coincidir el número del pasaporte consignado en la última inscripción y el que consta ahora en el título que ahora se presenta, señalando la calificación que existen dudas de si el titular registral y heredero son o no son la misma persona.
En el presente caso existen circunstancias concurrentes que deben ser tenidas en cuenta no estamos ante un acto dispositivo realizado por el titular registral respecto de quien se cuestiona o pone en duda que sea la misma persona que comparece en el instrumento público disponiendo. El compareciente ya era titular registral de una mitad indivisa. El referido esposo de la causante es el otorgante de la herencia. Asimismo, el nombre y apellidos del titular registral constan en todos los documentos presentados, resultando coincidentes en el título inscrito, en el asiento respectivo de inscripción, en el testamento, certificados de defunción y últimas voluntades, y de defunción, escritura de partición, así como en la documentación pública catastral. Incluso en esta, aparece catastrada la finca concernida a nombre del titular registral, identificándose debidamente el NIE de este, en términos exactamente coincidentes, con los que se reflejan en todos los documentos citados.    
Por todo ello, admite el Centro Directivo el recurso, revocando la calificación, y señalando que las dudas del Registrador tienen que estar suficientemente motivadas y no basta cualquier caso de discordancia, por ligera que esta sea, sino solo aquellas discrepancias que, respecto de los asientos registrales, tengan suficiente trascendencia.

PLAZO PARA EL EJERCICIO DE LA OPCIÓN: POSIBILIDAD DE ALTERNATIVA SOBRE UNA O VARIAS FINCAS
Resolución 16 de febrero de 2017 (BOE 8 de marzo de 2017). Descargar Resolución.

Se debate en este recurso la inscripción de un derecho de opción de compra cuya duración total no excede de cuatro años, pero el ejercicio del mismo no puede tener lugar sino en un tiempo posterior a la constitución del derecho. Además, la opción tiene un objeto alternativo: sobre una finca determinada o, alternativamente, a voluntad del optante, sobre un conjunto de cuatro fincas pero no se distribuye el precio para el ejercicio de la opción entre las cuatro fincas y existen discrepancias en el precio para el ejercicio de la opción entre el documento privado de venta que se eleva a público y la escritura que recoge el documento.
La Dirección General entiende que el plazo del ejercicio se encuentra dentro de la duración de la opción, con lo que se respeta el contenido del artículo 14 del Reglamento Hipotecario, que nada dice del tiempo de ejercicio de la opción, sino que se contenta con que no pueda extenderse más allá de los cuatro años o la duración del contrato conexo. Respecto a la limitación de la circulación de los bienes mientras no se ejercita la elección sobre la alternativa, es una limitación temporal. Por ello, concluye que el objeto del derecho está plenamente determinado, sin que deba confundirse la indeterminación con lo que es determinable según los parámetros de la escritura y que constarán en la inscripción.
Por último, la Dirección General sí confirma que es necesaria la distribución del precio.

INMATRICULACIÓN/REANUDACIÓN DE TRACTO/EXCESOS DE CABIDA

HEREDERO DEL TITULAR REGISTRAL Y TRACTO INTERRUMPIDO
Resolución de 21 de diciembre de 2016 (BOE 10 de enero de 2017). Descargar Resolución.

No hay verdadera interrupción del tracto -entre otros supuestos- cuando el promotor es heredero de quien adquirió del titular registral. Este criterio es hoy confirmado por el artículo 208 de la Ley Hipotecaria (redactado por la Ley 13/2015). En el supuesto de hecho, el auto declara justificado el dominio a favor del causante de los promotores, quienes actúan como herederos, pero sin que se haya justificado que sean los únicos. Es preciso saber si la adquisición del causante fue por usucapión o compraventa y si se produjo como ganancial o privativa, de lo que dependerá la existencia de derechos a favor del cónyuge. Asimismo, como el auto también afirma que actualmente la finca pertenece a los herederos del causante, deberá acreditarse quiénes son éstos, lo cual no resulta del título.

NO HAY VERDADERA INTERRUPCIÓN DEL TRACTO SUCESIVO: OTRO SUPUESTO
Resolución de 3 de enero de 2017 (BOE 25 de enero de 2017). Descargar Resolución.

Una sociedad titular registral vendió en documento privado a dos personas físicas, quienes a su vez, aportaron la finca en escritura pública a la mercantil promotora del expediente. No hay verdadera interrupción, puesto que solo existe pendiente de formalización pública el documento por el que transmitió el titular registral. Ahora bien, hay que tener en cuenta: que la sociedad titular registral estaba en situación de quiebra al vender y actualmente se encuentra liquidada; que los integrantes de la comisión liquidadora han fallecido o no se encuentran en condiciones de elevar a público la compraventa; y que también es doctrina consolidada la que tiene en cuenta, a efectos de valorar la efectiva interrupción del tracto, la existencia de una extraordinaria dificultad para otorgar la documentación pendiente. La constancia de estas circunstancias complementando en el acta notarial serviría para subsanar el defecto.

CONTROL REGISTRAL DE LA NO INVASIÓN DE DOMINIO PÚBLICO
Resolución de 4 de enero de 2017 (BOE 25 de enero de 2017). Descargar Resolución.

No se puede inscribir un auto judicial dictado en expediente de dominio para registrar un exceso de cabida, tramitado conforme a las normas anteriores a la Ley 13/2015, porque, solicitado por la Registradora el informe previsto en el artículo 22 de la Ley de Montes, la Comunidad Autónoma comunica que la parcela está afectada por una vía pecuaria no deslindada, que no consta en el título ni en el Registro.

A LA INMATRICULACIÓN DE UNA FINCA POR TÍTULOS ANTERIORES A LA LEY 24 DE JUNIO DE 2015, PERO PRESENTADOS POSTERIORMENTE A SU ENTRADA EN VIGOR, SE LE APLICA LA NUEVA LEY
Resolución de 1 de febrero de 2017 (BOE 22 de febrero de 2017). Descargar Resolución.

Se pretende la inmatriculación de una finca por la vía del artículo 205 de la Ley Hipotecaria en virtud de escritura pública de aportación a la sociedad de gananciales autorizada el día 12 de junio de 2015, y otra escritura, de igual fecha y notario, de segregación de finca y pacto de mejora. Se presentan en el Registro una vez vigente la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria, que, para el caso de doble título, exige un año de diferencia entre ambos títulos.
La Dirección General no duda al confirmar la calificación, entendiendo que la disposición transitoria única de la ley es bien clara y que se aplica como criterio el de la fecha de presentación en el registro de la propiedad de los títulos, al ser la inmatriculación una operación eminentemente registral.

EN LA REANUDACIÓN DEL TRACTO SUCESIVO INTERRUMPIDO NO ES NECESARIO HACER CONSTAR TODOS LOS TITULARES INTERMEDIOS
Resolución de 6 de febrero de 2017 (BOE 28 de febrero de 2017). Descargar Resolución.

Se presenta un auto judicial en un expediente de reanudación de tracto interrumpido, sin que conste uno de los titulares intermedios.
La Dirección General estima el recurso, tras afirmar que, si bien en estos expedientes hay que extremar todas las precauciones posibles, con el objeto de que sea un instrumento para la vulneración o indebida apropiación de derechos de terceros (al permitir una disminución de las formalidades que en los supuestos ordinarios se prescriben, precisamente, para la garantía de aquellos, como por ejemplo la exigencia de formalización pública del negocio adquisitivo para su inscripción registral), o para la elusión de las obligaciones fiscales (las inherentes a las transmisiones intermedias etc.), ya en resolución de 22 de enero de 2011, se había dispensado de la necesidad de acreditar la cadena de titularidades.

EXCESO DE CABIDA MEDIANTE PROCEDIMIENTO DECLARATIVO: ARTÍCULO 204 DE LA LEY HIPOTECARIA
Resolución de 17 de febrero de 2017 (BOE 8 de marzo de 2017). Descargar Resolución.

La Dirección General reitera que tras la reforma operada por la Ley 13/2015 el procedimiento a seguir sería el establecido en el artículo 204 de la Ley Hipotecaria y recuerda la necesidad de incluir la representación gráfica de la finca cuando se trata de inmatriculaciones de fincas o de rectificaciones descriptivas que supongan diferencias de superficie superiores al 10% de la cabida inscrita y que para el caso de no aportarse certificación catastral descriptiva y gráfica con las correspondientes coordenadas georreferenciadas, el Registrador, a solicitud del interesado, puede obtenerle directamente de la Sede Electrónica de la Dirección General del Catastro.

HIPOTECA

CANCELACIÓN DE HIPOTECA NAVAL. CONCURSO DE ACREEDORES. PLAZO DE CADUCIDAD
Resolución de 16 de enero de 2017 (BOE 7 de febrero de 2017). Descargar Resolución.

Se solicita la cancelación por caducidad de cuatro hipotecas navales constituidas sobre un buque en garantía de deuda ajena. La calificación negativa se fundamenta en dos causas: no han transcurrido seis años desde el vencimiento de la acción hipotecaria naval; y la segunda causa en el hecho de que en el Registro en el que se encuentra inscrito el buque no consta anotación alguna del concurso de acreedores de la sociedad propietaria de la embarcación hipotecada.
En el supuesto el deudor concursado no es el hipotecante, mercantil no concursada y no hay norma concursal expresa para la publicidad registral de las garantías ofrecidas por terceros a los acreedores de un deudor concursado, ni en nuestras disposiciones generales, ni en la Ley Concursal ni en la Ley de Navegación Marítima. Por lo tanto, debe revocarse este defecto y estimar en este punto el recurso.
Respecto al segundo defecto el artículo 142 de la Ley de Navegación Marítima no puede aplicarse de una manera automática respecto de las hipotecas constituidas con anterioridad a su entrada en vigor, respecto de estas hipotecas constituidas con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley de Navegación Marítima, solo será aplicable transcurridos seis años desde la fecha de entrada en vigor de la Ley (esto es, 25 de septiembre de 2020), sin perjuicio, lógicamente, de poder obtenerse la cancelación conforme a la normativa anterior, esto es, con consentimiento del titular registral o resolución judicial, que declare, por ejemplo, la prescripción de la acción.

EJECUCIÓN HIPOTECARIA Y REQUERIMIENTO DE PAGO AL TERCER POSEEDOR
Resolución de 23 de enero de 2017 (BOE 10 de febrero de 2017). Descargar Resolución.

Se trata de dilucidar si es inscribible un decreto de adjudicación en procedimiento de ejecución directa sobre bienes hipotecados si en el procedimiento no se ha demandado al titular registral que adquirió la finca ejecutada e inscribió su adquisición antes de iniciarse dicho procedimiento.
La Dirección General confirma la nota, reiterando su doctrina contenida en la Resolución de la DGRN de 27 de junio de y los criterios de la sentencia del Tribunal Constitucional de 8 de abril de 2013: existe litisconsorcio pasivo necesario entre el deudor y el tercer poseedor, que debe ser demandado y no solo notificado, cuando ha inscrito su derecho (la mera notificación sería subsidiaria para el caso de que se tuviera conocimiento de ese tercero pero no hubiera inscrito su Derecho).

TIPO MÁXIMO A EFECTOS HIPOTECARIOS EN NOVACIÓN: NO ES NECESARIO QUE HAYA CORRELACIÓN ENTRE INTERESES ORDINARIOS Y DE DEMORA
Resolución de 25 de enero de 2017 (BOE 14 de febrero de 2017). Descargar Resolución.

La única cuestión que se plantea en el presente recurso es si como consecuencia de una escritura de cancelación parcial de hipoteca, novación de préstamo hipotecario (por modificación entre otras circunstancias de los intereses ordinarios y moratorios) y ampliación del capital en 5.000 euros, con la subsiguiente ampliación de la responsabilidad hipotecaria, es posible que esa nueva responsabilidad hipotecaria que garantiza la devolución del nuevo capital concedido se constituya en garantía de 6.592,29 euros por intereses ordinarios al tipo máximo a efectos hipotecarios del 14% (lo que implica la garantía de dos años); y tres años de intereses moratorios, calculados conforme a lo convenido en la cláusula de “intereses de demora”, si bien, a los único y exclusivos efectos de determinar un máximo de responsabilidad por intereses de demora, éstos solo quedarán garantizados hipotecariamente hasta un máximo de 750 euros (lo que implica su cálculo a un tipo máximo del 5%); cuando en la cláusula de “intereses de demora” se señala que éstos serán el resultado de adicionar dos puntos porcentuales al tipo de interés remuneratorio aplicable en el momento del impago, el cual se adapta a la Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 3 de junio de 2016 en cuanto a la abusividad de los intereses de demora.
La DGRN estima el recurso y concluye que en lo tocante a la configuración de la responsabilidad hipotecaria que garantice los intereses que se puedan devengar por uno u otro concepto [por intereses ordinarios y por moratorios] y dentro de los límites legales imperativos (arts. 114.2º y 3º LH y 220 RH), opera la libertad de pacto, la cual puede ejercitarse, bien no garantizando los intereses devengados de un tipo determinado, bien fijando una cobertura en número de años distinta para cada tipo de interés, o bien señalando un tipo máximo de cobertura superior a uno respecto del otro, sin que tengan que guardar ninguna proporción ya que estructuralmente nada impide que la garantía de uno u otro tipo de interés sea inferior a los efectivamente devengados, como nada impide la garantía parcial de la obligación principal.

ANOTACIONES PREVENTIVAS

EMBARGO DE BIENES DE LA SOCIEDAD DE GANANCIALES EN LIQUIDACIÓN
Resolución de 21 de diciembre de 2016 (BOE 10 de enero de 2017). Descargar Resolución.

Es anotable el embargo sobre dos fincas inscritas a nombre de un titular con carácter presuntivamente ganancial, a pesar de que, constando en la inscripción de otra finca que ambos cónyuges han pactado la separación de bienes en capitulaciones, el cónyuge no deudor no ha sido demandado, sino solo notificado. La Dirección General no considera preceptivo demandar al cónyuge no deudor. Cuando la disolución de la sociedad de gananciales se produzca por capitulaciones matrimoniales, el artículo 144-4º del Reglamento Hipotecario debe interpretarse en el contexto de los artículos 1317 y 1331 del Código Civil, que condicionan la eficacia de las capitulaciones frente a terceros, a la fecha de su inscripción en el Registro Civil. En el supuesto resuelto, la existencia de capitulaciones consta en la inscripción de otra finca registral, pero de la misma tampoco se deduce su inscripción en el Registro Civil.

NO ES POSIBLE LA CANCELACIÓN DE ASIENTOS POSTERIORES A ANOTACIÓN CADUCADA
Resolución de 22 de diciembre de 2016 (BOE 10 de enero de 2017). Descargar Resolución. En igual sentido, Resolución de 11 de enero de 2017 (BOE 31 de enero de 2017). Descargar Resolución. Y, en idéntico sentido, una resolución más sobre prórroga de anotación preventiva de 30 de enero de 2017 (BOE 16 de febrero de 2017). Descargar Resolución.

No es posible la cancelación de los asientos posteriores a la anotación de embargo que genera una adjudicación, porque la anotación se encontraba caducada al tiempo de presentar el decreto que ordena dicha adjudicación. La caducidad de las anotaciones ordenadas judicialmente opera ipso iure una vez agotado su plazo de vigencia (4 años, ex art. 86 LH), aunque formalmente el asiento se cancele posteriormente, en el momento de practicar una nueva inscripción o certificación. Agotado el plazo de la anotación, ésta ya no puede ser prorrogada y los asientos posteriores mejoran automáticamente su rango, sin que puedan ya ser cancelados en virtud del mandamiento del artículo 175 del Reglamento Hipotecario, el cual solo puede ordenar la cancelación de los asientos no preferentes.

LA TERCERÍA DE DOMINIO CANCELA ANOTACIÓN DE EMBARGO
Resolución de 22 de diciembre de 2016 (BOE 10 de enero de 2017). Descargar Resolución.

Sin embargo, no permite inscribir el dominio a favor del tercerista. Según la Exposición de Motivos de la Ley de Enjuiciamiento Civil, la tercería de dominio no se concibe ya como un proceso ordinario definitorio del dominio, sino como un incidente de la ejecución que solo decide si procede mantener o levantar el embargo. En el caso resuelto, la sentencia firma de tercería, interpuesta en el seno de un procedimiento de apremio, contiene una declaración de dominio, pero la jueza limita el efecto de la tercería al levantamiento del embargo, por lo cual la declaración de dominio es requisito previo del levantamiento, pero no es susceptible de inscripción.

ANOTACIÓN DE EMBARGO SOBRE BIENES GANANCIALES
Resolución de 16 de febrero de 2017 (BOE 8 de marzo de 2017). Descargar Resolución.

La Dirección General confirma el criterio sostenido por la Registradora en su nota de calificación y desestimar el recurso, dado que para que resulte anotable un embargo sobre un bien inscrito con carácter ganancial, es imprescindible que la demanda se haya dirigido contra ambos esposos, o que, habiéndose demandado solo al que contrajo la deuda, se le dé traslado de la demanda ejecutiva y del auto que despache ejecución al cónyuge no demandado.