DERECHO CIVIL

CONTRATOS

DERECHO DE OPCIÓN DE CESIÓN DE APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO: REQUISITOS. PROHIBICIÓN DE ENAJENAR TESTAMENTARIA
Resolución 17 de marzo de 2017 (BOE 4 de abril de 2017). Descargar Resolución.

La Dirección General sienta las bases para la inscripción del derecho de aprovechamiento urbanístico.
Para que sea posible el acceso registral se ha de concretar el número de unidades de aprovechamiento que corresponde a cada una de las fincas afectadas antes de la transmisión o distribución, especificadas en función de los parámetros sobre edificabilidad y usos que establezca la legislación urbanística aplicable, así como la cuantía del aprovechamiento transmitido o distribuido, proporción que se le atribuya en relación al de la finca de destino y cuantía del aprovechamiento a que queda reducida la finca de origen.
En cuanto a la apertura de folio independiente a un aprovechamiento urbanístico, la Dirección General entiende que fuera de los supuestos tasados, no puede admitirse el tratamiento como finca registral independiente del aprovechamiento urbanístico subjetivo transmitido por el propietario, si está llamado a materializarse en la misma unidad de suelo o edificación y, por tanto, dicha transmisión derivará en la formación de una especial comunidad de derechos recayentes sobre una misma unidad perimetral de terreno delimitable por sus coordenadas de localización, cuya configuración jurídica deberá articularse mediante el régimen de la comunidad por cuotas ideales de propiedad o la constitución de derechos reales de sobreedificación o subedificación.
Además, aunque pueda ser objeto autónomo de derechos, no queda libre del condicionamiento jurídico de la finca de la que proviene. Lo que implica que la inscripción separada del aprovechamiento, solo podría hacerse arrastrando las cargas que gravan las fincas de origen, de forma análoga a lo que ocurre en cualquier otro supuesto de formación de nuevas fincas a partir de otra inscrita.
Respecto a la prohibición testamentaria inscrita, a falta de resolución judicial, va a impedir la enajenación de todo o parte del contenido del derecho de propiedad, que incluye la facultad de aprovechamiento urbanístico que en cada momento permita el plan sobre las fincas, adquiridas por herencia.
En cuanto a si la opción de compra vulnera la prohibición de disponer si bien, dentro del concepto estricto de enajenación no se comprende el de constitución de un derecho de opción de compra, toda vez que en este último derecho, la enajenación tiene lugar únicamente en el caso de que la opción llegue a ejercitarse, más para que pueda resultar compatible con la prohibición, ambas partes habrán de pactar demorar su ejercicio hasta que el dominio de la finca quede libre de la traba impuesta por la causante, pues de otra forma se burlaría la prohibición impuesta.

DERECHO DE TANTEO Y RETRACTO ARRENDATICIO EN CASO DE ENAJENACIÓN FORZOSA
Resolución 24 de marzo de 2017 (BOE 7 de abril de 2017). Descargar Resolución.

La Dirección General entiende que habrá que distinguir si el contrato de arrendamiento tuvo o no acceso al Registro de la Propiedad y si lo hizo con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendador. Si consta inscrito con anterioridad a la hipoteca que se ejecuta, la persistencia del arrendamiento tras la adjudicación de la vivienda, provocará que el arrendatario pueda ejercitar su derecho de retracto contra el adjudicatario.
En el supuesto de este expediente, del auto de adjudicación resulta que la finca está ocupada sin que esté determinado si la ocupación se apoya en un contrato de arrendamiento o en algún otro título si lo hubiere. Y en cualquier caso, en el supuesto de que exista un arrendamiento, no consta inscrito, por lo que, enajenada judicialmente la finca, el derecho del arrendador queda extinguido y con él el contrato de arrendamiento y sus accesorios como el derecho de retracto, y deviene innecesario realizar notificación alguna expresa y especial.

LA TRANSACCIÓN JUDICIAL NO ES INSCRIBIBLE DIRECTAMENTE: REQUIERE ESCRITURA PÚBLICA
Resolución de 6 de abril de 2017 (BOE 20 de abril de 2017). Descargar Resolución.

Se pretende la inscripción del testimonio de un auto judicial por el que se homologa un acuerdo transaccional de las partes del procedimiento. La Dirección General reitera su doctrina, en la que diferencia los actos unilaterales, para cuya inscripción bastará, en su caso, la resolución judicial que supla la declaración de voluntad unilateral del demandado, como el ejercicio de un derecho de opción, el consentimiento del titular de la carga para la cancelación de un derecho real de garantía o de una condición resolutoria por cumplimiento de la obligación garantizada, de los actos bilaterales, en los que serán inscribibles las declaraciones de voluntad dictadas por el Juez en sustitución forzosa del obligado, cuando estén predeterminados los elementos esenciales del negocio; pero en nada suplen a la declaración de voluntad del demandante, que deberá someterse a las reglas generales de formalización en escritura pública. El nuevo artículo 708 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, cuando se refiere al auto, tan solo viene a hacer innecesaria la comparecencia de la autoridad judicial en el otorgamiento del negocio o contrato de la persona cuya voluntad ha sido suplida judicialmente.

DISTINCIÓN DE ARRENDAMIENTOS DE SUELO. ¿URBANOS O RÚSTICOS?: SE APLICA LA LEGISLACIÓN ARRENDATICIA. CREACIÓN DE DERECHOS REALES ATÍPICOS
Resolución de 17 de abril de 2017 (BOE 28 de abril de 2017). Descargar Resolución.

En una elevación de un contrato privado de unas parcelas, se producen dos problemas: la determinación de si se trata de un arrendamiento sujeto a la legislación especial de inmuebles urbanos, rústicos o el Código Civil, y la existencia de un derecho de adquisición preferente.
La Dirección General, en una extensa resolución, concluye que la determinación de si un arrendamiento es rústico o urbano no corresponde a la legislación del suelo sino a la arrendaticia, si bien ésta en la legislación de arrendamientos rústicos establecía una remisión a la legislación urbanística, ahora derogada, por lo que el Centro Directivo hace un análisis de la dicha regulación, señalando que la Ley 8/2007, de 28 de mayo, sustituida por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de suelo, define, en su artículo 12, las situaciones básicas del suelo, cuya regulación actual se encuentra en el artículo 21 del Real Decreto Legislativo 7/2015, lo que supone el cambio de concepto de la “clase de suelo” a la “situación” del mismo, y esto se debe a la necesidad de respetar las competencias autonómicas, a pesar de que el Tribunal Constitucional (Sentencias números 61/1997 y 164/2001) ha amparado la regulación estatal de la “clasificación” del suelo, conforme al artículo 149º.1.1 de la Constitución Española.
El término “situación” significa que el suelo debe contemplarse desde su realidad fáctica, y existen dos situaciones: suelo rural y urbanizado, el primero es el suelo que no está físicamente urbanizado, mientras que el segundo, es aquel que ha completado su urbanización de facto, y ello deriva en una regla fundamental: la situación del suelo determina el contenido del derecho de propiedad del mismo. Precisamente, una de las novedades de la Ley es la desaparición de la clase de suelo urbanizable, pasando a considerarse en situación de suelo rural, por lo que las clases de suelo urbanizable y no urbanizable de la Ley de 1998, quedan encuadradas en aquella situación. En definitiva, la Ley no va a distinguir un suelo que tenga posibilidades o expectativas de transformación urbanística de un suelo que no las tenga, sino que va a diferenciar un suelo que haya materializado esas posibilidades o expectativas de transformación urbanística (suelo urbanizado) del suelo que no las haya materializado, bien porque pudiendo, no lo haya hecho (suelo rural integrado en una actuación urbanística), bien porque carecía de expectativas de transformación urbanística (suelo rural).
Respecto de la segunda cuestión, ninguna duda ofrece la admisión en nuestro ordenamiento jurídico de los derechos de adquisición preferente constituidos por la voluntad de las partes como verdaderos derechos reales innominados, siempre que se cumplan los requisitos y se respeten los límites institucionales o estructurales propios de los derechos reales y reconocidos por la doctrina de la Dirección General, como la jurisprudencia del Tribunal Supremo.

OBRA NUEVA Y DIVISIÓN HORIZONTAL

AMPLIACIÓN DE OBRA NUEVA: NO QUEDANDO ACREDITADA LA CORRESPONDENCIA CON LA CERTIFICACIÓN CATASTRAL APORTADA, ÉSTA NO ES HÁBIL PARA JUSTIFICAR LAS MODIFICACIONES DESCRIPTIVAS Y LA ANTIGÜEDAD DE LA EDIFICACIÓN
Resolución de 22 marzo de 2017 (BOE 6 de abril de 2017). Descargar Resolución.

Se debate en el presente expediente si procede inscribir una ampliación de una edificación declarada por antigüdad pretendiéndose acreditar como fecha de terminación la del año 1997 mediante certificaciones catastrales de cuatro inmuebles, junto con un informe del Ayuntamiento según el cual la finca registral, con una superficie inscrita de 2.500 metros cuadrados se corresponde con esos cuatro inmuebles catastrales, que suman una superficie de solo 1.670 metros cuadrados.
No se plantea, en el presente expediente, la determinación del procedimiento ni la manera de acreditar la antigüedad de una construcción, sino que, entiende el Registrador que, al pretenderse acreditar tal antigüedad mediante los correspondientes certificados catastrales, la descripción de la misma difiere de manera considerable de la descripción tabular por lo que procede suspender la práctica de la correspondiente inscripción.

NO ES NECESARIA LA GEORREFERENCIA EN LAS OBRAS NUEVAS ANTIGUAS CUANDO LAS COORDENADAS RESULTAN DEL CATASTRO
Resolución de 29 de marzo de 2017 (BOE 7 de abril de 2017). Descargar Resolución.

Es objeto de este recurso decidir si puede procederse a la inscripción de una declaración de obra nueva sobre una participación indivisa de finca señalando la Registradora como defectos los siguientes: a) que tratándose de una declaración de obra nueva terminada sobre una finca en proindiviso no intervienen todos los titulares; b) que no existe identidad entre la finca registral y la catastral y no puede coordinarse gráficamente con el Catastro; c) que no se aportan las coordenadas georreferenciadas de la porción de suelo ocupada por la edificación; y d) que, según la certificación catastral, consta un lindero en investigación, conforme al artículo 47 de la Ley 33/2003.
La Dirección General confirma el primer defecto y estima el recurso en cuanto a los demás. Señala, en efecto, que el comunero que construye en suelo común actúa más allá de los límites legales pero tal extralimitación no es física, en el sentido de que no invade, como sucede en la accesión, un terreno colindante o ajeno sino jurídico y abstracto, como abstracta es su cuota. En cuanto a la georreferenciación del edificio dentro de la finca, ha reiterado el Centro Directivo que no es precisa cuando las coordenadas resulten del propio catastro, especialmente en las declaraciones de obra antigua; en cuanto a la previa georreferenciación de la finca en sí misma, a pesar de que en la calificación, la Registradora expresa diversas dudas, no las funda en criterios claros y objetivos que se basen en la circunstancia concreta de que la edificación se halle dentro o fuera de la finca registral.

NO ES POSIBLE DECLARAR UNA OBRA NUEVA DE VIVIENDA UNIFAMILIAR EN UN EDIFICIO DIVIDIDO HORIZONTALMENTE
Resolución de 7 de abril de 2017 (BOE 20 de abril de 2017). Descargar Resolución.

Se presenta declaración de obra nueva de una vivienda unifamiliar, tras afirmar que se ha derribado la planta baja de un edificio dividido horizontalmente, lo que no es posible para la Registradora, y es confirmado por la Dirección General, sin que se tengan en cuenta los documentos judiciales que prueban la inexistencia de esa división horizontal.

EL CAMBIO DE VIVIENDA A LOCAL NO NECESITA EL ACUERDO UNÁNIME DE LOS PROPIETARIOS DE LA DIVISIÓN HORIZONTAL SI NO SE VEN PERJUDICADOS OBJETIVAMENTE
Resolución de 18 de abril de 2017 (BOE 28 de abril de 2017). Descargar Resolución.

En una escritura de cambio de uso la Registradora considera que es necesario el consentimiento de todos los propietarios porque existen unas normas estatutarias referentes a los gastos del edificio. La Dirección General revoca la calificación porque no consta que la transformación realizada por los interesados cambiando el destino de sus locales comerciales a vivienda afecte a elementos comunes del inmueble, modifique las cuotas de participación, menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, ni hay infracción de los estatutos.

DERECHO DE FAMILIA/SOCIEDAD DE GANANCIALES

PRESUNCIÓN DE GANANCIALIDAD: PUNTOS DE CONEXIÓN ANTES DEL 15 DE OCTUBRE DE 1990
Resolución de 15 de marzo de 2017 (BOE 4 de abril de 2017). Descargar Resolución.

Se pretende rectificar el carácter de un bien como privativo sin acreditarse el carácter privativo del precio percibido por la compradora según el artículo 95 del Reglamento Hipotecario. Dicha compradora tan sólo manifiesta que su marido ha fallecido, que era de nacionalidad polaca, pero que el matrimonio se regía por Derecho inglés (por residencia). La documentación aportada solo acredita que, al contraer matrimonio en 1959, la esposa tenía residencia en Londres y su marido era de nacionalidad polaca. El Código Civil (arts. 1325 y 9.2) establecía entonces como punto de conexión en materia de régimen económico conyugal la nacionalidad del marido -con independencia de la residencia de la esposa-.

CARÁCTER PRIVATIVO DE LOS BIENES ADQUIRIDOS POR UN SEPARADO DE HECHO: LA SEPARACIÓN DE HECHO PROLONGADA EXCLUYE EL FUNDAMENTO DE LA SOCIEDAD DE GANANCIALES PRODUCIENDO SU EXTINCIÓN
Resolución de 24 de marzo de 2017 (BOE 7 de abril de 2017). Descargar Resolución.

Se pretende la inscripción de una sentencia en la que se declara el carácter privativo de una finca que la esposa adquirió manifestando que estaba separada de hecho de su esposo, de quien no tenía noticias desde hacía más de diez años. El matrimonio tenía tres hijas y el marido ha fallecido.
El Registrador exige que la demanda este interpuesta al menos contra algún llamado a la herencia del marido que pueda actuar en interés de los demás, o bien que se ha procedido al nombramiento de administrador judicial de la herencia yacente.
La Dirección General señala que en los casos de herencias yacentes, toda actuación que pretenda tener reflejo registral deba articularse mediante el nombramiento de un administrador judicial, pero que tal exigencia no debe ser excesivamente gravosa y debe limitarse a los casos en que el llamamiento a los herederos desconocidos sea puramente genérico y no haya ningún interesado en la herencia que se haya personado en el procedimiento. Pero en este caso la privatividad es solicitada por la hija que reúne la condición de heredera de la titular registral y del esposo de ésta y por lo tanto interesada en la herencia yacente de éste, ha quedado suficientemente acreditada en el procedimiento judicial.
Por otra parte la decisión judicial viene a determinar la conclusión de la sociedad de gananciales con anterioridad al fallecimiento de los cónyuges, de forma análoga a lo dispuesto en el artículo 1393.3 del Código Civil en su redacción actual, y habiendo quedado probado que la finca es privativa, ésta queda sustraída del patrimonio de la herencia yacente del cónyuge de la causante, no dándose por tanto el supuesto de una posible indefensión de los interesados en la misma.

DERECHO DE SUCESIONES

POSESIÓN DE LEGADO POR SÍ SOLO POR EL LEGATARIO EN CASO DE RENUNCIA DE LOS HEREDEROS
Resolución de 9 de marzo de 2017 (BOE 23 de marzo de 2017). Descargar Resolución.

Se ordenan legados de bienes determinados sin facultad expresa de posesionarse de los mismos y se instituyen herederos a otras personas sustituídas vulgarmente por sus descendientes. Falta acreditar indubitablemente que no quedan más bienes en la herencia, presupuesto para entender que toda ella está distribuida en legados y que, por tanto, los legatarios pueden posesionarse del legado por su propia autoridad. Aun habiendo renunciado los herederos nombrados y dos de sus descendientes; tampoco se ha constatado la inexistencia de más sustitutos que quienes han renunciado, lo cual puede hacerse mediante acta de notoriedad (art. 82 RH), pero caben otros medios, como la declaración de herederos abintestato del propio sustituto, o también la acreditación mediante albaceas, según las circunstancias de cada caso. Ahora bien, habiendo renunciado algunos herederos por poder a favor de los legatarios, dada la concurrencia de conflicto de intereses, se precisa la autorización o ratificación ulterior de los poderdantes.

TOMA DE POSESIÓN DE PRELEGADO EN CATALUÑA
Resolución de 16 de marzo de 2017 (BOE 4 de abril de 2017). Descargar Resolución.

En el Código Civil de Cataluña, el legatario no puede ocupar por sí la cosa legada sin el consentimiento del heredero o sin estar facultado para la entrega (art. 427-22-3), si bien se exceptúa -entre otros casos- el supuesto de prelegado (art. 427-22-4). Para la Dirección General la excepción del prelegado sólo puede ser apreciada si el legatario acepta previa o simultáneamente la herencia, pues sólo por dicha aceptación adquiere la condición de heredero, que es presupuesto necesario para que exista prelegado (art. 427-5). De no aceptar la herencia, sería un legatario ordinario sin posibilidad de posesionarse por sí mismo de la cosa legada. Si no se acredita la aceptación de la herencia por la legataria o el consentimiento de la otra coheredera, no podrá inscribirse el legado, sino solo pedir la anotación preventiva de los artículos 42.7 y 47 Ley Hipotecaria.

NO INSCRIBILIDAD DE ADJUDICACIONES EN VACÍO
Resolución de 17 de marzo de 2017 (BOE 4 de abril de 2017). Descargar Resolución.

Las adjudicaciones a favor de un heredero con el solo fin de que el adjudicatario eleve a público anteriores transmisiones privadas del causante, y sin ostentar titularidad dominical, no son inscribibles ex artículo 20.5 de la Ley Hipotecaria. No hay de tracto abreviado, sino gestión y disposición de derecho ajeno, como ocurre en la dación para pago de deudas, cuya naturaleza y efectos, consiste en transmitir a los acreedores la posesión y administración de los bienes con el mandato de liquidarlos y cobrarse; es decir, una adjudicación puramente formal, en la que el bien no entra en el patrimonio del adjudicatario.

PARA ANOTAR PREVENTIVAMENTE UN EMBARGO SOBRE DERECHOS HEREDITARIOS HACE FALTA APORTAR EL CERTIFICADO DE ÚLTIMAS VOLUNTADES Y EL TÍTULO SUCESORIO
Resolución de 17 de marzo de 2017 (BOE 4 de abril de 2017). Descargar Resolución.

Siendo así, no se puede anotar preventivamente el embargo sobre los derechos que pudieran corresponder al ejecutado en la herencia de sus padres, respecto de una finca inscrita a nombre de ambos. Es imprescindible la aportación del certificado de últimas voluntades y del testamento o la declaración de herederos de los causantes (art. 166.1.2.º RH).

RESERVA VIDUAL Y DESHEREDACIÓN DE RESERVATARIOS
Resolución de 27 de marzo de 2017 (BOE 7 de abril de 2017). Descargar Resolución.

Las fincas objeto del expediente habían sido donadas por los hijos al viudo y estaban sujetas a reserva viudal como consecuencia de las segundas nupcias del que hoy es causante; consta la cualidad de reservables de los bienes mediante nota marginal en virtud de sentencia judicial; del testamento del reservista resulta que deshereda a los tres hijos; la escritura está otorgada exclusivamente por los reservatarios, sin la concurrencia de la heredera del reservista. La Registradora señala que ya que los tres hijos del causante están desheredados en el testamento, para inscribir los bienes objeto de reserva se necesita la declaración judicial de “ineficacia del testamento del reservista”.
Estando perfectamente diferenciados dos masas patrimoniales distintas, la herencia ordinaria del mismo y la masa patrimonial de los bienes sujetos a reserva, y teniendo en cuenta que el reservista tiene una propiedad condicionada a los derechos de los reservatarios, constando la reserva en el Registro respecto a los bienes objeto de ella, la desheredación no puede afectar, en el presente caso, a la totalidad de los reservatarios, pues con ello quedaría truncada la finalidad propia de la reserva, cual es que los bienes reservables tengan unos determinados beneficiarios, el grupo de familiares reservatarios, sin que la desheredación pueda alcanzar a la totalidad de ellos, como ocurre en el presente caso en el que existen nietos del reservista, hijos de los reservatarios, a quienes también se deshereda, pero sin expresar los motivos de dicha desheredación ni su edad y aptitud para ser desheredados; y todo ello, sin prejuzgar el carácter justo o injusto de la desheredación ordenada por el testador. Consecuentemente, el recurso debe ser desestimado, por cuanto en el presente expediente la desheredación no puede alcanzar a la totalidad de los reservatarios, habiendo nietos del reservista, hijos de los reservatarios, respecto de quienes no se alega ningún motivo de desheredación (cfr. arts. 857 y 973.2 CC), todo ello, sin perjuicio de la declaración judicial sobre el carácter justo o injusto de la desheredación.

PAGO DE CUOTA VIUDAL Y CONMUTACIÓN POR CONTADOR PARTIDOR
Resolución de 4 de abril de 2017 (BOE 19 de abril de 2017). Descargar Resolución.

Debe decidirse en este expediente si es o no inscribible una escritura de adjudicación de herencia y entrega de legados en la que concurren las circunstancias siguientes: el testador ha dispuesto que a la viuda se le pague “la cuota viudal establecida en el Código Civil, cuota viudal que deberá ser satisfecha en efectivo metálico”; el metálico que existe en el caudal hereditario se adjudica a los herederos junto con el pasivo; a la legataria extraña, le pagan su legado con la participación de un inmueble y además con el metálico del caudal hereditario adjudicado a los herederos; a la viuda, le pagan su cuota con acciones y participaciones sociales de la herencia; la viuda no ha comparecido prestando su consentimiento a esta adjudicación. La Registradora suspende la inscripción porque el legado de cuota viudal, conforme el testamento, debía ser satisfecho en efectivo metálico, y el contador-partidor entrega a la viuda, sin su comparecencia y por lo tanto sin que preste su consentimiento, una serie de acciones y participaciones sociales y que, por lo tanto, la viuda debe prestar su conformidad a que la cuota viudal sea satisfecha, en vez de en efectivo metálico como determina el testamento, en acciones y participaciones sociales.
La Dirección General confirma la nota, señalando que existiendo metálico en la herencia, el contador debe proceder a la adjudicación del mismo en pago de la legítima viudal en cumplimiento de lo dispuesto por el testador en su testamento y, no siendo suficiente el metálico inventariado, debe realizar el pago en metálico extra hereditario, o en otros bienes de la herencia pero en este caso con el consentimiento del cónyuge, sin que resulten aplicables los artículos 841 y siguientes del Código Civil sino el artículo 846 del mismo cuerpo legal. Al no procede así, argumentado que no hay efectivo suficiente en la herencia tras haber pagado en efectivo parte del legado ordenado a favor de un extraño, la partición contraviene el orden de prelación, pues antes que el pago de legados debe procederse al pago de la legítima. Los legados, cualquiera que sea su naturaleza, están subordinados al pago de las deudas y, cuando existen herederos forzosos -lo que en este caso acontece- al pago de las legítimas.

NO ES POSIBLE UN PACTO DE MEJORA DE PRESENTE DE GALICIA DE BIENES GANANCIALES NO LIQUIDADOS
Resolución de 19 de abril de 2017 (BOE 11 de mayo de 2017). Descargar Resolución.

Se pretende inscribir una escritura de pacto sucesorio de mejora con entrega de bienes de presente en que dichos los bienes con los que se mejora pertenecen a la sociedad de gananciales disuelta y no liquidada, otorgada por el marido, con el consentimiento de la esposa, solicitando el Registrador la previa liquidación de la sociedad de gananciales entre los cónyuges, para que puedan disponer de sus respectivas adjudicaciones en los bienes que les sean atribuidos.
Al ser de presente la mejora la Dirección General confirma la calificación, aplicando el artículo 207.2.1.º de la Ley de Derecho Civil de Galicia.

DERECHO MERCANTIL

SOCIEDADES/JUNTA GENERAL

DEMANDA DE DISOLUCIÓN Y LIQUIDACIÓN DE SOCIEDAD VENEZOLANA: NO ES POSIBLE PRACTICAR ANOTACIÓN PREVENTIVA EN EL FOLIO DE LA SUCURSAL ESPAÑOLA
Resolución de 22 de marzo de 2017 (BOE 6 de abril de 2017). Descargar Resolución.

De la misma documentación presentada resulta que la autoridad competente para conocer del procedimiento no ha resuelto si procede o no, de conformidad con la ley aplicable, la adopción de medidas cautelares por lo que la mera presentación de la demanda no puede, como afirma el Registrador en su nota, provocar la práctica de asiento alguno.

DEPÓSITO DE CUENTAS: AUSENCIA DEL INFORME DE AUDITORÍA EN EL MOMENTO DE LA CELEBRACIÓN Y CONVOCATORIA DE LA JUNTA IMPLICA UNA CONTRAVENCIÓN FRONTAL DE LA PREVISIÓN LEGAL CONTENIDA EN EL ARTÍCULO 272 DE LA LEY DE SOCIEDADES DE CAPITAL
Resolución de 24 de marzo de 2017 (BOE 7 de abril de 2017). Descargar Resolución.

La Dirección General entiende que no es admisible el argumento de que el porcentaje de presencia y votación en la Junta ha de llevar a la conclusión de que no existe la infracción o que la misma es irrelevante. Dicho argumento, considerado en sí mismo, es inadmisible por cuanto llevaría a la conclusión de que en sociedades con mayorías cualificadas estables los requisitos de protección de las minorías podrían ser sistemáticamente soslayados.

CONSECUENCIAS DEL CIERRE REGISTRAL POR BAJA EN EL ÍNDICE DE LA AGENCIA TRIBUTARIA
Resolución de 27 de marzo de 2017 (BOE 7 de abril de 2017). Descargar Resolución.
 
Se presenta una escritura de disolución y liquidación de sociedad cuya inscripción se suspende por tener la hoja registral cerrada por haber sido declarada en baja provisional, de conformidad con los artículos 96 del Reglamento del Registro Mercantil y 119 de la Ley 27/2014, de 27 de noviembre, del Impuesto de Sociedades.
La Dirección General confirma la nota de calificación, reiterando su doctrina de que vigente la nota marginal de cierre por baja provisional en el Índice de Entidades, no podrá practicarse ningún asiento en la hoja abierta a la sociedad afectada salvo los ordenados por la autoridad judicial, los que sean presupuesto para la reapertura de la hoja y los depósitos de cuentas.

VALOR DE LA DECLARACIÓN DEL PRESIDENTE EN LAS JUNTAS
Resolución de 3 de abril de 2017 (BOE 19 de abril de 2017). Descargar Resolución.
 
Se eleva a público determinado acuerdo adoptado por la Junta general de una sociedad, de entre los distintos que formaron parte del desarrollo del orden del día contenido en la convocatoria. Junto a la escritura se presenta a calificación el acta notarial de dicha Junta general, en la que constan, entre otros extremos, las siguientes circunstancias: a) el secretario de la junta, predeterminado por los estatutos sociales, manifiesta que los socios asistentes, y que conforman el 100% del capital social, son determinadas personas físicas y jurídicas debidamente identificadas; b) consta a continuación la protesta y oposición de un socio que, en base a determinadas decisiones judiciales que no constan en el expediente, afirma que la composición del capital social es distinta, que la convocatoria de la junta es nula de pleno derecho y que los acuerdos que se adopten son igualmente nulos de pleno derecho como nula es la propia constitución de la junta; y c) el secretario de la junta rechaza las afirmaciones del socio, se procede a la elección de presidente, y se lleva a cabo el desarrollo de la junta mediante la discusión y voto sobre los puntos que constituyen el orden del día. En cada uno de ellos el socio manifiesta protesta afirmando la nulidad de lo actuado, reserva acciones y emite su voto en contra. El Registrador suspende la inscripción solicitada porque, a su juicio y a la vista del contenido del acta, existen dos listas de asistentes por lo que debe suspender la inscripción evitando así la desnaturalización del Registro Mercantil encaminada a la publicidad de situaciones jurídicas ciertas.
La Dirección General estima el recurso: comienza diciendo que corresponde al presidente realizar la declaración sobre la válida constitución de la junta, lo que implica que previamente ha adoptado una decisión cuando existe reclamación de reconocimiento de la condición de socio, declaración frente a la que pueden hacerse reservas o protestas (art. 102.1.3.ª  RRM), aunque ello no significa que tales declaraciones del presidente deban, por la sola calidad de quien las formula, vincular al Registrador de modo absoluto, al punto de que éste deba desconocer la realidad de lo acontecido en el seno de la junta cuando se halle amparado por la fe notarial. Ahora bien, para que el Registrador pueda no tener en cuenta las declaraciones del Presidente es preciso que de los hechos resulte una situación de conflicto tal que resulte patente la falta de legalidad y acierto de la declaración de la mesa. Así ocurre cuando existen juntas contradictorias, o cuando existen dos listas de asistentes diferentes (Resolución de 29 de octubre de 1999) o dos Libros Registros diferentes (Resolución de 13 de febrero de 1998), o cuando del acta notarial de junta general resulta patentemente la arbitrariedad en la privación del derecho de voto (Resolución de 24 de octubre de 2016), circunstancias todas ellas que impiden tener por debidamente realizada la declaración de válida constitución de la Junta. Pero fuera de estos u otros supuestos semejantes hay que estar a la declaración del Presidente de la junta que es el órgano legalmente encargado de formar la lista de asistentes tras apreciar las cuestiones que se susciten al respecto.

SOCIEDAD DISUELTA DE PLENO DERECHO POR FALTA DE ADAPTACIÓN DADO SU OBJETO PROFESIONAL
Resolución de 5 de abril de 2017 (BOE 19 de abril de 2017). Descargar Resolución.
 
Se presenta una escritura de cambio de administrador de una sociedad con objeto profesional sin haberse adaptado a la Ley de Sociedades Profesionales. El Registrador rechaza su inscripción al haberse disuelto por falta de adaptación arreglo a lo dispuesto en la disposición transitoria 1.ª de la Ley 2/2007.
La DGRN reitera su doctrina de otras muchas resoluciones en el sentido de que el asiento está bajo la salvaguarda de los Tribunales y ya lo único posibles es o la rectificación del Registro o la reactivación de la sociedad para después adoptar los acuerdos que interesen a los socios.

LA MODIFICACIÓN DEL CAPITAL SOCIAL REQUIERE ACUERDO SOCIAL AUNQUE SE DEBA A UN ERROR EN LA ESCRITURA DE CONSTITUCIÓN
Resolución de 18 de abril de 2017 (BOE 28 de abril de 2017). Descargar Resolución.

Se presenta una escritura de rectificación de una de constitución de sociedad en la que se dice que se cometió un error en el capital social, debiendo ser de 8.000 euros en vez de los 80.000 que figuraban inicialmente.
La Dirección General confirma la calificación negativa al entender que en este supuesto no sólo prima el interés del constituyente, sino, sobre todo de la protección de los terceros en un registro de personas, como el Registro Mercantil, en el que la intangibilidad de los asientos del titular se refuerza con mecanismos de protección de los terceros no titulares en los supuestos en los que la alteración del contenido del Registro pueda producirles un perjuicio.

ADMINISTRADORES

PODER A QUIEN SEA PRESIDENTE DE CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN: DEBE ACREDITARSE EL NOMBRAMIENTO
Resolución de 16 de marzo de 2017 (BOE 4 de abril de 2017). Descargar Resolución.

Su inscripción registral exige que en el mismo poder se especifique que deberá acreditarse el nombramiento para dicho cargo mediante inscripción en el Registro Mercantil, o mediante escritura pública. La individualización del apoderado no se puede realizar por un mero documento privado, ex artículo 1280.5 del Código Civil, como la certificación de la sociedad poderdante. Asimismo, el poder se confiere a quien ostente la condición de Presidente del consejo, condición que deriva de la aceptación y no de la inscripción, de modo que si el cargo no está inscrito, no es posible conocer nominativamente quién es el apoderado. En tal caso, sería aplicable la doctrina sobre el administrador con cargo no inscrito: para ejercer el poder, deberá acreditarse la legalidad y existencia de dicho nombramiento mediante la reseña identificativa de los documentos y circunstancias que acrediten la validez del nombramiento por el órgano social, debidamente convocado, así como su aceptación; para que pueda entenderse desvirtuada la presunción de exactitud registral.

CONCURSO DE ACREEDORES

CONCURSO DE ACREEDORES DE SOCIEDAD ABIERTO Y CERRADO SIMULTÁNEAMENTE POR INSUFICIENCIA DE MASA ACTIVA
Dos Resoluciones de 10 de marzo de 2017 (BOE 23 de marzo de 2017). Descargar Resolución.  Descargar Resolución.

La entidad concursada vende las participaciones de finca hipotecaria de que es titular, cancelándose la hipoteca, previa condonación de la parte del crédito no cubierta con el importe de la venta. Se abre y cierra el concurso declarado de la entidad por falta de masa activa. No se ha producido una aparición sobrevenida de activo con motivo de esa venta, en contra de lo sostenido por el criterio registral. La venta y cancelación son operaciones liquidatorias vinculadas entre sí, cuya inscripción o denegación debe ser conjunta. Ante la simultaneidad referida, y aplicando el artículo 176.bis.2º de la Ley Concursal, por analogía y dado que no hay administradores concursales designados, se convierte de modo automático el último administrador inscrito en liquidador con poder de representación limitado a las operaciones liquidatorias. No cabe exigir la posterior ratificación del juez concursal, porque -salvo el caso de solicitud de reapertura- el archivo del procedimiento determina el cese de su competencia general. Si bien, para inscribir en el Registro de la Propiedad dichas operaciones, deberá acreditarse -como en el supuesto resulta del mencionado pronunciamiento del juez concursal- que no se ha solicitado la reapertura del concurso conforme al artículo 179 de la citada Ley.

VENTA DE FINCA DE SOCIEDAD CONCURSADA
Resolución de 22 de marzo de 2017 (BOE 6 de abril de 2017). Descargar Resolución.

Presentada a inscripción la escritura pública de compraventa, la Registradora de la Propiedad calificó negativamente el título por considerar que el precio de la compraventa (350.000 euros) es inferior al precio de las cuatro fincas considerado muy insuficiente en el plan de liquidación (600.000 euros), siendo necesaria, a su juicio, la autorización del juez del concurso para poder vender tales fincas por ese precio.
La Dirección General estima el recurso, señalando que la administración concursal, fracasado el sistema de “pujas”, puede proceder a la venta directa “al mejor precio posible”, sin necesidad de solicitar autorización judicial. Las cláusulas de los planes de liquidación deben interpretarse las unas por las otras, atribuyendo a las dudosas el sentido que resulte del conjunto de todas ellas, a regla de la interpretación sistemática se añade, pues, la regla de la conservación de las declaraciones contenidas en el plan de liquidación.
Previsiblemente ese precio no coincidirá con el valor de esas cuatro fincas consignado en el inventario definitivo de la masa activa, y ni siquiera coincidirá con el precio mínimo fijado para la “puja” en el sistema primario de enajenación. Las “difíciles circunstancias del mercado” impiden la obtención, sea del valor determinado por la propia administración concursal, sea incluso de la mitad de ese valor. Ciertamente, entre la fecha de aprobación del plan de liquidación (18 de julio de 2011) y la fecha de la venta directa de las cuatro fincas (11 de abril de 2016) transcurrió un dilatado período de tiempo, lo que ha podido determinar esa disminución de valor de los bienes enajenados.

DERECHO HIPOTECARIO

PROCEDIMIENTO REGISTRAL

ASIENTO DE PRESENTACIÓN: DESISTIMIENTO POR EL TRANSMITENTE
Resolución de 6 de marzo de 2017 (BOE 23 de marzo de 2017). Descargar Resolución.

No es admisible su desistimiento en instancia privada. Para que pueda conseguirlo, será preciso acreditar que el notario presentante (ex art. 433 RH) lo representaba solo a él y no al adquirente, pues en defecto de esta acreditación, haría falta el consentimiento de todos los interesados.

NO CONSTAN LOS PLAZOS MÁXIMOS DE REVISIÓN DE SENTENCIA EN REBELDÍA
Resolución de 7 de marzo de 2017 (BOE 23 de marzo de 2017). Descargar Resolución.

Con el fin de preservar el principio de legalidad registral, se deniega la inscripción de un testimonio de sentencia firme de división de cosa común, dictada en rebeldía procesal de uno de los demandados, sin que conste el transcurso de los plazos para el ejercicio de la acción de rescisión.

SEGREGACIÓN ANTIGUA ANTES DE EXIGIRSE LICENCIA: RETROACTIVIDAD
Resolución de 7 de marzo de 2017 (BOE 23 de marzo de 2017). Descargar Resolución.

La segregación es un acto eminentemente registral, cuya inscripción queda sujeta a los requisitos vigentes al tiempo de la presentación, aunque su otorgamiento se haya producido bajo un régimen normativo anterior. El Tribunal Constitucional y el Supremo han matizado el principio de irretroactividad, en el sentido de admitir la aplicación de las normas a actos nacidos bajo la legislación anterior pero cuyos efectos no se hayan agotado o consumado y siempre que no perjudiquen derechos consolidados de particulares. Para la Dirección esta retroactividad deberá conciliarse con los efectos jurídicos de los actos de parcelación conformes con la legislación vigente al tiempo de producirse. En consecuencia, por vía de analogía se admite la prescripción acreditada para inscribir, no solo edificaciones (art. 28.4 de la Ley del Suelo), sino también divisiones o segregaciones antiguas, pero eso sí, siempre a falta de una norma estatal o autonómica que declare expresamente la nulidad de la parcelación sin licencia, o de un pronunciamiento judicial en tal sentido.

SUSTITUCIÓN DE PODER MERCANTIL: EN MATERIA DE APODERAMIENTOS DEBE ESTARSE A LAS REGLAS QUE PARA LA COMISIÓN MERCANTIL SE CONTIENEN EN EL CÓDIGO DE COMERCIO Y, POR TANTO, A LA PROHIBICIÓN CONTENIDA EN EL ARTÍCULO 261 DE DELEGAR SIN PREVIO CONSENTIMIENTO DEL COMITENTE LOS ENCARGOS RECIBIDOS
Resolución de 21 de marzo de 2017 (BOE 6 de abril de 2017). Descargar Resolución.

El título objeto de la calificación impugnada es una escritura de apoderamiento autorizada el día 6 de junio de 2016, en cuyo otorgamiento la sociedad poderdante está representada por persona que actúa mediante un poder conferido en su favor el día 5 de diciembre de 2013. El Registrador suspende la inscripción porque, a su juicio, el compareciente, en su calidad de apoderado de la sociedad, no ostenta la facultad de sustituir en favor de terceros tales facultades.
El defecto debe ser confirmado, pues aunque en el poder que es objeto de sustitución se conferían al apoderado sustituyente determinadas facultades con autorización expresa de sustitución a favor de terceros, dicha autorización falta respecto de las facultades cuestionadas por el Registrador.

CÓMPUTO DEL PLAZO DE VIGENCIA DE UN PODER
Resolución de 23 de marzo de 2017 (BOE 7 de abril de 2017). Descargar Resolución.

La cláusula objeto de calificación es la siguiente: “Vigencia del presente poder: el presente poder se confiere por plazo de dos años a contar desde el día de hoy, es decir hasta el veintiséis de octubre de dos mil dieciocho, fecha en la cual quedará automáticamente revocado y sin efecto alguno”.
El Registrador suspende la inscripción de tal apoderamiento porque, a su juicio, la fecha de vencimiento del poder debe ser el día 25 de octubre de 2018 y no la que se indica, conforme al artículo 5 del Código Civil.
La Dirección General admite el recurso ya que entiende que no existe una contradicción patente e insalvable con el hecho de que se exprese que el plazo es de dos años, pues ambos extremos no son incompatibles con la intención del poderdante que debe entenderse claramente revelada si se interpreta el poder atendiendo no solo al sentido literal de las expresiones empleadas sino también a la necesidad de entenderse en el sentido más adecuado para que produzca efecto.

ES POSIBLE LA PRENDA SIN DESPLAZAMIENTO SOBRE LICENCIA DE OFICINA DE FARMACIA EN EL PAÍS VASCO
Resolución de 28 de marzo de 2017 (BOE 7 de abril de 2017). Descargar Resolución.

Se debate en este expediente si la autorización de funcionamiento de Oficina de Farmacia concedida en el ámbito de la Comunidad Autónoma del País Vasco puede constituir el objeto de una prenda sin desplazamiento posesorio o si, por el contrario, por carecer de autonomía jurídica sólo puede ser objeto, como extensión del derecho, de hipoteca sobre establecimiento mercantil de oficina de farmacia.
La Dirección General estima el recurso y tras un repaso de la legislación estatal y autonómica, el Centro Directivo afirma que no cabe deducir que la licencia de explotación de farmacia no pueda ser objeto de tráfico jurídico autónomo sin perjuicio, en su caso, de las peculiaridades que para la selección del transmisario en caso de transmisión a título oneroso, se derivan de la regulación o de las consecuencias que puedan producirse si, al tiempo de la transmisión de la autorización no se es titular de una oficina de farmacia Siendo un principio general de nuestro ordenamiento el de la libre transmisibilidad de los derechos (vid. art. 1112 CC), solo cuando de la regulación sectorial resulte con absoluta claridad su intransmisibilidad podrá considerarse excepcionado.

USUCAPIÓN CONTRA TÁBULAS
Dos Resoluciones de 3 de abril de 2017 (BOE 19 de abril de 2017). Descargar Resolución. Descargar Resolución.
 
Se trata de dilucidar si es inscribible una sentencia recaída en procedimiento ordinario en la que se declara adquirida por usucapión determinada finca registral y que se ha seguido contra los desconocidos herederos de los titulares registrales, cuando no consta el nombramiento e intervención de un defensor judicial de la herencia yacente y los demandados han sido declarados en rebeldía procesal.
La Dirección General estima el recurso, señalando que es doctrina consolidada de la Dirección General que la usucapión reconocida judicialmente a favor de los actores constituye sin duda un título apto para la inscripción y el hecho de recaer sobre una finca inscrita en absoluto impide que, tras la adquisición e inscripción por parte del titular registral pueda pasar a ser dueño por usucapión un tercero mediante la posesión del inmueble en las condiciones establecidas por la ley, ya que la inscripción del derecho en el Registro de la Propiedad no dota al mismo de imprescriptibilidad (art. 36 LH). La prescripción extraordinaria se consuma por el transcurso del tiempo con los requisitos legalmente establecidos, pero aun cuando para buena parte de la doctrina opera de forma automática, no puede ser declarada por el juez de oficio sino que necesita de un procedimiento que culmine con su declaración. Cuando la prescripción adquisitiva se alega como contestación a una acción reivindicatoria por quien considera ser el legítimo dueño de la finca es evidente que existe un conflicto litigioso que debe ser resuelto judicialmente, sin embargo cuando el usucapiente pretende que se declare su adquisición como demandante, la designación del demandado le corresponde a él y no es infrecuente que la parte demandada se allane o simplemente no comparezca. Pero no por ello la declaración judicial de adquisición por usucapión puede asimilarse a priori o con carácter general a un reconocimiento de derecho que a nadie perjudica que no tiene encaje en nuestro sistema de transmisión del dominio eminentemente causalista, ni en el sistema registral español que exige títulos perfectos no claudicantes, así como -desde la perspectiva no solo formal sino también material- un acreditado tracto sucesivo (arts. 20 y 33 LH), ya que precisamente para evitar una transmisión abstracta basada en el mero reconocimiento del dominio por consentimiento de las partes, se requiere una resolución judicial resultante de un procedimiento donde no solo se de´ oportunidad de oposición a los demandados sino del que resulte probado el cumplimiento de los requisitos legales necesarios para el pronunciamiento favorable a las pretensiones del demandante. Admitido que la demanda debe dirigirse necesariamente contra los titulares registrales, reitera la DGRN que ha de evitarse que la exigencia de nombrar un defensor judicial para la herencia yacente se convierta en un requisito formal excesivamente gravoso, y en el caso concreto no considera que sea necesario.

PRIORIDAD REGISTRAL: NO SE INSCRIBE LA ESCRITURA DE FECHA ANTERIOR INCOMPATIBLE CON SENTENCIA DE FECHA POSTERIOR PERO DE INSCRIPCIÓN PREVIA
Resolución de 10 de abril de 2017 (BOE 26 de abril de 2017). Descargar Resolución.

El objeto del recurso es la posibilidad de inscribir una escritura de compraventa otorgada por el anterior titular registral y presentada en el Registro después de que se inscribiera sentencia que declaraba la nulidad de la compraventa previa a la adquisición por parte de la recurrente.
La Dirección General confirma la calificación negativa en estricta aplicación del principio de prioridad registral (art. 17 LH), teniendo en cuenta que la escritura presentada es de fecha anterior a la sentencia pero presentada con posterioridad a la misma.

DESLINDE ADMINISTRATIVO DE MONTES CONTRA TITULARES REGISTRALES POSTERIORES: DEBEN SER PARTE EN EL PROCEDIMIENTO
Resolución de 17 de abril de 2017 (BOE 28 de abril de 2017). Descargar Resolución.

Se pretende inscribir un deslinde administrativo de montes con tres cuestiones a tratar: 1º) el acta de ocupación fue de 1961, pero no se presentó en el Registro y las fincas se transmitieron a terceros protegidos; 2º) existe una anotación de embargo en relación a un procedimiento de deslinde con número diferente de aquel que se presenta para la inscripción; 3º) se presenta una documentación por la administración pública interviniente al correo electrónico que figura en la nota de calificación.
Pues bien, los tres defectos son mantenidos por el Centro Directivo, señalando que en aras al principio de protección de los tribunales de los asientos registrales, y ya que los titulares actuales no fueron parte en el procedimiento de expropiación, se debe aclarar el número del procedimiento que fue objeto de anotación, y, finalmente, o pueden ser admitidos aquellos documentos si no son públicos y en la forma legalmente establecida: artículo 248.2 de la Ley Hipotecaria, conforme al cual, “por correo, por telefax o por remisión telemática”, artículo 248.3 de la misma Ley “si el título se hubiera presentado telemáticamente, (…) el sistema telemático de comunicación empleado deberá generar un acuse de recibo digital mediante un sistema de sellado temporal acreditativo del tiempo exacto con expresión de la unidad temporal precisa de presentación del título”, en particular, el artículo 112.5.2.ª de la Ley 24/2001 dispone que “en el caso de documentos administrativos, la Administración Pública que pretenda inscribir aquéllos deberá utilizar técnicas y medios electrónicos informáticos y telemáticos que garanticen la identificación de la Administración actuante y el ejercicio de sus competencias. En cualquier caso, los programas y aplicaciones electrónicos, informáticos y telemáticos utilizados deberán ser aprobados por la Administración correspondiente”.

FINCAS LINDANTES CON EL DOMINIO PÚBLICO MARÍTIMO TERRESTRE: ES NECESARIA CERTIFICACIÓN DE COSTAS SI NO CONSTAN EN EL REGISTRO SUS COORDENADAS
Resolución de 18 de abril de 2017 (BOE 28 de abril de 2017). Descargar Resolución.

Se plantean problemas en la inscripción de un venta de una finca afectada por un deslinde del dominio público marítimo-terrestre, que se resuelve por la Dirección General afirmando que toda vez que obra en la documentación presentada certificación del Servicio de Costas de la que resulta la delimitación georreferenciada de la línea del dominio público marítimo-terrestre, el defecto será fácilmente subsanable aportando la correspondiente representación gráfica georreferenciada de la finca de la que resulte que la misma, con la descripción que pretende acceder al Registro, no invade dicho dominio público, sin perjuicio, de que pueda lograrse, como medio alternativo, con carácter previo, la inscripción registral del propio deslinde.

INMATRICULACIÓN/REANUDACIÓN DE TRACTO/EXCESOS DE CABIDA

NOTIFICACIÓN A COLINDANTES EN FINCA PROCEDENTE DE SEGREGACIÓN: DUDAS
Resolución de 6 de marzo de 2017 (BOE 23 de marzo de 2017). Descargar Resolución.

En un procedimiento de tramitación de exceso de cabida, solo fue notificado uno de los colindantes del título, pues las notificaciones se hicieron a los titulares catastrales: con uno se intentó infructuosamente la notificación personal, sin haberse enviado después, como segundo intento, correo certificado con acuse de recibo conforme al artículo 202 del Reglamento Notarial, aplicable a estos procedimientos (Resolución de 5 marzo de 2012); demás comparecieron voluntariamente. La rectificación pretendida precisaría seguir alguno de los procedimientos introducidos por la Ley 13/2015 en los artículos 199, 200 y 201 de la Ley Hipotecaria. En su defecto, habría que instar un juicio declarativo de dominio, con citación de posibles perjudicados.

NO HAY VERDADERA INTERRUPCIÓN DE TRACTO. SITUACIÓN TRANSITORIA
Resolución de 8 de marzo de 2017 (BOE 23 de marzo de 2017). Descargar Resolución.

Los promotores del expediente han adquirido directamente (habiéndose firmado un documento privado de compraventa) de la esposa y heredera del titular registral con carácter presuntivamente ganancial de la finca. Lo procedente es elevar a público aquel documento de compraventa.

SENTENCIA DECLARA LA NULIDAD DE UNA PARTICIÓN HEREDITARIA ORDENANDO LA CANCELACIÓN DE UNA INSCRIPCIÓN. NO ES POSIBLE SI LA FINCA NO FIGURA INSCRITA A NOMBRE DE LA DEMANDADA SINO DE TERCERA PERSONA
Resolución de 24 de marzo de 2017 (BOE 7 de abril de 2017). Descargar Resolución.

La Dirección General confirma el defecto apreciado por el Registrador ya que no es posible acceder a la cancelación de una inscripción practicada a favor de una persona que no ha sido parte en el procedimiento del que resulta la sentencia calificada. Con independencia al hecho de si este tercer adquirente que ha inscrito su derecho se halla o no protegido por la fe pública registral, cuestión que no puede ser dilucidada en el marco del recurso gubernativo, es evidente que los efectos de una sentencia no pueden extenderse a quienes no han sido parte en el procedimiento. No debe olvidarse que el demandante pudo haber evitado esta situación si hubiera solicitado, y se hubiera ordenado en su momento, la anotación preventiva de la demanda.

DIFERENTES SUPUESTOS PARA INSCRIBIR RECTIFICACIONES DESCRIPTIVAS
Resolución de 4 de abril de 2017 (BOE 19 de abril de 2017). Descargar Resolución.

Es objeto de este recurso decidir si procede tramitar el procedimiento previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria para la inscripción de la representación gráfica catastral de una finca y su consecuente rectificación de cabida y linderos, cuando existe una diferencia de superficie superior al 10% de la cabida inscrita. La Registradora entiende que el procedimiento adecuado es el del artículo 201 de la misma Ley.
La Dirección General estima el recurso y sistematiza en tres grandes grupos los medios para obtener la inscripción registral de rectificaciones descriptivas:
A) Los que solo persiguen y permiten inscribir una rectificación de la superficie contenida en la descripción literaria, pero sin simultánea inscripción de la representación gráfica de la finca (art. 201.3 letras a y b LH) que están limitados, cuantitativamente, a rectificaciones de superficie que no excedan del 10% o del 5%, respectivamente, de la cabida inscrita, y que no están dotados de ninguna tramitación previa con posible intervención de colindantes y terceros, sino solo de notificación registral tras la inscripción “a los titulares registrales de las fincas colindantes”.
B) El supuesto que persigue y permite inscribir rectificaciones superficiales no superiores al 10% de la cabida inscrita, pero con simultánea inscripción de la representación geográfica de la finca (art. 9 b LH) cuando tras aludir al límite máximo del 10%, prevé que “una vez inscrita la representación gráfica georreferenciada de la finca, su cabida será la resultante de dicha representación, rectificándose, si fuera preciso, la que previamente constare en la descripción literaria”. Tampoco está dotado de ninguna tramitación previa con posible intervención de colindantes y terceros, si bien, como señala el artículo citado, “el Registrador notificará el hecho de haberse practicado tal rectificación a los titulares de derechos inscritos, salvo que del título presentado o de los trámites del artículo 199 ya constare su notificación”. Adviértase que el caso de rectificaciones superficiales no superiores al 10% y basadas en certificación catastral descriptiva y gráfica puede acogerse tanto a la regulación y efectos del artículo 201.3, letra a), como a la del artículo 9, letra b).
C) Y, finalmente, los que persiguen y permiten inscribir rectificaciones descriptivas de cualquier naturaleza (tanto de superficie como linderos, incluso linderos fijos), de cualquier magnitud (tanto diferencias inferiores como superiores al 10% de la superficie previamente inscrita) y además obtener la inscripción de la representación geográfica de la finca y la lista de coordenadas de sus vértices (procedimientos regulados en el art. 199 y en el art. 201.1, que a su vez remite al art. 203). Ambos procedimientos sí que incluyen entre sus trámites una serie de garantías de tutela efectiva de los intereses de terceros afectados, tales como las preceptivas notificaciones a colindantes y demás interesados, publicaciones de edictos en el “Boletín Oficial del Estado”, publicación de alertas geográficas registrales y la concesión de plazo para que los interesados puedan comparecer y alegar en defensa de sus intereses ante el funcionario público -registrador o notario, según el caso- competente para su tramitación.
Pues bien, en este caso existe una disminución de cabida, y según el Centro Directivo reiterando la doctrina de las Resoluciones de 22 de abril de 2016, 8 de junio y 3 de octubre de 2016, señala que a efectos de los procedimientos previstos en los artículo 199 y 201.1 de la Ley Hipotecaria no puede rechazarse la utilización de una representación gráfica catastral por el motivo de exceder un 10% de la cabida inscrita.

LA RECTIFICACIÓN DE SUPERFICIE SE PUEDE OBTENER POR UNA REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA A LA CATASTRAL
Resolución de 6 de abril de 2017 (BOE 20 de abril de 2017). Descargar Resolución.

Se pretende la inscripción de rectificación de descripción de una finca resultante tras la tramitación del expediente previsto en el apartado 1 del artículo 201 de la Ley Hipotecaria con una representación gráfica de la finca alternativa a la catastral. La Registradora rechaza tal pretensión señalando que, dado que en los trámites del citado artículo 201 se prescribe proceder conforme al artículo 18 de la Ley del Catastro Inmobiliario, la representación gráfica que se aporte al Registro ha de ser necesariamente catastral, lo que el Centro Directivo niega ya que, aunque las previsiones legales tienen como objetivo que todo documento pueda llegar al Registro con una representación gráfica catastral y así se alcance la coordinación gráfica, también se prevé la posibilidad de que esta coordinación se alcance con posterioridad a la inscripción de la operación correspondiente, concluyendo que, salvo los supuestos de inmatriculación de fincas, no es defecto que impida la inscripción la aportación de una representación gráfica alternativa al contemplarse expresamente tal posibilidad en la legislación hipotecaria.

HIPOTECA

PRECIO DE REMATE QUE EXCEDE DE LA COBERTURA HIPOTECARIA: SU DESTINO
Resolución de 6 de marzo de 2017 (BOE 23 de marzo de 2017). Descargar Resolución.

Es inscribible un decreto de adjudicación dictado en procedimiento de ejecución directa sobre bienes hipotecados, a pesar de que la parte del precio de remate que se imputa a intereses de demora excede de la cobertura hipotecaria por tal concepto. No es óbice que cuando se expide certificación de dominio y cargas no consta en el Registro ninguna carga posterior a la hipoteca; pero al tiempo de presentar el título calificado sí que consta anotado un embargo. El Registrador debe comprobar que en ninguno de los conceptos se ha sobrepasado la cantidad asegurada, pues el sobrante por cada concepto debe ponerse a disposición de los titulares de asientos posteriores, pero solo si éstos constan en el procedimiento, bien por la certificación de cargas, bien porque, advertidos por la nota de expedición de ésta, han comparecido por propia iniciativa para hacer valer sus derechos sobre el eventual sobrante, conforme al artículo 692.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

HIPOTECA DE CONSUMIDOR: NO ES POSIBLE LIMITAR LOS INTERESES DE DEMORA SOLO FRENTE A TERCEROS
Resolución de 30 de marzo de 2017 (BOE 14 de abril de 2017). Descargar Resolución.

En este expediente se pretende la inscripción de una escritura de préstamo hipotecario en la que en su cláusula sexta de las estipulaciones financieras, relativa a los intereses moratorios, se pacta que el préstamo: “En caso de demora, sin perjuicio de la posibilidad de resolución contractual prevista en la estipulación correspondiente de este contrato, satisfará el cliente o deudor un interés nominal superior en dos puntos porcentuales al tipo vigente en el momento de pago, sobre las cantidades adeudadas por todos los conceptos” (pacto sexto, párrafo primero); añadiéndose a continuación que: “No obstante lo anterior, en el caso que la finalidad de la presente operación fuera la adquisición de vivienda habitual, y la hipoteca recaída sobre la misma vivienda, los intereses de demora no podrán ser superiores a tres veces el interés legal del dinero y solo podrán devengarse sobre el principal pendiente de pago” (pacto sexto, párrafo tercero). Asimismo, en la cláusula primera de las estipulaciones hipotecarias, relativa a la constitución de la hipoteca, se dispone que la hipoteca se constituye en garantía, entre otros conceptos, de: “(…) veinticuatro mensualidades de intereses moratorios al tipo de lo que resulta establecido para su cálculo en la estipulación correspondiente, sin que en ninguno de ambos casos pueda sobrepasarse el límite máximo del 13% establecido a efectos hipotecarios (…)” (pacto primero hipotecario, párrafo primero); añadiéndose a continuación que: “No obstante lo anterior, y para el caso que el contrato de préstamo fuera para adquisición de vivienda habitual, el límite máximo frente a terceros en el caso de intereses moratorios no podrá ser superior a tres veces el interés legal del dinero vigente en cada momento” (pacto primero hipotecario, párrafo segundo). En dicha escritura de préstamo hipotecario se pacta un interés remuneratorio variable, revisable cada trimestre, y se hace constar expresamente que la finca hipotecada constituirá la vivienda habitual de los deudores, personas físicas consumidoras, siendo la finalidad del préstamo la de su adquisición.
La Registradora suspende la inscripción porque tratándose de un préstamo para la adquisición de vivienda habitual, el tipo máximo de interés moratorio a efectos de responsabilidad hipotecaria pactado, el citado 13%, excede de tres veces el interés legal del dinero, ya que esta cifra en el momento del otorgamiento de la escritura ascendía al 9%.
La DGRN confirma la nota solo en cuanto denuncia que el párrafo segundo de la estipulación primera establece un límite de interés de demora solo frente a terceros cuando tal límite es a todos los efectos. Señala que es doctrina reiterada de la Dirección General que la garantía hipotecaria de los intereses remuneratorios (y lo mismo cabe decir de los moratorios) cuando son variables, pertenece al grupo de la hipoteca de seguridad, lo que exige la fijación de un tipo máximo a la cobertura hipotecaria de dicho interés, tope que, en cuanto especificación delimitadora del contenido del derecho real, opera a todos los efectos legales, favorables o adversos, y tanto en las relaciones entre el acreedor hipotecario y el deudor hipotecante como en las que se producen entre aquel y el tercer poseedor, o los titulares de derechos reales o cargas posteriores sobre la finca gravada, adquiridos a título oneroso o gratuito. Pero esa doctrina no debe ser confundida con la que establece que los límites que por anualidades señala los dos primeros apartados del artículo 114 de la Ley Hipotecaria solo operan cuando exista perjuicio de terceros, al punto de poderse compatibilizar en el sentido de que cuando no se dé aquel perjuicio, puede el ejecutante proceder contra la finca por razón de los intereses debidos, cualquiera que sea el período a que correspondan, siempre que estén cubiertos por la garantía hipotecaria por estar comprendidos dentro del tipo máximo previsto, en tanto que de darse tal perjuicio, tan solo podrá hacerlo, aparte de respetando aquel tipo máximo, por los realmente devengados durante los períodos temporales que señala el citado artículo 114 de la Ley. La Ley 1/2013, de 14 de mayo, al añadir un nuevo párrafo al artículo 114 de la Ley Hipotecaria, viene a sumar un nuevo límite legal a los intereses moratorios de los préstamos hipotecarios constituidos sobre la vivienda habitual y destinados a financiar su adquisición, haya o no terceros, de forma que los intereses moratorios pactados no podrán ser superiores a tres veces el interés legal del dinero. Límites que, dado su carácter claramente imperativo, las estipulaciones contractuales de constitución de dichos préstamos hipotecarios necesariamente deberán respetar, lo que será perfectamente posible a través de la institución de la hipoteca de máximo. Como quiera que, cualquiera que sea el límite máximo que se pacte, por hipótesis podrá ocurrir que en algún momento de la vigencia de la hipoteca la aplicación de la fórmula del artículo 114.3 de Ley Hipotecaria de como resultado una cifra inferior al máximo pactado, las fórmulas contractuales siempre podrán evitar cualquier tacha de ilegalidad mediante la incorporación a la estipulación correspondiente de una reserva o salvedad de aquel límite legal. En consecuencia, la necesidad registral de fijación de un tipo máximo a la cobertura hipotecaria de dicho interés moratorio, debe conciliarse con la limitación legal establecida, de forma que el tipo máximo pactado (que como se ha visto anteriormente opera a todos los efectos legales, favorables o adversos, y tanto en las relaciones entre el acreedor hipotecario y el deudor hipotecante como en las que se producen con terceros), solo será aplicable si en el momento de su devengo (no de la constitución de la hipoteca como parece desprenderse de la nota de calificación) es igual o inferior al límite legal, salvedad ésta que habrá de hacerse constar en la cláusula correspondiente.

ANOTACIONES PREVENTIVAS

NO CABE ANOTAR EL EMBARGO SIENDO LA SOCIEDAD TITULAR DEL INMUEBLE EN PROCEDIMIENTO DIRIGIDO CONTRA EL SOCIO ÚNICO DE LA MISMA
Resolución de 13 de marzo de 2017 (BOE 4 de abril de 2017). Descargar Resolución.

Se deniega una anotación de embargo sobre fincas inscritas a nombre de sociedades mercantiles, pues el procedimiento de ejecución no se ha dirigido contra las mismas, sino contra la persona física que es socio único y administrador de las mismas. El último párrafo del artículo 20 de la Ley Hipotecaria prohíbe la anotación cuando el titular registral es persona distinta de aquélla contra la que se ha dirigido el procedimiento. Excepcionalmente, se permite la anotación como medida cautelar, cuando existan a juicio del Tribunal indicios racionales de que el verdadero titular de los mismos es el imputado. Pero esta excepción solo procede en la jurisdicción penal. Por otro lado, la aplicación de la teoría jurisprudencial y doctrinal del levantamiento del velo solo puede tomarla el juez en un procedimiento civil entablado contra la propia sociedad.

EL EMBARGO SOBRE LOS DERECHOS HEREDITARIOS DEL DEUDOR REQUIERE APORTAR EL TÍTULO SUCESORIO
Resolución de 6 de abril de 2017 (BOE 20 de abril de 2017). Descargar Resolución.

Se solicita una anotación de embargo por deudas de una hija de la titular catastral, aportando únicamente certificado de defunción y certificación negativa del Registro de Actos de Última Voluntad. La Dirección General confirma la calificación registral, que exigía la presentación del título sucesorio, ya que aquellos documentos no acreditan suficientemente el derecho del deudor en los bienes de la causante.