IGNACIO PAZ-ARES RODRÍGUEZ
Notario de Madrid

Cuando  desde una perspectiva jurídica se aborda  la problemática del suelo enseguida percibimos que estamos ante una realidad compleja que trasciende la concepción clásica de la propiedad fundiaria. Mientras que el derecho romano encaminaba sus  esfuerzos hacia la configuración del fundo como propiedad aislada, como dominio exclusivo de un terreno acotado, con el paso del tiempo otra dimensión contribuye a definir su status: nos referimos al engranaje de una propiedad con otra en torno al cual se articula la ciudad. Surge así el urbanismo como institución multidisciplinar que se ocupa de ordenar el desarrollo de la propiedad del suelo, particularmente su transformación en urbano, y que va a poner de manifiesto que en el estatuto del dominus soli se entreveran dentro del haz de facultades dominicales un conjunto de deberes  que dotan de especificidad al dominio inmobiliario urbano. Quizá por eso, es en este campo del urbanismo donde más tempranamente se empezó a destacar la idea de la función social de la propiedad. Esta característica, junto con su enorme relevancia  social y económica, confieren una dimensión especial a esta disciplina.
Sin embargo el urbanismo español, especialmente desde la segunda mitad del siglo XIX hasta nuestros días,  no ha logrado solventar acaso las dos grandes cuestiones que, mayormente, le competen: la ordenación del territorio y  el acceso a la vivienda. Particularmente el alto coste de la vivienda constituye, sin lugar a dudas, una de las mayores preocupaciones de la sociedad española.  Esta situación justifica, por si sola,  la tramitación de una nueva ley del suelo y explica que esta noticia avive el debate, renueve esperanzas y excite las críticas, entre los amplios sectores implicados en  esta problemática.

"En la espectacular escalada del precio de la vivienda el encarecimiento del suelo no es la única causa, pero si la más importante. También ha venido a contribuir a  esta subida el aumento y la fortaleza de la demanda de vivienda"

El encarecimiento de la vivienda. El primer problema que ha de resolver el urbanismo es el de la dificultad que tienen los ciudadanos para acceder a la vivienda, pues esta constituye una de las necesidades básicas más sentidas socialmente y, además, una exigencia de los postulados constitucionales ( la mención del derecho a la vivienda que hace el Art. 47 CE debe ser algo más que meramente desiderativa fuerte que hubo una apreciable subida, no se aleja considerablemente de la evolución del IPC.). Por el contrario, la realidad no puede ser más distinta. La continua, y desmedida, crecida del precio de la vivienda, sobre todo en el último quinquenio (algunos indicadores hablan de que su precio se ha multiplicado), a la par que ha causado  gran inquietud en la ciudadanía, ha puesto en tela de juicio toda nuestra estructura urbanística, y sobre todo la eficiencia del modelo diseñado por nuestras leyes. En efecto, nadie duda  que en  la espectacular escalada  del precio de la vivienda el encarecimiento del suelo no es la única causa, pero si la más importante. Ciertamente, no cabe olvidar que también ha venido a contribuir a  esta subida el aumento y la fortaleza de la demanda de la vivienda.  En el origen de esta extraordinaria demanda, concurren circunstancias bien diferentes,  tales como la crisis bursátil habida en los últimos años, que además de retraer el ahorro provocó la huida de la inversión hacia el mercado inmobiliario (que ofrecía seguridad y gran rentabilidad),  las amplísimas posibilidades de financiación, con tipos bajos, de que hemos gozado, o la excepcional creación  de nuevos hogares, provocada por  causas tan diversas como el aumento de empleo, la gran afluencia de inmigrantes o simplemente la multiplicación de unidades familiares en que desemboca la separación o el divorcio.
Más por encima de todas estas causas,  la opinión más generalizada achaca el problema a los costes. Dentro del binomio costes-precio,  el análisis de los distintos elementos que inciden en la fijación del precio de la vivienda apoya  la idea de que el factor más determinante ha sido el coste del suelo. El coste fiscal  también se ha revelado como significativo. Se trata de una  fiscalidad que recae sobre la vivienda de forma caótica por la confluencia de tributos de diferente naturaleza y origen (las tres administraciones participan de la tarta impositiva), incluso  con supuestos de múltiple imposición, que recaen a lo largo de todo su proceso productivo. Mas, con la excepción del impuesto de Actos Jurídicos Documentados (que se ha duplicado en muchas Comunidades Autónomas), no ha habido aumentos relevantes en materia impositiva. El último capítulo de costes viene constituido por el de los documentos, tanto técnicos como jurídicos, que resultan necesarios para la creación (proyectos, licencias) y puesta en el mercado o transmisión del producto (su titulización, escritura e inscripción).  Estos costes, globalmente, han gozado de cierta estabilidad, pues algunos incrementos, cómo el originado por la obligatoriedad del seguro decenal, se han compensado en alguna medida con la reducción de los aranceles notariales y registrales. Es, pues,  el suelo, la materia prima, el factor que más influye, tanto por sí mismo como por su efecto reflejo en los demás costes, dentro del proceso constructivo  en la eclosión que ha experimentado el precio de la vivienda. Todo parece indicar, pues, que las consecuencias tan  negativas de este mal comportamiento del coste del suelo  no pueden sino achacarse   a las deficiencias del sistema urbanístico.

Nuestro sistema urbanístico.  Hasta finales de los años 90 seguramente la nota  que más ha caracterizado la evolución  del derecho urbanístico español haya sido la de su marcado intervencionismo. Los tres  planos o  niveles en que se articula el urbanismo, esto es, la definición del  estatuto o régimen de la propiedad urbana, la planificación y la gestión, no se conciben sin la intervención del omnipresente  poder público, necesario urdidor e impulsor de la actividad urbanística. Todo queda bajo su control. Bajo el pretexto de la permanente búsqueda de su  función social, la ley 8/90, de 25 de julio, da un paso más y  configura a la propiedad urbana como una titularidad desnuda, desdibujada, casi  vacía, en espera de que el planeamiento defina su contenido y determine su potencial. La propiedad pierde su identidad, se administrativiza, se convierte en un cesto vacío, que su titular habrá de ir  llenando merced a la progresiva adquisición de facultades, según vaya cumpliendo las exigencias del planeamiento. El propietario se convierte en un pseudoconcesionario.  El planeamiento, concebido como una sucesión de planos alineados, en creciente detalle, como visionados  por un zoom, es quien determina la extensión de la propiedad, clasifica los suelos, establece sus usos y limitaciones y marca los tiempos de ejercicio de las facultades dominicales. Los sucesivos desarrollos de plan superior, al tiempo que pormenorizan y concretan el contenido dominical, dan paso a la  espiral de controles que el propietario ha de pasar. Sin embargo, dentro de este expediente,  a menudo se producen rigideces, superposiciones y contradicciones entre las directrices que marcan los diferentes niveles de planeamiento. Del planeamiento se pasa, a veces con cierta descoordinación, a la fase de gestión. En efecto, el tercer nivel viene constituido por la gestión del proceso de ejecución del planeamiento, y constituye  propiamente  el proceso de transformación material del suelo. Pese a que hay tres sistemas de actuación, con diferente grado de participación pública en la ejecución,  las intervenciones administrativas se multiplican. Incluso el sistema de gestión privada (compensación) a menudo es lento, sobre todo cuando hay propietarios no interesados (no adheridos) en el proceso urbanizador. Entonces es necesario recurrir a la expropiación, con los retrasos e inseguridades que suele generar. Esta foto fija del urbanismo no quedaría completa si no aludiésemos a un importante deber  que pesa sobre el propietario y que va más allá de costear las obras y de dotar los terrenos que van a ser ocupados por las vías públicas, sistemas generales, etc.  Se trata de  la cesión forzosa de un porcentaje, que llegó a alcanzar el 15 %, del aprovechamiento urbanístico a la administración local.

"Contribuiría a modernizar el mercado del suelo la superación de la cultura del trueque de terreno o aprovechamientos. Las compensaciones, cesiones y trasvases indemnizatorios, en tanto sea posible, habrían de hacerse en dinero"

El cambio de rumbo. Hacia la liberalización y la fragmentación del sistema. Los escasos resultados obtenidos  apuntalan la crisis del sistema. El suelo urbanizado sigue siendo escaso y su coste continúa en aumento. Es entonces, principalmente a finales de la década de los noventa, cuando la tendencia tan intervencionista comienza a invertirse. Las leyes 7/1997,   6/1998, de régimen del suelo y valoraciones y 4/2000, junto con la “legislación negativa” que emana de  la STC 61/97 (que anuló casi un setenta por ciento de la anterior Ley del Suelo) apuntan las directrices a donde se dirige el nuevo sistema, que muchos califican de liberalizador: i) el estatuto del suelo urbano reconoce que la propiedad comprende las facultades urbanísticas, cuyo ejercicio se sujetara a la ley y al planeamiento, ii) se concibe al suelo urbanizable como categoría residual y iii) se reduce el porcentaje de cesión obligatoria. Por otra parte, aunque coetánea,  también cristaliza la quiebra de  la unidad de ordenamiento urbanístico, no sólo por que  el planeamiento y la gestión urbanística se conciben en la Carta Magna como competencias de las Comunidades Autónomas, sino por que el Tribunal Constitucional, en una decisión muy cuestionada, se pronunció en contra del carácter supletorio de la normativa estatal. Sin embargo, lo cierto es que este viraje, tímidamente liberalizador, no llegó a alterar significativamente el rumbo del urbanismo, ni consiguió atenuar el problema de la vivienda. Antes al contrario, en los últimos ocho siguió in crescendo.

El mercado del suelo. La complejidad técnica y jurídica que entraña el conjunto de normas, planes, controles, supervisiones, aprobaciones, licencias y decisiones que envuelven el urbanismo lo convierten en una auténtica maraña. Si el suelo bruto es la materia prima, el suelo urbanizado, el solar, es el deseado producto que tiene una elaboración tan complicada que necesariamente va a influir en las características de este mercado. Un mercado absolutamente opaco donde es muy difícil calcular el tiempo de transformación del suelo como producto terminado, sus costes, y, en definitiva, los resultados. El conglomerado de vicisitudes técnicas y políticas que acompañan a este proceso aumentan las dosis de imprevisibilidad, y eso repercute en el precio. A esto cabe añadir el alto coste de información que es inherente al proceso urbanístico. No sólo se precisan específicos conocimientos jurídicos y  técnicos, sino también adecuada proximidad a la cultura política local y habilidad gestora. El propietario de suelo bruto, a menudo, no se ve capacitado para impulsar la transformación. En efecto, al propietario de suelo que, a la vista del plan general, se puede reputar como urbanizable le queda un largo camino para obtener suelo urbano listo para edificar. En condiciones normales  ha de tener iniciativa de instar la transformación. En primer lugar ha de tramitarse un plan parcial (salvo que el general sea muy pormenorizado), luego presentar el proyecto de compensación o reparcelación. A continuación, antes de comenzar la ejecución material de las obras, habrá de obtener la aprobación del proyecto de urbanización. Todavía cada una de estas fases puede complicarse, pues de ordinario en el polígono afectado habrá diferentes propietarios con pretensiones y posibilidades muy distintas. Todo ello sin contar con el rosario de bendiciones (aprobaciones y licencias) administrativas que es preciso obtener. Demasiadas cosas que resultan ajenas y desconocidas a muchos propietarios. El temor a lo  desconocido retrae voluntades, y el retraimiento de muchos, provoca la concentración. De ahí a los monopolios hay un paso. No hay suficiente oferta ni competencia entre los oferentes. Hay que reconocer que la vigente ley del suelo proclama el suelo urbanizable como categoría residual: todo lo que no está ya urbanizado (urbano) o que debe permanecer como rústico, es susceptible de transformación. De ahí que se diga que actualmente hay muchísimo suelo urbanizable, suelo potencialmente urbano. Sí,  eso tal vez sea cierto. Pero esa circunstancia no evita que sea todavía  más cierto que hay poco suelo urbano, pocos solares. Como dice nuestro compañero Manuel Ángel Rueda, hay mucho suelo urbanizable, pero poco suelo urbanizado,  en circulación  por el mercado.  Y el poco que hay, a menudo se concentra en pocas manos. En aquéllas que, al menos, tienen capacidad técnica y económica para introducirse en el proceso. Esa concentración de suelo, que conduce a una situación quasi monopolística, se ve agravada por  la circunstancia de que el mercado del suelo dista de ser homogéneo. En realidad, puede sostenerse que a menudo cada municipio constituye en si un mercado diferenciado. Junto a este dato, la ruptura de la unidad de regulación en todo el territorio nacional va a alejar, todavía más, el desideratum de un mercado único.

"Bajo el pretexto de la permanente búsqueda de su  función social, la ley 8/90, de 25 de julio, configura a la propiedad urbana como una titularidad desnuda, desdibujada, casi  vacía, en espera de que el planeamiento defina su contenido y determine su potencial"

A estas consideraciones, todavía debe añadirse que el urbanizador cuando ya tiene el producto final preparado para colocarlo en el mercado, todavía debe entregar una parte del mismo al Ayuntamiento. Es la cesión forzosa a que antes nos referíamos. De este modo la Administración municipal se convierte en beneficiaria del proceso urbanístico, en parte interesada, y eso le descalifica en buena medida para ser un buen supervisor de este mercado. Se culmina, pues, el proceso urbanizador con  esa cesión,  que provoca importantes efectos inflacionarios.

El proyecto de ley del suelo 2006, ¿un nuevo modelo urbanístico? El panorama urbanístico dista de ser razonable. Tenemos un urbanismo alejado de la sociedad, pese a su enorme interdependencia; vale aquí el aforismo de “tan cerca y tan lejos. Todo apunta a que el modelo está superado, sólo  su ineficiencia a la hora de crear suficientes solares es lo que lo ha convertido en noticia. Contra esta situación es preciso actuar. Sería necesaria una reacción en cadena, de todos los sectores afectados y de todos los poderes públicos. Aquéllos ya vienen demandando soluciones desde hace tiempo. En estas circunstancias se presenta en el Parlamento un Proyecto de Ley del Suelo. Parece que el poder público estatal, pese a que conserva escasas posibilidades de actuación en materia urbanística, ha querido reaccionar. Y como no podía ser menos, el Proyecto pese a su modestia, dada la limitación competencial del Estado, ha reabierto el debate de nuestro modelo urbanístico.
Con carácter previo a su análisis crítico, parece oportuno destacar algunos pronunciamientos que se extraen de su  preámbulo, tan entreverado de párrafos de corte marcadamente bucólico que sirven para  expresar las aspiraciones del legislador y que, en buena medida, adelantan el sentir de la ley proyectada y su carácter.
Como punto de partida se resalta que no es una ley “urbanística”.  De conformidad con las exigencias constitucionales (al menos, tal y como estas han sido interpretadas por el Tribunal Constitucional) las materias más propias del desarrollo urbano, es decir,  de la aplicación urbanística, el planeamiento, la gestión y la disciplina urbanística, son competencia de las Comunidades Autónomas, y quedan fuera del alcance de esta ley, que no pretende (ni puede) introducir regulación alguna en esa materia. Tampoco se busca dotarle de carácter armonizador (como cierta parte de la doctrina –García de Enterría- había demandado en su día), pues no parece que sea adecuado ni que este el “patio” para armonizaciones. La ley, principalmente, pretende acometer  la regulación de aquel primer nivel, el más básico del urbanismo, que como antes habíamos apuntado, viene constituido por el estatuto de suelo, de su propiedad.
En efecto,  el establecimiento y definición del “estatuto del suelo”, se erige  en uno de los objetivos principales del proyecto. La novedad reside en que se perfila dicho estatuto sobrepasando la concepción tradicional, muy apegada al régimen de las condiciones de ejercicio de la propiedad de los terrenos, a partir de una más amplia perspectiva, en la que tienen cabida  para fijar sus contornos (los de la propiedad urbana), aspectos ciertamente tan diferentes  como los derivados del difuso  “orden socio-económico y medioambiental” o  el carácter público de la acción urbanística.
De alguna manera podríamos decir que estamos, en gran parte, ante una ley de bases (entiéndase en el sentido más coloquial) o principios, más que de aplicaciones urbanísticas, tal y como confirma el Art. 1, al definir el objeto de la ley: la regulación “de las condiciones básicas que garantizan la igualdad en el ejercicio de los derechos y en el cumplimiento de los deberes relacionados con el suelo en todo el territorio nacional. Asimismo establece  las bases económicas y medioambientales de su régimen jurídico, su valoración y la responsabilidad patrimonial de las administraciones públicas en la materia”.
A pesar de estas limitaciones  del ámbito objetivo de la norma, en el contenido del Proyecto, tal y como se desarrolla en el  articulado, hay ciertos  aspectos que merecen ser puestos de relieve,  pues son expresivos de la orientación que se pretende dar a la organización del suelo.
El Proyecto se esfuerza, a través de diversos artículos (2, 4, 5, 6, entre otros) en  el relanzamiento de una serie ideas, que en realidad se estructuran más como principios rectores del urbanismo que como auténticos derechos subjetivos, que confluyen para destacar como valor protegible el  entorno ambiental del territorio: la protección del medioambiente, la preservación de los caracteres propios del suelo inidóneo o innecesario para la transformación urbanística, y la preocupación por la regeneración del suelo urbano consolidado, “la ciudad ya hecha”, entre otras. Los preceptos que regulan estos aspectos, en torno a los cuales va creando un  estatuto del ciudadano (más que un status propietatis) son normas “imperfectas”, en el sentido clásico, por su bajo nivel de imperatividad, al no prever consecuencias contra su contravención. Mas no por ello dejan de tener su importancia, principalmente por su alto valor interpretativo a la hora de ponderar y aplicar otras normas y de definir (y redefinir) los contornos de muchos derechos relacionados con la materia. Particular aplicación de estos postulados es el deber de “conservación” que se impone (Art.9) al propietario de suelo, ya sea urbano, ya rural (“mantener los terrenos y su masa vegetal en condiciones de evitar riesgos de erosión, incendio, para la seguridad o salud públicas, daño o perjuicio a terceros, prevenir la contaminación del suelo, el agua o el aire”, etc…)
Como puede deducirse, la configuración del derecho de propiedad se acoge a un perfil más bajo que en la Ley 8/98. Destacan, por su novedad, los deberes de “uso” o de “conservación” (al que antes aludíamos)  que impone el artículo  9, al definir los perfiles negativos del dominio urbano.  Aunque no se sigue el principio de que el contenido de la propiedad del suelo viene determinado por el plan, su régimen resulta de su actual “vinculación a concretos destinos”. Por ello la mera previsión de edificabilidad no se integra en el contenido de la propiedad del suelo. Congruentemente con este principio, a efectos urbanísticos (reparcelatorios, expropiatorios, etc), el valor del suelo se calcula a partir de su situación real (valor de sustitución) y no de su destino. Es decir el suelo que de presente es rústico se valora como tal, aunque el planeamiento haya previsto su transformación. Éste es uno de los puntos que ha propiciado un mayor número de críticas, pues va entrañar una fuerte contención de los justiprecios. Es, sin embargo, una solución que se compadece bien con el principio de que las plusvalías del urbanismo, corresponden a la comunidad, sociedad, pero que priva de participar en las mismas al propietario (circunstancia que acaso pudiera plantear algún problema de constitucionalidad).

"Se patentiza la quiebra de la unidad de ordenamiento urbanístico por que el planeamiento y la gestión urbanística se conciben en la Carta Magna como competencias de Comunidades Autónomas y el Tribunal Constitucional, se pronunció en contra del carácter supletorio de la normativa estatal"

La facultad de urbanizar queda fuera del contenido del derecho de propiedad. La exclusión  es una consecuencia lógica de la consideración de la urbanización como un servicio público. Este postulado (que resulta razonable, ya que tanto los deberes como los resultados de la actividad de transformación del terreno suelen trasvasar el ámbito de la propiedad singular y del interés de su propietario, pues se trata de una actividad económica de interés general) es compatible, incluso congruente,  con la idea de abrir la gestión  de ese servicio público a la iniciativa privada. Con esta opción, se da carta de naturaleza,  en una ley estatal, a la figura del agente urbanizador profesional. Se abre así la puerta a la competencia entre entidades urbanizadoras.
Menor justificación tiene el mantenimiento de las cesiones forzosas del aprovechamiento, máxime al fijarse  el umbral máximo de esta cesión en el 15 %, que, evidentemente, permite aumentar la requisa pública. Este es uno de los puntos más merecedores de crítica, pues sin duda alguna,  tal y como coinciden en apuntar la mayoría de los expertos, esta exigencia se ha manifestado como una de las causas relevantes de encarecimiento del suelo. Es muy de lamentar que no se aproveche la ocasión para estudiar el diseño de un nuevo sistema de financiación de los Ayuntamientos, al margen de la producción de suelo. En la misma línea, otro fleco indudablemente intervencionista viene constituido por la imposición de la reserva del 25 por ciento de la edificabilidad residencial para viviendas protegidas.  El bajo coste de este tipo de viviendas, suele repercutirse como un sobrecoste de las demás viviendas, con evidente trascendencia inflacionaria. Ciertamente un Estado social como el nuestro debe tener una política activa de apoyo al acceso a la vivienda de las capas más desfavorecidas. Mas tales medidas de apoyo debieran sufragarse con cargo a los presupuestos de las Administraciones competentes, no haciendo recaer la mayor parte del gravamen en los titulares de suelo.
La ley contiene además  una serie de medidas dispersas, de muy diversa índole. Sin embargo, vamos a centrar la atención en las dirigidas a aumentar la seguridad, entendida en un sentido amplio (publicidad, eficacia, sostenibilidad). Aunque la ley estatal no es competente en materia de planeamiento, si lo es en materia de procedimiento. De ahí que el proyecto (Art. 11), dispuesto a aumentar la publicidad de los instrumentos urbanísticos, los sujeta, a todos ellos, incluso  a los convenios,  al trámite de la información publica. Aquí la norma va cargada de imperatividad, por cuanto dispone la ineficacia de los actos urbanísticos mientras no se publiquen, y aún su nulidad si en su procedimiento de aprobación o celebración se hubiese incumplido lo dispuesto sobre información pública. También se establece el deber de todas las administraciones de impulsar la información telemática de los instrumentos urbanísticos. La norma se cierra con una serie de medidas encaminadas a evitar el estancamiento y el retraso en la tramitación de los expedientes. Consagra el derecho de los administrados a obtener el resarcimiento de gastos, si la administración incumpliese el deber de resolver en plazo, y establece el silencio positivo respecto de la  aprobación definitiva de los instrumentos, cuyo procedimiento de oficio se inicie por una Administración,  por un órgano de otra Administración (siempre que se hayan cumplido los requisitos previstos en el art. 11.5). Asimismo es digno de mención el serio compromiso que parece adquirir el proyecto con el medio ambiente y la sostenibilidad, que  le lleva a establecer el principio (Art.18) de que todos los instrumentos de ordenación territorial y urbanística están sometidos a evaluación ambiental.
No podemos dejar de hacer referencia a una pequeña novedad, que sin embargo es reveladora de la importancia que esta ley concede al control de legalidad notarial que se produce al tiempo de autorizar una escritura que tenga por objeto terrenos.  El proyecto sigue el principio tradicional de la oponibilidad general de  los deberes urbanísticos. Éstos afectan siempre al adquirente de un terreno, que ex lege queda subrogado en los mismos. A la vista de esta solución,  el artículo 18 se prevé la posibilidad de que el notario  solicite de la Administración pública competente información telemática, o en su defecto informe escrito,  “expresivo de la situación urbanística y los deberes y obligaciones a cuyo cumplimiento estén afectas” las “fincas” o “parcelas” (cuya definición se contiene en el artículo anterior). Se trata de una medida muy saludable, en la línea  garantista sentada  por la Ley de impulso a la productividad, que potencia la utilización notarial de las nuevas tecnologías al servicio del ciudadano.

"Si el suelo bruto es la materia prima, el suelo urbanizado es el deseado producto que tiene una elaboración tan complicada que necesariamente va a influir en el tipo de mercado. Es un mercado opaco. Es muy difícil calcular el tiempo de transformación, sus costes, en definitiva los resultados"

Perspectivas de futuro. No es difícil augurar que, al menos a corto plazo, las cosas no van a cambiar demasiado. Sin embargo quizás fuera oportuno, separar, como hicimos al principio, los dos grandes cometidos del urbanismo: el acceso a la vivienda y la ordenación del territorio.
En nuestro urbanismo siempre fue una asignatura pendiente la conexión de la ordenación del territorio con la gestión urbanística. En cambio ahora es, sin duda, la ordenación del territorio, la materia  cuya defensa el proyecto trata de impulsar, trasladando a un texto normativo la preocupación tan sentida en la sociedad actual por el entorno. En este punto queda patente la voluntad del proyecto de distanciarse del modelo desarrollista tradicional. La norma proyectada, aunque no haya provisto los medios necesarios al respecto, tiene unas metas muy claras y encomiables: desarrollo sostenible, modelo de ciudad compacta, no dispersa, regeneración de la ciudad, y  conservación  de los activos urbanos y naturales. Todo ello consecuencia del postulado del que parte la Ley de que el suelo es un bien escaso y no renovable. Asimismo, la atención tan meritoria que manifiesta el legislador por el medio ambiente, y la protección de los espacios naturales, debe ser resaltada como lógico contrapeso de la declaración del suelo urbanizable como categoría residual.
Más pobres van a ser los resultados en materia de vivienda. Esta ley, apenas supone avance alguno para evitar la escalada de precios. Se echa de menos un reforzamiento del derecho de propiedad urbana y la disminución de las contribuciones que se imponen al propietario. Las cesiones forzosas deberían desaparecer, o disminuir notablemente. Para ello sería necesario acometer la reforma de la financiación de las Haciendas locales, y quizá también del sistema de financiación de viviendas protegidas. Además, todavía dentro del estatuto del propietario, habría que potenciar más su derecho a iniciar el proceso urbanizador y a elegir libremente cómo y cuándo poner en el mercado su suelo (dejando a salvo los terrenos merecedores de protección) sin otros condicionantes que la previa realización de las infraestructuras, abastecimiento de servicios  y demás exigencias del planeamiento. En definitiva, aumentar la capacidad de decisión del propietario. Tampoco muestra mucha preocupación el Proyecto por el  mercado del suelo: el aumento de la oferta, de la transparencia y de la competencia, que son condiciones básicas para el buen funcionamiento del mercado. También contribuiría a modernizar el mercado del suelo la superación de la cultura del trueque de terrenos o de aprovechamientos urbanísticos. Las compensaciones, cesiones y trasvases indemnizatorios, en tanto sea posible, habrían de hacerse en dinero.
Desde una perspectiva jurídica, merecen un juicio positivo las medidas que potencian la celeridad y la información de los instrumentos urbanísticos, y la seguridad en las transacciones. Sin embargo, atendido el carácter de ley marco a que aspira este Proyecto, falta un reconocimiento general de la posibilidad de recurrir a la intervención notarial  como vía alternativa para cumplimentar el trámite de la información pública de determinados instrumentos urbanísticos. Asimismo, puede señalarse que el Proyecto va a dejar escapar una ocasión de oro para regular los convenios urbanísticos – través de los cuales se ha conseguido vadear y escapar a las previsiones del planeamiento- y someter su formalización a escritura pública, para reforzar así el control de legalidad del que se han mostrado necesitados en tantas ocasiones.
Mas, a esta ley no se le puede pedir que arregle todos los problemas. El  Parlamento ya no tiene plena capacidad normativa para adoptar otras medidas igualmente necesarias para dotar de transparencia y agilidad al mercado del suelo, y aumentar la competitividad de sus agentes. Como ya se ha apuntado no son de su incumbencia todas aquéllas relativas al planeamiento y a la gestión, que son de competencia autonómica. Entre ellas podríamos enumerar, resumiendo en buena medida las propuestas adelantadas por la doctrina y por diversos sectores afectados, la configuración del plan general como planificación estructurante, el reconocimiento al propietario de la facultad de elegir el destino del suelo no protegido, respetando las reglas generales (infraestructuras, usos incompatibles, etc.) la evitación de duplicidad de planes, cuando hay suficiente detalle, el planteamiento de los sucesivos planes como complementarios (es los aspectos no estructurales), relativizando el principio de jerarquía (para permitir la mejor adaptación a la actualidad urbanística de que es susceptible el plan postrero), la coordinación entre planeamiento y gestión, la desaparición de los controles reiterativos en la ejecución urbanística etc.  
Hay cuestiones, sin embargo, de capital importancia (alguna de las cuales ya se ha hecho referencia) cuya solución trasvasa el ámbito de competencias de una Administración y requiere el concurso de todas ellas: i) la revisión del papel de los Ayuntamientos, para atenuar su posición  de “parte interesada”, a veces arbitraria y arbitrista, y  orientarlos  a asumir funciones  más arbitrales o de supervisión (como ya propusiera Soriano) y de su modelo de financiación, y ii) la búsqueda de un punto de encuentro para tratar de recomponer, aunque fuera mínimamente, cierta unidad o uniformidad en el mercado del suelo. Para ello quizá habría que volver a poner sobre la mesa la conveniencia de un pacto sobre el suelo entre las tres Administraciones afectadas.
Sin embargo, todo parece indicar que todavía habrá que esperar a otras iniciativas legislativas y políticas, que logren concitar en la ciudadanía una confianza seria en la solución de los problemas planteados. Habrá, pues, que esperar,  a que el urbanismo reduzca la complejidad de sus normas, a que flexibilice y simplifique sus procesos, a que aumente la competitividad de sus agentes y la capacidad de decisión del propietario, redimensionando el contenido de la propiedad urbana. En definitiva,  a que el urbanismo se abra a la sociedad. Mientras tanto, habrá, que continuar a la búsqueda del modelo…,  de un modelo urbanístico apto para el siglo XXI.