Se encuentra ya en trámite parlamentario el nuevo proyecto de Ley del Suelo, con la que el Gobierno aspira a regular las residuales cuestiones conexas al ámbito urbanístico que permanecen en la capacidad legislativa del Estado, una vez que el urbanismo, como fenómeno jurídico, pasó en 1997 a ser competencia del legislador autonómico de acuerdo con la interpretación del Tribunal Constitucional. Esta misma posición limitada de la intervención del Estado hace de este proyecto de Ley del Suelo algo muy distinto a las anteriores de 1956, 1975, 1990 y 1992 y más similar a la ley de valoraciones de 1998. Aún así, la importancia del tema, su relación con la función notarial y su incidencia sobre la actividad económica no pueden por menos de suscitar la atención de esta revista. Así, además de la obligada referencia en las páginas legislativas, incluimos en las de opinión importantes artículos de dos notarios.
Es un hecho que el urbanismo español no ha sabido tradicionalmente dar respuesta adecuada a dos cuestiones básicas: el acceso a la vivienda y la ordenación del territorio, y en particular, al diseño de la ciudad y a la protección del medio ambiente. La exagerada carestía de la vivienda, la escandalosa frecuencia con que los medios informativos se ven obligados a publicar casos graves de corrupción en torno al urbanismo, la colusión de política y negocios en este ámbito, las frecuentes agresiones medioambientales, particularmente en los frágiles territorios de costa, son algunos ejemplos no exhaustivos de la existencia de un serio problema sin resolver. No es cosa de modelos, porque ni el modelo intervencionista, ni el llamado liberal han sabido satisfacer aquellas necesidades básicas, ni evitar unas prácticas de corrupción que afectan a cuestión tan sensible para la opinión pública como es la vivienda.

"Los bajos tipos de interés han contribuido durante los años recientes a 'sobrecalentar' el mercado de la vivienda. Otras causas obran en la misma dirección, como el fuerte crecimiento de unidades de convivencia y la llegada de muy numerosos inmigrantes"

Cierto que, como los expertos apuntan, el encarecimiento del suelo no es la única causa de la antisocial desmesura en el precio de la vivienda, aunque es sin duda, cuando se analizan los costes, la más importante, muy por delante de la obra propiamente dicha y de los costes fiscales. Cierto también que más de una década de continuado y espectacular crecimiento de la economía española ha producido, en este ámbito, una expansión de la demanda que tiene mucho que ver con el encarecimiento de la oferta en un sector, además, beneficiado por la subyacente confianza en “el ladrillo” de los inversores españoles, tradicional y algunos opina que justificadamente más proclives a los bienes inmobiliarios que a los activos mobiliarios.
Los bajos tipos de interés, unidos a la sorprendente y temeraria opción por los variables, en las hipotecas, han contribuido también durante los años recientes a “sobrecalentar” el mercado de la vivienda. Incluso cabe anotar pequeñas incidencias que obran en la misma dirección, como el fuerte crecimiento de unidades de convivencia, la llegada de muy numerosos inmigrantes, etc.
Se apuntan, entre las causas de la ineficiencia de nuestro urbanismo, a la opacidad –ese espacio casi impenetrable que crea un espiral de controles e incluso contradicciones entre los distintos niveles de planeamiento–, falta de oferta y déficit de competencia del mercado del suelo. No es posible pasar por alto, por ejemplo, que el propietario, además de costear las obras y la preparación de los terrenos que van a ser de uso público, en la época intervencionista tenía que ceder nada menos que el 15% del aprovechamiento urbanístico a la administración local. Todo esto en el espacio estricto y previsible de la legalidad. A finales de la década de los noventa, el urbanismo recibió la influencia de las corrientes liberalizadoras que cambiaron los obsoletos modelos de la economía española e iniciaron la etapa de crecimiento sostenido y continuado que todavía se mantiene. ¿Se pasó en el urbanismo de la ineficiencia a la eficiencia? No puede afirmarse con certeza. Cierto que se redujeron o eliminaron los peores aspectos de la etapa intervencionista, pero la realidad es que la carestía de la vivienda no sólo no se suavizó, sino que se aceleró de manera visible. Y la notoriedad de las prácticas corruptas no refleja únicamente mayor exigencia informativa por parte de la ciudadanía y más decisión de la Prensa –que son fenómenos ciertos, para satisfacción de la conciencia democrática–, sino realidades que han permanecido y crecido, para escándalo de la moral pública.

"Parece acertado que el Gobierno, a pesar de las limitadas competencias sobre urbanismo que el modelo autonómico deja en manos del Estado, intente poner en coherencia lo que tiene y actuar, lo que de momento ya ha generado el beneficioso efecto de reabrir el debate sobre el modelo"

El mercado del suelo es por tanto, simultáneamente, muy sensible desde la perspectiva ciudadana y muy complejo jurídicamente. Señalan los expertos que la actividad urbanística se encuentra sometida a la convergencia de factores muy diversos: jurídicos, por la complejidad de competencias, normas y fases de ejecución; técnicos, derivados de la obra misma; de gestión, por la diversidad de aprobación y licencias que necesita; e incluso –como señala uno de los articulistas de nuestras páginas de opinión– de “cultura política local”. En suma, requiere muy alta capacidad económica, habilidad de gestión y suficiencia tecnológica actualizada. En curiosa paradoja, en la actualidad, lo comercial, con ser siempre muy importante, es casi lo más sencillo, porque se beneficia de las antes apuntadas presiones activadoras de la demanda.
En estas circunstancias, parece acertado que el Gobierno, a pesar de las residuales y limitadas competencias que el modelo autonómico deja, sobre urbanismo, en manos del Estado, intente poner en coherencia lo que tiene, aunque sea modesto, y actuar, lo que de momento ya ha generado el beneficioso efecto de reabrir el debate sobre el modelo. La compleja y crispada situación política no permite avanzar en el terreno, constitucionalmente abierto a la exploración, de la armonización de las legislaciones autonómicas. Se queda más en valores sociales muy dignos, como la protección de las condiciones medioambientales preexistentes y su conciliación con el horizonte urbano, lo que es digno de elogio y apoyo.
No merece elogio, en cambio, el mantenimiento de las “cesiones forzosas del aprovechamiento”, lo que algún distinguido autor no duda en calificar de requisa pública. Ello sin contar con que esta requisa es portillo abierto a los más indeseables aspectos de la negativa imagen ciudadana de nuestro urbanismo. ¿Para cuándo se deja atender ese grito cívico, y esa exigencia de saneamiento del sistema, que es, en España, la reforma del modelo de financiación de las haciendas locales?
La nueva Ley del Suelo no supondrá importantes innovaciones y no resolverá los grandes problemas del Derecho urbanístico español, pero es opinión extendida que tampoco podía hacerlo con el pie forzado de las competencias definidas por la jurisprudencia constitucional, lo que nos lleva a un juicio global no entusiasta pero desde luego favorable sobre el proyecto enviado por el Gobierno a las Cortes.

"El urbanismo español no ha sabido dar respuesta adecuada a dos cuestiones básicas: el acceso a la vivienda y la ordenación del territorio, y en particular, al diseño de la ciudad y a la protección del medio ambiente"

En lo positivo, el proyecto de Ley del Suelo, al conseguir claridad y mejor sistemática, así como perfiles más precisos para algunas instituciones, ofrece un marco básico en el que la iniciativa legislativa autonómica podrá desarrollar sin dificultad las normas urbanísticas de su competencia. Cierto que son inevitables también algunas reservas en algo sensible para los lectores de esta revista, como es la función notarial. La Escritura pública apenas merece consideración al proyecto, en tanto que se amplia el radio de acción y los efectos legales de los asientos registrales. Y es un error. La  eficacia de los asientos registrales en materia urbanística es divulgativamente razonable pero nunca decisiva ya que los efectos del registro no pueden aplicarse a los planes urbanísticos que por si mismos gozan ya  de  una publicidad superior similar a la de la ley por  lo que las modificaciones de los planes son vinculantes aunque no se inscriban y en cambio la publicación tabular de un dato modificado nada ayuda solo  confunde al que lo consulta que ningún derecho podrá basar en esa publicación de algo derogado. Resulta por el contrario un lujo sin embargo la postergación que el proyecto legal hace de los efectos, autenticidad y presunción de veracidad y legalidad, de los documentos públicos, tanto escrituras como actas,  cuya contribución al desarrollo y eficacia del urbanismo  ha sido en el pasado notoria y brillante cuando a ellas se ha recurrido. No se comprende fácilmente pues la digamos  imprudente minusvaloración –hoy como ayer, eso es cierto– del instrumento publico notarial en el Proyecto que comentamos. En los artículos que publicamos en las páginas de opinión se subrayan los avances del proyecto de ley, pero también se indican algunas deficiencias y se apuntan incluso propuestas que podrían contribuir a mejorarlo.