REVISTA DE PRENSA

Publicado en Voz Populi el 21 de julio de 2024

El núcleo de la cuestión es, en este momento concreto, el suelo y las licencias, es decir, el tiempo que se tarda en crear la oferta

Tampoco está el problema en la financiación, pues hay dinero para prestar, aunque es cierto que no como antes de la crisis porque se han introducido en el proceso más controles que tratan de impedir préstamos irresponsables

Ignacio Gomá Lanzón
Notario de Madrid

La semana pasada tuve la oportunidad de estar en un curso de verano sobre la vivienda que organizó la UPV y la Fundación Notariado, que dirijo. El acceso a la vivienda constituye hoy un grave problema social. En el boom inmobiliario de los primeros años 2000 se mezclaron el dinero fácil, las normas urbanísticas favorables, la necesidad de financiación de los partidos, el control político de las Cajas y la irresponsabilidad financiera. Todo ello generó una burbuja de precios que acabó estallando y que nos dejó escaldados algún tiempo, pero ahora los precios han vuelto a subir, junto a la inflación y los tipos de interés, sin que los sueldos hayan tenido un ascenso proporcional.
Sin duda, la vivienda es un elemento estructural de nuestra existencia, que se problematiza coyunturalmente en función de la tensión de las diversas variables que afectan a su desarrollo: la demografía, el suelo, la normativa, la financiación, la promoción y la construcción. Ya decía Engels en 1872 que “el denominado problema de la vivienda, al que la prensa dedica hoy en día tanta atención.... no es privativo de la época presente…” Además, el concepto vivienda tiene un significado ambivalente: es, desde luego, el lugar donde las personas tienen cubiertas sus necesidades primarias, como el descanso, la alimentación y la higiene; es decir, por un lado cumple una función social. Pero también es un bien económico, un objeto de derecho, y puede ser tratado como un producto, una mercancía producida a fin de ser vendida o alquilada, adquiriendo un valor de cambio como objeto mercantil. Y de hecho, esto ha generado una actividad muy importante en España.
Quizá conviene recordar que las políticas públicas deben pagarlas todos los ciudadanos a través de los impuestos y no algunos ciudadanos particulares que tienen la mala suerte de toparse en la vida con personas con dificultades económicas… o con pocos escrúpulos.
La tensión entre estas dos facetas puede crear graves problemas, ya sea en la satisfacción de esa necesidad social o en la funcionalidad del mercado y en la tutela del derecho de propiedad. La Constitución Española de 1978 declara en su artículo 47 el derecho de todos los españoles al disfrute de una vivienda digna y adecuada. Esta fue, sin duda, una de las primeras cuestiones a tratar: si el derecho a la vivienda es el derecho subjetivo a “exigir” una vivienda o si es más bien -como parece más exacto, salvo en alguna Comunidad- un mandato al legislador para que promueva las medidas necesarias para que los ciudadanos puedan acceder a una vivienda. Lo que es importante tener en cuenta cuando se quiere usar ese derecho para ser tolerante con el impago o con la okupación. Quizá conviene recordar que las políticas públicas deben pagarlas todos los ciudadanos a través de los impuestos y no algunos ciudadanos particulares que tienen la mala suerte de toparse en la vida con personas con dificultades económicas… o con pocos escrúpulos. Todo eso no genera más que incentivos negativos en quienes pueden poner en el mercado más viviendas, porque, lógicamente, si el inversor privado que pretende obtener una cierta rentabilidad (sea un fondo buitre o una abuelita que quiere complementar su pensión), ve topada su renta por una ley de la Vivienda (caso catalán) o limitados sus derechos para desahuciar a quienes no pagan (prueba de no vulnerabilidad a cargo del arrendador) tomará las decisiones racionales que correspondan (para seguir obteniendo rentabilidad, no para proporcionar viviendas a quienes no pagan). En definitiva, o nos hacemos comunistas del todo y controlamos oferta, demanda y todo lo demás o posiblemente el intervencionismo en precios saldrá mal, porque es difícil poner puertas al campo. La regulación conduce, dirige, incentiva, pero es difícil que controle toda la economía, que es polimórfica. Como dijo Mencken, para todo problema complejo hay una solución clara, simple y equivocada.
En los estudios de políticas públicas, este tipo de problemas complejos se han denominado “problemas retorcidos” (wicked problems), concepto que se refiere a situaciones sociales problemáticas en las que: (1) no hay una solución obvia; (2) muchos individuos y organizaciones están necesariamente involucrados; (3) hay desacuerdo entre las partes interesadas; y (4) la solución requiere cambios de comportamiento de ciertos actores.
De este curso de verano obtenemos algunas conclusiones en esta línea: existe un problema de acceso a la vivienda pero no en todos los estratos ni edades, ni existe el mismo problema si se compra o se alquila. De forma simple, podríamos decir que el problema de la vivienda se concentra en la población con menos recursos, principalmente jóvenes o personas de origen extranjero, que vive en alquiler y en ciudades con una gran actividad económica o turística. Hay un problema social con estos colectivos que hay que atacar con soluciones imaginativas.
Por otro lado, los especialistas asistentes resaltaron que el problema se encuentra en la oferta, no en la demanda, y que, de hecho, incentivar la demanda con deducciones o facilidades podría agravarlo todavía más. Tampoco está el problema en la financiación, pues hay dinero para prestar, aunque es cierto que no como antes de la crisis porque se han introducido en el proceso más controles que tratan de impedir préstamos irresponsables. Además, se indicó que la construcción se ha industrializado y se realiza por módulos y sería muy conveniente encontrar fórmulas de financiación que pudieran recaer sobre los diversos módulos con seguridad jurídica, ya sea con la tokenización o con la ampliación de las tradicionales garantías muebles o inmuebles.
Por supuesto, como variables importantes, es preciso destacar también la inmigración, la existencia de nómadas digitales que precisan vivienda en lugares de España con calidad de vida o el cambio de la estructura sociológica de la vivienda, al punto de que en muchas zonas hay un predominio de viviendas de un solo habitante. Y no nos olvidemos tampoco de la falta de mano de obra especializada tras la crisis financiera.
Pero quizá el núcleo de la cuestión es, en este momento concreto, el suelo y las licencias, es decir, el tiempo que se tarda en crear la oferta. Al parecer, el tiempo que se tarda en conseguir suelo finalista se encuentra entre diez y quince años; y el plazo para obtener la licencia, de doce a quince meses. Un ejemplo significativo: señaló un ponente que Valdebebas, en Madrid, calificado antes de la crisis como apto para locales, a 2024 no ha sido reconvertido para poder contener viviendas. El problema, señaló otro ponente, no ha hecho más que empezar, pues si esperamos que la demanda crezca y la creación de la oferta ha de esperar tres lustros, sólo cabe que la situación se agrave. Lo que no es de extrañar que ocurra cuando ante problemas retorcidos, en vez de políticas públicas consensuadas preferimos leyes voluntaristas.