Dentro del marco de la política impulsada desde la UE para que los Estados miembro adopten medidas que avancen hacia una mejora y mayor eficiencia energética, el gobierno ha aprobado mediante el Real Decreto 390/2021, de 1 de junio, un nuevo procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios. Por medio de este Real Decreto se traspone la Directiva (UE) 2018/844, de 30 de mayo de 2018, por la que se modifica la Directiva 2010/31/UE relativa a la eficiencia energética de los edificios y la Directiva 2012/27/UE relativa a la eficiencia energética, quedando derogado el Real Decreto 235/2013, con efectos desde la entrada en vigor del nuevo Real Decreto 390/2021, que fue al día siguiente de su publicación en el BOE el 2 de junio.

Este nuevo Real Decreto introduce mejoras técnicas en lo referente al procedimiento para la elaboración y emisión del certificado de eficiencia energética de edificios o parte de ellos. En este artículo, no obstante, dado el foro en el que se publica, nos centraremos únicamente en las cuestiones que merecen más interés desde el punto de vista de la práctica notarial.
1. La primera y principal observación es que no parece que los cambios vayan a ser tan relevantes, al menos según el margen de autonomía que se quiera reconocer a los interesados. Este es el punto clave, saber si la información que facilita un certificado de eficiencia energética (CEE) es una información de interés “privado” o de interés “público”, pues de esto depende su disponibilidad. En ese sentido el Real Decreto 390/2021 arranca de la declaración contenida en la Exposición de Motivos del Real Decreto 235/2013 de que la obligación de poner a disposición de los compradores/usuarios un CEE es con la finalidad de que “pudiesen comparar y evaluar la misma”. La nueva Directiva UE se refiere a cuestiones de orden técnico. Por razón de su obligada trasposición, y también de la experiencia acumulada, se dice en la Exposición de Motivos del Real Decreto 390/2021 que se incorporan algunas modificaciones en el sistema del Real Decreto anterior para la mejora del procedimiento para la certificación de la eficiencia energética, entre otras, la actualización del contenido del CEE, el incremento de la calidad de la misma y el establecimiento de la obligación para las “empresas inmobiliarias de mostrar el certificado el CEE de los inmuebles que alquilen o vendan”. Por la amplitud, extensión y alcance de las modificaciones, se opta por un nuevo Real Decreto y la derogación del anterior.

“No parece que los cambios vayan a ser tan relevantes, al menos según el margen de autonomía que se quiera reconocer a los interesados”

Pero la finalidad, desde el punto de vista privado, y por ello con incidencia en el plano “contractual”, no cambia, sigue siendo la misma, proporcionar determinada información al adquirente. Podrá ser una cuestión de interés general que los adquirentes cada vez comparen más estos parámetros a la hora de comprar una vivienda, pues hará que los ofertantes compitan entre sí para conseguir mejor calificación energética, pero el objeto de la norma no es la tutela de un interés público. El matiz es decisivo, pues de esto depende que el adquirente pueda seguir renunciando al CEE, como hasta ahora ha venido admitiendo la DGSJFP (entre las recientes, la Resolución de 20 de marzo de 2019), y no se ven razones para cambiar de postura, fuera de lo que puede hacer alguna Comunidad Autónoma en uso de sus competencias (caso valenciano), sin que nos conste que la Comunidad de Madrid, en la que ejercemos, tenga norma específica al respecto, ni en la legislación urbanística, ni en la de consumidores, a diferencia de otras. Por tanto, el CEE sigue siendo renunciable, igual que antes.
2. Supuesto lo anterior, se producen algunos cambios en materia de ámbito de aplicación:
+ Se incluyen las reformas o ampliaciones que cumplan determinadas condiciones. La más interesante es la que suponga un 10% más de la superficie, cuando la total ampliada supere los 50 m2. Por tanto, en ampliaciones de obra nueva, pero las de verdad, es decir, en las que se amplía ex novo los metros construidos, no las que se hagan por antigüedad, habrá que aportarlo a la escritura, igual que se hace ya en las obras de nueva planta.
+ La exención de los 50 m2 solo se admite respecto de edificios independientes que no estén en contacto con otro -adosados-, es decir, ya no procede la exención cuando son partes de un edificio. Por tanto, las entidades en régimen de propiedad horizontal de menos de 50 m2 caen fuera de esta exclusión y requieren ahora también la entrega del certificado energético.
+ También desaparece la exención referida al uso limitado en el tiempo, que tan bien venía en zonas de playa.
+ Según el artículo 3.2.e), en la compra de edificios para su reforma ya no se habla de “importantes”, sino específicamente de las reformas que señala el apartado d) del artículo 3.1, es decir, también la mera ampliación superior al 10% de la superficie. Pero se les exime en la compra, no en la reforma, así que convendrá efectuar la oportuna advertencia en la escritura en que se formalice la compraventa. Para hacer efectiva la exclusión se exige declaración responsable ante el órgano competente de la comunidad autónoma en materia de certificación energética de edificios. Es discutible si esta exención resulta aplicable no solo a la compra de edificios enteros para su reforma, sino también a partes de edificios (por ejemplo locales en bruto), dado que el tenor literal de la exención del artículo 3.2.e) es para la compra de edificios. Sin embargo, cuando en el párrafo siguiente se menciona que será necesaria una declaración responsable para hacer efectiva la exclusión recogida en este apartado f) -texto mal concordado ya que no existe ese apartado f)- se añade que la declaración responsable la debe hacer el propietario del edifico o de parte del edificio, según corresponda, por lo que la conclusión es que esta exención también aplica a las compraventas de partes de edificios en las que se vayan a llevar a cabo las reformas dichas.
+ Parece que se mantiene la exención de aquellas partes de un edifico respecto de las cuales no puede hablarse de recinto habitable, bien porque no estén cerradas (plaza de garaje), bien porque no está destinadas al uso de personas (trastero). Son ambas zonas de baja demanda energética que no requieren garantizar unas condiciones térmicas de confort, y dado que no se ha llevado a cabo ninguna modificación o precisión en cuanto a los edificios o parte de los mismos respecto a los que se exige CEE, parece que debe mantenerse el mismo criterio que hasta ahora en cuanto a no exigir CEE en la venta de plazas de aparcamiento y trasteros.
+ Se mantiene la exención de los locales para uso industrial. Respecto a los locales o naves de uso industrial en cuyo interior exista un recinto destinado a oficina, la exención dejará de ser efectiva si esa superficie es de más de 50 m2. Sin embargo, tratándose de naves industriales en régimen de propiedad horizontal, habitualmente tumbada, si tienen una oficina de menos de 50 m2 también resultaría exigible el CEE dado que la exención para esas superficies solo aplica a edificaciones aisladas, como hemos visto antes.
+ Aparte de la obligación de obtenerlo en la nueva construcción, conforme al artículo 17, cuando se trata de transmisión se sigue hablando únicamente de venta o alquiler, por tanto, se mantiene la exclusión en los supuestos de donación o extinción de condominio. Más discutible resulta su exigibilidad en los casos de dación en pago o aportación a sociedad, para los que nos decantamos por exigirlo dado el carácter oneroso de la transmisión y la finalidad informativa que tiene el CEE para el adquirente, que forma una opinión sobre una de las cualidades del bien que recibe en pago de una deuda o como desembolso de capital, a través del CEE.

“La ley no impone que el certificado y la etiqueta se deba incorporar a un protocolo notarial, sino que se entregue en el momento de contratar, por eso lo exige como anexo”

3. Otros cambios de interés:
+ Ahora, lo que se exige es la entrega al comprador del CEE debidamente registrado junto con su etiqueta, pues conforme al artículo 17.2 al contrato se debe anexar una copia del certificado de eficiencia energética debidamente registrado y la etiqueta de eficiencia energética. En el caso de arrendamiento se exige anexar al contrato la etiqueta energética, que presupone la inscripción del CEE en el registro administrativo correspondiente. Es decir, sin registro no es válido el CEE, o más precisamente, está incompleto pues la entrega lo debe ser del CEE y su etiqueta, o solo de la etiqueta para el inquilino. Por tanto en las compraventas (o transmisiones onerosas) en las que únicamente se entregue el CEE pero no la etiqueta debe advertirse esta circunstancia.
+ De resultas del control externo aleatorio que puede hacer la Administración de los certificados energéticos emitidos, si antes aquélla podía cambiar la calificación obtenida, ahora puede obligar a obtener un nuevo certificado y registrarlo. Es por ello conveniente recoger una advertencia al efecto en la escritura por la que se formalice la transmisión de un inmueble sujeto a la obligación de entrega de certificado energético.
+ Se mantiene la validez máxima de diez años, excepto cuando la calificación sea G, para los que se acorta a cinco años. No hay norma transitoria en el Real Decreto, pero entendemos que esto no afecta a los CEE emitidos anteriormente.
+ Se crea el Registro Administrativo Centralizado de informes de evaluación energética de los edificios, que no sustituye a los registros autonómicos sino que su objetivo es dar información estadística sobre el estado de calificación energética del parque edificatorio a nivel nacional, y dependiente del Ministerio para la Transición Ecológica y el Reto Demográfico.

“Un Real Decreto no puede imponer una nueva exigencia ‘civil’ para la validez de un contrato entre particulares”

4. Llegamos ahora a la cuestión central desde un punto de vista notarial: ¿qué hacer en la escritura? Del artículo 17.2 resulta que el CEE y su etiqueta se han de anexar al contrato de compraventa. No basta solo con ponerlo a disposición del comprador, como exigía el anterior Real Decreto, sino que se habla de “anexar”. Pero tampoco habla directamente de hacerlo en la escritura (como hace el Decreto 39/2015 valenciano). No obstante, partiendo de que la escritura formaliza un contrato, se habría de testimoniar el certificado y la etiqueta. Ahora bien, el contrato ha podido ser anterior, incluso como mal llamado contrato de arras, en cuyo caso se pudo incorporar a aquél, sin necesidad de reiterarlo en la escritura, aunque se deje constancia en ésta de su existencia, por ejemplo, mediante testimonio de la etiqueta y de la primera página del CEE. La ley no impone que se deba incorporar a un protocolo notarial, sino que se entregue en el momento de contratar, por eso lo exige como anexo. Antes, solo decía que se pusiera a disposición del adquirente, sin mayor indicación. Ahora se señala, más que un momento, un “hecho”, el CEE es un elemento del contrato, es materia contractual relevante, cuando existe. Por eso se debe anexar, ya sea en el momento de la firma de las arras o del contrato privado de compraventa, o en un momento posterior en el otorgamiento de la escritura, pero sujeto a un nuevo consentimiento (para salvar que el CEE tenga en su caso fecha posterior al de arras). El adquirente lo tiene, porque forma parte de aquél. Pero un Real Decreto no puede imponer una nueva exigencia “civil” para la validez de un contrato entre particulares. No estamos ante un elemento esencial del contrato que impida a las partes prestar válidamente su consentimiento. Estamos ante una obligación informativa, muy cualificada si se quiere, pero informativa, que debe cumplir el vendedor, salvo que el adquirente renuncie. Por tanto, si puede renunciar al CEE, con mayor razón podrá renunciar a otras exigencias menores. Así, por ejemplo, si todavía no está registrado, tampoco se ve inconveniente en que acepte firmar la escritura sin aportar la etiqueta, haciendo a las partes la oportuna advertencia. Como tampoco parece haber problema en que el adquirente solicite al notario que solo se testimonie la etiqueta y la primera página del certificado, dejando constancia el notario del número de páginas del CEE, que ha tenido a la vista, y de la declaración del adquirente de obrar completo en su poder. Estas omisiones podrán tener en el plano administrativo las consecuencias sancionadoras previstas en el nuevo Real Decreto, pero no deben impedir el otorgamiento de la escritura.

“Las omisiones podrán tener en el plano administrativo las consecuencias sancionadoras previstas en el nuevo Real Decreto, pero no deben impedir el otorgamiento de la escritura”

5. Por último, como cuestión de orden transitorio, mientras se sigan presentando en las notarías certificados energéticos anteriores al 3 de junio de 2021, fecha de entrada en vigor del Real Decreto 390/2021, lo cierto es que esos certificados fueron emitidos para cumplir con una obligación cuando estaba vigente el Real Decreto 235/2013, aunque se firme la escritura (quizá, no el contrato) estando ya en vigor el Real Decreto 390/2021. Por eso resulta aconsejable especificar en la escritura dicha circunstancia, es decir, CEE obtenido por la vendedora para cumplir una obligación establecida por el Real Decreto 235/2013, tramitado conforme a ese Real Decreto, y quizá entregado bajo el nuevo Real Decreto o quizá bajo el anterior, pero formalizada la escritura de compraventa después del 3 de junio de 2021. Una posible redacción para dejar constancia de esto sea: “De conformidad con la obligación de encargar la realización de la certificación de eficiencia energética la parte vendedora obtuvo en fecha & el correspondiente certificado, con arreglo al Real Decreto 235/2013, en ese momento vigente, que fue puesto a disposición de la parte compradora. Para dar cumplimiento en este acto a lo dispuesto en el artículo 17 del Real Decreto 390/2021, los comparecientes me solicitan que incorpore a la presente escritura testimonio por mi obtenido mediante fotocopia de la etiqueta, y solo de la primera página de dicho certificado, dejando constancia yo el notario de estar extendido en un total de & folios, que la parte compradora declara tiene completo en su poder”.
Y ya para concluir, vemos que este nuevo Real Decreto relativo al CEE ha traído alguna novedad para la práctica notarial relacionada con los certificados energéticos pero los cambios no son sustanciales, y que en todo caso la no aportación del certificado energético no ha de suponer un impedimento u obstáculo al otorgamiento de la escritura de compraventa o transmisión onerosa si el adquirente, que es el destinatario y beneficiario de la información que facilita el CEE y la etiqueta, presta su consentimiento al respecto.

Palabras clave: Certificado energético, Ámbito de exclusión, Renunciabilidad.
Keywords: Energy certificate, Scope of exclusion, Waivability.