ADQUISICIÓN POR CIUDADANOS EXTRANJEROS DE FINCAS EN ESPAÑA

España es un destino inversor de primer orden para multitud de personas de diferentes nacionalidades, ya sea de países europeos con sistemas legales y notariados similares, o de sistemas completamente distintos como el Common Law anglosajón.

Según los datos del Centro de Información Estadística del Notariado (www.cienotariado.org), durante el segundo semestre de 2022 la compraventa de vivienda por extranjeros creció un 9,7% interanual.
Las operaciones efectuadas por extranjeros representaron un 21,1% del total de compraventas a nivel nacional, superando el promedio que se registró entre 2010 y 2021 (17,0%).
Las compraventas de residentes supusieron el 55,5% del total de las efectuadas por extranjeros y aumentaron un 11,2% interanual. Las de no residentes representaron el 44,5% restante y ascendieron un 8%.
Veamos a continuación, y con carácter eminentemente práctico, algunos de los aspectos a tener en cuenta en los otorgamientos en los que intervienen personas físicas extranjeras.

“Según los datos del Centro de Información Estadística del Notariado, durante el segundo semestre de 2022 la compraventa de vivienda por extranjeros creció un 9,7% interanual”

Identificación de los otorgantes
Se aplican lógicamente las reglas generales del Reglamento Notarial y de la legislación en materia de prevención de blanqueo de capitales.
En el caso de los extranjeros comunitarios ésta se realiza a través, bien de su pasaporte, bien de su documento de identidad nacional.
Aquí podemos citar unos casos particulares:
Francia: validez de determinados documentos de identidad franceses caducados
Existe una norma transitoria que prorroga su vigencia: a partir del 1 de enero de 2014 la validez del documento nacional de identidad francés protegido (carné plastificado), expedido a los mayores de edad (más de 18 años), pasará de 10 a 15 años.
Rumanía
El documento de identidad rumano actual (denominado ROU-BO-02002) tiene un formato especial, tanto por su tamaño y colores empleados en la numeración, como por el hecho de que no contiene firma.
Ello puede plantear un problema en relación con el artículo 161 del Reglamento Notarial que exige que el documento utilizado deberá contener fotografía y firma del otorgante.
Por ello es recomendable solicitar además la exhibición de su pasaporte.
Italia
Recientemente Italia ha modernizado sus documentos de identidad, sustituyendo los antiguos, muy similares a nuestros extintos permisos de conducir de cartón, por tarjetas plastificadas.

Número de Identidad de Extranjeros (N.I.E.)
Los extranjeros que, por sus intereses económicos, profesionales o sociales, se relacionen con España, deben estar dotados, a efectos de identificación, de un número personal, único y exclusivo, de carácter secuencial. Según el Ministerio del Interior, el número personal será el identificador del extranjero, que deberá figurar en todos los documentos que se le expidan o tramiten, así como las diligencias que se estampen en su tarjeta de identidad o pasaporte.
Sin dicho N.I.E. se plantearían además problemas posteriores de liquidación de impuestos, cobro de cheques y movimientos bancarios e inscripción en Registros Públicos.
El problema del cambio de numeración posterior y de la adquisición de otra nacionalidad
Un problema frecuente y delicado es el de aquéllas personas que, al tiempo de adquirir un inmueble ostentaban pasaporte con una numeración, y al tiempo de querer transmitirlo o hipotecarlo han renovado su pasaporte, y el nuevo tiene otra numeración. O cuando quieren actuar en representación de una sociedad mercantil y el administrador figura con el número antiguo.
Idéntica problemática surge respecto de quiénes adquirieron un inmueble siendo nacionales de un determinado país y posteriormente han adquirido la nacionalidad española.
En tales casos es conveniente obtener un certificado de concordancia en el que se haga constar que la persona titular del pasaporte X hoy tiene el pasaporte Y, o que la persona con permiso de residencia “X” tiene hoy documento nacional de identidad español “Y”.
Cabe citar la reciente Resolución de 21 de junio de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, que se refiere al caso expuesto en que no coincide el documento de identidad que motivó la inscripción en el Registro de la Propiedad con el utilizado por el notario para la identificación. Concluye la Dirección General que el notario ha emitido no sólo un juicio de identidad de dicha persona sino también un juicio sobre su legitimación como prestataria para formalizar la subrogación de acreedor de que se trata. Y sobre tales juicios no puede prevalecer la afirmación de la registradora según la cual “no resulta acreditada la identidad de la titular registral y la compareciente”.

 “Los extranjeros que, por sus intereses económicos, profesionales o sociales, se relacionen con España, deben estar dotados, a efectos de identificación, de un número personal, único y exclusivo, de carácter secuencial”

 

El caso del permiso de conducir
El debate acerca de su utilización como medio de identificación no es pacífico y como muestra de ello cabe citar la reciente Resolución de 16 de enero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, o el trabajo del notario Joaquín Zejalbo Martín en la web notariosyregistradores.com.
En caso de admitirse, considero que debería serlo como medio supletorio o subsidiario, en defecto de documento nacional de identidad o pasaporte, y teniendo en cuenta las circunstancias de cada caso (no será lo mismo utilizarlo para otorgar un poder para recoger un título universitario que para un poder general).

Normativa en materia de prevención de blanqueo de capitales y financiación del terrorismo
Recuérdese en esta materia la necesidad de asegurarse de que los otorgantes no figuran en las listas de congelación de fondos y de las prevenciones en materia de personas con representación pública.

Juicio de capacidad/discernimiento
No hay variación en este aspecto, debiendo el notario apreciar el discernimiento en la forma usual y conforme a la legislación vigente.

Traducción
Salvo que el notario conozca el idioma extranjero, habrá que atenerse a lo dispuesto en el artículo 150 del Reglamento Notarial y solicitar un intérprete.
Es esencial que las partes lleguen a cabal conocimiento de lo que se establece en el instrumento público. A todos nos resultará familiar la situación en que alguien, en el momento de la firma y sin aviso previo, ante nuestra pregunta nos dice que don/doña X “no habla mucho español, pero entiende todo”.
Más vale por tanto extremar el celo y recurrir a un traductor, aunque no sea jurado (puede ser un amigo o compatriota que hable su idioma y además español u otro que conozca el notario), haciendo constar el hecho de la traducción en la escritura y compareciendo y firmando el traductor, previa advertencia de su responsabilidad.

Régimen económico matrimonial
Me remito a la completísima obra "Los Regímenes Económico Matrimoniales del Mundo" (1).
A efectos de inscripción en el Registro de la Propiedad, es recomendable solicitar que en caso preciso se verifique la inscripción con arreglo a lo dispuesto en el artículo 92 del Reglamento Hipotecario; y si hubiere que indicar partes, que fuese por partes iguales.
En cuanto al caso de la adquisición en régimen de participación en ganancias de adquirentes alemanes, véase la Resolución de 31 de agosto de 2017 (BOE 21 de septiembre de 2017).
Baste apuntar aquí el problema respecto de las capitulaciones matrimoniales otorgadas en el extranjero, y el trabajo del notario Vicente Martorell en la web notariosyregistradores.com titulado “Capitulaciones Matrimoniales Transfronterizas: ¿su inscripción en el Registro Civil?”.

El contrato de arras
Me remito también en este punto al artículo que publiqué en esta revista EL NOTARIO DEL SIGLO XXI (nº 95) sobre la posibilidad de otorgar las arras ante notario.

“Salvo que el notario conozca el idioma extranjero, habrá que atenerse a lo dispuesto en el artículo 150 del Reglamento Notarial y solicitar un intérprete”

 

Intervención del notario en las formas de pago
a) Pago a través de la cuenta del notario
Se trata de un tema delicado y que exige un escrupuloso cuidado en materia de prevención de blanqueo de capitales. Muchos delincuentes intentan por todos los medios hacer transitar los fondos a través de la cuenta de la notaría, por el prestigio y apariencia de legalidad que confiere.
Es recomendable exigir información lo más completa y fidedigna posible acerca del origen de los fondos, requiriendo justificación documental. Y que en caso de que deban efectuarse devoluciones una vez finalizada (o frustrada) la operación, deben efectuarse a la misma cuenta desde la que se recibió el depósito, jamás otra.
En un caso real sucedido a una compañera (extremadamente diligente), tras haber hecho una investigación completa acerca del origen de los fondos, el banco, alegando protocolos internos puestos en vigor posteriormente al depósito, bloqueó no sólo dicha cuenta de depósito, impidiendo el pago de la compraventa… ¡sino que bloqueó además todas las cuentas de la notario! Incluidas las de provisiones de fondos y las personales.
Por último, en ocasiones la operación se aplaza sine die y los fondos quedan en la cuenta del notario, que no puede devolverlos a las partes ni disponer de ellos, por lo que se debe ser muy cuidadoso al establecer las condiciones en el acta de depósito o recepción de fondos y prever qué hacer si la operación no se formaliza en un plazo determinado.
b) Appel des fonds
Cuando una operación inmobiliaria se financia con un préstamo hipotecario en Francia, la entidad bancaria pide al notario el denominado appel des fonds o “llamada del dinero”.
Es un sistema que nos resulta ajeno y que suele resolverse con un correo electrónico por parte del notario en el que, a petición de la parte compradora, informa a la entidad bancaria de que está prevista una compra por tales personas y que está programada para el día tal a tal hora.
No es necesario ser excesivamente conciso ya que el notario no está certificando que la operación vaya a verificarse, sino sólo que es real.
c) Acta de depósito de cheques
Por todo lo anterior considero que plantea menos problemas el depósito de cheques bancarios entregándolos al notario, que a su vez los entregará al vendedor si la operación llega a buen fin, y que devolverá al comprador en caso contrario.
Nótese la necesidad de establecer claramente las condiciones del depósito y de la entrega y dejar claro que el notario no responde en ningún caso de la solvencia de la entidad emisora de los cheques.

La apostilla
Resulta imprescindible contar con ella respecto de los documentos otorgados en el extranjero.
En Francia, a partir del 1 de enero de 2025, los notarios se encargarán directamente de ella.
En materia de documentos relativos al estado civil, ténganse en cuenta los convenios internacionales que, como los de Atenas y Viena, dispensan de la apostilla si se utilizan los modelos oficiales previstos. Y el caso especial de los documentos otorgados en los Consultados de España en el extranjero.

“Se considera inversión extranjera la adquisición de bienes inmuebles sitos en España por no residentes, cuyo importe supere los 500.000 euros”

 

Retenciones del precio y Plusvalía Municipal
a) Retención del 3% del precio
El adquirente de un inmueble propiedad de un no residente debe retener e ingresar el 3% de la contraprestación acordada, en concepto de pago a cuenta del impuesto correspondiente al transmitente no residente. El ingreso de la retención se realiza mediante el modelo 211.
Cuando un no residente haya soportado una retención superior a la tributación que le corresponda, podrá solicitar la devolución del exceso retenido a través del modelo 210.
b) Inversión del sujeto pasivo del Impuesto Municipal de Incremento del Valor de los Terrenos (“Plusvalía Municipal”)
El artículo 106.2 de la Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, establece que tendrá la consideración de sujeto pasivo sustituto del contribuyente la persona física o jurídica, o la entidad que adquiera el terreno o a cuyo favor se constituya o transmita el derecho real de que se trate, cuando el contribuyente sea una persona física no residente en España.
Resulta por tanto recomendable retener dicha cantidad de la misma forma que el 3% citado, evitando reclamaciones posteriores.
c) ¿Y si el transmitente afirma que es residente con el fin de eludir la retención?
En mi opinión no basta su mera afirmación, ni siquiera la exhibición de su declaración de IRPF en España (que no prejuzga necesariamente tal condición de residente) como se me ha sugerido en alguna ocasión. Comparto la opinión expresada por el notario Ignacio González Álvarez en la web notariosyregistradores.com en el sentido de que el comprador ha de retener en todo caso el 3%, salvo que se le exhiba (y el notario recoja en la escritura) la certificación expedida por la AEAT de la que resulte que el transmitente está sujeto al Impuesto en España. Y, añade dicho notario, hay que ser conscientes de que si no se hace la retención y no se tiene el certificado fiscal, la afección recaerá sobre los bienes transmitidos, y por lo tanto en la práctica sobre el comprador (porque el vendedor ya estará en el extranjero, y seguramente en paradero desconocido para el comprador).
Nótese que no se trata bajo ningún concepto de normas discriminatorias, ya que no tienen en cuenta la nacionalidad sino la residencia: el español residente en el extranjero se considera extranjero y el extranjero residente en España se considera español.

Inversiones exteriores
Por su novedad se debe mencionar el Real Decreto 571/2023, de 4 de julio, sobre inversiones exteriores. Se aplica a las inversiones exteriores directas, procedentes del extranjero, y las realizadas en el extranjero procedentes de España, sin perjuicio de regulaciones específicas por sectores (art. 2).
A efectos de la declaración de inversión exterior para su constancia en el Registro del Ministerio de Industria, Comercio y Turismo, se atiende al concepto de no residente de la Ley 19/2003, de 4 de julio.
Se considera inversión extranjera la adquisición de bienes inmuebles sitos en España por no residentes, cuyo importe supere los 500.000 euros.
Se suspenden las medidas liberalizadoras anteriores y se establecen mecanismos de consulta o de validez claudicante en ciertos expedientes.

Modelos D1-A, B, etc.
Pueden cumplimentarse a través del programa AFORIX y ser firmados o contrafirmados por el notario.

Breve apunte fiscal
Como ejemplo y a título orientativo, un breve resumen de las obligaciones fiscales que tendría una persona física no residente fiscal en España cuya residencia es Francia y adquiere a título personal un inmueble en España sería:
A) Tributación directa
1. Impuesto de Renta de no Residentes (IRNR)
Si el inmueble está arrendado se declaran los rendimientos trimestrales a través del modelo 210. Ingresos y gastos deducibles.
Al ser residente francés y por lo tanto estar en la Unión Europea puede deducirse los gastos de dicho arrendamiento que a título enunciativo son: comunidad de propietarios, seguros, amortización, reparaciones, IBI…
El tipo aplicable en el momento actual es el 19%.
2. Impuesto sobre el Patrimonio (por obligación real)
Se presenta una vez al año mediante el modelo 714 y en la Hacienda estatal, pero aplicando la normativa de la Comunidad Autónoma donde radique el inmueble.
3. Impuesto sobre Grandes Fortunas (por obligación real)
Se contiene en el modelo 718 y se presenta en el mes de julio. Si el sujeto pasivo ya ha pagado Impuesto de Patrimonio, no debe abonar el de Grandes Fortunas
B) Tributación indirecta
Si el inmueble se destina a arrendamiento de vivienda, debe abonar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales al 4% por la renta anual. Se presenta en la Comunidad Autónoma donde esté el inmueble.
Si se arrienda como oficina, local, uso turístico, devenga IVA y se presenta el IVA trimestral en la Hacienda estatal. Para ello hay que debe darse de alta en dicho IVA a través del modelo 036.
C) Tributos locales (los ayuntamientos)
- Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).
- Impuesto sobre Construcciones Instalaciones y Obras (ICIO).
Todo lo anterior es puramente ejemplificativo y no supone en ningún caso asesoramiento fiscal de ningún tipo; siendo altamente recomendable recabar la asistencia de un fiscalista experto.

YouTube
Por último, y con especial énfasis en los ciudadanos de Francia, me remito a la conferencia que ofrecí (en francés) titulada "¿Y si compramos un inmueble en España?" y que consta en la página web de los notarios de París.

(1) Publicada por Basconfer, ISBN 978-84-92884-62-9, autores: Alexia Oliva Izquierdo, Antonio Manuel Oliva Rodríguez y Antonio Manuel Oliva Izquierdo.

Palabras clave: Extranjeros, Inversión extranjera, NIE, Apostilla.

Keywords: Foreigners, Foreign investment, Foreigner Identity Number (NIE), Apostille.