COMUNIDADES DE PROPIETARIOS

El Tribunal Supremo, en sentencias de 27 de noviembre de 2023, relativa al recurso de casación nº 2.117/2021, y de 29 de noviembre de 2023, correspondiente al recurso de casación nº 3.508/2021, ha ratificado la prohibición de los “apartamentos turísticos” en las comunidades de vecinos” donde existe una prohibición del ejercicio de actividades económicas.

En esta segunda sentencia de 29 de noviembre de 2023, la escritura de declaración de obra nueva en construcción y división horizontal del año 2015 establecía que “queda terminantemente prohibida la realización de actividad económica alguna en las viviendas (oficina, despacho, consulta, etc.) salvo que la propia subcomunidad de portal lo autorice por unanimidad”. Por tanto, la prohibición establecida en los estatutos estaba clara, donde además no se fijaba un listado de actividades exhaustivo, sino ejemplificativo, por lo que dicha prohibición era extensible a otras actividades económicas como el arrendamiento de las “viviendas turísticas” a cambio de un precio.

“El Tribunal Supremo ha ratificado la prohibición de los ‘apartamentos turísticos’ en las comunidades de vecinos donde existe una prohibición del ejercicio de actividades económicas”

No obstante, el acuerdo de la comunidad de vecinos por el que se prohibía expresamente la dedicación de las viviendas del edificio a alquiler turístico fue aprobado el día 6 de febrero de 2017, es decir, con anterioridad a que el Real Decreto ley 7/2019, de 1 de marzo, añadiera el apartado 12 al artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal con la siguiente redacción: “El acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación", sin que la modificación pudiera tener carácter retroactivo. Recordemos que el artículo 5.e) citado fue añadido por el artículo 1.2 de la Ley 4/2013, para excluir del ámbito de aplicación de la Ley de Arrendamientos Urbanos la actividad lucrativa de la cesión temporal de ese tipo de viviendas, cuya actual redacción fue dictada por el Real Decreto ley 7/2019, en el sentido de excluir “la cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial turística”.

“El Tribunal contesta claramente que la actividad de apartamentos turísticos constituye una actividad económica de acuerdo con la doctrina expresada en la sentencia 358/2018 sobre limitaciones o prohibiciones referidas al uso de un inmueble y su eficacia”

Por tanto, la comunidad de propietarios adoptó en 2017 un acuerdo para clarificar su posición sobre la actividad de apartamentos turísticos que se desarrollaba en el edificio, dado que el título constitutivo prohibía la realización de actividades económicas en el mismo. Por tanto, la cuestión estaba centrada en si la actividad de apartamentos turísticos constituía una actividad económica. El Tribunal contesta claramente que dicha actividad constituye una actividad económica de acuerdo con la doctrina expresada en la sentencia 358/2018, de 15 de junio, sobre limitaciones o prohibiciones referidas al uso de un inmueble y su eficacia:
“(i) El derecho a la propiedad privada constituye un derecho constitucionalmente reconocido (artículo 33 CE), concebido ampliamente en nuestro ordenamiento jurídico, sin más limitaciones que las establecidas legal o convencionalmente que, en todo caso, deben ser interpretadas de un modo restrictivo. No obstante, en el ámbito de la propiedad horizontal, se considera posible y aceptable establecer limitaciones o prohibiciones a la propiedad, que atienden a la protección del interés general de la comunidad. Dentro de estas limitaciones se encuentra la prohibición de realizar determinadas actividades o el cambio de uso del inmueble, pero para su efectividad deben constar de manera expresa y, para poder tener eficacia frente a terceros, deben aparecer inscritas en el Registro de la Propiedad. (ii) También es doctrina de esta Sala (sentencias de 30 de diciembre de 2010, 23 de febrero de 2006 y 20 de octubre de 2008) considerar que la mera descripción del inmueble no supone una limitación del uso o de las facultades dominicales, sino que la eficacia de una prohibición de esta naturaleza exige de una estipulación clara y precisa que la establezca. Así lo reconocía la sentencia de 21 de diciembre de 1993: ‘Los copropietarios no pueden verse privados de la utilización de su derecho a la propiedad como consideren más adecuado, a no ser que este uso no esté legalmente prohibido o que el cambio de destino aparezca expresamente limitado por el régimen de dicha propiedad horizontal, su título constitutivo o su regulación estatutaria’. Es por ello por lo que la citada sentencia 728/2011, de 24 de octubre, afirma que: ‘Se reitera como doctrina jurisprudencial que las limitaciones o prohibiciones referidas a la alteración del uso de un inmueble en el ámbito de la propiedad horizontal exigen, para que sean eficaces, que consten de manera expresa’. (iii) La interpretación de las limitaciones, y ello es relevante para el recurso, debe ser siempre de carácter restrictivo, como cualquier menoscabo del derecho de propiedad, siendo contundente la jurisprudencia (sentencias de 6 de febrero de 1989, 7 de febrero de 1989, 24 de julio de 1992, 29 de febrero de 2000 y 21 de abril de 1997)".

“No nos encontramos ante unos rendimientos de capital inmobiliario derivados de un arrendamiento urbano sino ante unos rendimientos con origen en el ejercicio de una actividad económica, de acuerdo con el artículo 27 de la Ley del IRPF”

El Tribunal Supremo concluye que, a la vista de la legislación sectorial autonómica sobre la cesión de apartamentos turísticos y las Ordenanzas municipales, esta actividad constituye el ejercicio de una actividad económica consistente en el alquiler de las viviendas que se comercialicen como alojamiento por motivos turísticos o vacacionales, unas viviendas cedidas temporalmente por los propietarios directa o indirectamente, de forma reiterada o habitual y a cambio de una prestación económica. Por lo que, en el caso estudiado, los estatutos de la comunidad de propietarios prohibían el ejercicio de cualquier actividad económica en el inmueble, lo que resulta extensible al alquiler de pisos turísticos, una prohibición que era clara, precisa y clara como exige la indicada doctrina jurisprudencial. Dado que además no puede equipararse el arrendamiento de viviendas para uso turístico con al arrendamiento de vivienda, este último circunscrito al “arrendamiento que recae sobre edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario”, diferente de la cesión temporal de una vivienda con finalidad turística o vacacional.

“El título constitutivo a que se refiere el artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal puede contener normas que limiten el uso o destino del edificio y de sus pisos y locales, al propio tiempo que las comunidades de propietarios pueden limitar o condicionar el ejercicio de una actividad a partir de la adopción del Real Decreto ley 7/2019”

Esta conclusión desde el punto de vista civil concuerda con la normativa tributaria, dado que no nos encontramos ante unos rendimientos de capital inmobiliario derivados de un arrendamiento urbano sino ante unos rendimientos con origen en el ejercicio de una actividad económica, de acuerdo con el artículo 27 de la Ley del IRPF. En primer término, cuando una persona o entidad cede, a cambio de un precio a arrendatarios, apartamentos por periodos de tiempo determinado prestando servicios de hospedaje, esta actividad está clasificada en las Tarifas del Impuesto de Actividades Económicas (IAE) en la Agrupación 68 de la sección primera, el “Servicio de hospedaje”, y dentro de dicha Agrupación, se encuentra el grupo 685 “Alojamientos turísticos extrahoteleros”, en el que se clasificarán aquellas actividades que tengan la naturaleza de servicios de hospedaje, pero que se presten en establecimientos distintos a los hoteles y moteles, hostales y pensiones, como pisos y similares, como señaló la consulta de la Dirección General de Tributos en las consultas V0215-18 y V-0731-17. Mientras que en el caso de que el propietario de un apartamento turístico lo arriende a otra persona o entidad que los explote como establecimiento extrahotelero, aquel propietario del apartamento turístico desarrollará la actividad de arrendamiento de inmuebles clasificada en el epígrafe 861.2 de la sección 1ª del IAE “Alquiler de locales industriales y otros alquileres NCOP”. (Consultas de la Dirección General de Tributos V2540-08 y 1160-02). Por último, si la actividad consiste, exclusivamente, en el arrendamiento por períodos de tiempo de casas o parte de las mismas, sin prestar ningún servicio propio de la actividad de hospedaje y limitándose a poner a disposición del arrendatario las instalaciones, aquella actividad económica estará integrada en el Epígrafe 861.1 del IAE de “Alquiler de viviendas” de la Sección Primera de las Tarifas, debiendo el titular de la actividad, en principio, darse de alta y tributar por el citado concepto.
El Tribunal Supremo en la primera sentencia de 27 de noviembre de 2023 termina recordando que el título constitutivo a que se refiere el artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal puede contener normas que limiten el uso o destino del edificio y de sus pisos y locales, como expuso en la sentencia 729/2014, de 3 de diciembre, al propio tiempo que las comunidades de propietarios pueden limitar o condicionar el ejercicio de una actividad a partir de la adopción del Real Decreto ley 7/2019, antes citado.

Palabras clave: Alquiler de pisos turísticos como ejercicio de una actividad económica, Validez de una prohibición estatutaria, Arrendamientos urbanos.
Keywords: Tourism apartment rentals as an economic activity, Validity of a statutory prohibition, Urban rentals.