(1) En trabajos anteriores nos hemos ocupado de temas que parecen dispares: del acta de final de obra parcial y de la redacción de la escritura en cuanto a descripción de la finca en atención al Registro y al Catastro. Hicimos un diagrama de preguntas respuestas dicotómicas que nos permiten guiar hasta la redacción adecuada del documento. Pero lo cierto es que ambos temas están íntimamente ligados. Nos centramos en la obra nueva.

El artículo 202 LH (2) solo exige la georreferenciación del edificio, no de la finca en su conjunto.
La Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015 de la Dirección General de los Registros y del Notariado, sobre la interpretación y aplicación de algunos extremos regulados en la reforma de la Ley Hipotecaria operada por la Ley 13/2015, de 24 de junio (nunca publicada en el BOE e infringiendo a nuestro juicio el alcance de una Circular), imponía en su Acuerdo Octavo (3) un requisito como mínimo alegal: la previa o simultánea georreferenciación de la finca en que se ubica el edificio.
Las resoluciones de recursos de la Dirección General han venido, en general, prescindiendo de esta Circular (probablemente por su ausencia de amparo legal), pero imponiendo un sistema también sin fundamento legal por el que si el edificio ocupa toda la finca o se ubica recayente a uno de sus linderos sería obligatorio georreferenciar toda la finca registral. Pero también, siendo quizá esto lo más grave por su imprevisibilidad, permite imponer la georreferenciación en aquellos casos en que el registrador, a su prudente arbitrio, pero con discrecionalidad absoluta alegue tener dudas sobre si el edificio está o no dentro de la finca.

“El artículo 202 LH solo exige la georreferenciación del edificio, no de la finca en su conjunto”

La Resolución de 7 de octubre de 2020, de la Subsecretaría, por la que se publica la Resolución conjunta de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública y de la Dirección General del Catastro, por la que se aprueban especificaciones técnicas complementarias para la representación gráfica de las fincas sobre la cartografía catastral y otros requisitos para el intercambio de información entre el Catastro y el Registro de la Propiedad, en su Anexo II, al analizar el criterio de identidad gráfica, tras imponer que “las coordenadas que definan la superficie ocupada por la edificación habrán de estar referidas siempre a su posicionamiento absoluto sobre el terreno”, lo que supone una complicación sin precedentes que pocos captan, consagra la tesis no de la Resolución conjunta de 2015, sino de las resoluciones sobre recursos contra calificaciones registrales de suerte que impone en esos casos la georreferenciación de la total finca: “También procederá la inscripción de la representación gráfica de la finca cuando la edificación ocupe la totalidad de su superficie o por su ubicación existan dudas sobre su posible intersección o extralimitación respecto de la línea exterior de la finca o parcela”. Dado que es imposible saber si el registrador tendrá o no dudas, es imposible establecer un procedimiento previsible de decisión.
La Resolución de 8 de abril de 2021, de la Subsecretaría, por la que se publica la Resolución de 29 de marzo de 2021, conjunta de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública y de la Dirección General del Catastro, por la que se aprueban las normas técnicas para la incorporación de la representación gráfica de inmuebles en documentos notariales, dedica a la materia el Acuerdo Décimo (4). Curiosamente con mucho mejor criterio, se centra en la ocupación en planta de las construcciones en relación con el Catastro sin imponer la georreferenciación del terreno en supuestos en que la Ley no lo impone. Así, “el notario autorizante de una escritura de declaración o de ampliación de obra nueva terminada podrá verificar que las coordenadas de los vértices de la huella de la edificación (la ocupación en planta) se hallan dentro del perímetro de la parcela catastral”. Es decir, lo que debe comprobar el notario es si las georreferencias del edificio están o no dentro del perímetro de la parcela catastral, no de la finca registral.
Y aquí está en parte la problemática de la materia, porque decidir si un edificio está o no georreferenciado dentro de una finca registral que por definición prácticamente nunca está georreferenciada y para ello tener que georreferenciar la finca e iniciar un procedimiento oneroso que puede provocar paralización de la inscripción por oposición de cualquier colindante es un dislate.

El diagrama de decisión
De nuevo vamos a intentar entender el procedimiento de decisión de la redacción del instrumento público y denunciar cómo se ha creado un sistema de imposible previsión.
Lo primero es saber si se va a autorizar una declaración de obra en construcción o terminada o un acta de fin de obra.
En el primer caso, la obra en construcción, existe una regla general y dos excepciones. La regla general es la no exigencia de georreferenciar el edificio ni el suelo. Las excepciones son dos.
Por un lado, la Ley 7/2021 de Andalucía, que (quizá con infracción del ordenamiento constitucional) sorpresivamente en su Disposición adicional novena exige incluso en las escrituras de obras en construcción “Las coordenadas de la superficie ocupada por la edificación”.
Por otro lado, en el resto del territorio español, nada obsta a que el propio otorgante desee anticipar la georreferenciación del edificio al momento de su declaración en construcción. En tal caso, como vimos, puede ser necesario georreferenciar también la total finca (si el edificio la ocupa en su totalidad, se ubica recayente a un linde o -simplemente-, el registrador alega tener dudas).
En los otros casos, las obras terminadas y las finalizaciones de obras previamente declaradas en construcción, deberá distinguirse entre las declaraciones que afectan al total edificio y las que afectan solo a algunos de los elementos privativos del mismo (fin de obra parcial).

"La apelación a las dudas del registrador que obliga a georreferenciar la finca conduce a una inseguridad absoluta porque nadie puede saber por anticipado qué criterio va a adoptar el Registro”

El final de obra total siempre exige la georreferenciación del edificio y puede ser necesario georreferenciar también la total finca (si el edificio la ocupa en su totalidad, se ubica recayente a un linde o -simplemente-, el registrador alega tener dudas).
En el final de obra parcial que por definición solo cabe predicar de elementos privativos de una división horizontal, seguimos con nuestra recopilación de calificaciones registrales discordantes, añadiendo en la semana del 11 de noviembre de 2023 una más.
Sintéticamente para no cansar al lector serían:
1. En el final de obra parcial nunca se georreferencia el total edificio.
2. Si la obra consta inscrita en construcción antes de 1 de noviembre de 2015, no se exigen georreferencias (o, al menos, no de la finca en su conjunto).
3. Si la obra se terminó (constase o no inscrita) antes de 1 de noviembre de 2015, no se exigen georreferencias (o, al menos, no de la finca en su conjunto).
4. Si la obra se declara por la vía del artículo 28.4 LS, no se exige georreferenciar.
5. Si ya constan otros elementos privativos como terminados, no se exige georreferenciar porque como es obligado declarar como terminados los elementos comunes, se presupone que ya constaba el edificio en su conjunto terminado.
6. Si ya constan otros elementos privativos como terminados y con los que ahora se declaran como terminados que son los últimos que constaban en construcción, ahora quedan terminados todos (5) (lo que es imposible de saber si no se pide notas de todos y cada uno de los elementos), sí se exige georreferenciar porque es ahora cuando se dará por terminado el edificio (parece olvidarse que ya se dijo que el edificio en cuanto a elementos comunes estaba terminado y que solo quedaba pendiente decir que se terminaban los restantes privativos); pero, añaden, no se preocupe porque solo se consignarán las georreferencias y no se hará nada.
7. En el final de obra parcial, aporte georreferencias de suelo y obra, pero no se preocupe que las pondremos en el cuerpo de la inscripción, pero no como auténtica georreferenciación y no iniciaremos procedimiento alguno.
8. Si es una propiedad horizontal tumbada, bastará aportar las georreferencias del suelo privativo y del edificio correspondiente a ese elemento privativo.
9. Se solicita georreferenciación de edificio y suelo, pudiendo aportarlos el propietario del elemento privativo cuya finalización se solicita que conste en el Registro, en cuyo caso, se practicará el procedimiento oportuno notificando al presidente de la Comunidad.
10. Se solicita georreferenciación de edificio y suelo, pero o lo insta la Comunidad o se aporta acuerdo de la comunidad. En este punto diez cada vez hay más confusión, en lugar de menos. Algunos entienden que basta que georreferencie el presidente, pues si puede ser el "requirente" (a mi juicio, "otorgante") del final de obra, con mayor razón podrá georreferenciar por ser acto debido (art. 47.2.c RD 1093/1997); otros exigen unanimidad de la junta; pero, en realidad, la resolución de la DGSJFP de 6 de marzo de 2020 parece entender que basta mayoría…
11. Y si quieren complicarlo, este requisito que se nos exige retroactivamente a obras acabadas antes de 2015, cuando la Dirección General se pronuncia en cuanto a la aplicación de georreferenciación para las obras en construcción andaluzas, no atiende a la fecha de presentación, sino de la licencia. Sí, sabemos los argumentos. En este breve espacio ni nos detenemos a rebatirlos. Solo decimos que si ese criterio temporal de las obras andaluzas (fecha de la licencia o fecha de terminación) se hubiera aplicado a todas las hipótesis para exigir o no georreferenciación notarios y registradores se habrían ahorrado muchos sinsabores.

“Los notarios deberían denunciar que es imposible informar a los ciudadanos si la declaración de obra se inscribirá o no hasta conocer el criterio de cada registrador. No hay seguridad o, al menos, no es preventiva”

La imposibilidad de crear un algoritmo
Como vemos dos son los obstáculos para poder informar a los ciudadanos antes de que otorguen la escritura de obra o de venta sobre si les van a exigir unos u otros requisitos.
Por un lado, la apelación a las dudas del registrador conduce a una inseguridad absoluta (bajo la excusa de la discrecionalidad) porque nadie puede saber por anticipado antes qué criterio va a adoptar el Registro. Máxime si en su calificación puede acudir a bases de datos distintas de las catastrales e ignoradas por el ciudadano. En una de las últimas resoluciones, el registrador cita Streetwiew… Adicionalmente, cuando empiecen a producirse reclamaciones por responsabilidad contra registradores por asumir funciones que no deberían habérseles encomendado, extremarán los requisitos y el tráfico se resentirá.
Por otro lado, la independencia en la calificación del registrador conduce a la inseguridad. De esa supuesta independencia de criterio interpretada como no vinculación ni por su propio criterio anterior ni por las resoluciones de su Dirección General, impensable en cualquier otro funcionario, valdría la pena hablar despacio en otro momento (6).

El Estado de Derecho también se defiende luchando contra la ineficiencia e imprevisibilidad
Los notarios, como responsables de la seguridad jurídica preventiva, deberían denunciar que sea imposible informar a los ciudadanos y las empresas y Administraciones si la declaración de obra se inscribirá o no hasta después de conocer el criterio de cada registrador.
Esta situación conlleva un peregrinaje de consultas Registro por Registro explicando cada caso y rogando anticipación del criterio registral que consume tiempo del notario, del registrador y de los otorgantes. No se nos malinterprete. No criticamos a los registradores, a las personas, bastante hacen indicando su criterio; criticamos un sistema que exija atender a criterios personales por haber generado ineficiencias. El sistema debe permitir saber antes si el documento reúne o no todos los requisitos para que el documento se inscriba, no después de firmado. Si tras la obra, hay una compra y una hipoteca, esa inseguridad no es admisible.
No poder prever las consecuencias de los instrumentos públicos aplicando la Ley y siendo necesaria la llamada diaria para aclarar qué criterio toca en ese territorio y en esta fecha (los registradores pueden trasladarse de Registro y el nuevo no tener el mismo criterio que el anterior) es inaceptable. El sistema es, una vez más, ineficiente.

“No es un problema de personas ni de profesionalidad, es un problema de diseño ineficiente del sistema”

Y aclaremos un punto para que no haya dudas. La atención personal que hemos recibido de los empleados de los Registros y de los registradores es prácticamente siempre correctísima. Si no fuera porque la mayoría de notarios y registradores intentan solucionar estos disparates, el caos sería absoluto. Las afirmaciones de este artículo no pretenden hacer acepción de personas, lo que denunciamos es la ineficiencia del sistema en esta materia.
Y como siempre, les dejamos aquí una propuesta de algoritmo y un diagrama.

GEORREFERENCIACIÓN
PREGUNTAS DEL ALGORITMO

1. ¿Va a declarar la obra en construcción o terminada?
2. ¿La obra en construcción se ubica en Andalucía o fuera de Andalucía?
3. ¿La licencia de obra (Andalucía) es anterior a 23 de diciembre de 2021?
4. Pese a no ser obligado facilitar las coordenadas de la edificación ¿quiere georreferenciar el edificio?
5. Como va a georreferenciar el edificio, es posible que sea necesario georreferenciar el suelo ¿cuál es su caso?
6. Como (por la fecha de la licencia andaluza) es obligado georreferenciar el edificio, es posible que sea necesario georreferenciar el suelo ¿cuál es su caso?
7. Pese a no ser obligado facilitar las coordenadas de la edificación ¿quiere georreferenciar el edificio?
8. Como va a georreferenciar el edificio, es posible que sea necesario georreferenciar el suelo ¿cuál es su caso?
9. La declaración de obra terminada es
10. Como (al ser fin de obra total) es obligado georreferenciar el edificio, es posible que sea necesario georreferenciar el suelo ¿cuál es su caso?
11. Al ser un final de obra parcial, la disparidad de criterios entre los Registros es absoluta. Consulte con el notario y este con el Registro y elija la opción que más se ajuste a lo indicado.
Y toda esta complicación, partiendo de que las georreferencias del edificio no son objeto de incorporación registral porque ni son objeto de coordinación con Catastro (aunque se le envíen) ni son objeto de inscripción ni se les aplica el principio de legitimación previsto solo para las fincas (art. 10.5 LH) ni se inscriben propiamente, solo se expresan en el asiento. Como dice la Resolución de la DGRN de 2 de marzo de 2017 (7) (FD 2) “no ha de olvidarse que la obligada georreferenciación de la superficie de suelo ocupada por cualquier edificación, aun cuando habrá de ser preceptivamente comunicada por los registradores al Catastro en cumplimiento de la citada Resolución Conjunta, tampoco afecta propiamente al concepto ni al proceso de ‘coordinación geográfica’ entre la finca registral y el inmueble catastral". Y dejémoslo aquí porque si seguimos con que una lectura literal de la Resolución de la DGSJFP de 22 de mayo de 2023 cuando dice que al oponerse el colindante alegando que "la georreferenciación es correcta; pero, que la georreferenciación no se corresponde con la realidad física", provoca la afirmación de la Dirección General de que "lo que es una cuestión diferente a la pretensión de inscribir la georreferenciación de la finca… deberá interponer las correspondientes demandas judiciales de posible construcción en suelo ajeno, pero no constituye, en realidad, un problema que impida la inscripción de la georreferenciación que se dice correcta", por lo que parece, descifrando el galimatías, que llegamos a la conclusión de que georreferenciar fincas en realidad no sirve para saber si coinciden o no con la realidad que es tema a ventilar judicialmente. De donde cabe cuestionarse, citando un conocido refrán, "si para este viaje hacían falta alforjas".
Para aclarar estos temas intentamos colaborar en la creación de los algoritmos de https://www.mycolegal.tech/ de acceso restringido.

(1) Este trabajo se enmarca en el desarrollo de una Tesis doctoral dirigida por Judith Solé Resina, Departamento de Derecho Civil UAB.
(2) “La porción de suelo ocupada por cualquier edificación, instalación o plantación habrá de estar identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica”.
(3) “Octavo. Sobre el artículo 202 de la Ley Hipotecaria. 1. Cuando, conforme al artículo 202 de la Ley Hipotecaria, proceda inscribir la relación de coordenadas de referenciación geográfica de la porción de suelo ocupada por cualquier edificación, instalación o plantación, deberá constar inscrita, previa o simultáneamente, la delimitación geográfica y lista de coordenadas de la finca en que se ubique. En el acta de inscripción en el folio real, el registrador incluirá la expresión formal de que inscribe la lista de coordenadas, que constarán en un archivo electrónico firmado por él, conforme al apartado tercero de la presente resolución-circular, y con indicación del Código Seguro de Verificación (CSV) del mismo”.
(4) Décimo. Ocupación en planta de las construcciones.
1. Mediante el informe catastral de ubicación de construcciones en parcelas catastrales (ICUCPC), obtenido a través de la Sede Electrónica de la Dirección General del Catastro, el notario autorizante de una escritura de declaración o de ampliación de obra nueva terminada podrá verificar que las coordenadas de los vértices de la huella de la edificación (la ocupación en planta) se hallan dentro del perímetro de la parcela catastral.
Para ello el otorgante deberá aportar el mencionado informe, en el que constará la superficie ocupada por la edificación. En este caso, para aportar las coordenadas de los vértices de la huella de la edificación en los términos que establece el artículo 202 de la Ley Hipotecaria, bastará con consignar en el instrumento público el CSV que conste en el informe catastral de ubicación de construcciones, cuya copia impresa quedará unida a la escritura, sin necesidad de incorporar al instrumento público la lista de las citadas coordenadas.
2. A los efectos de lo dispuesto en el artículo 202 de la Ley Hipotecaria, en el caso de giro y/o desplazamiento de la cartografía, el informe catastral de ubicación de construcciones positivo deberá expresar tanto las coordenadas obtenidas por el técnico como las coordenadas resultantes de la cartografía catastral, adjuntando asimismo los parámetros de transformación que relacionan ambos conjuntos de coordenadas.
3. Cuando la declaración o la ampliación de obra nueva hubiera de realizarse de forma simultánea a la modificación de la representación gráfica de la parcela donde se halla la edificación, para poder ubicar la construcción, la Sede Electrónica de la Dirección General del Catastro implementará una herramienta que permitirá comparar la construcción con la nueva geometría de un informe de validación gráfica positivo. El resultado de esta operación se ofrecerá mediante un informe catastral de ubicación de construcciones en recintos gráficos (ICUCRG), que se identificará con un CSV y que hará referencia a dicho informe de validación gráfica positivo.
4. En el caso de subsanaciones de discrepancias que afecten a la ubicación de construcciones deberá aportarse además un informe catastral de ubicación de construcciones en recintos gráficos obtenido en la Sede Electrónica de la Dirección General del Catastro, reflejando la ubicación de estas.
(5) Este criterio es de un Registro en la semana del 10 de noviembre de 2023.
(6) Nos constan galeradas o estudios previos de otros notarios que, al menos, con relación a la calificación registral de las resoluciones judiciales o en recursos contra calificaciones muestran el absurdo de la situación que también tratamos en el análisis de la manifestación medioambiental en las obras nuevas.
(7) BOE 17 de marzo de 2017.

Palabras clave: Georreferenciación, Registro de la Propiedad, Ley Hipotecaria.
Keywords: Georeferencing, Land Registry Office, Mortgage Law.