PROPIEDAD HORIZONTAL

Disposición final cuarta de la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero: modificación del artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal

Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia: “Disposición final cuarta. Modificación de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre la Propiedad Horizontal. Se modifica la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal, en los siguientes términos:

Uno. Se añade un apartado 3 al artículo séptimo, con la siguiente redacción:
‘3. El propietario de cada vivienda que quiera realizar el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, deberá obtener previamente la aprobación expresa de la comunidad de propietarios, en los términos establecidos en el apartado 12 del artículo diecisiete de esta Ley.
El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice la actividad del apartado anterior, sin que haya sido aprobada expresamente, la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes, siendo de aplicación lo dispuesto en el apartado anterior’.
Dos. Se modifica el apartado 12 del artículo diecisiete, que quedará con la siguiente redacción:
‘12. El acuerdo expreso por el que se apruebe, limite, condicione o prohíba el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20 %. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos’.
Tres. Se añade una nueva disposición adicional segunda, con la siguiente redacción:
‘Disposición adicional segunda. Aquel propietario de una vivienda que esté ejerciendo la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley Orgánica de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia, que se haya acogido previamente a la normativa sectorial turística, podrá seguir ejerciendo la actividad con las condiciones y plazos establecidos en la misma’».

Notas previas
Aunque el plazo de entrada en vigor de la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, es de tres meses desde su publicación (entrada en vigor el 3 de abril de 2025), realmente esta nueva ley no supone un cambio importante en las condiciones y el quórum necesario para la aprobación por la comunidad de propietarios de los arrendamientos “turísticos”, pues la “prohibición”, “limitación” o “condicionante” se estableció ya en el Real Decreto-ley 21/2018, pero al ser derogado el 22 de enero 2019, en ese momento dejó de tener vigencia y no cabía el acuerdo de la junta al respecto, pero el Real Decreto-ley 7/2019, con efectos de 6 de mayo 2019, lo volvió a considerar y permitir. En este sentido el Tribunal Constitucional, en Sentencia de 28 de enero del 2020, determinó que la comunidad podía y puede decidir sobre los arrendamientos “turísticos”, en las condiciones del artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal. La nueva normativa, según mi criterio, realmente en la práctica no cambia mucho el régimen de estos alquileres.

“La comunidad de propietarios podía y puede decidir sobre los arrendamientos “turísticos” en las condiciones del artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal”

Requerimiento previo del presidente de la comunidad si no tiene la autorización previa
Considero que este requerimiento carece de sentido, pues nada está previsto si el presidente no lo lleva a cabo él mismo o lo hace de tal manera que no queda constancia. En el primer supuesto, la junta de propietarios deber exigir al presidente que lleve a cabo el requerimiento, pues en otro caso no hay otro camino que en junta de propietarios nombrar a otra persona que lo lleve a cabo, pues si el mismo no tiene lugar luego la comunidad no podrá exigir el cese de la actividad de arrendamiento “turístico”. Y en cuanto a tener prueba del requerimiento y su recepción utilizar el sistema adecuado, incluso la remisión de carta al través de notario.

Aprobación por la comunidad
Hasta la Ley Orgánica 1/2025 igualmente este artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal permitía a la junta de propietarios, por el mismo quórum de 3/5 del total de propietarios y cuotas, aprobar el arrendamiento “turístico”, por lo que en este sentido no hay modificación alguna, pero sí se añade que para el permiso “se deberá obtener previamente la autorización por la comunidad”, aunque si el arrendamiento “turístico” ya funciona como tal sin permiso caben dos posibilidades: autorizar con determinadas condiciones o denunciar a la autoridad administrativa competente, incluso por vía judicial, esta última no muy aconsejable, salvo casos especiales, por la tardanza en los procedimientos, aunque desgraciadamente la autoridad administrativa tampoco suele ser muy rápida pero, sin duda, es la vía aconsejable.
La reciente Sentencia del Tribunal Supremo Sala 1ª 264/2025, de 18 de febrero, así lo ratifica, en el sentido de que tanto para autorización como para prohibición la decisión tiene que estar inscrita en el Registro de la Propiedad.

Incremento de cuota hasta el 20%
Esta previsión, aunque desde mi punto de vista tiene poca explicación, significa que pagando hasta un 20% más de gastos comunes, el arrendamiento “turístico” sea posible, naturalmente con el acuerdo de la junta de un mínimo de 3/5 del total de propietarios y cuotas.
El permiso puede ir igualmente acompañado de “condiciones”, como en cualquier otro tipo de arrendamiento “turístico”, pero el incumplimiento necesitará de la denuncia administrativa y, llegado el caso, la acción del mismo precepto antes señalado.
Desde mi punto de vista la comunidad debe considerar más las circunstancias del caso concreto, situación de la casa, etc., que cobrar hasta el tope autorizado.

Acuerdo de junta sin efectos retroactivos
Es muy importante señalar que en este artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal se sigue indicando que no se pueden tomar decisiones con efectos “retroactivos”, es decir, que los que ya tuvieran licencia, y en todo caso utilizaban el piso como arrendamiento “turístico”, pueden seguir con la misma actividad y la comunidad está impedida para tomar el acuerdo de prohibición o limitación de uso, y si lo hace, no tiene efecto alguno.

“También es posible, naturalmente con el acuerdo de la junta de un mínimo de 3/5 del total de propietarios y cuotas, que se permita este tipo de actividad imponiendo a los propietarios afectados un incremento de cuota de hasta el 20%”

Eso supone que no caben denuncias por parte de la comunidad si antes de la entrada en vigor de la Ley Orgánica 1/2025 ya se estaba utilizando como “turístico”, naturalmente con los permisos que correspondan en cada territorio autonómico y ayuntamiento.
Actividades molestas o ilícitas
Si este destino “turístico” ocasiona molestias fuera de la normalidad, la comunidad tiene las mismas facultades de exigir el término del permiso mediante denuncia ante el ayuntamiento o incluso demanda judicial, como en cualquier otro supuesto, incluso cuando se hubiera autorizado con incremento de cuota el citado arrendamiento “turístico”, siendo de aplicación igualmente lo dispuesto en el artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal.

Requisitos del acuerdo de la comunidad
Como ya se viene indicando y se reitera porque el tema es fundamental, para que la decisión de la junta sea efectiva es necesario para esa supuesta prohibición o limitación, así como elevación de la cuota, que se cumplan los requisitos que exige la propia Ley de Propiedad Horizontal, es decir, convocatoria conforme el artículo 16 de dicha Ley con un orden del día concreto, requisitos de asistencia, notificación a los ausentes con espera de 30 días y, finalmente, de una manera u otra, alcanzar la mayoría de 3/5 de propietarios y cuotas.

Modificación del título
Sin duda, este supuesto permiso para arrendamientos “turísticos” supone modificar el título constitutivo. Puede ocasionar el problema de que antes de llevar al Registro la documentación para la modificación del título y de los estatutos, se produzca en ese intermedio una venta con la debida inscripción. Este acuerdo, por tanto, no afectaría al nuevo propietario, a tenor del artículo 5 de la misma Ley de Propiedad Horizontal, por lo que la comunidad debe actuar con rapidez para evitar que haya un nuevo comprador al que no le afecte esa prohibición si no figura en el título cuando adquiere la vivienda, reiterando lo dicho anteriormente. Esto es, comparecencia ante notario y Registro de la Propiedad.
En todo caso, a efectos de la prohibición la jurisprudencia ha sido clara, salvo alguna excepción, pero actualmente la doctrina al respecto está consolidada especialmente por las Sentencias del Tribunal Supremo de 27 y 28 de noviembre de 2023 y 23 y 30 enero y dos de fecha 3 de octubre de 2024, que determinan la posibilidad de que las comunidades de propietarios pueden limitar o prohibir este uso turístico de la vivienda, conforme el repetido artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal, lo que confirman otras de distintas Audiencias Provinciales, que han dictado resolución en el mismo sentido, por lo que ya no hay duda al respecto.

Inscripción del acuerdo en el Registro de la Propiedad
Reitero una vez más que una comunidad que toma un acuerdo con todos los requisitos de la Ley de Propiedad Horizontal, entre otros la notificación a los ausentes, no puede aceptar ver que su decisión, cumpliendo todos los trámites de la propia normativa, no tenga validez y quede sin efecto y no se pueda inscribir en el Registro por la simple venta de un piso o local. En este sentido la Resolución de la DGSJyFP de 8 de junio 2021 determina que un nuevo comprador no está obligado a conocer y admitir esa prohibición si la misma no está inscrita, de ahí que de nuevo se aconseje a las comunidades que prohíban, limitan o pongan condiciones a los arrendamientos “turísticos” que tal acuerdo, cumpliendo todos los requisitos, se inscriba en el Registro, mediante la oportuna escritura pública.
Dicho lo anterior, parece que por fin, la citada Dirección General, en Resolución de 1 de junio del año 2020, tuvo en cuenta estas circunstancias, pues revocó la calificación negativa del Registrador de la Propiedad para inscribir un acuerdo de la junta prohibiendo utilizar vivienda como “uso turístico”, a pesar de que después de la decisión había existido una venta y el nuevo propietario no había participado ni dado el visto bueno, indicando la Resolución que, aunque el mismo no tuviera conocimiento, no se trata de un acuerdo que requiera la unanimidad, sino los 3/5, que es lo que marca este precepto, mayoría que se había acreditado por el presidente y el secretario en la correspondiente escritura pública. Esto mejora la seguridad jurídica de la comunidad de propietarios y especialmente de los compradores.
Ahora bien, el acuerdo de 3/5 de propietarios y cuotas solamente es válido para prohibir “pisos turísticos”, pero no puede incluir otros conceptos, pues en este caso es necesaria la unanimidad y así lo determina la Resolución de la Dirección General de 2 de octubre de 2024.

Negativa a la inscripción del acuerdo de la junta por el registrador y recursos ante la DGSJyFP y la jurisdicción civil
Parece ser que algunos registradores se han negado a admitir la inscripción en el Registro del acuerdo de la junta donde se prohíbe o condiciona el uso de los pisos como “arrendamientos turísticos”, pues indican que no hay acuerdo unánime de la junta de propietarios sino 3/5 de votos a favor. Sin perjuicio de que haya otros defectos, estas Resoluciones, dicho con todo respeto, no cumplen con la redacción del artículo 17.12, introducido por el Real Decreto Ley 7/2019, totalmente vigente.
Creo que es grave el error, pues de hecho y de derecho se está modificando el título en base a una norma con rango de Ley y además ello llevará consigo que no podrá obligar a ningún nuevo propietario a tenor del artículo 5, párrafo 3, de la Ley de Propiedad Horizontal, “en orden al uso y destino del edificio”, de tal manera que una persona que adquiere un piso, donde la comunidad ha prohibido o limitado el uso para dichos arrendamientos turísticos, no le afectará de no estar inscrito en el Registro, a tenor de lo que con claridad dispone el último precepto citado.

“Una comunidad que toma un acuerdo con todos los requisitos de la Ley de Propiedad Horizontal, entre otros la notificación a los ausentes, no puede aceptar ver que su decisión no se pueda inscribir en el Registro por la simple venta de un piso o local”

Desde luego considero que la comunidad debe recurrir, o el mismo notario que autorizó la escritura pública, ante la anteriormente llamada Dirección General de Registros y Notariado, conforme el artículo 325 y siguientes de la Ley Hipotecaria. Y si este máximo órgano no rectifica la negativa del registrador, es decir, conforma la misma, cabe el juicio verbal civil a tenor del artículo 328 de la repetida Ley Hipotecaria.
Finalmente, hacer constar que el acuerdo de la comunidad tienes que ser concreto y con referencia exclusiva a los arrendamientos turísticos, pues en otro caso la inscripción será rechazada. Así lo determina la Dirección General en la citada Resolución de 2 octubre de 2024.

Licencia administrativa con o sin permiso de la comunidad
En cuanto a la licencia administrativa, considero que es algo diferente, pero a la vez es indispensable para que la comunidad pueda imponer condiciones cuando la vivienda tenga la condición de “turística”. En todo caso, teniendo en cuenta lo que diga o haga el Ayuntamiento o la Comunidad Autónoma correspondiente, que son los competentes en materia de vivienda a tenor del artículo 146 de la misma Constitución, aparte de la licencia que corresponda, como pasa con cualquier otra actividad, no puede de ninguna manera condicionar el acuerdo de la junta de propietarios, como tampoco en sentido contrario, aunque sí instalaciones y servicios especiales. En todo caso, el propietario interesado podría obtener el visto bueno administrativo, pero seguirá sin poder utilizar como “turístico” los pisos o locales si la comunidad lo ha prohibido y, en su caso, con las limitaciones y condiciones del uso que establezca la junta de propietarios, mediante al acuerdo de los 3/5 de titulares y cuotas, sin perjuicio de la responsabilidad al respecto del interesado.
Es conveniente y necesario señalar que la competencia para determinar los requisitos, y en su caso dar la licencia oportuna para destinar el piso a “turístico”, siempre que no haya acuerdo negativo de la junta de propietarios, corresponde a la Comunidad Autónoma y al Ayuntamiento donde se encuentre la vivienda, así como las modificaciones pertinentes, a tenor de lo que dispone el artículo 148 de la Constitución, lo que lleva consigo diferencias considerables entre unas ciudades y otras. Conviene señalar que, a tenor de la situación, cada día los requisitos y condiciones de la Administración son más exigentes, aunque diferentes, dependiendo de la situación y criterios de los respectivos órganos administrativos. Por tanto, debe consultarse antes de tomar decisión alguna al respecto, pues de poco vale obtener visto bueno de la comunidad si luego no se obtiene la licencia correspondiente.

Disposición adicional segunda de la actual Ley Orgánica 1/2025. Arrendamientos turísticos ya existentes
Determina que los arrendamientos turísticos ya existentes tres meses antes a la entrada en vigor de esta Ley Orgánica de 3 de enero 2025, seguirán rigiéndose por la normativa anterior, pero desde mi punto de vista siempre que haya obtenido el permiso de la comunidad de propietarios y las licencias administrativas correspondientes.

Palabras clave: Arrendamientos turísticos, Propiedad horizontal, Acuerdo de comunidad de propietarios.
Keywords: Tourist rentals, Horizontal property, Owners' association agreement.