DERECHO CIVIL

COMPRAVENTA

COMPRAVENTA: ESTADO CIVIL Y RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL DE LOS COMPRADORES
Resolución de 23 de enero de 2024 (BOE 8 de marzo de 2024). Descargar

Al haber precisado el notario, ex artículo 159 del Reglamento Notarial, el estado civil de los compradores -por la manifestación de estos (la esposa española, el marido extranjero)- y cuál es la ley aplicable a su régimen económico-matrimonial (régimen económico matrimonial legal de separación de bienes de Singapur), carecen de virtualidad alguna los obstáculos manifestados por el registrador: se ha observado el artículo 9 del Código Civil que se cita en la calificación impugnada; asimismo, no se trata de supuesto alguno de disolución o liquidación de la sociedad de gananciales a que se refiere el artículo 1392 del mismo Código, también citado por el registrador. Tampoco procede exigir registralmente que se acredite la inscripción del matrimonio en el Registro Civil Central.

COMPRAVENTA: COLINDANCIA DE FINCA RÚSTICA CON MONTE PÚBLICO
Resolución de 23 de enero de 2024 (BOE de 8 de marzo de 2024). Descargar

Debe acreditarse obligatoriamente la notificación de la compraventa a la Administración Pública (Ayuntamiento de Elche y Generalitat Valenciana), todo ello sobre la base de los artículos 25 Ley de Montes y 40 Ley Forestal de la Comunidad Valenciana y de la Sentencia de la Audiencia Provincial de Gerona, Sala segunda, de 25 septiembre 2007, en la que se señala que el objeto de la norma (art. 25.2 Ley de Montes) son las “fincas o montes” enclavados en un monte público o colindantes con él, de manera que una finca calificada de rústica de labor no ha de quedar excluida del ámbito del retracto.

COMPRAVENTA DE PARTICIPACIÓN INDIVISA QUE DA DERECHO AL USO Y DISFRUTE EXCLUSIVO DE UNA PLAZA DE GARAJE
Resolución de 29 de enero de 2024 (BOE 8 de marzo de 2024). Descargar

Se da luz verde a la venta de una partición indivisa de un local, que da el derecho a uso y disfrute en exclusiva de una plaza de garaje, aun cuando registralmente “tiene la consideración de elemento accesorio para el servicio de la vivienda” y los copropietarios “se obligan expresamente a no transmitir la plaza de garaje adquirida sino conjuntamente con la vivienda correspondiente a cada uno de ellos”. Registralmente se trata de una mención que carece de carácter real, relativa a una obligación de los propietarios de las plazas de aparcamiento en favor de cualesquiera propietarios de viviendas del barrio, con los efectos obligacionales procedentes, sin que, por tanto, pueda aplicarse el régimen jurídico propio de las titularidades ob rem, al constituir la vivienda y la plaza de garaje dos fincas registralmente independientes. En este caso hay una comunidad ordinaria y no una subcomunidad propia dentro de la propiedad horizontal; no se ha seguido el cauce jurídico adecuado para vincular la propiedad de una plaza de garaje con la vivienda, por lo que no hay sino un pacto meramente obligacional entre los comuneros del local comercial destinado a aparcamiento.

INTERPRETACIÓN DE LAS CLÁUSULAS CONTRACTUALES DE UNA COMPRAVENTA
Resolución de 14 de febrero de 2024 (BOE 14 de marzo de 2024). Descargar

Se trata de un caso de interpretación de las cláusulas contractuales. Mediante una escritura se formaliza la compraventa de un inmueble; respecto del título de adquisición de los vendedores, tras expresar que les pertenece por mitad y pro indiviso en las porciones y títulos que se detallan, consta la renuncia del usufructo por una persona en escritura anterior. La registradora entiende que dicha renuncia se refiere a un derecho hereditario que ya había sido objeto de aceptación en escritura anterior y califica que la aceptación es irrevocable. No obstante, el Centro Directivo, si bien reconoce que la cláusula no goza de la claridad que sería deseable, le interpreta de manera favorable a su eficacia, pues interpreta que la renuncia se refiere a que es su deseo que el bien sea vendido sin el derecho real.

VENTA FINCA DE PERSONA CONCURSADA: NECESIDAD DE NOTIFICACIÓN AL TITULAR REGISTRAL
Resolución de 14 de febrero de 2024 (BOE 14 de marzo de 2024). Descargar

Se trata de una venta de finca que consta inscrita en régimen de gananciales. A la escritura de venta comparecen el administrador concursal, debidamente autorizado por el juez, el comprador, y la entidad acreedora. La registradora señala que no comparece los titulares registrales de la finca. Sin embargo, el Centro Directivo revoca la nota porque se ha producido la debida notificación según manifestación realizada bajo su responsabilidad por el administrador concursal.

COMPRAVENTA CON CONDICIÓN RESOLUTORIA: PACTO DE NO CONSIGNACIÓN A TERCEROS. NECESIDAD DE NOTIFICAR
Resolución de 15 de febrero de 2024 (BOE 14 de marzo de 2024). Descargar

En una compraventa entre empresarios se pacta condición resolutoria explícita con cláusula penal indemnizatoria y la exclusión de notificación a terceros. El registrador opone que si bien, entre empresarios, el centro directivo permite el pacto de exclusión de moderación judicial de la cláusula penal, no se admite la falta de consignación de cantidades en perjuicio de tercero, con arreglo al artículo 175.6 del Reglamento Hipotecario. No obstante, la Dirección general sostiene que dicho pacto es admisible, pero que es necesario notificar a dichos terceros para que una adecuada salvaguarda de sus intereses. Si nada hay que restituir, nada hay que consignar a favor de terceros. No sería necesario en este caso el consentimiento de los supuestos terceros, pero sí su notificación para que, en su caso, pueden llevar a cabo la protección de sus intereses en la esfera judicial o extrajudicial.

SEGREGACIÓN POR ANTIGÜEDAD Y COMPRAVENTA: NECESIDAD DE RECONOCIMIENTO EXPLÍCITO DEL AYUNTAMIENTO
Resolución de 15 de febrero de 2024 (BOE 14 de marzo de 2024). Descargar

Si bien es un caso ya resuelto por la dirección, la particularidad del mismo es que se adjuntó a la escritura una cédula de garantía urbanística emitida por el Ayuntamiento de Elche, en el que se hace constar la situación urbanística de la parcela, en cuanto a clasificación, usos y aprovechamiento tipo del sector en el que se encuentra. Sin embargo, señala la Dirección que de tales documentos no resulta un pronunciamiento explícito del órgano con competencia urbanística que implique un reconocimiento del carácter consolidado e independiente de la parcela, simplemente constata cuál es el régimen urbanístico de la misma, en cuanto a su clasificación, usos y aprovechamiento tipo del sector en el que se encuentra.

VENTA POR REPRESENTANTE LEGAL DEL TUTELADO: INSCRIPCIÓN DEL CARGO EN EL REGISTRO CIVIL
Resolución de 15 de febrero de 2024 (BOE 14 de marzo de 2024). Descargar

Se discute en este supuesto sobre si es necesario que el cargo de tutor, curador, o las medidas de apoyo de la persona con discapacidad conste inscrito en el Registro Civil para que pueda tomarse razón de la venta en el Registro de la Propiedad.
Sostiene el centro directivo que: a) que la inscripción de la resolución sobre medidas de apoyo y la del cargo de curador no es constitutiva de los hechos inscritos sino que -aparte su oponibilidad- tiene simplemente efectos probatorios y de legitimación, de modo que tal efecto probatorio no es excluyente, pues según el mismo artículo 17 de la Ley de Registro Civil, “en los casos de falta de inscripción o en los que no fuera posible certificar del asiento, se admitirán otros medios de prueba”, siendo en el primer caso “requisito indispensable para su admisión la acreditación de que previa o simultáneamente se ha instado la inscripción omitida o la reconstrucción del asiento, y no su mera solicitud”; b) que las resoluciones judiciales sobre medidas de apoyo y sobre el cargo de curador son documentos públicos que constituyen medio de prueba suficiente para acreditar los hechos a que se refieren y su inscripción sólo producen el despliegue de los principios de publicidad y legitimación registral de forma que pueda oponerse el hecho inscrito a quien no conoce el título, pero conociéndolo no puede negarse su eficacia probatoria; y c) que, especialmente en casos de dilación de la inscripción en el Registro Civil por causas ajenas a la voluntad del interesado, ese deseo de conjurar el riesgo de que se produzca una colisión entre la inoponibilidad de la medida de apoyo derivada de su falta de inscripción en el Registro Civil y la oponibilidad de la inscripción de la adquisición de que se trata en el Registro de la Propiedad, no debe prevalecer sobre la necesidad de agilizar y simplificar el tráfico en la medida en que queden debidamente salvaguardados los intereses de las personas afectadas por las medidas de apoyo. Y ello, sigue el Centro Directivo, aunque en la resolución judicial no conste la remisión de la misma al Registro Civil. La incorporación a la escritura pública del testimonio judicial de autorización a la tutora para vender es suficiente, porque dicho documento es auténtico. Por ello, al constar en la escritura calificada el acto de control previo por parte de la autoridad judicial mediante una resolución cuyo contenido no deja lugar a dudas y ha cumplido la función de control de determinadas facultades que, en tanto que representante legal, competen a la tutora, debe concluirse que la registradora cuenta con todos los elementos precisos para calificar la autorización judicial (razón de ser del citado expediente de jurisdicción voluntaria) que constituye medio de prueba suficiente de la medida de apoyo y sobre el referido cargo y da soporte al acto dispositivo (el objeto de la inscripción) realizado por la tutora en nombre de su representada.

COMPRAVENTA: FALTA DE EXHIBICIÓN AL NOTARIO DE COPIA AUTORIZADA DEL PODER INGLÉS
Resolución de 21 de febrero de 2024 (BOE 19 de marzo de 2024). Descargar

En una escritura de compraventa en la cual, respecto de la representación de la entidad compradora, la notaria autorizante expresa que el compareciente: “Acredita su representación en virtud del poder especial otorgado por don L. A. H. como Administrador único de dicha entidad, autorizado por el Notario de Londres, don Manuel Jesús Doña Martín el día 22 de junio de 2022, número 69/2022 de protocolo […] Me exhibe dicho poder, redactado a doble columna en inglés y español debidamente apostillado; resultando concedidas facultades especiales para comprar cualquier bien inmueble sito en España, siendo, a mi juicio, las facultades representativas acreditadas y la forma en que lo han sido, suficientes para el otorgamiento de la escritura a que este instrumento se refiere”. El registrador suspende la inscripción solicitada porque en dicha escritura no consta que la notaria autorizante “haya tenido a la vista copia autorizada u original de dicho poder, y sin que tampoco se haya aportado al título”. La notaria recurrente alega, en síntesis, que, al tratarse de un poder inglés, no se aporta copia del mismo dado que en el derecho anglosajón circula el documento original. Añade que ninguna norma exige que se acompañe al título el poder reseñado en la misma ni que dicho poder se aporte al Registro de la Propiedad para su inscripción.
La Dirección General estima el recurso, señalando que ciertamente, tratándose de escrituras de apoderamiento autorizadas por notarios españoles, se exige que el notario autorizante que emite el juicio de suficiencia haga constar que se le han acreditado dichas facultades mediante la exhibición de documentación auténtica, esto es la copia autorizada de la escritura (o mediante examen directo de la matriz si obrara en su protocolo), sin que basten referencias imprecisas como las relativas a “copia” de escritura o simplemente “escritura” que pudieran incluir medios insuficientes de acreditación como la copia simple o los testimonios; tampoco puede considerarse suficiente el hecho de que el notario autorizante exprese que emite el juicio de suficiencia “previo examen del título público exhibido”, pues, según las distintas acepciones del este término, pudiera comprender, por ejemplo, el testimonio notarial de una copia autorizada de la escritura de apoderamiento, el cual no equivale a tal copia a los efectos establecidos en el citado artículo 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre. No obstante, en el presente caso se trata de un documento de poder inglés que -como afirma certeramente la notaría recurrente- circula como documento original con la firma de los otorgantes, y no en copia auténtica. Por ello, debe considerarse suficiente que el notario afirme que ha tenido a la vista, o se le ha exhibido, ese documento de poder extranjero, sin necesidad de añadir que no sea una reproducción o copia de este.

VENTA DE PARTICIPACIÓN INDIVISA EN NUDA PROPIEDAD EN ANDALUCÍA: PARCELACIÓN ILEGAL
Resolución de 12 de marzo de 2024 (BOE de 11 de abril de 2024). Descargar

Con ocasión de una transmisión anterior, consta practicada nota marginal por la que se hace constar la existencia, en las dependencias municipales, de expedientes sancionadores en materia urbanística. dada la concurrencia de un indicio objetivo de posible parcelación urbanística ilegal, como es la nota marginal citada, procede iniciar el procedimiento previsto en el citado artículo 79 del Real Decreto 1093/1997 y actuar en consecuencia en función de la respuesta de la Administración, la cual podrá ser la de declarar formalmente la existencia de una parcelación urbanística ilegal o incluso la de reconocer su carácter consolidado o asimilado a fuera de ordenación.

VENTA POR SOCIEDAD EN CONCURSO DE ACREEDORES: NECESIDAD DE ACREDITAR LA FIRMEZA DEL AUTO JUDICIAL QUE APRUEBE EL PLAN DE LIQUIDACIÓN
Resolución de 19 de marzo de 2024 (BOE 11 de abril de 2024). Descargar

El presente recurso tiene como objeto la negativa a inscribir una escritura de venta de una finca registral en la que la sociedad vendedora se encuentra en concurso de acreedores, en fase de liquidación, y la venta se realiza conforme al plan de liquidación aprobado por un auto judicial del que no consta su firmeza. La Dirección General confirma la nota de calificación.

VENTA DE USUFRUCTO CON PROHIBICIÓN DE DISPOSICIÓN
Resolución de 20 de marzo de 2024 (BOE de 11 de abril de 2024). Descargar

Se discute la trasmisión del derecho de usufructo de una finca a favor de la entidad Gloriamundi Producciones, SLU gravada con la siguiente prohibición de disponer “se instituye heredera universal a la entidad ‘X’ (...) con la obligación inexcusable de no vender dichos bienes”. El registrador deniega la inscripción porque estamos ante una transmisión del usufructo de un bien contrariando una prohibición de disponer impuesta en testamento y aceptada por la hoy transmitente, lo que confirma el Centro Directivo.

CONTRATOS

CANCELACIÓN DERECHO DE REVERSIÓN
Resolución de 15 de febrero de 2024 (BOE 14 de marzo de 2024). Descargar

Mediante instancia privada se solicita la cancelación de un derecho de reversión que procede de un procedimiento de expropiación contra los propietarios no adheridos voluntariamente a la Junta de compensación. Sin embargo y después de un periplo judicial que confirmó la calificación negativa, se deniega la cancelación porque no se aporta el documento que acredite el transcurso de cinco años desde la recepción de las obras. Por otro lado, el documento presentado con CSV debe ser verificable.

UN MENOR, AUNQUE TENGA LA CAPACIDAD NATURAL DE HACERLO POR SÍ MISMO, PUEDE ACEPTAR DONACIONES REPRESENTADO POR SUS PADRES. SON VÍAS ALTERNATIVAS Y NO EXCLUYENTES
Resolución de 19 de febrero de 2024 (BOE 19 de marzo de 2024). Descargar

Se plantea si es o no inscribible una escritura de donación mediante la cual un padre dona determinados inmuebles a su hijo, de trece años. La otorga el padre donante en su propio nombre y, además, en representación tanto de la madre como del donatario, esta última como cotitulares de la patria potestad. El registrador suspende la inscripción solicitada por entender que “hallándose el menor, en principio, plenamente capacitado para la aceptación, por sí mismo, de la donación realizada a su favor, debe el mismo prestar el consentimiento a la misma de manera directa y personal; sin que, por tanto, puedan los padres, en ejercicio de la patria potestad, intervenir como representantes legales en sustitución del donatario”. El notario autorizante de la escritura alega que el hecho de que un menor tenga la posibilidad de aceptar una donación no significa que dicho acto quede excluido de las facultades representativas que corresponden a los titulares de la patria potestad.
La Dirección General estima el recurso alegando que el hecho de que un menor, por sus condiciones de madurez, tenga capacidad para aceptar una donación (lo que habría de ser valorado por el notario ante quien compareciera, arts. 17 bis LN y 167 RN) en ningún caso excluye la legitimación de sus padres para llevar a cabo tal aceptación.

EXTINCIÓN DE COMUNIDAD POR DISCAPACITADO: DEFENSOR JUDICIAL
Resolución de 20 de marzo de 2024 (BOE 11 de abril de 2024). Descargar

La concurrencia de la representante de la persona con discapacidad con la intervención en su propio nombre por parte de la tutora, con funciones de curadora representativa, para fijar, con otros interesados, inventario, valoraciones, determinación de lotes y adjudicaciones, con carta de pago de los haberes, crea, a priori, un eventual conflicto de intereses, en cuanto contrapuestos, que podría haberse obviado con la designación de defensor judicial.
No obstante, debe tenerse en cuenta que el negocio documentado ha obtenido autorización judicial previa, lo que plantea si esta actuación es suficiente para considerar cumplida la intervención requerida y omitida: nombramiento de defensor judicial. De la interpretación finalista de los preceptos legales citados y atendiendo a la deseable simplificación de actuaciones judiciales, por economía procesal, debe concluirse en la innecesaridad del nombramiento de defensor judicial.

EXTINCIÓN DE CONDOMINIO DE UN BIEN PERTENECIENTE A UNIÓN TEMPORAL DE EMPRESAS
Resolución de 20 de marzo de 2024 (BOE 11 de abril de 2024). Descargar

La cuestión que se debate es resolver si los miembros de una unión temporal de empresas pueden disponer libremente y en consecuencia pueden extinguir la comunidad y repartirse el dominio de los bienes que integran el fondo operativo común sin acudir al procedimiento para su extinción y liquidación. La respuesta ha de ser negativa, puesto que, como ha resuelto el Centro Directivo, con base en al artículo 392.2 del Código Civil, al régimen de los bienes que constituyen el fondo común de una unión temporal de empresas, han de aplicarse, antes que las normas del condominio, las disposiciones propias de las uniones temporales de empresas, y en lo que sean compatibles, las reglas de las sociedades mismas.

OBRA NUEVA Y DIVISIÓN HORIZONTAL

EXTINCIÓN DE COMUNIDAD: CUOTA GANANCIAL
Resolución de 12 de febrero de 2024 (BOE 13 de marzo de 2024). Descargar

Es objeto de recurso la negativa del registrador a inscribir una escritura de segregación, agregación, división horizontal y disolución de comunidad, señalando como defectos que se inventaría la totalidad de una finca registral, pero la adjudicación de la misma se hace solo del 75%, por lo que no hay correspondencia en el objeto del negocio jurídico, y por ello no puede configurarse como una verdadera disolución de comunidad; y que no hay adjudicación alguna verificada en favor de la sociedad de gananciales integrada por dos cónyuges, ya que una participación en una de las fincas objeto de operaciones de modificación hipotecaria y posterior disolución de comunidad era ganancial.
Comienza el Centro Directivo recordando que la extinción o disolución de la comunidad ordinaria en nuestro Derecho puede tener lugar, bien por la división de la cosa común, bien por la reunión de todas las cuotas en una sola persona en virtud de los correspondientes desplazamientos patrimoniales por cualquier título de adquisición, incluyendo la renuncia de los demás comuneros que dé lugar al acrecimiento de la porción del cotitular beneficiario, y también por su adjudicación a uno que compensa el derecho de los demás. Por eso, dada la naturaleza especificativa que tiene la disolución de comunidad, la extinción de la comunidad exige que los condóminos reciban a cambio un bien o conjunto de bienes proporcional a la participación que ostentaban en la comunidad; por lo que resulta esencial que el objeto que va a ser repartido coincida plenamente con el conjunto de elementos que es finalmente repartido entre los condueños, lo cual no ocurre en el presente caso; por lo que el defecto es confirmado.
Respecto al segundo de los defectos, también es confirmado por la Dirección General, pues si una cuota en la comunidad pertenece a una persona física o jurídica, o se encuentra dentro de un régimen especial de titularidad, dentro de los bienes o conjunto de ellos que es adjudicado a los copartícipes en las operaciones de liquidación debe respetarse la titularidad de esa persona o régimen especial de titularidad, adjudicándosele a la sociedad de gananciales la parte que le corresponde, salvo que se renuncie o se especifique la causa justificativa de la extinción de la titularidad inicial.

SUBCOMUNIDAD NO INSCRITA: LEGALIZACIÓN DE LIBROS DE ACTAS
Resolución de 18 de marzo de 2024 (BOE 11 de abril de 2024). Descargar

Registralmente, se certifica que solamente consta constituida e inscrita una única comunidad correspondiente a la totalidad de las edificaciones y que las subcomunidades de facto (sin título constitutivo) actúan como tales sin revestimiento jurídico alguno, no gozando de los principios de legitimación, prioridad, inoponibilidad y fe pública registral, así como que los libros de dichas comunidades pueden ser legalizados, pero sin beneficiarse del sistema registral.

DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA SOBRE SUELO NO URBANIZABLE
Resolución de 19 de marzo de 2024 (BOE 11 de abril de 2024). Descargar

Se plantea en el presente expediente la inscripción de una escritura de declaración de obra por antigüedad en el término de Miraflores de la Sierra, en la que por certificación técnica se acredita que las edificaciones son anteriores a la entrada en vigor de la Ley 9/2001.
La registradora suspende la inscripción porque el suelo en el que se declara la obra se encuentra calificado como suelo no urbanizable de protección, en el que, a su juicio, no cabe la prescripción.
La Dirección General entiende que, aunque sobre el suelo no urbanizable protegido no es de aplicación la imprescriptibilidad de las medidas de protección de la legalidad urbanística que se sanciona respecto de las zonas verdes o espacios libres, sin embargo, esta circunstancia debe ser alegada ante el órgano municipal competente y obtener la correspondiente declaración municipal de innecesaridad.

CONSTITUCIÓN DE COMPLEJO INMOBILIARIO
Resolución de 20 de marzo de 2024 (BOE 11 de abril de 2024). Descargar

Se plantea en este recurso si procede la inscripción de una escritura por la que sobre una finca registral se constituye un complejo inmobiliario privado del que resultan seis fincas independientes destinadas a construcción de viviendas unifamiliares y piscina y otra finca destinada a elemento común. La registradora califica negativamente por entender que la configuración jurídica contenida en la escritura implica una parcelación, porque se crean fincas que tienen una autonomía tal que les permite ser consideradas como objetos jurídicos nuevos y absolutamente independientes entre sí, por lo que no resulta conforme a la autorización administrativa que establece la indivisibilidad de la parcela.
Resuelve el Centro Directivo señalando que en el presente expediente debe confirmarse la calificación de la registradora por cuanto existe una incongruencia derivada de la situación de parcela indivisible que consta registralmente, la categoría por la que se autoriza la construcción y el contenido de la escritura por la que se constituye el complejo inmobiliario para la construcción de viviendas en seis parcelas independientes. Por lo que esta incongruencia debe ser aclarada de forma indubitada por parte de la Administración urbanística competente.

DIVISIÓN DE PLANTA BAJA Y TRANSFORMACIÓN EN LOCALES: REQUISITOS
Resolución de 25 de marzo 2024 (BOE 17 de abril de 2024). Descargar

Se trata de una división de local en planta baja de un edificio en régimen de propiedad horizontal, para convertirles en siete elementos destinados a vivienda. Se presenta la siguiente documentación: 1) declaración responsable para obras y demoliciones; 2) certificado final de obra, emitido por arquitecto, en que este afirma que para el cambio de uso solicitado no se requiere de proyecto técnico de edificación; 3) justificante de presentación de declaración catastral de división material y cambio de uso; 4) declaración responsable de primera ocupación y de transformación de local en viviendas, y su justificante de presentación telemática en el Ayuntamiento de Getafe; y 5) planos de situación de las fincas resultantes de la división y cambio de uso de estas.
La registradora suspende la inscripción solicitada porque considera que debe acompañarse la licencia urbanística correspondiente a la transformación realizada en la escritura calificada, al tratarse de una modificación de la obra nueva inscrita, o en su caso el acto de conformidad de la declaración responsable expedido por el Ayuntamiento.
La Dirección confirma la calificación porque, aunque en el supuesto objeto de este recurso no son exigibles licencia de obras ni licencia de primera ocupación, solo se aportan sendas declaraciones responsables “para obras y demoliciones” y “de primera ocupación y de transformación de local en viviendas”, sin que ninguna de ellas vaya acompañada de un acto o certificación de conformidad municipal.

CAMBIO DE USO DE LOCAL A VIVIENDA EN LA LEGISLACIÓN MADRILEÑA
Resolución de 25 de marzo de 2024 (BOE 17 de abril de 2024). Descargar

Por la escritura cuya calificación es objeto del presente recurso la sociedad titular de una finca registral consistente en un edificio integrado por cinco viviendas y un local comercial (con una superficie de terreno de 145,25 metros cuadrados y construida de 114,31 metros, según consta en el Registro), formaliza la rectificación de la descripción y superficie de la finca, un cambio de uso del local para destinarlo a vivienda y la constitución de aquel en régimen de propiedad horizontal.
El registrador señala dos defectos: 1) es necesario acta de conformidad del Ayuntamiento con arreglo al artículo 159 de la Ley 9/2001, lo que es confirmado por el Centro Directivo; 2) para poder inscribir la nueva descripción y superficie atribuidas a la finca, debe cumplirse el requisito contemplado en el artículo 28.4 de la Ley de Suelo relativo a la necesidad de aportar certificación expedida por técnico competente sobre la terminación de la obra en fecha determinada y su descripción coincidente con el título. La Dirección rechaza este defecto porque si bien existen diferencias en cuanto a las descripciones recogidas en la escritura y en las certificaciones catastrales aprobadas, no existe dudas de identidad de la finca, ni estamos ante un caso de inmatriculación de finca.

NO CABE LA MODIFICACIÓN DEL CAMBIO DE USO AL AMPARO DEL ARTÍCULO 28.4º DE LA LEY DEL SUELO EN AQUELLAS AUTONOMÍAS QUE NO PERMITEN LA PRESCRIPCIÓN DE LA CITADA MODIFICACIÓN
Resolución de 9 de abril de 2024 (BOE 26 de abril de 2024). Descargar

Se plantea la posibilidad de inscribir la modificación de la descripción registral de una buhardilla para hacer constar su uso como vivienda, inscripción que se solicita al amparo de lo dispuesto en el artículo 28.4 del texto refundido de la Ley del Suelo. La finca se ubica en Lekeitio, siendo aplicable la normativa urbanística vasca.
La Dirección General establece que esa posibilidad se condiciona a la prescripción o caducidad de la acción de restablecimiento de legalidad respecto al uso; y, por tanto, no es viable en aquellas autonomías que no admitan la prescripción de la modificación de uso, como es la del País Vasco (art. 224.4 Ley 2/2006, de 30 de junio, de Suelo y Urbanismo).

DERECHO DE FAMILIA/SOCIEDAD DE GANANCIALES

USO DE VIVIENDA HABITUAL PARA EXCÓNYUGE E HIJO MAYOR
Resolución de 29 de enero de 2024 (BOE 8 de marzo de 2024). Descargar

En sentencia de divorcio se atribuyó el uso de la vivienda familiar a la madre (y a un hijo ya mayor de edad, pero con dependencia económica). Infringiéndose el principio de especialidad, se presenta testimonio judicial sin la descripción de la finca, ni el titular del derecho ni la duración temporal del derecho de uso. Al tratarse de un derecho inscribible, oponible erga omnes, debía haberse precisado su contenido básico. Asimismo, añade la Dirección General, puede apreciarse de la doctrina jurisprudencial, en el marco del Derecho común, un diferente tratamiento del derecho de uso sobre la vivienda familiar cuando existen hijos menores, que no permite explícitas limitaciones temporales -si bien, resultarán de modo indirecto- que cuando no existen hijos o éstos son mayores, pues en este último caso, a falta de otro interés superior que atender, se tutela el derecho del propietario, imponiendo la regla de necesaria temporalidad del derecho.

ES INDISPENSABLE DISOLVER PREVIAMENTE, PARA PODER LIQUIDAR, TOTAL O PARCIALMENTE, LA SOCIEDAD DE GANANCIALES
Resolución de 6 de febrero de 2024 (BOE 8 de marzo de 2024). Descargar

Se otorga escritura de “liquidación parcial de sociedad conyugal”, en virtud de la cual, los cónyuges, sin previa disolución de la sociedad conyugal, manifiestan que es su voluntad, sin prestar un nuevo régimen económico matrimonial proceder a liquidar parcialmente su sociedad conyugal de gananciales respecto de una determinada finca. El registrador de la Propiedad suspende la inscripción solicitada por entender que es indispensable disolver para poder liquidar, total o parcialmente, la sociedad de gananciales.
La Dirección General se plantea si cabe entender tácitamente producida la disolución de sociedad conyugal, por el hecho de haberse otorgado una “liquidación parcial”, continuando los cónyuges bajo el régimen económico de gananciales; entendiendo que la respuesta debe ser negativa, desestimando el recurso y confirmando la calificación del registrador, pues el negocio jurídico propio de las capitulaciones matrimoniales se encuentra sujeto a un régimen de publicidad, garantía de terceros, que cohonesta mal con el juego de las presunciones. Señala que, si bien es cierto que no existe ningún precepto que exija la previa disolución de modo expreso, de la interpretación sistemática de los artículos 1344, 1392, 1393 y 1396 del Código Civil resulta inequívoco que es indispensable disolver previamente para poder liquidar, total o parcialmente, la sociedad de gananciales. Por lo tanto, la solución sería haber acordado disolver la sociedad conyugal, adjudicado la finca a uno de ellos o a ambos vía liquidación parcial y adoptado de nuevo el régimen económico de gananciales.

LIQUIDACIÓN DE GANANCIALES SIN INSCRIBIR EL DERECHO DE USO EN CONVENIO REGULADOR
Resolución de 23 de febrero de 2024 (BOE 19 de marzo de 2024). Descargar

Se trata de un acuerdo transaccional de liquidación de sociedad de gananciales homologado judicialmente en procedimiento de divorcio, en el que se adjudicó a la esposa determinada vivienda, pero atribuyendo al marido el derecho de uso. La registradora deniega la inscripción del acuerdo por determinados defectos que aprecia en la atribución del uso y que no se discuten en el recurso, que solo pretende la inscripción del dominio. Como dice la Dirección, la calificación registral parte de la idea de que la inscripción del pleno dominio a favor de la exesposa debe hacerse necesariamente junto con la del derecho de uso atribuido en convenio al exmarido. Pero es admitido por este Centro Directivo que el registrador de la propiedad practique de oficio una inscripción parcial, es decir, no mediando solicitud expresa de las partes, cuando el defecto de que se trate afecte solo a alguna de las fincas o derechos independientes objeto del negocio jurídico escriturado, o cuando la escritura pública comprenda diferentes negocios jurídicos, y ello siempre que de tal inscripción parcial no se derive perjuicio para nadie; en consecuencia, puesto que no ha solicitado su inscripción el cónyuge a quien se atribuyó el uso de la vivienda, no debe impedirse la inscripción de la adjudicación dominical a la exesposa si esta lo solicita, lo que no es óbice a la subsistencia del referido derecho de uso siquiera sea sin la oponibilidad de dicha restricción como consecuencia de su falta de acceso al Registro de la Propiedad.

POSIBILIDAD DE USUFRUCTO SOBRE PARTE DETERMINADA DE UN ELEMENTO
Resolución de 27 de febrero de 2024 (BOE 20 de marzo de 2024). Descargar

Inscrito un piso como ganancial, con un trastero configurado como anejo, ahora, en escritura de liquidación de sociedad de gananciales, disuelta por divorcio, se adjudica a la exesposa el usufructo del trastero y el dominio de una participación indivisa de la vivienda, y al exmarido el dominio de la restante participación indivisa. La registradora de la Propiedad suspende la inscripción de la referida adjudicación por entender que es confusa, al no reseñarse el derecho a que se refieren los porcentajes adjudicados a cada uno de los comparecientes. Y añade que, al estar configurado el trastero como anejo de la vivienda, es un elemento accesorio de la misma, de la que forma parte y a la que se encuentra unido jurídicamente, caracterizándose por estar situado físicamente fuera del mismo, por lo que no caben negocios jurídicos exclusivos sobre el anejo con independencia del elemento privativo al que pertenecen, ni tampoco sobre éste sin aquél.
El notario recurrente alega que no puede haber confusión en cuanto a las adjudicaciones, pues se especifica la que se realiza del derecho de usufructo constituido y de la respectiva cuota o participación indivisa del inmueble gravada con dicho usufructo. Y añade que, según la doctrina reiterada de este Centro Directivo, es factible constituir un derecho de goce sobre alguna de las partes materiales de una finca susceptible de aprovechamiento independiente de un inmueble.
La Dirección General reitera que es factible constituir un derecho de uso sobre alguna de las partes materiales susceptible de aprovechamiento independiente de un inmueble, y ello no es incompatible con el mantenimiento de la unidad objetiva del todo, sin que sea necesaria la previa segregación.

EL USUFRUCTO PRIVATIVO POR CONFESIÓN SE EXTINGUE POR FALLECIMIENTO DE LA USUFRUCTUARIA
Resolución de 5 de marzo de 2024 (BOE 26 de marzo de 2024). Descargar

Fallece la titular de un usufructo que es privativo por confesión de su consorte, previamente muerto. Ante la solicitud de cancelación del usufructo en el registro de la propiedad, la registradora solicita el consentimiento de los herederos forzosos del confesante, lo cual es rechazado por la Dirección General considerando que, si bien eso es necesario en caso de disposición del bien inscrito por confesión, la excepción es el caso presente, porque el usufructo está unido a la vida del titular, y su muerte provoca la extinción automática del mismo (art. 513 1º CC).

DERECHO DE USO A FAVOR DE HIJOS MENORES ATRIBUÍDO EN CONVENIO REGULADOR: SU EXTINCIÓN
Resolución de 11 de marzo de 2024 (BOE 11 de abril de 2024). Descargar

Consta inscrito el derecho de uso a favor de los hijos menores sin indicación de plazo (art. 1.3 LH). Ahora mayores de edad, el derecho de uso se habría extinguido. Bastaría pues con acreditar la mayoría de edad de los hijos titulares del derecho de uso para vender la vivienda sobre la recaía tal derecho de uso. Si, por el contrario, tales hijos fueran aun menores, cabría modificar el convenio regulador si así lo aprobara el juez, pero entretanto sólo cabría disposición del pleno dominio del inmueble si así lo autorizara el juez o si los menores fueran mayores de dieciséis años y lo consintieran en documento público (art. 166 CC). También cabría disposición del inmueble por los padres con subsistencia del derecho de uso inscrito a favor de los hijos menores, que por la inscripción se hace oponible a terceros (art. 96 CC).

USO SOBRE FINCA DE TERCERO REGISTRAL ADJUDICADO EN CONVENIO REGULADOR
Resolución de 12 de marzo de 2024 (BOE 11 de abril de 2024). Descargar

No cabe inscribir sin el consentimiento del tercero, titular registral (que en este caso era una sociedad) el derecho de uso atribuido en convenio regulador de divorcio, aunque se alegue que era una sociedad limitada perteneciente a los ex-esposos.

DOS REGÍMENES MATRIMONIALES LIQUIDADOS EN UN SOLO CONVENIO REGULADOR
Resolución de 13 de marzo de 2024 (BOE 11 de abril de 2024). Descargar

Los cónyuges, entre las cláusulas del convenio regulador incluyen la liquidación de relaciones patrimoniales derivadas tanto del inicial régimen de gananciales como del posterior régimen de separación de bienes mediante la extinción de la comunidad existente sobre los bienes que se adjudican a cada uno, por lo que es indudable que el convenio regulador es cauce hábil para la inscripción de la adjudicación que de los referidos inmuebles se realiza en favor de la ahora recurrente.

LA DISOLUCIÓN DE COMUNIDAD ENTRE LOS INTEGRANTES DE UNA PAREJA DE HECHO REQUIERE ESCRITURA PÚBLICA
Resolución de 9 de abril de 2024 (BOE 26 de abril de 2024). Descargar

Se plantea si es o no inscribible la adjudicación de una finca mediante un convenio regulador, aprobado por sentencia firme en autos de guarda, custodia y alimentos de hijos no matrimoniales. La finca objeto del convenio consta inscrita en el Registro, por mitad pro indiviso, a nombre de ambos progenitores, no casados, quienes habían mantenido durante cinco años una relación de pareja de hecho. En el convenio se atribuye al padre el uso de dicha finca (que había constituido la vivienda de la pareja de hecho), mientras que la hija menor queda bajo la guarda y custodia de la madre
La Dirección General desestima el recurso y recuerda que el contenido típico del convenio regulador de los efectos de la extinción de la pareja estable se circunscribe -dentro del ámbito de intervención judicial imperativa- a la regulación de las relaciones paterno filiales, es decir, a las normas que rijan la guarda y custodia de los hijos comunes. Por ello, la eficacia de la aprobación judicial -dentro de los límites jurisdiccionales y competenciales legalmente reconocidos al órgano juzgador- sólo puede extenderse a las medidas relativas a la guarda y custodia de los hijos, por lo que otras disposiciones contenidas en el convenio regulador resultarían ajenas a ella.

DERECHO DE SUCESIONES

IUS TRANSMISSIONIS: NECESARIA INTERVENCIÓN DE LOS LEGITIMARIOS DEL TRANSMITENTE
Resolución de 29 de enero de 2024 (BOE 8 de marzo de 2024). Descargar

Los transmisarios (en este caso, hijos y nietos) suceden al primer causante de manera directa y no mediante una doble transmisión del causante al transmitente y de éste a los transmisarios, según la sentencia del Tribunal Supremo de 11 de septiembre de 2013; si bien, la condición de transmisarios y el alcance de su derecho vienen determinados por la sucesión del transmitente, y de ahí que deba considerarse la existencia, en su caso, de herederos forzosos del transmitente, cuya obligada tutela conlleva que se precise su intervención (incluido el cónyuge viudo) en las operaciones particionales de la herencia del primer causante a los efectos de determinar y proteger el quantum de su legítima, pues el ius delationis también debe computarse para el cálculo de las legítimas dado que es susceptible de valoración económica, y de ahí que se pueda vender (art. 1000 1º CC).

CERTIFICADO SUCESORIO EUROPEO INCOMPLETO
Resolución de 31 de enero 2024 (BOE 8 de marzo de 2024). Descargar

En el supuesto concreto, sólo uno de los llamados a la herencia figura designado en el certificado sucesorio europeo, con lo que éste resulta incompleto o parcial, pues no contiene la designación de todos los herederos del causante sino solamente de la solicitante. No se completa esto en la escritura calificada, ya que, en el otorgamiento, intervienen, además de la viuda mencionada como heredera en el certificado sucesorio, otros que, como herederos, no acreditan su condición de tales aportando el título sucesorio que los designe, y aun cuando no son adjudicatarios de ninguno de los bienes del inventario parcial, son interesados en la herencia.

EL CERTIFICADO DE DERECHO A LA HERENCIA RUSO HACE PRUEBA DE LA CONDICIÓN DE HEREDERO, AUNQUE NO INCLUYA LOS BIENES SITOS EN ESPAÑA
Resolución de 6 de febrero de 2024 (BOE 8 de marzo de 2024). Descargar

Es objeto de recurso la negativa de la registradora a inscribir una escritura de manifestación y adjudicación de herencia de un causante de nacionalidad rusa, señalando como defectos que los certificados de herederos que se testimonian no tienen por objeto toda la herencia del causante, ni incluyen los bienes sitos en España objeto de adjudicación; y que no consta en la escritura el número de identidad de extranjero del llamado a convertirse en titular registral ni de la heredera renunciante a la herencia.
La Dirección General revoca el primero de los defectos, pues dicho certificado hace prueba de la condición de heredero y de su respectiva cuota, por lo que sirve en España para la adjudicación de bienes de herencias, aunque aquél se remita exclusivamente a los manifestados en Rusia, y ahora se utiliza como título sucesorio para adicionar otros situados en España. Asimismo, recuerda que, conforme al Reglamento Europeo de Sucesiones, según el artículo 23, la ley que rige la sucesión de un causante es única y se aplica a la totalidad de la misma. Por lo que respecta al segundo de los defectos, es confirmado por el Centro Directivo, conforme a lo dispuesto en el artículo 254 de la Ley Hipotecaria en virtud del cual no se practicará ninguna inscripción en el Registro de la Propiedad de títulos relativos a actos o contratos por los que se adquieran, declaren, constituyan, transmitan, graven, modifiquen o extingan derechos reales sobre bienes inmuebles, o a cualesquiera otros con trascendencia tributaria cuando no consten en aquellos todos los números de identificación fiscal de los comparecientes, y en su caso, de las personas o entidades en cuya representación actúen.

IDENTIDAD ENTRE EL OTORGANTE Y EL TITULAR REGISTRAL: NECESIDAD DE APORTAR CERTIFICADO DEL REGISTRO GENERAL DE ACTOS DE ÚLTIMA VOLUNTAD
Resolución de 7 de febrero de 2024 (BOE 8 de marzo de 2024). Descargar

Se suspende la inscripción de una escritura de aceptación de herencia y entrega de legados otorgada ante un notario de México, señalando la registradora como defectos que debe acreditarse la identidad entre la causante y la titular registral; y que no se acompaña certificado del Registro General de Actos de Última Voluntad de España.
La recurrente alega que para oponerse a la inscripción debe existir discrepancia y esta debe ser de suficiente trascendencia por ofrecer dudas razonables de falta de correspondencia entre el titular inscrito y el causante o transmitente del acto que se pretende inscribir; y que la sucesión se formaliza con sujeción a la legislación sucesoria mexicana, y a la escritura se incorporan certificación y documentos del lugar en que se formaliza la sucesión.
Respecto al primero de los defectos, señala el Centro Directivo que las dudas de identidad entre la causante y la titular registral deben ser “razonables”, y ello plantea la aplicación de un criterio que roza la subjetividad en su determinación. Analizando las circunstancias que concurren en el presente caso, llega a la conclusión de que no existe la acreditación de que la persona identificada en el Registro por medio de número de identidad de extranjero español sea la misma persona que en su día otorgó el testamento en el Consulado, en el que consta la causante de la sucesión y su número de pasaporte, por lo que el defecto es confirmado. Respecto al segundo de los defectos, señala la Dirección General que de los datos del Registro resulta la nacionalidad y residencia española de la titular registral y lo que se pretende es inscribir una finca procedente de su sucesión testada, por lo que como ha afirmado de forma reiterada el Centro Directivo, resulta necesaria la aportación del certificado del Registro General de Actos de Última Voluntad.

INSCRIPCIÓN DE RESOLUCIÓN DE LA DIRECCIÓN GENERAL DE PATRIMONIO DEL ESTADO DE DECLARACIÓN DE HEREDEROS ABINTESTATO
Resolución de 7 de febrero de 2024 (BOE 8 de marzo de 2024). Descargar

Se suspende la inscripción de una resolución de la Dirección General de Patrimonio del Estado, de declaración de herederos abintestato de determinada causante, en virtud de la cual se declara única y universal heredera de la misma a la Administración General del Estado, alegando el registrador que la resolución presentada no indica, ni acredita, que no sobrevivieran al causante determinados parientes colaterales dentro del tercer y cuarto grado, como son tíos, primos o tíos abuelos.
La Dirección General estima el recurso y revoca la calificación del registrador, pues se han cumplido todas las prevenciones y exigencias de la Ley del Patrimonio de las Administraciones Públicas: publicaciones en el “Boletín Oficial del Estado”, la Plataforma del Ministerio de Hacienda y Función Pública, el Tablón De Anuncios de los municipios del último domicilio de la causante y, en la página web por último, de la resolución por la que se nombra heredero al Estado y transcurridos los plazos legales no se han formulado alegaciones ni reclamaciones sobre la herencia.

ELEVACIÓN A PÚBLICO DE DOCUMENTO PRIVADO DE HERENCIA Y PAGO DE LEGÍTIMA: PRINCIPIO DE TITULACIÓN Y AUTOCONTRATO
Resolución de 13 de febrero de 2024 (BOE 14 de marzo de 2024). Descargar

El supuesto de hecho está determinado por una elevación a público de un documento privado de herencia entre la heredera única y la legataria de legitima estricta, representadas en dicha elevación por el mismo apoderado. El registrador señala dos defectos: 1.- En el juicio notarial de suficiencia de las facultades representativas del apoderado no se hace mención a la autorización para autocontratar. Pero este defecto es revocado porque entiende que no existe oposición de intereses al elevar un documento privado que ha sido firmado por ambas interesadas. En el caso de que se hubiera llevado a caso la escritura de herencia, sí hubiera sido necesaria, atendiendo a la adjudicación realizada (adjudicación de herencia y pago de legitima estricta). 2.- Dicho documento no cumple los requisitos del artículo 3 LH, pues se exige escritura pública, dado que el documento privado que se eleva solo contenía un compromiso futuro de otorgar la escritura de manifestación de herencia y entrega de legado.

LA CALIFICACIÓN REGISTRAL NO PUEDE ENTRAR EN EL FONDO DE UNA RESOLUCIÓN NOTARIAL, ADMINISTRATIVA O JUDICIAL
Resolución de 28 de febrero de 2024 (BOE 20 de marzo de 2024). Descargar

Se presenta una certificación administrativa para inscribir una herencia a favor del Estado, de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 954 a 958 del Código Civil y los artículos 20.6, 20 bis y 20 ter de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas.
La registradora niega la inscripción considerando que no se ha acreditado la inexistencia de parientes de la causante.
La Dirección General revoca la calificación considerando que la calificación no puede entrar en el fondo del asunto, y sólo en el caso de que algún procedimiento se haya omitido un trámite esencial es cuando puede denegar la inscripción, con un doble requisito: “ostensibilidad” (sic) de la omisión del trámite o del procedimiento y que ese trámite no sea cualquiera, sino esencial.

ES POSIBLE LA INSCRIPCIÓN A FAVOR DE LA HERENCIA YACENTE. EL CONTADOR PARTIDOR NO PUEDE APARTARSE DEL TESTAMENTO NI IR CONTRA NORMAS IMPERATIVAS
Resolución de 1 de marzo de 2024 (BOE 27 de marzo de 2024). Descargar

En una escritura otorgada por los contadores partidores, el registrador niega la inscripción porque considera que se desvía del testamento y que no es posible la inscripción de bienes a favor de una herencia yacente, ya que la viuda del causante ha fallecido posteriormente.
La Dirección General confirma el primer defecto, señalando que el contador partidor en el cumplimiento de su función, no puede distribuir libremente los bienes del causante entre sus herederos, sino que debe sujetar su actuación a dos principios rectores fundamentales: primero, la voluntad del causante, y, segundo, la observancia de las normas que con carácter imperativo rigen la sucesión.
Respecto del segundo, tras analizar la naturaleza jurídica de la herencia yacente señala que es posible la inscripción de bienes a favor de la misma, como una situación caracterizada por la existencia de titularidad transitoriamente indeterminada hasta que los herederos ejerciten el ius delationis al adir la herencia, citando el artículo 9 de la Ley Hipotecaria, artículos 6.1.4.º y 7.5 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, Resoluciones de la Dirección General de 18 de septiembre de 2019 y 1 de julio de 2021, sentencia del 11 de abril de 2000 del Tribunal Supremo, artículo 1934 del Código Civil y artículos 567 a 571 de la Ley Concursal.

ACEPTACIÓN DE HERENCIA SIN INCORPORAR NI ACOMPAÑAR EL ACTA DE DECLARACIÓN DE HEREDEROS ABINTESTATO
Resolución de 19 de marzo de 2024 (BOE 11 de abril de 2024). Descargar

En el presente supuesto, el notario autorizante asevera que deberían acompañarse a la escritura copias de las actas de declaración de herederos. Y esta aseveración, unida al hecho de que el notario autorizante de la escritura de herencia no hace transcripción, total o parcial, ni tampoco hace un testimonio en relación de los particulares de dichas actas necesarios para la calificación e inscripción, implica que sea necesario presentar copia autorizada del acta de declaración de herederos a que se refiere el registrador.

PARTICIÓN DE HERENCIA CON INTERVENCIÓN DE TUTOR. NECESIDAD DE APROBACIÓN JUDICIAL
Resolución de 25 de marzo de 2024 (BOE 17 de abril de 2024). Descargar

Según la reiterada doctrina y la aplicación del artículo 287 del Código Civil la partición de herencia con intervención de persona con discapacidad requiere de aprobación judicial, y el hecho de que la adjudicación se realiza pro indiviso no es óbice para exigir la aprobación jurídica posterior pues dicha partición conlleva consecuencias civiles y fiscales.

VENTA OTORGADA POR ALBACEA TESTAMENTARIO ALEMÁN DE UNA FINCA INSCRITA YA A NOMBRE DE LOS HEREDEROS ADJUDICATARIOS
Resolución de 9 de abril de 2024 (BOE 26 de abril de 2024). Descargar

Se formaliza la venta de un inmueble, ya adjudicado a los herederos de determinada persona según consta en el Registro de la Propiedad mediante otra escritura de herencia (otorgada el día 14 de noviembre de 2019) que se rige por la Ley alemana. La escritura de venta es otorgada por el “albacea testamentario” nombrado por el Tribunal de Sucesiones de Heidenheim I, Alemania (según auto de autorización de albacea de fecha 22 de marzo de 2017). Y, en dicha escritura, la notaria autorizante afirma lo siguiente: “Tiene, a mi juicio, facultades suficientes para el presente otorgamiento de conformidad con lo dispuesto en los artículos 2205 y 2206 del BGB alemán, ley aplicable a la sucesión anteriormente reseñada”.
El registrador de la Propiedad fundamenta su negativa a la inscripción en que, una vez practicada por el albacea testamentario la partición de la herencia, e inscrita la finca a nombre de los herederos, carece aquél de facultades dispositivas respecto de dicha finca. El recurrente alega: que el albacea testamentario del Derecho alemán tiene poder de disposición sobre los bienes relictos según el artículo 2205 del Código Civil alemán; que, dado que en Derecho alemán no es necesaria la aceptación de la herencia, el albacea testamentario siempre dispone de la herencia ya aceptada, por lo que el poder de disposición del albacea alemán queda vigente después de la adjudicación de la herencia.
La Dirección General desestima el recurso afirmando que, tanto en el Derecho español como en el alemán, cumplido su cometido, el albacea testamentario ya había convertido a cada uno de los herederos en propietarios exclusivos de cuotas indivisas de dicho bien; son los herederos los únicos que, cada uno respecto de su cuota indivisa, conforme al artículo 399 Código Civil español, ostentan el poder de disposición.

DERECHO MERCANTIL

SOCIEDADES/JUNTA GENERAL

CESE DE ADMINISTRADOR ÚNICO: NOTIFICACIÓN EN FRANCIA A LOS EFECTOS DEL ARTÍCULO 111 DEL REGLAMENTO DEL REGISTRO MERCANTIL
Resolución de 19 de marzo 2024 (BOE 11 de abril de 2024). Descargar

En el presente caso, como la notificación fehaciente del nombramiento de administrador debe practicarse en Francia, es aplicable el referido Reglamento (UE) 2020/1784. La notificación notarial deberá́ ser trasladada a través del organismo transmisor designado por el Reino de España, es decir a través del letrado de la Administración de Justicia que corresponda al tribunal del domicilio del notario autorizante. Por lo demás, el acta notarial -como documento extrajudicial- así́ transmitido deberá́ cumplir los restantes requisitos establecidos en el Reglamento y especialmente su traducción (arts. 9 y 12).

LIQUIDACIÓN DE SOCIEDAD EXISTIENDO DEUDAS EN EL BALANCE FINAL
Resolución de 21 de marzo de 2024 (BOE 16 de abril de 2024). Descargar

Es objeto de recurso la negativa del registrador a inscribir una escritura de elevación a público de acuerdos sociales de una sociedad de responsabilidad limitada de disolución y liquidación, por dos motivos: resultando del balance final aprobado en junta general una deuda con tercero (cuota del Impuesto de Sociedades), no es objeto de consignación; y, porque resultando de los acuerdos de liquidación una cuota de liquidación para cada uno de los dos socios que integran la totalidad del capital social, la escritura pública hace adjudicación a cada uno de ellos de una cantidad inferior, resultado de minorar del activo la deuda reconocida en balance a la Hacienda pública por el Impuesto de Sociedades del último ejercicio.
La Dirección General desestima el recurso y confirma la calificación del registrador pues no cabe entender hecha la liquidación si existiendo deudas con tercero no se ha llevado a cabo su pago con cargo al activo existente o se ha consignado su importe en entidad de crédito. La pretensión de llevar a cabo la liquidación de un modo distinto al previsto legalmente mediante la adjudicación de una deuda social existente a los socios sin consentimiento del acreedor, no es conforme a derecho.

JUNTA GENERAL: ENVÍO DE CONVOCATORIA POR UN TERCERO. CONTENIDO DEL ORDEN DEL DÍA
Resolución de 22 de marzo de 2024 (BOE 16 de abril de 2024). Descargar

Es objeto de recurso la negativa de la registradora a inscribir una escritura de elevación a público de acuerdos sociales alegando tres defectos a la convocatoria de la junta general, que la invalidan.
El primer defecto hace referencia al hecho de que la convocatoria fue remitida al socio por el “Colegio de Abogados de Palma” y no por el administrador o por la propia sociedad; la Dirección General estima el recurso respecto al mismo, pues el hecho de que el envío haya sido gestionado por un tercero, no altera el hecho de que ha sido el administrador solidario de la sociedad el que ha llevado a cabo la convocatoria y el que en tal condición se dirige al socio a quien va dirigido el envío.
El segundo y tercer defecto están relacionados, pues la registradora considera que el escrito de convocatoria no especifica la causa legal de disolución por el que se convoca a los socios a junta general y que, además, dicha junta general no se limita a aprobar la disolución de la sociedad, sino que adopta también los acuerdos propios de la liquidación, sin estar prevista dicha posibilidad en la convocatoria. Es doctrina del Centro Directivo, que la exigencia de que la convocatoria de junta general incluya el orden del día cumple la doble finalidad de brindar a los socios un cabal conocimiento de los asuntos sobre los que son llamados a pronunciarse, permitiéndoles informarse y reflexionar sobre el sentido de su voto, así como decidir sobre la conveniencia de asistir o no a la reunión, y garantizarles, por otra parte, que no podrá tomarse ninguna decisión sobre asuntos acerca de los cuales no se preveía deliberar ni adoptar acuerdo alguno; y también es doctrina consolidada que deben distinguirse aquellos supuestos en los que la violación de la previsión legal conlleva indefectiblemente la nulidad de los acuerdos adoptados de aquellos otros en los que, al no existir perjuicio posible para socios o terceros no procede la sanción de nulidad. Aplicados dichos razonamientos al caso concreto, la Dirección General concluye que no procede la consideración de que la convocatoria ha sido realizada con vicio de nulidad por no especificar cuál es la causa legal concreta que justifica el llamamiento a los socios para que se pronuncien sobre ella. De la regulación de la Ley de Sociedades de Capital resulta que, concurriendo causa legal de disolución, cualquiera que sea esta, corresponde al órgano de administración la obligación de convocar a la junta general para que los socios así lo acuerden. Solo si la convocatoria prevé la posibilidad de que se remueva la causa de disolución exige la ley que la convocatoria comprenda los particulares precisos para que los socios puedan acordar al respecto. Por tanto, el recurso también es estimado. No obstante, precisa que, limitado el orden del día de la convocatoria a la propuesta de adopción de acuerdo de disolución por concurrir causa legal, la junta general se encuentra limitada por dicho contenido sin que pueda abordar otras cuestiones ajenas al mismo. Considera que la apertura del periodo de liquidación implica una serie de actuaciones que incumben al órgano de liquidación cuya finalidad es ordenar adecuadamente la conclusión de las operaciones sociales, el pago a los acreedores y la división del haber social resultante; por lo tanto, el recurso es desestimado respecto de esta cuestión y confirmada la nota de calificación.

RESEÑA NOTARIAL PODERES MERCANTILES ESPECIALES NO INSCRITOS
Resolución de 26 de marzo de 2024 (BOE 17 de abril de 2024). Descargar

El título objeto de la calificación impugnada es una escritura de compraventa en cuyo otorgamiento la sociedad compradora está representada por un apoderado. En dicha escritura el notario autorizante expresa que las facultades de dicho apoderado resultan de la escritura de poder especial que se reseña, autorizada por el mismo notario, y que juzga suficientes tales facultades representativas acreditadas para el otorgamiento dicha escritura de compraventa.
Señala el Centro Directivo que, tratándose de poderes inscritos en el Registro Mercantil, se presume la exactitud y validez de los asientos del Registro. Resulta por ello prescindible la expresión de quién concedió el poder. Pero, tratándose de poderes no inscritos, no puede invocarse dicha presunción, por lo que la reseña del documento en que funda su representación el apoderado debe comprender también el título representativo del concedente del poder a fin de comprobar que el notario ha verificado debidamente la licitud de la actuación representativa.
Concluye el Centro Directivo que esta reseña del documento auténtico del que resulta la representación no expresa las circunstancias precisas para que la registradora pueda revisar que el título autorizado permite corroborar que el notario ha ejercido su función de valoración de la existencia y vigencia del poder y de la suficiencia de las facultades que confiere de forma completa y rigurosa.

CUENTAS ANUALES

CONCILIACIÓN: NO HAY CONFLICTO SOBRE LAS CUENTAS
Resolución de 29 de enero de 2024 (BOE 8 de marzo de 2024). Descargar

Es imprescindible el conflicto acerca de las cuentas anuales para que sea factible el procedimiento de conciliación ante el registrador. El mero hecho de que la propuesta de acuerdo de aprobación de las cuentas anuales de una sociedad de capital no haya obtenido el respaldo de la junta general no es materia propia del expediente de conciliación pues, por sí mismo, no revela la existencia de conflicto alguno, ni identifica a sus protagonistas, ni refleja las posibles razones concurrentes.

NO CABE DEPOSITAR LAS CUENTAS ANUALES DEL EJERCICIO 2022 ESTANDO PENDIENTES DE DEPÓSITO LAS DE EJERCICIOS ANTERIORES
Resoluciones de 14 de febrero de 2024 y de 13 de febrero de 2024 (BOE 12 de marzo de 2024 y 13 de marzo de 2024). Descargar. Descargar

Se presentan a depósito las cuentas anuales del ejercicio 2022, siendo objeto de calificación negativa por no constar depositadas las cuentas anuales correspondientes a ejercicios anteriores. La Dirección General desestima el recurso y confirma la calificación, pues conforme a los artículos 282 de la Ley de Sociedades de Capital y 378 del Reglamento del Registro Mercantil, el cierre registral es consecuencia de un incumplimiento, y subsiste mientras éste persista.

LAS CUENTAS DEPOSITADAS PERO INEXISTENTES DEBEN ANULARSE POR OTRA CERTIFICACIÓN QUE DECLARE LA IRREGULARIDAD COMETIDA
Resolución de 4 de marzo de 2024 (BOE 27 de marzo de 2024). Descargar

Un administrador solicita mediante instancia privada que se retiren las cuentas de unos ejercicios anteriores porque no se aprobaron en juntas anteriores. La Dirección General desestima el recurso considerando que la sociedad puede hacer eliminar el depósito, pero con una nueva certificación en la que se expongan esos hechos o mediante la presentación de acta notarial de la junta en la que conste que no se han aprobado las cuentas anuales depositadas.

ADMINISTRADORES

INSCRIPCIÓN DE LIQUIDADOR DESIGNADO EN PROCEDIMIENTO JUDICIAL DE JURISDICCIÓN VOLUNTARIA: RESOLUCIÓN JUDICIAL FIRME CON DESIGNACIÓN Y ACEPTACIÓN
Resolución de 6 de febrero de 2024 (BOE 8 de marzo de 2024). Descargar

Presentado en el Registro Mercantil un mandamiento recaído en procedimiento de jurisdicción voluntaria del que resulta la aceptación de un cargo de liquidador de sociedad de capital en persona determinada, la registradora rechaza la inscripción porque no resulta el título, resolución, por el que se lleva a cabo la designación.
El Centro Directivo señala que para la toma de razón en el Registro Mercantil del cargo de liquidador designado en procedimiento judicial de jurisdicción voluntaria es preciso aportar al Registro tanto la resolución judicial firme de la que resulte la designación como la de su aceptación, por tratarse de actos que se producen en dicho ámbito en momentos diferentes. En el presente caso, el título presentado es un mandamiento del que resulta el nombramiento y la aceptación del cargo de liquidador, por lo que la Dirección General estima el recurso y revoca la calificación de la registradora.

CONCURSO DE ACREEDORES

VENTA DE BIENES DE ENTIDAD CONCURSADA: REQUISITOS
Resolución de 12 de febrero de 2024 (BOE 14 de marzo de 2024). Descargar

La Dirección General, resolviendo el recurso concluye diciendo que para los actos de enajenación o gravamen de bienes o derechos que integren la masa activa del concurso será necesario que se acredite la obtención del oportuno auto autorizando la transmisión, por medio del correspondiente testimonio extendido por el letrado de la Administración de Justicia, que acredite la autenticidad y el contenido del citado auto, dando fe del mismo, siendo imprescindible además que el título material -en este caso la adjudicación autorizada por el juez- conste en el título formal adecuado, es decir, “el documento o documentos públicos en que funde inmediatamente su derecho la persona a cuyo favor haya de practicarse aquélla y que hagan fe, en cuanto al contenido que sea objeto de la inscripción, por sí solos o con otros complementarios, o mediante formalidades cuyo cumplimiento se acredite” (art. 33 Reglamento Hipotecario).

NO CABE EL NOMBRAMIENTO DE ADMINISTRADOR SOCIAL EN UNA SOCIEDAD CONCURSADA Y QUE ESTÁ EN FASE DE LIQUIDACIÓN
Resolución de 19 de febrero de 2024 (BOE 19 de marzo de 2024). Descargar

El supuesto de hecho consiste en dilucidar si procede el nombramiento de administrador social de una sociedad que se encuentra declarada en concurso y en fase de liquidación. Naturalmente la Dirección lo rechaza porque las operaciones de liquidación societaria son competencia de los liquidadores de las sociedades sin que puedan ser llevados a cabo por unos Administradores sociales que, como consecuencia del estado de disolución, quedan cesados de iure. Vigente el estado de liquidación, no cabe designar administradores, ni siquiera con la finalidad de llevar a cabo operaciones de liquidación que quedan al margen de su competencia.

DERECHO HIPOTECARIO

PROCEDIMIENTO REGISTRAL

ERROR: COMPRAVENTA PRESCINDIENDO DE SEGREGACIÓN INSCRITA
Resolución de 29 de enero de 2024 (BOE 8 de marzo de 2024). Descargar

Ambas partes han de otorgar escritura de rectificación de la compraventa ratificando el consentimiento prestado con error en la misma y, como consecuencia de la no constancia registral del lindero por el que se efectúa la previa segregación y la existencia de transformaciones urbanísticas sin acceso registral, la adecuación de la descripción a la realidad actual, describiendo la finca tal como resulta de la georreferenciación, cuya incorporación al Registro ha de solicitar, mediante el inicio de un expediente del artículo 199 o del artículo 201 de la Ley Hipotecaria, con citación de los titulares registrales colindantes registrales, para evitar su perjuicio, alguno de los cuales es dominio público y con intervención del Ayuntamiento para acreditar la legalidad urbanística de la parcela en cuestión, dadas las modificaciones urbanísticas producidas.

LA LICENCIA MARCA LAS CONDICIONES DE LA SEGREGACIÓN
Resolución de 29 de enero de 2024 (BOE 8 de marzo de 2024). Descargar

El Centro Directivo deniega la inscripción de la segregación pretendida, pero discrepa del criterio registral que encuentra en este caso una parcelación presunta. En realidad, la licencia de segregación adolece de precisión. Contempla la vinculación ob rem del solar colindante, y parece presuponer, la atribución ob rem de metros cuadrados concretos a cada finca resultante; no obstante, esta división material no se encuentra contenida en el documento presentado, ni en el informe de validación gráfica aportado. Es dudoso si el Ayuntamiento autorizó la segregación condicionando la vinculación a cada elemento resultante de metros cuadrados concretos del solar colindante, lo que no es acorde con la escritura calificada, pues exigiría atribuir derechos de uso exclusivo o la propia segregación del mismo; o, por el contrario, la referencia de la licencia a metros supone un mera división ideal o abstracta de la superficie total, lo que adolecería de cierta imprecisión que podría ser aclarada con el informe técnico al que se remite la propia licencia, si del mismo resulta con claridad que la finca registral vinculada ob rem se mantiene indivisa, tal y como refleja la escritura calificada.

OPOSICIÓN FUNDADA EN PROCEDIMIENTO DEL ARTÍCULO 199 DE LA LEY HIPOTECARIA
Resolución de 30 de enero de 2024 (BOE 8 de marzo de 2024). Descargar

Estando fundada documentalmente la oposición en un informe técnico y puesto de manifiesto un conflicto sobre la delimitación y titularidad de las fincas, concretamente de una acequia que se añade como lindero, tendrá éste que resolverse por acuerdo entre las partes o en los tribunales de Justicia, sin que quepa plantear el recurso como una suerte de contestación o trámite para rebatir las alegaciones formuladas. existen dudas que impiden la inscripción de la representación gráfica, lo procedente es la denegación de dicha inscripción y podrá acudirse al expediente de deslinde regulado en el artículo 200 de la Ley Hipotecaria (tal y como prevé para estos casos el artículo 199 de la Ley Hipotecaria), sin perjuicio de poder acudir al juicio declarativo correspondiente (cfr. artículo 198 de la Ley Hipotecaria).

SÓLO CABE PRACTICAR NOTAS MARGINALES EN LOS CASOS EXPRESAMENTE PREVISTOS EN LA LEY Y EL REGLAMENTO HIPOTECARIO
Resolución de 1 de febrero de 2024 (BOE 11 de marzo de 2024). Descargar

En un procedimiento de inmatriculación de determinada finca, se suspende la práctica de una nota marginal relativa a la posible afección de una finca a un futuro procedimiento de deslinde de vía pecuaria, por entender la registradora que la extensión de dicha nota, dados los efectos que puede producir, aunque sea por vía de hipótesis, hace preciso el consentimiento del titular registral, ex artículos 1, 38, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria.
La recurrente alega que la mayor parte de las vías pecuarias no figuran en el Catastro con la anchura legal, porque han sido invadidas por las parcelas colindantes, de modo que, a su parecer, la nota marginal solicitada resulta imprescindible para evitar la buena fe del artículo 34 de la Ley Hipotecaria de los posibles adquirentes a título oneroso pudiendo la Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha recuperar el dominio público pecuario mediante futuros deslindes.
La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación de la registradora, señalando que, en nuestro ordenamiento jurídico, en materia de notas marginales, rige un principio de numerus clausus, es decir, no cabe practicar notas marginales, sino en los casos expresamente previstos en la Ley y el Reglamento Hipotecario. Añade que el procedimiento registral es de orden público, por lo que no cabe que los intervinientes en el procedimiento registral lo alteren, modulen o modifiquen, sino que deben cumplir los trámites estrictamente contemplados en la Ley, incluida la propia Administración Pública, que tiene la posibilidad de iniciar un procedimiento de deslinde haciendo constar por nota al margen su incoación.
Respecto al argumento de la recurrente de que a través de esta nota marginal se protege el dominio público en que, consisten las vías pecuarias, concluye que si realmente estamos ante una finca que invade una vía pecuaria, la obligación de la Administración Pública es iniciar el expediente de deslinde, haciendo constar su incoación en el Registro de la propiedad; el Registrador de la Propiedad siempre que tenga duda fundada de que se invade el dominio público debe impedir inmatriculaciones, excesos de cabida o inscripciones de representación gráficas que puedan perjudicarlo; nunca va a quedar protegido el adquirente de la finca por el principio de fe pública registral por el hecho de que la nota marginal no se practique; y no existe, en consecuencia, en materia de bases gráficas aplicación del principio de fe pública registral del artículo 34 de la Ley Hipotecaria, sino tan sólo del principio legitimación, que puede ser desvirtuado en cualquier momento.

ERROR DE CONCEPTO: RECTIFICACIÓN DE DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA POR INSTANCIA PRIVADA
Resolución de 5 de febrero 2024 (BOE 8 de marzo de 2024). Descargar

La cuestión a resolver en este expediente consiste en determinar si es posible rectificar una inscripción de constitución de finca en régimen de división horizontal en virtud de instancia suscrita por el presidente de la comunidad de propietarios solicitando la rectificación. El registrador reconoce la existencia del error, pero considera que se trata de un error de concepto, dada la gravedad de éste, por lo que al afectar dicho error a la totalidad de los propietarios del régimen de propiedad horizontal y tratarse de unos estatutos inscritos, es necesario acreditar un acuerdo de la junta general de propietarios adoptado por unanimidad. La Dirección General confirma la calificación del registrador.

MANDAMIENTO EN PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN DE TÍTULOS JUDICIALES: NECESIDAD DE ESPECIFICAR LA CAUSA Y DE OTORGAR ESCRITURA PÚBLICA
Resolución de 12 de febrero de 2024 (BOE 14 de marzo de 2024). Descargar

La inscripción de mandamientos judiciales en ejecución de títulos judiciales en el que se acuerda tener por emitida la declaración de voluntad en relación a la renuncia de derechos de propiedad requiere de la expresión de causa y el título formal adecuado es la escritura pública, con arreglo a los principios de titulación auténtica del artículo 3 de la Ley Hipotecaria.

CONSTANCIA REGISTRAL DE UNA REFERENCIA CATASTRAL: DUDAS SOBRE LA IDENTIDAD DE LA FINCA
Resolución de 13 de febrero de 2024 (BOE 13 de marzo de 2024). Descargar

Se suspende la inscripción de una escritura de subsanación mediante la que se solicita la constancia registral de una referencia catastral adicional en la descripción de una finca en la que con ocasión de un asiento anterior se consignaron veintiún referencias catastrales, alegando el registrador dudas sobre la identidad de la finca, conforme al artículo 45.b) del Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario. El interesado aporta escrito en el que trata de justificar la correspondencia de la referencia catastral con la finca registral, haciendo constar que, con posterioridad a la calificación, fue dictada resolución de la Dirección General del Catastro, en la que, tras las comprobaciones oportunas, el citado organismo acordó inscribir la alteración catastral de la parcela a favor del mismo.
La Dirección General concluye que existen elementos que permiten fundamentar que dicha parcela puede ser un sobrante de una expropiación, pero dado que la documentación de la expropiación no ha sido presentada, ni se ha tramitado procedimiento alguno en el que se haya dado intervención a la Administración titular del dominio público, considera fundadas las dudas expuestas por el registrador en su nota y confirma la calificación; sin perjuicio que pueda iniciarse un procedimiento de representación gráfica donde, previa notificación a la Administración afectada, puedan dilucidarse las dudas fundadas planteadas.

DUDAS SOBRE INVASIÓN EN INMATRICULACIÓN DE FINCAS: ALCANCE DE LA COMPETENCIA DEL CENTRO DIRECTIVO PARA RESOLVER
Resolución de 14 de febrero de 2024 (BOE 14 de marzo de 2024). Descargar

Lo interesante de la resolución no es tanto su contenido, que supone que la forma de dirimir las dudas de invasión de finca previamente inscrita en un caso de inmatriculación de fincas es el procedimiento regulado en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, sino hasta dónde llega la dirección para resolver estos recursos: la Dirección General sólo puede pronunciarse sobre la fundamentación o no de las dudas o de la identidad de una finca, pero no puede ni resolver dichas dudas, ni ordenar o denegar la inmatriculación de la finca.

NUEVA ARBITRARIEDAD EN EL PROCEDIMIENTO DEL ARTÍCULO 199 DE LA LEY HIPOTECARIA
Resolución de 28 de febrero de 2024 (BOE 20 de marzo de 2024). Descargar

Se solicita la tramitación del procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, previamente a la inscripción de una declaración de obra nueva.
La registradora considera que adaptar la cabida registral a la existente en Catastro y que es la real, podría impedir la inscripción posterior de unas hipotéticas segregaciones a las que alude, pero de las que no aporta títulos ni detalla, señalando la Dirección General que aporta “simples conjeturas o advertencias respecto de futuribles e hipotéticas nuevas segregaciones”. Otra nueva muestra de la arbitrariedad que preside el procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria.

NO SON POSIBLES CALIFICACIONES PARCIALES O INFORMALES
Resolución de 29 de febrero de 2024 (BOE 20 de marzo de 2024). Descargar

Ante la presentación de una escritura de novación de préstamo hipotecario, se emite por parte del registrador una nota de defectos. El Notario recurrente reclama contra un supuesto informe de una llamada comisión de Consultas Doctrinales del Colegio de Registradores, que es mencionado por el registrador para sustentar la negativa a la inscripción, como si fuera dicha comisión una fuente del Derecho.
La Dirección General de nuevo, ante una anterior resolución contra el mismo registrador, señala que no es admisible una calificación verbal o con formalidades menores que las legalmente establecidas y la pretendida existencia de una fase previa de calificación material no sujeta a tales formalidades, ni calificaciones informales.
Respecto del fondo del asunto establece el Centro Directivo que es necesario hacer constar la expresión numérica del diferencial a efectos de calcular la comisión por pérdida financiera.

LOS HECHOS POSTERIORES A LA ESCRITURA NO AFECTAN A LA VALIDEZ DE LA MISMA NI A SU INSCRIBIBILIDAD
Resolución de 6 de marzo de 2024 (BOE 26 de marzo de 2024). Descargar

En el año 2011 se cedía la propiedad de un inmueble a cambio de una renta vitalicia. En 2015 la cedente fue incapacitada. Se presenta en 2023 la escritura de cesión y el registrador exige sentencia judicial de aprobación, alegando la nueva situación de la cedente y aplicando por analogía la DT 4ª, entendiendo lo siguiente: “Los derechos nacidos y no ejercitados (léase no inscritos) subsisten con la extensión y en los términos que les reconocía la legislación vigente en el momento en que nacieron, pero para hacerlos valer (léase para inscribirlos) han de sujetarse al procedimiento establecido en la legislación vigente en el momento en que se pretenda ejercitar, o inscribir, el derecho”. Por lo tanto, para el registrador los derechos sólo se ejercitan cuando se inscriben, olvidando que el registro únicamente publica situaciones jurídico-reales existentes fuera del registro, obviamente.
La Dirección General revoca la calificación, señalando que el derecho se ejercitó desde el otorgamiento de la escritura y que admitir este extraño razonamiento impediría, por ejemplo, que se inscribieran escrituras de personas que tras su autorización hubiera muerto.

EL RECURSO CONTRA LA CALIFICACIÓN NEGATIVA DEL REGISTRADOR NO ES CAUCE HÁBIL PARA ACORDAR LA NULIDAD DE ASIENTOS YA PRACTICADOS
Resolución de 21 de marzo de 2024 (BOE 16 de abril de 2024). Descargar

Se deniega la inscripción de una instancia para extinción de usufructo y consolidación de condominio por falta de previa inscripción del derecho objeto de la misma. El recurrente alega que en la inscripción 14.ª se produce una omisión de determinada cláusula de la escritura que la causó, no coincidiendo el asiento registral con lo consignado en la escritura.
La Dirección General desestima el recurso y confirma la calificación del registrador, señalando que, una vez practicado un asiento, el mismo se encuentra bajo la salvaguardia de los tribunales, produciendo todos sus efectos en tanto no se declare su inexactitud, por lo que su rectificación, o cancelación, exige, bien el consentimiento del titular registral, bien la oportuna resolución judicial recaída en juicio declarativo entablado contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda algún derecho.

NO CABE PRACTICAR ASIENTO DE PRESENTACIÓN DE LOS DOCUMENTOS QUE NO PUEDAN PROVOCAR OPERACIÓN REGISTRAL ALGUNA
Resolución de 21 de marzo de 2024 (BOE 16 de abril de 2024). Descargar

Se deniega la extensión de un asiento de presentación relativo a un documento consistente en una fotocopia de un informe pericial donde no consta firma alguna, junto con otro documento que es una copia de una sentencia sin código seguro de verificación del Juzgado, por lo que no puede comprobarse su validez y exactitud. La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación del registrador, pues conforme al artículo 420 del Reglamento Hipotecario no puede practicarse asiento de presentación de los documentos que por su naturaleza no puedan provocar operación registral alguna.

ARTÍCULO 199 DE LA LEY HIPOTECARIA: LAS CONTROVERSIAS EXISTENTES DEBEN RESOLVERSE A TRAVÉS DE DESLINDE CON ACUERDO DE COLINDANTES O RESOLUCIÓN JUDICIAL
Resoluciones de 22 de marzo de 2024 y de 25 de marzo de 2024 (BOE 16 de abril de 2024). Descargar. Descargar

Se suspende la inscripción de la rectificación de la descripción de una finca y de su georreferenciación, al haberse presentado alegaciones por un colindante, que entiende que con la georreferenciación aportada se está modificando el lindero de su finca; concluyendo la registradora que dichas alegaciones, sustentadas con planos del Catastro Histórico y con un informe pericial, están poniendo de manifiesto la existencia de un indicio de contienda que debe resolverse judicialmente.
La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación, recordando que tales controversias no pueden resolverse en sede de calificación registral o de recurso, sino que requieren de deslinde parcial con acuerdo de colindantes o resolución judicial.

ARTÍCULO 199 DE LA LEY HIPOTECARIA: NO MERECE LA MISMA CONSIDERACIÓN LA OPOSICIÓN DE UN TITULAR CATASTRAL QUE LA OPOSICIÓN DE UN TITULAR REGISTRAL
Resolución de 22 de marzo de 2024 (BOE 16 de abril de 2024). Descargar

Es objeto de recurso la negativa de la registradora a inscribir la georreferenciación de una finca, constando oposición de varios titulares de fincas registrales colindantes. La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación de la registradora. Señala que, si bien es cierto que uno de los colindantes registrales no tiene inscrita georreferenciación alguna, ni tiene incorporado en su folio real referencia catastral alguna, por otros datos, la registradora considera que sí hay correspondencia entre el inmueble catastral invadido y la finca registral referida, y que, por tanto, la oposición formulada no lo es solo por quienes ostentan una simple titularidad catastral, sino por quienes ostentan también una titularidad registral. Recuerda el Centro Directivo que, la mera oposición de un simple titular catastral acerca de que su inmueble catastral resulte invadido por una georreferenciación alternativa a la catastral no es motivo suficiente por sí sólo para denegar la inscripción de esa georreferenciación alternativa a la catastral, pues, precisamente por ser alternativa, se produce esa invasión parcial del inmueble catastral colindante. En cambio, cuando la oposición la formula un titular de una finca registral que alega resultar invadida, su oposición resulta mucho más cualificada y merece mayor consideración.

ARTÍCULO 199 DE LA LEY HIPOTECARIA: NO CABE INSCRIBIR LA BASE GRÁFICA DE UNA FINCA EXISTIENDO INVASIÓN DEL DOMINIO PÚBLICO
Resolución de 22 de marzo de 2024 (BOE 16 de abril de 2024). Descargar

Se suspende la inscripción de la georreferenciación catastral y aumento de superficie de una finca, al haber presentado oposición el Ayuntamiento por invasión del dominio público, invasión que también es apreciada y fundamentada por el propio registrador. La Dirección General desestima el recurso y confirma la calificación del registrador, pues tal y como resulta de los artículos 199 y 205 de la Ley Hipotecaria, existiendo invasión del dominio público, el Registrador denegará la inscripción de la representación gráfica de la finca o denegará la inmatriculación de la misma.

INEXACTITUD REGISTRAL POR ERROR EN LOS TITULOS: ARTÍCULO 40 DE LA LEY HIPOTECARIA
Resolución de 25 de marzo de 2024 (BOE 17 de abril de 2024). Descargar

Se plantea en este recurso la posibilidad de rectificar la descripción de una finca, sustituyendo en el lindero oeste la palabra “cueva” por su plural “cuevas”, en virtud de instancia privada suscrita por los herederos de los titulares registrales de la mitad indivisa de la finca, quienes alegan la existencia de un error material tanto en la primera inscripción, como en las posteriores “por arrastre de la anterior”. El registrador rechaza la rectificación porque, a su juicio, lo que existe en este caso, es una posible inexactitud registral derivada de la existencia de un error en los títulos que han causado las inscripciones posteriores a la primera, por lo que la solución hay que buscarla en el artículo 40.d) de la Ley Hipotecaria, que se remite al consentimiento de todos los titulares registrales o a una resolución judicial obtenida en un procedimiento entablado contra los mismos.

INSCRIPCIÓN DE LA TRANSMISIÓN DE APROVECHAMIENTO DE AGUAS SUBTERRÁNEAS
Resolución de 26 de marzo de 2024 (BOE 17 de abril de 2024). Descargar

La Dirección General estima inscribible un cambio de titularidad de aprovechamiento de aguas subterráneas, ya que está previamente inscrito el pozo del que resulta el alumbramiento de aguas, incluso está constituida una servidumbre de saca de aguas, y ahora se acredita que la autorización para la explotación del pozo se corresponde con la que figura en el registro administrativo de aguas en favor de la titular registral del inmueble; sin que sea necesario el consentimiento de los dueños de predios dominantes (ya que la servidumbre no se altera), ni la georreferenciación de la finca para ubicar en ella el pozo, que ningún precepto exige para derechos ya inscritos con anterioridad, que están bajo la salvaguarda de los tribunales y donde la georreferenciación es meramente potestativa (véase arts. 1, 9.b y 10 LH).

DISCRECIONALIDAD EN LA TRAMITACIÓN DEL PROCEDIMIENTO DEL ARTÍCULO 199 DE LA LEY HIPOTECARIA
Resolución de 11 de abril de 2024 (BOE 26 de abril de 2024). Descargar

Se tramita un procedimiento conforme al artículo 199 de la Ley Hipotecaria, que acaba con calificación negativa del registrador por una previa segregación; en la modificación de tres de los linderos; en la no solicitud de la inscripción del exceso de cabida en los anteriores actos inscritos de donación y declaración de obra nueva y en las alegaciones presentadas por uno de los colindantes notificados que evidencian, a juicio del registrador, un indicio de una controversia latente sobre la delimitación del lindero entre la finca objeto del expediente y la finca matriz de la división horizontal que linda con la finca objeto del expediente por el lindero este.
Por parte de la Dirección General se considera que los tres primeros defectos no son suficientes para fundamentar la calificación negativa y sólo admite el cuarto, derivado de una oposición por un colindante, de la cual resulta una situación contenciosa, “un conflicto latente” en palabras del Centro Directivo.

INMATRICULACIÓN/REANUDACIÓN DE TRACTO/EXCESOS DE CABIDA

ES POSIBLE LA TRAMITACIÓN DEL EXPEDIENTE DE DOBLE INMATRICULACIÓN, AUNQUE LAS FINCAS AFECTADAS ESTÉN INCLUIDAS EN UN PROYECTO DE REPARCELACIÓN
Resolución de 30 de enero de 2024 (BOE 11 de marzo de 2024). Descargar

Es objeto de recurso la negativa de la registradora a tramitar un expediente de doble inmatriculación, alegando que estando las fincas afectadas incluidas en un proyecto de reparcelación, apreciar la posibilidad de una doble inmatriculación corresponde a la Administración actuante.
La Dirección General estima el recurso y revoca la nota de calificación, indicando que no existe obstáculo para la tramitación del expediente regulado en el artículo 209 de la Ley Hipotecaria cuando las fincas afectadas estén incluidas en un proyecto de reparcelación, sin perjuicio de necesidad de poner en conocimiento del promotor, en este caso, la Junta de Compensación la tramitación del procedimiento y su resolución, como parte legitimada en el expediente. El propio artículo 209 de la Ley Hipotecaria dispone que si registrador una vez realizadas las investigaciones pertinentes en su propio archivo, apreciara la coincidencia de las fincas y, en consecuencia, la posibilidad de doble inmatriculación, total o parcial, lo notificará a los titulares de los derechos inscritos en cada una de las fincas registrales. Dadas las facultades reconocidas a la junta de compensación respecto a las fincas incluidas en la actuación, cuya afección publica la nota marginal, se justifica la legitimación de la misma para ser notificada en el expediente y poder intervenir en el mismo dentro de sus competencias legales y estatutarias. De esta forma se garantiza el conocimiento del promotor de la actuación urbanística, permitiendo la coordinación con la tramitación del proyecto y evitando los efectos adversos derivados de una eventual doble inmatriculación de finca.

INSCRIPCIÓN DEL RESTO NO DESCRITO EN SEGREGACIÓN ANTERIOR A LA LEY 13/2015
Resolución de 31 enero 2024 (BOE 8 de marzo de 2024). Descargar

La Dirección General afirma que debe efectuarse una descripción actualizada de la finca resto, congruente con la georreferenciación incorporada a la escritura, si los otorgantes declaran que coincide con su realidad física, para que el registrador pueda realizar los juicios de correspondencia y coordinación gráfica y, si ambos son positivos, puede calificar positivamente la descripción e incorporar la georreferenciación de la finca resto, como finca resultante de una reordenación de los terrenos. O en el sentido de que debe acompañarse la georreferenciación alternativa, si los otorgantes declaran que no coincide con la realidad física, pues la georreferenciación aportada no tuvo en cuenta la segregación inscrita.

REANUDACIÓN DEL TRACTO SUCESIVO: CITACIÓN DEL ÚLTIMO TITULAR
Resolución de 11 de marzo 2024 (BOE 11 de abril de 2024). Descargar

Resulta esencial, conforme a lo dispuesto en el apartado tercero de la regla segunda del artículo 208 de la Ley Hipotecaria antes transcrito, la citación al titular registral o a sus herederos. En el presente caso, teniendo en cuenta que la última inscripción de dominio data del día 5 de noviembre de 1957, se incorpora al acta notarial copia del edicto publicado en el “Boletín Oficial del Estado” dirigido nominalmente a los titulares registrales de la finca, según resulta de su inscripción 14.a, o, en su defecto, a sus herederos. Se cumple así́ con lo que la doctrina de esta Dirección General ha señalado al respecto, considerando que la última inscripción de dominio tiene más de treinta años de antigüedad: citar a los titulares registrales nominativamente, aunque sea por edictos, y a sus herederos de forma genérica cuando de estos no conste su identidad, como ocurre en este caso. Procede, en consecuencia, estimar el recurso.

TRACTO SUCESIVO INTERRUMPIDO. DOCTRINA
Resolución de 11 de marzo de 2024 (BOE 11 de abril de 2024). Descargar

Hay verdadera interrupción cuando quedan dos eslabones pendientes en la cadena de titularidades; es decir, cuando hay dos transmisiones previas al título de adquisición de los promotores del expediente de reanudación del tracto interrumpido, sin reflejo tabular y de las que no se dispone de título público inscribible. Tampoco se puede abocar a los promotores del expediente a la probatio diabólica de tener que justificar todas y cada una de las transmisiones verificadas desde la última inscripción practicada, hasta la adquisición de su derecho. Finalmente, si la última inscripción practicada tiene más de treinta años, la citación al titular registral ha de ser nominal y se puede practicar por edictos; y en el caso de los herederos de aquél, la citación a los mismos puede hacerse también por edictos, y sólo habrá de ser nominal si consta su identidad.

RESTO DE SEGREGACIÓN NO DESCRITO: DUDAS DE IDENTIDAD. RIESGO DE DOBLE INMATRICULACIÓN
Resolución de 13 de marzo de 2024 (BOE 11 de abril de 2024). Descargar

No cabe la inscripción de una escritura de herencia donde se incluye una finca que es un resto no descrito de una segregación anterior. La georreferencia aportada coincide con una parcela catastral inscrita a nombre de otra persona, existiendo además la coincidencia de elementos fijos en su descripción, tales como la carretera que atraviesa la finca, lindando al sur con un camino que divide y al este, zona marítimo-terrestre, sin que se haya solicitado la tramitación de un expediente de la Ley Hipotecaria. Sin embargo, no es coherente la superficie que consta en el título con la que resulta del archivo GML, siendo imposible situar indubitadamente la finca en el territorio. Se debe clarificar la ubicación de la finca resto no descrita, aunque sus segregaciones se practicaran antes de entrar en vigor la Ley 13/2015 y el registrador podrá iniciar la tramitación de un expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, que debe entenderse solicitado tácitamente por la aportación de los dos archivos GML, sin que sea necesaria declaración expresa en tal sentido. También se podrá instar notarialmente la tramitación del procedimiento del artículo 201 de la Ley Hipotecaria.

INSCRIPCIÓN DEL RESTO NO DESCRITO EN SEGREGACIÓN ANTERIOR A LA LEY 13/2015
Resolución de 13 de marzo de 2024 (BOE 11 de abril de 2024). Descargar

La Dirección General entiende que el título calificado debe clarificar la ubicación de la finca resto no descrita, aunque sus segregaciones se practicaran antes de entrar en vigor la Ley 13/2015. El registrador podrá iniciar la tramitación de un expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, que debe entenderse solicitado tácitamente por la aportación de los dos archivos GML, sin que sea necesaria declaración expresa en tal sentido.

INMATRICULACIÓN: ES ADMISIBLE APORTAR UNA REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA CUANDO EXISTA UNA INCONSISTENCIA DE LA BASE GRÁFICA CATASTRAL
Resolución de 21 de marzo de 2024 (BOE 16 de abril de 2024). Descargar

Se suspende la inmatriculación de varias fincas al existir dudas fundadas acerca de la correspondencia de la representación gráfica aportada con la realidad física de las fincas, alegando el registrador que las georreferenciaciones alternativas aportadas para subsanar tal defecto no son admisibles, por no tratarse de un supuesto de desplazamiento de la cartografía catastral.
El recurrente invoca en su favor la doctrina de la Dirección General, según la cual “en los supuestos en los que exista una inconsistencia de la base gráfica catastral (...) no puede impedirse la inmatriculación de la finca por una cuestión técnica que resulta ajena al propio interesado y a la institución registral, siendo admisible la aportación por el interesado de la representación gráfica alternativa”.
La Dirección General estima el recurso y revoca la nota de calificación del registrador, invocando la doctrina a la que el recurrente alude en su recurso. Los defectos señalados por el registrador, tal como constan redactados, han de considerarse insuficientemente fundamentados; sin perjuicio de que, si el registrador alberga dudas sobre posible invasión de fincas registrales inmatriculadas o del dominio público no inmatriculado, aplique las previsiones pertinentes para tratar de confirmar o disipar tales dudas.

INMATRICULACIÓN DE FINCA: NOTA DE CALIFICACIÓN REVOCADA EN VIRTUD DE RECURSO ANTERIOR
Resolución de 22 de marzo de 2024 (BOE 16 de abril de 2024). Descargar

Tras haber denegado la práctica de una inmatriculación, cuya calificación fue recurrida y revocada la nota en virtud de Resolución de 7 de septiembre de 2023; se vuelve a denegar el título al resultar del informe emitido por la Administración competente, la afección por un lindero a una vía pecuaria.
El notario autorizante recurre afirmando que son múltiples las resoluciones que hacen constar el carácter unitario y global de la calificación y que no caben calificaciones sucesivas y que cuando la escritura se presenta nuevamente en el registro, una vez recaída la resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, no es para que la vuelva a calificar la registradora, es para que practique la inmatriculación ordenada por la Dirección General.
La registradora deduce una invasión de dominio público del contenido del informe del órgano competente, solicitado por lindar la parcela objeto de inmatriculación con vía pecuaria clasificada. Sin embargo, no se funda la nota de calificación en la oposición expresa de la Administración, dado que el citado informe expresa que dicha parcela está afecta por el lindero este a la vía pecuaria, no deslindada ni amojonada, sin declarar expresamente una invasión, sino que ha habido una actuación declarativa de clasificación y está en trámite la actuación ejecutiva del deslinde. Considera la Dirección General que es en la calificación anterior cuando debería, conforme al artículo 205, párrafo tercero, haber notificado previamente a la Administración, o haber procedido a la tramitación de un expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, para subsanar todas las dudas que pudiera tener en la inmatriculación, incluida la relativa a la posible invasión de una construcción en parcela colindante.
Concluye la Dirección General señalando que permitir la inmatriculación, cuando ya se ha iniciado el expediente de deslinde, no causa perjuicio alguno al dominio público, el cual es imprescriptible. Al contrario, la falta de publicidad registral de la finca cuya inmatriculación se solicita puede dificultar la tramitación del expediente de deslinde, y por ende la protección del dominio público, toda vez que el acto de deslinde es el que declara la posesión y titularidad demanial de la Administración y tiene eficacia para rectificar las situaciones registrales contradictorias, estando salvados los efectos del deslinde por la constancia de la nota marginal que advierte a tercero de la existencia del expediente, de cómo puede afectar a la finca, si se georreferencia la afección, y de la imprescriptibilidad del dominio público. En consecuencia, estima el recurso y revoca la nota de calificación.

INSCRIPCIÓN E INMATRICULACIÓN DE EXCESOS DE CABIDA
Resolución de 26 de marzo de 2024 (BOE 17 de abril de 2024). Descargar

A propósito de una escritura de herencia en que la finca aparece en su totalidad, pero solo en cuanto a parte de su superficie, el registrador deniega la inscripción en cuanto al porcentaje no inscrito. La Dirección General estima el recurso y ordena la inscripción en su totalidad sin perjuicio de que se pueda proceder a la inmatriculación del exceso no inscrito. Es decir, el Registrador no puede modificar la inscripción plena y total por una inscripción en proporción a la superficie. Se inscribe el pleno dominio de la parte inscrito y es posible inmatricular el exceso.

HIPOTECA/CONDICIÓN RESOLUTORIA

EJECUCIÓN: SÓLO POR EL TIPO DE SUBASTA PACTADO INSCRITO
Dos Resoluciones de 23 y 30 de enero de 2024 (BOE 8 de marzo de 2024). Descargar. Descargar

No cabe afirmar que no existe límite superior a la fijación del tipo para subasta y a que acreedor y deudor pueden elevar el valor de tasación inscrito, porque tal modificación y alcance solo son posibles mientras la hipoteca se encuentre en “fase de seguridad”, y, además, mediante el consentimiento en escritura pública por parte del acreedor y del deudor y, en su caso, del hipotecante no deudor, ex artículo 130 de la Ley Hipotecaria; no de forma unilateral por parte del acreedor ejecutante en el escrito de presentación de la demanda ejecutiva.

HIPOTECA CONCEDIDA A UNA SOCIEDAD LIMITADA CON FIADOR PERSONA FÍSICA EMPRESARIO Y ADMINISTRADOR DE LA SOCIEDAD: APLICACIÓN DE LA LEY 5/2019
Resolución de 5 de febrero 2024 (BOE 8 de marzo de 2024). Descargar

En el presente caso el fiador es también administrador de la sociedad prestataria, lo que comporta un vínculo funcional que excluye en tal garante la condición de “consumidor” en el sentido del artículo 2, letra b) de la Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993, y así lo ha puesto de manifiesto el Tribunal Supremo en la citada Sentencia 314/2018, 28 de mayo de 2018 (vid., también, la Resolución de esta Dirección General de 13 de junio de 2019). Pero esta circunstancia no excluye la aplicación de la Ley 15/2019 si la persona jurídica prestataria tiene la condición de consumidor (no las sociedades mercantiles por definición), pues según el artículo 2, apartado 1, letra b), de dicha ley, extiende el ámbito objetivo de ésta a los préstamos cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir, siempre que el prestatario, el fiador o garante sea un consumidor. La Dirección General revoca la calificación del Registrador.

EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA UTILIZANDO VALOR DE SUBASTA DIFERENTE AL ÚLTIMO INSCRITO
Resolución de 19 de febrero de 2024 (BOE 19 de marzo de 2024). Descargar

Inscrita una hipoteca, las partes la modificaron fijando un nuevo tipo de tasación para la subasta, superior al inicial; al ejecutarse en procedimiento de ejecución directa, la certificación de dominio y cargas informó del nuevo tipo de subasta pactado e inscrito; pero la demanda y la ejecución se basaron en el inferior que constaba en la escritura de préstamo hipotecario inicial; por falta de postores se adjudicó la finca a la ejecutante (en el 70% de la primitiva tasación, por tratarse de vivienda habitual). La Registradora de la Propiedad suspendió la inscripción de dicha adjudicación judicial porque el valor de subasta utilizado en la ejecución no era el último pactado e inscrito, sino el convenido inicialmente al otorgar la escritura de préstamo hipotecario, siendo que el valor de tasación inscrito es el que debe ser el tenido en cuenta en la ejecución por imperativo del artículo 130 de la Ley Hipotecaria, en aplicación del cual dicho tipo inscrito fue el único que debió tomarse en consideración en el procedimiento de ejecución directa contra el bien hipotecado.
La Dirección General confirma la suspensión; cierto que, aun aplicando la tasación correcta no habría habido sobrante, con lo que no se perjudica a los embargos posteriores; pero sí que se han vulnerado los derechos del ejecutado, pues se ha reducido la cantidad obtenida por la realización de la finca y, paralelamente, la cantidad que se determina como amortizada del crédito o préstamo impagado. Y con todo esto no se hace una revisión del fondo de la resolución judicial, sino que se califica la congruencia del título judicial con el procedimiento en que se ha dictado, y la existencia de obstáculos que surgen del mismo Registro, en relación y garantía del prestatario y, también, de los titulares de asientos posteriores vigentes, quienes pueden verse afectados en sus derechos.

LA SEGUNDA OPORTUNIDAD NO PERMITE LA CANCELACIÓN DE HIPOTECAS Y EMBARGOS DEL DEUDOR
Resolución de 4 de marzo de 2024 (BOE 27 de marzo de 2024). Descargar

El titular registral solicita la cancelación de dos préstamos hipotecarios que gravan la finca, por haber sido concedido a la deudora (anterior titular registral), en el marco del procedimiento concursal de dicha persona, el beneficio de exoneración del pasivo insatisfecho respecto de todos los créditos ordinarios y subordinados pendientes a la fecha de la resolución por la que se concede dicha exoneración que consten en la lista de acreedores y que sean anteriores a la declaración de concurso.
La Dirección General, confirmando la calificación, señala que no es posible esta cancelación, siendo necesaria la escritura en la que los acreedores presten su consentimiento o resolución judicial expresa, después de analizar la naturaleza jurídica de la llamada segunda oportunidad.

EJECUCIÓN CONTRA HERENCIA YACENTE SIN INDEFENSIÓN. ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA
Resolución de 13 de marzo de 2024 (BOE 11 de abril de 2024). Descargar

Se dictamina que en este caso, no ha habido indefensión de la herencia yacente: la demanda se dirigió contra la titular registral mientras vivía y tras su fallecimiento, sus hijas y herederas se dirigieron al Juzgado dando traslado de la escritura de renuncia a la herencia, la cual fue posterior al inicio del procedimiento. Por ello, no resulta necesario emplazar a los ignorados herederos por edictos ni comunicar al Estado o a la Comunidad Autónoma del País Vasco) la pendencia del proceso.
Por otra parte, ex artículo 25 de la Ley de Arrendamientos de Urbanos, habrá de rechazarse la inscripción de la adjudicación de la vivienda si no se acredita, bien que se han llevado a cabo las notificaciones previstas, bien que se ha realizado la oportuna manifestación de que la finca se encuentra libre de arrendatarios.

ANOTACIONES PREVENTIVAS

ANOTACIÓN PREVENTIVA DE SUSPENSIÓN DE ACUERDOS SOCIALES: DEBE ACOMPAÑARSE EL MANDAMIENTO DEL QUE RESULTE LA FIRMEZA DE LA RESOLUCIÓN
Resolución de 7 de febrero de 2024 (BOE 8 de marzo de 2024). Descargar

Se solicitud la solicitud de practicar anotación preventiva de suspensión de acuerdos sociales porque no se acompaña del mandamiento del que resulte la firmeza de la resolución. La Dirección General desestima el recurso y confirma la calificación del Registrador, pues los efectos de la anotación preventiva no son los propios de un asiento provisional que no produce cierre del Registro, sino que causa el cierre frente a cualquier acto que traiga causa del acto suspendido. Estos efectos, propios de los asientos de inscripción justifican la exigencia de firmeza de la resolución que lo ordene.

LA CANCELACIÓN DE UNA ANOTACIÓN NO ES UN ACTO SUJETO A IMPUESTO
Resolución de 5 de marzo de 2024 (BOE 26 de marzo de 2024). Descargar

Incomprensiblemente se solicita por una registradora la autoliquidación cuando se presenta el mandamiento de cancelación de una anotación de embargo.
La Dirección General revoca la calificación, lógicamente, tras señalar que la cancelación de una anotación no es un supuesto de no sujeción.