DERECHO CIVIL

COMPRAVENTA

COMPRAVENTA CON COMPENSACIÓN DE DEUDAS: SU RELACIÓN CON EL JUICIO DE SUFICIENCIA NOTARIAL DEL PODER PRESENTADO. NO CABE APLICAR LA NORMATIVA DE LOS MEDIOS DE PAGO
Resolución de 28 de mayo de 2024 (BOE 3 de julio de 2024). Descargar

Se otorga escritura de compraventa en la que la parte vendedora y la parte compradora intervienen a través del mismo apoderado; del precio de la compraventa, una parte se retiene para el ingreso en el Tesoro Público, en concepto de pago a cuenta del Impuesto sobre la Renta de no Residentes correspondiente a la parte vendedora; y, respecto a la diferencia, se hace constar que ya se ha hecho efectivo, en Reino Unido, el día 1 de febrero de 2024 mediante compensación de la deuda que ostentaban los compradores frente a la sociedad vendedora. El registrador deniega la inscripción señalando como defectos la necesidad de que el juicio de suficiencia del notario se refiera a la autorización de emplear la compensación de deudas como medio de realización del pago del precio y la necesidad de que se acredite fehacientemente la existencia y realidad de la deuda a compensar, bien mediante los documentos de los que resulte el nacimiento de la misma, bien presentando la documentación en la que se hace efectiva dicha compensación.

El primero de los defectos es revocado por la Dirección General, reiterando su doctrina sobre el juicio de suficiencia notarial, en virtud de la cual, las exigencias del juicio de suficiencia no se cumplen si se relacionan de forma lacónica o genérica las facultades representativas del apoderado o representante, si el notario utiliza expresiones genéricas, ambiguas o imprecisas, como cuando usa fórmulas de estilo que se circunscriben a afirmar que la representación es suficiente “para el acto o negocio documentado”, en vez de referirse de forma concreta y expresa al tipo de acto o negocio que en la escritura se formaliza. En el presente caso, el notario reseña detallada y precisamente la escritura de la que resultan las facultades representativas del apoderado; y manifiesta que juzga a este con facultades suficientes para otorgar esa concreta escritura de compraventa. No se emplean expresiones genéricas, ambiguas o imprecisas, sino que, por el contrario, es indudable que se refieren al único y concreto negocio formalizado, que es la compraventa detallada, por lo que debe entenderse que ese juicio notarial es expreso, concreto y coherente con el negocio documentado, pues cumple con las referidas exigencias respecto de la indicación de datos necesarios para hacer una comparación entre el poder de representación acreditado y el contenido del título calificado.
El segundo de los defectos es confirmado por la Dirección General, añadiendo que puede ser fácilmente subsanado mediante la identificación del crédito, sin necesidad de aportación de los documentos que acrediten su origen, pues la constancia de dicho crédito no es preciso que se especifique en el título, y a la misma les resulta aplicable la presunción de existencia y licitud establecida por el artículo 1277 CC; reiterando que la compensación de deudas no es un medio de pago sino una forma de extinción de las obligaciones y, por tanto, no se le puede aplicar la normativa de los medios de pago.

SUBSANACIÓN DEL ESTADO CIVIL EN UNA ESCRITURA QUE NO HA CAUSADO INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD
Resolución de 5 de junio de 2024 (BOE 3 de julio de 2024). Descargar

Se otorga escritura de compraventa en virtud de la cual la parte compradora manifiesta estar casada en régimen de gananciales; posteriormente, se otorga escritura de subsanación, en virtud de la cual la compradora manifiesta que su actual estado civil es el de viuda y que, al tiempo del otorgamiento de la escritura de compraventa su régimen económico matrimonial era el supletoriamente previsto en la legislación inglesa, al no haber otorgado capitulaciones matrimoniales.
Ambas escrituras se presentan por primera vez en el Registro de la Propiedad, siendo calificadas negativamente, señalando el Registrador los siguientes defectos: a) no consta acreditado el fallecimiento de su esposo con el oportuno certificado de defunción, único medio de acreditarlo; b) no consta tampoco acreditado con el certificado de matrimonio el lugar y fecha de celebración del mismo, para así poder determinar la Ley a la que se sujeta el mismo (art. 9 CC), sin que ello pueda suponer por sí solo el régimen económico-matrimonial en virtud del lugar de celebración y residencial al momento del mismo, caso de haberse otorgado capítulos matrimoniales; c) no está acreditado el que dichos cónyuges no hubieran estipulado capitulaciones matrimoniales con arreglo al Derecho español, lo que podría acreditarse, en caso de haber contraído matrimonio en España, con el certificado literal de su matrimonio, debidamente inscrito, y d) adquirido el bien con carácter ganancial, la modificación de dicho carácter exigiría, fallecido el cónyuge, el consentimiento y ratificación de los herederos, si los hubiere, y no consta la inexistencia de los mismos con los oportunos certificados de defunción y últimas voluntades y título sucesorio si los hubiere.
La Dirección General estima el recurso y revoca la calificación, distinguiendo aquellos casos en los que, por resultar afectada la titularidad previamente inscrita o la legitimación del otorgante, es necesario acreditar documentalmente el estado civil, y aquellos otros en los cuales, por no darse tales circunstancias y tratarse sólo de completar la identificación de la persona ha de bastar la manifestación del interesado. El artículo 159 RN, en su redacción vigente, establece que “las circunstancias a que se refiere este artículo se harán constar por el notario por lo que resulte de las manifestaciones de los comparecientes”; y en concordancia con dicha norma, el artículo 51.9.ª RH.
El registrador fundamenta su calificación negativa en la doctrina del Centro Directivo relativa a la modificación de las circunstancias del estado civil y régimen económico-matrimonial que consten en los asientos del Registro, pero en el supuesto concreto, no se trata de una rectificación de asientos registrales, dado que la primera escritura aún no ha causado inscripción en el Registro.
Recuerda la Dirección general que el artículo 1219 CC establece que: “Las escrituras hechas para desvirtuar otra escritura anterior entre los mismos interesados, sólo producirán efecto contra terceros cuando el contenido de aquéllas hubiese sido anotado en el registro público competente o al margen de la escritura matriz y del traslado o copia en cuya virtud hubiera procedido el tercero”. No habiendo en este caso, tercero afectado por la subsanación.
Concluye señalando que no se ha modificado la titularidad de la finca adquirida, dado que la titular ha sido y sigue siendo exclusivamente la otorgante, y lo que se ha subsanado únicamente ha sido el régimen económico-matrimonial de la misma; y, por tanto, no se incumple el tracto sucesivo dado que se está adquiriendo la finca, no trasmitiéndola. De la misma forma tampoco sería exigible, dada su dificultad, acreditar una circunstancia fáctica como la “residencia habitual común después del matrimonio”, ya que, para probar el régimen económico-matrimonial, en nuestro ordenamiento, es suficiente una manifestación en cuanto a aquél.

CONDICIÓN RESOLUTORIA

PACTO DE RESERVA DE DOMINIO Y CONDICIÓN RESOLUTORIA
Resolución de 28 de junio de 2024 (BOE 17 de julio de 2024). Descargar

Es objeto de recurso la negativa de la registradora a inscribir una escritura de aceptación y adjudicación de herencia de determinada finca que fue adquirida por la causante mediante compraventa con pacto expreso de reserva del dominio a favor de la sociedad vendedora, que continuaría siendo propietaria hasta que se pagara el último de los pagos del precio aplazado de la venta, que debía hacer efectivo en el plazo de diez años a contar del día del otorgamiento; pues al no haberse acreditado el cumplimiento de la condición suspensiva de la que depende la adquisición del derecho de propiedad, resulta que el titular registral actual de la finca es persona distinta de la causante.
El notario recurrente alega que la finca sí aparece inscrita a nombre de la causante, en “pleno dominio”, aunque lo está bajo condición suspensiva, por lo que podría haberse inscrito la transmisión, con la misma condición y con el mismo derecho de reserva de dominio. Añade que la reserva y la condición inscritas no son en realidad una condición suspensiva sino una condición resolutoria, lo que permitiría la inscripción de la transmisión del dominio y la cancelación, por caducidad, de las cargas existentes.
Comienza la Dirección General señalando que la naturaleza jurídica del pacto de reserva de dominio ha sido objeto de una larga y tradicional discusión, destacando, por haber sido acogida por la doctrina del Tribunal Supremo aquella postura que la asimila a una condición suspensiva, por cuanto se suspende la transmisión del dominio hasta el momento del completo pago del precio. Sin embargo, la utilización del concepto de condición es equívoca, pues siendo el cumplimiento de la obligación de pago la prestación debida por el comprador no existe condicionalidad, sino modalización pactada de los efectos derivados del negocio.
No comparte el Centro Directivo la postura del recurrente según la cual, el pacto contenido en la escritura de compraventa otorgada por la causante no es más que una condición o causa resolutoria; así, en la compraventa de inmueble con precio aplazado garantizado con condición resolutoria, el comprador adquiere el dominio y desde ese momento puede disponer de él con entera libertad, así como sus acreedores pueden dirigirse contra el pleno dominio adquirido como parte de su patrimonio afecto al cumplimiento de sus obligaciones; en tanto que en la compraventa con precio aplazado y pacto de reserva de dominio, el comprador adquiere la posesión de la cosa y no puede enajenarla ni gravarla estando limitada la acción de sus acreedores a la posición jurídica adquirida.
En base a los anteriores fundamentos, la Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación, sin perjuicio de que pueda inscribirse la adjudicación hereditaria del derecho tal como consta inscrito en el Registro, pero para ello es necesaria la solicitud expresa por parte de los interesados.

CONTRATOS/DONACIONES

LA INSCRIPCIÓN DEL CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA EXIGE DETERMINAR EL PLAZO PARA EL EJERCICIO DE LA OPCIÓN
Resolución de 13 de mayo de 2024 (BOE 5 de julio de 2024). Descargar

Es objeto de recurso la negativa de la registradora a inscribir una escritura de opción de compra, por considerar imprescindible para ello que se establezca un plazo para el ejercicio del derecho de opción. El Centro Directivo comienza señalando que nada impide configurar el derecho de opción como derecho real con base en el criterio de numerus apertus que rige en nuestro ordenamiento, pero el ejercicio de esta libertad tiene que ajustarse a determinados límites y respetar las normas estructurales del estatuto jurídico de los bienes, dado su significado económico-político y la trascendencia erga omnes de los derechos reales. En el caso del derecho de opción, la necesaria limitación de su dimensión temporal viene impuesta por las exigencias estructurales en la configuración de los derechos reales, puestas en conexión con la finalidad a que atiende el propio derecho de opción; y así, el artículo 14 LH establece entre los requisitos para la inscripción del contrato de opción de compra, que se fije un plazo para el ejercicio de la opción, que no podrá exceder de cuatro años. En consecuencia, la Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación, pues no se fija expresamente plazo alguno para el ejercicio de la opción; y, aunque se haya pactado en la escritura calificada el plazo para la finalización de la construcción de la vivienda, no se pacta expresamente, ni resulta de la interpretación de las cláusulas de la escritura, que este plazo para finalizar la construcción coincida con el de ejercicio de la opción de compra.

¿DERECHO DE OPCIÓN O PRÉSTAMO? EXISTENCIA DE PACTO COMISORIO
Resolución de 11 de junio de 2024 (BOE 12 de julio de 2022). Descargar

Se pretende inscribir una escritura por el cual dos personas físicas conceden a una sociedad limitada una opción sobre un inmueble, pactando el precio de la venta futura en 110.000 euros, recibiendo, en el acto por la opción 5.500 euros, además, a título de “a cuenta” 105.600 euros, restando un pago final, cuando se ejercitase la opción, de 4.400 euros, con un calendario especial señalando el plazo para el ejercicio de la opción, como máximo, en un año y un mes desde la fecha de otorgamiento, por lo que vencería el día 24 de marzo de 2024, si bien se estipulaba, además, un término esencial, de modo que en ningún caso podría ejercitarse la opción antes de que hubieran transcurrido 12 meses desde el otorgamiento, es decir, en ningún caso podría ejercitarse antes del día 24 de febrero de 2024, y, transcurrido, el plazo para el ejercicio de la opción sin haberse ejercitado, quedaría la opción sin efecto, si bien para cancelarla sería precisa la devolución de la cifra recibida “a cuenta” antes reseñada.
La registradora considera que se trata de un préstamo encubierto en la figura de derecho de opción y la Dirección General lo confirma tras examinar el mecanismo de pago, devolución y plazos establecido, ya que el presupuesto para la cancelación de la opción, por falta de ejercicio de la misma en el plazo convenido, no es otro que la devolución del precio “a cuenta” ya recibido; lo cual lleva a la racional conclusión de que se está ante un negocio indirecto de efectos semejantes al préstamo, pues se anticipa una cantidad de dinero que se recibe de presente y su devolución condiciona la cancelación registral de la opción. Por tanto, la causa de esta entrega es distinta a la de optar a celebrar una compraventa futura que se haya de consumar en momento posterior, y si el concedente quiere que se cancele registralmente la opción, aunque esta no se haya ejercitado, ha de devolver la suma que, “a cuenta”, recibió al constituirla. Además, no existiría obligación de consignación en beneficio de los titulares de cargas posteriores cuando se ha ejercitado el derecho de opción de compra en los términos que resultan de la inscripción en el Registro, y entonces no procedería sino la cancelación de los asientos posteriores por aplicación de las reglas generales del ordenamiento sobre ejercicio de los derechos con trascendencia real y purga registral. En conclusión, se trata de un mecanismo de opción de compra que se ha pactado con una finalidad de garantía de la devolución de una suma ya recibida, que ha de restituirse necesariamente, se haya ejercitado o no la opción en ese corto plazo de tiempo previsto (un mes) si se quiere cancelar registralmente la carga, lo que contraviene la prohibición del pacto comisorio, y además en cierto modo entra en colisión con el artículo 1256 CC.

INADMISIBLE REVOCACIÓN POR INGRATITUD FUERA DE LOS SUPUESTOS LEGALES
Resolución de 26 de junio de 2024 (BOE 17 de julio de 2024). Descargar

La ley no concede al donante la posibilidad de revocación de la donación en todo caso de falta de agradecimiento, sino sólo en ciertos casos en que la conducta del donatario revela especial gravedad, que son los expuestos y están tasados. En la escritura de revocación no se menciona ninguna de las causas legales específicamente. Posteriormente, en el escrito de recurso se detallan las circunstancias que pudieran incluirse en alguno de los supuestos legales, si bien la calificación la realiza el registrador a la vista de los documentos presentados y el recurso no es el medio para su subsanación. Por otra parte, no corresponde al registrador sino al juez competente apreciar si se cumple o no la causa generadora de la ingratitud.

OPCIÓN DE COMPRA: CANCELACIÓN DE CARGAS POSTERIORES Y CONSIGNACIÓN O DEPÓSITO DEL PRECIO
Resolución de 28 de junio de 2024 (BOE 17 de julio de 2024). Descargar

Se concede un derecho de opción de compra sobre determinadas fincas registrales, pactando que del precio se descontarán, además de la prima o precio de la opción, las cantidades que hayan sido necesarias para cancelar cualquier carga que recaiga sobre la finca, así como cualesquiera otras cantidades pendientes, por deudas que puedan afectar con efectos de carga real a la finca, como cuotas del Impuesto de Bienes Inmuebles, gastos de comunidad u otras análogas. El mismo día, se otorga escritura de carta de pago de la casi totalidad del precio pactado para el ejercicio de la opción, que no accede al Registro de la Propiedad. Posteriormente, se practican dos anotaciones preventivas de embargo sobre dichas fincas.
Dentro del plazo concedido para el ejercicio de la opción de compra, se otorga escritura de compraventa a favor del optante, en la que se hace constar que parte del precio ya fue satisfecho tal y como resulta de la escritura que no tuvo acceso al Registro, depositando ante el notario los 5.000 euros restantes del precio total, a favor del titular del embargo anotado después del derecho de opción de compra de conformidad con lo preceptuado por el artículo 175.6 RH; solicitando la cancelación de las cargas posteriores al derecho de opción ejercitado. La registradora suspende la inscripción, al resultar imprescindible realizar la consignación o depósito a disposición de los titulares de cargas posteriores del importe total del precio.
La Dirección General comienza reiterando la doctrina del Centro Directivo relativa a la aplicación al derecho real de opción de la mecánica cancelatoria prevista en el artículo 175 RH, en virtud de la cual, una vez ejercitado un derecho de opción puede solicitarse la cancelación de las cargas que hubiesen sido inscritas con posterioridad al reflejo registral del mismo, al resultar consecuencia directa de la transcendencia real de la opción. Cuando este derecho de adquisición preferente se ejercita debidamente y su titular se convierte en propietario de la finca objeto del mismo, lo que procede es la cancelación de los derechos que se resuelven tal como exige el artículo 79.2.º LH, de modo que la cancelación de tales cargas es sólo una inevitable consecuencia de su extinción. Ahora bien, para ello es necesario, como regla general, el depósito del precio pendiente de pagar a disposición de los titulares de las cargas posteriores.
También ha reconocido la posibilidad de cancelación de las cargas posteriores sin proceder a la correspondiente consignación del precio cuando no proceda pago alguno en el momento de la compraventa según lo convenido en la escritura de concesión del derecho de opción y reflejado en el asiento registral; sin embargo, las partes intervinientes no pueden en el ejercicio del derecho real de opción, modificar el contenido del Registro con perjuicio de terceros cuyos derechos están anotados, ya que confiaron en los pronunciamientos de los asientos registrales, defraudando sus expectativas a consolidar sus derechos sobre el precio de la compraventa. Por lo tanto, el recurso es desestimado y la nota de calificación confirmada.

OBRA NUEVA Y DIVISIÓN HORIZONTAL

CAMBIO DE USO DE LOCAL A VIVIENDA: PUEDE ESTAR PRESCRITA EN LA VIDA REAL LA POSIBLE ACCIÓN SANCIONADORA ADMINISTRATIVA, PERO SIN TENER POSIBILIDAD DE ACCESO AL REGISTRO DE LA PROPIEDAD
Tres Resoluciones de 13 de mayo de 2024 (BOE 5 de julio de 2024). Descargar. Descargar. Descargar. Resolución de 9 de julio de 2024 (BOE 23 de julio de 2024). Descargar. Resolución de 11 de junio de 2024 (BOE 12 de julio de 2022). Descargar

La Dirección General determina en estas resoluciones la naturaleza, los medios y los requisitos para poder realizar un cambio de uso de vivienda-local. Estas tres circunstancias se resumen en la siguiente afirmación: “el cambio de uso de la edificación es equiparable a la modificación de la declaración de obra inscrita, como elemento definitorio del objeto del derecho, y, por tanto, su régimen de acceso registral se basará en cualquiera de las dos vías previstas por el artículo 28 de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, con independencia del uso urbanístico previsto en planeamiento y el uso efectivo que, de hecho, se dé a la edificación”. En caso de estar ante el supuesto del artículo 28.1 deberán cumplirse los requisitos necesarios establecidos por la legislación; en caso de hacerse por la vía de antigüedad, cumplir los plazos determinados por la legislación correspondiente: la certificación del Ayuntamiento, la certificación catastral descriptiva y gráfica, la certificación de técnico competente y el acta notarial.
De nuevo se declara por parte de la Dirección General que los cambios de uso de local a vivienda requieren, para ser inscritos en el Registro de la Propiedad, de un acto de aprobación de la Administración sea expreso o mediante la conformidad de la Administración con la declaración responsable presentada al efecto. Con lo cual se reconoce la prescripción civil, pero se impide su acceso al registro alegando que en el mismo sólo caben que accedan actos y derechos plenamente válidos (¿?). Y, de nuevo, la brecha entre la realidad registral y extrarregistral se ensancha.

AMPLIACIÓN DE OBRA NUEVA: ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EXPEDIENTE DE DISCIPLINA URBANÍSTICA
Resolución de 17 de mayo de 2024 (BOE 3 de julio de 2024). Descargar

Para su inscripción es preciso un certificado administrativo del acuerdo en el que se acuerde o bien la cancelación de la anotación preventiva, o que contenga la determinación de las concretas edificaciones a las que afecta, en este caso, el procedimiento disciplinario urbanístico y que, por ende, están o no incluidas en el proyecto de derribe en trámite.

VINCULACIÓN DE APARCAMIENTO A LA FINCA MATRIZ DE COMPLEJO INMOBILIARIO
Resolución de 17 de mayo de 2024 (BOE 3 de julio de 2024). Descargar

Tras la reforma de la Ley 13/2015, para practicar cualquier asiento, el registrador ha de poder situar la finca sobre la cartografía catastral, para poder calificar su descripción y su relación con terceros colindantes, comprobando que la situación física detallada declarada en el título coincide con la que resulta del Registro, se solicite o no la georreferenciación de la finca.
En este caso no se ha aportado la georreferenciación de la finca matriz de la división horizontal, pero si se hubiese aportado, el registrador hubiera debido aclarar sus dudas mediante la tramitación del procedimiento del artículo 199 LH, sin hacer recaer la carga de la prueba en el interesado, a quien no compete ir recabando el consentimiento de los colindantes para la inscripción de sus fincas.

DESAFECTACIÓN DE ELEMENTO COMÚN: ARRASTRE DE CARGAS
Resolución de 22 de mayo de 2024 (BOE 3 de julio de 2024). Descargar

En el presente caso, la pretensión de que se inscriba el nuevo elemento privativo a favor del adquirente libre de cargas, es decir, sin arrastre de las que afectaban a los elementos privativos ya existentes, supone la cancelación parcial de las hipotecas preexistentes, lo que no puede llevarse a cabo sin el consentimiento de sus titulares (art. 82 LH).

INMATRICULACIÓN DE ELEMENTO PRIVATIVO DE PROPIEDAD HORIZONTAL
Resolución de 22 de mayo de 2024 (BOE 3 de julio de 2024). Descargar

La operación registral de inmatriculación en su vertiente formal, que se refiere a la incorporación a los libros de la finca como base de las operaciones registrales, ha de venir descrita e identificada en su totalidad, y debe acompañarse representación gráfica georreferenciada de la misma para su incorporación al folio registral como su base gráfica. En este caso, aunque el registrador no lo indique en su calificación, es necesario que se acompañe la certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca en términos totalmente coincidentes con el solar en el que se sitúa la vivienda cuya inscripción se solicita. Y, por otro lado, para poder inmatricular la vivienda, es necesario asimismo que se haya declarado la obra nueva del edificio del que forma parte, cumpliendo con las exigencias impuestas por la legislación urbanística

DESAFECTACIÓN DE ELEMENTO COMÚN DE UN CONJUNTO INMOBILIARIO. MODIFICACIÓN DE CUOTAS
Resolución de 4 de junio de 2024 (BOE 3 de julio de 2024). Descargar

Es objeto de recurso la negativa de la registradora a inscribir una escritura de desafectación de elemento común de un conjunto inmobiliario en régimen de propiedad horizontal y compraventa, señalando como defectos: no haber sido adoptados los acuerdos por los propietarios de todos los elementos en que se encuentra dividido el edificio, pues, a pesar de estar constituido por tres bloques, hay una sola comunidad de propietarios; no acreditarse los nombramientos de los cargos de presidente y secretario-administrador comparecientes; y faltar el consentimiento expreso del dueño del elemento cuya cuota se ve modificada.
La Dirección General confirma los dos primeros defectos, pues el acuerdo cuya inscripción se pretende, consistente en la desafectación y venta de un elemento común, en la medida en que afecta a un elemento que, a pesar de encontrarse físicamente ubicado en determinada unidad o bloque, es común de la totalidad del complejo, implicando el incremento del número de los elementos independientes hasta entonces existentes, con las consecuencias que ello implica, excediendo de un acto de mera administración y organización interna de la unidad arquitectónica en cuestión, requiere que sea adoptado por todos los propietarios que integran la comunidad con las mayorías legalmente previstas en el artículo 17 de la Ley de 21 de julio de 1960. Señalando respecto al segundo defecto la necesidad de que los nombramientos de los cargos de presidente y secretario administrador de la comunidad de propietarios se acredite mediante testimonio notarial del contenido del libro de actas, o mediante certificación expedida por el órgano de la comunidad que tenga facultad certificante, con aseveración notarial, con referencia al libro de actas, de que el autor de la certificación se halla en el ejercicio de su cargo.
El tercer defecto es revocado por la Dirección General, distinguiendo entre los acuerdos que tienen el carácter de actos colectivos, los cuales no se imputan a cada propietario singularmente, sino a la junta como órgano comunitario; y aquellos otros actos que, por afectar al contenido esencial del derecho de dominio de pisos o elementos privativos, requieren el consentimiento individualizado o uti singuli de los propietarios correspondientes, el cual habrá de constar en documento público para su acceso al Registro de la Propiedad. Concluye que, en el presente caso, estamos ante un acto colectivo, pues es el tipo de acuerdo contemplado por el párrafo segundo, in fine, del artículo 18 LPH, que se remite al artículo 9, relativo al sistema de distribución de gastos; y sobre los que se atribuye competencia expresamente a la junta para adoptarlos, como órgano colectivo, mediante acuerdo unánime.

CERTIFICADO TÉCNICO: EXIGENCIA DE VISADO. INSCRIPCIÓN DEL RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL POR ANTIGÜEDAD
Resolución de 4 de junio de 2024 (BOE 3 de julio de 2024). Descargar

Es objeto de recurso la negativa de la registradora a inscribir una escritura de rectificación de descripción de un edificio y posterior declaración de división en propiedad horizontal, señalando como defectos: que no queda suficientemente descrita la obra nueva en el informe del técnico que, además, carece del visado colegial; que no consta acreditada la descripción individualizada de cada uno de los elementos privativos ni la antigüedad de la configuración de la propiedad horizontal; que se incluye dentro de la superficie de cada elemento privativo la superficie correspondiente a los elementos comunes; y que no cabe vincular como anejo de los elementos privativos la mitad indivisa de la planta bajo cubierta o fayado.
Comienza la Dirección General señalando que es doctrina reiterada del Centro Directivo que, conforme al apartado tercero del artículo 50 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, sólo para el técnico que, mediante certificación de su colegio profesional respectivo acredite que tiene facultades suficientes, es exigible un visado que acredite la cualificación y habilitación profesional del técnico certificante al tiempo de la emisión del certificado; en consecuencia, el primer defecto es confirmado, pero una vez obtenido dicho visado el defecto quedaría subsanado.
Respecto al segundo defecto, la Dirección General estima el recurso y revoca la nota de calificación, recordando que para poder inscribir el régimen de propiedad horizontal debe acreditarse el otorgamiento de licencia administrativa, declaración de innecesaridad, o acreditar la antigüedad de la propiedad horizontal, por cualquiera de los medios previstos en el artículo 52 del Real Decreto 1093/1997. En el presente caso, considera debidamente acreditada la antigüedad de la división horizontal mediante la aportación del referido certificado técnico y en tanto se acredite su visado, dado que, además, la configuración del edificio en planta baja y tres viviendas con su respectiva descripción resulta del mismo Registro.
El tercer defecto es confirmado por la Dirección General, pues registralmente no puede admitirse que la superficie de un elemento privativo se exprese mediante el dato de “su superficie con inclusión de elementos comunes”, por constituir conceptualmente un contrasentido con el concepto de elemento privativo.
Por lo que respecta al último defecto, es revocado por la Dirección General, pues la posibilidad de vincular un anejo a un elemento privativo ha sido reconocida de manera uniforme por el Centro Directivo, siempre que el anejo quedara debidamente determinado. En el presente supuesto, tal requisito de concreción resulta cumplido ya que la vinculación establecida consiste en asignar a los elementos segundo y tercero la mitad indivisa de la planta bajo cubierta, cuota dominical afectante a la totalidad de la citada planta debidamente descrita en el título objeto de calificación.

INMATRICULACIÓN DE VIVIENDA EN PROPIEDAD HORIZONTAL SIN INMATRICULAR EL RESTO
Resolución de 11 de junio de 2024 (BOE 12 de julio de 2022). Descargar

Es posible instar un procedimiento de inmatriculación de una vivienda en un edificio sin que concurra el consentimiento de los demás copropietarios del edificio, eso sí, es necesario declarar la obra de todo el edificio, flexibilizando en este caso la exigencia del consentimiento de todos los copropietarios. Y todo ello en aras a permitir que un copropietario inmatricule su derecho.

INSCRIPCIÓN DEL RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL DE UN EDIFICIO YA DECLARADO
Resolución de 11 de junio de 2024 (BOE 12 de julio de 2022). Descargar. Dos Resoluciones de 28 de junio de 2024 (BOE 17 de julio de 2024). Descargar. Descargar

Se plantea en este expediente si para la inscripción de la constitución en régimen de propiedad horizontal de un edificio situado en la Comunidad de Madrid, quedando integrado dicho régimen de propiedad horizontal por 8 elementos privativos, 2 de ellos destinados a aparcamiento y los 6 restantes destinados a locales con uso de servicios empresariales, es necesario o no acreditar la obtención de autorización administrativa, tal y como exige la registradora, dado que ni en la licencia de obras ni en la descripción del edificio, consta el número de departamentos independientes que fueron autorizados en la licencia de obras.
La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación, afirmando que el presente supuesto es un acto propiamente edificatorio que registralmente se traduce en la división horizontal y, por tanto, definición de diferentes elementos susceptibles de aprovechamiento y tráfico independiente. Dicho supuesto se encuentra expresamente contemplado en el apartado primero del artículo 10, letras d) y e), y en el apartado tercero del mismo artículo, así como en el artículo 26.6 de la Ley de Suelo estatal, dictados en el ámbito de las competencias del Estado, que exigen para la inscripción de la división horizontal acreditar la licencia urbanística o el acto expreso de conformidad administrativa con la actuación declarada, a menos que mediante certificado de técnico competente se acredite que el número y características de los elementos resultantes sean los que resulten de la licencia de obras que autorizó la construcción de la edificación, por tratarse de un supuesto legal de excepción.
Incide de nuevo la Dirección General en la necesidad de un acto aprobatorio de la administración a pesar que de la propia resolución se deduce que no es necesaria la licencia para la división horizontal, sino una declaración responsable, exigiendo para el registro requisitos y exigencias no necesarios para la validez extrarregistral de los actos.

PROPIEDAD HORIZONTAL Y MAYORÍA NECESARIA PARA RENUNCIAR A UNA SERVIDUMBRE
Resolución de 9 de julio de 2024 (BOE 23 de julio de 2024). Descargar

Cuando se renuncia a una servidumbre, en el ámbito de una propiedad horizontal, que corresponde a elementos privativos, y no a la comunidad, es necesario el consentimiento individualizado de las fincas afectadas sin que sea válida la mayoría de 3/5 partes, pues estamos ante un acto individual y no colectivo.

NECESIDAD DEL SEGURO DECENAL EN LA VENTA POR EL AUTOPROMOTOR DE VIVIENDA UNIFAMILIAR NO DESTINADA A USO PROPIO
Resolución de 9 de julio de 2024 (BOE 23 de julio de 2024). Descargar

Inscrita una obra nueva terminada de una vivienda sin haberse constituido el seguro decenal por tratarse de un supuesto de autopromoción de una única vivienda unifamiliar para uso propio, se presenta ahora una escritura de compraventa de la vivienda. Se aporta documentación con la que se pretende acreditar el uso propio, pero son recibos a nombre de una sociedad y existe documentación que acredita la explotación de la vivienda por tercero como empresa turística. El registrador considera que, al no justificarse la utilización exclusiva para uso propio, es necesario acreditar la formalización del seguro. También alega que uno de los propietarios transmitentes es persona jurídica que no reúne la condición legal necesaria de autopromotor individual.
La Dirección General expone el régimen vigente, de necesidad del seguro decenal, la excepción de una única vivienda unifamiliar para uso propio, y la contra excepción de transmisión ínter vivos dentro del plazo de diez años, salvo que el autopromotor, que deberá acreditar haber utilizado la vivienda, fuese expresamente exonerado. Y rechaza la afirmación del registrador de que la sociedad vendedora, cotitular registral, no reúna la condición de autopromotor individual; pues ese concepto puede comprender tanto a las personas físicas como jurídicas e incluso a la copropiedad a varias personas. En cambio, estima que no ha quedado acreditada la utilización de la vivienda para uso propio; pues, aunque el uso puede ser por temporada, debe extenderse al período que protege, es decir al comprendido desde la obra nueva hasta la enajenación; y en este caso, los propios recurrentes reconocen que la finca “está destinada a su uso por terceras personas a través de contratos de cesión temporal de uso”.

URBANISMO

SEGREGACIÓN POR ANTIGÜEDAD: ES NECESARIO EL PRONUNCIAMIENTO DEL ÓRGANO ADMINISTRATIVO COMPETENTE
Resolución de 28 de junio de 2024 (BOE 17 de julio de 2024). Descargar

Se suspende la inscripción de una escritura de segregación y declaración de obra nueva por no aportar la correspondiente licencia municipal o declaración de innecesariedad en el caso de que el Ayuntamiento aprecie efectivamente que ya han transcurrido los plazos para adopción de medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística.
La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación, pues tal y como ha señalado la doctrina del Centro Directivo, para inscribir escrituras públicas de división o segregación de fincas es preciso acreditar a los efectos del artículo 26 de la Ley estatal de Suelo, la oportuna licencia o declaración de innecesariedad o, para el supuesto de parcelaciones de antigüedad acreditada fehacientemente, podrá estimarse suficiente, como título administrativo habilitante de la inscripción, la declaración administrativa municipal del transcurso de los plazos de restablecimiento de legalidad o su situación de fuera de ordenación o similar, conforme a la respectiva normativa de aplicación. En el presente expediente no resulta acreditado un pronunciamiento explícito del órgano con competencia urbanística que implique un reconocimiento del carácter consolidado e independiente de la parcela en los términos que resultan de la doctrina reiterada de la Dirección General, sin que pueda considerarse suficiente a estos efectos el contar con la licencia de obras.

DERECHO DE FAMILIA/SOCIEDAD DE GANANCIALES

INSCRIPCIÓN DE RÉGIMEN PACTADO DE SEPARACIÓN DE BIENES CHILENO
Resolución de 14 de mayo de 2024 (BOE 5 de julio de 2024). Descargar

En el supuesto concreto, en la escritura de compra se incorpora por diligencia la certificación del matrimonio expedido por el Registro Civil de Chile, debidamente apostillada, en la que consta literalmente que “en el acto del matrimonio los contrayentes pactaron separación total de bienes”, y dado que, como ha afirmado, este Centro Directivo, los datos del régimen económico-matrimonial “se acreditarán por certificación”, y esta se ha aportado, no debiera presentar objeción para su inscripción en el Registro. Es cierto que la registradora ha cuestionado el hecho de que, en la certificación del Registro de Chile, no se haga mención específica de las capitulaciones matrimoniales, pero también lo es que, en la doctrina registral de la República de Chile y Latinoamérica en general, subyace el mismo principio de legitimación y protección de los asientos del Registro, por lo que en este expediente no cabe cuestionar si el asiento fue o no correcto. En definitiva, la presentación de la escritura y la incorporación de la certificación del Registro Civil de Iquique (República de Chile), debidamente apostillada, en la que consta el régimen de separación de bienes, debe ser suficiente para la inscripción de aquella, haciendo constar el carácter privativo de la finca comprada. Pero es que, además, en el acta de fecha 27 de abril de 2022, el notario completa la acreditación con una indagación detallada del régimen económico-matrimonial de la compradora, con el relato pormenorizado de todos los avatares del matrimonio, lo que no era necesario en este caso, pero añade más razones para inscribir la escritura de compraventa.

NEGOCIO DE ATRIBUCIÓN DE PRIVATIVIDAD: AUTONOMÍA DE LA VOLUNTAD
Resolución de 8 de junio 2024 (BOE 23 de julio de 2024). Descargar

Reiterada doctrina de la Dirección General relativa a que es posible atribuir directamente el carácter privativo en adquisiciones onerosas realizadas por cónyuges casados en régimen de gananciales, sin necesidad de acudir a la figura de la confesión de privatividad. Los cónyuges, en ejercicio de la autonomía de la voluntad, excluyen el juego de la presunción de ganancialidad del artículo 1361 CC. El pacto de privatividad entre cónyuges es admisible siempre que este casualizado, considerando suficiente que se mencione la onerosidad o gratuidad de la aportación o que la misma se deduzca de los términos de la escritura.

DISOLUCIÓN DE GANANCIALES: SENTENCIA DE SEPARACIÓN PREVIAMENTE INSCRITA
Resolución de 25 de junio de 2024 (BOE 17 de julio de 2024). Descargar

Es necesario acreditar la previa inscripción de una sentencia de separación en el Registro Civil Central para inscribir en el Registro de la Propiedad la adjudicación de un bien inmueble como consecuencia de la liquidación de la sociedad de gananciales de los cónyuges extranjeros formalizada mediante convenio regulador de su separación. Cuando se dicta por tribunales españoles una sentencia de divorcio entre cónyuges extranjeros cuyo matrimonio no está inscrito en el Registro Civil español, el tribunal sentenciador debe remitir oficio “al Registro Civil Central, con testimonio de la sentencia y de la documentación acreditativa del matrimonio y de la identidad de ambos litigantes, para que se practique la inscripción del matrimonio como soporte a la del divorcio”. Y este mismo criterio ha de seguirse ante las sentencias de separación.

DERECHO DE SUCESIONES

INSTITUCIÓN DE HEREDERO: CARGA MODAL. INCUMPLIMIENTO
Resolución de 13 de mayo de 2024 (BOE 5 de julio de 2024). Descargar. Resolución de 14 de mayo de 2024 (BOE 5 de julio de 2024). Descargar

Se trata de un causante que fallece bajo testamento en el que instituye heredero a determinada persona, a quien impone la carga de constituir una Fundación bajo instrucciones contenidas en el propio testamento, estableciendo sustitución vulgar en caso de premoriencia, renuncia del heredero o incumplimiento de la carga por la Consejería de Cultura de la Región de Murcia o el Organismo de Cultura que sustituya a este.
Se otorga escritura de adjudicación de herencia en la que interviene únicamente el heredero y, con posterioridad, una escritura de elevación a público de contrato privado de compraventa suscrito entre el causante y el heredero, donde únicamente comparece éste. El registrador señala como defecto que en la escritura de elevación a público han de comparecer aquellos que suscribieron el contrato privado, y, en su defecto, por haber fallecido uno ellos, lo harán los herederos de aquél, y, en el caso que nos ocupa, el heredero sustituto; pues la condición de heredero del compareciente queda supeditada a la carga de constituir dicha fundación.
La Dirección General, tras analizar la naturaleza de la disposición del testador, para dilucidar si se trata de un modo ordinario, una carga modal o una condición, concluye que, se interprete de una manera o de otra, el incumplimiento tendrá los efectos que el testador ha determinado para tal caso. Y, en el presente supuesto, la voluntad del testador ha matizado la obligación configurándola como carga modal, determinando el plazo máximo de cumplimiento de la obligación y el efecto de su incumplimiento, semejante al del incumplimiento de una condición suspensiva, que consiste en una sustitución vulgar a favor de la citada Consejería de Cultura, por lo que los términos inequívocos de la disposición testamentaria determinan que se trata de una carga modal, y abocan a un llamamiento a favor de la entidad citada que requiere que ésta preste su consentimiento para la elevación a público del contrato privado objeto del expediente, por lo que el defecto es confirmado.

DISTINCIÓN ENTRE TÍTULO MATERIAL Y FORMAL EN LOS TÍTULO SUCESORIOS
Resolución de 14 de mayo de 2024 (BOE 5 de julio de 2024). Descargar

Reitera su doctrina, la Dirección General, a propósito de la naturaleza formal y sustancial del título sucesorio y su acceso al Registro. Existe una sustancial diferencia, como títulos sucesorios atributivos o sustantivos, entre el testamento y el acta de notoriedad de declaración de herederos abintestato. El testamento -y lo mismo en el contrato sucesorio- responde tanto al concepto de título material como formal, pues es ante todo un negocio jurídico mortis causa que expresa la voluntad del testador que es la ley de la sucesión y la que decide con plenos efectos el destino de los bienes constituyendo el título o causa de adquisición de los mismos, una vez que el llamamiento se completa con la aceptación y adjudicación de herencia: la copia auténtica del testamento representa el título formal necesario e insustituible para el acceso al Registro de la sucesión testamentaria porque en él figura la declaración de voluntad del testador como título material y formal a todos los efectos, junto con la correspondiente escritura de aceptación y adjudicación de herencia.
Distinto significado tiene la declaración de herederos en la sucesión intestada. No constituye el título material de la sucesión intestada, pues dicho título es la Ley. El acta de notoriedad de declaración de herederos abintestato, no es el título que determina la vocación o llamamiento ni la delación, sino que es un título de carácter formal y probatorio respecto a las circunstancias que individualizan al sucesor y que acreditan la inexistencia de testamento. En el ámbito de la sucesión intestada, cabe la constatación documental de los particulares del documento necesarios para la calificación e inscripción mediante su acompañamiento a la escritura, o bien mediante una transcripción total o parcial del documento o bien mediante un testimonio en relación (art. 251 RN) de manera que basta con que el notario haga constar los particulares del documento que sean básicos para que el registrador pueda ejercer su función.

INSCRIPCIÓN DE SENTENCIA DE DIVORCIO EN EL REGISTRO CIVIL: ADJUDICACIÓN DE BIENES PROCEDENTES DE LIQUIDACIÓN DE GANANCIALES
Resolución de 14 de mayo de 2024 (BOE 5 de julio de 2024). Descargar

La inscripción de una adjudicación de bienes procedente de una liquidación de sociedad de gananciales requiere de la previa inscripción en el Registro Civil de la sentencia de divorcio, lo que es una consecuencia lógica de la sistemática jurídica de nuestro ordenamiento jurídico con arreglo a los artículos 89 y 1333 CC y 60 y 61 Ley del Registro Civil y 266 de su Reglamento.

LEY APLICABLE A LA SUCESIÓN: FALTA PROFESSIO IURIS
Resolución de 21 de mayo de 2024 (BOE 3 de julio de 2024). Descargar

En el caso del presente expediente la parquedad de las disposiciones testamentarias es palmaria y ninguna de ellas permite interpretar que se ha querido sujetar la sucesión al Derecho inglés o escocés; es más, recuerdan, y mucho, disposiciones típicas del derecho español (sustitución vulgar a favor de sus descendientes por estirpes, por ejemplo), sin que haya referencia alguna a figuras típicamente del derecho del Reino Unido como podrían ser designaciones de executor u otras figuras características de los ordenamientos de corte anglosajón. Así las cosas, vistos los antecedentes del caso (muy especialmente la falta de la más mínima referencia a una posible professio iuris en el titulo sucesorio) y que estamos en presencia de un testamento otorgado y una sucesión abierta después del 17 de agosto de 2015, se impone necesariamente la íntegra confirmación de la calificación recurrida.

ALLANAMIENTO A DEMANDA: IMPLICA ACEPTACIÓN TÁCITA DE HERENCIA
Resolución de 21 de mayo de 2024 (BOE 3 de julio de 2024). Descargar

En el presente caso, la postura procesal adoptada por la heredera. como codemandada en el procedimiento al que se refiere la citada sentencia que se testimonia en la escritura calificada muestra inequívocamente que ha comparecido como heredera; y que es este mismo concepto en el cual manifestó su voluntad de allanarse a la demanda. Esa personación y su allanamiento suponen la aceptación tácita de la herencia, que se deriva de actos claros y precisos que revelen la voluntad inequívoca de aceptar la herencia, pues, consintiendo las adjudicaciones de bienes concretos realizadas por el contador-partidor, dicha heredera manifiesta su conformidad respecto de las pretensiones de la demandante sobre las discrepancias en cuanto a las valoraciones que afectan a tales bienes.

REQUISITOS PARA LA VALIDEZ DE LA VÍA DE LA INSTANCIA PRIVADA EN LA ADJUDICACIÓN DE BIENES HEREDITARIOS
Resolución de 28 de mayo de 2024 (BOE 5 de julio de 2024). Descargar

No procede la instancia privada de adjudicación de herencia cuando en el testamento constan legados y sustituciones vulgares en la institución de heredera, así como la existencia de contador-partidor.

LA ADJUDICACIÓN DE BIENES REQUIERE CONSENTIMIENTO DE TODOS LOS HEREDEROS
Resolución de 28 de mayo de 2024 (BOE 5 de julio de 2024). Descargar

En una herencia son llamados varios herederos y se tiene por aceptada por uno de ellos en virtud de demanda para que acepte o repudie (ver arts. 348 Código del Derecho Foral de Aragón y 1005 CC); los otros herederos otorgan escritura en la que se adjudican los bienes hereditarios por partes indivisas, para ellos y para el demandado. El Registrador deniega la inscripción porque es necesaria la unanimidad para que el derecho abstracto que corresponde a todo heredero sobre la masa hereditaria se transforme en derechos sobre bienes concretos o cuotas indivisas sobre los mismos, es decir, para que la comunidad hereditaria se transforme en comunidad ordinaria.
La Dirección General confirma que la aceptación y la partición con adjudicación son negocios jurídicos distintos, integrados en el proceso sucesorio, exigiendo esta última la voluntad de todos los herederos que aceptaron la herencia para, previa liquidación y valoración, adjudicarse los bienes concretos o partes indivisas de los mismos; sí cabría solicitar la designación de contador partidor dativo (arts. 1057 CC y 66, 67 y 68 LN) o acudir a la vía judicial (arts. 782 y ss. LEC).

INSCRIPCIÓN DE CERTIFICADO SUCESORIO EUROPEO: CASO EXCEPCIONAL
Resolución de 6 de junio de 2024 (BOE 2 de julio de 2024). Descargar

En el caso concreto, no extrapolable a otros, en el que todos los bienes de dos causantes franceses casados en régimen legal francés, eran comunes, los herederos suceden en igual proporción y consta en el certificado que ha habido aceptación, se han cumplido los requisitos previstos en el artículo 69 del Reglamento UE n.º 650/2012, para considerarse título válido para su inscripción.

INTERPRETACIÓN DEL TESTAMENTO EN LA ENTREGA DE LA COSA LEGADA
Resolución de 8 de junio de 2024 (BOE 23 de julio de 2024). Descargar

La interpretación del testamento corresponde a los herederos, al albacea o en su defecto a la autoridad judicial. En caso de que falten datos esenciales a los efectos de determinar la finca objeto de legado, o estos sean contradictorios de forma que se dude razonablemente sobre su identidad, deberán ser aquéllos los que interpreten la voluntad del causante.

DISTINCIÓN ENTRE PARTICIÓN PARCIAL ORDENADA POR EL TESTADOR O MERAS INSTRUCCIONES DICTADAS EN ESE SENTIDO
Resolución de 11 de junio de 2024 (BOE 12 de julio de 2022). Descargar

Se otorga una escritura de adjudicación parcial de herencia en la que no concurren dos de los herederos, cumpliendo los otorgantes disposiciones particionales del testador. El registrador exige el consentimiento de los dos herederos ausentes, considerando que no se dan los requisitos de una partición efectuada por el testador conforme al artículo 1056 CC.
La Dirección General, tras analizar la jurisprudencia señala que la cuestión es dilucidar si lo que se pretendió otorgar es un testamento de contenido particional o fijar determinadas instrucciones para la ulterior partición. Y es esencial a estos efectos el artículo 675 CC, sin excluir la interpretación de los artículos 1281 a 1289 del mismo Código, sin que sea necesario mencionar en el testamento el artículo 1065, ni disponer la partición de todos los bienes, considerando que en el caso controvertido se trataba de meras instrucciones.

SUCESIÓN HOLANDESA: AUSENCIA DE REQUISITOS DE EQUIVALENCIA FUNCIONAL
Resolución de 25 de junio de 2024 (BOE 17 de julio de 2024). Descargar

Se presenta certificado nacional holandés, abstracto, que no incorpora o acompaña los documentos a los que se refiere el artículo 14 LH, que es aplicable tanto a los títulos españoles como extranjeros. Estos son:
1º) En primer lugar, el certificado de defunción, que puede ser plurilingüe de conformidad con el Convenio de Viena de 1980, o certificado conforme al Reglamento (UE) 2016/1191 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 6 de julio de 2016, por el que se facilita la libre circulación de los ciudadanos simplificando los requisitos de presentación de determinados documentos públicos en la Unión Europea y por el que se modifica el Reglamento (UE) n.º 1024/2012, o residualmente apostillado según el Convenio de La Haya de 5 de octubre de 1961.
2º) El certificado del Registro General de Actos de Última Voluntad español del que resulta un testamento anterior, que ha de considerarse derogado por el posterior neerlandés en cuanto no es posible dividir el título sucesorio según el país en que se encuentren los bienes; sin embargo, no se aporta uno expedido por las autoridades neerlandesas a pesar de ser el país de la residencia de la causante y existir un Registro plenamente identificado y con validez jurídica (vid. http: /www.arert.eu).
3º) Y, por último, el testamento en el que se basa la Verklaring van Erfrecht pero tampoco se acompaña ni incorpora.
Por tanto, formalmente no se cumplen los requisitos de equivalencia funcional exigidos por la Ley española; en el caso al tratarse de una declaración de herederos, la disposición adicional tercera de la Ley 15/2015, de 2 de julio, de la Jurisdicción Voluntaria.
Materialmente, la escritura calificada carece de la expresión de juicio de ley alguno, basado en la prueba que el notario debe verificar de la legislación aplicable. Este juicio de ley abarcará el carácter internacional de la sucesión; la aplicación de la ley de la residencia habitual -artículo 21 del Reglamento (UE) n.º 650/2012- o en su defecto de la Ley nacional -artículo 22 del mismo Reglamento-; el contenido de la ley aplicable, especialmente con relación a las limitaciones dispositivas del declarado heredero y especialmente a la concurrencia del heredero con los ejecutores testamentarios designados.

RECONOCIMIENTO JUDICIAL DE DERECHO HEREDITARIO SOBRE MEDIA FINCA: NO ES INSCRIBIBLE SIN PREVIA PARTICIÓN
Resolución de 25 de junio de 2024 (BOE 17 de julio de 2024). Descargar

Se deniega la inscripción de una sentencia en la que el demandante ejercitaba una acción de petición de herencia con adjudicación del 50% de finca existente al 100% en el caudal relicto sin concurrencia de partición. No es inscribible, asimismo porque no se acredita el pago, exención, prescripción o no sujeción a los impuestos devengados. No se identifican la finca sobre la que ha de practicarse la inscripción ni las circunstancias personales de la persona a cuyo favor esta debe practicarse y de aquella de quien proceda inmediatamente el bien a inscribir. Además, el procedimiento no se ha seguido contra el titular registral de la finca conculcándose el principio de tracto sucesivo.

FACULTAD DE PAGO DE LA LEGÍTIMA EN METÁLICO: NORMAS PARTICIONALES
Resolución de 8 de julio de 2024 (BOE 23 de julio de 2024). Descargar

Se deniega la inscripción de una escritura de adjudicación de herencia que pretende servir de título para un acta de expediente de dominio por concurrir una serie de defectos, entre ellos, que en la escritura de herencia solo comparece y concurre como único adjudicatario el promotor del expediente, sin hacerse alusión alguna al resto de legitimarios y que, en cuanto a la facultad para el pago de la legítima en metálico, no se cumplen estrictamente los requisitos legales como protección de los derechos de los legitimarios.
La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación, señalando que, respecto a la facultad de pago de la legítima en metálico, es necesario que se cumplan los plazos de notificación de la decisión del pago de la legítima en esa forma para protección de los derechos de los legitimarios; y, salvo confirmación expresa de todos los hijos o descendientes, la partición así hecha requerirá aprobación por el letrado de Administración de Justicia o notario; no habiéndose cumplido ninguno de estos requisitos en el caso objeto de este expediente. Respecto a la alegación del recurrente de que estamos ante un supuesto de partición realizada por el testador, el Centro Directivo analiza las diferencias entre esta clase de partición y las denominadas normas para la partición o normas particionales, por las que el testador expresa su voluntad respecto de la adjudicación de determinados bienes en pago de la cuota hereditaria de los herederos en la partición que habrá de realizarse, concluyendo que en el presente caso el testador no hace distribución, sino que se limita a conceder a uno de sus hijos la facultad de adjudicarse todos los bienes de la herencia compensando a sus hermanos su legítima en metálico, pero, tal facultad ha caducado y los herederos han presentado oposición a la adjudicación notificada por su hermano.

SUCESIÓN INTERNACIONAL: REQUISITOS DEL CERTIFICADO SUCESORIO EUROPEO
Resolución de 9 de julio de 2024 (BOE 23 de julio de 2024). Descargar

Interesante resolución que determina aspectos importantes sobre la cualidad del certificado sucesorio europeo en aspectos formales y sustantivos.
1º) Caducidad: el certificado es ineficaz por transcurso del plazo previsto, puesto que la validez de la copia -el certificado circula siempre en copia- conforme al artículo 70 del Reglamento (UE) n.º 650/2012, es de seis meses y el presentado fue expedido hace más de 1 año.
2º) Competencia: en Austria, según la información facilitada por el Estado austriaco a la Comisión en virtud de los artículos 77 y 78 del Reglamento (UE) n.º 650/2012 el certificado sucesorio europeo es expedido por el tribunal de distrito por un Gerichtskommissär -comisario judicial- o notario que actúa como autoridad judicial, no a en funciones notariales, sino por delegación de un tribunal, lo que no se indica en el certificado presentado, señalando que se trata de una autoridad notarial y no judicial.
3º) Si efectivamente se tratara de una herencia intestada, aunque el acta notarial de declaración de herederos correspondiente, sea conforme al Derecho austriaco el título sucesorio, el certificado será llamado a ser un elemento probatorio de la misma. Sin embargo, en el presente caso: no se indica si ha existido o no una liquidación de patrimonio conyugal conforme ni los efectos de la aceptación condicionada previo inventario (art. 778), prueba de Ley que no cumple el certificado por lo que será necesaria tanto la constancia de la liquidación del patrimonio conyugal como de la aceptación condicionada de los herederos, que no constan [art. 1.2.d) del Reglamento (UE) n.º 650/2012 y Reglamento (UE) 2016/1103]. No se justificaría la declaración de aceptación a beneficio de inventario pues faltaría la prueba de sus efectos.
4º) Existe una menor interesada lo que queda fuera del ámbito del certificado sucesorio y del Reglamento 650/2012.
5º) Se alude en el certificado a una donación que es ajena a su ámbito de aplicación.

DERECHO MERCANTIL

SOCIEDADES/JUNTA GENERAL

CONSTITUCIÓN DE SOCIEDAD LIMITADA: PLAZO DE DOS MESES EN LAS APORTACIONES DINERARIAS
Resolución de 14 de mayo de 2024 (BOE 5 de julio de 2024). Descargar

Por la escritura cuya calificación es objeto del presente recurso, autorizada el día 12 de febrero de 2024, se constituye una sociedad de responsabilidad limitada con aportaciones dinerarias cuya realidad se acredita con certificación bancaria en la que figura como fecha de expedición la misma del ingreso de la cantidad correspondiente (11 de diciembre de 2023), si bien está expedida con sello de la entidad de crédito en que consta como fecha el día 12 de febrero de 2024.
La registradora fundamenta su negativa a practicar la inscripción solicitada en que, a su juicio, la fecha del depósito de las aportaciones dinerarias no puede ser anterior en más de dos meses a la de la escritura de constitución.
El notario recurrente alega que, según la doctrina de la Dirección General, lo importante del depósito es que realmente se efectúe y que esté a disposición de la sociedad, cuando menos dos meses anteriores a la fecha de la constitución o ampliación de capital; y, por ello, será la fecha de la certificación bancaria la que de modo efectivo acredite la aportación dineraria, computándose desde esta fecha el plazo de dos meses previsto para la vigencia de la certificación. La Dirección General revoca la nota de calificación, confirmando la tesis del notario recurrente.

OBJETO SOCIAL AL MARGEN DE LA NORMATIVA DE LA LEY DEL MERCADO DE VALORES
Resolución de 17 de mayo de 2024 (BOE 3 de julio de 2024). Descargar

No es exigible una concreción de actividades cuando las relacionadas en el objeto social per se no están sujetas al tipo legal especial previsto en la normativa del mercado de valores ni existe indicio alguno de que las actividades puedan desempeñarse de manera que entrañe la sujeción a dicha normativa. La función del objeto social es concretar las actividades que va a desarrollar la sociedad de capital, y no la determinación de las que no va a desarrollar, siendo aquéllas las que se presumen exactas y válidas, mientras judicialmente no se declare lo contrario.

ES NULA LA JUNTA GENERAL CELEBRADA FUERA DEL DOMICILIO SOCIAL
Resolución de 28 de mayo de 2024 (BOE 5 de julio de 2024). Descargar

Se trata de una escritura de elevación a público de acuerdo social de una sociedad anónima. La Dirección General confirma los tres defectos señalados por el registrador: la junta convocada para su celebración en el domicilio social no fue realizada en este, lo que provoca su nulidad. Existe, además, tomada anotación preventiva de solicitud de presencia notarial en la junta general, por lo que la falta del acta convierte los acuerdos en ineficaces (art. 203 LSC) y, por último, la hoja registral está cerrada por falta de depósito de cuentas.

DENOMINACIONES SOCIALES: CUASI IDENTIDAD O IDENTIDAD SUSTANCIAL
Resolución de 4 de junio de 2024 (BOE 3 de julio de 2024). Descargar

Se deniega una reserva de denominación y el interesado no solicita nota explicativa del Registro Mercantil Central, sino que interpone directamente recurso ante la Dirección General, en el que no se solicita la revocación de la calificación sino la explicación del sentido de la misma; es decir, se solicita a la Dirección General lo que debió solicitarse al Registro Mercantil Central. La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación, reiterando la doctrina en virtud de la cual, la atribución de personalidad jurídica a las sociedades mercantiles impone la necesidad de asignarles un nombre que las identifique en el tráfico jurídico como sujetos de derecho. Esa función identificadora exige que la atribución del nombre se produzca con carácter exclusivo, para evitar que quede desvirtuada si el mismo se asigna a dos entidades diferentes. Por esta razón, en el Derecho societario las leyes consagran ese principio de exclusividad por la vía negativa, al prohibir que cualquier sociedad ostente una denominación idéntica a la de otra sociedad preexistente; por ello, en materia de denominaciones sociales el concepto de identidad debe considerarse ampliado a lo que se llama “cuasi identidad” o “identidad sustancial”, entendida como el nivel de aproximación objetiva, semántica, conceptual o fonética que conduzca objetivamente a confusión entre la denominación que se pretende inscribir y otra cuya sustancial proximidad impida a la primera ser un vehículo identificador.

INADMISIBLE JUNTA GENERAL EN SEGUNDA CONVOCATORIA EN SOCIEDAD LIMITADA
Resolución de 25 de junio de 2024 (BOE 17 de julio de 2024). Descargar

Por un lado, la previsión legal para la adopción de acuerdos que se basa en la exigencia de un determinado porcentaje de votos correspondientes a las participaciones en que se divide el capital social implica un quórum que exigiría una previsión específica para el caso de que fuese posible una segunda celebración (art. 198 LSC); por otro lado, porque aceptar una segunda reunión no prevista legalmente implicaría la atribución al órgano de administración de unas facultades discrecionales sin distinción de quórum requerido y sin limitación en las fechas, lo que conllevaría una pérdida de seguridad jurídica y una amenaza para los derechos del socio. La regulación que contiene el vigente texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital (arts. 176, 177, 193 y 194), lejos de llevar a cabo la “generalización o extensión normativa de soluciones originariamente establecidas para una sola de las sociedades de capital” a que hace referencia el apartado II de la Exposición de Motivos del Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio, por el que se aprueba dicho texto refundido, ha preservado la distinción en este punto que para ambos tipos sociales preveían sus leyes especiales (vid. Resolución de 26 de febrero de 2013).

PERSISTENCIA DE SOCIEDAD DISUELTA TRAS SU CANCELACIÓN
Resolución de 25 de junio de 2024 (BOE 17 de julio de 2024). Descargar

Resulta inscribible una finca a nombre de una sociedad acreedora por causa de extinción de condominio con otra sociedad deudora de la anterior y ya liquidada, como compensación a la adjudicataria en pago de las deudas de la que fue copropietaria de la finca. No es óbice que en el momento de la liquidación de la sociedad hubiera manifestado el liquidador que no había acreedores, aunque se haya cancelado la inscripción de la sociedad persiste todavía la personalidad jurídica de la sociedad extinguida en tanto no se agoten totalmente las relaciones jurídicas de que la sociedad es titular, de forma que se mantiene su personalidad jurídica, su aptitud para ser titular de derechos y obligaciones.
La cancelación de los asientos registrales de una sociedad no es sino una fórmula de mecánica registral para consignar una vicisitud de la sociedad, que en el caso de liquidación es que ésta se considere terminada. Aun cancelados los asientos relativos a la sociedad, si aparecieran bienes sociales los liquidadores deberán adjudicar a los antiguos socios la cuota adicional que les corresponda, previa conversión de los bienes en dinero cuando fuere necesario (cfr. art. 398 LSC). Y dicha cancelación no impedirá la ulterior responsabilidad de la sociedad frente a los acreedores si después de otorgarse e inscribirse la escritura pública de extinción de ésta aparecieren bienes sociales no tenidos en cuenta en la liquidación.

INADMISIBLE SUBAPODERAMIENTO SOCIETARIO
Resolución de 26 de junio de 2024 (BOE 17 de julio de 2024). Descargar

La facultad de subapoderar conferida al apoderado es susceptible, a su vez, de subapoderamiento ya que el poderdante inicial (Consejo de Administración) ha concedido esta facultad exclusivamente al apoderado (actual poderdante) en el que tiene depositada su confianza, por lo que para que éste pueda concederla sucesivamente ha de explicitarse así por el Consejo con absoluta y meridiana claridad. Así resulta de la Resolución de la DGSJFP de 19 de diciembre de 2019. No es que el poderdante pueda conceder a su apoderado la facultad de subapoderar por no tenerlo prohibido, sino que no la puede conceder por no tenerlo permitido. En otro caso, se podría producir una cadena de poderes ilimitada con absoluto desconocimiento de la sociedad. Respecto de apoderamientos en el ámbito mercantil debe estarse a las reglas que para la comisión mercantil se contienen en el Código de Comercio, entre las cuales se incluye la prohibición contenida en el artículo 261 de delegar sin previo consentimiento del comitente los encargos recibidos.

PRESENTACIÓN DE DOCUMENTOS CUYO CONTENIDO ES CONTRADICTORIO E INCOMPATIBLE CON OTROS DOCUMENTOS PRESENTADOS CON ANTERIORIDAD
Resolución de 27 de junio de 2024 (BOE 17 de julio de 2024). Descargar

Se deniega la inscripción de una escritura pública de elevación a público de acuerdos sociales de cese de consejeros, modificación de estatutos y designación de administrador único, alegando el Registrador como defecto la existencia de otro documento, ya presentado, de contenido contradictorio e incompatible.
La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación, reiterando la doctrina del Centro Directivo en virtud de la cual, la calificación de un documento deberá realizarse en función de lo que resulte del título que se califica y de la situación tabular existente en el momento mismo de su presentación en el Registro. Esto significa que los registradores pueden y deben tener en cuenta documentos pendientes de despacho relativos a la misma finca o que afecten a su titular, aunque hayan sido presentados con posterioridad con el fin de evitar asientos inútiles que deberían cancelarse al extender los asientos derivados de un título posterior que ordena la cancelación de los mismos. El principio de legalidad y la obligación de llevar a cabo una calificación conjunta, imponen la denegación de la práctica de un asiento cuando constan presentados dos documentos de contenido contradictorio e incompatible entre sí, y de los que no puede predicarse simultáneamente su validez. La determinación de cuál de los dos documentos debe prevalecer y servir de título para la práctica de un asiento en el Registro es competencia de los tribunales de Justicia sin que el registrador pueda, en el estrecho ámbito del procedimiento registral, llevar a cabo una decisión que escapa de su competencia.

CAMBIO DE DOMICILIO FUERA DEL TÉRMINO MUNICIPAL: ARTÍCULO 285 DE LA LEY DE SOCIEDADES DE CAPITAL
Resolución de 8 de julio de 2024 (BOE 23 de julio de 2024). Descargar

Existe disposición contraria a los estatutos para cambiar el domicilio social por el órgano de administración en todo el territorio nacional cuando la norma expresamente la limita al municipio y haya sido aprobada con posterioridad a la entrada en vigor del Real Decreto-ley 15/2017, por lo que en el caso actual no puede el órgano de administración llevar a cabo tal modificación por sí sólo.

TRANSFORMACIÓN DE SOCIEDAD CIVIL EN SOCIEDAD LIMITADA: LA FECHA DE INICIO DE OPERACIONES PUEDE SER ANTERIOR
Resolución de 10 de julio de 2024 (BOE 24 de julio de 2024). Descargar

Se otorga escritura en la que una sociedad civil se transforma en sociedad limitada, señalando en los estatutos que su fecha de comienzo de operaciones fue el día de la firma del documento privado de constitución de la sociedad civil, esto es, el día 1 de octubre de 2016. Se inscribe la sociedad, pero sin esta cláusula, lo que se impugna por la Notario autorizante, estimando el recurso la Dirección General, aplicando los artículos 24 LSC y 180 RRM, en virtud de los cuales los estatutos no podrán fijar una fecha anterior a la del otorgamiento de la escritura, excepto en el supuesto de transformación.

TRANSFORMACIÓN DE SOCIEDAD CIVIL EN SOCIEDAD LIMITADA: SE DEBEN APLICAR LAS NORMAS DEL REAL DECRETO-LEY 5/2023, DE 28 DE JUNIO
Dos Resoluciones de 11 de julio de 2024 (BOE 24 de julio de 2024). Descargar. Descargar

Se otorga escritura en la que una sociedad civil se transforma en sociedad limitada, sin cumplir los requisitos del Real Decreto-ley 5/2023, de 28 de junio. Apoya el recurrente su oposición a la calificación en que la sociedad transformada no era mercantil y por tanto no le era de aplicación tal Real Decreto, lo que refuta la Dirección General claramente, señalando que la nueva sociedad es limitada y para realizar tal transformación se deben cumplir los requisitos de dicha norma.

CUENTAS ANUALES

DEPÓSITO DE CUENTAS PREVIA SOLICITUD DE AUDITOR VOLUNTARIO
Resolución de 17 de mayo de 2024 (BOE 3 de julio de 2024). Descargar

Mientras perdure en el Registro la solicitud de designación de auditor a instancia de la minoría para la verificación de las cuentas del ejercicio 2022, solo podrá llevarse a cabo el depósito de las cuentas anuales de dicho ejercicio si están debidamente auditadas por el auditor designado al efecto por el Registro Mercantil.

SOLICITUD DE AUDITOR VOLUNTARIO: PUEDE REALIZARSE CON POSTERIORIDAD AL CIERRE DEL EJERCICIO
Resolución de 21 de mayo de 2024 (BOE 3 de julio de 2024). Descargar

El auditor designado por la sociedad con carácter voluntario puede serlo en cualquier momento, incluso ya cerrado el ejercicio auditable. Puede llevarse a cabo por el periodo de tiempo determinado que resulte del contrato sin sujetarse a un periodo mínimo y puede realizarse por la junta general o por el órgano de administración al no existir atribución competencial exclusiva a favor de aquélla.

CONCURSO DE ACREEDORES

CANCELACIÓN DE CARGAS: CONSENTIMIENTO DEL ACREEDOR HIPOTECARIO PRIVILEGIADO
Resolución de 25 de junio de 2024 (BOE 17 de julio de 2024). Descargar

En el mandamiento de cancelación de cargas dictado en un procedimiento concursal en el que se ha autorizado la venta directa de determinada finca afecta a un crédito con privilegio especial a un precio inferior al pactado al constituir la garantía, debe constar aceptación expresa del acreedor con privilegio especial. No se han cumplido los requisitos establecidos en el artículo 155.4 LC ya que el precio de la venta es inferior al precio pactado, el valor de tasación establecido en la escritura de préstamo hipotecario, sin que sea suficiente -como pretende el recurrente- una mera aceptación tácita o presunta por el hecho de que no reaccionara oponiéndose a las ofertas a él comunicadas.

PROCEDIMIENTO CONCURSAL: TRANSMISIÓN Y CANCELACIÓN DE HIPOTECA
Resolución de 28 de junio de 2024 (BOE 17 de julio de 2024). Descargar

Es objeto de recurso la negativa de la registradora a inscribir una escritura de compraventa de una plaza de garaje por parte de una sociedad en concurso, porque no se cancela simultáneamente una hipoteca que grava la finca, al considerar que, para inscribir la transmisión, la cancelación de la hipoteca va indisolublemente unida a la enajenación del bien gravado y al pago del crédito privilegiado.
El recurrente señala que en la escritura consta que el acreedor ha sido pagado, a través de una certificación del mismo que se incorpora, sin que la venta se vea afectado por el hecho de no cancelarse la hipoteca que grava la finca, la cual se deberá cancelar con la inscripción de la correspondiente escritura de cancelación de hipoteca, al ser dos actos jurídicos diferentes, no afectando uno al otro. El notario añade que el plan de liquidación ha sido conocido por los acreedores hipotecarios.
La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación, pues constituyendo el concurso de acreedores una ejecución, aunque universal, e implicando un acto de liquidación del patrimonio del concursado, es imprescindible, para poder inscribir la transmisión de cada finca a favor del adquirente o adjudicatario, la cancelación simultánea y expresa de todas las cargas de contenido económico que las gravaren y, singularmente de las hipotecas que recayeran sobre las mismas. Esta cancelación de la hipoteca, en el ámbito del concurso de acreedores, será posible, en primer lugar, si el acreedor hipotecario consiente expresamente en ella; y, también, si se presenta, junto con la escritura de enajenación, mandamiento de cancelación de cargas del juzgado mercantil, donde se inserte la resolución del juez del concurso, que deberá ser firme, en la que acuerde la cancelación y donde se exprese, en relación con los acreedores privilegiados cuya garantía se cancele, la intervención que hayan tenido en el procedimiento y el destino dado al precio obtenido en la transmisión, es decir, se han respetado los derechos del acreedor con privilegio especial; y que se ha pagado o consignado el precio del bien a su favor.
Concluye señalando que, en el procedimiento concursal, no puede sostenerse que la transmisión y la cancelación de hipoteca sean dos actos jurídicos diferentes, no afectando el uno al otro; la enajenación llevará como consecuencia, como regla general, la cancelación de la carga; y la transmisión con subsistencia del gravamen exigirá unos requisitos adicionales que aseguren que el crédito queda excluido de la masa pasiva.

DERECHO HIPOTECARIO

PROCEDIMIENTO REGISTRAL

RECTIFICACIÓN DEL CONTENIDO DE UN ASIENTO POR ERROR DE CONCEPTO
Resolución de 7 de mayo de 2024 (BOE 5 de julio de 2024). Descargar

Mediante instancia privada se solicita la rectificación de la cancelación de una inscripción de hipoteca y consiguiente reinscripción de esta, alegando el solicitante que fue indebidamente cancelada. La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación, reiterando la doctrina del Centro Directivo en virtud de la cual el recurso contra la calificación negativa del registrador no es cauce hábil para acordar la cancelación de asientos ya practicados y que, hayan sido o no extendidos con acierto, quedan desde entonces bajo la salvaguardia de los tribunales y, por tanto, no pueden ser modificados en tanto no medie acuerdo de los interesados o resolución judicial que así lo establezca. Tal y como señala el artículo 218 LH, el registrador, o cualquiera de los interesados en una inscripción, podrá oponerse a la rectificación que otro solicite por causa de error de concepto, siempre que a su juicio esté conforme el concepto que se suponga equivocado con el correspondiente en el título a que la inscripción se refiera, y la cuestión que se suscite con este motivo se decidirá en juicio ordinario.

COORDINACIÓN REGISTRAL: ARTÍCULO 199 DE LA LEY HIPOTECARIA
Resolución de 14 de mayo de 2024 (BOE 5 de julio de 2024). Descargar

No procede que el comprador rectifique unilateralmente el objeto de la venta en una discrepancia de superficie importante sin el concurso del vendedor, y que además se solapa sobre la finca colindante.

SÓLO CABE PRACTICAR NOTAS MARGINALES EN LOS CASOS EXPRESAMENTE PREVISTOS EN LA LEY Y EL REGLAMENTO HIPOTECARIO
Resoluciones de 23 de mayo de 2024 y 3 de junio de 2024 (BOE 3 de julio de 2024). Descargar. Descargar

En un procedimiento de inmatriculación de determinada finca, se suspende la práctica de una nota marginal relativa a la posible afección de una finca a un futuro procedimiento de deslinde de vía pecuaria, por entender la registradora que la extensión de dicha nota, dados los efectos que puede producir, aunque sea por vía de hipótesis, hace preciso el consentimiento del titular registral, ex artículos 1, 38, 40 y 82 LH.
La recurrente alega que la mayor parte de las vías pecuarias no figuran en el Catastro con la anchura legal, porque han sido invadidas por las parcelas colindantes, de modo que, a su parecer, la nota marginal solicitada resulta imprescindible para evitar la buena fe del artículo 34 LH de los posibles adquirentes a título oneroso pudiendo la Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha recuperar el dominio público pecuario mediante futuros deslindes.
La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación de la registradora, señalando que, en nuestro ordenamiento jurídico, en materia de notas marginales, rige un principio de numerus clausus; es decir, no cabe practicar notas marginales, sino en los casos expresamente previstos en la Ley y el Reglamento Hipotecario. Añade que el procedimiento registral es de orden público, por lo que no cabe que los intervinientes en el procedimiento registral lo alteren, modulen o modifiquen, sino que deben cumplir los trámites estrictamente contemplados en la Ley, incluida la propia Administración Pública, que tiene la posibilidad de iniciar un procedimiento de deslinde haciendo constar por nota al margen su incoación.
Respecto al argumento de la recurrente de que a través de esta nota marginal se protege el dominio público en que, consisten las vías pecuarias, concluye que: si realmente estamos ante una finca que invade una vía pecuaria, la obligación de la Administración Pública es iniciar el expediente de deslinde, haciendo constar su incoación en el Registro de la propiedad; el registrador de la Propiedad siempre que tenga duda fundada de que se invade el dominio público debe impedir inmatriculaciones, excesos de cabida o inscripciones de representación gráficas que puedan perjudicarlo; nunca va a quedar protegido el adquirente de la finca por el principio de fe pública registral por el hecho de que la nota marginal no se practique; y no existe, en consecuencia, en materia de bases gráficas aplicación del principio de fe pública registral del artículo 34 de la Ley Hipotecaria, sino tan sólo del principio de legitimación, que puede ser desvirtuado en cualquier momento.

EXPEDICIÓN DE CERTIFICACIÓN REGISTRAL E INTERÉS LEGÍTIMO
Resolución de 28 de mayo de 2024 (BOE 5 de julio de 2024). Descargar

La expedición de una certificación registral sobre el historial de la finca requiere que se acredite al registrador un interés legítimo, que quiere decir que sea: conocido, directo y legítimo.

MEDIOS PARA LA PRESENTACIÓN DE DOCUMENTOS AL REGISTRO DE LA PROPIEDAD
Resolución de 28 de mayo de 2024 (BOE 5 de julio de 2024). Descargar

Con arreglo a la legislación especial que regula el procedimiento registral, en ningún caso puede ser admitida la presentación electrónica en el Registro por otros medios distintos de los señalados por la legislación hipotecaria, es decir, nunca podrá tenerse por presentado un documento por vía telemática mediante comunicación en la dirección electrónica habilitada del Registro o del registrador. El correo electrónico tiene un papel muy residual en el procedimiento registral, limitándose a ser dirección hábil a efectos de notificaciones o comunicaciones en los casos tasados en los que la Ley Hipotecaria admite dicha designación y no siendo en ningún caso medio hábil para la presentación de documentos.

RECTIFICACIÓN DE ASIENTOS: CONSENTIMIENTO DEL TITULAR REGISTRAL
Resolución de 6 de junio de 2024 (BOE 2 de julio de 2024). Descargar

No se puede anotar preventivamente un legado de un derecho de uso sobre una finca que consta inscrita a nombre de un tercero en virtud de escritura de partición de herencia, sin el consentimiento de dicho titular registral y de todos aquellos a quienes el asiento de que se trate de rectificar conceda algún derecho.

IMPOSIBLE SEGREGACIÓN SIN QUEDAR BASTANTE SUPERFICIE EN EL REGISTRO
Resolución de 6 de junio de 2024 (BOE 2 de julio de 2024). Descargar

No cabe su reflejo registral por lógica jurídica. Ad imposibile, nemo potest obligatur.

INSCRIPCIÓN DE UNA RECTIFICACIÓN DE SUPERFICIE Y DE LA GEORREFERENCIACIÓN DE FINCA
Resolución de 27 de junio de 2024 (BOE 17 de julio de 2024). Descargar

En el presente caso, la georreferenciación aportada por el promotor de expediente altera la realidad física amparada por el folio registral, en cuanto al lindero sur de la finca objeto del expediente, lo que constituye la causa de la rectificación de la superficie de la finca, al incluir en la superficie de la finca objeto del expediente una franja de terreno incluida en la finca registral que se corresponde con la parcela 270, sin cumplir con los requisitos legales para ello, siendo aplicable la doctrina de la Resolución de esta Dirección General de 5 de diciembre de 2023, en cuanto que entiende que la oposición del colindante evidencia una situación de controversia sobre la titularidad sobre la franja discutida.

NEGATIVA A INSCRIBIR UN ACTA DE ADOSAMIENTO
Resolución de 27 de junio de 2024 (BOE 17 de julio de 2024). Descargar

La autorización del adosamiento de construcciones solicitado en el documento no tiene acceso al Registro de la Propiedad, el artículo 2 LH establece en su segundo apartado lo siguiente: “En los Registros expresados en el artículo anterior se inscribirán: (…) Segundo. Los títulos en que se constituyan, reconozcan, transmitan, modifiquen o extingan derechos de usufructo, uso, habitación, enfiteusis, hipoteca, censos, servidumbres y otros cualesquiera reales”. Aunque se podría haber constituido un derecho real de servidumbre, lo cierto es que lo que se ha formalizado son meras autorizaciones para un adosamiento que no tienen acceso al Registro, dado que no constituyen, reconocen, transmiten, modifican o extinguen derechos reales de los mencionados en el citado precepto.

NEGATIVA A INSCRIBIR EL TESTIMONIO DE UNA SENTENCIA DE EJERCICIO DE LA ACCIÓN DECLARATIVA DE DOMINIO POR USUCAPIÓN DICTADA EN REBELDÍA PROCESAL
Resolución de 27 de junio de 2024 (BOE 17 de julio de 2024). Descargar

Es necesaria la plena identificación de las circunstancias personales de los adjudicatarios que permitan su debida identificación y constar la firmeza de la resolución judicial cuya inscripción se solicita. La exigencia de firmeza de las resoluciones judiciales que hayan de provocar asientos definitivos en el Registro (inscripciones y cancelaciones) encuentra su fundamento en la necesidad de proteger al titular registral.

DENEGACIÓN DE ASIENTO DE PRESENTACIÓN
Resolución de 8 de julio de 2024 (BOE 23 de julio de 2024). Descargar

Aunque exista un error material en el modelo de liquidación de impuesto en cuanto al número de protocolo, se entiende cumplimentado si del mismo se determina por otros datos.

DILACIONES INDEBIDAS EN LA ACTUACIÓN REGISTRAL. APRECIACIÓN DE OFICIO DE LA NO SUJECIÓN FISCAL DE UN DOCUMENTO
Resolución de 11 de julio de 2024 (BOE 24 de julio de 2022). Descargar

Se intenta inscribir un convenio suscrito por el Instituto Canario de la Vivienda y el Ayuntamiento de la villa de Ingenio por el que el segundo cede gratuitamente al primero dos parcelas con destino a la construcción de viviendas de promoción pública. El registrador deniega la inscripción porque no se acredita la liquidación de impuestos y de la plusvalía municipal, así como señala como defecto una falta de notificación a la Comunidad autónoma que, en la resolución administrativa, consta que se produjo.
La Dirección General revoca la calificación señalando al registrador que tenía que haber apreciado de oficio la no sujeción, si bien señala extrañamente que no corresponde al Centro Directivo pronunciarse en el caso de que el registrador para “salvar su responsabilidad” exigiere la correspondiente nota de pago, exención, prescripción o no sujeción. Es este un caso que ha producido una justa indignación en la sociedad canaria, con publicaciones en medios de comunicación, ya que, debido al retraso producido por la calificación registral, se ha retrasado sobremanera la construcción de vivienda pública.

INMATRICULACIÓN/REANUDACIÓN DE TRACTO/EXCESOS DE CABIDA

PROCEDIMIENTO DE DOBLE INMATRICULACIÓN DEL ARTÍCULO 209 DE LA LEY HIPOTECARIA
Resolución de 21 de mayo de 2024 (BOE 3 de julio de 2024). Descargar

En caso de que el registrador suspenda el inicio del procedimiento por no apreciar la existencia de doble inmatriculación, no resulta procedente la práctica de esta nota marginal, que tiene como único objeto advertir de la tramitación del procedimiento para evitar que pueda surgir un tercero protegido por la fe pública registral. Por lo tanto, el defecto relativo a la improcedencia de la nota marginal debe confirmarse.

OPOSICIÓN DE COLINDANTE EN LA INSCRIPCIÓN DE UNA REPRESENTACIÓN GRÁFICA
Resolución de 29 de mayo de 2024 (BOE 5 de julio de 2024). Descargar

Se pretende inscribir un exceso de cabida de una finca al que se opone un colindante en el marco del procedimiento del artículo 199 LH, quien presenta simplemente un escrito en el que alega invasión de su finca, según certificado técnico que aportó a un expediente anterior al que también se opuso y que impidió la inscripción pretendida. El registrador suspende la inscripción por considerar que existe un conflicto frontal en cuanto al derecho de propiedad de parte de la base grafica aportada y que lo procedente es que dicho conflicto se resuelva por acuerdo entre las partes enfrentadas o, en su defecto, en la vía judicial.
La Dirección General revoca la nota porque no puede estimarse una oposición de colindante que no está debidamente fundamentada, pues como tiene declarado esta Dirección General, no es razonable entender que la mera oposición que no esté debidamente fundamentada, aportando prueba escrita del derecho de quien formula oposición, pueda hacer derivar el procedimiento a la jurisdicción contenciosa, pues se desvirtuaría la propia esencia del expediente, según se ha concebido en el marco de la reforma de la jurisdicción voluntaria.

GEORREFERENCIACIÓN: DUDAS EN LA TRAMITACIÓN DEL EXPEDIENTE DEL ARTÍCULO 199 DE LA LEY HIPOTECARIA
Resolución de 30 de mayo de 2024 (BOE 5 de julio de 2024). Descargar

La registradora suspende el inicio del procedimiento regulado en el artículo 199 LH por haberse tramitado con anterioridad otro expediente que tenía por objeto la misma representación gráfica catastral cuya constancia registral se pretende; y se confirma esta calificación porque puede el registrador titular actual negarse a tramitar un nuevo expediente si la documentación ahora aportada es la misma que se aportó en su día.

INMATRICULACIÓN MEDIANTE SENTENCIA DECLARATIVA: REQUISITOS
Resolución de 4 de junio de 2024 (BOE 3 de julio de 2024). Descargar

Se deniega la inscripción de un testimonio de sentencia dictada en procedimiento ordinario por el que se declara que la actora ha adquirido la propiedad por prescripción, alegando el registrador que la sentencia declarativa de dominio no es título hábil inmatriculador si en la misma no consta expresamente ordenada la inmatriculación y que se ha notificado a los titulares de las fincas colindantes; y que no consta el estado civil de la adquirente, y en el caso de estar casada, su régimen económico matrimonial.
La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación del registrador, ya que para que una sentencia declarativa sirva de título inmatriculador, conforme al artículo 204.5 LH, es preciso que “expresamente ordene la inmatriculación” en el que “hayan sido demandados todos los que, de conformidad con lo establecido en el artículo 203 de la Ley Hipotecaria, deban intervenir en el expediente” y además se observen “las demás garantías prevenidas en dicho artículo”.

INMATRICULACIÓN DE VIVIENDA EN EDIFICIO: CONSENTIMIENTO DE TODOS LOS PROPIETARIOS
Resolución de 26 de junio de 2024 (BOE 17 de julio de 2024). Descargar

Se discute en este expediente si es posible inmatricular una casa que ostenta una cuota de participación en un patio comunitario, sin que consten definidas todas las circunstancias, elementos y normas del régimen de comunidad ni en el título inmatriculador ni en el antetítulo. El registrador rechazó la inmatriculación y exigió la constitución del pertinente régimen de propiedad horizontal con el consentimiento de todos los interesados.
Señala la Dirección General que es preciso describir el edificio completo, las fincas de resultantes de la división a las que se asigna un número correlativo y la cuota de participación en los elementos comunes. Pero no es necesario la inscripción de un título formal previo de división horizontal por todos los propietarios, basta que de la escritura resulte la existencia de varios propietarios sobre diferentes elementos suficientemente delimitados y susceptibles de aprovechamiento independiente dentro de un mismo edificio. Por otra parte, basta la notificación a los demás copropietarios de los elementos comunes de la propiedad horizontal de la inmatriculación de la cuota asignada a la vivienda inmatriculada, para que, si no hay oposición, pueda aquélla practicarse.

NEGATIVA A INSCRIBIR UN ACTA NOTARIAL TRAMITADA EN PROCEDIMIENTO DE EXPEDIENTE DE DOMINIO DEL ARTÍCULO 203 DE LA LEY HIPOTECARIA
Resolución de 27 de junio de 2024 (BOE 17 de julio de 2024). Descargar

En el presente expediente ha quedado acreditado que la nota de calificación, tal y como ha sido redactada, se fundamenta en una simple conjetura que, a su vez, al indicarse la colindancia de la finca a inmatricular con aquella con la que se ha apreciado una posible correspondencia, la notificación edictal a los herederos del titular registral de la finca, unido a su falta de oposición, determinan la falta de fundamento de las dudas expuestas por el registrador a la hora de suspender la inmatriculación pretendida.

NEGATIVA A INSCRIBIR UN ACTA PARA LA REANUDACIÓN DE TRACTO INTERRUMPIDO POR SOLO FALTAR LA PREVIA INSCRIPCIÓN DE TÍTULOS
Resolución de 27 de junio de 2024 (BOE 17 de julio de 2024). Descargar

Se considera que se produce interrupción del tracto cuando existen varios títulos pendientes de inscripción, de ahí que no se admita la posibilidad de reanudación de tracto sucesivo a través de expediente de dominio cuando el promotor sea causahabiente del titular registral ya que en tales casos no hay verdadero tracto interrumpido y lo procedente es documentar y aportar el título de adquisición. Nos encontramos, en el presente caso, ante una concreta determinación de los titulares de los derechos recayentes sobre dicha cuota dominical y perfecta delimitación de los títulos dominicales cuya presentación en el Registro es imperativa para obtener la oportuna inscripción.

EXPEDIENTE DE DOMINIO DE REANUDACIÓN DEL TRACTO SUCESIVO POR EXTRAORDINARIA DIFICULTAD PARA LA FORMALIZACIÓN DE LOS TÍTULOS INTERMEDIOS
Resolución de 27 de junio de 2024 (BOE 17 de julio de 2024). Descargar

Puede existir una extraordinaria dificultad de aportar títulos formales, pero el problema que se plantea en el presente expediente es que el título material o causa de la adquisición no ha quedado expresado ya que se hacen meras menciones a “pactos de los promotores” y que de facto se disfrutaba de la vivienda. En nuestro caso por el asiento a favor del transmitente del promotor está bajo la salvaguardia de los Tribunales (art. 1 LH) de modo que su rectificación por vía de una nueva inscripción de transferencia sólo procede, de conformidad con el artículo 40, letra a) LH, por la presentación del título adecuado -construido tal como se apuntó anteriormente- o por la resolución judicial que ordene la rectificación, recaída en juicio declarativo entablado contra el titular del asiento a rectificar (art. 40 párrafo 2.º LH).

INMATRICULACIÓN DE CUOTA INDIVISA DE FINCA YA INMATRICULADA EN CUANTO AL RESTO: NO PUEDE EXIGIRSE EL RIGOR EN LA IDENTIFICACIÓN DE LA FINCA COMO SI ACCEDIERE LA FINCA EX NOVO AL REGISTRO
Resolución de 11 de julio de 2024 (BOE 24 de julio de 2022). Descargar

Se pretende inmatricular una cuota indivisa de una finca que ya está inscrita en los restantes 5/6 por el procedimiento de doble título recogido en el artículo 205 LH. La registradora, al ver que hay diferencias con la certificación catastral, deniega la inmatriculación, lo cual es revocado por la Dirección General, que señala que no se puede aplicar en este caso el rigor que sí debe mantenerse si se tratare de modificaciones descriptivas, excesos de cabida, o acceso ex novo de finca al Registro.

HIPOTECA/CONDICIÓN RESOLUTORIA

RANGO REGISTRAL Y PREFERENCIA DE CRÉDITOS
Resolución de 5 de junio de 2024 (BOE 3 de julio de 2024). Descargar

Mediante sentencia dictada en procedimiento ordinario en reclamación de cuotas de comunidad de propietarios, se declara la preferencia del crédito a favor de dicha comunidad ejecutante a frente los préstamos hipotecarios y los embargos que recaen sobre una finca registral. Practicada la subasta, se dictó decreto de adjudicación de la finca registral a favor de la recurrente, y mandamiento de cancelación de cargas, donde se ordena la cancelación de todas las inscripciones y anotaciones posteriores. Presentada la documentación en el Registro de la Propiedad, el registrador practica las cancelaciones ordenadas, pero suspende la cancelación de las cargas anteriores al embargo ejecutado que había solicitado la recurrente porque el mandamiento tan sólo ordena la cancelación de las cargas posteriores, añadiendo el registrador que dicha cancelación tampoco podría realizarse porque la ejecución de un crédito privilegiado no altera la prioridad registral.
La Dirección General comienza señalando que la preferencia del crédito de la comunidad respecto a otros créditos sobre el mismo inmueble, ha planteado un vivo debate doctrinal acerca de la naturaleza jurídica de dicha preferencia y, concretamente, si tiene efectos reales o se trata de una preferencia de alcance personal, aunque sea un crédito singularmente privilegiado. La doctrina del Centro Directivo ha señalado que para que proceda la constancia en el asiento de anotación preventiva del carácter real de la preferencia, es necesario que resulte dicho carácter real de una resolución judicial firme en que hubieran sido parte en el proceso todos los interesados, o que de la nueva redacción del artículo 9.1.e) LPH, resultara no sólo el carácter preferente del crédito de la comunidad de propietarios por la anualidad en curso (en el momento de la demanda) y por los tres años naturales anteriores, sino además su carácter real y concretamente su efecto de modificación del rango respecto a una carga inscrita con anterioridad, lo que a su vez determinaría la cancelación automática de dicha carga con motivo de la ejecución del crédito de la comunidad de propietarios.
En consecuencia, si en la resolución judicial no se añade a la declaración de preferencia el aditamento de derecho real, dicha preferencia se desenvuelve en el plano puramente obligacional y no puede dar lugar a modificaciones del rango registral, ni a eventuales cancelaciones automáticas de los derechos reales que se pretenden postergar. El efecto natural de una declaración de preferencia del crédito en los términos del artículo 9.1.e) sin más aditamentos y sin el consentimiento de titulares registrales de créditos anteriores que resulten afectados o perjudicados, o de su intervención como parte en el correspondiente juicio, sólo permitiría alegar dicha preferencia a su titular a través de una tercería de mejor derecho con motivo de la ejecución del derecho de cualquier titular de un asiento anterior, pero no para adelantarse en el rango, sino para obtener el cobro con preferencia a él en la ejecución; o bien para ejercitar la declaración de preferencia en cualquier otra vía, pero sin modificación del rango de derechos inscritos con anterioridad; por lo que el recurso es desestimado y la nota de calificación confirmada.

SOBRANTE EN EJECUCIÓN HIPOTECARIA: CORRESPONDE A LOS TITULARES POSTERIORES O AL TERCER POSEEDOR, ANTES QUE AL EJECUTANTE
Resolución de 11 de julio de 2024 (BOE 24 de julio de 2024). Descargar

En una ejecución hipotecaria se entrega al acreedor ejecutante por intereses moratorios una cantidad superior a la cubierta por la responsabilidad hipotecaria por ese concepto, existiendo, además, acreedores posteriores titulares de una hipoteca y de anotaciones de embargo.
La Dirección General confirma la calificación considerando en este caso que si alguno de los límites de su cobertura no se hubiese llenado con el tipo de deuda garantizado y realmente vencida y exigible (principal, intereses, etc.), no se puede cubrir con otra de las clases de deuda en lo que excediera de su propia cobertura (por ejemplo, se reclama más capital o intereses de los garantizados). Además, los titulares registrales de las hipotecas o embargos, si son terceros que ya constaban en el procedimiento, bien porque ya figuraban en la certificación de cargas expedida a efectos de la ejecución, bien porque, advertidos por la nota de su expedición, han comparecido por su propia iniciativa para hacer valer sus derechos sobre el eventual sobrante; tienen ese derecho a que el Juzgado les entregue el citado sobrante, en su condición de acreedores posteriores, sobrante que, en último término, ha de entregarse al tercer poseedor, si los hubiere, antes que al ejecutante.

ANOTACIONES PREVENTIVAS

ANOTACIÓN DE EMBARGO ORDENADA EN UN PROCEDIMIENTO SEGUIDO CONTRA LOS HEREDEROS DEL TITULAR REGISTRAL: REQUISITOS
Resolución de 7 de mayo de 2024 (BOE 5 de julio de 2024). Descargar

Se deniega la práctica de una anotación de embargo ordenada en un procedimiento seguido contra los herederos del titular registral, al no haberse cumplido con lo establecido en el artículo 166, regla primera, RH.
La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación, recordando los requisitos necesarios para poder practicar una anotación de embargo ordenada en un procedimiento seguido contra los herederos del titular registral: si la demanda se dirige contra herederos indeterminados ha de constar la fecha del fallecimiento del causante titular registral; y en caso de ser ciertos y determinados, también sus circunstancias personales.

ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO Y TRACTO SUCESIVO
Resolución de 13 de mayo de 2024 (BOE 5 de julio de 2024). Descargar

No procede anotación preventiva de embargo cuando la finca embargada consta inscrita a favor de persona distinta de la persona sujeto del procedimiento.