DERECHO CIVIL

COMPRAVENTA

RESOLUCIÓN DE COMPRAVENTA SIN PODER CANCELARSE LOS POSTERIORES ASIENTOS
Resolución de 22 de julio de 2024 (BOE 9 de octubre de 2024). Descargar

El titular de la anotación de embargo (posterior a la inscripción de la condición resolutoria efectiva) cuya cancelación se pretende, no fue demandado en el procedimiento y tampoco se había tomado anotación preventiva de demanda, causándole indefensión a dicho titular.

COMPRAVENTA DE CUOTA INDIVISA DE FINCA: POSIBLE PARCELACIÓN ILEGAL
Resolución de 26 de julio de 2024 (BOE 10 de octubre de 2024). Descargar

Se presenta a inscripción una escritura de compraventa de una participación indivisa de una finca rústica. El registrador suspende la calificación del documento por aplicación de los artículos 79 y 80 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, remitiendo las oportunas notificaciones a las Administraciones Públicas competentes, recibiendo resolución de la Alcaldía en la que “afirma la existencia de peligro de formación de núcleo urbano o de posible parcelación ilegal”. El registrador, en base a ello, practica con valor y efectos del artículo 73 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, la nota marginal prevista en el artículo 79.3 del citado Real Decreto, haciendo constar la existencia de peligro de formación de núcleo de población o de posible parcelación ilegal sobre la finca, denegando la inscripción de la misma.
La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación, señalando que, tratándose de una transmisión de una cuota indivisa de una finca ya inscrita en el Registro, amparada por tanto por la legitimación registral, no debería justificar, como regla general, la exigencia de intervención administrativa alguna, a menos que vaya acompañada de un indicio cualificado, que sí existe en el presente caso, al haberse practicado la nota marginal que deja constancia de que en virtud de resolución de Alcaldía se ha declarado que existe peligro de formación de núcleo de población o de posible parcelación ilegal.

LA AUSENCIA DE MANIFESTACIÓN SOBRE EL CARÁCTER O NO DE ACTIVO ESENCIAL DEL INMUEBLE TRANSMITIDO NO IMPIDE LA INSCRIPCIÓN
Resolución de 29 de julio de 2024 (BOE 10 de octubre de 2024). Descargar

Se trata de una escritura de compraventa entre sociedades cuya inscripción suspende la registradora por “no hacerse constar que la finca objeto de esta transmisión es un activo o no de la entidad vendedora y compradora; si es un activo esencial de alguna de ellas debe aportarse certificación aprobando la transmisión, de conformidad con el artículo 160.f LSC”.
La Dirección General estima el recurso entendiendo que para inscribir una adquisición o transmisión de un bien social no es necesario acreditar, ni siquiera manifestar, que no se trate de un activo esencial. Tal criterio no puede dejar de aplicarse en el presente caso -en el que no se manifiesta si el inmueble objeto de la compraventa es o no activo esencial- por el hecho de que el notario autorizante de la escritura afirme expresamente que para emitir el juicio de suficiencia sobre las facultades de los representantes de las sociedades vendedora y compradora ha tenido en cuenta los elementos de hecho y de derecho concurrentes en el negocio formalizado en la escritura, y en particular lo dispuesto por el artículo 160.f) de la Ley de Sociedades de Capital. Antes bien, mediante esta fórmula no hace sino dejar constancia de que ha cumplido con su deber de diligencia en el control sobre la adecuación del negocio a legalidad; deber que le obligaría a denegar la autorización de la escritura si el carácter esencial del activo adquirido es manifiesto y no se acredita suficientemente la autorización de la junta general (cfr., por todas, la citada resolución de este Centro Directivo de 21 de noviembre de 2022).

NECESIDAD DE DISTRIBUCIÓN DEL PRECIO APLAZADO EN LA CONDICIÓN RESOLUTORIA. INTERPRETACIÓN DE LA CLÁUSULA PENAL
Resolución de 29 de julio de 2024 (BOE 10 de octubre de 2024). Descargar

Se trata de una escritura de compraventa de una finca y mitad indivisa de otra, que tienen varias anotaciones de embargo, con precio aplazado garantizado con condición resolutoria explícita; pero el pago del precio aplazado se haría en 18 meses, siempre que antes el vendedor acreditase la cancelación de los embargos; de no hacerlo, el comprador queda facultado para aplicar el precio al pago al acreedor y cancelación de cargas. El registrador objeta varios defectos:
1º.- El primero, que “dándose a su falta de pago el carácter de condición resolutoria explícita no se determina el valor correspondiente a cada una de las fincas”. La Dirección General afirma que se fija en el mismo acto el valor concreto que se atribuye a cada una de las dos fincas vendidas, por lo que el registrador puede tomar tales valores para reflejar en el asiento registral la distribución del precio entre las diversas fincas vendidas.
2º.- El segundo es “que se pactaba una cláusula penal por la que en caso de resolución por impago perdería la parte compradora la totalidad de las cantidades hasta entonces entregadas, que quedarán en beneficio de la parte vendedora, en concepto de indemnización por daños y perjuicios e indemnización por disfrute de la finca durante la fase de pendencia de la condición, sin que, de conformidad con la Sentencia 2068/23.06.2020, de 23 de junio de 2020, proceda la aplicación del artículo 1154 CC, ni la facultad de moderación judicial de la pena pactada”. Ante las objeciones registrales, dice la Dirección General que la moderación judicial de la pena estaría prohibida, y la aplicación del artículo 1154 CC excluida, cuando las partes, en legítima realización del principio de la autonomía de la voluntad, hayan pactado de forma inequívoca atribuir la pena (en su integridad) al incumplimiento de una obligación concreta, como puede ser la de pagar una determinada cantidad en una fecha señalada específicamente.

COMPRA POR CÓNYUGES DE NACIONALIDAD EXTRANJERA: BASTA INDICAR EL RÉGIMEN DE SU NACIONALIDAD
Resolución de 29 de julio de 2024 (BOE 10 de octubre de 2024). Descargar

En la escritura de compraventa cuya calificación ha sido impugnada los compradores, cónyuges de nacionalidad israelí, manifiestan que están “casados conforme al régimen económico matrimonial legal de su nacionalidad”, y que compran y adquieren el inmueble “con sujeción al régimen económico legal de su nacionalidad”. El registrador suspende la inscripción solicitada porque no se especifica, “de acuerdo con el régimen matrimonial israelí, si es un matrimonio religioso o civil, debiendo distinguirse dentro de éstos últimos, si la fecha de celebración de este es anterior o posterior al día 1 de enero de 1974”. Añade que, teniendo en cuenta esto, “puede ser régimen de comunidad diferida de bienes o de comunidad limitada”. Y, por último, “si fuera de comunidad diferida de bienes, régimen similar al de participación en ganancias, debería determinarse el porcentaje de adquisición por cada uno de los cónyuges conforme al artículo 54 RH, una vez que, durante el mismo, y hasta si disolución, los cónyuges adquieren los bienes con carácter privativo de cada uno de ellos”.
La Dirección General estima que en la adquisición del inmueble es suficiente que, conforme al artículo 92 RH, se haga constar por el notario que la ley aplicable es la israelí; de modo que el momento de la enajenación posterior -voluntaria o forzosa- será cuando hayan de tenerse en cuenta las consideraciones expresadas en la calificación registral y acreditarse el concreto Derecho israelí aplicable.

CONTRATOS/DONACIONES

CONSTITUCIÓN DE HIPOTECA CON POSTERIOR PODER PARA EL ACREEDOR PARA COMPRAR, INCLUIDA LA AUTOCONTRATACIÓN: PACTO COMISORIO EX ANTE PROHIBIDO
Resolución de 22 de julio de 2024 (BOE 9 de octubre de 2024). Descargar

Los cónyuges titulares registrales constituyen hipoteca sobre su finca a favor de un acreedor. En la misma fecha, ante el mismo Notario, con número de protocolo siguiente, los citados cónyuges apoderan al acreedor para vender la citada finca, cobrar el precio y cancelar las garantías. Posteriormente, el acreedor, haciendo uso del citado poder, adquiere por compra la finca registral por un precio equivalente al importe del préstamo.
Señala la Dirección General que esta operación implica pacto comisorio (ex ante), cuyo claro origen es el poder conferido para una finalidad que es finalmente empleado para otra bien distinta, pues de un futuro posible contrato conmutativo y sinalagmático se pasa a un negocio jurídico con finalidad solutoria, ajeno a la causa y función económico-social de la compraventa. Y sin que haya habido en su origen concretas previsiones en orden a unas mínimas garantías para el deudor (póngase de ejemplo una adecuada tasación que impida el desapoderamiento del bien por un valor alejado del real o más próximo al real). Y ello trae como consecuencia una más que probable desaparición del necesario equilibrio entre las posiciones de las partes -la idea de conmutatividad-, generando un evidente el riesgo de un posible enriquecimiento injusto. Como tampoco existe en su origen una previsión que tenga igualmente en cuenta los posibles derechos de terceros afectados (cfr. art. 236 k RH).

EFECTOS OBLIGACIONALES EN UNA PERMUTA NO GARANTIZADA DE SUELO POR OBRA FUTURA
Resolución de 30 de julio de 2024 (BOE 23 de octubre de 2024). Descargar

Se inscribe una permuta de solar con la obligación de entregar como contraprestación, en el plazo máximo de tres años contados a partir de la fecha de la entrega de la correspondiente licencia, el pleno dominio de dos viviendas y tres plazas de garaje, así como una cantidad de dinero, en parte abonado y en parte aplazado hasta la obtención de la licencia correspondiente. Posteriormente se inscribe una hipoteca que se ejecuta y adjudica el inmueble. Se solicita por instancia privada que vuelva a constar la contraprestación señalada, a lo que la registradora se niega dando carácter obligacional a la permuta y señalando que “recientemente” no se había practicado cancelación en el historial de la finca y que si se había hecho constar en la nota simple en otras condiciones se había hecho indebidamente.
La Dirección General confirma la calificación considerando que, si no se establece una condición resolutoria u otra forma de garantía real, la permuta tiene sólo tiene un carácter obligacional.

¿DERECHO DE OPCIÓN O PRÉSTAMO?
Resolución de 31 de julio de 2024 (BOE 23 de octubre de 2024). Descargar

De nuevo se pretende inscribir un derecho de opción de compra que encubre un préstamo del optante (que es una sociedad que tiene por objeto social la concesión de préstamos) a favor del concedente de la opción. La Dirección General confirma su doctrina ya comentada en el número 117 de la revista EL NOTARIO DEL SIGLO XXI, por la que considera que no se trata de un verdadero derecho de opción, perjudicando los derechos de titulares de eventuales gravámenes posteriores.

OBRA NUEVA Y DIVISIÓN HORIZONTAL

PROPIEDAD HORIZONTAL TUMBADA: PUEDE REQUERIR LICENCIA URBANÍSTICA. DERECHO DE VUELO. ESTATUTOS
Resolución de 10 de junio de 2024 (BOE 9 de octubre de 2024). Descargar

Se agrupan dos fincas, se declara una obra nueva sobre éstas y se procede a su división horizontal en cinco elementos consistentes en: una vivienda en la planta baja de la edificación principal; una vivienda en la planta primera de la edificación principal; un derecho de vuelo sobre una “edificación de uso común”, consistente en el cobertizo para almacén, y dos parcelas denominas P2 y P3, con una superficie de 30 y 35 centiáreas cada una.
Señala la Dirección General que se configuran dos parcelas de suelo como verdaderos elementos privativos, exclusivos y excluyentes, que implican de facto un fraccionamiento jurídico y funcional de la finca matriz: se crean nuevos espacios del suelo objeto de propiedad separada y se dota a los elementos independientes de tal autonomía que ha de entenderse que, no obstante la denominación y configuración jurídica empleadas por las partes (división horizontal tumbada), nos encontramos, al menos a los efectos de la aplicación de la legislación urbanística, ante una verdadera división de terrenos constitutiva de un fraccionamiento que es una de las notas características de los conjuntos inmobiliarios privados, por lo que está justificada la exigencia de licencia como instrumento de control de la legalidad urbanística por parte de la Administración. Concurren las notas definitorias de los fraccionamientos de suelo que se realizan bajo la cobertura jurídica del régimen de los complejos inmobiliarios, y, en particular, de los contemplados en el artículo 24 LPH.
Por otra parte, no está plenamente configurado el derecho de vuelo y éste no puede pertenecer al propietario del suelo. La constitución del derecho de vuelo, ha de determinarse el número de plantas, plazo de ejercicio, cuotas de nuevos elementos, y demás requisitos exigidos como se ha mencionado, y ninguno de estos se determina en la escritura cuya inscripción se pretende sin cumplir los presupuestos del artículo 16.2 RH. En realidad, se manifiesta la sustracción a los propietarios de la finca edificada (y con carácter perpetuo) de una facultad dominical, que eventualmente puede surgir en el futuro, cual es la de materialización del aprovechamiento urbanístico adicional que posibilite en cada momento el planeamiento urbanístico, esto es, la de adquirir los nuevos usos o intensidades edificatorias susceptibles de apropiación que puedan definirse en lo sucesivo con arreglo a la normativa urbanística (vid. arts. 5, 8, 23, 26 y 31 LS).
Finalmente, el Centro Directivo exhorta a que en la redacción de las normas que integran los estatutos de la propiedad horizontal se procure la mayor claridad y precisión posible, dado que las normas 1 y 2 de los estatutos en cuestión, que se refieren únicamente a viviendas, exigen cierto esfuerzo interpretativo, sin caer en la incongruencia: cuando la regla número 1 califica como elemento común “el solar sobre el que se ubica el edificio y la parte de solar que rodea al edificio”, se está refiriendo a la parte de parcela en el que se ubica la calificada en la escritura como “edificación principal”, que da lugar a los elementos independientes uno y dos de la división horizontal, quedando excluidas aquellas que han sido configuradas como elementos independientes. Asimismo, si se tiene en cuenta que el elemento privativo número uno de la división horizontal, tiene atribuido como anejo una zona ajardinada, y el elemento número dos tiene atribuido como anejo “el local sin distribuir sito en la planta bajo cubierta de la edificación principal”, debe entenderse que la posibilidad de desvinculación ha de referirse a este segundo elemento.

AUTORIZACIÓN ESTATUTARIA DE DIVISIÓN A CIERTA PERSONA CONCRETA SIN POSIBILIDAD DE SU EXPANSIÓN ERGA OMNES
Resolución de 23 de julio de 2024 (BOE 9 de octubre de 2024). Descargar

La reserva de la facultad de dividir o segregar los locales comerciales únicamente puede entenderse referida a la concreta persona nominada, sin que pueda entenderse que se extiende a los futuros propietarios de los locales.

MODIFICACIÓN DE ESTATUTOS DE COMUNIDAD PROHIBIENDO TODA DIVISIÓN, AGRUPACIÓN O AGREGACIÓN: SE REQUIERE EL CONSENTIMIENTO INDIVIDUAL DE LOS PROPIETARIOS DIRECTAMENTE AFECTADOS
Resolución de 23 de julio de 2024 (BOE 9 de octubre de 2024). Descargar

Señala la Dirección General que el cambio pretendido restringe la facultad que tienen los propietarios para dividir, segregar o agrupar sus pisos o locales -legalmente atribuida con las mayorías previstas por el artículo 17 de la ley-, afectando con ello al contenido esencial del derecho de dominio, pues, adicionalmente, priva de tal facultad a los titulares del garaje, local comercial y local de oficina que hasta entonces tenían expresamente reconocida y atribuida la posibilidad de llevar a cabo tales operaciones, incluso sin necesidad de contar con el consentimiento de la junta, con las limitaciones que en dicha cláusula estatutaria se dispone, se hace inexcusable contar con el consentimiento específico de todos los propietarios afectados, por cuanto significa una restricción al derecho que les corresponde sobre los elementos privativos de su titularidad.

MODIFICACIÓN DE ESTATUTOS PROHIBIENDO LOS ARRENDAMIENTOS TURÍSTICOS
Resolución de 24 de julio de 2024 (BOE 9 de octubre de 2024). Descargar

La registradora exige la unanimidad del acuerdo de la comunidad pero, en el presente caso, no se establece una prohibición de mero alquiler vacacional, sino “la concertación de arrendamientos turísticos de corta estancia”, disposición estatutaria que debe interpretarse en el sentido más adecuado para que produzca efectos (cfr. art. 1284 CC), conforme a la normativa sectorial turística a que se refiere el apartado 12 del citado artículo 17 LPH, que en este caso está constituida por el Decreto 113/2015, de 22 de mayo, por el que se aprueba el Reglamento de las viviendas vacacionales de la Comunidad Autónoma de Canarias, cuyo artículo 12.2 establece que “cuando se trate de viviendas sometidas al régimen de propiedad horizontal, solo podrán comercializarse como viviendas vacacionales aquellas en las que expresamente no se prohíba dicha actividad por los estatutos de la Comunidad de propietarios”, y el artículo 2 -de forma análoga al apartado e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos- dispone que “(…) se entiende por: a) Viviendas vacacionales: las viviendas, que amuebladas y equipadas en condiciones de uso inmediato y reuniendo los requisitos previstos en este Reglamento, son comercializadas o promocionadas en canales de oferta turística, para ser cedidas temporalmente y en su totalidad a terceros, de forma habitual, con fines de alojamiento vacacional y a cambio de un precio”, por lo que hay que entender que esos arrendamientos turísticos de corta estancia son los amparados por la referida normativa sectorial canaria relativa a las viviendas vacacionales. Por ello, la calificación objeto de este recurso no puede ser confirmada.

LIBRO EDIFICIO: ACTA DE RECEPCIÓN DE LA OBRA
Resolución de 26 de julio de 2024 (BOE 10 de octubre de 2024). Descargar

Se deniega la inscripción de una escritura de declaración de obra nueva señalando la registradora como defecto que en el Libro del Edificio falta acompañar el acta de recepción de la obra firmada por el promotor y constructor. El notario recurrente alega que habiendo procedido el promotor a formalizar en escritura pública la declaración de la obra, exista o no exista el documento formal expreso del “acta de recepción de la obra”, la recepción se ha producido tácitamente por la mera voluntad del promotor otorgante de la escritura.
La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación señalando que la Ley de Ordenación de la Edificación considera la documentación relativa a la recepción de la obra como contenido mínimo obligatorio, especialmente el acta de recepción expresa en caso de existir, por lo que teniendo en cuenta que es al promotor a quien incumbe la formación del Libro del Edificio y dada la sustantividad y autonomía de este instrumento, debe sostenerse la necesidad de que el contenido documental del libro del edificio que se presente para su archivo registral integre el acta de recepción suscrita por ambas partes en caso de existir o, en caso contrario, la declaración del promotor por la que considere recepcionada la obra y deje constancia de que no ha sido posible suscribir la citada acta de recepción con el constructor, declaración que podrá resultar del propio instrumento notarial que documente el fin de obra y que se incorpore al citado libro.

RECTIFICACIÓN DE LA DESCRIPCIÓN DE OBRA NUEVA. DIVISIÓN HORIZONTAL DE HECHO. CONSENTIMIENTO UNÁNIME DE LOS CONDÓMINOS
Resolución de 29 de julio de 2024 (BOE 10 de octubre de 2024). Descargar

En escritura de 30 de enero de 2023 se declara obra y se extingue condominio por los copropietarios adjudicando a uno de ellos. El 24 de enero de 2024 se rectifica esa escritura por el único propietario adjudicatario, en la que se modifica la identificación de la planta sótano por planta baja.
La Dirección General confirma la nota porque de tratarse de una finca registral ordinaria, no habría objeción para esta rectificación, pero ocurre en este supuesto que, conforme resulta de la finca matriz del Registro, se trata de una propiedad horizontal de hecho, y, por tanto, cualquier cambio en la descripción de elementos privativos o comunes afecta al título constitutivo del edificio y supone una modificación de la propiedad horizontal, de manera que se hace preciso el consentimiento de todos los titulares de derechos inscritos o anotados que puedan verse perjudicados o, en su defecto, deberá acudirse a un procedimiento judicial entablado contra aquéllos. Debido a esto, la registradora exige la unanimidad de todos los propietarios del edificio.

LA DECLARACIÓN QUE SUPONE AMPLIACIÓN DEL EDIFICIO DEBE DESCRIBIR ESTE DE NUEVO
Resolución de 29 de julio de 2024 (BOE 10 de octubre de 2024). Descargar

Se trata de una escritura de ampliación de obra nueva sobre tres fincas integrantes todas ellas de un edificio dividido horizontalmente, consistente en unos trasteros; se incorpora certificado técnico que describe la ampliación de obra y certificaciones catastrales descriptivas y gráficas de las parcelas cuya correspondencia se afirma con las fincas objeto de la escritura calificada; a continuación, se modifica el título constitutivo del régimen, desvinculando de las zonas comunes los patios y cubiertas de la edificación, y también desvinculando como anejos privativos los cuartos situados en la cubierta del edificio, para atribuirlos, junto con los nuevos elementos cuya construcción se declara, como anejos de uso privativo de cada uno de los elementos integrantes del edificio dividido horizontalmente.
La registradora señala dos defectos:
1º) El primero de ellos versa sobre las diferencias de superficie: de 730 m2 de suelo de la finca matriz, 786 en el certificado técnico y 788 en la suma de las parcelas catastrales correspondientes, sin que se aporte informe de validación gráfica alternativo expresivo de la cabida. Entiende la Dirección General que hay en la escritura una solicitud tácita de inscripción de la representación gráfica de la finca, por lo que parece que, ante la duda, la registradora debería tramitar el expediente del artículo 199 LH.
2º) En segundo lugar, considera la registradora y confirma la Dirección General, que deberá describirse la finca matriz en su conjunto, ya que la ampliación declarada implica una modificación del título constitutivo de la división horizontal (art. 17.4 LPH), al entrañar un aumento de la superficie construida del total edificio.

LA ADSCRIPCIÓN DE USOS EXCLUSIVOS REQUIERE LICENCIA O DECLARACIÓN MUNICIPAL DE INNECESARIEDAD
Resolución de 30 de julio de 2024 (BOE 23 de octubre de 2024). Descargar

Se modifica una división horizontal de unos locales y naves en Andalucía, atribuyendo usos exclusivos de porciones de la parcela en la que se asienta. La Dirección General confirma la calificación de la registradora entendiendo que sólo se establece como elemento común un camino de acceso, si bien todos los elementos tienen acceso propio a la vía pública y que se está encubriendo una parcelación sin contar con acto administrativo que la autorice.

DERECHO DE FAMILIA/SOCIEDAD DE GANANCIALES

ADJUDICACIÓN DE FINCA POR CONVENIO REGULADOR: ES NECESARIO ESCRITURA SI ES UN ACTO AJENO
Resolución de 23 de julio de 2024 (BOE 9 de octubre de 2024). Descargar

La registradora suspende la inscripción solicitada por existir, a su juicio, un defecto consistente en que, no tratándose de vivienda familiar la finca a la que se refiere la calificación, y ya que las transmisiones entre cónyuges ajenas al proceso de liquidación, como son las que se refieren a bienes adquiridos en estado de solteros, constituyen un negocio independiente, es necesario que se formalice la oportuna escritura pública. En el caso presente, en la documentación presentada a calificación no resulta que la finca haya tenido el carácter de vivienda familiar ni que se haya adquirido con precio aplazado y que parte del mismo se haya pagado con dinero ganancial por lo que la Dirección General desestima el recurso.

UNA CESIÓN DE CRÉDITOS A FAVOR DE CIUDADANOS EXTRANJEROS NO REQUIERE INSCRIPCIÓN EN ESPAÑA DE SUS CAPITULACIONES MATRIMONIALES
Resolución de 12 de agosto de 2024 (BOE 30 de octubre de 2024). Descargar

Se presenta la escritura por la que se ceden determinados créditos, garantizados con hipoteca, a una ciudadana rusa residente en España, casada en Rusia con un nacional del mismo país, en régimen de separación de bienes pactado en capitulaciones matrimoniales que tiene a la vista el Notario autorizante de la cesión.
La registradora exige que las capitulaciones estén inscritas en el Registro Civil Central, no estando de acuerdo la Dirección General, considerando que entre los hechos que afectan al régimen económico a los que se refiere el artículo 266 RRC no está la cesión en favor de uno de los cónyuges de un crédito garantizado con hipoteca porque ni este hecho se refleja en el Registro Civil ni por sí afecta al régimen o estatuto a que están sujetas las relaciones económicas conyugales.

DERECHO DE SUCESIONES

IN DUBIO CONTRA FIDEICOMISO. REINTERPRETACIÓN DE CLÁUSULA TESTAMENTARIA TRAS ERROR REGISTRAL
Resolución de 22 de julio de 2024 (BOE 9 de octubre de 2024). Descargar

Existe un legatario que tiene dos hijos, los cuales no van a suceder por sustitución vulgar prevista en la cual solo funciona excepcionalmente en defecto de hijos del legatario, pero en este caso los hay. En síntesis, la testadora impuso un orden de llamados, para la hipótesis exclusiva de que el legatario llamado en primer lugar no pudiera o no quisiera suceder. La testadora establece un orden de llamamientos subsidiario condicionado a la ausencia del primer legatario y de hijos del mismo. En otras palabras, se trata de una sustitución vulgar en la que, en una de sus fases o llamamientos, se incardina otro llamamiento de un sustituto vulgar, éste sí, sometido a sustitución fideicomisaria. La registradora, al practicar la inscripción, interpretó de forma equívoca que concurría un llamamiento de sustitución fideicomisaria directa a favor de una hermana del legatario, para el caso de que no proceda la sustitución vulgar (sin tener en cuenta la condición sine qua non de que el legatario no tuviera hijos), practicándose erróneamente la inscripción al haberse interpretado (quizás con precipitación) y alterado el contenido de la escritura de entrega de legados. Sin embargo, desde el Registro no se rectifica el error de concepto por ellos padecido. Por lo tanto, la única solución posible consiste en recabar el consentimiento de todos los titulares de derechos inscritos o anotados que puedan verse perjudicados o, en su defecto, acudirse a un procedimiento judicial entablado contra aquéllos (arts. 40 y 214 LH y 322 y ss. RH).

CERTIFICACIÓN DE DEFUNCIÓN BELGA: NO NECESIDAD DE APOSTILLA NI DE INSCRIPCIÓN EN REGISTRO CIVIL ESPAÑOL
Resolución de 29 de julio de 2024 (BOE 10 de octubre de 2024). Descargar

Debe decidirse en este expediente si es o no inscribible una escritura de liquidación de sociedad de gananciales, aceptación y partición de herencia en la que concurren las circunstancias siguientes: en la escritura, autorizada el día 23 de febrero de 2024, se formalizan las operaciones de liquidación de sociedad de gananciales, aceptación y partición de la herencia causada por el fallecimiento de don A. B. R., que era ciudadano español, vecino de Bélgica, donde tenía su domicilio desde 1980. Deja viuda y cuatro hijos, todos intervinientes. Su último testamento es de fecha 9 de julio de 1976. Se unen a la escritura, entre otros documentos sucesorios: certificado de defunción belga. El registrador señala como defecto que no se aporta el certificado de defunción del causante, expedido por el Registro Civil español, por ser el mismo de nacionalidad española. Baste reseñar las alegaciones del notario, todas aceptadas por la Dirección: “...se aporta certificado del Registro Civil de Bruselas; que los mismos efectos no solo probatorios y de legitimación, sino también de oponibilidad frente a terceros, han de reconocérsele al certificado de defunción emitido por el Registro Civil de Bruselas; que, a la vista de la normativa mencionada, resulta cuando menos incoherente que, por un lado, se le exima al certificado de defunción belga de cualquier tipo de legalización o apostilla y, por otro, para que surta efectos en España se le imponga el trámite de su reinscripción en otro registro civil, el español; que tampoco es congruente que se exija solo cuando el fallecido sea de nacionalidad española, lo que plantea una evidente discriminación”.

EN EL FIDEICOMISO DE RESIDUO LA FACULTAD DE DISPONER A TÍTULO GRATUITO O MORTIS CAUSA HA DE SER EXPRESA
Resolución de 29 de julio de 2024 (BOE 10 de octubre de 2024). Descargar

Se presenta una escritura de herencia en la cual la causante instituye herederos a su única hermana y sus dos sobrinos. Una de las fincas a heredar aparece gravada con una sustitución fideicomisaria de residuo, estableciendo la cláusula en concreto que, en cuanto al fideicomiso de residuo, la causante podrá disponer libremente de los bienes adquiridos por actos intervivos a título oneroso, produciéndose la subrogación real de lo adquirido. El registrador señala como defecto que, a la vista de la sustitución fideicomisaria, la causante sólo podía disponer de dicha finca por actos inter vivos, pero no mortis causa, por lo que dicho bien no puede inventariarse en sus operaciones particionales y debe considerarse titularidad de los sustitutos.
La Dirección General desestima el recurso entendiendo que, en el fideicomiso de residuo, a falta de previsión expresa, se interpreta que las facultades de disposición del fiduciario de residuo se refieren a los actos a título oneroso e inter vivos, de modo que para considerar que incluye actos a título gratuito o mortis causa se exige expresa autorización (Resoluciones de 9 de junio de 2015, 28 de enero de 2020 y 6 de septiembre de 2022). En este sentido, la Resolución de este Centro Directivo de 19 de diciembre de 2019, pone de relieve que está expresamente admitido que las facultades de disposición pueden ser a título gratuito y también mortis causa si bien es preciso que sean atribuidas de manera expresa.

ACTAS DE NOTORIEDAD JUSTIFICATIVAS DE CUMPLIMIENTO DE CONDICIÓN RESOLUTORIA DE LEGADO DE USUFRUCTO
Resolución de 5 de agosto de 2024 (BOE 4 de noviembre de 2024). Descargar

La voluntad de la testadora (que es sobre lo que más se ha de incidir) al constituir el usufructo de la finca a favor de su nieta legataria, era que el mismo se extinguiera cuando ella “abandonara la vivienda” que en ese momento constituía su residencia habitual. Ciertamente, el abandono contiene un fuerte componente subjetivo de desaparición de animus manendi de la legataria; mediante dos actas de notoriedad de dos notarios de localidades distintas, queda demostrado que la citada nieta no tiene su residencia en el mencionado piso desde al menos ocho años y por ello puede considerarse cumplida la condición establecida para extinguir el usufructo. El derecho de usufructo inscrito se había extinguido por imperativo del propio título inscrito, luego procede su cancelación sin necesidad de recabar el consentimiento del titular registral y sin, por supuesto, resolución judicial.

PARTICIÓN PRACTICADA POR EL PROPIO TESTADOR EN LA COMPILACIÓN BALEAR: NO ES NECESARIA LA INTERVENCIÓN DE LOS LEGITIMARIOS
Resolución de 9 de agosto de 2024 (BOE 30 de octubre de 2024). Descargar

Se presenta una escritura de “manifestación y aceptación de herencia en ejecución de partición realizada por el testador”. El registrador estima necesaria la intervención de las herederas legitimarias de las que se ha prescindido, porque la partición de la herencia por el testador no es completa, afirmando además que el testamento otorgado por el causante contiene normas particionales ordenadas por el mismo que se deben cumplir y respetar, pero no es un testamento particional porque, de la calificación de su contenido, no resulta que ordenara nada relativo al pasivo de la herencia.
La Dirección General revoca esa calificación y considera que el testamento contiene una verdadera partición, aunque no sea completa; admite que las operaciones particionales puedan ser completadas posteriormente, y en modo alguno suponen que la propiedad exclusiva sobre los bienes adjudicados a cada heredero no se haya verificado como efecto de la partición desde el momento de la muerte del testador.

DERECHO MERCANTIL

ADMINISTRADORES

VENTA POR APODERADO: RESEÑA IDENTIFICATIVA DEL PODER ESPECIAL OTORGADO POR EL ADMINISTRADOR
Resolución de 23 de julio de 2024 (BOE 9 de octubre de 2024). Descargar

En la escritura calificada se han reseñado los datos de identificación del poder, y entre ellos está el hecho de que se ha otorgado por un administrador de la sociedad poderdante que, según consta en dicha escritura de apoderamiento, tiene su cargo inscrito en el Registro Mercantil. De la reseña del documento auténtico del que resulta la representación expresa suficientemente las circunstancias precisas para que el registrador pueda comprobar que el notario ha verificado debidamente la licitud de la actuación representativa.

APODERAMIENTO Y REVOCACIÓN POR PARTE POR APODERADO A SU VEZ CONSEJERO DELEGADO
Resolución de 23 de julio de 2024 (BOE 9 de octubre de 2024). Descargar

Ya se trate de actuación del compareciente como consejero delegado o como apoderado de la sociedad, el defecto señalado no puede prevalecer frente al contenido del título presentado. Por un lado, el consejero delegado, como resulta de las consideraciones anteriores, está legalmente facultado para conceder poderes a terceros sin que el artículo 261 CCom (que la registradora cita como fundamento legal), le sea de aplicación. Por otra parte, las facultades representativas del apoderado resultan transcritas en el título y resultan del propio contenido del Registro Mercantil amparando el juicio del notario sobre su suficiencia para el otorgamiento del específico negocio jurídico que se documenta.

DERECHO HIPOTECARIO

PROCEDIMIENTO REGISTRAL

ASIENTO DE PRESENTACIÓN DE TÍTULO DEFECTUOSO: PRINCIPIO DE DETERMINACIÓN
Resolución de 15 de julio de 2024 (BOE 30 de octubre de 2024). Descargar

No cabe privar del asiento de presentación a un título porque adolece a priori de defectos claramente subsanables, a saber: una instancia privada sin firmar solicitando la cancelación de todas las medidas adoptadas, en especial, las anotaciones de embargo sobre los bienes inmuebles de los acusados en determinado procedimiento judicial acompañada de providencia no firme y no de mandamiento judicial. Sin embargo, la denegación sí que se justifica ex artículo 246.3 LH porque en el título que pretende su ingreso tabular no constan las fincas registrales en cuyos folios deban llevarse a cabo los asientos de cancelación. A mayor abundamiento, la presentación electrónica ex artículo 251 LH, no podría haberse realizado sin que el presentante hubiese determinado la finca o fincas a las que hubiese afectado el título que pretendía la presentación, no siendo responsable el registrador de los perjuicios que se puedan causar por una defectuosa identificación de la finca.

DIVISIÓN CON RIESGO DE INVASIÓN DE DOMINIO PÚBLICO. REPRESENTACIÓN GRÁFICA
Resolución de 22 de julio de 2024 (BOE 9 de octubre de 2024). Descargar

Se deniega la inscripción de la división material de una finca con licencia municipal, ya que existe un informe jurídico negativo en el expediente administrativo para expedir la licencia aduciéndose que una de las fincas resultantes de la eventual división incluye una franja de terreno (de unos 150 m2) que es camino público según consta en el Inventario municipal de bienes y en el Catastro. La razón estriba en que la protección registral que la ley otorga al dominio público no se limita exclusivamente al que ya consta inscrito, sino que también se hace extensiva al dominio público no inscrito, pero de cuya existencia tenga indicios suficientes el registrador y con el que pudiera llegar a colisionar alguna pretensión de inscripción.
De otro lado, legalmente procede en los casos de inscripción de divisiones de fincas incorporar al folio real la representación gráfica alternativa, aportada y aprobada expresamente por el propietario de la finca, la cual deberá contenerse en el fichero informático, en formato GML, previsto en el Anexo de la Resolución Conjunta de 2015, cuyos datos deberán corresponderse con los datos descriptivos y de superficie de la parcela o parcelas resultantes cuya inscripción se solicita. Ha de aportarse un Informe de Validación Gráfica (IVG), que se obtiene a través de la sede electrónica de la Dirección General del Catastro, es un elemento indispensable para acreditar el cumplimiento de los requisitos técnicos que permiten incorporar una representación gráfica georreferenciada alternativa a la cartografía catastral.

SOLICITUD DE “CERTIFICACIÓN COINCIDENTE EN CATASTRO” SIN ESPECIFICAR FINCAS
Resolución de 22 de julio de 2024 (BOE 9 de octubre de 2024). Descargar

A pesar de que el mero anuncio de interposición de acciones no sería motivo suficiente para obtener información registral, en este caso, el registrador no cuestiona el interés legítimo del solicitante. Por ello, tanto si lo que se pretende con la obtención de la publicidad registral es impugnar el procedimiento de concentración parcelaria, como si lo que se persigue es poner de manifiesto la posible existencia de una doble inmatriculación derivada de la inscripción de la misma, una vez fueren determinadas las fincas y con pleno respecto a la normativa de protección de datos, procedería, en su caso, expedir las certificaciones solicitadas.

DENEGACIÓN ASIENTO DE PRESENTACIÓN POR FALTA DE DOCUMENTO
Resolución de 22 de julio 2024 (BOE 30 de octubre de 2024). Descargar

No procede la práctica del asiento de presentación cuando no se adjuntó la copia autorizada de la escritura objeto de presentación. En caso de imposibilidad podrá presentarse por fax. El fallo informático ha de justificarse.

INSTANCIA PRIVADA: COMPETENCIA REGISTRAL
Resolución de 22 de julio de 2024 (BOE 30 de octubre de 2024). Descargar

Se deniega la práctica de un asiento de presentación relativo una instancia privada en virtud de la cual se solicita a la registradora que proceda a dictar resolución dejando sin efecto un Proyecto de Reparcelación del desarrollo urbanístico, al ser nulo de pleno derecho, señalando que no es competencia ni función de un registrador de la propiedad dictar una resolución decretando la nulidad de un proyecto de reparcelación.
La Dirección General, desestima el recurso y confirma la nota de calificación, pues dichos documentos no son susceptibles de provocar asiento alguno en el Registro de la Propiedad, añadiendo que los asientos practicados en el registro están bajo la salvaguardia de los tribunales conforme al artículo 1, párrafo tercero, LH, y deberá ser una resolución judicial la que decrete de forma expresa y clara la nulidad de del proyecto de reparcelación en cuya virtud se extendieron, ordenando al Registrador practicar los asientos oportunos.

PRESENTACIÓN DE INSTANCIA PRIVADA FIRMADA DE MANERA ELECTRÓNICA
Resolución de 23 de julio de 2024 (BOE 9 de octubre de 2024). Descargar

Junto con la instancia con firma electrónica se aportan una serie de documentos judiciales, notariales y administrativos, sin que ninguno de ellos este en soporte electrónico. El hecho de que la instancia que acompaña a los documentos conste firmada electrónicamente y como tal haya sido reconocida en la sede registral, no implica que los documentos que se unen a aquella y cuya presentación se pretenden queden excluidos de cumplir los requisitos que, para el caso de presentación telemática, deben reunir.

LA AFECTACIÓN DE UNA FINCA PARA SER DESTINADA A VIALES NO IMPLICA SU CARÁCTER DEMANIAL ANTES DE PRODUCIRSE EL ACTO FORMAL DE CESIÓN Y ACEPTACIÓN
Resolución de 24 de julio de 2024 (BOE 9 de octubre de 2024). Descargar

Es objeto de recurso la negativa del registrador a inscribir una representación gráfica alternativa a la catastral de una determinada finca, por una posible invasión de dominio público, en concreto unos terrenos destinados a ser cedidos para viales públicos. El recurrente alega que el hecho de estar destinada la finca a viales, no implica que se trate en la actualidad de un bien de dominio público, difiriéndose este hecho al momento en que se produzca el acto de cesión y aceptación por parte de la Administración cesionaria.
La Dirección General estima el recurso y revoca la nota de calificación, recordando la resolución del Centro Directivo de 31 de mayo de 2017, que señalaba que la jurisprudencia viene manteniendo que la existencia de normas urbanísticas o acuerdos municipales sobre ejecución del planeamiento que afecten a terrenos de propiedad privada no implica que estos pasen al dominio público por tal razón, hasta tanto no exista el acto formal de cesión de tales terrenos. En tal sentido, la Sentencia del Tribunal Supremo, Sala Tercera, de 26 de septiembre de 1989, decía que la cesión obligatoria de terrenos no opera de modo automático sino en la forma que reglamentariamente se determine de acuerdo con los distintos supuestos de ejecución del planeamiento urbanístico, y la del mismo Tribunal, Sala Primera, de 24 de diciembre de 1996, señala, en tales casos, como título transmisivo de la titularidad dominical al Ayuntamiento la correspondiente acta de entrega y aceptación. Concluye que, en el presente caso, no resulta que se haya materializado el acto formal de cesión a la Administración Pública.

RECTIFICACIÓN DE TITULARIDAD REGISTRAL POR INSTANCIA PRIVADA: FALTA DE TRACTO SUCESIVO Y LEGITIMACIÓN REGISTRAL. EL LAUDO ARBITRAL NO ES TÍTULO DIRECTAMENTE INSCRIBIBLE AL NO SER DOCUMENTO AUTÉNTICO EX ARTÍCULO 3 DE LA LEY HIPOTECARIA
Resolución de 26 de julio de 2024 (BOE 10 de octubre de 2024). Descargar

Se discute en este expediente si es posible rectificar una inscripción registral en virtud de una instancia privada suscrita por una persona que no es titular registral, ni ostenta su representación, y que se acompaña junto con el acta de protocolización de un laudo arbitral. Lo niega la Dirección General sobre la base de que el laudo arbitral no es directamente inscribible por no tratarse de un documento auténtico a los efectos del artículo 3 LH y tampoco puede equipararse plenamente a un documento judicial, ya que la propia ley reconoce que no tiene carácter ejecutivo. Por ello, para que un laudo arbitral, que tiene carácter declarativo, pueda provocar cualquier asiento en el Registro, habrá que acudir a los mismos mecanismos previstos en la ley para su ejecución, por lo que será necesaria bien una resolución judicial en los términos que se exigen para las medidas cautelares, bien escritura pública en la que el titular registral preste su consentimiento, sin que el hecho de que el laudo arbitral se acompañe de un documento público en el que el titular registral hubiese admitido la sumisión de la controversia a arbitraje sea suficiente para prescindir de dicha formalidad. Además, no es posible rectificar un asiento registral sin el consentimiento del titular registral.

ADQUISICIÓN POR USUCAPIÓN: REQUISITOS PROCESALES
Resolución de 26 de julio 2024 (BOE 10 de octubre de 2024). Descargar

Se discute en el presente expediente sobre la inscripción de una sentencia que declara adquirido el dominio por usucapión. El registrador se opone a su inscripción por los siguientes motivos:
1º) Se declara adquirido el dominio de un apartamento que forma parte del edificio sito en la finca registral 78.100 bis, con su propia referencia catastral, pero sin que consten inscritas en el Registro ni la división ni la obra nueva, por lo que dicho apartamento no existe como finca registral independiente. Se confirma por la Dirección General: el principio de tracto sucesivo, el propio derecho civil y su consecuencia fiscal implican la necesidad de llevar a cabo las operaciones de declaración de obra nueva y división horizontal.
2º) La finca registral 78.100 bis figura inscrita a nombre de doña N. K., persona distinta de aquella contra la que se ha seguido el procedimiento. Se confirma también este defecto en base a los principios de indefensión del artículo 24 CE, tracto sucesivo, del artículo 20 LH y los principios de legitimación registral y fe pública registral (arts. 32 y 34 LH).
3º) La parte demandada se encuentra en situación de rebeldía procesal y no resulta que haya transcurrido el plazo establecido en el artículo 502.2 LEC sin que se haya ejercitado una acción de rescisión. Se confirma también por el Centro Directivo en base a que dicha circunstancia debe proceder del propio documento objeto de calificación.
4º) Y que no se acredita el ingreso o presentación del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana en el Ayuntamiento. Se confirma asimismo en base a los artículos 254 y 255 LH.

INSTANCIA CON FIRMA ELECTRÓNICA
Resolución de 26 de julio de 2024 (BOE 10 de octubre de 2024). Descargar

Se trata de dilucidar en este expediente si, calificada defectuosamente una escritura, en concreto una escritura de subsanación y declaración de obras nuevas terminadas por antigüedad, puede presentarse telemáticamente por el presentante del documento calificado, para su subsanación, un certificado del técnico competente, en este caso de un ingeniero técnico agrícola, firmado digitalmente. El registrador califica bajo la premisa de que no se cumplen los requisitos de titulación auténtica del artículo 3 LH.
Sin embargo, la Dirección revoca la nota porque la firma electrónica avanzada es un sistema de verificación que permite que una persona firme un documento online con plena validez legal, quedando constancia del registro de la hora, fecha y medios utilizados para la firma. Este sistema está regulado por el Reglamento eIDAS, Reglamento (UE) n.º 910/2014 del Parlamento Europeo y del Consejo de 23 de julio de 2014, que determina el marco legal para la firma electrónica dentro de la Unión Europea. Así, la resolución del Centro Directivo de 4 de julio de 2013, señaló que la exigencia de identificación del instante no puede limitarse a los medios expresados (comparecencia física o legitimación notarial) sino que debe comprender cualquier otro que cumpla igualmente dicha finalidad ya sea realizada por medios físicos o telemáticos. En el supuesto de este expediente, el documento subsanatorio, que se ha presentado telemáticamente en la Sede Electrónica, si bien por persona distinta a la firmante del certificado, conserva su formato digital pudiendo comprobarse situando el cursor sobre la firma electrónica del documento, la identidad de la firmante del informe técnico, la validez de su certificado y que el documento no ha sufrido alteración alguna.

SENTENCIA DECLARATIVA DE DOMINIO: HERENCIA YACENTE
Resolución de 26 de julio de 2024 (BOE 10 de octubre de 2024). Descargar

Es objeto de recurso la negativa de la registradora a inscribir una sentencia que declara la adquisición por usucapión de una mitad indivisa de una finca registral, en favor de la demandante y la herencia yacente de su difunto esposo, al señalar como defectos: la falta de nombramiento de un administrador judicial para la herencia yacente; la falta de datos personales de la demandante; la determinación de la porción de la finca adquirida; la determinación del tipo de usucapión; y la justificación de la posesión en el caso de usucapión ordinaria.
La Dirección General estima parcialmente el recurso respecto a los defectos primero, tercero, cuarto y quinto, y lo desestima respecto del segundo.
En cuanto a la necesidad de nombramiento de un administrador judicial, la Dirección General comienza señalando que en aquellos casos en los que el fallecimiento de una persona sin haber otorgado testamento, acaece con unas circunstancias que dan a entender que nadie se hará cargo de la sucesión, provoca la intervención judicial para asegurar el enterramiento del causante y la integridad de los bienes de la herencia; sin embargo, fuera de esta situación especial y de otros casos expresamente previstos en la legislación civil, no está previsto el nombramiento de un administrador judicial. Continua el Centro Directivo recordando su doctrina respecto a la actuación en los casos de que sea demandada una herencia yacente, distinguiendo: a) que se conozca o se tengan indicios de la existencia de concretas personas llamadas a la herencia, en cuyo caso habrá de dirigirse la demanda contra estos herederos; b) que no se tenga indicio alguno de la existencia de herederos interesados en la herencia yacente, en cuyo caso, además de emplazar a los ignorados herederos por edictos, se debe comunicar al Estado o a la Comunidad Autónoma llamada por la normativa civil aplicable a la sucesión intestada a falta de otros, la pendencia del proceso. En el presente caso, si bien la demanda se dirige exclusivamente contra los ignorados herederos de los titulares registrales del 50% de la finca registral objeto del proceso, de la propia sentencia resulta que el Juez no consideró necesaria la notificación al Abogado del Estado, dado el tiempo transcurrido. Por lo tanto, no puede la registradora revisar dicha decisión judicial, porque vulneraría los límites que a la calificación registral de los documentos judiciales establece el artículo 100 RH.
Respecto a la ausencia de las circunstancias personales de la demandante y la participación indivisa que adquieren, la Dirección General concluye que la aplicación de los artículos 9 de la Ley y 51 y 54 RH ha de hacerse adaptándose a las particularidades de esta forma especial de inscripción en favor de una situación transitoria de herencia yacente que, por su propia configuración solo permite identificar a los herederos llamados de los que se tiene conocimiento cierto. Por ese motivo, solo sería exigible que se acrediten las circunstancias personales de la viuda, sin que quepa exigirlo respecto de personas que no están aún concretadas. Por ello, no puede pedirse que se determinen la proporción o el derecho concreto que corresponde a cada uno de los integrantes de dicha herencia yacente, dado que, hasta que todos los llamados acepten la herencia y realicen las operaciones particionales no se podrá hacer dicha determinación.
Respecto a los dos últimos defectos, la Dirección General concluye que de los fundamentos de derecho de la sentencia resulta con claridad que el título que justifica la declaración de dominio es la prescripción adquisitiva; y que además de que la propia sentencia identifica cuál es ese justo título que fundamentaría la usucapión ordinaria, de igual forma confirma que también concurriría la adquisición por usucapión extraordinaria, dado que dicha posesión en concepto de dueño, pacífica y pública se produjo desde el año 1991 y hasta la actualidad.

CONTENIDO DE LAS CERTIFICACIONES REGISTRALES: INTERÉS LEGÍTIMO
Resolución de 29 de julio 2024 (BOE 10 de octubre de 2024). Descargar

La única cuestión que debe resolverse en este expediente es si nos encontramos ante uno de los supuestos que permite certificar sobre el precio de venta que figura en el Registro. EL abogado requirente explica que la procedencia de dicha certificación deriva de su cliente tiene un contrato de arras penitenciales con la actual titular registral y que la razón por la que solicita el precio de venta es porque entiende que el contrato de arras puede rescindirse por lesión o en su caso por obtención por parte de la vendedora de una ventaja injusta. La registradora considera que el anuncio de la interposición de las acciones de rescisión por lesión en más de la mitad no es motivo suficiente para la consignación en la publicidad del precio de una compraventa anterior.
Señala el Centro Directivo que la cuestión que procede plantearse es el tipo de contratos que pueden rescindirse por lesión ultradimidium y, concretamente, el contrato de arras. Reguladas en el artículo 621.8 Libro IV del Código Civil de Cataluña, concluye la Dirección que “...parece lógico pensar que si lo que se pretende es valorar si el precio de la compraventa proyectada puede provocar un desequilibrio entre las prestaciones de las partes, deba compararse el precio de mercado con actos coetáneos o posteriores a venta en cuestión... no concierne a la registradora ni a este Centro Directivo prejuzgar el resultado de un posible pleito, sino que estas cuestiones deberán ser valoradas por los tribunales según las reglas de la sana crítica, utilizando los medios previstos en la Ley de Enjuiciamiento Civil, como puede ser un dictamen pericial o cualquier otro que refleje el precio de mercado...”

DENEGACIÓN DE ASIENTO EN EL LIBRO DE ENTRADA
Resolución de 2 de agosto de 2024 (BOE 30 de octubre de 2024). Descargar

Habiendo renunciado el interesado y la entidad acreedora, a la presentación telemática y habiéndose encargado la gestión del documento a la notaria autorizante quien procede a la presentación física del documento por medio de un tercero, debió extenderse asiento de entrada, sin perjuicio de la cumplimentación de la solicitud con los requisitos legales exigibles. Finalmente, debe advertirse que conforme a la Ley Hipotecaria actual no cabe presentación por fax.

NO ES POSIBLE LA PRESENTACIÓN DE FOTOCOPIAS
Resolución de 14 de agosto de 2024 (BOE 30 de octubre de 2024). Descargar

Se presentan en el registro de la propiedad fotocopias de documentos expedidos en Colombia, indicando el recurrente que ya se habían compulsado en el mismo registro. La Dirección General, tras hacer mención del recurso express ante la denegación del asiento de presentación, establecido por la Ley 11/2023, en la que se da nueva redacción al artículo 246.3 LH, confirma la calificación, citando los artículos 3 LH y 33 y 420 RH, que impiden la inscripción de documentos privados.

INMATRICULACIÓN/REANUDACIÓN DE TRACTO/EXCESOS DE CABIDA

RECTIFICACIÓN EX ARTÍCULO 199 DE LA LEY HIPOTECARIA DE FINCA RESULTANTE DE PARCELACIÓN. DUDAS DE INVASIÓN Y OPOSICIÓN
Resolución de 10 de julio de 2024 (BOE 9 de octubre de 2024). Descargar

Dichas dudas de posible invasión de fincas colindantes, empujan al Registrador a denegar la inscripción de la rectificación pretendida, ex artículo 199 LH.
Señala el Centro Directico que la oposición del Ayuntamiento, alegando que la finca está cruzada por un paso peatonal que no pertenece a la finca en cuestión, es suficiente para considerar la existencia de una controversia sobre dicho camino, sin que sea óbice para ello el hecho de que el camino no esté deslindado, pues para admitir la oposición del Ayuntamiento no es precisa una absoluta certeza acerca del carácter público del camino, puesto que la ausencia de deslinde no es obstáculo para que puedan existir dudas de que la finca cuya representación georreferenciada se pretende inscribir pueda invadir el dominio público, si del conjunto de circunstancias concurrentes cabe colegir una duda fundada de posible invasión.
Además, cuando la finca procede de una parcelación urbanística, la rectificación de su descripción requiere la rectificación del título original o la previa tramitación del procedimiento administrativo correspondiente, puesto que la inscripción de la georreferenciación aportada al expediente significaría inscribir una reordenación del territorio distinta de la que fijó la parcelación originaria, que está bajo la salvaguardia de los tribunales.

RECTIFICACIÓN EX ARTÍCULO 199 DE LA LEY HIPOTECARIA FRUSTRADA POR OPOSICIÓN DE COLINDANTES Y NO RESPETO A UNA “SERVENTÍA”
Resolución de 22 de julio de 2024 (BOE 9 de octubre de 2024). Descargar

Se deniega la inscripción de la rectificación de la superficie y de la georreferenciación alternativa de una finca porque, una vez plasmadas las coordenadas georreferenciadas de la parcela colindante superpuestas en el Registro con las de la base gráfica que se pretende inscribir, se apreció la invasión de una serventía del derecho consuetudinario asturiano que consta inscrita, según alegaciones de los propietarios colindantes oponiéndose a la inscripción de la georreferenciación alternativa presentada, lo que evidenciaba la existencia de un conflicto en cuanto a la delimitación propuesta.
Se señala que la representación georreferenciada objeto del expediente debería haber respetado el trazado de la serventía, cuya existencia figura en la descripción registral de la finca colindante. Asimismo, se subraya que no compete a la Dirección General, en vía de recurso, decidir cuál deba ser la georreferenciación correcta de cada finca, o sugerir una diferente a la aportada por el promotor, o soluciones transaccionales entre colindantes.

REANUDACIÓN DE TRACTO: NO BASTA CON ACTA NOTARIAL DE MANIFESTACIONES
Resolución de 23 de julio de 2024 (BOE 9 de octubre de 2024). Descargar

Se deniega la inscripción de una escritura de protocolización de cuaderno particional otorgada por el contador partidor dativo y tres de los herederos. La mitad indivisa de unos de los inmuebles adjudicados se encuentra inscrito a nombre de una persona de quien el causante de la partición protocolizada era heredero único. Hallándose extraviada la instancia privada suscrita en su día por el causante, se presenta para suplir la instancia extraviada un acta de manifestaciones en la que se expone lo sucedido: se declara que la existencia de dicha instancia extraviada actualmente, se atestigua su existencia mediante archivos en varios Registros Públicos.
Sin embargo, dicha acta notarial, señala la Dirección General, resulta insuficiente para suplir el documento original extraviado, precisándose el otorgamiento de una escritura acreditando todo el contenido de lo expuesto en el acta y con la intervención los herederos y causahabientes del causante que había sido heredero único de la titular registral, con lo que se completaría el tracto y la escritura de protocolización del cuaderno particional tendría acceso al Registro.

ARTÍCULO 199 DE LA LEY HIPOTECARIA: CONTENIDO DE LA OPOSICIÓN DE UN COLINDANTE
Resolución de 24 de julio de 2024 (BOE 9 de octubre de 2024). Descargar

Se otorga una escritura de rectificación de superficie una finca registral y, en el número siguiente de protocolo, escritura de compraventa de dicha finca, con la superficie rectificada. La registradora deniega la inscripción del exceso de cabida porque durante la tramitación del procedimiento del artículo 199 LH se formula oposición por parte del titular registral de una alegando que debería recogerse la existencia de una servidumbre de paso a favor de su finca, pero sin acreditarla documentalmente; e inscribe la escritura de compraventa indicando que se ha mantenido la superficie registral de la finca.
La Dirección General comienza señalando que lo procedente hubiera sido el despacho conjunto de la tramitación del expediente del artículo 199 LH y de la escritura de compraventa, para denegar posteriormente la tramitación del expediente del artículo 199 solicitado en número siguiente de protocolo, por tramitación previa del expediente. Además, dicho título es superfluo, pues la solicitud tácita de coordinación se incluye en el título de compraventa, lo que debería haber advertido al otorgante el notario autorizante, pudiendo haberse solicitado incluso mediante instancia privada.
Por lo que se refiere a la calificación, el Centro Directivo estima el recurso y revoca la misma, señalando que las dudas registrales han de referirse a que la georreferenciación de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas a que se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria. Concluye que el contenido de la alegación del colindante carece de la consistencia jurídica suficiente para convertir en contencioso el expediente, puesto que no ha probado la titularidad de esa franja de terreno, no se ha opuesto expresamente a la inscripción de la georreferenciación y no ha acreditado la constitución y existencia de la servidumbre.

ARTÍCULO 199 DE LA LEY HIPOTECARIA: OPOSICIÓN DE COLINDANTE CATASTRAL SIN TÍTULO PÚBLICO DE ADQUISICIÓN
Resolución de 24 de julio de 2024 (BOE 9 de octubre de 2024). Descargar

Tras la tramitación del procedimiento del artículo 199 LH, se suspende la inscripción de la georreferenciación de una finca constando oposición de un colindante catastral, alegando la registradora que no se trata de una oposición arbitraria y sin fundamento, si no plenamente justificada y acreditada; y que el hecho de que no tenga título público de adquisición y tampoco lo tenga inscrito en el Registro de la Propiedad no lo hace titular de peor condición.
La Dirección General estima el recurso y revoca la nota de calificación, recordando que el registrador está vinculado en su calificación por lo que resulte del Registro, de ahí que no resulta congruente con la protección dispensada por el ordenamiento al titular registral la estimación de una oposición que, sin enervar la fuerza legitimadora que se anuda a los derechos inscritos, únicamente atiende a la titularidad catastral, sin tener en cuenta que ambas realidades, finca registral y parcela catastral, tienen diferente naturaleza y finalidad.
El Centro Directivo no considera correcta la afirmación de la registradora, pues la titularidad registral sí que es de mucho “mejor condición” que una supuesta titularidad extrarregistral, pues aquélla cuenta a su favor con todos los efectos jurídicos inherentes a la misma, y ésta en cambio, no sólo carece de tales efectos jurídicos, sino que es inoponible a terceros, y el supuesto documento en que se funde tal titularidad extrarregistral habría de ser inadmitido ante cualquier oficina de la administración pública, ya sea ordinaria o de Justicia.

INMATRICULACIÓN E INVASIÓN DE FINCAS COLINDANTES PREVIAMENTE INSCRITAS
Resolución de 29 de julio de 2024 (BOE 10 de octubre de 2024). Descargar

No procede la inmatriculación de una finca cuando el registrador tiene dudas fundadas de que dicha finca pueda invadir otras previamente inscritas. Lo que se acredita cuando sustanciado el procedimiento oportuno se oponen fundadamente los colindantes de la finca que se pretende inmatricular, y queda patente que existe una conflictividad judicial sobre la cuestión en concreto.

NUEVA INSEGURIDAD EN EL PROCEDIMIENTO DEL ARTÍCULO 199 DE LA LEY HIPOTECARIA
Resolución de 31 de julio de 2024 (BOE 23 de octubre de 2024). Descargar

En un procedimiento del artículo 199 LH, en el que se pretende, indebidamente, claro está, hacer constar un exceso de cabida de una finca que consta inscrita con una superficie de 200 m2 y se pretende la inscripción de 22.297 m2, el registrador, que no debió ni admitir la tramitación de este expediente que, no olvidemos, tiene únicamente por objeto, según el propio artículo 199 LH, la identificación gráfica de las fincas inscritas, ante la oposición de un titular catastral, suspende el procedimiento.
La Dirección General confirma la calificación, cuando en otras resoluciones había despreciado al Catastro, entendiendo que la preeminencia era del titular registral, provocando inseguridad en los ciudadanos y entidades.

HIPOTECA/CONDICIÓN RESOLUTORIA

HIPOTECA: CUMPLIMIENTO DEL PRINCIPIO DE TRANSPARENCIA MATERIAL RESPECTO AL FIADOR
Resolución de 23 de julio de 2024 (BOE 9 de octubre de 2024). Descargar

En el presente caso, el notario autorizante de la escritura calificada se limita a hacer constar en ella que ha autorizado el acta previa, que la entidad prestamista ha cumplido con todas sus obligaciones relativas a la entrega y explicación de la información precontractual exigida por la Ley. Nada se afirma respecto del fiador, por lo que se confirma la calificación del registrador, señalando que tales expresiones deben considerarse insuficientes en este caso para cumplir la obligación que dicha Ley le impone de incluir de forma expresa, como se ha indicado, “la afirmación del notario bajo su responsabilidad, de acuerdo con el acta, de que el prestatario ha recibido en plazo (…) el asesoramiento previsto en este artículo”. Con expresiones genéricas, imprecisas o ambiguas no puede entenderse que en la escritura se hayan cumplido adecuadamente con las exigencias legales y reglamentarias referidas.

CANCELACIÓN DE HIPOTECA CAMBIARIA: INUTILIZACIÓN DE TÍTULOS
Dos Resoluciones de 26 de julio de 2024 (BOE 10 de octubre de 2024). Descargar. Descargar

El objeto del recurso versa acerca de la posibilidad de cancelar una hipoteca cambiaria a solicitud del titular registral del dominio, con base en un pacto inscrito por el cual tiene lugar la extinción de la hipoteca y la misma podrá cancelarse “mediante acta notarial otorgada por la parte hipotecante o quien de ella traiga causa, después de transcurrido seis meses desde el día 2 de marzo de 2008, sin que en el Registro de la Propiedad conste anotación de impago del crédito”.
La registradora señala que ese pacto es de imposible cumplimiento ya que se requiere la inutilización del título. La Dirección rechaza la nota de calificación sobre la base de que se ha pactado una caducidad convencional que cumplen todos los requisitos necesarios para ello con arreglo al artículo 82.2 LH. Y en todo caso señala el Centro directivo que inscrita la cláusula está bajo la salvaguardia de los tribunales.

VENCIMIENTO ANTICIPADO PARCIAL EN HIPOTECAS
Resolución de 31 de julio de 2024 (BOE 23 de octubre de 2024). Descargar

En una escritura se incluye un pacto en la cláusula titulada “Resolución anticipada,” relativo al supuesto de vencimiento parcial a que se refiere la resolución anticipada, señalando que sólo podrá instarse con los requisitos previstos en los apartados anteriores que, precisamente, eran una reproducción de las causas de vencimiento total del artículo 24 LCCI. El notario autorizante, ante la calificación registral que niega la inscripción por entender que va en contra del principio de especialidad, creando confusión, señala que no hay tal equívoco, planteando una situación favorable para el deudor, exigiendo en el vencimiento parcial, la misma gravedad de incumplimiento que en la total.
La Dirección General estima el recurso, tras analizar la calificación registral en materia de inscripción de las cláusulas hipotecarias, afirmando que no hay una merma de la claridad en la escritura, señalando que el artículo 693 LEC se refiere tanto a la reclamación parcial limitada a parte del capital o intereses, como al vencimiento anticipado total.

VENTA EXTRAJUDICIAL DEL ARTÍCULO 129 DE LA LEY HIPOTECARIA: PRUEBA DEL CARÁCTER HABITUAL DE LA VIVIENDA
Resolución de 7 de agosto de 2024 (BOE 4 de noviembre de 2024). Descargar

No es ajeno al desarrollo del procedimiento de venta extrajudicial el carácter habitual o no de la vivienda. De hecho, la constancia de esta circunstancia es necesaria para la correcta configuración del pacto y debe figurar de forma expresa, sin que otras referencias que a tal carácter se hagan en la escritura puedan suplir esa exigencia. En el supuesto de este expediente se pactó el procedimiento de ejecución extrajudicial de la hipoteca, mediante escritura autorizada, el 26 de octubre de 2018, y mediante diligencia de subsanación incorporada a dicha escritura de fecha 28 de noviembre de 2018 se hizo constar el carácter habitual de la vivienda. En la escritura calificada, se manifiesta que la vivienda no tiene carácter habitual sin aportar prueba en contrario alguna, por lo que no decae la presunción del citado artículo 129 LH.

ANOTACIONES PREVENTIVAS

NO CABE LA CANCELACIÓN DE CARGAS POSTERIORES AL ESTAR CADUCADA Y CANCELADA LA ANOTACIÓN PREVENTIVA EN LA QUE SE SUSTENTA EL PROCEDIMIENTO
Resolución de 24 de julio de 2024 (BOE 9 de octubre de 2024). Descargar

Es objeto de recurso la negativa de la registradora a despachar el mandamiento de cancelación de cargas librado en un procedimiento de apremio administrativo juntamente con la certificación del acta de adjudicación de una finca, considerando que al estar caducada y cancelada la anotación de embargo que motiva la ejecución, la misma deja de ser preferente.
La recurrente fundamenta su recurso en la presunción de validez de los actos administrativos y en la jurisprudencia del Tribunal Supremo acerca de la caducidad de las anotaciones de embargo.
La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación de la registradora pues como resulta del artículo 86.1 LH, las anotaciones preventivas tienen una vigencia determinada y su caducidad opera ipso iure una vez agotado el plazo de cuatro años, hayan sido canceladas o no, si no han sido prorrogadas previamente, careciendo desde entonces de todo efecto jurídico, entre ellos la posición de prioridad que las mismas conceden a su titular, y que permite la inscripción de un bien con cancelación de cargas posteriores a favor del adjudicatario, que ha adquirido en el procedimiento del que deriva la anotación, de modo que los asientos posteriores mejoran su rango en cuanto dejan de estar sujetos a la limitación que para ellos implicaba aquel asiento y no podrán ser cancelados en virtud del mandamiento prevenido en el artículo 175.2ª RH, si al tiempo de presentarse aquél en el Registro, se había operado ya la caducidad.
En el presente caso, será posible practicar la inscripción de la adjudicación administrativa de la finca, siempre que dicha finca siga siendo titularidad de la persona contra la que se ha seguido el procedimiento, pero no cancelar las cargas existentes y que tuvieron acceso al Registro con posterioridad a la anotación de embargo caducada y cancelada.

PRACTICADA UNA ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO, NO CABE PRACTICAR UNA NUEVA RESPECTO DEL MISMO PROCEDIMIENTO Y POR IDÉNTICAS CANTIDADES
Resolución de 24 de julio de 2024 (BOE 9 de octubre de 2024). Descargar

Es objeto de recurso la negativa del registrador a anotar un embargo ordenado por la Agencia Estatal de Administración Tributaria por el hecho de que las mismas deudas habían sido objeto de embargos anotados con anterioridad sobre las mismas fincas, y que se encuentran vigentes.
La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación, recordando que la necesidad de claridad de los asientos registrales exige que, en el caso de una anotación de embargo, se especifique el importe de la obligación que está siendo reclamada en el procedimiento de ejecución en cuya garantía se va a afectar la finca a través de la referida anotación. Una vez practicada la anotación de embargo, no es posible volver a practicar una nueva anotación respecto del mismo procedimiento y por las mismas cantidades que ya constan en esa primera anotación. Concluye que, además de no tener sentido alguno, supondría provocar una notable pérdida de claridad en el historial registral de la referida finca con el consiguiente perjuicio que derivaría para la publicidad registral y los terceros.