DERECHO CIVIL

COMPRAVENTA

VENTA DE FINCA COLINDANTE A LA COSTA: NECESIDAD DE CERTIFICADO DE NO INVASIÓN DE DOMINIO PÚBLICO MARITÍMO-TERRESTRE
Resolución de 11 de septiembre de 2024 (BOE de 5 noviembre de 2024). Descargar

Se suspende su inscripción aduciéndose que la finca objeto de la transmisión invadía el dominio marítimo terrestre por el lindero sur, dato que se confirmó registralmente con la información resultante de aplicación informática para el tratamiento de representaciones gráficas georreferenciadas.

Sin perjuicio de lo anterior, el Centro Directivo recuerda que la regla segunda del artículo 36 del Reglamento de Costas, tras suspender la inscripción solicitada, se debió tomar de oficio anotación preventiva por término de noventa días, notificando tal circunstancia al Servicio Periférico de Costas para que, “en el plazo de un mes desde la recepción de la petición, certifique si la finca invade el dominio público marítimo-terrestre y su situación en relación con las servidumbres de protección y tránsito. Transcurrido dicho plazo sin recibir la referida certificación, el registrador convertirá la anotación de suspensión en inscripción de dominio, lo que notificará al servicio periférico de costas, dejando constancia en el folio de la finca”.

COMPRAVENTA DE FINCA POR SOCIEDAD CON NIF REVOCADO: CIERRE REGISTRAL
Resolución de 18 de septiembre de 2024 (BOE 6 de noviembre de 2024). Descargar

Está vedado el acceso registral a cualquier transmisión que realice una entidad con el número de identificación fiscal revocado, aunque en el momento del otorgamiento de la escritura no se hubiera producido todavía esa revocación.

COMPRAVENTA CON SUBROGACIÓN HIPOTECARIA: DOCUMENTOS PRIVADOS Y MEDIOS DE PAGO
Resolución de 1 de octubre de 2024 (BOE 13 de noviembre de 2024). Descargar

Se lleva a cabo una venta a favor de una sociedad, que previamente había sido arrendada con opción a compra a favor de otra sociedad, quien cedió dicho derecho de opción a favor de la sociedad compradora. Sostiene la registradora que es necesario elevar a público el contrato de arrendamiento, así como la cesión lo que es rechazado por el Centro Directivo sobre la base de que estamos ante un negocio oneroso autónomo y que dicha mención se hace para dejar constancia de dicho acuerdo previo. Por otro lado, no son necesarios los justificantes de transferencias de los medios de pago cuando estos están debidamente identificados con arreglo a la legislación notarial e hipotecaria.

COMPRAVENTA: VINCULACIÓN OB REM. INEXACTITUD REGISTRAL Y ERROR
Resolución de 2 de octubre de 2024 (BOE 12 de noviembre de 2024). Descargar

Se suspende la inscripción de una escritura de compraventa de determinada finca registral que tiene vinculada ob rem una plaza de garaje que consta inscrita a nombre de persona distinta del vendedor, señalando el registrador que los principios registrales de legitimación y tracto sucesivo obligan a suspender la práctica de la inscripción, al aparecer inscrita la finca en parte a nombre de persona distinta de aquella que otorga el título presentado.
El recurrente alega que el Registro publica la titularidad favor de una persona que conforme resulta del propio Registro no puede ser titular de ella, toda vez que no es titular de la finca principal; que por tanto se produce una inexactitud registral, motivada por un error registral, porque en el título previo de adquisición se había omitido hacer referencia a la vinculación ob rem, y por defecto, el Registro tendría que haber calificado negativamente o haber inscrito dicha vinculación, porque esa información constaba en los libros del Registro.
La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación, señalando que en los casos de titularidad ob rem se configura la titularidad dominical de una finca por referencia de la titularidad de otra, a la que está conectada; siendo su consecuencia jurídica que los actos de transmisión y gravamen han de producirse sobre ambas fincas juntamente y no sobre una de ellas, y a favor de un mismo adquirente en tanto se mantenga dicha vinculación, sin que los elementos vinculados puedan seguir un régimen jurídico distinto que el del elemento principal al que están adscritos.
Respecto a las alegaciones del recurrente, el Centro Directivo confirma la existencia de un error, pero recordando que no es el del recurso el ámbito en el que ha de solicitarse la rectificación del Registro. Tras analizar las diferencias entre inexactitud registral y error que, a su vez, pueden ser materiales o de concepto, concluye que en el presente caso existe un error de concepto y conforme al artículo 217.1 de la Ley Hipotecaria, “los errores de concepto cometidos en inscripciones, anotaciones o cancelaciones, o en otros asientos referentes a ellas, cuando no resulten claramente de las mismas, no se rectificarán sin el acuerdo unánime de todos los interesados y del Registrador, o una providencia judicial que lo ordene”.

POSIBLE PARCELACIÓN ILEGAL Y ASIENTOS YA PRACTICADOS
Resolución de 8 de octubre de 2024 (BOE 15 de noviembre de 2024). Descargar

El supuesto de hecho es el siguiente: se presenta escritura de compraventa con fecha 28 de septiembre de 2023, remitiéndose la notificación a los efectos del artículo 79 del Real Decreto 1093/1997, 4 de julio, por posible parcelación ilegal, al Ayuntamiento de Chiclana de la Frontera el día 24 de octubre de 2023.
La fecha de la nota marginal del asiento de presentación a que se refiere dicho artículo fue de fecha 24 de octubre de 2023, según hace constar el registrador. El día 1 de marzo de 2024 se presenta la resolución del Ayuntamiento de Chiclana de la Frontera para la denegación de la inscripción por posible parcelación ilegal, sin que se incoara expediente de disciplina urbanística con prohibición de disponer.
Con fecha 4 de marzo de 2024, se procedió a la inscripción del referido título de compraventa. Y se recurre la inscripción por el Ayuntamiento, pero el Centro Directivo resuelve que el recurso contra la calificación registral no es el cauce adecuado para rectificar un asiento practicado, siendo preciso que medie el consentimiento de todos los interesados o resolución judicial, sin que quepa pronunciarse sobre si fue o no correcta la calificación del registrador que dio lugar a la inscripción de la compraventa.
Esto se entiende sin perjuicio de la procedencia de la práctica de nota marginal de la resolución administrativa firme sobre parcelación urbanística o de las medidas cautelares o definitivas que pudieran adoptarse, en los términos expuestos en los fundamentos anteriores y que resultan de evidente interés para tercero.

COMPRAVENTA CON PRECIO APLAZADO Y GARANTIZADO CON HIPOTECA
Resolución de 9 de octubre de 2024 (BOE 15 de noviembre de 2024). Descargar

Debe decidirse en este expediente si es o no inscribible una escritura de compraventa y constitución de hipoteca en la que concurren las circunstancias siguientes: la escritura es de fecha 1 de marzo de 2024; se otorga compraventa de un edifico en parte residencial, por un precio aplazado en su mayor parte y se constituye hipoteca en garantía del mismo, fijándose el pago en un plazo de trece años; no se pacta interés ordinario y se pacta para el caso de impago de cualquiera de las mensualidades, un interés moratorio del 10% anual; todos los comparecientes, vendedores y comprador, lo hacen como personas físicas. También se pacta que en caso de pago anticipado se abone una compensación atendiendo al tipo del Euribor, salvo en caso de venta del inmueble; y una regulación del vencimiento anticipado por impago.
El registrador, considera aplicable el párrafo tercero del artículo 114 de la Ley Hipotecaria porque las concretas características del precio aplazado lo asimilan a un préstamo que está garantizado con una hipoteca sobre un inmueble de carácter residencial, siendo el deudor una persona física, y, en consecuencia, señala como defecto que se ha pactado un interés de demora del 10%, sin que exista un interés remuneratorio por lo que, si fuera aplicable, el tipo debería ser del 3%, ya que solo se podrían adicionar tres puntos a un tipo no pactado, y por tanto de cero.
La Dirección General revoca la nota de calificación, confirmando los argumentos del notario recurrente quien alega lo siguiente: que el préstamo de la escritura no es un préstamo concedido por personas físicas o jurídicas que realicen dicha actividad de manera profesional; que, además, no estamos estrictamente ante un préstamo sino ante un precio aplazado, siendo discutible que en sede registral y no judicial se pueda hacer la aplicación analógica de esta norma, y, además, el destino del mismo no es de forma relevante residencial ya que la total superficie construida son 2.420 metros cuadrados, siendo la vivienda solo 297 metros cuadrados. En definitiva, la operación escriturada no entra dentro del ámbito de aplicación de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, no pudiendo desvincularse el ámbito del artículo 114.3.º de la Ley Hipotecaria del ámbito de aplicación de la citada Ley 5/2019.

JUSTIFICACIÓN DE SU CUMPLIMIENTO: CONDICIÓN SUSPENSIVA QUE EXIGE FEHACIENCIA DEL DOCUMENTO PRESENTADO. ARTÍCULO 1227 DEL CÓDIGO CIVIL
Resolución de 10 de octubre de 2024 (BOE 15 de noviembre de 2024). Descargar

Inscrita una escritura de cesión de la finca a cambio de una renta temporal y anual, sujeta la cesión a la condición suspensiva de que los cesionarios justifiquen por documento privado firmado por la cedente que han satisfecho la totalidad de las rentas; ahora los cesionarios otorgan escritura de carta de pago con la presentación de un documento privado justificativo, firmado por quien dice ser la cedente.
La Dirección General confirma la calificación negativa: será preciso que todos los herederos de la cedente admitan la autoría y validez del documento privado o, en su defecto, se inste el correspondiente proceso judicial con demanda a los interesados; y no puede admitirse el argumento de que el documento es fehaciente desde la muerte del firmante; el artículo 1227 CC no significa que por el fallecimiento de los firmantes el documento devenga auténtico ni que produzca efectos en perjuicio de tercero.

NOTIFICACIÓN DE CANCELACIÓN DE OPCIÓN DE COMPRA CON EMPLEADA QUE NIEGA LA RECEPCIÓN DE LA CÉDULA
Resolución de 22 de octubre de 2024 (BOE 21 de noviembre de 2024). Descargar

Se pretende la cancelación de un derecho de opción que, en su constitución, año 2007, se había establecido por un plazo de dos meses desde que se notificase al optante el pago del impuesto de sucesiones en una herencia determinada. En 2009 se notifica, entendiendo el Notario la diligencia de notificación con una empleada de la entidad notificada que rechaza la recepción de la cédula afirmando que “no está autorizada a recoger ningún requerimiento y que en todo caso pasaría por mi despacho a retirarlo”.
Al presentar la escritura de cancelación de opción de compra otorgada en 2022 unilateralmente por los titulares registrales, la registradora niega la inscripción considerando que es necesaria el consentimiento del optante, ya que la notificación no se ha realizado de conformidad con lo regulado en el Reglamento Notarial.
La Dirección General confirma la calificación tras analizar la práctica de las actas de notificación y requerimiento notariales, a la luz de la jurisprudencia del Tribunal Constitucional y el principio de tutela judicial efectiva consagrada en el artículo 20 de la Constitución española, si bien advierte que tal jurisprudencia se refiere fundamentalmente a la esfera jurisdiccional, “lo que no admite una traslación inmediata y directa al presente porque no se trata ahora del ejercicio jurisdiccional de un derecho ante un órgano provisto de imperio (art. 117 CE), sino de su desenvolvimiento extrajudicial, por lo que deben extremarse las precauciones a fin de salvaguardar en todo momento los derechos constitucionales de las personas afectadas (vid. STC 7 de mayo de 2012)”. En el presente supuesto considera el Centro Directivo que la cuestión está en determinar si la empleada que manifestó tener orden de no recoger notificaciones era o no representante de la entidad a tales efectos, pero la propia resolución reconoce que desde un punto de vista sustantivo, a los jueces corresponde determinar si en esa empleada concurría la condición de representante, concluyendo que “en el limitado ámbito del recurso, al no constar dicha representación, el notario debiera haber cumplimentado lo ordenado en el artículo 202 del Reglamento”, esto es, el párrafo sexto, indicando que debió practicarse la remisión por correo certificado con aviso de recibo.

EN LA ADQUISICIÓN O ENAJENACIÓN DE FINCA LA NO MANIFESTACIÓN SOBRE ACTIVO ESENCIAL NO IMPIDE LA INSCRIPCIÓN
Resolución de 6 de noviembre de 2024 (BOE 22 de noviembre de 2024). Descargar

Se reitera doctrina de la Dirección General de Resolución de 29 de Julio de 2024 (BOE 10 de octubre de 2024), comentada en el número 118 de EL NOTARIO DEL SIGLO XXI.

OPCIÓN DE COMPRA. PACTOS NO INSCRIBIBLES. RECURSO INDETERMINADO
Resolución de 13 de noviembre de 2024 (BOE 5 de diciembre de 2024). Descargar

Hay que partir de una opción de compra ya inscrita, en la que se ha denegado el acceso tabular de algunos pactos, en virtud de un recurso cuyo contenido no indica los defectos a recurrir ni está suficientemente motivado, si bien presuntamente se refiere a los pactos anexos a la opción de compra que ha quedado fuera de la inscripción. Considerado el esfuerzo del Centro Directivo de desentrañar el verdadero propósito de los recurrentes, en un esfuerzo que va más allá de sus funciones, llega a manifestar que la expresión relativa al pago del precio mediante un “cálculo aproximado basado en la información de que pueda disponer el comprador en cada momento” según se prevé en la cláusula tercera del contrato para el caso de que dicho comprador manifieste una imposibilidad de aportar certificados de saldo pendiente de las deudas en que se haya subrogado o cuyo pago haya asumido. Y se señala que esta cláusula contraviene el principio de determinación registral y la prohibición de dejar al arbitrio de una de las partes la validez del contrato (art. 1256 CC) y dejaría indeterminada, caso de ejercicio de la opción, la cantidad a consignar respecto de los titulares de cargas posteriores, no dejando claro el alejamiento de tal cláusula a un encubierto pacto de lex comissoria.

COMPRAVENTA DE FINCA POR SOCIEDAD CIVIL: NO ES NECESARIA SU PREVIA INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO MERCANTIL
Resolución de 18 de noviembre de 2024 (BOE 18 de diciembre de 2024). Descargar

La sociedad compradora se constituyó en documento privado elevado a público mediante la escritura reseñada, que se ha exhibido a la notaria autorizante de la escritura de compraventa; y en aquel título consta que el objeto social es la “explotación de la actividad agrícola/ganadera”, por lo que se trata de una sociedad civil formalizada en escritura pública, regularmente constituida, de modo que aun cuando adquiere un bien inmueble se cumplen las exigencias de formalización en documento público por el que se acredita el poder de representación de los administradores que actúan en nombre de aquélla. Señala el Centro Directivo que, deberá, por tanto, practicarse la inscripción solicitada a nombre de la sociedad civil compradora, sin necesidad de reflejar en el asiento los datos de identificación de los socios.

CONTRATOS/DONACIONES

ESCRITURA DE DACIÓN EN PAGO DE FINCA DE RESULTADO
Resolución de 25 de noviembre de 2024 (BOE 25 de diciembre de 2024). Descargar

Resulta del expediente que las fincas de origen están gravadas con las cargas reseñadas en la nota de calificación recurrida, cargas posteriores a la nota marginal que publica el inicio del proyecto reparcelatorio, sin haberse practicado el oportuno traslado a la finca de resultado, finca objeto del título calificado negativamente, todo ello conforme a los artículos 5 y siguientes del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística.
Consta en el presente expediente que practicada la inscripción de un proyecto de equidistribución se cancelaron formalmente determinados derechos y cargas, conforme a los artículos 15 y 16 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística, por cuanto se trataba de fincas de origen que estaban sujetas a derechos o cargas no mencionados en el proyecto de equidistribución e inscritos con posterioridad a la fecha de la nota.
Para estos supuestos de cancelación formal de derechos y cargas, el artículo 17 del citado Real decreto 1093/1997, de 4 de julio regula el “título para la rectificación de la inscripción de la finca de resultado en caso de cancelación formal”.
Estableciendo el apartado 4 del artículo 17 del mismo Real decreto 1093/1997, de 4 de julio, dispone que “en tanto no se lleve a cabo la rectificación a que se refiere el presente artículo respecto de todos y cada uno de los derechos que hubieren sido objeto de cancelación formal no podrá practicarse asiento alguno sobre la finca de resultado adjudicada al titular primitivo de la finca de origen”.
Por tanto, el presente motivo de recurso debe ser desestimado, debiendo procederse, con carácter previo, a la rectificación de la inscripción en los términos que regula el artículo 17 del citado Real Decreto, para que, posteriormente, pueda inscribirse la escritura de dación en pago de deuda, y sin que este Centro Directivo pueda resolver otras cuestiones planteadas por el recurrente.

URBANISMO

PARCELACIÓN: NECESARIA LICENCIA O DECLARACIÓN ADMINISTRATIVA
Resolución de 12 de noviembre de 2024 (BOE 5 de diciembre de 2024). Descargar

Para su inscripción, debe acreditarse el oportuno pronunciamiento de la Administración urbanística, en forma de licencia u otro similar título habilitante de la parcelación reconocida judicialmente, o, en términos del artículo 26 de la Ley de Suelo estatal, la “acreditación documental de la conformidad, aprobación o autorización administrativa a que esté sujeta, en su caso, la división o segregación conforme a la legislación que le sea aplicable”, sin que sirva presentar los títulos relativos a la edificación, como hace el recurrente. Las eventuales alegaciones de la recurrente referente a su derecho reconocido por la jurisdicción civil, la antigüedad de la parcelación, su alta catastral, habitabilidad y su posible situación urbanística de fuera de ordenación o asimilado, deberían haberse hecho ante el órgano municipal competente en el marco del procedimiento administrativo, no siendo el procedimiento registral el cauce adecuado valorar tales circunstancias siendo ajenas a la competencia del registrador.

VENTA DE CUOTA INDIVISA Y POSIBILIDAD DE PARCELACIÓN POR INFRACCIÓN DE LA UNIDAD MÍNIMA DE CULTIVO
Resolución de 20 de noviembre de 2024 (BOE 18 de diciembre de 2024). Descargar

Se trata de una escritura de compraventa de una finca calificada como rústica registral y catastralmente y con una superficie de 16.047 metros cuadrados y 15.080 metros cuadrados según Catastro. La adquisición la realizan dos hermanos por mitades indivisas. El registrador suspende la inscripción porque no se aporta la preceptiva licencia municipal para la adquisición de una finca rústica por participaciones indivisas pues conforme a la normativa andaluza, la adquisición por participaciones indivisas, cuando además a cada uno de los titulares corresponda “teóricamente” una parte de superficie inferior a la establecida como parcela mínima edificable o divisible, según el resultado de aplicar a la total superficie del inmueble objeto de venta, el porcentaje que represente cada cuota indivisa, constituye un acto revelador de parcelación urbanística que requiere aportar la correspondiente licencia municipal, lo que es aceptado por el Centro Directivo.

OBRA NUEVA Y DIVISIÓN HORIZONTAL

OBRA NUEVA Y DIVISIÓN HORIZONTAL POR ANTIGÜEDAD. FALTA DE MOTIVACIÓN DE LA CALIFICACIÓN
Resolución de 1 de octubre de 2024 (BOE 12 de noviembre de 2024). Descargar

Se otorga escritura en virtud de la cual se constituye el régimen de propiedad horizontal sobre una finca que figura inscrita como bodega, a la que se atribuye en la escritura una superficie superior, según consta en certificación catastral que se incorpora, y con formación de dos elementos independientes. Se incorpora asimismo certificación expedida por técnico de la cual resulta que sobre la finca registral existen las construcciones que se han descrito en la escritura como elementos privativos con las mismas superficies hechas constar en tal escritura y con una antigüedad del año 1948.
La registradora suspende la inscripción solicitada señalando tres defectos: a) que no ha sido declarada la obra nueva existente, al resultar modificada la superficie construida inscrita; b) que no se ha obtenido la correspondiente licencia de división horizontal al modificarse el número de elementos preexistentes; y c) que no figuran los planos correspondientes a los elementos privativos resultantes de la división horizontal.
El notario recurrente alega que la modificación de obra figura en la escritura donde se hizo constar la modificación de la descripción inscrita, acreditada mediante certificación catastral y certificado expedido por técnico; que la licencia no es necesaria por tratarse de locales comerciales y resultar declarada la obra por vía de antigüedad; y, por último, que no procede la representación gráfica individualizada de cada uno de los elementos como requisito para la inscripción de la edificación en régimen de división horizontal.
La Dirección General estima el recurso y revoca la nota de calificación de la registradora:
1º) Respecto del primer defecto, comienza señalando que cuando existe discrepancia entre la edificación tal como aparece descrita en el Registro y la que, según el título constitutivo del Régimen de Propiedad Horizontal, va a ser objeto de división, es precisa la previa inscripción de la correspondiente alteración, pues así lo imponen tanto la concordancia del Registro con la realidad extrarregistral como, la propia normativa urbanística. En el presente caso, afloran esas alteraciones descriptivas, siendo preciso determinar si se cumplen los requisitos para que la correspondiente alteración de la descripción registral pueda acceder al Registro. Entiende el Centro Directivo que lo relevante para rectificar la superficie construida de una edificación no son los términos en los que se solicita tal rectificación, sino si, de la documentación presentada resulta que se reúnen los requisitos propios para la modificación de una obra nueva; concluyendo que en el presente caso sí se cumplen los requisitos exigidos por el artículo 28.4 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana y el artículo 52 del Real Decreto 1093/1997, acreditándose mediante la certificación catastral descriptiva y gráfica y certificación expedida por técnico competente, la nueva superficie de la construcción existente, los usos a los que se destina la misma, así como su antigüedad, sin que conste en el Registro anotación preventiva alguna por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca.
2º) Respecto del segundo defecto, continua la Dirección General señalando que, como regla general: a) no se precisará la aportación de licencia para la propiedad horizontal, cuando la misma se ajuste a la licencia de obras que autorice la construcción de las edificaciones; b) tampoco se precisa la aportación de licencia de la propiedad horizontal cuando la misma no provoque un incremento de elementos privativos respecto de los que consten en la previa declaración de la obra nueva; y c) en aquellos supuestos en que ya no proceda adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, por haber transcurrido los plazos de prescripción correspondientes. Sin embargo, si la modificación de propiedad horizontal afecta al suelo, en cuanto supuesto parcelatorio, le resulta aplicable el régimen del artículo 26 de la misma Ley estatal en cuanto a la exigencia en todo caso de título administrativo habilitante de la inscripción.
3º) Respecto del último defecto, advierte la Dirección General que el hecho de que la nota de calificación sea totalmente insuficiente, adoleciendo de una absoluta falta de motivación, es motivo para la estimación del recurso. Cuando la calificación del registrador sea desfavorable es exigible, según los principios básicos de todo procedimiento y conforme a la normativa vigente, que al consignarse los defectos que, a su juicio, se oponen a la inscripción pretendida, aquélla exprese también una motivación suficiente de los mismos, con el desarrollo necesario para que el interesado pueda conocer con claridad los defectos aducidos y con suficiencia los fundamentos jurídicos en los que se basa dicha calificación; de esta forma, serán efectivas las garantías del interesado recurrente, quien al conocer en el momento inicial los argumentos en que el registrador funda jurídicamente su negativa a la inscripción solicitada podrá alegar los fundamentos de Derecho en los que apoye su tesis impugnatoria.

PACTOS ESTATUTARIOS SOBRE USO TURÍSTICO: INTERPRETACIÓN RESTRICTIVA DE LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL
Resolución de 2 de octubre de 2024 (BOE 13 de noviembre de 2024). Descargar

Reitera su doctrina la Dirección que puede resumirse en que respecto a la modificación de estatutos para establecer limitaciones al ejercicio de lo que se conoce como alquiler o explotación turística de las viviendas, el Centro Directivo ha afirmado que la excepción regulada en el apartado 12 del artículo 17 de la Ley sobre Propiedad Horizontal debe ser interpretada de manera restrictiva, no pudiendo por lo tanto incluirse en la posibilidad de modificación de estatutos con el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación cualquier limitación que no sea la expresamente prevista en el artículo 5.e) de la Ley de Arrendamientos Urbanos al que se remite el citado artículo de la Ley sobre propiedad horizontal (vid. Resolución de 11 de junio de 2020, reiterada por muchas otras, como las de 8 de junio de 2021 y 12 de diciembre de 2023). Conforme a la doctrina mencionada, fuera de estos supuestos excepcionales, al ser la modificación de estatutos un acto de la junta como órgano colectivo de la comunidad, debe ser aprobada conforme a la regla general del apartado 6 del mismo artículo 17 de la Ley sobre Propiedad Horizontal, que exige la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación, para los acuerdos no regulados expresamente en dicho artículo que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o los requisitos en los estatutos de la comunidad, que es el supuesto ahora analizado, pues por modificación de estatutos debe entenderse cualquier alteración de los mismos, de su forma o de su contenido, incluida por tanto la que consista en una remisión a determinada normativa.

COMUNIDADES FUNCIONALES SOBRE GARAJES: NO SE REQUIERE UNANIMIDAD NI MAYORÍAS REFORZADAS AL NO IMPLICAR MODIFICACIÓN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL
Resolución de 4 de noviembre de 2024 (BOE 22 de noviembre de 2024). Descargar

Se constituye sobre un local de una división horizontal una comunidad funcional que se compone de treinta y cinco cuotas indivisas de 2,1739% cada una de ellas, y otra cuota de 23,9135%. Cada una de las treinta y cinco cuotas de 2,1739% permite el uso exclusivo y excluyente de una plaza de garaje, estando descritas las treinta y cinco plazas de garajes de manera pormenorizada, con inclusión de superficie y linderos.
La registradora considera que es una modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal y que requiere unanimidad, el sustituto, en la calificación sustitutoria pedida, considera que basta con tres quintos de los propietarios, y la Dirección General, dando la razón a la Notario recurrente, señala que no hay tal modificación, que afecta únicamente al local sobre que se constituye la comunidad funcional, conservando éste su objetividad jurídica como elemento independiente dentro de la total propiedad horizontal y sin modificación de la composición personal de la junta de propietarios general. Porque no se alteran en modo alguno los restantes elementos privativos ni los elementos comunes o estructurales del edificio en general; tampoco se asigna a las plazas de garaje ninguna cuota en relación con aquellos elementos comunes ni se produce ninguna alteración en el elemento privativo.

AMPLIACIÓN DE OBRA NUEVA EN PROPIEDAD HORIZONTAL TUMBADA
Resolución de 19 de noviembre de 2024 (BOE 18 de diciembre de 2024). Descargar

En el presente caso, se trata de propiedad horizontal “tumbada”, en la que son comunes elementos como el suelo o el vuelo, entre otros, por lo que la ampliación de la superficie de la planta baja de la vivienda y la construcción de una piscina en el trozo de terreno que es elemento común aunque de uso exclusivo del propietario requiere la aprobación de la junta de propietarios con el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación -vid. artículos 10.3.b) y 17, apartado 4, de la Ley sobre Propiedad Horizontal-.

MODIFICACIÓN DEL USO DE UNA FINCA Y CUMPLIMIENTO DE LA NORMATIVA URBANÍSTICA
Resolución de 25 de noviembre de 2024 (BOE 25 de diciembre de 2024). Descargar

Reiterada doctrina que declara que el cambio de uso de la edificación es equiparable a la modificación de la declaración de obra inscrita, como elemento definitorio del objeto del derecho, y, por tanto, su régimen de acceso registral se basará en cualquiera de las dos vías previstas por el artículo 28 de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, con independencia del uso urbanístico previsto en planeamiento y el uso efectivo que, de hecho, se dé a la edificación. No es, por tanto, posible llevarlo a cabo a través de una mera mención en la escritura.

DERECHO DE FAMILIA/SOCIEDAD DE GANANCIALES

RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO PARA ATRIBUIR CARÁCTER PRIVATIVO
Resolución de 17 de septiembre de 2024 (BOE 6 de noviembre de 2024). Descargar

En la resolución judicial que se pretende inscribir, consta que los cónyuges atribuyen a dicha finca carácter privativo del exmarido, por lo que debe determinarse si tal declaración es suficiente para practicar la rectificación registral pretendida. En el presente caso, no existe dicha causalización; y tal circunstancia, unida al hecho de que, como se ha expresado, no se haya empleado un título formal hábil, debe conducir a la confirmación de la calificación impugnada.

EN MATRIMONIO DE DISTINTA NACIONALIDAD DEBE INDICARSE QUÉ LEY RIGE EL RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL. SI ES LA SUPLETORIA LEGAL DEL LUGAR DE RESIDENCIA HAY QUE HACERLO ASÍ CONSTAR EXPRESAMENTE
Resolución de 9 de octubre de 2024 (BOE 15 de noviembre de 2024). Descargar

En una escritura de compraventa los cónyuges compradores, de nacionalidad española él e irlandesa ella, vecinos de Gavá, manifiestan que están casados “con régimen económico matrimonial legal de sociedad de gananciales”; y añaden que compran el pleno dominio de determinada finca “para su sociedad de gananciales”. El registrador suspende la inscripción porque considera que no se indica cuál es la ley reguladora de dicho régimen económico matrimonial (¿derecho civil común español?), ni se indica por el notario en qué se basa la manifestación de dicho régimen económico matrimonial siendo preciso aclaración. El notario recurrente alega que se trata de matrimonio residente en España, uno de ellos ostenta nacionalidad española, adquieren con carácter ganancial y solicitan su inscripción en el registro en tales términos. Añade que hay que tener en cuenta que es el régimen matrimonial legal existente en España y la presunción de ganancialidad del Código Civil.
La Dirección General confirma que no se indica si se trata del régimen legal supletorio en España o del régimen legal de otro país; por ello, no puede entenderse que el notario haya precisado cuál es la ley material -extranjera o española- aplicable (ex arts. 92 y 93 RH y 159 RN).

CONVENIO REGULADOR: DEBE DETERMINARSE SI ES EL DOMICILIO CONYUGAL, SI LOS HIJOS SON MAYORES, EL PLAZO Y LOS DATOS PERSONALES DE LOS CÓNYUGES
Resolución de 29 de octubre de 2024 (BOE 22 de noviembre de 2024). Descargar

Se intenta la inscripción de una sentencia de divorcio con el convenio regulador en el que se atribuye el uso de la vivienda a la esposa con hijos mayores de edad, y sin hacer constar los datos personales precisos de los cónyuges. Los tres defectos son confirmados porque, primero, es necesario expresar si se trata de domicilio conyugal, lo contrario atenta contra el principio de especialidad; segundo, al ser los hijos mayores de edad es necesario determinar el plazo máximo al que se extiende el derecho de uso, ya que, de no ser así, se produciría una incoherencia con el carácter temporal de tal derecho. Y respecto del tercero, es claro que todo derecho inscribible precisa de los datos necesarios de los titulares de conformidad con la legislación hipotecaria.

DERECHO DE SUCESIONES

ACUERDO DE PAGO DE LEGÍTIMA HOMOLOGADO JUDICIALMENTE
Resolución de 2 de septiembre de 2024 (BOE 5 de noviembre de 2024). Descargar

No es inscribible un auto de homologación judicial de una transacción en documento privado sobre pago de legítima mediante una promesa de pago con el importe que se obtenga de la eventual venta futura de una finca (cuya relación con la herencia tampoco consta). No es título inscribible, al ser un acuerdo privado que dicha homologación no convierte en público, además carece de transcendencia jurídico real.

INSTANCIA DE HEREDERO ÚNICO: PRIVATIVIDAD DEL BIEN HEREDADO
Resolución de 2 de septiembre de 2024 (BOE 5 de noviembre de 2024). Descargar

Como premisa, formalmente no se aprecia reproche formal alguno en dicha instancia presentada en la que el firmante solicita la inscripción de determinado inmueble a su nombre como heredero único de un causante y la previa inscripción de dicha finca a nombre de este último causante como heredero único de su esposa. En la misma instancia solicita que se rectifique la inscripción anteriormente practicada -en favor de dicha señora y su esposo “sin atribución de cuotas y para su sociedad conyugal”-, para que quede inscrita con carácter privativo de dicha señora.
Se rechaza la constancia registral la privatividad de la adquisición (en contra del reflejo tabular) como solicita el recurrente sobre la base de la naturaleza privativa del precio invertido, pues este último extremo no ha quedado debidamente acreditado en los términos reglamentariamente requeridos en el título presentado.
La presunción de ganancialidad proyecta tabularmente sus efectos, hasta su impugnación judicial; y esta es la solución estricta que rige en el ámbito registral en tanto no haya una modificación normativa que flexibilice este extremo (como la legislación civil especial de Aragón, por ejemplo -vid. art. 213 del Código de Derecho Foral de Aragón-). No obstante, no debe descartarse una interpretación flexible del referido artículo 95.2 del Reglamento Hipotecario que, atendiendo a la realidad social (cfr. art. 3.1 CC), lleve a admitir la inscripción del bien con carácter privativo sobre la base de manifestaciones del comprador que, constando en documento público, tengan como soporte algún dato adicional como pudiera ser, por ejemplo, el documento bancario del que resulte la correspondencia del pago realizado con el previo ingreso en una cuenta de la titularidad del comprador de dinero procedente de donación constatada en escritura pública.

ENTREGA DE LEGADO: INSCRIPCIÓN A NOMBRE DEL CAUSANTE
Resolución de 10 de septiembre de 2024 (BOE 6 de noviembre de 2024). Descargar

En el presente supuesto, sin perjuicio de que el causante hubiera sido titular registral al tiempo de otorgamiento de la escritura de entrega del legado, lo cierto es que al tiempo de la presentación en el Registro no lo era, y, por tanto, no cabe más que confirmar el defecto señalado y denegar la inscripción por constar las fincas legadas inscritas a nombre de personas distintas del causante de la herencia y ordenante de los legados.

SUSTITUCIÓN FIDEICOMISARIA DE RESIDUO IMPLICA LA VULGAR TÁCITA CONFORME AL ARTÍCULO 226 DEL FUERO NUEVO DE NAVARRA
Resolución de 17 de septiembre de 2024 (BOE 6 de noviembre de 2024). Descargar

En presente caso, no opera la sustitución fideicomisaria de residuo porque la fiduciaria no sobrevive a la causante, por lo que opera directamente la sustitución vulgar sin los condicionantes de la fideicomisaria de residuo, ya que el cambio en la cualidad del llamamiento provoca un cambio en las condiciones del mismo. La consecuencia es que, al haber premuerto la fiduciaria a la testadora, y no llegar a sucederla, no producen efecto las disposiciones mortis causa de la fiduciaria premuerta pues no llega a adquirirlos, y entran los sustitutos vulgares en la sucesión.

PARTICIÓN DE HERENCIA: LA FACULTAD DE AUTOCONTRATAR DEBE CONSTAR DE FORMA EXPRESA EN EL JUICIO DE SUFICIENCIA
Resolución de 24 de septiembre de 2024 (BOE 7 de noviembre de 2024). Descargar

Se suspende la inscripción de una escritura de subsanación de otra de elevación a público de un documento privado de herencia y pago de legítima, señalando el registrador que, tratándose de una escritura de adjudicación de herencia, en la cual las dos intervinientes se encuentran representadas por un mismo apoderado, es preciso que el juicio de suficiencia haga mención a la autorización para autocontratar. El recurrente alega que no hay negocio particional alguno, sino que se trata de un acto jurídico de atribución mediante la manifestación de herencia y adjudicación de un inmueble.
La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación, afirmando que en el supuesto de hecho de este expediente sí existe un negocio particional, la adjudicación de herencia y entrega de legado de parte alícuota, reiterando la doctrina del Centro Directivo respecto a la autocontratación, en virtud de la cual, el juicio de suficiencia de las facultades representativas acreditadas debe mencionar de forma expresa la facultad de autocontratar o a la autorización para incurrir en conflicto de intereses.

PACTO SUCESORIO CON ENTREGA DIFERIDA: INVASIÓN DE DOMINIO PÚBLICO MARÍTIMO
Resolución de 25 de septiembre de 2024 (BOE 7 de noviembre de 2024). Descargar

Se deniega la inscripción de una escritura de pacto sucesorio con entrega diferida de bienes y finiquito general de legítima y constitución de derecho de retracto, por invadir dominio público marítimo, conforme al artículo 36 del Reglamento de Costas. La notaria recurrente alega que solo procede una nota marginal porque nada se ha transmitido, y que será en el momento en que se presente la escritura de toma de posesión del bien objeto del pacto sucesorio cuando procederá, de conformidad con el artículo 77 del Reglamento Hipotecario, la inscripción o anotación, previas todas las cautelas previstas en el artículo 36 del Reglamento de Costas.
La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación, afirmando que de una lectura literal del artículo 36 del referido Real decreto se comprueba que dicho precepto no se refiere a segundas o posteriores “transmisiones”, sino a segundas o posteriores “inscripciones” como se titula el expresado artículo, pero la expresión “inscripción” debe entenderse como “asiento”, pues el primer apartado del repetido artículo 36 empieza diciendo que “el registrador denegará la práctica de cualquier asiento (…)”.

ESCRITURA DE ADJUDICACIÓN PARCIAL POR SOLO UNO DE LOS HEREDEROS: PARTICIÓN EFECTUADA POR LOS TESTADORES
Resolución de 4 de noviembre de 2024 (BOE 22 de noviembre de 2024). Descargar

Se otorga por uno solo de los dos herederos una escritura de adjudicación de un inmueble que sus padres en sus respectivos testamentos habían adjudicado, de acuerdo, y citándolo de forma expresa, el artículo 1056 del Código Civil. La registradora niega la inscripción exigiendo que la escritura la otorgue también el otro heredero.
La Dirección General diferenciando entre testamentos en los que se realiza la partición y los que contienen normas particionales, considera que se debe realizar una interpretación del testamento, considerando que en el caso a resolver se trataba de una verdadera partición que permitía otorgar la escritura únicamente por el heredero adjudicatario.

PARTICIÓN DE HERENCIA. NECESIDAD DE COMPARECENCIA DE TODOS LOS HEREDEROS: ARTÍCULO 1005 DEL CÓDIGO CIVIL
Resolución de 19 de noviembre de 2024 (BOE 18 de diciembre de 2024). Descargar

El hecho de que uno de los herederos acepte la herencia, siquiera sea ex artículo 1005 del Código Civil, no significa que haya prestado su consentimiento para la partición y adjudicación de aquella realizada por los otros herederos de forma unilateral y sin contar con los interpelados. Es cierto que también se les ha comunicado la partición con las adjudicaciones realizadas, pero no han prestado su consentimiento a ellas.

IRREVOCABILIDAD DE LA REPUDIACIÓN E IMPOSIBILIDAD DE APRECIAR EL ERROR POR EL REGISTRADOR
Resolución de 28 de noviembre de 2024 (BOE 25 de diciembre de 2024). Descargar

En escritura otorgada el día 7 de agosto de 2020, el ahora recurrente aceptó la herencia de su madre, si bien añadió que “formando parte de la herencia de su madre el derecho de aceptar o repudiar la herencia de su hermana doña M. M. P. L., haciendo uso de este derecho renuncia en este acto don J. M. P. L. a la herencia de su hermana”. Posteriormente, en escritura otorgada el día 19 de abril de 2024, don J. M. P. L. alegó error material en la redacción de la anterior escritura, aceptó la herencia de su mencionada hermana y se adjudicó por este título una cuarta parte de determinada finca. El registrador fundamenta su negativa a la inscripción de dichas escrituras en que -aparte otros defectos no impugnados-, dada la claridad de las manifestaciones contenidas en uno y otro título y el lapso de tiempo transcurrido entre los mismos, lo que se desprende de la pretendida subsanación es un cambio en la voluntad del heredero, que el día 7 de agosto de 2020 decide renunciar a la herencia de su hermana y el 19 de abril de 2024 decide aceptarla, lo que es contrario al artículo 997 del Código Civil, que tiene carácter imperativo al establecer el carácter irrevocable de la renuncia; ello sin perjuicio de la existencia de algún vicio del consentimiento que no puede apreciarse por el registrador en su calificación, según la Resolución de este Centro Directivo de 9 de julio de 2017.
La Dirección confirma la calificación por la imposibilidad de apreciar el error en el procedimiento registral, además de que, de ser eficaz la repudiación de la herencia estarían llamados a ella personas que no han intervenido en la subsanación de la escritura.

PROFESSIO IURIS TÁCITA: DEBE SER PRECISA E INEQUÍVOCA. NATURALEZA DE LA LEGÍTIMA FORAL GALLEGA: PARS VALORIS
Resolución de 29 de noviembre de 2024 (BOE 25 de diciembre de 2024). Descargar

La causante, casada con dos hijos, de doble nacionalidad mejicana y española otorga testamento en Méjico en 2011 diciendo que es de nacionalidad mejicana y que nombra heredero único a su esposo. Fallece en 2022 siendo residente habitual en Galicia. Se otorga escritura de herencia por su viudo y sus hijos adjudicando todos los bienes al viudo y declarando que tenía vecindad civil gallega. El registrador niega la inscripción, requiriendo el pago de la legítima foral gallega a los hijos.
La Dirección General analiza detalladamente la figura de la professio iuris, concluyendo que la admisión de professio iuris tácita debe responder a la existencia de una verdadera voluntad de elección del causante. No cabe admitir por tanto una voluntad presunta o hipotética de ésta. Y en el presente caso considera que no existe, ya que sólo declara en el testamento que es de nacionalidad mejicana.
También, porque el caso lo requiere, la Dirección General analiza la naturaleza de la legítima foral gallega tras la aprobación de Ley 2/2006, de 14 de junio, de derecho civil de Galicia, apoyándose en la sentencia de la Audiencia Provincial de A Coruña de 17 de junio de 2016, declarando que el cambio no sólo fue cuantitativo, de dos tercios a la cuarta parte, sino también cualitativo, de pars bonorum a pars valoris. Y en el supuesto actual resuelto no es necesario que se pague a los hijos o renuncien expresamente a su legítima, no siendo necesario que intervengan en la partición de la herencia.

DERECHO MERCANTIL

SOCIEDADES/JUNTA GENERAL

PRIORIDAD REGISTRAL: PREVALENCIA DEL ACTA NOTARIAL DE LA JUNTA
Resolución de 17 de septiembre de 2024 (BOE 6 de noviembre de 2024). Descargar. Idéntica Resolución de 18 de septiembre de 2024 (BOE 6 de noviembre de 2024). Descargar

El registrador funda su negativa a la inscripción solicitada en que se ha presentado anteriormente un documento y siendo incompatibles ambos documentos, no puede resolver con los escasos medios que cuenta para su calificación, teniendo en cuenta, además, que existe una contienda judicial acerca de la titularidad y representación de ciertas participaciones sociales. Los recurrentes alegan que los títulos no son incompatibles, puesto que, al referirse a juntas generales distintas, la discrepancia en cuanto a los acuerdos adoptados se salva automáticamente por medio del principio de prioridad y su correspondiente excepción, de acuerdo con el cual debe inscribirse el acta notarial por referirse a una junta general anterior; si no se tuviese en cuenta el orden temporal en que se han ido produciendo las declaraciones de voluntad de las que nacen los actos inscribibles y sólo se tuviese en cuenta el momento de presentación de los títulos en el Registro, el tracto registral sería algo absurdo y disparatado.
El registrador, sobre la base de una información relevante y aparentemente conexa que haya obtenido por otros medios hábiles, llega a la conclusión de que la situación reflejada en el único título presentado para su inscripción no es válida, de modo que acceder a su asiento equivaldría a practicar una inscripción inútil e ineficaz. Como se afirma en la Resolución de 12 de abril de 2022, “la regla general de que el orden de despacho deba corresponder al orden de presentación no puede imponerse a aquellas situaciones en que del documento posteriormente presentado resulte de forma auténtica la falta de validez del primero, o bien comprometida dicha validez en términos tales que su inscripción resultaría contraria al principio general que rige en sede registral de que al Registro Mercantil sólo pueden acceder títulos plenamente válidos y no claudicantes”.
En el presente caso, señala la Dirección General, esos mínimos se cumplen en el acta notarial de la junta general; y, por ello, debe estimarse el recurso, toda vez que, como ha quedado expresado, es improcedente suspender la inscripción de los acuerdos que figuran en el acta notarial de la junta general por el mero hecho de que se haya presentado la escritura de elevación a público de acuerdos objeto de debate y de que existe contienda judicial acerca de la titularidad y representación de ciertas participaciones sociales.

ESCRITURA DE CONSTITUCIÓN DE SOCIEDAD LIMITADA Y EXIGENCIA DE ACREDITACIÓN DE NIF
Resolución de 8 de octubre de 2024 (BOE 15 de noviembre de 2024). Descargar

El resumen es claro y se basa en la fundamentación simple del notario: el registrador tiene razón en exigir la acreditación del NIF de la sociedad, pero sólo se limita a exponer que el registrador debería haber consultado la página de la Agencia Tributaria para hacer posible una pronta inscripción, aplicando el criterio establecido en la Resolución de esta Dirección General 10 de mayo de 2023.

LA DECLARACIÓN DE UNIPERSONALIDAD NO ESTÁ SUJETA AL ITP Y AJD
Resolución de 16 de octubre de 2024 (BOE 21 de noviembre de 2024). Descargar

La Dirección General revoca la calificación registral y entiende que en la declaración de unipersonalidad de una sociedad puede entenderse no exigible el requisito de la previa presentación en la Oficina Liquidadora del impuesto, por cuanto del documento presentado no parece deducirse la existencia de ningún acto sujeto a ninguna de las tres modalidades impositivas que regula la Real Decreto-ley 1/1993, de 24 de septiembre, Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

LA ANOTACIÓN DE SOLICITUD DE ACTA NOTARIAL REQUIERE NOTIFICACIÓN A LOS ADMINISTRADORES
Resolución de 17 de octubre de 2024 (BOE 21 de noviembre de 2024). Descargar

No puede tomarse en el Registro Mercantil anotación de la solicitud del socio minoritario de requerir la presencia de notario para que levante acta de la junta general (art. 203 LSC) si no se acredita la notificación en forma de su requerimiento a los administradores, sin perjuicio de las responsabilidades que correspondan.

ES POSIBLE CONSTITUIR UNA SOCIEDAD LIMITADA DE UN ÚNICO EURO Y UNA SOLA PARTICIPACIÓN SOCIAL
Resolución de 29 de octubre de 2024 (BOE 22 de noviembre de 2024). Descargar

Se constituye una sociedad limitada con una sola participación con un valor nominal de un euro.
El registrador niega la inscripción tomando como argumento el artículo 200 de la Ley de Sociedades de Capital, entendiendo que siempre es necesaria una pluralidad de participaciones.
La Dirección General niega las razones del registrador, al no haber norma que impida una sociedad de una sola participación, recordando que el pilar básico del régimen de las sociedades de capital es la flexibilidad de su régimen jurídico de modo que, salvadas las exigencias imperativas establecidas legalmente o derivadas del tipo social, los socios puedan regular por vía estatutaria sus relaciones de la forma que mejor convenga a sus intereses.

CUENTAS ANUALES

OBLIGACIÓN DE DEPÓSITO DE CUENTAS: CÓMPUTO DEL PRIMER EJERCICIO
Resolución de 10 de septiembre de 2024 (BOE 6 de noviembre de 2024). Descargar

En el presente caso, al haberse dispuesto en los estatutos que la sociedad “dará comienzo a sus operaciones el día del otorgamiento de la escritura pública de constitución”, el primer ejercicio fue el comprendido entre el día de ese otorgamiento y el 31 de diciembre del mismo año, aun cuando la sociedad no hubiera realizado actividad mercantil alguna al cierre de ese primer ejercicio.

RENUNCIA DE AUDITOR DE CUENTAS
Resolución de 24 de septiembre de 2024 (BOE 7 de noviembre de 2024). Descargar

Se suspende la inscripción de la renuncia de auditor de cuentas alegando la registradora que las sociedades que designan voluntariamente un auditor y lo inscriben se constituyen en obligadas por su propia voluntad, y de ahí que no puedan dejar de auditar las cuentas anuales del ejercicio en cuestión y en consecuencia producida la renuncia del auditor designado de forma voluntaria, no es posible inscribir dicha renuncia sin que simultáneamente se provea debidamente el nombramiento de auditor para ese ejercicio.
La Dirección General estima el recurso y revoca la nota de calificación, señalando que la relación mercantil de auditoría entre quien la lleva a cabo y quien es objeto de la misma tiene naturaleza contractual y de ahí que las partes se encuentren vinculadas sin posibilidad de modificación unilateral. Sin embargo, dada la especial relación de confianza entre la persona del auditor y aquél cuyas cuentas son objeto de verificación, así como el hecho de que la labor de auditoría puede venir impuesta por la ley o por una resolución judicial o administrativa, el principio general de irrevocabilidad tiene algunas excepciones contempladas en la propia ley. El Reglamento de Auditoría contempla como causa de renuncia por parte del auditor el hecho de que por parte del sujeto obligado no se preste la caución o provisión de fondos reclamada, imponiendo igualmente la carga de ponerlo en conocimiento del Registro Mercantil o del órgano judicial que llevó a cabo el nombramiento.
Respecto a la Resolución mencionada por la registradora en su calificación, Resolución de 28 de noviembre de 2023, en la que el Centro Directivo indicó que a diferencia de las sociedades obligadas a verificar sus cuentas anuales por mandato legal, las sociedades que designan voluntariamente un auditor se constituyen en obligadas por su propia voluntad y de ahí que no puedan revocar, a diferencia de aquellas, el nombramiento realizado pues ello equivaldría igualmente a revocar la condición de sociedad obligada y la garantía que frente a sus socios implica de verificar las cuentas anuales; resulta aplicable al supuesto de revocación de auditor por la sociedad, pero no puede aplicarse al caso de renuncia por el propio auditor, pues tal y como se ha señalado, en determinados supuestos, concurriendo justa causa, el auditor puede renunciar al desempeño de su trabajo, cuyas consecuencias contractuales serán dirimidas, en su caso, en sede judicial; y dicha renuncia deber ser inscrita en el Registro Mercantil.

DEPÓSITO Y TITULARIDAD REAL
Resolución de 12 de noviembre de 2024 (BOE 5 de diciembre de 2024). Descargar

No está correctamente suscrito el modelo de declaración de titularidad real, en cuanto a la actualización de datos, que se presenta junto con las cuentas anuales. Según Real Decreto 609/2023, de 11 de julio, por el que se crea el Registro Central de Titularidades Reales y se aprueba su Reglamento, ya que conforme a sus disposiciones adicionales primera y tercera.1, se han de traspasar al nuevo Registro Central todas las titularidades históricas que constasen en los Registros Mercantiles, entre otros; y, al mismo tiempo, la disposición adicional tercera, en su punto 4 añade que “tratándose de sociedades mercantiles la hoja para la declaración de identificación de la titularidad real que se haga con ocasión del depósito de cuentas se ajustará a los campos necesarios para el suministro de datos a que se refiere el Reglamento”, con objeto de que la información que se envía “sea adecuada, precisa y actualizada”.

NECESIDAD DE CUMPLIMENTAR LA HOJA RELATIVA A LA TITULARIDAD REAL
Resolución de 13 de noviembre de 2024 (BOE 5 de diciembre de 2024). Descargar

El recurrente en este caso alega que habiendo declarado en ocasiones anteriores la titularidad real y no existiendo actualización de datos, procede el depósito por no existir alteración de la información en su día proporcionada, sin embargo, necesidad de actualización también viene recogida en el Real Decreto 609/2023.

AUDITOR VOLUNTARIO: NO RIGEN LOS PLAZOS LEGALES
Resolución de 28 de noviembre de 2024 (BOE 25 de diciembre de 2024). Descargar

En una Junta General se acuerda el nombramiento de auditor voluntario, habiéndose solicitado anteriormente por socio minoritario la designación de auditor, resolviendo la Dirección General que en el nombramiento de auditor voluntario por sociedades que no están obligadas a auditar, la designación de auditor voluntario puede llevarse a cabo en cualquier momento, antes o después del cierre del ejercicio social; y, puede llevarse a cabo por el periodo de tiempo determinado que resulte del contrato, sin sujetarse a un periodo mínimo; pudiendo realizarse por la junta general o por el órgano de administración al no existir atribución competencial exclusiva a favor de aquélla. Y respecto del auditor solicitado por el socio, si ya hay uno nombrado por la sociedad lo que hay que hacer es facilitar al socio el informe de la auditoría, dados los principios de objetividad, independencia e imparcialidad que presiden la actividad auditora.

ADMINISTRADORES

SISTEMAS DE RETRIBUCIÓN DE LOS ADMINISTRADORES
Resolución de 21 de octubre de 2024 (BOE 21 de noviembre de 2024). Descargar. En parecidos términos Resolución de 30 de octubre de 2024 (BOE 22 de noviembre de 2024). Descargar

En una sociedad limitada se establece un sistema de retribución de los administradores no como tales sino en caso de tener funciones ejecutivas, señalando que “los conceptos retributivos que percibirán anualmente los administradores serán determinados por la Junta General y consistirán en uno o varios de los siguientes: una asignación fija, hecha efectiva de forma dineraria, en especie o mixta; dietas de asistencia; una retribución variable, según indicadores o parámetros generales de referencia; aportación a sistemas de ahorro o previsión social; suscripción de seguro de responsabilidad civil; una indemnización por cese no motivado por el incumplimiento de sus funciones como administrador”.
El registrador niega la inscripción considerando que va en contra de la doctrina de la Dirección General, si bien ésta admite el recurso tras analizar las diferencias entre la retribución de los administradores recogida en los artículos 217 y siguientes de la Ley de Sociedades de Capital y la de los miembros del Consejo de Administración, que se desarrolla exclusivamente en el artículo 249. Concluye considerando que la cláusula no deja al arbitrio de la junta general la elección de alguno o varios de los previstos en los estatutos para los administradores, sino que se limita a establecer únicamente respecto de la remuneración prevista para miembros del consejo de administración a los que se hubiesen atribuido funciones ejecutivas que los conceptos retributivos que percibirán anualmente esos administradores serán determinados por la junta general y consistirán en uno o varios de los que se especifican.

LOS REGISTRADORES NO TIENEN QUE CALIFICAR LA ACTUACIÓN DE LOS INTERVENTORES EN UNA LIQUIDACIÓN AL NO SER NECESARIO SU CONSENTIMIENTO
Resolución de 22 de octubre de 2024 (BOE 21 de noviembre de 2024). Descargar

Se niega la inscripción de una escritura de liquidación de una sociedad, a la que se le había designado por la Registradora Mercantil un interventor, por no constar la intervención, ni el consentimiento del interventor.
La Dirección General revoca la calificación conforme al artículo 381 de la Ley de Sociedades de Capital que establece que la función de los interventores es la de fiscalizar las operaciones de liquidación, no siendo necesario su consentimiento para los actos de los liquidadores.

NO ES POSIBLE INSCRIBIR “NO ACUERDOS” O DESACUERDOS
Resolución de 31 de octubre de 2024 (BOE 22 de noviembre de 2024). Descargar

En una Junta General, en la que existen dos socios con igual porcentaje de capital social, (50% cada uno), no se aprueba el acuerdo de reelección de administradores al existir un empate entre los dos socios. El socio que vota en contra solicita que se haga constar en el Registro Mercantil la no reelección de los administradores, tomado como referencia una sentencia núm. 436/2014, de 18 de diciembre de la Sección 1.ª de la Audiencia Provincial de Pontevedra.
La Dirección General, sin negar la trascendencia de la no aprobación del acuerdo para el ejercicio de acciones judiciales o de otro tipo, señala que, por razón del principio de tipicidad, no es posible la constancia de lo solicitado, ya que en el Registro Mercantil se inscribe el nombramiento o cese de los administradores, pero no es posible la inscripción de la no reelección de los mismos.

CONCURSO DE ACREEDORES

DISOLUCIÓN Y LIQUIDACIÓN DE SOCIEDAD: CONCURSO SIN MASA. ARTÍCULO 485 DEL TEXTO REFUNDIDO DE LA LEY CONCURSAL Y NOTIFICACIÓN AL JUZGADO DE LO MERCANTIL
Resolución de 2 de octubre de 2024 (BOE 12 de noviembre de 2024). Descargar

Se deniega la inscripción de la escritura de protocolización y elevación a público de acuerdos sociales de modificación parcial de estatutos, disolución y nombramiento de liquidador, por constar inscrito el cierre provisional de la hoja de la sociedad por plazo de un año, cierre que será definitivo con la correspondiente cancelación de la hoja registral transcurrido un año desde el cierre provisional sin que se hubiera reabierto el concurso, quedando con ese asiento definitivo extinguida la personalidad jurídica de la mercantil, conforme a lo acordado en el auto, no pudiendo en consecuencia practicarse inscripción alguna salvo la reapertura del concurso, todo ello conforme al artículo 485 del Real Decreto Legislativo 1/2020, de 5 de mayo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Concursal.
Comienza el Centro Directivo señalando que la regulación del denominado concurso sin masa ha evolucionado a lo largo de las reformas de la Ley Concursal, hasta llegar a la más reciente con la Ley 16/2022. El artículo 37 bis del texto refundido de la Ley Concursal establece los criterios para considerar un concurso como "sin masa", señalando que pueden existir bienes cuyo coste de realización supere el beneficio obtenido, sin que ello beneficie a los acreedores. En este contexto, el artículo 485 establece un cierre provisional de la hoja abierta a la persona jurídica y un cierre definitivo, o cancelación, de la hoja registral, si en el plazo de un año no se hubiera producido la reapertura del concurso, tratando de solventar los problemas originados por la eventual discordancia entre el cierre registral y la liquidación o extinción definitiva de la personalidad jurídica de la sociedad.
La doctrina y la jurisprudencia coinciden en que la conclusión del concurso por insuficiencia de masa activa no significa que se produzca una extinción, vía condonación, de las deudas de la sociedad, ni que los bienes que permanezcan a nombre de la sociedad pasen a ser res nullius. El propio Centro Directivo ha mantenido que incluso después de la cancelación persiste todavía la personalidad jurídica de la sociedad extinguida como centro residual de imputación en tanto no se agoten totalmente las relaciones jurídicas de que la sociedad es titular, de forma que la cancelación de sus asientos no perjudica al acreedor, toda vez que se mantiene la aptitud de la sociedad para ser titular de derechos y obligaciones, mientras no se hayan agotado todas las relaciones jurídicas de la misma. El Tribunal Supremo, unificando doctrina, ha afirmado que la sociedad liquidada y con la hoja registral cancelada puede ser demandada, representada por el liquidador, sin que sea preciso reabrir su hoja registral.
En el supuesto de este expediente, lo que se pretende, con la inscripción en el Registro Mercantil de la disolución de la sociedad y el nombramiento de liquidadores, es la liquidación de los bienes subsistentes de la sociedad una vez decretado el cierre provisional por aplicación del artículo 485 del texto refundido de la Ley Concursal. La forma de proceder en la liquidación patrimonial en este supuesto requiere buscar una solución que salvaguarde por un lado los legítimos intereses de los acreedores y por otro los de los socios, facilitando al mismo tiempo la operatividad de la sociedad y su representación hasta la extinción material de la misma. Habiéndose practicado la inscripción del cierre provisional en la correspondiente hoja de la sociedad, el cargo de administrador se encuentra en situación claudicante, puesto que, si bien la sociedad no está extinguida, si se encuentra en situación de cierre provisional de su hoja mercantil registral, con advertencia de cancelación definitiva si en el plazo de un año no se reabre el concurso; por lo que ha de entenderse que está destinada a liquidar las relaciones jurídicas pendientes. Llega a afirmar el Centro Directivo que la sociedad con cierre provisional es una sociedad en liquidación; la declaración de concurso sin masa, sin nombramiento de administrador concursal, implica que la sociedad deba liquidarse, y al no realizarse la misma por los trámites concursales, debe hacerse conforme a los preceptos de la Ley de Sociedades de Capital. Por todo ello, la Dirección General estima el recurso, advirtiendo que, con objeto de mantener la debida coordinación entre el Registro Mercantil y el Juzgado que conoce del concurso, por parte del Registro Mercantil se debe notificar al Juzgado que conoce el concurso la inscripción practicada.

DERECHO HIPOTECARIO

PROCEDIMIENTO REGISTRAL

NO ES INSCRIBIBLE UNA CESIÓN MUNICIPAL DE NICHO FUNERARIO A PERPETUIDAD
Resolución de 2 de septiembre de 2024 (BOE 5 de noviembre de 2024). Descargar

Aun reconociendo que este tipo de concesiones funerarias sea inscribible, en ese caso se inculca totalmente el principio de especialidad, al no estar perfectamente descrito el espacio ocupado (nicho) ni tampoco constan todas las circunstancias identificativas de la persona a cuyo favor ha de inscribirse la concesión funeraria.
Lo que, es más, no es inscribible un derecho concedido a perpetuidad sobre un bien de dominio público, conculcando el artículo 132 de la Constitución.
En otro orden de cosas, podría haberse planteado que no es posible inscribir la concesión sobre el nicho sin que previamente conste inscrito o descrito en su conjunto el cementerio sobre el que se ubica, por así exigirlo el aspecto objetivo del principio hipotecario de tracto sucesivo, teniendo en cuenta además la obligación para las Administraciones públicas de inscribir en los correspondientes registros los bienes y derechos de su patrimonio, ya sean demaniales o patrimoniales, que sean susceptibles de inscripción, así como todos los actos y contratos referidos a ellos que puedan tener acceso a dichos registros (art. 36.1 Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas), e incluso la necesidad de la previa inscripción de la división horizontal del cementerio en los distintos nichos o sepulturas, con arreglo a las exigencias del principio hipotecario de especialidad.

VALIDEZ DE TESTIMONIO DE TRASLADO A PAPEL DE COPIA ELECTRÓNICA POR NOTARIO DISTINTO AL QUE AUTORIZA LA ESCRITURA
Resolución de 10 de septiembre de 2024 (BOE 6 de noviembre de 2024). Descargar

Desde el punto de vista formal, la doctrina de este Centro Directivo admite como suficiente a los efectos del Registro, en las inscripciones basadas en escrituras públicas de partición de herencia, la presentación de las primeras copias, testimonios por exhibición y traslados directos del testamento, o bien que figuren insertos en la escritura. En el caso de traslado a papel por notario, ese valor que se mantiene es el que resulta del artículo 17 bis, apartado 5, de la Ley del Notariado; por tanto, el de verdadera copia autorizada (“[…] se entenderán siempre expedidas por el notario autorizante del documento matriz y no perderán su carácter, valor y efectos por el hecho de que su traslado a papel lo realice el notario al que se le hubiese enviado [...]”), por lo que conserva la autenticidad y garantía notarial de la copia autorizada.

CANCELACIÓN DE UN DERECHO DE REVERSIÓN SOLICITADA EN VIRTUD DE INSTANCIA PRIVADA
Resolución de 10 de septiembre de 2024 (BOE 6 de noviembre de 2024). Descargar

No cabe cancelar el derecho de reversión sino por certificación del acto administrativo firme que, con audiencia del interesado (el titular reversionista o sus herederos), declare la extinción del derecho de reversión, siempre y cuando tal decisión haya adquirido firmeza, también en vía jurisdiccional, por sentencia judicial confirmatoria o por transcurso de los plazos de impugnación ante la jurisdicción contencioso-administrativa.

NO NECESIDAD DE APOSTILLA DE CERTIFICADO DE MATRIMONIO RUSO
Resolución de 17 de septiembre de 2024 (BOE 6 de noviembre de 2024). Descargar

Se pretende la inscripción de una escritura de capitulaciones matrimoniales con liquidación parcial de la sociedad legal de comunidad de bienes y pacto de separación de bienes entre dos ciudadanos de la Federación Rusa. En el presente caso, nada dice la calificación sobre la adecuación de la expedición de la certificación al procedimiento establecido en el Acuerdo. Se limita a exigir la apostilla. Por lo tanto, no puede ser aceptado el defecto, debiendo entenderse que la certificación cumple los requisitos establecidos en el Acuerdo Internacional de Canje de Notas.

ASIENTO DE PRESENTACIÓN: ERROR INEXISTENTE
Resolución de 16 de septiembre de 2024 (BOE 5 de noviembre de 2024). Descargar

La mera instancia presentada no permite proceder a la rectificación del Registro. No se ha aportado, tampoco, el título rectificado que motivó la inscripción, ni concurren los interesados a su rectificación, ni siquiera considera la registradora que se haya producido un error de concepto.

CALIFICACIÓN REGISTRAL: DEFECTO MANTENIDO Y NO IMPUGNADO POR LA PARTE RECURRENTE
Resolución de 24 de septiembre de 2024 (BOE 7 de noviembre de 2024). Descargar

Se suspende la inscripción de una escritura de derecho de opción de compra señalando la registradora dos defectos: a) no resulta congruente el juicio de suficiencia que hace el notario del acto o negocio jurídico documentado y el contenido del mismo título, de concesión de derecho de opción; y b) no resulta delimitada la forma para el pago del precio de la compraventa, por subrogación o retención, en los términos señalados en la escritura, pudiendo esta cantidad ser calculada por el propio comprador u optante, ante la imposibilidad de aportar certificado de saldo de la entidad acreedora. La registradora, a la vista del escrito de interposición de recurso, rectifica la calificación revocando el segundo de los defectos señalados y mantiene el primero; sin embargo, del escrito de impugnación resulta que el recurso se ha limitado únicamente al segundo de los defectos a que se refiere la registradora en su calificación, respecto del cual la registradora ha rectificado su calificación. En consecuencia, la Dirección General no puede entrar en el fondo de la calificación en cuanto al defecto que se ha mantenido y no fue impugnado, relativo al juicio de suficiencia.

RECONOCIMIENTO DE DERECHO DE RETRACTO LEGAL EN SENTENCIA: PUBLICIDAD MEDIANTE ANOTACIÓN PREVENTIVA
Resolución de 1 de octubre de 2024 (BOE 12 de noviembre de 2024). Descargar

Se presenta en el Registro de la Propiedad testimonio de una sentencia dictada en el seno de un procedimiento ordinario en el que se dirimía una acción de ejercicio de retracto legal, en la que se ordena “tener por allanada a la parte demandada, en todas las pretensiones de la parte demandante, estimándose la demanda sin costas”, sin contener referencia alguna al contenido de la acción ejercitada ni mandato alguno dirigido al Registro de la Propiedad; tras solicitar el registrador que se le aporte la demanda y la ampliación de la demanda para tener exacto conocimiento a lo que se ha allanado la parte demandada, de las mismas resulta que en la demanda no se ejercitaba el derecho de retracto, sino el reconocimiento del derecho de retracto. El registrador deniega la inscripción, a tenor de lo dispuesto en los artículos 2 y 3 de la Ley Hipotecaria, dado que la sentencia no ordena que se practique inscripción alguna ni concluye en un fallo por el que se reconozca, constituya o transmita derecho real alguno sobre fincas determinadas.
La Dirección General estima parcialmente el recurso, indicando que la sentencia obtenida puede ser objeto de publicidad provisional a través de anotación preventiva, ganando prioridad para cuando aquel retracto se ejercite de manera definitiva, pues tendrá evidente trascendencia registral cuando sea ejercitado.

RECURSO CONTRA INSCRIPCIÓN YA PRACTICADA
Resolución de 2 de octubre de 2024 (BOE 13 de noviembre de 2024). Descargar

No cabe interponer recurso contra una inscripción ya practicada, dado que están bajo la salvaguardia de los tribunales.

POSIBILIDAD DE DIVISIÓN DE LOCALES COMERCIALES EN PROPIEDAD HORIZONTAL EN ANDALUCÍA POR LA VÍA DE LA DECLARACIÓN RESPONSABLE CONFIRMADA POR EL AYUNTAMIENTO CORRESPONDIENTE NO BASTANDO LA SIMPLE PRESENTACIÓN
Resolución de 15 de octubre de 2024 (BOE 21 de noviembre de 2024). Descargar

Se trata de una escritura de segregación por la que se divide en dos un local comercial. El registrador considera necesaria licencia urbanística correspondiente ex artículo 10.3.b de la Ley de Propiedad Horizontal, sin que la misma pueda ser sustituida para Andalucía por una declaración responsable, al entender aplicable el artículo 137.1 de la Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía, que exige licencia urbanística para determinadas obras en edificios, además de que en la documentación consta la entrada en el Ayuntamiento de una documentación que no puede saberse si es una declaración responsable.
La Dirección General establece expresamente en su considerando quinto que el título habilitante urbanístico en Andalucía, a efectos de inscripción de la segregación, lo sería la declaración responsable urbanística debidamente presentada en el Ayuntamiento correspondiente, acompañada por el certificado de conformidad del Ayuntamiento o, en su caso, por la diligencia favorable firmada por técnico del Servicio de Licencias. Al faltar la aportación de este último documento el defecto debe ser confirmado, aunque la Dirección General aclara que no puede compartirse el criterio del registrador en cuanto a la necesidad de licencia como autorización previa.

PROCEDIMIENTO DEL ARTÍCULO 199 DE LA LEY HIPOTECARIA: SOLICITUD DE COLINDANTE DE CERTIFICACIÓN DE TODOS LOS DOCUMENTOS
Resolución de 29 de octubre de 2024 (BOE 22 de noviembre de 2024). Descargar. En parecidos términos Resolución de 28 de noviembre de 2024 (BOE 25 de diciembre de 2024). Descargar

Un colindante de una finca agrupada que ha sido objeto del procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria exige toda la documentación que ha permitido la inscripción de la agrupación de la finca, que el registrador le niega, lo que la Dirección General revoca y precisa, respecto del contenido del Registro de la Propiedad, que un colindante tiene interés legítimo en solicitar certificaciones, si bien respecto de los documentos notariales, debe ser el notario en cuyo Protocolo se encuentren los instrumentos quien expida copias de los mismos.

SOLICITUD DE NOTA SIMPLE: INTERÉS LEGÍTIMO
Resolución de 19 de noviembre de 2024 (BOE 18 de diciembre de 2024). Descargar

Es objeto de recurso la negativa del registrador a emitir 200 notas simples solicitadas por un abogado que pretende obtener la titularidad de varias fincas gravadas con hipoteca en favor de una sociedad mercantil que se dedica, entre otras cosas, a la concesión de créditos inmobiliarios, al entender que dicha finalidad no es una de las propias de la institución registral. Alega el recurrente que tiene interés legítimo porque lo que pretende es proponer a los titulares registrales ciertas ofertas comerciales y que, al tener dicho interés legítimo, la emisión de las notas simples con los datos del titular no vulnera de ninguna manera la Ley de protección de datos.
La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación, señalando que la oferta de los servicios de un abogado en masa a titulares registrales es ajena a la institución registral, y, aún en los supuestos en los que exista una finalidad admitida por la normativa hipotecaria, el registrador debe considerar en su conjunto todas las circunstancias de la solicitud y debe decidir qué datos incluye en la publicidad y en este caso, el nombre de los titulares de las fincas y sus datos personales no pueden ser incluidos en la publicidad solicitada, al ser datos protegidos y solo susceptibles de publicidad registral a los fines estrictos de la institución registral.

DECRETO DE ADJUDICACIÓN Y EMBARGO: ERROR EN EL TÍTULO JUDICIAL
Resolución de 25 de noviembre de 2024 (BOE 25 de diciembre de 2024). Descargar

Existe incongruencia en el titulo judicial cuando la anotación preventiva del bien embargado recaía sobre la totalidad de aquél, pero en la exposición del título se limita al 50 %, mientras que en la adjudicación se habla “del bien embargado” y debe ser subsanado por la autoridad judicial.

RENUNCIA A SERVIDUMBRE FUTURA Y NUMERUS APERTUS
Resolución de 25 de noviembre de 2024 (BOE 25 de diciembre de 2024). Descargar

La discute sobre si es inscribible o no una sentencia que contiene la siguiente declaración: inexistencia de servidumbre de luces y vistas, renunciando los demandados a cualquier derecho que pudiera corresponderles ahora o en el futuro en relación con cualquier servidumbre de luces y vistas relativa a los dos patios existentes en su propiedad, tanto para ellos como para futuros adquirentes. La registradora deniega la inscripción de tal clausula alegando que acrece de trascendencia real inmobiliaria.
Sin embargo, la Dirección General revoca la nota sobre la base de: 1. El principio de autonomía de la voluntad que en el mundo de los derechos reales tiene su base en el principio del numerus apertus. 2. La inscripción de la renuncia a la existencia de servidumbre de vistas en relación a determinados inmuebles, para el futuro, delimita el contenido del derecho de propiedad tanto del predio que pudiera haber sido dominante, como del que hubiera sido predio sirviente de existir la servidumbre de luces y vistas en litigio, cuya inexistencia y renuncia futura ha sido judicialmente declarada. 3. No existe falta de concreción pues se trata de una servidumbre de luces y vistas cuyo contenido viene determinado por la ley.

INMATRICULACIÓN/REANUDACIÓN DE TRACTO/EXCESOS DE CABIDA

FRENO A LA INMATRICULACIÓN POR DOBLE TÍTULO EX ARTÍCULO 205 DE LA LEY HIPOTECARIA: POSIBILIDAD DE UTILIZAR EL PROCEDIMIENTO DEL ARTÍCULO 199 DE LA LEY HIPOTECARIA
Resolución de 11 de septiembre de 2024 (BOE 5 de noviembre de 2024). Descargar

Tras solicitarse la inmatriculación al presentar dos escrituras, una previa de herencia y otra posterior donación en la que la descripción de la finca coincide con la certificación catastral alegada, el Registrador inicia la tramitación del procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria. Se considera correcta la iniciativa del registrador de inicio de dicho procedimiento para hacer desvanecer toda duda sobre la identidad, no obstante haberse solicitado la inmatriculación ex artículo 205 de la Ley Hipotecaria, dado que, concurriendo dicha finalidad aclaratoria de la finca, la acumulación de tales procedimientos está permitida por el artículo 198 párrafo penúltimo de la Ley Hipotecaria. Sin embargo, se pone fin a tal procedimiento con motivo de la oposición formulada por un colindante notificado, basada en existencia de una demanda sub judice sobre la delimitación de las fincas afectadas.

PROCEDIMIENTO DEL ARTÍCULO 199 DE LA LEY HIPOTECARIA: OPOSICIÓN BASADA EN DESLINDE ANULADO
Resolución de 11 de septiembre de 2024 (BOE 5 de noviembre de 2024). Descargar

Al pretenderse la inscripción de una agrupación de fincas, concurriendo un exceso de cabida no superior al 10% entre la cabida catastral y la suma de las superficies registrales de las fincas agrupadas, se entiende solicitada tácitamente la tramitación de un expediente del artículo 199, según Resolución de 21 de febrero de 2022. Asimismo, lindando la finca con dominio público, por la propia certificación catastral, no consta la invasión de dominio público por la superposición de la georreferenciación aportada al expediente con la capa de información territorial de las Administraciones Públicas en la aplicación registral homologada para el tratamiento de las bases gráficas del distrito hipotecario, del artículo 9 de la Ley Hipotecaria.
A pesar de ello, al Administración colindante notificada presenta oposición por una pretendida invasión de dominio público pecuario fundada en un deslinde declarado previamente nulo (con allanamiento de la administración) en sentencia firme.
La existencia de este procedimiento judicial de nulidad del deslinde, se oculta a la registradora en un primer informe, si bien en un segundo informe administrativo presentado después de expedida la nota registral, reconoce su existencia, aunque es contumaz en su oposición considerando unilateralmente que, en un futuro deslinde, la superficie de la vía pecuaria podría solapar la finca fruto de la agrupación. Esta segunda presentación provoca la necesidad de rectificar la nota registral ex artículo 327 de la Ley Hipotecaria, si bien la registradora no modifica su negativa a inscribir tal agrupación, la cual es revocada por el Centro Directivo en respeto que al principio de cosa juzgada y en coherencia a lo dictaminado por el Tribunal que anuló el deslinde, revoca la nota registral de suspensión a pesar del temor de la Administración de que en un futuro deslinde, la superficie de la vía pecuaria podría á solapar la finca objeto de recurso. Únicamente, cuando esta última proceda al deslinde proyectado, podrá practicar los asientos previstos al respecto por la legislación sustantiva aplicable.

INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA Y RECTIFICACIÓN DE CABIDA: PROCEDIMIENTO DEL ARTÍCULO 199 DE LA LEY HIPOTECARIA
Resolución de 12 de septiembre de 2024 (BOE 6 de noviembre de 2024). Descargar

El titular de la finca del colindante que formula alegaciones se encuentra delimitada físicamente por un muro perimetral construido por él mismo. Para considerar adecuadamente delimitada una determinada parcela no es determinante el hecho de que, físicamente, la misma esté acotada por mojones o piquetas, lo que puede extenderse también a los vallados. Haría falta acreditar que éstos han sido colocados con el consentimiento de los colindantes, consentimiento que transforma una mera situación física en sustancia jurídica. Y en el presente caso, no existe tal consentimiento, puesto que ambas partes solicitan la inscripción de esa franja longitudinal de terreno que transcurre junto al muro del lindero este de la finca del colindante que formula oposición, lo que es indicio de una controversia latente, como indica la registradora en su nota de calificación.

CADUCADA LA AFECCIÓN URBANÍSTICA QUE GRAVA LAS FINCAS RESULTANTES DE UNA OPERACIÓN DE EQUIDISTRIBUCIÓN ES POSIBLE ACORDAR LA PRÁCTICA DE UNA NUEVA AFECCIÓN
Resolución de 11 de septiembre de 2024 (BOE 6 de noviembre de 2024). Descargar

El fundamento jurídico de la afección es la obligación legal urbanística que tienen los propietarios afectados, de costear los gastos de la actuación del ámbito en el que se encuentran sus fincas, obligación que forma parte del estatuto urbanístico de la propiedad del suelo. Se trata de una carga finalista en cuanto que su importe está afectado a un fin y destino concreto por lo que se vincula a las plusvalías generadas por la actuación urbanística que beneficia a los propietarios afectados. Si el propietario se encuentra vinculado a la obligación por virtud del principio de subrogación legal que afecta a su estatuto jurídico, la afección a terceros de las consecuencias patrimoniales de dicha obligación requiere que la misma sea objeto de publicidad registral mediante su inscripción o nota marginal lo que requiere de la tramitación del oportuno procedimiento en el que tengan posibilidad de intervención los titulares de derechos inscritos en el Registro de la Propiedad. En principio, cabe admitir que, mediante el oportuno procedimiento administrativo, como puede ser un expediente de operaciones jurídicas complementarias a la reparcelación, en el que se dé preceptiva audiencia a los titulares inscritos pueda acordarse la práctica de una nueva afección urbanística con los efectos que le son inherentes.
La posición de estos terceros amparada por la legitimación registral es contemplada también por diversas normas autonómicas como límite o requisito cuando pretende hacerse constar una nueva afección o su ampliación, siendo un ejemplo de coordinación con la publicidad registral basado en el principio de seguridad jurídica, en línea con la evolución de nuestro Derecho Urbanístico histórico.
No obstante, en el presente caso debe confirmarse la calificación del registrador por la que resuelve denegar la práctica de la afección por cuanto no consta de la documentación presentada que el Ayuntamiento haya tramitado procedimiento alguno con la debida intervención de los titulares de derechos inscritos que complemente los efectos jurídicos de la reparcelación en orden a garantizar la ejecución de la urbanización y que sea firme el acto administrativo que ponga fin al mismo, en los términos expuestos en los fundamentos anteriores

DUDOSA INVASIÓN Y OPOSICIÓN DE COLINDANTES: PROCEDIMIENTO DEL ARTÍCULO 199 DE LA LEY HIPOTECARIA
Resolución de 12 de septiembre de 2024 (BOE 5 de noviembre de 2024). Descargar

Se paraliza el procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria por falta de coincidencia de entre la finca registral y la representación gráfica georreferenciada alternativa cuya inscripción se pretende, habida cuenta que el documento privado de adquisición del colindante describe la finca en cuanto a superficie y linderos de modo correspondiente con la descripción que resulta de la certificación catastral descriptiva y gráfica; y que la finca registral objeto del expediente consta inscrita con una superficie sensiblemente inferior a la pretendida, habiendo sido objeto de inmatriculación en el año 1994. La considerable entidad del exceso de cabida declarado se une la alteración de un lindero fijo, correspondiente al cauce del río, por lo que no puede precisarse la identidad y correspondencia entre su descripción literaria y la de las colindantes con la representación gráfica que se pretende inscribir.

INMATRICULACIÓN DEL ARTÍCULO 205 DE LA LEY HIPOTECARIA: CREACION DE TÍTULO AD HOC
Resolución de 12 de septiembre de 2024 (BOE 6 de noviembre de 2024). Descargar

Presentada una escritura de adición de herencia y compraventa, el registrador deniega la inmatriculación por la vía del artículo 205 de la Ley Hipotecaria de la finca objeto de la misma por considerar que “existen dudas fundadas de que el título por el cual se pide la inmatriculación citada al Registro de la Propiedad es un título elaborado ad hoc con la finalidad de lograr tal inmatriculación”.
La Dirección General revoca la calificación señalando que, aunque el doble título público se formaliza en un mismo instrumento público, ha transcurrido más de un año entre la apertura de la sucesión y la venta. Además, la circunstancia de que el precio pactado para la compraventa le parezca al registrador sorprendentemente bajo, resulta también irrelevante a efectos registrales.

RECTIFICACIÓN DE CABIDA: MODIFICACIÓN DE ENTIDADES HIPOTECARIAS NO DOCUMENTADAS
Resolución de 24 de septiembre de 2024 (BOE 7 de noviembre de 2024). Descargar

Es objeto de recurso la negativa del registrador a rectificar la cabida de una finca registral y simultánea inscripción de su representación gráfica, una vez tramitado el procedimiento previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, durante el que se formularon alegaciones por parte de un colindante catastral y registral, por tener dudas fundadas sobre la verdadera identidad y superficie de la finca, al resultar controvertida la inscripción de la superficie catastral solicitada.
La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación, señalando que resulta evidente que la rectificación superficial pretendida altera la realidad física exterior que se acota con la descripción registral totalmente coincidente con Catastro, esto es, que la superficie que ahora se pretende constatar tabularmente no es la que debió reflejarse en su día por ser la realmente contenida en los linderos originalmente registrados, de modo que pueden encubrirse operaciones de modificación de entidades hipotecarias no documentadas, circunstancia proscrita por la legislación hipotecaria.

INMATRICULACIÓN: OPOSICIÓN EXPRESA DEL AYUNTAMIENTO
Resolución de 24 de septiembre de 2024 (BOE 7 de noviembre de 2024). Descargar

Se suspende la inmatriculación de una finca en virtud de una escritura de compraventa y otra escritura de adición de herencia al existir un informe del Ayuntamiento en el que se opone expresamente a dicha inmatriculación.
La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación, señalando que, de los términos del pronunciamiento municipal, no puede procederse a la inscripción, sin perjuicio de que por el interesado se ejerciten los recursos o actuaciones correspondientes ante dicha autoridad municipal o incluso judicial para instar la rectificación de la resolución dictada.

INSCRIPCIÓN DE LA REPRESENTACIÓN GRÁFICA: LA RECTIFICACIÓN DE CABIDA NO PUEDE PROCEDER DE UNA ALTERACIÓN DE LA GEOMETRÍA DE LA PARCELA
Resolución de 25 de septiembre de 2024 (BOE 7 de noviembre de 2024). Descargar

Es objeto de recurso la negativa de la registradora a inscribir la representación gráfica de una finca y simultánea rectificación de la cabida inscrita, una vez tramitado el procedimiento previsto en el artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria, por coincidir parcialmente con otra parcela catastral; por existir una variación de los linderos fijos de la misma, existiendo además importantes diferenciales superficiales; que de los planos de concentración archivados en el Registro no resulta que la porción de terreno con la que se pretende identificar la finca quedara excluida del procedimiento de concentración; que en el título de adquisición de la finca por su titular registral no fueron identificadas las fincas por su referencia catastral, entendiendo que no existe correspondencia entre la finca registral y la representación gráfica georreferenciada alternativa cuya inscripción se pretende; y por la imposibilidad de tramitación del procedimiento regulado en el artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria respecto de fincas resultantes de expediente administrativo de reorganización de la propiedad.
La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación de la registradora, reiterando que es presupuesto para que la georreferenciación pueda ser inscrita que la rectificación de superficie no derive de una modificación o alteración en la geometría de la finca, que implique nueva ordenación del terreno, distinto del amparado por el folio registral cuando se practicó la inscripción; lo cual presupone la existencia de un error en la descripción realizada en el título que motivó la inscripción, ya sea voluntaria o involuntaria, debiendo ser la superficie que ahora se pretende inscribir la que debió inscribirse en su día, por estar bien definidos los linderos

GEORREFERENCIACIÓN ALTERNATIVA: OPOSICIÓN DE AYUNTAMIENTO Y DE COLINDANTES CATASTRALES
Resolución de 25 de septiembre de 2024 (BOE 7 de noviembre de 2024). Descargar

Se suspende la inscripción de la georreferenciación alternativa de una finca registral tras la tramitación del procedimiento regulado en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, por haber manifestado oposición a la misma el Ayuntamiento y varios colindantes catastrales.
La Dirección General estima el recurso y confirma la nota de calificación, pues el exceso de cabida resulta inferior al 5% de la cabida inscrita, y no consta aportada por el Ayuntamiento información gráfica que concrete cuál es el supuesto ámbito territorial en el que produce la supuesta invasión del dominio público no inscrito. De admitir tal oposición, se estaría causando indefensión al promotor del expediente, que no puede rebatir ni contradecir una afirmación inconcreta del Ayuntamiento, ni tampoco puede acomodarse a ella y solicitar la inscripción parcial de su propia georreferenciación en la medida necesaria para no se produjera invasión alguna. Respecto a la oposición de los colindantes catastrales, el Centro Directivo reitera que la mera oposición de un simple titular catastral acerca de que su inmueble catastral resulte invadido por una georreferenciación alternativa a la catastral no es motivo suficiente por sí sólo para denegar la inscripción de esa georreferenciación alternativa a la catastral, pues, precisamente por ser alternativa, se produce esa invasión parcial del inmueble catastral colindante.

INVASIÓN DE ZONA MARÍTIMO TERRESTRE
Resolución de 3 de octubre de 2024 (BOE 13 de noviembre de 2024). Descargar

No procede la inscripción de la escritura cuando se recibe por el registrador certificación de la demarcación de costas en la que se dice que la finca invade parcialmente el dominio público marítimo-terrestre, según el deslinde aprobado por Orden Ministerial de 12 de noviembre de 2008, por lo que no procede su inscripción en el Registro en tanto no se rectifique la descripción adaptándose al deslinde administrativo o se impugne, en su caso, la certificación expedida por la demarcación de Costas

REANUDACIÓN DE TRACTO. REQUISITOS DEL TÍTULO DE PROPIEDAD
Resolución de 8 de octubre de 2024 (BOE 15 de noviembre de 2024). Descargar

Es objeto de este expediente decidir si procede la tramitación del procedimiento para la reanudación del tracto sucesivo interrumpido regulado en el artículo 208 de la Ley Hipotecaria en el que el registrador señala como obstáculo que, no se trata de un supuesto de reanudación del tracto sucesivo interrumpido, sino más bien de rectificación del contenido de un asiento registral ya practicado, y debe procederse conforme a lo dispuesto en el artículo 40 de la Ley Hipotecaria, en el que se precisará el consentimiento del titular o, en su defecto, resolución judicial firme, ya que los promotores del expediente alegan que la inscripción anterior, y por consecuencia, la que de la que la misma trae causa, lo que consignan no es sino un error registral al señalar en la escritura de subsanación de herencia. La notaria recurrente se opone alegando, resumidamente, que estamos ante un supuesto de rectificación de asientos del artículo 40.a) de la Ley Hipotecaria al señalar cuando la inexactitud proviniere de no haber tenido acceso al Registro alguna relación jurídica inmobiliaria, la rectificación tendrá lugar: primero, por la toma de razón del título correspondiente, si hubiere lugar a ello; segundo, por la reanudación del tracto sucesivo, con arreglo a lo dispuesto en el título VI de esta ley, y tercero, por resolución judicial, ordenando la rectificación, lo que aceptado por el Centro directivo.

AGRUPACIÓN DE FINCAS QUE HAN SUFRIDO EXPROPIACIÓN
Resolución de 30 de octubre de 2024 (BOE 22 de noviembre de 2024). Descargar

Se agrupan varias fincas que según registro no son colindantes con un embalse, si bien, la finca agrupada sí lo es, habiendo sufrido varias de ellas expropiaciones precisamente para la construcción del embalse, dando además una reducción de cabida considerable, con la cabida expresada en Catastro, afirmando los otorgantes que no coincide la realidad Con la reflejada en Catastro. La registradora niega la inscripción tomando como referencia esta incoherencia última de la manifestación de los otorgantes, exigiendo que se hagan constar en registro las diferentes segregaciones derivadas de las expropiaciones, lo que confirma la Dirección General al considerar necesario que se identifique la porción de las fincas afectada por la expropiación, que permita, en un futuro, determinar la administración expropiante.

INMATRICULACIÓN DE FINCAS QUE PUDIERAN INVADIR DOMINIO PÚBLICO: SUSPENSIÓN, NO DENEGACIÓN
Resolución de 6 de noviembre de 2024 (BOE 22 de noviembre de 2024). Descargar

Mediante el procedimiento del doble título se intenta la inmatriculación de varias fincas colindantes con un río. Solicitado por parte de la registradora informe al organismo de cuenca correspondiente, responde que en las crecidas del río se invadiría las fincas, considerando que es dominio público, ante lo cual se deniega la inmatriculación, si bien el recurrente considera que debe suspenderse, pero no denegarse, lo que confirma la Dirección General en su resolución, considerando que al no existir oposición expresa, del organismo de cuenca ni identificarse la porción de dominio público invadida, debe tramitarse el expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria para disipar las dudas de la registradora y a la vista de las alegaciones de la Administración, efectuar la correspondiente calificación positiva o denegatoria.

ACTA COMPLEMENTARIA DE TÍTULO PÚBLICO DEL ARTÍCULO 205 DE LA LEY HIPOTECARIA: LA LEY 15/2015 INCIDE EN LA COMPETENCIA ORGÁNICA, MATERIAL Y TERRITORIAL DEL NOTARIO Y ELLO SUPONE COMPETENCIA TERRITORIAL EN LOS EXPEDIENTES DE LOS ARTÍCULOS 200, 201, 203, 205 Y 208 DE LA LEY HIPOTECARIA
Resolución de 20 de noviembre de 2024 (BOE 18 de diciembre de 2024). Descargar

Se plantea en el presente expediente si existe competencia territorial del notario para la autorización de un acta complementaria de título público, acreditativa de la previa adquisición de la propiedad de la finca, a los efectos del artículo 205 de la Ley Hipotecaria, tal y como considera la registradora, al no ser el lugar de situación de la finca, distrito colindante al de lugar de residencia del notario.
Comienza la Dirección General señalando que la eventual carencia de competencia notarial territorial puede ser relevante cuando se liga a la validez misma del documento notarial para ser título susceptible de inscripción, pero no cuando sus consecuencias se mueven en otro plano, administrativo o disciplinario. En tales casos, la omisión de una regla competencial, conllevará las consecuencias que correspondan para el notario infractor, pero no afectan a la validez del documento notarial.
Considera el Centro Directivo que la inclusión de la normativa notarial en la propia Ley Hipotecaria, formando parte de ésta y por tanto de ciertos procedimientos, conlleva a que la infracción de la regla de competencia territorial supondría un defecto esencial del procedimiento que impediría su inscripción. Tras analizar el acta complementaria de título público como medio de inmatriculación, concluye que no puede ser considerada una excepción a la exigencia de competencia territorial notarial en el conjunto de las actas notariales contempladas en el contexto de la coordinación de la realidad extrarregistral con el contenido del Registro, por lo que desestima el recurso y confirma la nota de calificación.

INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA DE FINCA PROCEDENTE DE UNA SEGREGACIÓN
Resolución de 20 de noviembre de 2024 (BOE 18 de diciembre de 2024). Descargar

Se suspende el inicio del procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria para georreferenciar y rectificar al alza la superficie de una finca procedente de segregación porque dicha segregación fue inscrita en el año 2004 en virtud de escritura que incorporaba un informe técnico en el que ya constaba la extensión superficial a segregar. Por tanto, “habiendo sido comprobada su superficie con exactitud con motivo de la segregación, en la que la finca resultó identificada con precisión en cuanto a su ubicación, delimitación y superficie, resultante de la medición técnica mencionada”, ahora se estaría encubriendo un negocio translativo u otra modificación de entidad hipotecaria que no ha tenido acceso al Registro.
La Dirección General estima el recurso y revoca la nota de calificación, pues del historial registral de la finca lo que resulta es que la segregación por la que se formó no contaba con licencia de segregación ni plano de la finca a segregar aprobado por tal licencia, sino que sólo contaba con una declaración de innecesariedad de licencia, a la que se acompañó un informe técnico para acreditar la superficie de riego que tenía la finca matriz. Por tanto, no es correcta la afirmación del registrador de que “con motivo de la segregación (…) la finca resultó identificada con precisión en cuanto a su ubicación, delimitación y superficie”. Será tras su inicio, tramitación y conclusión, cuando el registrador calificará lo que proceda acerca de la pretensión de hacer constar registralmente por primera vez la verdadera ubicación y delimitación geográfica de la finca, y mediante ella, su correcta y precisa medición interior; advirtiendo de la necesidad de notificar a los titulares registrales vigentes del resto de finca matriz.

INSCRIPCIÓN DE GEORREFERENCIACIÓN ALTERNATIVA: INNECESARIEDAD DE CAPACITACIÓN TÉCNICA
Resolución de 20 de noviembre de 2024 (BOE 18 de diciembre de 2024). Descargar

Se suspende la inscripción de la georreferenciación alternativa solicitada por el promotor, tras la tramitación del procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, constando oposición de un colindante catastral que aporta su propia georreferenciación, la cual resulta ser invadida parcialmente en su parte norte por la parte sur de la del promotor.
El recurrente alega que nada garantiza que el trabajo aportado por la colindante se encuentre en el mismo sistema de coordenadas, el sistema oficial al que hace referencia las resoluciones conjuntas; que los linderos representados en el plano han sido desplazados la distancia suficiente para invadir al gusto y de forma totalmente arbitraria el lindero que comparte con la propiedad del promotor del expediente; y la falta de capacitación técnica del ingeniero técnico agrícola autor del informe técnico presentado por la colindante opositora.
La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación, reiterando la doctrina del Centro Directivo en virtud de la cual “no puede exigirse al técnico firmante del informe en que se basan las alegaciones del colindante una determinada cualificación profesional no exigida por las normas que regulan los requisitos técnicos aplicables a las representaciones gráficas alternativas que acceden al Registro”. Lo importante es que el propietario que afirme que una determinada georreferenciación se corresponde con la finca de su propiedad, suscriba de modo auténtico tal afirmación, con independencia de si para la elaboración de tal georreferenciación se ha auxiliado o no de los servicios profesionales de un técnico. Confirma, además, que la georreferenciación aportada por el opositor está efectuada en el mismo sistema de coordenadas que la del promotor, por lo tanto, ambas georreferenciaciones son fácilmente contrastables.

HIPOTECA/CONDICIÓN RESOLUTORIA

CANCELACIÓN POR PAGO EN PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA
Resolución de 2 de septiembre de 2024 (BOE 5 de noviembre de 2024). Descargar

El título presentado es un mandamiento de traslado de un auto judicial firme en que se ordena la cancelación de la hipoteca por entenderse acreditado el pago de toda la cantidad debida. En contra del parecer registral se aclara que el título de cancelación presentado con el auto judicial de homologación de una transacción entre partes, aunque se aluda de soslayo en el fundamento jurídico primero a que “se dicta este auto por ser una suerte transacción”, ya que el juez no se limita a comprobar la capacidad de las partes para transigir (que no realiza al no ser un auto de homologación), sino que valora la existencia del pago de la deuda hipotecaria (causa de la cancelación) y se pronuncia expresamente sobre las pretensiones de las partes, recogiendo un fallo autónomo de cancelación de la hipoteca por pago y no una homologación de un acuerdo transaccional de cancelación previo de las partes.

CANCELACIÓN DE HIPOTECA CONSTANDO POR NOTA MARGINAL HABERSE EXPEDIDO LA CERTIFICACIÓN DE DOMINIO Y CARGAS EN PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN. NECESIDAD DE MANDAMIENTOJUDICIAL. NO SE APLICA EL RÉGIMEN DE LAS ANOTACIONES PREVENTIVAS
Resolución de 18 de septiembre de 2024 (BOE 6 de noviembre de 2024). Descargar

No será posible la cancelación de la hipoteca en tanto conste extendida la nota marginal cuya cancelación deberá ser ordenada por la autoridad judicial. No resulta aplicable en este supuesto la cancelación por caducidad de la misma a que alude el recurrente porque parte de una premisa errónea al confundir el asiento de nota marginal con el de anotación preventiva.

EJECUCIÓN HIPOTECARIA. IMPORTE DE LA RESPONSABILIDAD HIPOTECARIA
Resolución de 20 de septiembre de 2024 (BOE 6 de noviembre de 2024). Descargar

Es objeto de recurso la negativa del registrador a inscribir el decreto de adjudicación y el correspondiente mandamiento de cancelación, librados en un procedimiento de ejecución hipotecaria, por entender que se supera en el valor de la adjudicación el importe de responsabilidad del concepto de costas y gastos garantizado por la hipoteca, en cuyo caso habría sobrante que debe quedar a disposición de acreedores posteriores que en este caso existen.
La Dirección General estima el recurso y revoca la nota de calificación, pues lo entregado al acreedor no sobrepasa los límites de la cobertura hipotecaria por ninguno de los conceptos; consecuentemente, no hay sobrante alguno y no se han vulnerado los límites de la responsabilidad hipotecaria.

RESOLUCIÓN JUDICIAL DE COMPRAVENTA: NO ES NECESARIO QUE SE PIDA LA CANCELACIÓN DEL ASIENTO, PERO SÍ CONSIGNAR EL DINERO ANTE TERCEROS AFECTADOS
Resolución de 4 de noviembre de 2024 (BOE 22 de noviembre de 2024). Descargar

Por sentencia judicial se resuelve una compraventa, negando la registradora la reinscripción a favor de los vendedores al no ordenar expresamente la sentencia la cancelación de los asientos, así como no consignar el precio pagado los vendedores.

La Dirección General revoca la calificación en cuanto al primer defecto, pero no respecto del segundo. Respecto del primero señala que no se debe ejercer con tanto rigor formalista injustificado el principio de rogación, si la sentencia no hace referencia expresa al asiento a cancelar, pero del conjunto del documento se infiere indubitadamente cuál es.
Respecto de la consignación, al haber acreedores posteriores es necesario que conste su intervención expresa, porque la resolución les afecta, y es necesario para evitar su indefensión que sean parte en el procedimiento, aplicando el principio de tracto sucesivo.

IMPOSIBLE CANCELACIÓN DE CONDICIÓN RESOLUTORIA
Resolución de 12 de noviembre de 2024 (BOE 5 de diciembre de 2024). Descargar

No puede esgrimirse la cancelación por caducidad justificando el pago, habida cuenta que el documento principal y los que se acompañan al mismo se refieren a distinta causa, resultando, además, que el que acredita el pago, y con el que se pretendió inicialmente la cancelación, fue en su momento calificado negativamente. Ni menos aún pretender la cancelación por caducidad, cuando al tiempo de presentarse la instancia en el Registro solicitando la cancelación (objeto de este recurso al ser denegada en la calificación), no ha transcurrido el plazo establecido al efecto por la legislación hipotecaria.

ADJUDICACIÓN EN PAGO: CANCELACIÓN DE CARGAS POSTERIORES
Resolución de 13 de noviembre de 2024 (BOE 5 de diciembre de 2024). Descargar

No es inscribible un mandamiento judicial que, tras homologar una transacción judicial entre acreedor hipotecario y deudor, y tras adjudicar la finca a aquél, se ordena ahora la cancelación de las cargas posteriores a la hipoteca, en concreto una anotación de embargo a favor de la Agencia Tributaria, que ha sido notificada y no se ha opuesto. Pese a considerarse pese a considerar válido el pacto de dación en pago ex artículo 1872 del Código Civil, su ejercicio no podía implicar la cancelación de asientos posteriores por impedirlo el artículo 82 de la Ley Hipotecaria porque la mera notificación no es suficiente para acreditar tal consentimiento cancelatorio. Debe respetarse el principio de tutela judicial efectiva, ya que los titulares de cargas posteriores no han tenido la oportunidad de subrogarse en la posición de deudor (art. 659.3 LEC), ni pudieron prestar su consentimiento a la dación que, por consiguiente, no les puede resultar oponible, ni hubo adjudicación determinando si quedó o no sobrante.

ANOTACIONES PREVENTIVAS

CANCELACIÓN DE ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO: CONTRADICCIÓN ENTRE LOS DECRETOS Y LA DILIGENCIA DE ORDENACIÓN
Resolución de 24 de septiembre de 2024 (BOE 7 de noviembre de 2024). Descargar

Se suspende la cancelación de una anotación preventiva de embargo al existir una contradicción entre los decretos y la diligencia de ordenación, siendo preciso aclarar cuál es la anotación de embargo cuya cancelación se dispone.
La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación, reiterando que el principio de especialidad impone una delimitación precisa de los derechos que pretenden su acceso al Registro, tanto en sus elementos subjetivos y objetivos, como en cuanto a su alcance y contenido.

ANOTACIÓN PREVENTIVA DE BIENES GANANCIALES. ARTÍCULO 144 DEL REGLAMENTO HIPOTECARIO
Resolución de 8 de octubre de 2024 (BOE 15 de noviembre de 2024). Descargar

El embargo de bienes concretos de la sociedad ganancial en liquidación, en congruencia con la unanimidad que preside la gestión y disposición de esa masa patrimonial (arts. 397, 1058 y 1401 CC), requiere que las actuaciones procesales respectivas se sigan contra todos los titulares (art. 20 LH). Esta exigencia se funda en la existencia de un patrimonio en liquidación, en el que los bienes que lo integran solo podrán transmitirse cuando haya concurso de todos sus titulares, posibles destinatarios finales de los mismos, en tanto no se lleven a cabo las adjudicaciones resultantes de la liquidación.
En consecuencia, mientras subsista la comunidad postganancial disuelta y sin liquidar, si se pretende el embargo de la totalidad de la finca, debe acreditarse que los herederos del cónyuge premuerto han sido demandados, en los términos del artículo 166 del Reglamento Hipotecario.

IMPOSIBLE PRÓRROGA DE ANOTACIÓN DE EMBARGO YA CADUCADA
Resolución de 12 de noviembre de 2024 (BOE 5 de diciembre de 2024). Descargar

Tomada la prórroga de la anotación el día 30 de abril de 2020 (durante la vigencia del estado de alarma), su caducidad se produciría el 10 de junio de 2024 y habiéndose presentado el mandamiento de prórroga el 5 de julio de 2024 fue correcta la actuación del registrador de no practicar dicha prórroga y cancelar el embargo por caducidad.

ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO: NECESIDAD DE ACREDITAR EL FALLECIMIENTO DEL TITULAR REGISTRAL
Resolución de 19 de noviembre de 2024 (BOE 18 de diciembre de 2024). Descargar

Es objeto de recurso la negativa de la registradora a practicar una anotación de embargo ordenada en un procedimiento de ejecución de títulos judiciales seguido contra la herencia yacente de los titulares registrales de la finca, al no haberse acreditado el fallecimiento del titular registral de la finca embargada y no haberse observado los requisitos necesarios para que la demanda contra la herencia yacente cumpla las exigencias derivadas del principio de tracto sucesivo.
La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación, pues si bien el recurrente aportó al escrito del recurso una serie de documentos que no fueron presentados en el Registro al tiempo de emitir la calificación, ni posteriormente, una vez recaída esta, a efectos de intentar la subsanación de los defectos apreciados, conforme al artículo 326 de la Ley Hipotecaria: “El recurso deberá recaer exclusivamente sobre las cuestiones que se relacionen directa e inmediatamente con la calificación del Registrador, rechazándose cualquier otra pretensión basada en otros motivos o en documentos no presentados en tiempo y forma”.
En cuanto al fondo del asunto, reitera el Centro Directivo que, para extender asientos relativos a procedimientos seguidos contra la herencia yacente del titular registral, en cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 20 de la Ley Hipotecaria, es necesaria la constancia de su fallecimiento, circunstancia que debe ser calificada por el registrador mediante la presentación del certificado de defunción; y en cuanto a la intervención de la herencia yacente, reitera que es principio básico de nuestro sistema registral el de que todo título que pretenda su acceso al Registro ha de venir otorgado por el titular registral o en procedimiento seguido contra él, alternativa que desarrolla en el ámbito registral el principio constitucional de salvaguardia jurisdiccional de los derechos e interdicción de la indefensión y el propio principio registral de salvaguardia judicial de los asientos registrales.