DERECHO CIVIL

PARTE GENERAL

DE NUEVO SOBRE EL JUICIO DE SUFICIENCIA NOTARIAL Y LA CALIFICACIÓN REGISTRAL DEL MISMO
Resolución de 4 de febrero de 2025 (BOE 21 de febrero de 2025). Descargar

Se trata de una escritura de compraventa en la cual, respecto de la representación de la entidad de crédito vendedora, el notario autorizante expresa que se acredita mediante la exhibición de copia auténtica de la escritura de apoderamiento cuyos datos se reseñan, con indicación del notario autorizante, fecha de otorgamiento, número de protocolo e inscripción en el Registro Mercantil. Se trata de una escritura de sustitución de poder y dicho notario afirma que el apoderado se encuentra especialmente facultado para dicha compraventa según autorización que consta en un documento unido expedido por dos personas cuyas firmas están legitimadas por otro notario por ser coincidentes con otras que de ellas constan en su libro indicador.

El registrador basa su negativa a la inscripción en que la certificación complementaria de la representación es un documento privado cuya firma no ha sido legitimada correctamente, y por ello concluye que el juicio notarial sobre la representación de la entidad vendedora es incongruente.
Señala la Dirección General, resumiendo, la reiterada doctrina del Tribunal Supremo en este aspecto:
1º) Que corresponde al notario emitir un juicio de suficiencia de las facultades de representación, con una reseña del documento auténtico del que resulta la representación, que debe ser congruente con el negocio jurídico representativo. Y la función del registrador es calificar la existencia de esta reseña y del juicio notarial de suficiencia, así como su congruencia con el negocio jurídico otorgado.
2º) La valoración de la suficiencia de las facultades de representación del otorgante de la escritura le corresponde al notario autorizante de la escritura, sin que el registrador pueda revisar dicho juicio de suficiencia, en la medida en que resulte congruente con el contenido del título al que se refiere.
3º) Para emitir ese juicio de suficiencia, el notario autorizante ha de examinar la existencia, validez y vigencia del poder del que resulta la legitimación. Y en la escritura o el título otorgado, el notario debe dejar constancia expresa de que ha cumplido esa obligación, es decir, que ha comprobado la validez y vigencia del poder, además de realizar una reseña identificativa del documento auténtico que se le haya aportado para acreditar la representación alegada.
Por otro lado, manifiesta la Dirección que es razonable el juicio emitido por el notario autorizante cuando interpreta que dicha autorización es ese acto interno de esa misma entidad vendedora que lo ha previsto (como admitió este Centro Directivo en las citadas Resoluciones de 14 y 20 de febrero de 2007, entre otras) a modo de control precedente ad intra que complementa al poder que ineludiblemente ha de estar documentado en escritura pública ex artículo 1280.5.º del Código Civil; y, todo ello, porque debe coordinarse la necesaria agilidad en el tráfico jurídico civil con la posibilidad de que el dominus negotii establezca sus mecanismos de control interno que le aseguren, primero, una unidad de criterio en el giro o tráfico que desempeña y, segundo, un adecuado control acerca de quién lo lleva a efecto. Y si la referida condición a que se sujeta el poder, constituida por esa “autorización con firmas legitimadas”, se interpreta literal y teleológicamente, atendiendo además a la realidad social (esa práctica absolutamente generalizada a que se refiere el notario recurrente) así como a los actos propios de la entidad poderdante manifestados en la reiteración de apoderamientos análogos al objeto de debate en este expediente, no puede afirmarse que el juicio notarial de suficiencia de las facultades representativas así acreditadas sea claramente erróneo. Por ello, la objeción que opone en registrador no puede ser confirmada.

COMPRAVENTA

ESCRITURA DE OPCIÓN DE COMPRA: DEBE DETERMINARSE EL RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL DEL OPTANTE CASADO
Resolución de 10 de enero de 2025 (BOE 12 de febrero de 2025). Descargar

Se constituye en favor de la sociedad y de un particular, y por mitades indivisas, un derecho de opción de compra sobre determinada finca registral con sujeción a los pactos, términos y condiciones estipulados en la escritura, pero sin hacer constar el régimen económico matrimonial del particular optante.
Confirma la Dirección General que con arreglo a los artículos 159 del Reglamento Notarial y 51.9 del Reglamento Hipotecario, dicha circunstancia debe constar en la escritura, pues en la inscripción deberá figurar si el sujeto es soltero, casado, viudo, separado o divorciado, y se exige hacer constar el régimen económico-matrimonial y el nombre, apellidos y domicilio del cónyuge si la persona a cuyo favor ha de practicarse la inscripción es casada y el acto o contrato que se inscriba afecta a los derechos presentes o futuros de la sociedad conyugal, como es este supuesto.

VENTA A ARRENDATARIO Y DACIÓN EN PAGO POSTERIOR: NO HAY PACTO COMISORIO
Resolución de 15 de enero de 2025 (BOE 13 de febrero de 2025). Descargar

Una entidad bancaria vende una vivienda a dos cónyuges, que manifiestan ser arrendatarios de la finca, y que la adquieren en virtud de su derecho de adquisición preferente; en la segunda escritura, de dación en pago, los cónyuges reconocen adeudar a una sociedad una cantidad, igual al precio de la anterior compraventa, como consecuencia de un préstamo hecho precisamente para la compraventa, y la ceden en pago a la sociedad acreedora, si bien permanecerán en la vivienda como arrendatarios. La registradora considera que la compleja operación revela la falsedad de la causa en la compraventa y encubre un negocio disimulado.
La Dirección General estima el recurso, señalando que la declaración sobre una posible simulación negocial debe quedar reservada al ámbito judicial, dado lo limitado de los medios de calificación de que dispone el Registrador (títulos presentados y asientos del Registro -tal como resulta del art. 18 LH-). Y ha de ponerse de relieve que la calificación e inscripción de los documentos presentados, no impedirá el procedimiento que pueda seguirse ante los tribunales sobre la validez o nulidad del título -la inscripción no convalida actos y contratos nulos conforme a las leyes-; ni prejuzgará los resultados del mismo procedimiento (cfr. arts. 66 LH y 101 RH), toda vez que, como ya se expresara en la Resolución de este Centro Directivo de 12 de septiembre de 1937 (reiterada por otra Resolución de este Centro Directivo de 22 de junio de 2006): “(...) la simulación, el fraus legis u otro hipotético negocio de los denominados por la doctrina oblicuos o indirectos son posibles en casi todos los actos jurídicos y en su apreciación la Registradora excede en este caso de la función calificadora”.

EL PACTO COMISORIO NO PUEDE SER APRECIADO EN LA CALIFICACIÓN REGISTRAL SI NO ESTÁ CLARAMENTE ESTABLECIDO
Resolución de 15 de enero de 2025 (BOE 13 de febrero de 2025). Descargar

Se otorga una escritura de dación en pago en la que se transmite un inmueble en pago de un préstamo constituido ese mismo día en escritura anterior. La registradora considera que es necesario acreditar que es un crédito vencido, porque si no se trata de una transmisión en ejercicio de un pacto comisorio.
La Dirección General revoca la calificación considerando que excede de la calificación registral el considerar que hay un pacto comisorio, prohibido en los artículos 1859 y 1884 del Código Civil, señalando que el comiso prohibido es el que se conviene ex ante, pues la razón de ser de su prohibición es asegurar la conmutatividad del contrato, protegiendo al deudor ante los posibles abusos del acreedor; de ahí que tradicionalmente se admitiera, si bien con cautelas, la introducción de esta facultad comisoria si se efectuaba con posterioridad al nacimiento de la obligación garantizada, mediante el denominado pacto ex intervalo.
Además, en nuestro ordenamiento actual se recogen nuevas figuras de realización de un bien dado en garantía, como en el Convenio relativo a garantías internacionales sobre elementos de equipo móvil, hecho en Ciudad del Cabo el 16 de noviembre de 2001 (con Instrumento de Adhesión de España publicado en el Boletín Oficial del Estado el 4 de octubre de 2013), que permite al acreedor de los bienes dados en garantía apropiarse de ellos o venderlos o arrendarlos, siempre que ello se haga de una forma comercialmente razonable; y el Real Decreto ley-5/2005, de 11 de marzo, el cual, en caso de garantías sobre dinero, valores o derechos de crédito, concede al beneficiario de la garantía un derecho de apropiación o de disposición, siempre que tanto la valoración de las garantías como el cálculo de las obligaciones financieras se haga de manera comercialmente correcta.
En consecuencia, la prohibición de pacto comisorio ex artículo 1859 de Código Civil no es absoluta en nuestro Derecho, sino que admite excepciones siempre que objetivamente sea posible la adecuada defensa del deudor y el logro del adecuado equilibrio entre los intereses de éste y los del acreedor. Para lo cual es necesario un análisis caso por caso, con detallado examen de las circunstancias concurrentes, de modo que toda calificación registral ha de formularse atendiendo a los términos del documento objeto de la misma y a los propios asientos del Registro, sin que el registrador, ni la propia Dirección General, pueden conjeturar acerca de intenciones de las partes en aquellos casos en que no exista clara y patente constatación.

SI CONSTA EL CARÁCTER PRIVATIVO DE UN BIEN EN EL REGISTRO NO ES NECESARIO ACREDITAR DICHO RÉGIMEN EN LA VENTA
Resolución de 16 de enero de 2025 (BOE 13 de febrero de 2025). Descargar

Se vende por una persona con vecindad local de Álava una participación indivisa en un local que le pertenece por legado con carácter privativo. La registradora solicita la acreditación de que no está sujeto al régimen de comunicación foral vizcaíno. El notario autorizante presenta recurso, admitido por la Dirección General, que considera que, constando el régimen privativo en el registro, y sin que el vendedor haya cambiado de vecindad no procede lo exigido en la calificación.

OPCIÓN DE COMPRA QUE IMPLICA PACTO COMISORIO
Resolución de 16 de enero de 2025 (BOE 13 de febrero de 2025). Descargar

Cuestión ya resuelta por la Dirección General en resoluciones anteriores, ya expuestas en el número anterior 119 de esta Revista EL NOTARIO DEL SIGLO XXI, en la que se impide la inscripción de una escritura en la que se establece una opción de compra al considerar que se trata de un negocio indirecto con una finalidad de garantía extraña a la causa del contrato de opción, y que resulta contraria a la prohibición del pacto comisorio; ya que se esconde un comiso que permite a la parte optante, o acreedora, hacerse dueña de la finca ofrecida en garantía sin los requisitos y cautelas de la ejecución procesal.

NOTIFICACIÓN A LOS ARRENDATARIOS EX ARTÍCULO 25 DE LA LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS: GARANTÍA DE CONOCIMIENTO
Resolución de 22 de enero de 2025 (BOE 19 de febrero 2025). Descargar

Se pretende la venta de vivienda y garaje arrendados. La notificación presencial a los arrendatarios ex artículo 202 del Reglamento Notarial (única que respecto de todas las condiciones definitivas de la venta se ha intentado) ha sido infructuosa.
Señala el Centro Directivo que, a la luz de lo establecido en los artículos 202 y 203 del Reglamento Notarial, debe concluirse que en el presente caso era necesaria una doble actuación notarial, que diera cobertura al menos a dos intentos de notificación con entrega de la correspondiente cédula, uno efectuado mediante la personación del notario en el domicilio en que la notificación había de practicarse, y otro mediante su envío por correo certificado con acuse de recibo (o por cualquier otro procedimiento que permitiera dejar constancia fehaciente de la entrega.

COMPRAVENTA POR CÓNYUGES DE NACIONALIDAD ISRAELÍ
Resolución de 28 de enero de 2025 (BOE 19 de febrero 2025). Descargar

Para inscribir la adquisición realizada conjuntamente por los cónyuges, en este caso israelitas, según el artículo 92 del Reglamento Hipotecario, basta que se haga constar por el notario que la Ley aplicable es la israelí; de modo que el momento de la enajenación posterior -voluntaria o forzosa- será cuando hayan de tenerse en cuenta las consideraciones expresadas en dicha calificación registral y acreditarse el concreto derecho israelí aplicable. Este criterio ha seguido la Dirección General en Resolución de 29 de julio de 2024 en un caso análogo en el que el régimen económico-matrimonial era el legal supletorio de la nacionalidad israelí de los compradores. Y, aunque en el caso del presente recurso se trata de un matrimonio contraído después de la entrada en vigor de la Ley del Matrimonio (Relaciones Patrimoniales) de 1973 citada por el registrador en su calificación, éste no afirma que el régimen aplicable sea inequívocamente de comunidad diferida, similar al de participación de ganancias, sino que se refiere a tal régimen como hipótesis. Además, recientemente, algunas Audiencias Provinciales han puesto de manifiesto que, aun cuando se trate de regímenes económico-matrimoniales de participación de ganancias, prevalece la norma del artículo 92 sobre la del artículo 54 del Reglamento Hipotecario (cfr. sentencia de la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Málaga número 28/2003, de 20 de enero, relativa a la Resolución de esta Dirección General de 10 de junio de 2020 en un caso de adquisición por cónyuges cuyo régimen económico-matrimonial era el de participación de ganancias legal supletorio en Alemania; con cita, entre otras, de la sentencia de la Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife número 371/2019, de 3 de octubre, relativa a un supuesto de aplicación del régimen legal de Reino Unido).
Por tanto, concluye el Centro Directivo que la objeción registral de falta de determinación de la proporción de adquisición de cada cónyuge no tiene sentido.

RESOLUCIÓN DE COMPRAVENTA E INMUEBLE GANANCIAL: LA DEMANDA HA DE DIRIGIRSE CONTRA AMBOS CÓNYUGES
Resolución de 4 de febrero de 2025 (BOE de 21 de febrero de 2025). Descargar

Es objeto de recurso la negativa de la registradora a una sentencia dictada en procedimiento ordinario por la que se declara la resolución de una compraventa y se ordena la correspondiente cancelación de la inscripción provocada por dicha venta y la reinscripción de la propiedad a favor de los entonces vendedores, señalando como defecto la registradora que tratándose de una finca inscrita a nombre del demandado, con carácter presuntivamente ganancial, no consta que su cónyuge haya intervenido en el procedimiento, incumpliéndose así las exigencias derivadas del principio de tracto sucesivo.
La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación, señalando que el cónyuge del titular registral, que adquirió con carácter presuntivamente ganancial, tiene derechos sobre la finca, pues ésta se presume integrante del patrimonio ganancial; por lo tanto, todos los actos dispositivos sobre la finca requieren su consentimiento.

APARIENCIA DE OPCIÓN QUE ESCONDE UN PACTO COMISORIO PROHIBIDO
Resolución de 12 de febrero de 2025 (BOE 28 de febrero 2025). Descargar

En este caso, ya se han entregado grandes cantidades a cuenta de una opción, antes de que pueda ejercitarse y se le permite al acreedor que pueda unilateralmente deducir, mediante un cálculo aproximado del importe de compra, las deudas que a su solo juicio tiene el concedente. Asimismo, se pacta el ejercicio unilateral por el “optante” en el caso de que no consiga localizar al concedente por medio de burofax. De ello se aprecia una opción con una clara finalidad de garantía (de una operación de financiación), que vulnera la prohibición de pacto comisorio.
El Centro Directivo, sí que admite pacto de ejercicio unilateral de la opción sin necesidad de la intervención del concedente del derecho, siempre que haya habido exacto cumplimiento de los requisitos pactados para la inscripción a favor del optante. Y en Resolución de 18 de julio de 2022 (reiterada en otros posteriores), resolvió que el pacto que regula la forma de notificación a la parte concedente de la opción constituye una cláusula esencial del contrato. Se admite la notificación por medio de burofax (cfr. Resolución de 14 de mayo de 2019), pero en nuestro caso, dada la trascendencia de los efectos resultantes del acto notificado (transmisión del dominio en ejercicio de derecho de opción), tal notificación debe ser realizada por conducto notarial. Y es que como ocurre en el caso de la condición resolutoria del artículo 1504 del Código Civil, que exige notificación notarial o judicial, éstas no solo acreditan la entrega y contenido de las notificaciones y requerimientos, sino que también “posibilitan la adecuada oposición del receptor”; todo ello facilitaría, con la voluntaria intervención del concedente, que se haya dado exacto cumplimiento de los requisitos pactados para la inscripción a favor del optante. Pero en el supuesto calificado, la inadmisibilidad del régimen de notificaciones pactado se hace más evidente si tomamos en consideración que la parte optante asume, a todos los efectos, que el hecho de no recibir los burofaxes que a tal efecto se le remitan no derivará en falta de notificación para el correcto ejercicio de la opción de compra, comprometiéndose a notificar cualquier cambio de domicilio.

CONTRATOS

ARRENDAMIENTO: NECESIDAD DE FIJAR EL PLAZO DE DURACIÓN
Resolución de 11 de diciembre de 2024 (BOE 8 de febrero de 2025). Descargar

Es objeto de recurso la negativa de la registradora a inscribir una escritura de elevación a público de un contrato de arrendamiento señalando como defectos que la finca consta inscrita a favor de persona distinta del otorgante del arrendamiento, y que, sin perjuicio de su validez o no entre las partes, el arrendamiento por tiempo indefinido no es inscribible por conculcar el principio de especialidad.
La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación. Respecto al primero de los defectos recuerda que es principio básico de nuestro Derecho hipotecario, el de tracto sucesivo, en virtud del cual, para inscribir un título en el Registro de la Propiedad se exige que esté previamente inscrito el derecho del transmitente; y respecto al segundo defecto, el principio de especialidad registral exige la determinación del contenido del derecho inscrito, imponiendo el artículo 1543 del Código Civil la fijación de un plazo al contrato de arrendamiento; reitera el Centro Directivo que la fijación por las partes de un plazo indefinido desnaturalizaría el arrendamiento, es decir, que el plazo de duración del contrato, incluso su conversión en indefinido, no puede quedar al arbitrio del arrendatario, sino que cualquiera de las dos partes puede reclamar su terminación, oponiéndose a cualquiera de las prórrogas.

RESOLUCIÓN UNILATERAL DE CESIÓN ONEROSA DE DERECHO DE SUPERFICIE
Resolución de 2 de enero de 2025 (BOE 12 de febrero de 2025). Descargar

La cuestión a resolver en este expediente consiste en determinar si es posible inscribir la resolución de un contrato de constitución de derecho de superficie y cesión onerosa del mismo, que se había celebrado entre un Ayuntamiento y una mercantil e inscrito en el Registro de la Propiedad, por incumplimiento por parte del cesionario de determinadas obligaciones esenciales cuyo incumplimiento se había configurado como causa de extinción del contrato según el pliego de condiciones de éste, en virtud de un acuerdo de resolución adoptado por el propio Pleno del Ayuntamiento.
El registrador considera que no es posible practicar la inscripción por haber observado tres defectos: a) no consta el haberse notificado el procedimiento a los distintos titulares de dominio y cargas de las fincas objeto del procedimiento que no pertenecen a la mercantil, con quien se ha entendido dicho procedimiento, que en el momento de solicitarse la inscripción solo ostenta la titularidad de parte del total de las fincas a las que se extiende el derecho de superficie; b) no consta la firmeza en vía administrativa del acuerdo de resolución; y c) no se considera idóneo el procedimiento administrativo seguido para la resolución del contrato, entendiéndose que dicha resolución sólo puede tener lugar a través del correspondiente procedimiento seguido ante los tribunales de la jurisdicción civil.
La Dirección confirma la nota sobre la base de que no estamos ante un contrato administrativo especial y exige para llevar a cabo la resolución del contrato de constitución del derecho de superficie y de cesión oneroso del mismo en su día efectuada y la consiguiente cancelación de dicho derecho de superficie inscrito, el consentimiento expreso de los titulares registrales o en su defecto la oportuna resolución judicial.

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO: CIF REVOCADO Y CONSTANCIA DE PRÓRROGA
Resolución de 14 de enero de 2025 (BOE 13 de febrero de 2025). Descargar

Debe decidirse en este expediente si es o no inscribible una escritura de elevación a público de un contrato privado de arrendamiento y prórroga de la duración del mismo en la que concurren las circunstancias siguientes: mediante escritura de fecha 13 de marzo de 2023, se otorga elevación a público de un contrato privado de arrendamiento de un inmueble, de fecha 2 de enero de 2007, en el que se señala el plazo de duración de un año prorrogable por nueve años más; en el cuerpo de la escritura se amplía el plazo de duración del contrato “por un período de 20 años desde la fecha”; la entidad arrendataria tiene su número de identificación fiscal revocado; se aporta una solicitud de rehabilitación del número de identificación fiscal de la citada entidad, sin que se justifique la efectiva rehabilitación del mismo. El registrador, en la última calificación, señala como defectos los siguientes: a) constando el número de identificación fiscal de uno de los otorgantes como revocado, no procede la toma de razón, y b) es preciso hacer constar expresamente la fecha desde la cual se acuerda la ampliación del plazo de duración del contrato.
La Dirección General confirma los defectos señalados por el registrador: el número de identificación fiscal de uno de los otorgantes consta como revocado. Y, además, es preciso hacer constar la fecha desde la cual se acuerda la ampliación del plazo de duración del contrato, pues se dice que es desde la “firma del contrato”, dejando la duda de si se refiere al documento privado, a la finalización de la prórroga primitiva o a la escritura de elevación a público.

RENTA DE ARRENDAMIENTO FIJADA CON RELACIÓN A UNA SUPERFICIE CATASTRAL DISTINTA DE LA REGISTRAL
Resolución de 14 de enero de 2025 (BOE 13 de febrero de 2025). Descargar

Mediante escritura pública de arrendamiento, la titular registral de la finca la cede en arrendamiento a una sociedad, fijándose una renta con relación a los metros que tiene la finca en la realidad física, que se acredita con la certificación catastral descriptiva y gráfica de la parcela, que se corresponde con la identidad de la finca registral. Presentada dicha escritura en el Registro de la Propiedad, suspende la inscripción por discrepar los metros existentes en la realidad física y catastral, que son 131.979 m2, con la superficie registral de la finca que es de 118.250 m2, por lo que entiende que debe rectificarse previamente la descripción de la finca o que el arrendatario consienta la inscripción.
La Dirección General rebate el criterio de la registradora, y dice que de lo pactado “no puede deducirse el carácter incierto de la renta, pues se fija una cantidad de dinero determinada”. La registradora puede iniciar la tramitación del expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria para rectificar la descripción, pero el resultado del expediente no condicionará la inscripción del arrendamiento.

OBRA NUEVA Y DIVISIÓN HORIZONTAL

DESVINCULACIÓN DE ANEJO EN VIRTUD DE SENTENCIA
Resolución de 10 de diciembre de 2024 (BOE 8 de febrero de 2025). Descargar

Es objeto de recurso la negativa del registrador a practicar la inscripción de un trastero como finca independiente en virtud de una sentencia de la Audiencia Provincial que desestima un recurso de apelación presentado contra una sentencia dictada por un Juzgado de Primera Instancia, en la que se daban por validos determinados acuerdos de la comunidad de propietarios, entre ellos, la desvinculación de dicho trastero. El registrador deniega la inscripción, señalando que el hecho de que se reconozca la propiedad de un determinado bien inmueble en sentencia judicial no puede implicar que se omitan los requisitos que, para la inscripción de dicho bien, establece la legislación, por lo que es necesario otorgar escritura pública de segregación para que pueda practicarse la inscripción.
La Dirección General estima el recurso y revoca la nota de calificación, señalando que la sentencia, conceptualmente, es título hábil para ordenar la rectificación del Registro.

CONSTRUCCIÓN DE SÓTANO EN CONJUNTO INMOBILIARIO EN RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL TUMBADA
Resolución de 17 de diciembre de 2024 (BOE 6 de febrero 2025). Descargar

No es inscribible una ampliación de obra nueva consistente en la creación de una planta sótano de una vivienda unifamiliar integrada en un complejo inmobiliario formado por varias viviendas unifamiliares adosadas en régimen de división horizontal, sin el acuerdo de la junta de propietarios, para la desafectación y cesión sobre el subsuelo o bien para la modificación de los estatutos. La calificación realizada por los propios constituyentes del régimen de división horizontal de la finca matriz y los elementos independientes que integran el “Conjunto Residencial”, “en régimen de propiedad horizontal”, unido a la remisión explícita que en el título constitutivo y en los estatutos se hace a la Ley sobre Propiedad Horizontal, lleva a concluir que se trata de una propiedad horizontal tumbada, lo que conlleva el mantenimiento de la unidad jurídica y funcional de la finca, permaneciendo el suelo y el vuelo como elementos comunes.

EL DERRIBO DEL EDIFICIO IMPLICA LA TITULARIDAD DEL SOLAR CON ARREGLO A LAS CUOTAS PREEXISTENTES EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL
Resolución de 10 de enero de 2025 (BOE 12 de febrero de 2025). Descargar

Se trata de una escritura de declaración de derribo-demolición (por antigüedad) y extinción de la propiedad horizontal, otorgada por los titulares por mitades indivisas de los departamentos que componían el edificio. La registradora considera necesario que se concrete la cuota correspondiente a cada uno de ellos sobre la parcela resultante (cita la RDGRN de 28 de abril de 1999).
Pero dice la Dirección General que esa titularidad dominical -por mitad expresada, no se olvide- que recaía sobre el conjunto del edificio, se proyecta ineludiblemente sobre el elemento común por esencia de la propiedad horizontal: el suelo, el cual necesariamente ha pasado a constituir el objeto de un proindiviso ordinario y sobre el que los dos comuneros no pueden sino ostentar -por un puro efecto reflejo- una titularidad porcentual del cincuenta por ciento cada uno. Porcentaje que idealmente es el que ya detentaba cada uno de ellos sobre un edificio que en la realidad física no existía desde hace más de setenta años; y sí, obvio es decirlo, sobre el suelo que teóricamente le servía de soporte.

NO ES NECESARIO APORTAR EL LIBRO DEL EDIFICIO Y EL CERTIFICADO DE EFICIENCIA ENERGÉTICA EN UNA DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA DE NAVE INDUSTRIAL EN GALICIA
Resolución de 10 de enero de 2025 (BOE 13 de febrero de 2025). Descargar

Se debate si resulta preceptivo presentar el libro del edificio y el certificado de eficiencia energética para declarar una obra nueva terminada en Galicia consistente en una nave industrial como exige la registradora. La Dirección General estima el recurso dado que el artículo 2 de la Ley 8/2012, de 29 de junio, de Vivienda de Galicia, y el artículo 2.2.d) del Decreto 128/2016, de 25 de agosto, por el que se regula la certificación energética de edificios en la Comunidad Autónoma de Galicia, los exigen únicamente para edificaciones destinadas a viviendas.

MODIFICACIÓN DE ESTATUTOS: CONSENTIMIENTO UNÁNIME
Resolución de 29 de enero de 2025 (BOE 19 de febrero de 2025). Descargar

Si en el Registro aparecen inscritos derechos de dominio adquiridos por terceras personas en un momento posterior a la fecha de adopción de los acuerdos debatidos, es necesario que dicha modificación de los estatutos cuente con el consentimiento de esos nuevos titulares de elementos privativos, por cuanto estos terceros no pueden verse afectados por las modificaciones del título constitutivo que no hubieren sido inscritas oportunamente.

OBRA NUEVA ANTIGUA Y DIVISIÓN HORIZONTAL: LICENCIA
Resolución de 4 de febrero de 2025 (BOE 21 de febrero de 2025). Descargar

El supuesto de hecho es el siguiente: se declara una obra nueva antigua sobre una finca rústica y se procede a su división horizontal describiéndose las partes del mismo susceptibles de aprovechamiento independiente en dos fincas sin perjuicio de permanecer indivisible la totalidad de la finca sobre la que se asientan, quedando el suelo como elemento común. El registrador sostiene que como consecuencia de dicha operación existen fincas físicamente independientes entre sí, presume la existencia de una división del terreno y de una parcelación urbanística, sin acreditación de la concesión de licencia urbanística o de declaración municipal de innecesariedad con arreglo a la legislación aplicable (arts. 53 y 78 RD 1093/1997, de 4 de julio y 148 Ley 11/2018, de 21 de diciembre, de ordenación territorial y urbanística sostenible de Extremadura).
Confirma el Centro Directivo el criterio de la calificación, señalando que la atribución a cada uno de los elementos privativos del uso exclusivo de una determinada parcela de terreno, de manera que se agota la superficie de la finca no ocupada por las edificaciones, pugna frontalmente con la consideración del legislador de ser elementos comunes los necesarios para el uso y disfrute del edificio, indivisibles e inseparables, de forma que tal atribución implica una efectiva división del suelo. Existe, además, un informe de del Ayuntamiento que certifica que la parcela físicamente está dividida en dos partes, separadas por una valla, existiendo en cada parte una edificación y una puerta de acceso al camino público. En conclusión, no cabe admitir el acceso al Registro bajo el régimen del artículo 28.4 de la Ley de Suelo estatal de la división horizontal tumbada que se formaliza en la escritura calificada, pues no se puede admitir en este caso la configuración registral independiente de los elementos privativos de la división horizontal sin la oportuna licencia por suponer una división de suelo y no resultar aplicable tal régimen de acceso registral a los actos afectantes al suelo, particularmente en el ámbito de la legislación urbanística extremeña, donde se requiere que se aporte dicha licencia o en todo caso la declaración municipal de su innecesariedad.

LAS LIMITACIONES AL ALQUILER TURÍSTICO NO PUEDEN EXTENDERSE A OTROS USOS DE LAS VIVIENDAS
Resolución de 6 de febrero de 2025 (BOE 21 de febrero de 2025). Descargar

Se adopta un acuerdo que comprende algunas limitaciones y prohibiciones que exceden del ámbito a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, pues -además de algunos usos que sí que estarían incluidos en dicho ámbito- se refiere al uso turístico en general aun cuando no esté sometido a un régimen específico derivado de su normativa sectorial y, por ello, no puede ser adoptado con la mayoría establecida en la regla duodécima del citado artículo 17 de la Ley sobre Propiedad Horizontal.
La Dirección General confirma la nota al exigir el acuerdo unánime de todos los propietarios, circunstancia ésta que hace innecesario decidir sobre la segunda de las objeciones expresadas en la calificación, toda vez que consta la oposición de uno de los propietarios.

RECTIFICACIÓN DE SUPERFICIE EN ELEMENTO INTEGRANTE DE UN EDIFICIO EN PROPIEDAD HORIZONTAL
Resolución de 12 de febrero de 2025 (BOE 28 de febrero de 2025). Descargar

La registradora entiende para la rectificación de la superficie construida de un elemento privativo, por afectar al título constitutivo de la propiedad horizontal, será necesario el previo acuerdo de la junta de propietarios autorizando tal modificación, que precisará el otorgamiento de la correspondiente escritura pública, hecho confirmado por la Dirección General, que afirma que se podrá practicar con la referencia catastral por aplicación del 201.3 de la Ley Hipotecaria.

DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA POR ANTIGÜEDAD
Resolución de 12 de febrero de 2025 (BOE 28 de febrero de 2025). Descargar

Se suspende la inscripción de un acta de rectificación de descripción de vivienda señalando la registradora dos defectos: la arquitecta no certifica que se “ha ejecutado conforme a la licencia”; y que no se ha aportado certificado de tasación de la obra finalizada. Los recurrentes alegan que su pretensión es la declaración de fin de obra por antigüedad y que no pretenden hacer constar el cumplimiento de la condición suspensiva para la fijación de la tasación a efectos hipotecarios, estipulada en la escritura de préstamo hipotecario.
La Dirección General estima el recurso y revoca la nota de calificación señalando que si bien en el acta notarial que motiva el recurso no se contiene una declaración expresa respecto de la vía por la que se opta para la inscripción de la finalización de la obra nueva, sí hay indicios suficientes para constatar que se opta por la vía del artículo 28.4 de declaración de obra por antigüedad. Respecto del segundo defecto, concluye que en el acta de rectificación y terminación de obra no se pretende acreditar el cumplimiento del requisito exigido en la escritura de préstamo hipotecario para poder disponer del saldo final del préstamo y dar cumplimiento a la fijación de la tasación estipulada en la escritura, si no, únicamente rectificar la descripción y declarar la terminación de la obra.

DERECHO DE FAMILIA/SOCIEDAD DE GANANCIALES

CONVENIO REGULADOR Y EXTINCIÓN DE CONDOMINIO
Resolución de 10 de diciembre de 2024 (BOE 8 de febrero de 2025). Descargar

Se deniega la inscripción de una adjudicación de determinados inmuebles, mediante convenio regulador aprobado en un procedimiento judicial de guarda y custodia de hijos menores no matrimoniales, señalando la registradora que la adjudicación de bienes en un convenio regulador es factible a los efectos de su inscripción en el Registro de la Propiedad cuando se produzca en ejecución de una situación de crisis matrimonial; fuera de este contexto, carece de fundamento legal, por cuanto si bien las operaciones relativas a la guarda y custodia de hijos menores deben ser objeto de autorización o aprobación judicial, las operaciones de liquidación de la comunidad de bienes existentes entre los padres resultan ajenas a la habilitación que a los efectos de la inscripción en el Registro establece la legislación hipotecaria.
La recurrente alega que, según la doctrina del Centro Directivo, es inscribible el convenio regulador sobre liquidación del régimen económico-matrimonial que conste en testimonio judicial acreditativo de la aprobación de dicho convenio; y en Cataluña existe equiparación entre parejas estables y matrimoniales en lo que se refiere a la liquidación del patrimonio habido en común.
La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación señalando que, a los efectos de su inscripción, no puede admitirse el convenio regulador, aprobado judicialmente, como documento de formalización de la extinción de una comunidad de bienes adquiridos al margen o en ausencia de todo régimen conyugal. Concluye el Centro Directivo que la existencia dentro del convenio de negocios complejos, en el que la toma de menos por un cónyuge del remanente común se compensa con adjudicación de bienes privativos del otro cónyuge o, simplemente, negocios adicionales a la liquidación, independientes jurídicamente de ésta, con su propia causa, deben tener su reflejo documental, pero no puede pretenderse su inscripción por el mero hecho de que consten en el convenio regulador de la separación o divorcio cuyo contenido propio es un negocio que es exclusivamente de liquidación del régimen económico-matrimonial.

DERECHO DE SUCESIONES

PAGO EN METÁLICO DE LEGÍTIMA EX ARTÍCULO 841 Y SIGUIENTES DEL CÓDIGO CIVIL: EFECTOS DE LA CADUCIDAD DE SU POSIBLE EJERCICIO
Resolución de 17 de diciembre de 2024 (BOE 6 de febrero de 2025). Descargar

En el presente supuesto de hecho, ha caducado la facultad de pago de la legítima en metálico, por lo que resulta preciso repartir la herencia conforme a las disposiciones generales de la partición; cabe la posibilidad de que los perceptores puedan admitir voluntariamente el pago en metálico aun después de haber transcurrido el año, en cuyo caso podría considerarse que habrían confirmado esta opción y que habrían renunciado a su derecho a pedir la partición conforme a las reglas ordinarias; practicada la interpellatio in iure, y, ante la no contestación de los requeridos, la ley determina que la herencia está aceptada pura y simplemente, pero esto no implica que se haya consentido en la partición y adjudicación realizada de forma unilateral y sin contar con los interpelados y además entender que no ha caducado la facultad de pago en metálico.
En definitiva, señala la Dirección General que el hecho de que los legitimarios acepten la herencia no significa que hayan prestado su consentimiento para la partición de la misma y se evite la caducidad de la facultad de pago en metálico. Finalmente, aun cuando la escritura de partición calificada consta únicamente la aprobación notarial de la valoración de la legítima pero no se acompaña la protocolización del cuaderno particional, no es precisa una “aprobación sacramental” de la misma vía notarial; sí que se ha aportado a escritura de aceptación y adjudicación de herencia, en la que constan testimoniados el inventario, adjudicaciones y las circunstancias necesarias para la inscripción, y el acta de cierre del procedimiento de aprobación de ejercicio de la facultad de pago de la legítima en metálico, documentación, que, en el hipotético caso de haberse ejercitado la facultad de pago en metálico de la legítima en el plazo marcado por la ley, sería suficiente para la inscripción.

FALTA MANIFESTAR SI EXISTEN O NO DESCENDIENTES DEL DESHEREDADO
Resolución de 28 de enero de 2025 (BOE 19 de febrero 2025). Descargar

Se deniega la inscripción de la aceptación y manifestación de herencia de sus padres otorgada por cinco de los seis hijos de los causantes, sin manifestarse en la escritura si la hija desheredada tenía o no descendientes.
Se señala que la sola indicación de que los hermanos son los únicos miembros de la comunidad hereditaria del causante, no presupone la inexistencia de descendientes del mismo con derecho a legítima, puesto que éstos no deben ser necesariamente herederos si no han sido apartados expresamente; tampoco es concluyente que en los testamentos no se hubiese hecho referencia alguna a posibles hijos de la desheredada. En el escrito de recurso se manifiesta que la desheredada carece de descendientes, pero esta manifestación ha sido realizada fuera del procedimiento de la calificación.

ADJUDICACIÓN DE HERENCIA: ACREDITACIÓN DE LA CONDICIÓN DE HEREDERO. INTERÉS LEGÍTIMO PARA SOLICITAR UNA COPIA
Resolución de 28 de enero de 2025 (BOE 20 de febrero de 2025). Descargar

Se suspende la inscripción de una escritura de aceptación y adjudicación de herencia en la que uno de los herederos fallece con posterioridad a los causantes, interviniendo en el otorgamiento de dicha escritura uno de los herederos y los hijos del heredero fallecido, reseñando la escritura donde los hijos aceptaron la herencia de su padre. El registrador señala como defecto que no se aporta dicha escritura de aceptación de la herencia, a efectos de acreditar su condición de herederos. El recurrente alega, entre otros motivos, que no puede aportar dicho título por cuanto no presenta ningún derecho sucesorio frente al mismo que le permita solicitar una copia y que debe resultar la descripción del título en la escritura suficiente a los efectos de practicar la inscripción por cuanto dicha condición de herederos ya fue comprobada por el notario autorizante del documento.
La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación. Respecto al primero de los defectos señala la necesidad de aportar o testimoniar el testamento, certificado de defunción y del Registro General de Actos de Última Voluntad o, en su caso, el acta de declaración de herederos ab intestato del causante; y aunque en el presente caso se manifiesta el título de la herencia del que resultan tales circunstancias, no se aporta ni testimonia, aunque sea en relación, por lo que no se acredita el contenido del mismo. Respecto al segundo de los defectos, considera que, en virtud de lo dispuesto en el artículo 224 del Reglamento Notarial, el recurrente tiene interés legítimo para solicitar la copia de herencia reseñada.

DERECHO MERCANTIL

SOCIEDADES/JUNTA GENERAL

FUSIÓN DE SOCIEDADES ÍNTEGRAMENTE PARTICIPADAS
Resolución de 16 de diciembre de 2024 (BOE 7 de febrero de 2025). Descargar

Atendiendo a las concretas circunstancias concurrentes en el presente caso, en que la sociedad absorbida carece de trabajadores y está íntegramente participada por la absorbente -de modo que respecto de los trabajadores de ésta ni siquiera hay modificación de la identidad del empleador- y se hace constar que la fusión no produce efecto alguno sobre el empleo de la absorbente, el defecto expresado por el registrador, quien considera necesario que el órgano de administración manifieste que se ha elaborado y puesto a disposición de dichos trabajadores el informe a que se refiere el artículo 5 del Real Decreto-ley 5/2023, no puede ser confirmado.

LIQUIDACIÓN DE SOCIEDAD: ES NECESARIO EL DEPÓSITO O ASUNCIÓN DE LOS LIBROS Y DOCUMENTOS
Resolución de 14 de enero de 2025 (BOE 13 de febrero de 2025). Descargar

Se elevan a público los acuerdos adoptados por unanimidad de los socios en junta general universal de una sociedad de responsabilidad limitada por los que se aprueba el balance de liquidación, el informe completo sobre las operaciones de liquidación realizadas por el liquidador judicial y el proyecto de división del activo resultante entre los socios. El Registrador Mercantil resuelve no practicar el asiento registral solicitado porque “falta la manifestación, por parte del Liquidador, de que asume el deber de conservar de los libros de comercio, la correspondencia, la documentación y los justificantes concernientes al tráfico de la empresa durante el plazo de seis años a contar desde el asiento de cancelación de la sociedad, o manifestar que la sociedad carece de ellos (Artículo 247.5 del Reglamento del Registro Mercantil)”.
La Dirección General confirma que para la cancelación de los asientos registrales de la sociedad liquidada es necesario el depósito los libros y documentos de la sociedad o la manifestación de los liquidadores de asumir el deber de conservación de dichos libros y documentos durante el plazo de seis años a contar desde la fecha del asiento de cancelación de la sociedad, o de que la sociedad carece de ellos (art. 247.5 RRM).

CONCURSO DE ACREEDORES

COMPRAVENTA: NECESIDAD DE INTERVENCIÓN DEL ADMINISTRADOR CONCURSAL
Resolución de 16 de diciembre de 2024 (BOE 7 de febrero de 2025). Descargar

Procede confirmar íntegramente la fundamentada nota de calificación recurrida en base a los argumentos que en ella se contienen, toda vez que no ha intervenido el administrador concursal prestando autorización o conformidad a la compra efectuada, dada la intervención de las facultades de administración del vendedor establecida en el auto de declaración de concurso; falta la autorización del juez del concurso para la venta, y falta cancelar las cargas para poder transmitir las fincas libres de cargas en los términos del artículo 225 de la Ley Concursal (la finca está gravada con una hipoteca y con un embargo).

CUENTAS ANUALES

AUDITOR NOMBRADO A INSTANCIAS DE LA MINORÍA: DEPÓSITO DE CUENTAS
Resolución de 10 de diciembre de 2024 (BOE 8 de febrero de 2025). Descargar

Se rechaza el depósito de unas cuentas anuales correspondiente al ejercicio 2023 en fecha 30 de julio de 2024, de una sociedad en la que se inició un expediente de designación de auditor a instancia de la minoría, cuya aceptación se produjo el día 3 de septiembre de 2024 y su posterior inscripción el día 16 de septiembre de 2024, por no ir acompañado del informe de auditoría. El recurrente alega que es necesario que conste inscrito el auditor nombrado a instancias de la minoría para que sea exigible la presentación de su informe a efectos de poder practicar el depósito de cuentas.
La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación, reiterando la doctrina del Centro Directivo en virtud de la cual, inscrito el nombramiento de auditor voluntario el depósito de las cuentas solo puede llevarse a cabo si vienen acompañadas del oportuno informe de verificación. De tal modo que presentadas las cuentas a depósito cuando ya había sido solicitado respecto a dichas cuentas el nombramiento de auditor por socio minoritario y teniendo además conocimiento de ello la sociedad, si la junta general en que se aprobaron las cuentas se celebró con anterioridad al nombramiento del auditor designado por el registrador Mercantil, dichas cuentas deberán aprobarse nuevamente para que su depósito pueda tenerse por efectuado.

DERECHO HIPOTECARIO

PROCEDIMIENTO REGISTRAL

PERMUTA DE SOLAR POR OBRA FUTURA: CONDICIÓN RESOLUTORIA NO CANCELABLE
Resolución de 9 de diciembre de 2024 (BOE 6 de febrero 2025). Descargar

En este caso, no es cancelable por caducidad, con ocasión de expedirse una certificación de la finca afectada, una condición resolutoria establecida en un contrato de permuta de solar por obra futura. Consta presentado con anterioridad sobre la misma finca un título que afecta a la subsistencia de la condición resolutoria, debiendo darse prioridad al despacho del mismo o al transcurso del plazo de vigencia del asiento de presentación de dicho título previo. De otro lado, falta el consentimiento para la cancelación de los titulares registrales de la condición resolutoria o sentencia firme que ordene su cancelación. Asimismo, no ha transcurrido el plazo necesario para su cancelación por caducidad, ex artículo 82 de la Ley Hipotecaria.
En la inscripción de la condición resolutoria no se fija un plazo de duración o fecha desde la que comenzar a computar (dies a quo) la duración de la obligación garantizada, ni se establece un plazo en la constitución de la garantía; de ahí que no quepa aplicar el plazo de seis años que resulta de sumar a los cinco años de prescripción de la acción civil (conforme al artículo 1964 del Código Civil, el año adicional de garantía del artículo 82 de la Ley Hipotecaria, entendiendo que se refiere al párrafo quinto de dicho artículo.

RECTIFICACIÓN DE UN ASIENTO POR ERROR EN EL TÍTULO: NECESARIO CONSENTIMIENTO DEL TITULAR REGISTRAL
Resolución de 10 de diciembre de 2024 (BOE 8 de febrero de 2025). Descargar

Es objeto de recurso la negativa a inscribir una instancia privada en la que se solicita la rectificación de un asiento del Registro por error en el título, una escritura de protocolización de cuaderno particional donde se segrega una finca, que genera una nueva finca registral, pero sin hacer referencia a la finca resto, ni adjudicarse la misma. La registradora señala como defecto que, al haberse advertido un error en el originario título de partición de herencia, dicho título deberá ser corregido, siendo necesaria la prestación de consentimiento por todas las partes.
La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación, pues como ha reiterado el Centro Directivo, la rectificación de los asientos exige, bien el consentimiento del titular registral y de todos aquellos a los que el asiento atribuya algún derecho, bien la oportuna resolución judicial recaída en juicio declarativo entablado contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda algún derecho.

RECTIFICACIÓN DE UNA INSCRIPCIÓN YA PRACTICADA
Resolución de 11 de diciembre de 2024 (BOE 8 de febrero de 2025). Descargar

Es objeto de recurso la negativa del registrador a rectificar una inscripción ya practicada solicitada mediante instancia privada, en la que el solicitante, anterior titular registral, alega un error en la práctica de los asientos registrales, considerando que la hipoteca recaía sobre la edificación, sin comprender el resto no edificado y que, por lo tanto, procede rectificar la titularidad de lo no edificado a su favor.
La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación, concluyendo que no existe error material o de concepto, pues la finca registral, en su conjunto, edificación y sobrante de edificación, es la que fue objeto de hipoteca y procedimientos de adjudicación y de aportación; debiendo requerirse en todo caso el consentimiento de los titulares de derechos afectados por tal, eventual, rectificación, o la correspondiente resolución judicial.

DOCUMENTO PRIVADO QUE PRETENDE REVISAR UNA CALIFICACIÓN ANTERIOR
Resolución de 11 de diciembre de 2024 (BOE 8 de febrero de 2025). Descargar

Se presenta un documento privado en el Registro cuya única finalidad es que se declare como defecto no subsanable la designación de un representante de la comunidad hereditaria surgida tras el fallecimiento de un causante.
Señala el Centro Directivo que documentos como los reseñados, que en el fondo responden al único fin de influir en la decisión del registrador, no deben ser tomados en cuenta en el ejercicio de la función calificadora actual o futura, lo mismo que tampoco puedan tenerse en consideración aquellos en que el registrador tenga conocimiento personal, pues los legítimamente interesados tienen abierta la puerta, en su caso, para acudir a la vía judicial e impugnar la validez del acto o actos cuyo acceso registral pudiera considerar improcedentes, y solicitar, en su caso y siempre y cuando quepa su admisibilidad según el Derecho y si así lo acordara la autoridad judicial correspondiente, la oportuna medida cautelar.

INNECESARIA CONSIGNACIÓN DE INDEMNIZACIÓN POR CADUCIDAD DE CONCESIÓN ADMINISTRATIVA
Resolución de 17 de diciembre de 2024 (BOE 6 de febrero 2025). Descargar

Del artículo 175 del Reglamento Hipotecario resulta que la indemnización que hay que consignar no tiene lugar siempre y en todo lugar, sino cuando es procedente, tras el procedimiento administrativo de liquidación correspondiente. Según la documentación administrativa presentada en este caso, esta liquidación se ha realizado, en procedimiento seguido con la concesionaria, si bien al existir deudas compensables, no existe cantidad alguna a compensar. Como señala el Ayuntamiento recurrente, la compensación ha sido acordada expresamente en virtud de un acto administrativo -como es el que nos ocupa-, dada la existencia de un crédito reconocido por la corporación municipal y que tanto la deuda como el crédito estén vencidos, y son líquidos y exigibles. Acordada la compensación, crédito y deuda se extinguen en la cantidad concurrente, por lo que no hay nada que consignar.
A diferencia de otros supuestos (véase por ejemplo el ejercicio de una condición resolutoria, ex art. 175.6.ª RH) la caducidad de la concesión administrativa no determina la retroacción de las prestaciones ex artículo 1123 del Código Civil al momento de la celebración del contrato, como pretende la registradora, de manera que -siempre prevaleciendo los pliegos de condiciones de la concesión- sólo habrá que consignar, en beneficio de acreedores posteriores y del propio concesionario, cuando haya cantidad que indemnizar, lo que no ocurre en el presente expediente, que además es firme en vía administrativa, salvo siempre el recurso contencioso-administrativo que pudiera interponerse (que será susceptible de anotación preventiva, aunque no impeditivo de la inscripción de la caducidad de la concesión).

INVASIÓN PARCIAL DE DOMINIO PÚBLICO MARÍTIMO-TERRESTRE DE FINCA INSCRITA
Resolución de 8 de enero de 2025 (BOE 12 de febrero de 2025). Descargar

Se trata de una escritura de aceptación y adjudicación de herencia en la que se encuentra una determinada finca registral que se califica negativamente por la registradora de la propiedad, por invadir parcialmente el dominio público marítimo-terrestre. Una vez superada la controversia doctrinal y jurisprudencial sobre el antiguo artículo 35 del Reglamento de Costas, la cuestión de la protección registral del dominio público marítimo-terrestre en segundas y posteriores inscripciones de fincas que intersectan o colindantes con el dominio público viene regulada en el artículo 36 del Real Decreto 876/2014, de 10 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento General de Costas, de forma que, en cumplimiento de dicha norma y recibido en el Registro de la Propiedad una certificación de la Demarcación de Costas en la que se dice que la finca invade parcialmente el dominio público marítimo-terrestre, según el deslinde aprobado por Orden Ministerial de fecha 26 de marzo de 2010, no procede la inscripción en el Registro en tanto no se rectifique la descripción adaptándose al deslinde administrativo o se impugne, en su caso, la certificación expedida por la Demarcación de Costas.

RECTIFICACIÓN DE ASIENTOS REGISTRALES Y ARTÍCULO 40 DE LA LEY HIPOTECARIA
Resolución de 9 de enero de 2025 (BOE 12 de febrero de 2025). Descargar

Para llevar a cabo la rectificación de un asiento registral es necesario que se cumpla alguno de los requisitos establecidos en el artículo 40 de la Ley Hipotecaria, esto es: consentimiento del titular registral, que debe obedecer a una causa verdadera y lícita; bien que recaiga una resolución judicial dictada en procedimiento de carácter declarativo que expresamente ordene la rectificación de los asientos registrales. Pero del supuesto planteado y las sentencias aportadas en el procedimiento no se infiere claramente el carácter no ganancial de los bienes. Ninguna de ellas ordena expresamente rectificar el contenido del Registro, en el sentido de eliminar el carácter presuntivamente ganancial de la vivienda. Es necesario, por tanto, acudir al correspondiente procedimiento declarativo para determinar la titularidad de la vivienda y, en su caso, rectificar el contenido de los asientos registrales.

TRACTO SUCESIVO: ARTÍCULOS 17 Y 20 DE LA LEY HIPOTECARIA
Resolución de 10 de enero de 2025 (BOE 12 de febrero de 2025). Descargar

No procede inscripción de testimonio de sentencia de división de cosa común, cuando al tiempo de presentarse el testimonio en el Registro una participación indivisa de la finca se encuentra inscrita a nombre de dos entidades que no han sido parte en aquel procedimiento, ni se practicó durante su tramitación la oportuna anotación preventiva de la demanda.

LAS DUDAS SOBRE SU IDENTIDAD DEBEN SER RELEVANTES PARA IMPEDIR LA INSCRIPCIÓN
Resolución de 14 de enero de 2025 (BOE 13 de febrero de 2025). Descargar

Respecto a la identidad del titular registral solo son relevantes las discrepancias entre la escritura que se pretende inscribir y el Registro cuando tengan “suficiente consistencia que dé lugar a que el registrador albergue dudas de que el otorgante o causante del acto inscribible no sea el titular registral”. No estima que eso ocurra en el caso concreto donde el apellido aparece en un sitio con “G”» y en otro con “J”, y “el notario ha dado fe de conocimiento, dación de fe que el registrador no puede cuestionar”.

EL REGISTRO DEBE APORTAR INFORMACIÓN CUANDO SE ACREDITE INTERÉS LEGÍTIMO
Resolución de 16 de enero de 2025 (BOE 13 de febrero de 2025). Descargar

La cuestión a resolver en el recurso es si se debe emitir publicidad formal desde el Registro relativa al precio o valor de una transacción inscrita, derivada de una operación de aportación a la cuenta 118 del Plan General Contable de una sociedad mercantil, necesario para saber el recurrente si puede ejercitar el derecho de retracto que recoge la Ley 511 de la Compilación Navarra. La registradora lo niega al considerar que se trata de una operación que no dio lugar a un aumento de capital y no hay valor individualizado del bien.
La Dirección General estima el recurso al considerar que no debe cuestionarse por la registradora el derecho del solicitante para interponer las acciones judiciales que considere procedentes, sino si es relevante a efectos de interposición de la demanda que figure el precio de venta, ya que se trata de un dato sensible protegido por la normativa reguladora de protección de datos de carácter personal. Y en este caso, al ser una sociedad mercantil de la cual se necesita información, esta protección esta minorada.

REQUISITOS PARA LA INSCRIPCIÓN DE TÍTULOS EXTRANJEROS
Resolución de 16 de enero de 2025 (BOE 13 de febrero de 2025). Descargar

La Dirección General, en relación a la presentación de la escritura autorizada por una Notario alemana, comprensiva de un acuerdo entre cónyuges relativos, entre otros, a un inmueble en Alicante, recuerda los requisitos que debe reunir un documento, siempre público, otorgado en el extranjero, conforme al artículo 60 de la Ley 29/2015, de 30 de julio, de cooperación jurídica internacional en materia civil, el 36 del Reglamento Hipotecario y de la reiterada doctrina del propio Centro Directivo, para considerarlo equivalente al documento español, esto es, que tenga los elementos estructurales que dan fuerza al documento público español, y que son: que sea autorizado por quien tenga atribuida en su país la competencia para dar fe pública; que el autorizante dé fe, es decir, garantice, la identificación del otorgante y la capacidad de este para el acto o negocio que se formaliza; y que se acredite su equivalencia al documento público español previsto para el mismo fin, teniendo en cuenta que este juicio de equivalencia ha de hacerse en función del ordenamiento extranjero aplicable, pues es a éste al que corresponde determinar el alcance y eficacia de la actuación del autorizante, lo que a su vez impone que tal equivalencia sea debidamente acreditada, fuera del supuesto de que el registrador no lo considere preciso, por conocer la ley extranjera, a fin de que pueda permitir a la autoridad española realizar el juicio de equivalencia, previsto en la Ley 29/2015. Conforme a la Ley 29/2015 la equivalencia tiene lugar sólo si se cumplen los requisitos establecidos en la legislación específica aplicable y siempre que la autoridad extranjera haya intervenido en la confección del documento desarrollando funciones equivalentes a las que desempeñan las autoridades españolas en la materia de que se trate y surta los mismos o más próximos efectos en el país de origen.

RECTIFICACIÓN DE INSCRIPCIÓN DE SEGREGACIÓN DE FINCA
Resolución de 29 de enero de 2025 (BOE 19 de febrero de 2025). Descargar

No existiendo superficie suficiente en el Registro de la finca sobre la que se solicita la segregación no es posible la inscripción. no es posible llevar a cabo la operación solicitada sin rectificar la descripción de la finca matriz lo cual, no puede llevarse a cabo sin consentimiento del titular registral ni puede pretenderse en vía de recurso.

INMATRICULACIÓN/REANUDACIÓN DE TRACTO/EXCESOS DE CABIDA

AGRUPACIÓN DE FINCAS Y GEORREFERENCIACIÓN: OPOSICIÓN DE COLINDANTE
Resolución de 11 de diciembre de 2024 (BOE 8 de febrero de 2025). Descargar

Es objeto de recurso la negativa del registrador a inscribir una escritura de agrupación de fincas, una vez tramitado el procedimiento regulado en el artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria, por concurrir oposición de un titular colindante.
La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación reiterando que, con las alegaciones presentadas por el titular colindante, queda patente que existe controversia entre distintos titulares registrales colindantes acerca de la respectiva georreferenciación de sus fincas, sin que el recurso pueda tener como objeto la resolución de tal controversia, sino sólo la constatación de su existencia.

GEORREFERENCIACIÓN PARCIAL
Resolución de 11 de diciembre de 2024 (BOE 8 de febrero de 2025). Descargar

Se deniega la inscripción de la representación gráfica georreferenciada alternativa de una finca, previa rectificación de la representación gráfica inscrita de la finca colindante con la que solapa, por haberse recibido alegaciones de un titular colindante de esta última en el seno del procedimiento regulado en el artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria.
El notario recurrente alega que cuando se inscribió la base gráfica de dicha finca registral colindante al tiempo de su inmatriculación, se practicaron las notificaciones a colindantes legalmente previstas; que tramitar, con ocasión de la nueva representación gráfica propuesta para esta finca, el procedimiento regulado en el artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria es dilatorio y antieconómico, no produciendo efecto alguno de protección a colindantes, pues éstos no resultan afectados cuando sus respectivos linderos son respetados; y que según resulta del informe de validación gráfica aportado, las coordenadas que resultan del mismo coinciden con las que resultan de Catastro, a excepción del lindero oeste, donde se advirtió el solape.
La Dirección General estima el recurso y revoca la nota de calificación señalando, frente al argumento del registrador de que tratándose de una representación gráfica alternativa debe tramitarse el procedimiento regulado en el artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria, que hay que atender al contenido de la representación gráfica alternativa presentada en el informe de validación gráfica aportado, del que resulta que la representación gráfica propuesta respeta íntegramente el perímetro de la cartografía catastral, salvo en su colindancia con la finca registral colindante, con el objeto de salvar el solape advertido. En consecuencia, la nueva representación gráfica propuesta para dicha finca colindante no supone innovación alguna respecto de la que ya consta inscrita, excepto por el lindero Oeste, respecto del cual su titular registral comparece en documento público para consentir expresamente la delimitación geográfica de la finca de su colindante, porque de ello depende lograr la inscripción de la representación gráfica de su finca. Advierte el Centro Directivo que cualquier deslinde de fincas puede ser total o parcial, es decir, pues tal y como señala el artículo 200 de la Ley Hipotecaria, con expresión plenamente aplicable al procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, “si el deslinde solicitado no se refiere a la totalidad del perímetro de la finca, se determinará la parte a que haya de contraerse”; concluyendo que el deslinde total de una finca objeto del procedimiento del artículo 199 o del artículo 200 supone el deslinde solo parcial de sus fincas colindantes, esto es, en la concreta linde que cada una comparta con la finca objeto del procedimiento.

PROCEDIMIENTO DEL ARTÍCULO 199 DE LA LEY HIPOTECARIA: NUEVO CONFLICTO QUE RESUELVE LA DIRECCIÓN GENERAL ORDENANDO LA RETROACCIÓN DEL EXPEDIENTE
Resolución de 16 de enero de 2025 (BOE 13 de febrero de 2025). Descargar

Se practica el procedimiento por parte de la registradora un procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria. De nuevo se producen conflictos, oponiéndose el ayuntamiento competente alegando posible invasión de dominio público. Se suspende el procedimiento a pesar de que la propia registradora indica que el problema puede derivarse de un error en el Catastro.
La Dirección General revoca la calificación ordenando que se retrotraiga el expediente para que el ayuntamiento aporte representación gráfica y se traslade al promotor del expediente.

RECTIFICACIÓN EX ARTÍCULO 199 DE LA LEY HIPOTECARIA FRUSTRADA POR OPOSICIÓN DE COLINDANTES
Resolución de 28 de enero de 2025 (BOE 19 de febrero de 2025). Descargar

En el presente caso, quien alega, no solo es colindante titular catastral, sino también titular registral de una finca colindante, respecto de la cual también alega inexactitud catastral, presentando su propia georreferenciación alternativa, por lo que su alegación debe ser objeto de una especial consideración, como ha declarado reiteradamente esta Dirección General en Resoluciones como la de 16 de octubre de 2024 (vid., por todas). Aunque esa especial consideración no implica, necesariamente, la denegación de la georreferenciación aportada al expediente, el registrador puede basarse en ella y en el contenido registral para fundar objetivamente sus dudas en la identidad de la finca. Por tanto, la esencia del juicio registral de la identidad de la finca es determinar si el colindante acredita la existencia de un indicio de posible situación litigiosa, que será suficiente para impedir la inscripción de la georreferenciación.

INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA: EXISTENCIA DE DOBLE INMATRICULACIÓN
Resolución de 30 de enero de 2025 (BOE 19 de febrero de 2025). Descargar

Se deniega la inscripción de la representación gráfica catastral de una finca, una vez tramitado el procedimiento previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, por concurrir la oposición de un colindante, por entender que la finca que es objeto del procedimiento coincide parcialmente con la que es de titularidad de sus causahabientes. Entre las alegaciones de la parte recurrente destaca que el registrador no ha motivado adecuadamente las razones que le han llevado a calificar negativamente el título calificado y desde la oficina del Registro de la Propiedad se le ha negado la posibilidad de examinar la documentación presentada por el colindante opositor.
La Dirección General remarca que en el presente caso no se ha formulado duda justificada alguna de que la representación gráfica que pretende inscribirse pueda invadir otra finca inscrita, siendo la única cuestión planteada las dudas motivadas por la coincidencia en la localización de la finca y la posible existencia de un supuesto de doble inmatriculación. Advierte el Centro Directivo que la prudencia y a fin de evitar el nacimiento de los efectos legitimadores que en cuanto a los datos físicos de la finca se derivarían de la práctica de la inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca, lo procedente en el presente caso sería iniciar, aun de oficio, el procedimiento de subsanación de la doble o múltiple inmatriculación, denegándose en consecuencia la inscripción de la representación gráfica propuesta en tanto el mismo se resuelva.
Respecto a la solicitud, no atendida, del recurrente de acceder al contenido de las alegaciones formuladas por el colindante, el Centro Directivo recuerda que el artículo 342 del Reglamento Hipotecario dispone que “también podrán expedir los Registradores, a petición de los interesados, certificaciones de los documentos que conserven en su archivo y respecto de los cuales puedan considerarse como sus archiveros naturales”, documentos entre los que se encuentran los incorporados a la tramitación del expediente previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria.
Por lo tanto, se confirma la nota de calificación del registrador, pero se estima parcialmente el recurso en cuanto a la posibilidad de solicitar certificación del expediente.

INMATRICULACIÓN POR DOBLE TÍTULO: INFORME DE OPOSICIÓN DEL AYUNTAMIENTO
Resolución de 11 de febrero de 2025 (BOE 28 de febrero de 2025). Descargar

En aras a la inmatriculación de una finca ex artículo 205 de la Ley Hipotecaria, se presentan una donación acompañada de otra escritura de atribución de ganancialidad. Sin embargo, se emite un informe al Ayuntamiento, en el cual consta la oposición a tal inmatriculación por invasión parcial del dominio público, que impide la práctica de la misma incluso aunque se trate de patrimonio demanial público no inscrito, sin poder (cfr. art. 99 RH) cuestionar el fondo del informe emitido por la Administración. Por parte del interesado cabría ejercitar los recursos o actuaciones correspondientes ante dicha autoridad municipal o incluso judicial para instar la rectificación de la resolución dictada. Y sin que por otra parte el procedimiento para la inmatriculación o el recurso contra la calificación sea el adecuado para contender acerca del contenido de dicha resolución administrativa.

INMATRICULACIÓN DE FINCA MEDIANTE CERTIFICACIÓN ADMINISTRATIVA DE DOMINIO Y DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA PARCIAL
Resolución de 12 de febrero de 2025 (BOE 28 de febrero de 2025). Descargar

El defecto alegado por la registradora es no constar el modo y título público de adquisición de la parcela de terreno cuya inmatriculación se pretende. La Dirección General entiende que el título cumple con todos los requisitos exigidos por el artículo 206 de la Ley Hipotecaria, pues ha sido dictado por órgano competente, la petición de inmatriculación, como conclusión de la resolución administrativa, es congruente con la clase de expediente o procedimiento seguido y son correctas las formalidades extrínsecas del documento presentado, los trámites e incidencias esenciales del procedimiento, la relación de éste con el titular registral, por lo que el defecto alegado por la registradora debe ser revocado. Respecto a la declaración de obra nueva parcial, lo que ha solicitado la recurrente es la inscripción de una declaración de obra nueva parcial, en cuanto a los edificios que tiene adscritos, los cuales se han descrito por el técnico. Por ello, es inscribible respecto a los edificios adscritos a la Gerencia de Infraestructuras y Equipamientos de Cultura, al cumplirse todos los requisitos que exige el principio de especialidad. Con su inscripción no se impediría al Centro de Estudios y Experimentación de Obras Públicas la inscripción de la declaración de obra nueva de los edificios adscritos al mismo, cuya titularidad final es la de la Administración General del Estado.

DOBLE INMATRICULACIÓN: EN DEFECTO DE INICIACIÓN DE OFICIO POR EL REGISTRADOR DEBERÁ PROMOVERLO EL SOLICITANTE
Resolución de 12 de febrero de 2025 (BOE 28 de febrero de 2025). Descargar

Es objeto de recurso la negativa de la registradora a tramitar un expediente de doble inmatriculación por no apreciarse la existencia de la misma, al no coincidir las descripciones literarias de las fincas registrales, en cuanto a los linderos. La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación de la registradora, pues tal y como resulta del artículo 209 de la Ley Hipotecaria, cuando el registrador, una vez realizadas las investigaciones pertinentes en los términos fijados por dicho artículo, concluya que, a su juicio, no hay indicios de la doble inmatriculación, deberá rechazar la continuidad de la tramitación, quedando a salvo la facultad de los interesados para acudir al procedimiento correspondiente, en defensa de su derecho al inmueble.

HIPOTECA/CONDICIÓN RESOLUTORIA

PROCEDIMIENTO EJECUTIVO A ESPALDAS DEL USUFRUCTUARIO: TRACTO SUCESIVO
Resolución de 9 de diciembre de 2024 (BOE 6 de febrero de 2025). Descargar

A resultas de un proceso ejecutivo, se presenta un decreto de adjudicación y mandamiento de cancelación de cargas cuando la anotación preventiva de embargo estaba ya cancelada con anterioridad por caducidad ex artículo 86 de la Ley Hipotecaria. De ahí que no quepa ya cancelar ninguno de los asientos que en su momento eran posteriores a dicha anotación preventiva. Por otra parte, en virtud del principio de tracto sucesivo, dado que el procedimiento judicial se ha seguido tanto en fase declarativa, como ejecutiva contra el titular registral de la nuda propiedad de la finca ejecutada, pero no con el titular del derecho de usufructo, cabe inscribir el decreto de adjudicación exclusivamente en cuanto afecta a este derecho; pero no en cuanto al derecho de usufructo vitalicio que aparece inscrito a nombre de tercera persona que no ha sido parte en el procedimiento de ejecución.

DEMANDA Y REQUERIMIENTO DE PAGO AL TERCER POSEEDOR
Resolución de 10 de diciembre de 2024 (BOE 8 de febrero de 2025). Descargar

Se suspende la inscripción de un testimonio de un decreto de adjudicación hipotecaria y de un mandamiento de cancelación de cargas al no constar que se haya demandado ni requerido de pago a quien, no siendo deudor del préstamo hipotecario ni hipotecante no deudor, adquirió la finca ejecutada e inscribió su adquisición antes de iniciarse dicho procedimiento.
La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación de la registradora, pues de los artículos 685 y 686 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, resulta que es necesaria tanto la demanda como el requerimiento de pago al tercer poseedor de los bienes hipotecados que haya acreditado al acreedor la adquisición de sus bienes, entendiendo la Ley Hipotecaria que lo han acreditado aquéllos que hayan inscrito su derecho con anterioridad a la nota marginal de expedición de certificación de cargas, quienes, en virtud del principio constitucional de tutela judicial efectiva, y por aparecer protegidos por el Registro, han de ser emplazados de forma legal en el procedimiento.

CESIÓN DE CRÉDITO HIPOTECARIO: MANIFESTACIÓN DE NO DEDICARSE CON CARÁCTER PROFESIONAL A LA ACTIVIDAD DE CONCESIÓN DE PRÉSTAMOS NI DE SERVICIOS DE INTERMEDIACIÓN
Resolución de 16 de diciembre de 2025 (BOE 7 de febrero de 2025). Descargar

Frente a la manifestación del cesionario, la registradora como indicios para apreciar la habitualidad alega la cuantía de la operación (95.000 euros); el objeto social de la cesionaria (“la promoción inmobiliaria”) y el hecho de que el crédito que ha sido parcialmente cedido afecta a 40 fincas registrales, pero señala la Dirección General que no es suficiente la alegación de meros indicios o sospechas para incardinar la cesión realizada en las prescripciones imperativas de la Ley 2/2009.

CANCELACIÓN DE HIPOTECA POR CADUCIDAD
Resolución de 17 de diciembre de 2024 (BOE 6 de febrero de 2025). Descargar

Se solicita indebidamente la cancelación de una hipoteca por el transcurso del plazo de prescripción de cinco años contenido en el artículo 1.964 del Código Civil, no procedente en este caso. Tampoco es aplicable lo dispuesto en el artículo 210.1.8.ª, apartado primero, de la Ley Hipotecaria. Como se deduce de su literalidad se refiere este apartado a los derechos de opción, retractos convencionales y cualesquiera otros derechos o facultades de configuración jurídica, entre cuya expresión no se incluye el derecho real de hipoteca que, como se ha expuesto, tiene una regulación específica en los artículos 82.5 y 210.1.8.ª, apartado segundo, de la Ley Hipotecaria.

HIPOTECA DE PERSONA JURÍDICA: ES NECESARIO FIJAR UN DOMICILIO FÍSICO DE LA PARTE DEUDORA E HIPOTECANTE PARA LA PRÁCTICA DE NOTIFICACIONES Y REQUERIMIENTOS A LOS EFECTOS DEL ARTÍCULO 682 DE LA LEY DE ENJUICIAMIENTO CIVIL. NO BASTA SÓLO UNA DIRECCIÓN DE CORREO ELECTRÓNICO
Resolución de 30 de diciembre de 2024 (BOE 6 de febrero de 2025). Descargar

Tratándose de personas jurídicas la fijación de un correo electrónico es obligatoria, como se desprende del artículo 682.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Pero, además, el artículo 686 de la Ley de Enjuiciamiento Civil en relación con el requerimiento notarial de pago, y lo mismo puede decirse respecto del requerimiento judicial, exige, dentro de la regulación específica “de las particularidades de la ejecución sobre bienes hipotecados o pignorados” y como garantía cualificada ante el carácter especial que tiene este procedimiento, que este requerimiento de pago se realice en un domicilio físico. La Dirección General confirma que no solo puede indicarse un correo electrónico.

PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA: NO PROCEDE CONSIGNAR A FAVOR DEL ARRENDATARIO YA QUE NO ES ACREEDOR
Resolución de 16 de diciembre de 2024 (BOE 7 de febrero de 2025). Descargar

No procede la consignación de ningún importe a favor del arrendatario, pues éste no es acreedor. La protección de los derechos de los arrendatarios discurre por otros ámbitos, como puede ser: el artículo 661 de la Ley de Enjuiciamiento Civil en cuanto a la comunicación de la ejecución a arrendatarios y a ocupantes de hecho, publicidad de la situación posesoria; el artículo 675 de la Ley de Enjuiciamiento Civil sobre la posesión judicial y ocupantes del inmueble; la subsistencia, o no, del arrendamiento tras la ejecución, o, los derechos de tanteo y retracto que, en su caso, procedan.

PREFERENCIA DEL CRÉDITO DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS
Resolución de 16 de enero de 2025 (BOE 13 de febrero de 2025). Descargar

Interesante resolución relativa a la ejecución del crédito que ostenta una comunidad de propietarios respecto de un inmueble solicitando la cancelación de los asientos posteriores, que son un crédito hipotecario en ejecución y anotaciones de embargo a favor del ayuntamiento.
La Dirección General desestima el recurso, tras examinar la especial naturaleza del crédito a favor de la comunidad de propietarios que establece el artículo 9 1.e) de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, y recordando la doctrina del propio Centro Directivo que si en la resolución judicial no se añade a la declaración de preferencia el aditamento de derecho real, que no resulta directamente como declaración legal del artículo 9.1.e) de la Ley sobre Propiedad Horizontal, dicha preferencia se desenvuelve en el plano puramente obligacional y no puede dar lugar a modificaciones del rango registral, ni a eventuales cancelaciones automáticas de los derechos reales que se pretenden postergar. El rango registral no puede en ningún caso confundirse con la preferencia de créditos, esto es, con el mejor derecho al cobro de uno u otro de éstos. El efecto natural de este privilegio crediticio, sin perjuicio de otras posibles vías para ejercitar la preferencia, es permitir que la comunidad titular del crédito pueda hacer valer su derecho de cobro preferente a través de una tercería de mejor derecho con motivo de la ejecución del derecho de cualquier acreedor no preferente, incluso aunque se trate de un acreedor hipotecario inscrito.

ES VÁLIDO UN INTERÉS DE DEMORA SUPERIOR EN DOS PUNTOS (Y NO EN TRES) EN HIPOTECA DE SOLAR
Resolución de 28 de enero de 2025 (BOE 19 de febrero de 2025). Descargar

Es inscribible una hipoteca sobre un solar para edificar pactándose un interés de demora equivalente al interés ordinario incrementado en dos puntos porcentuales (y no en tres), ex artículo 114, párrafo tercero, de la Ley Hipotecaria, no cabe imponer ninguna limitación en cuanto a la negociación de la cifra de responsabilidad hipotecaria, que puede ser inferior a la cifra máxima resultante de sumar tres puntos porcentuales al tipo máximo que -únicamente a efectos hipotecarios- pueda fijarse para los intereses ordinarios (vid., por todas, la Resolución de 14 de septiembre de 2021). Las normas imperativas de los artículos 25 de la Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario y 114, párrafo tercero, de la Ley Hipotecaria se refieren exclusivamente a hipotecas a inmuebles para uso residencial, y no sobre solares. Queda así acotada con precisión la referida limitación, de modo que no puede ser extrapolada a otros supuestos no contemplados en tales preceptos legales ni pueden ser éstos objeto de una interpretación que desborde los términos en que aquella está formulada.
Por otro ladeo, tratándose de personas físicas deberá fijarse en la escritura de préstamo hipotecario un domicilio físico para notificaciones y requerimientos y, opcionalmente, también un correo electrónico. En este último caso, la comunicación electrónica deberá realizarse de forma acumulativa con la personal y no de forma alternativa, ex artículo 155.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. En el caso de personas jurídicas la fijación de un correo electrónico es obligatoria, según el artículo 682.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, al disponer, tras la redacción dada por el Real Decreto-ley 6/2023, de 19 de diciembre que “los actos de comunicación se practicarán siempre por medios electrónicos cuando sus destinatarios tengan obligación, legal o contractual, de relacionarse con la Administración de Justicia por dichos medios”.
Respecto al requerimiento notarial de pago, o incluso en referencia al requerimiento judicial, es requisito indispensable, ex artículo 686 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, para reflejar tabularmente el posible ejercicio de la acción hipotecaria por el procedimiento de ejecución directo de bienes hipotecados, que en la escritura y en Registro de la Propiedad se haga constar un domicilio físico, además del domicilio telemático.
En ambos supuestos, si las expresadas notificaciones (la física en el domicilio y la electrónica en el correo) resultaren infructuosas, la oficina judicial deberá realizar las averiguaciones pertinentes sobre el domicilio real del deudor para verificar la notificación, y en caso de resultado infructífero, deberá ordenar la publicación de edictos en la forma prevista en el artículo 164: Tablón Edictal Único.

ES NECESARIA LA MANIFESTACIÓN DE SUELOS CONTAMINADOS EN CASO DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA
Resolución de 6 de febrero de 2025 (BOE 21 de febrero de 2025). Descargar

En un caso de ejecución hipotecaria el registrador exige que se haga constar la declaración exigida por el artículo 98.3 de la Ley 7/2022 de residuos y suelos contaminados para una economía circular.
Tras concluir la Dirección General que es necesaria al ser un caso de transmisión onerosa, descarta que tal declaración la haga la autoridad judicial, y sí que la haga el propietario del bien adjudicado, mediante escritura o acta.

ÁMBITO DE APLICACIÓN DE LA LEY 2/2009
Resolución de 4 de febrero de 2025 (BOE 21 de febrero de 2025). Descargar

Se plantea en el presente recurso si a la escritura de préstamo hipotecario calificada negativamente le es aplicable la Ley 2/2009, de 31 de marzo, por la que se regula la contratación con los consumidores de préstamos o créditos hipotecarios y de servicios de intermediación para la celebración de contratos de préstamo o crédito, y, en consecuencia es exigible la inscripción del prestamista en el Registro de Empresas de préstamo de la Comunidad Autónoma de su domicilio social, como entiende el registrador de la propiedad calificante; o si, por el contrario, como sostiene la parte recurrente, es aplicable la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, en cuyo caso sería exigible la inscripción del prestamista en Registro Estatal del Banco de España pues opera en todo el territorio nacional, o, en todo caso, que la inscripción en este último Registro, legitima la actividad de concesión de préstamos respecto de todos los que se concedan a personas físicas consumidoras.
La Dirección General, tras analizar el ámbito de aplicación de cada una de las normas, concluye que el préstamo se encuentra destinado a una finalidad que, aunque se indica que es de consumo, no puede subsumirse en ninguno de los supuestos que comprende el ámbito de aplicación del artículo 2.1.b) de la Ley 5/2019, ya que no puede estar destinado a la adquisición del terreno, la cual tuvo lugar con anterioridad, no existe edificación residencial que se pueda renovar o evitar su ruina, ni existen en el historial registral de la finca hipotecada embargos o cargas que levantar, ni préstamos hipotecarios que refinanciar; por lo tanto, resulta de aplicación la Ley 2/2009, por lo que el prestamista debería encontrarse inscrito en el Registro de la Comunidad Autónoma donde tuviera su domicilio social aunque su ámbito de actuación fuere estatal, inscripción que debe notificarse al Registro del Instituto Nacional de Consumo, sin que la inscripción del prestamista en el Registro del Banco de España le exonere de ello.
Respecto del segundo defecto señalado, siendo aplicable la Ley 2/2009, no consta debidamente justificada la vigencia al tiempo del otorgamiento del crédito, del seguro o aval exigido por el artículo 7 de la misma para ejercer la actividad de prestamista inmobiliario frente a consumidores o deudores personas físicas en el ámbito de dicha norma; seguro o aval cuyos datos identificativos, contenido y vigencia debe constar en el registro correspondiente.

ANOTACIONES PREVENTIVAS

SUBSISTENCIA DE PROHIBICIÓN DISPOSITIVA PREVIA TRAS LA EJECUCIÓN DE EMBARGO
Resolución de 17 de diciembre de 2024 (BOE 6 de febrero de 2025). Descargar

No es cancelable una anotación preventiva de prohibición de disponer por la adjudicación derivada de una anotación de embargo posterior a una anotación de prohibición de disponer, y menos por una mera instancia privada. Es inscribible dicha adjudicación, si bien quedando el adquirente sujeto a la prohibición de disponer anterior.

ANOTACIÓN PREVENTIVA SOBRE HERENCIA YACENTE
Resolución de 14 de enero de 2025 (BOE 13 de febrero de 2025). Descargar

El presente recurso tiene como objeto la negativa del registrador a practicar una anotación preventiva de un embargo ordenado en un procedimiento seguido contra la herencia yacente del titular registral de la finca embargada. El registrador fundamenta su oposición en que sería necesario para poder practicar la anotación, que según el caso, o bien se tengan indicios de la existencia de concretas personas llamadas a la herencia, en cuyo supuesto habrá de dirigirse la demanda contra estos herederos, o bien que no se tenga indicio alguno de la existencia de herederos interesados en la herencia yacente, en cuyo caso, además de emplazar a los ignorados herederos por edictos, se debe comunicar al Estado o a la Comunidad Autónoma llamada por la normativa civil aplicable a la sucesión intestada a falta de otros.
La Dirección General reitera su nueva doctrina sobre demanda a la herencia yacente (en este caso, un embargo), de acuerdo con la sentencia del Tribunal Supremo (Pleno) 590/2021, de 9 de septiembre, en el sentido de que, no habiendo indicios de la existencia de concretas personas llamadas a la herencia, debe emplazarse a los ignorados herederos por edictos y comunicarse la pendencia del proceso al Estado o a la Comunidad Autónoma llamada por la normativa civil aplicable a la sucesión intestada (art. 150.2 LEC).

ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO: PROCEDIMIENTO DIRIGIDO CONTRA PERSONA DISTINTA DEL TITULAR REGISTRAL
Resolución de 30 de enero de 2025 (BOE 20 de febrero de 2025). Descargar

Se deniega la práctica de una anotación preventiva de embrago ordenada en virtud de mandamiento judicial por no haberse dirigido el procedimiento contra el titular registral. El recurrente aporta en el recurso documentación de la que resulta los titulares registrales han fallecido.
La Dirección General comienza recordando que la documentación aportada por el recurrente con su escrito de recurso, y que no fue objeto de calificación por la registradora de la propiedad, no puede ser tenida en cuenta en la resolución del recurso; en consecuencia, en virtud de lo dispuesto en el artículo 20.5 y 20.7 de la Ley Hipotecaria, y en el artículo 166 del Reglamento Hipotecario, se desestima el recurso y se confirma la nota de calificación de la registradora.

SUSPENSIÓN DE ANOTACIÓN DE EMBARGO DE TRACTOCAMIÓN
Resolución de 4 de febrero de 2025 (BOE 21 de febrero de 2025). Descargar

La baja provisional en el Registro de Tráfico no puede tener la transcendencia de destruir la presunción de legitimación registral. No hay ningún precepto legal ni reglamentario que así lo determine, siendo además instituciones distintas, pues -como así se reconoce en el convenio entre ambas instituciones- la competencia en materia de aptitud para circulación del vehículo corresponde al registro administrativo, mientras que la atribución de la titularidad jurídica corresponde al registro jurídico, esto es, al Registro de Bienes Muebles.