Firme la nulidad de la resolución de 26 de octubre de 2018

En el número 91-92 de esta revista se anunció la declaración de nulidad de la Resolución de 26 de octubre de 2018, que fue ampliamente comentada en los números 83, 84 y 85 (de enero a junio de 2019). Recordemos que se trataba de una compraventa de vivienda sin cargas ni limitaciones a las facultades dispositivas de la vendedora (persona física) según el Registro de la Propiedad, tanto en la información suministrada al notario para la autorización de la escritura a los efectos del artículo 175 del Reglamento Notarial como en otra previamente solicitada por la compradora mediante una nota simple. En la calificación, el registrador expresó: “Examinado el Registro Público concursal resulta que el transmitente, titular registral, ha sido declarado en concurso de acreedores…”. Y se suspendía la inscripción invocando el artículo 40 de la Ley Concursal.

Las alarmas saltaron cuando se comprobó a través de consulta al Registro Público Concursal (www.publicidadconcursal.es) introduciendo en los campos habilitados al efecto el nombre completo de la vendedora y su D.N.I., con tildes, sin tildes, en mayúsculas, en minúsculas, con un cero delante del número, sin él, añadiendo la provincia y sin añadirla… y el Registro Público Concursal, automática y sorprendentemente respondía -y sigue respondiendo en términos parecidos a fecha de entrega de este artículo para su publicación, 6 de julio de 2021-: “No existen resultados para su búsqueda. Por favor, afine los criterios de búsqueda”. Es decir, que la vendedora no se encuentra declarada en concurso de acreedores.

“Las alarmas saltaron cuando se comprobó a través de consulta al Registro Público Concursal y el Registro respondía: ‘No existen resultados para su búsqueda. Por favor, afine los criterios de búsqueda’”

La mencionada Resolución confirmó la calificación del registrador y declaró no inscribible la escritura por una serie de argumentos que, cuando menos, suponían un auténtico desprecio a la compradora-recurrente y a la mínima inteligencia de cualquier persona con sentido común que confía en las instituciones encargadas de la seguridad jurídica preventiva en las transacciones inmobiliarias.
Afortunadamente, la Sentencia de 29 de abril de 2020 del Juzgado de Primera Instancia número 100 de los de Madrid, que es firme, anula la mencionada Resolución con una argumentación absolutamente razonable y “repara” un monumental destrozo al sentido común, ese bien tan preciado que cada vez brilla más por su ausencia. Desde aquí, nuestra gratitud a la Magistrada.

La propia sentencia señala claramente los límites del debate: “Se trata de determinar, en definitiva, si el Registrador de la Propiedad debe o no inscribir una compraventa que se realizó con posterioridad a la fecha de declaración del concurso de la vendedora, cuando las facultades de ésta para la transmisión estaban limitadas, pero cuando esa circunstancia no constaba en el título, ni en los asientos del Registro, sino que el conocimiento de ella lo obtuvo el Registrador de la Propiedad por otros medios”.
Es decir, lo que se plantea es si cabe acudir a medios de calificación extrínsecos al propio documento presentado y a los asientos del Registro de la Propiedad.

“La sentencia basa la nulidad en el hecho probado del deficiente funcionamiento del Registro Público Concursal afirmando que ‘nos encontramos, por tanto, en una situación de desprotección para los ciudadanos que se ha generado por el mal funcionamiento de un servicio público dependiente de la DGRN’”

A propósito de este punto, concretamente del artículo 18 LH, afirma la sentencia que “en este caso se considera que este inciso final ‘por lo que resulte de ellas y de los asientos del Registro’ no se ha respetado en este supuesto, pues la información sobre la situación concursal de Doña * no se reflejaba ni en la escritura pública de compraventa, ni en los asientos del Registro de la Propiedad vigentes en el momento de la presentación del título para su calificación”, y que la posible cautela de consultar el Registro Público Concursal para la calificación “conduce a una desprotección cuando la información que puede consultarse por los registradores no resulta públicamente accesible al resto de los interesados”… “circunstancia que también se pudo comprobar en la prueba de inspección ocular instada en el acto de la vista de este juicio”.
Sí, es así de claro y rotundo, aun cuando pueda no gustar después de presumir de la bonanza, utilidad y agilidad de tal herramienta, su Señoría pudo comprobar “en vivo y en directo” lo que desde esta revista se denunció repetidamente: que, según ese “pedazo de registro”, la vendedora no estaba declarada en concurso de acreedores y que este registro es prácticamente inútil.
Cuando azotaban los peores momentos de la pandemia y las entidades financieras procedían a conceder, con aval del ICO, multitud de préstamos a empresas y autónomos, se publicaban en la prensa noticias sobre el considerable incremento de consultas que este registro recibía para comprobar la situación de concurso de acreedores de los solicitantes; imagínense la fiabilidad de la herramienta que se estaba utilizando, pues ya demostramos en el número 85 de esta revista que el índice de acierto era poco más del 6%, que en algo más del 4’5% la consulta no podía ser procesada y, lo que es peor, que también en algo más del 89% no publicaba la declaración de concurso de quien sí lo estaba. Además, en el 100% de las consultas sobre la situación de la vendedora otorgante de la escritura, la respuesta de la “herramienta” siempre fue que no constaba declarada en concurso. Los datos son alarmantemente demoledores.

“La sentencia reprocha los medios de calificación extrínsecos, es decir, al Registro ‘Público’ Concursal, afirmando que ante esta situación el ‘artículo 18 de la Ley Hipotecaria debe interpretarse en sentido estricto, limitando la función calificadora del registrador a lo que resulte de las escrituras públicas que se han de calificar y de los asientos del Registro’”

Volviendo a nuestra sentencia, la nulidad se basa, esencialmente, en dos puntos importantes. El primero, en el hecho probado del deficiente funcionamiento del Registro Público Concursal, por dos medios de prueba prácticamente incontestables: la documental aportada (consultas sobre la falta de publicación de la situación concursal de la vendedora en distintos momentos y que también consta acreditada mediantes las actas notariales a que se hizo referencia en el número 85 de esta revista y otras muchas actas más) y la inspección ocular instada en el acto de la vista del juicio, en el que la propia juzgadora pudo comprobar personalmente dicha falta de publicación. Dice literalmente la sentencia, que “nos encontramos, por tanto, en una situación de desprotección para los ciudadanos que se ha generado por el mal funcionamiento de un servicio público dependiente de la DGRN”.
El segundo punto importante radica en el reproche a medios de calificación extrínsecos, es decir, al Registro “Público” Concursal, afirmando la sentencia que ante esta situación el “artículo 18 de la Ley Hipotecaria debe interpretarse en sentido estricto, limitando la función calificadora del registrador a lo que resulte de las escrituras públicas que se han de calificar y de los asientos del Registro”.
Todo ello, dice la sentencia, sin perjuicio de lo que se pueda resolver posteriormente por el Juzgado que conoce de la demanda interpuesta por la administración concursal sobre la validez o la nulidad de la compraventa, invocando el artículo 33 de la Ley Hipotecaria. En definitiva, deja a salvo lo relativo a la cuestión sustantiva, pues el Registro de la Propiedad -no se olvide-, es solo un instrumento de publicidad, un gran cartel publicitario de lo que ya existe, en el que como contraprestación a “anunciarse” en él se recibe una especial protección.

Pues bien, la “historia” no termina aquí. Tras la sentencia, la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, que era la legitimada, no interpuso recurso de apelación frente a ella dentro del plazo previsto, pero el administrador concursal y el registrador pretendieron personarse para impugnarla; al primero, directamente se le denegó -no era parte- y al segundo, se le desestimó porque no se puede deponer como testigo y ser parte a la vez, pese a lo cual, nuevamente éste interpuso recurso de reposición que, otra vez, fue rechazado.

“A todos sorprenderá que cuando hoy en día se consulta en el Registro Público Concursal si la vendedora otorgante de la escritura que ha provocado todos estos artículos está declarada en concurso de acreedores, la respuesta sigue siendo la misma: ‘No existen resultados para los criterios de búsqueda indicados’. Y me consta que el concurso sigue vigente”

Así llegamos al mes de diciembre de 2020, en el que la sentencia adquirió firmeza; se solicitó decreto de firmeza, que se obtuvo allá por el mes de abril y, finalmente, la compradora consiguió inscribir su título de propiedad en el mes de mayo de 2021, casi tres años después de haber adquirido la propiedad del inmueble, porque, no lo olvidemos, en el Derecho español la adquisición del dominio requiere título y modo, y nuestra sufrida compradora (a quien otra vez está dedicado este artículo como “desagravio” por el calvario que está pasando), ha cumplido sobradamente estos requisitos, pues además de otorgar de buena fe la escritura de compraventa, tiene la posesión de la vivienda, no solo por la tradición instrumental que se le otorga por el artículo 1462 del Código Civil, sino porque vive en ella, aunque realmente sea “su peor pesadilla”.
Y lo más triste de todo ello es que este desastre ha sucedido a pesar de haber actuado con diligencia al confiar en todos los instrumentos legales que nuestro Ordenamiento pone a disposición de los consumidores para la seguridad jurídica en las transacciones inmobiliarias, como consecuencia de un funcionamiento anormal de la Administración de Justicia.
Y termino este artículo denunciando algo que sigue siendo gravísimo y que a todos sorprenderá: a pesar de que en agosto de 2018 (cuando se presentaron el recurso ante la entonces DGRN y el informe del notario), en los tres números de esta revista de enero a junio de 2019, en el acto de la vista del juicio en enero de 2020, en la sentencia de abril de 2020, en toda la literatura jurídico-procesal que ha “producido” este asunto, en los requerimientos que la compradora ha dirigido al Ministerio de Justicia y al Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España, a pesar de todo esto, cuando se consulta en el Registro Público Concursal si la vendedora otorgante de la escritura que ha provocado todos estos artículos está declarada en concurso de acreedores, la respuesta sigue siendo la misma: “No existen resultados para los criterios de búsqueda indicados”. Y me consta que el concurso sigue vigente.
Realmente, este asunto y el funcionamiento de este “registro” siguen sin importar “un pimiento” y a los responsables de esta situación -que están claramente identificados en la legislación vigente- deberían darles, como poco, “un tirón de orejas”.-

Palabras clave: Registro Público Concursal, Concurso de acreedores, Registro de la Propiedad.
Keywords: Public Bankruptcy Register, Arrangement with creditors, Land Registry Office.